平成27年土地家屋調査士試験 - 1440333486

1：一人で勉強中：2015/08/23(日) 21:38:06 HOST:113x40x214x52.ap113.ftth.ucom.ne.jp: 本日、調査士試験を受けた方はお疲れ様でした。
皆様、今日の試験はいかがでしたか？
以下、私の感想です。
択一は去年より平易であったと思います。
平均点上がるような気がします。
もしかしたらＨ24位かもしれません。
書式は？？
私は建物で大失敗しました。
区分は予想していたのですが、求積と作図でやられました。
ここで７５分時間を消費、まさにパニックです（汗）
土地は４２分でやっつけた感じです。
今見るとミスがボロボロ出てきました。
書式の足切り濃厚です....
2：moka：2015/08/23(日) 23:20:24 HOST:115-179-149-251.east.fdn.vectant.ne.jp: お疲れ様です。
私は択一は満点でした。
去年より簡単な印象で、平均点は上がると思います。
土地も満点近いと思いますが、建物が、、、。
問一を読み飛ばして趣旨を取り違えて敷地権成立で進めてしまいました。
1階も含まれることに後から気付いてパニくりながら直したものの、
階層的区分建物の形式のままで作成してしまいました。
書式の足切りをクリアすれば合格できそうなのですが、建物の減点がどの程度に
なるのか合格発表まで不安の毎日となりそうです。
3：いち：2015/08/26(水) 05:07:38 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 択一問題１８点でした。
足切はどのくらいだろう。
１４から１５点くらいか。
4：一人で勉強中：2015/08/26(水) 06:23:48 HOST:113x40x214x52.ap113.ftth.ucom.ne.jp: 択一問12のエが微妙ですね。
法経とユーキャンが×にしているみたいです。
よく読むと確かに×かもしれません。
LEC、早稲田、日建が合っていれば満点、
法経、ユーキャンが正解であれば19です。
5：お一人様：2015/08/27(木) 14:19:02 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: 合格点は80点を超えるのでしょう？？
6：お一人様：2015/08/27(木) 14:22:02 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: 合格点は80点を超えるのでしょうか？？
7：いち：2015/08/28(金) 02:21:25 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: みんな書式が悪いみたいです。
そこで差がつくのかな。
７３くらいじゃないですか。
8：naka49：2015/08/28(金) 08:24:32 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ２ちゃんねるを見ました。
今年は択一は比較的やさしかった意見が多いですね。

毎年、解釈が異なる枝があるのは、試験委員に感心？するやら、同情するやらです。笑
9：naka49：2015/08/28(金) 08:28:11 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: >同情するやらです。

試験委員及び受験生に対してです。
10：Ｔ．Ｆ：2015/08/28(金) 10:10:34 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 今年は択一の問１２－エ
記述式の２階か３階かで分かれてるみたいですね。

問題文を直接見た訳ではありませんが
個人的にはエは○、３階建な気がします。

近年は予備校の解答も分かれる問題がありますね・・
大変でしょうけれど、休息も大事です。
お疲れ様でした。
11：Ｔ．Ｆ：2015/08/28(金) 10:24:18 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: あ～、問12のエ
見直してみましたが、これ誤植とかでなければ×かな
分かれるのも理解出来ます。
12：naka49：2015/08/28(金) 14:41:08 HOST:p7967ee64.oknwnt01.ap.so-net.ne.jp: ３階で問題なしとします。
２階とする方の論理が理解できない。
（先例は無視できないでしょう。）

エは×。変更登記をしたとみなしますので、登記申請はできないと考える。
(市町村合併後に所在変更があったら、管轄変更後の法務局に申請をしなければならないという問題は、
いくらなんでも出題しないでしょう。ｗ
13：お一人様：2015/08/28(金) 18:34:46 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: thgが先例つきで、玄関が単に居宅部分へ通ずる空間としてのみ利用されているときは、
居宅部分の階数及び床面積に参入しない、と答練の解説書で記しています。玄関ではなく、
エレベーター室であれば恐らく、３階建になると思うのですが、、、
14：お一人様：2015/08/28(金) 18:40:55 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: ちなみに、昭和38.10.22民事甲第2933号民事局長回答、「新版　表示に関する登記の実務
　第５巻」(日本加除出版刊)　164～166ページ
こちらの先例も無視できないような、、、
15：Aクラス：2015/08/28(金) 19:51:25 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: THGの今年の、第5回答練の第22問で、出題されています。
自分の場合は、このとき1階のEV部分も床面積に入れたのですが、THGの回答
は。2階建でした。今までの問題を解いた限りでは3階建だったのですが、このときから
迷っていました。本試験では、この第5回の答練を信じて2階建で解答しました。
16：naka49：2015/08/28(金) 22:57:47 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ２ちゃんねるでの議論で、「専用玄関に用途性がない」とありますが、論点がズレていると思います。
居宅の玄関という用途性がある。人貨滞留性を問題にするなら理解できますが・・・
もちろん、人貨滞留性もある。
17：naka49：2015/08/28(金) 23:05:56 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: >お一人様さん

表示に関する表題登記の実務P164～165を見ました。

＞２階以上に上がる階段及びエレベーター室の１階部分がA建物との間に障壁、
扉又はシャッター等で区分されていて、B建物と一体となって利用されている
ものであれば、これらの部分はB建物とともに専有部分として取り扱うことになる。
18：naka49：2015/08/28(金) 23:12:03 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ＞Ａクラスさん

ＴＨＧの見解はエレベーター室は２階・３階専用であるが、専有部分の床面積（および階数）に算入しないということですか？
19：Aクラス：2015/08/29(土) 06:46:14 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: 第5回の答練の解説では、U先生が解説講義のときに、ﾏｰｷﾝｸﾞ個所を指示して
説明しました。その時の解説では、エレペーター室の1階部分が、専用部分と壁に
よって遮断され、居宅専用のものとして利用されていれば当該エレペーター室は
専用部分の一部として扱うことになる。とthg第5回答練解説本のP81の解答へのアプローチ　1に記載されています。
U先生の講義では、この個所のﾏｰｷﾝｸﾞ指示と線を引っ張ってこう補足してくださいと指示があり
数個の専用部分に通じるときは、供用部分とすると書いてくださいと言われました。
このあとにS38・10・22民事甲第2933号　新版　表示に関する登記の実務　第5巻　164～166頁と記載してあり、当該区分
建物は、一棟の建物の2階部分及び3階部分に存する2階建の区分建物となる。と解説されています。
20：naka49：2015/08/29(土) 07:01:09 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: >>お一人様さん
>>Ａクラスさん
>ＴＨＧの見解はエレベーター室は２階・３階専用であるが、専有部分の床面積（および階数）に算入しないということですか？

昭和38年の通達では専用の階段室は3階４階５階の床面積には算入するが、１階
２階の階数及び床面積には算入しないとなっていますね（つまり３階建）。
THGは昭和46年の先例も1階の玄関部分を2階の専有部分の所有ではあるが、階数
には算入しないとの解釈みたいですね。
階段室と玄関を同列に扱っているのでしょうか。
用途性を論じていますが、やはり、人貨滞留性の有無が決めてではないでしょうか？
階段室には人貨滞留性があるとは思えません。
21：naka49：2015/08/29(土) 07:12:09 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ＞階段室と玄関を同列に扱っているのでしょうか。

玄関は階段室の踊り場と同質であるとお考えかもしれませんね。

試験委員はどのような解答をするのかある意味楽しみ（不謹慎？）。
22：Aクラス：2015/08/29(土) 07:20:15 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: naka49様
thg答練第5回を受講する前迄は、1階部分を含めて専用部分と自分も理解して
いました。しかし答練の解説では2階建であり、1階のEVは、単に2階への通路のみに
使用しているので、区分建物の床面積には算入しないとのことでした。
自分としてあれれという感じでした。
※thgはこの時点(4月26日(日に東京校で受講))で、この見解でした。
23：naka49：2015/08/29(土) 08:49:00 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ＞ＴＨＧの見解はエレベーター室は２階・３階専用であるが、専有部分の床面積（および階数）に算入しないということですか？
表示に関する登記の実務の
「なお、１階部分が階段室及びエレベーター室のみの場合は、１階部分についてはB建物の階数及び床面積に算入しないことになる。」
を見逃していました・・・

やはり、今回の試験は試験委員が昭和46年の先例を「専有部分であるが、床面積（階数も）に算入しない」と解釈するかしないにかかっていますね。
24：Aクラス：2015/08/29(土) 09:15:28 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: ゴーデンウィーク前の第5階の答練、そして7月の直前模試の第22問　これも本試験の
第22問と似ている問題でした。自分の推測ですが、thgは今年の本試験の傾向?
をもうある程度知っていたのではないかとも?これはあくまでも勝手な推測ですが
いずれにしても、明日の択一、書式検討会がたのしみです。
25：いち：2015/08/29(土) 15:33:40 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 図面内の１Ｆに　居宅部分専用玄関　のみの記述のみしかありません。
階段などどこにも記載なく、この条件のみで階数を判断すればよいだけでは？
26：いち：2015/08/29(土) 15:53:43 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 極端な話いえば、昇降は、はしごかもしれない。消防署の用に棒が１本立っているだけかもしれない。
居宅部分専用玄関の記述のみで１階を算入するか判断するだけのこと。
27：パラオでマンタ：2015/08/29(土) 19:14:24 HOST:KD182250251004.au-net.ne.jp: 分離処分可能規のふ添付不用なんて
委任者(申請者)のことを考えない
頭でっかち講師の世迷い言としか
思えないわな。

委任契約は、善管注意義務があるんだよね。
28：パラオでマンタ：2015/08/29(土) 19:21:20 HOST:KD182250251004.au-net.ne.jp: 二階とか、常識的に考えて有り得んだろ。
玄関なら、大体、玄関扉に鍵ついてるだろうし
一間一間なら、階段かけられる。

この問題の玄関が専有部分にならないなら、一部共用部分になるか (笑)
29：Ｔ．Ｆ：2015/08/29(土) 20:48:45 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 少し論点が違いますかね・・

分離処分可能規約の添付は、改正によって法定添付書類から外されたから
申請書の添付書類の欄には記載をしなくてもいいよってことかと
敷地権になってしまうので、当然実際は添付しますけど・・

専有部分になるということは誰もが認めるところで・・
だって専用玄関って書いてありますから
但し、専用部分ではあるが、床面積・階数に算入するか否か

エレベーターや階段室なら不算入
じゃあ玄関は？

昭和46年の先例で算入してるから当然3階建だ
いや、それは専有部分の表示であって、床面積には不算入だ

この2択で分かれてるってことです。
玄関は普通に考えれば算入すると思いますが
個人的には専用のエレベーターも階段室も算入しても良いんじゃないかって思います

１・２・３階とそれ以上とかの区分建物の場合
3階までの専用のエレベーターがあれば、それぞれ床面積に算入しますよね・・
階数が違うから算入・不算入っておかしい気がしますけど
30：Ｔ．Ｆ：2015/08/29(土) 20:52:04 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: あ～、すみません訂正です（飲）
専用部分→専有部分

受験生大変だなぁ・・
31：パラオでマンタ：2015/08/29(土) 20:52:10 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: >>27
いや、逆にこの講師さん凄いかも。
先例集読んでたらこんなのありました。

区分所有建物の敷地利用権は、区分建物が処分されても、当然これに従うものと解することができない。
昭和58、8、26　東京地判決

・・・どんな事例なんだろ。
32：トシ：2015/08/29(土) 21:30:30 HOST:s1410170.xgsspn.imtp.tachikawa.spmode.ne.jp: 29のT.Fさんすごくまっとうですね。ちなみに昭和46年の先例はどこを床面積とすべきかの先例ですので、間違いなく3階建ですね。
33：Ｔ．Ｆ：2015/08/29(土) 21:51:20 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: そう思うんだけどね

その先例を知ってて、かつ、研究してきたって自負のある
内堀先生が主張してるってのが引っ掛かるんだよねぇ＾＾；

先生の講座ＤＶＤ聞いて合格した者としてはちょいと複雑なんです・・
34：naka49：2015/08/29(土) 23:17:28 HOST:p7967ee64.oknwnt01.ap.so-net.ne.jp: 玄関はただの2階にあがるための通路にすぎないのか？につきると思います。
35：naka49：2015/08/30(日) 00:20:25 HOST:p7967ee64.oknwnt01.ap.so-net.ne.jp: 建物と建物の間に通路を増設して接続した場合→「通路だけの用途の場合、外気分断性があっても人貨対流性がないから
床面積に算入しない」がヒントになりませんか？
36：いち：2015/08/30(日) 02:08:54 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 類似という平成１０年の法経の過去問の解説読んだが・・・。
何か大きな法改正でもない限り
この解説と今回の解答が全く結びつかない。
37：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 04:57:58 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: 玄関は通路でないでしょう。
出入口。
また、来客者を一次的に応接する空間

通路なら、図面に通路と記す。
38：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 05:11:11 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: 先例の図面は
三　　建物の床面積の定めかたについて
（七）　区分建物の場合
３　１階と２階を区分した場合

　床面積に含む。
39：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 05:16:12 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: >thgが先例つきで、玄関が単に居宅部分へ通ずる空間としてのみ利用されているときは

玄関といわない。
40：naka49：2015/08/30(日) 06:40:47 HOST:p7967ee64.oknwnt01.ap.so-net.ne.jp: >>thgが先例つきで、玄関が単に居宅部分へ通ずる空間としてのみ利用されているときは

>玄関といわない。

まさに。笑
41：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 08:39:12 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: 実務において、登記の遅滞を招く恐れはあるかもしれませんが、現行法で文理解釈すれば区分登記において

分離処分可能規約（単に規約で良いですが）証明書を添付せず
敷地権の表示をしない申請書で書くのが正解だと思います。

①登記官に実調権限があること。
②区分登記において、必ず敷地権の登記をしなければならない規程がないこと。

②について、登記官が床面積割合で登記しなければならない理由があれば、教えてください。
42：お一人様：2015/08/30(日) 08:46:10 HOST:KD182250253007.au-net.ne.jp: thgの検討会で、解答速報と違う点があるなら、教えて頂ければ幸いです。
43：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 14:19:31 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 敷地権となる場合は登記しなければならないですよね？（法44条-9）
規約を添付しない場合は床面積割合になるのではないでしょうか。

①敷地権を登記した後、抹消の手続きをする場合
②分離処分可能規約を添付して敷地権としない場合

令に記載のない情報を添付すべきでないという論もありますが
添付しないなら敷地権の表示は登記事項となります
（①の手続きによる）

表示をしないなら分離処分可能規約を添付すべきかと・・
（不動産登記memo　Ｐ205）（②の手続きになる）

なお表示をしない場合で敷地権とならない情報を添付しないというのは
敷地権を登記事項としないということになり、却下事由となるかと・・
44：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 14:31:15 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: もう一つ。
玄関って重要な用途だと思います。
建物の種類や独立性の判断にもなります。

建物内部のパーツごとに人貨滞留性の有無で判断することも無いでしょう。
じゃあ玄関から続く廊下は？
そんなこと言い出したらキリがない。

エレベーターや階段はそもそも通行するためのものなので
例外として不算入とするのはまだ理解できますが
先にも書いたように専有部分とするなら床面積にも
算入すべきだとは思っています。
45：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 15:00:40 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: ＞敷地権となる場合は登記しなければならないですよね？（法44条-9）
　ええ、敷地権となる場合です。
　ならない場合に、敷地権の登記の登記をする必要はありません。
　その場合には、ならないことを登記情報として添付する規定がありません。
46：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 15:17:32 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: 法２５条１１号に該当による却下であれば
法２８条、法２９条による規程により、阻却できます。

※勿論、申請者と調査士の間の委任契約上の責任を考えれば添付すべきでしょう。
　しかし、それは私人間の契約責任の問題です。
47：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 16:36:02 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: そういう意味なんですね・・

表16ハ（2）において
敷地権が区分所有法第二十二条第二項ただし書の規約で定められている割合によるものであるときは、当該規約を設定したことを証する情報

これを適用させて、かつ、依頼人の希望に沿う形をとるとすれば
敷地権割合を０とする規約証明書を添付して申請するというのはどうでしょう？
48：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 16:41:31 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 表題登記の添付情報にはあるのに区分登記でなんで外しちゃったんだろう
手続きの中身は表題登記とほとんど同じだと思うんだけど・・
49：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 16:49:48 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: >>47
依頼人に添う形での申請であれば、分離処分可能規約を添付して、
敷地権化しないで申請すればよいなのだと思います。
規則９３条。

　なので、申請書に記載しても、間違いではないと思います。
50：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 18:06:10 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 老眼鏡掛けないと六法も見れなくなってきたｗ
パラオでマンタさん、ありがとうございました。

引っ掛かる所はありますが・・
実務と受験が違うのも理解は出来ます。
51：Aクラス：2015/08/30(日) 23:36:49 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: 本日、東京校の択一・書式検討会に行ってきました。thgの見解は、第12問のエは
○もありえると、資料にもうたってあり、先生からも○の可能性が高いとの説明でした。
書式の第22問は、あくまでも2階建で、玄関は居宅部分の専用部分だけど、床面積には
算入しないとのことでした。問題文に書いてある居宅部分専用玄関の記述だけでは、単に
居宅部分に通ずる空間してのみ利用されており、専用部分としての用途性(人貸滞留性)
が認められないので、居宅部分の階数及び床面積に算入しないこととなる。とのことでした。
しかし、仮に3階建てとして解答しても、大きな減点にはならないともおっしゃっていました。
これは、自分の見解も少しあるのですが、過去の平成22年の土地の難しい問題のときも
(2次方程式の台形の公式で解く問題のとき)座標値を始め、図面もみんなができなかったときの
配点のように、特殊な採点を行い、今回の場合は、床面積の求積とか、短問式問題の配点などが
大きなウェイトをしめて、合否の分岐点になりそうな感じがします。
52：あいうえお：2015/08/31(月) 00:01:23 HOST:202-94-156-127.cust.bit-drive.ne.jp: 詳細ありがとうございます
53：パラオでマンタ：2015/08/31(月) 07:18:12 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: >>50
Ｔ．Ｆさん、お付き合いしていただきありがとうございます。
ひっかかるところがあって当然です。
私も、持論について違和感ありまくりです。
あくまで、現行で文理解釈すればということですから。

登記官が、床面積割合で登記しなければならない理由は、区分所有法２２があるからです。
意思表示がなくても、当然に床面積割合で一体化するからです。
そして、これと異なること（分離処分・床面積と異なる割合にすること）とするには、別段の意思表示（要式行為）が必要だからです。
これが、権利の登記であれば、登記原因証明情報となるので、法定添付書類となります。
しかし、あくまで表示の登記であるならということです。

もうひとつ考えられるのは、区分所有法３２条の考える原始所有者は、当該建物所有権成立時において、
区分所有権を全部所有する者であること。
つまり、区分所有建物とし当初から成立した建物のみと考える。

この場合は、
区分登記（床面積割合）→移転登記（建物につき保存登記）→複数人による（分離処分可能）規約制定して、規約を添付して、建物表題部の変更をするしかないと思います。

まあ、単純に立法ミスだと思いますけど・・・。
54：パラオでマンタ：2015/08/31(月) 07:57:42 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: 訂正
区分登記（床面積割合）→移転登記→複数人による（分離処分可能）規約制定して、規約を添付して、建物表題部の変更をするしかないと思います。
55：naka49：2015/08/31(月) 08:43:32 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: >>49
>>54

金子先生によれば、問１の依頼人の希望をかなえるには現行法では分離処分可能規約は添付書類ではないので
建物区分登記→分離処分可能規約を添付して表題部変更登記→所有権移転登記

しかできないそうです。
別表16で分離処分可能規約に言及していないのは明らかに立法ミスと思います。
（または（２）の当該規約を設定したことを証する情報は分離処分可能規約も含むと解しているかです。）。）
56：お一人様：2015/08/31(月) 08:48:09 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: Aクラス様
詳細ありがとうございました。
57：Ｔ．Ｆ：2015/08/31(月) 10:32:25 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 個人的に昨日調べていて思ったのはnaka49さんのカッコ書きと同じです。
なので、申請memoでも「添付すべき情報」として分離処分可能規約が記載されているのかと・・

法経学院の見解については、先例をひっくり返す明確な根拠がないですね。
先例が単に玄関との記載で算入しているのですから、余計なことを考えることはありません。

エについても○なんですね・・
登記上既に変更したとみなされる、建物の所在について
重ねて変更の登記を申請することが出来るという判断なのでしょうか・・

>>55
それしか出来ないというのは極論ですね
試験的にはそういう答えになるのかも知れませんが
実務的には規約を添付して申請しますよね・・

なんだかもやもやしますが
判断が分かれるような問題でなければ
みんな出来すぎてしまうのでしょうね。

>>51
Ａクラスさん、お疲れ様でした。
私は22年度の合格で、2筆で解答しました。
建物が合体でボリュームがあったので実質はこの建物が分かれ目だったかと
2筆と3筆では明らかに2筆が高得点でしたので正解は一つだと思います。
58：お一人様：2015/08/31(月) 11:04:39 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: 合格点はどうなるんだろう？
75点とかなら希望がみえてくるけど、、、
早く楽になりたい(泣)
59：パラオでマンタ：2015/09/01(火) 22:46:20 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: naka49さん。

私の下記の立場（区分所有法３２条の原始所有者は、建物所有権成立時に当該建物の区分所有権すべてを有する者）にたった場合の手続きは以下の通りです。
金子先生とは、まったくことなる立場ですので、手続きが異なってるは必然です。。
ちなみにこの立場に立てば、登記令別表１６に、別表１２のホに該当するものが添付情報とされていないのは当然となります。
普通建物における区分登記においては、床面比率でしか登記できないからです。
　※区分建物における区分登記は規約制定権が既にありますので、別です。

＞もうひとつ考えられるのは、区分所有法３２条の考える原始所有者は、当該建物所有権成立時において、
＞区分所有権を全部所有する者であること。
＞つまり、区分所有建物とし当初から成立した建物のみと考える。

＞この場合は、
＞区分登記（床面積割合）→移転登記→複数人による（分離処分可能）規約制定して、規約を添付して、建物表題部の変更をするしかないと思います。

の手続きは以下の通りです。（④については追加）
①区分登記　A（又はA・B共有）所有の甲普通建物を甲１甲2に区分登記することによって、甲１A（又はA・B共有）、甲2A（又はA・B共有）となります。
この場合は、単一人の所有なので、規約を制定できません）
②移転登記　甲１、建物をBの所有とする（又は、甲１をA、甲2をB）とする移転登記をします。
③建物表題部の変更登記　A・Bによる分離処分可能規約を制定して、（分離処分可能）規約を登記情報として、一体化を外す登記
④移転登記　Bの土地所有権持分をAに移転する登記

もっとも、登記令１６を素直に読めば、区分所有法３２条の最初に区分所有権を全て持つ者とは
建物所有権成立時に当該建物の区分所有権すべてを有する者でなく、普通建物を区分する者も含むのだと思います。
そのために、公正証書を要求しているもでしょうから。
60：パラオでマンタ：2015/09/01(火) 23:03:47 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: そして、本問の模範解答は
（分離処分可能）規約を登記情報として、
一体化の登記しない申請をすることだと思います。

理由は、土地家屋調査士は法定添付情報以外の情報を提供して、
依頼の申請を実現する義務そして、権利を有するからです。
規則９３条は、土地家屋調査士に与えられた義務であり、
そして法の授権により与えられた土地家屋調査士の権能だからです。
61：naka49：2015/09/03(木) 03:41:41 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: パラオでマンタ様

＞普通建物における区分登記においては、床面比率でしか登記できないからです。

普通建物を区分する場合、建物所有者は原始取得者となり区分所有法第32条が適用されます。
令別表16において（２）が該当します。旧法においても同じ。
金子先生は（２）は「ただし書きの規約で定められている割合によるものであるときは」となっており、
区分所有法第22条第1項の趣旨である分離処分可能もできる規約設定可能とは一線を画くしている様に見えます。
（「ただし書きの規約で定められている割合」＝分離処分可能規約ではない。規約で敷地権０はすることができる。）
62：naka49：2015/09/03(木) 03:52:34 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: >普通建物を区分する場合、建物所有者は原始取得者となり区分所有法第32条が適用されます。

普通建物を区分して任意に敷地権を割り振りすることと、全区分建物の所有者が任意に敷地権割り振り
をして表題登記をすることを区別するのは改正法の趣旨とは思われません。
63：パラオでマンタ：2015/09/04(金) 19:44:22 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: >>62
　naka49様
　私の>>53の後段の書き込みは、思考の過程としての意見です。
　受験時代このような論点があったように記憶しております。（懐かしい）

　今回の件は、以下に尽きると思います。
　それは、登記令16において、添付情報として、別表１２のホに該当する（分離処分可能）規約が記載されていないことをもって
　区分登記において、一体化をはずす登記ができないかできるかです。

　そして、私は出来ると考えます。理由は
①登記令に書かれている添付情報は、最低限要求される情報であること。
②上記に違反すれば、却下事由に該当すること
③表題部登記は、登記官に実地調査権があること。
④規則93条により、法定添付情報以外の情報が認められていること。
⑤申請できなければ、登記記録上、実態にそぐわない登記記録が存在することとなること。
⑥土地について、移転経緯が正しく表示できない恐れがあること。
⑦申請人に、行政庁の都合により、登記申請を二度、要求することは、登記制度の目的にそぐわないこと。
⑧上記理由により、申請が可能であれば、申請人と調査士との委任契約に基づく、調査士の善管注意義務により、申請するよう求められること。
64：区分：2015/09/18(金) 17:43:58 HOST:KD182249246155.au-net.ne.jp: thgで答練受けました。
第5回のU先生の講義に納得しなかったので、再度質問しても納得しなかったので、thgの間違えと認識しています。

しかし、今回の問題は『階段室』ではなく『玄関』です。
階段はあるでしょうが、どんな階段かの記載なく、むしろ玄関である事は間違い無いです。

では玄関とは『靴置き場があり、下駄箱がある』このようなものを玄関といい、当然占有部分として床面積には参入すると理解できます。

廊下でもなく、階段室でもなく、エレベーター室でもなく、玄関なんです。

つまり、先例を出すなら玄関についての先例ならわかりますが、その他の部分についての先例を出されても当てはまらないと思います。
65：パラオでマンタ：2015/09/18(金) 20:59:25 HOST:KD182250251009.au-net.ne.jp: そもそも、問題文の設定にない事項で解答しちゃ駄目だな。
その意味で東京法経学院は、資格受験指導として、犯しちゃいけない過ちを犯したと思うけど。

解答者が、勝手に条件つけたら資格試験が成り立ちません。
66：らっこ：2015/09/19(土) 16:01:21 HOST:p751239-ipngn200905tokaisakaetozai.aichi.ocn.ne.jp: Q＆A表示に関する登記第４巻Ｐ８６に3.3平方メ－トルの物置は主たる建物として表題登記することができないとありますが、
区分建物の場合も人貨の滞留性による床面積の限界はあるのでしょうか？
67：naka49：2015/09/20(日) 06:37:59 HOST:ipa213.cosmos.ne.jp: Ｑ＆Ａ表示登記の実務Ｐ86の解説では主たる建物として登記できるかどうかの分岐点は取引性としています。
取引性の有無は時代とともに変化すると思います。
今でも登記できるか存じていませんが、カプセルハウスや納骨を目的とする区分所有も有りかな？
68：らっこ：2015/09/21(月) 13:26:36 HOST:p751239-ipngn200905tokaisakaetozai.aichi.ocn.ne.jp: 返信ありがとうございます。
取引性なんですね。
物置では取引性がないということなんでしょうか？
他の目的なら3.3平方メ－トルでも登記は可能なんでしょうか？ん～、分らなくなってきました(笑)
69：いち：2015/09/21(月) 22:13:22 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 面積小さいので床面積算入不要と考えたいのですか。？
70：いち：2015/09/22(火) 14:37:35 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: ２４日は書式問題も公表されると思うので
過去受験生の方は、参考に感想聞かせてください。
71：区分：2015/09/24(木) 17:32:26 HOST:KD182249246153.au-net.ne.jp: 択一足切り13問
えっ！低いな…って数字ですね。

問題になっていた問12は回答3でしたね。

私は択一18問でした
72：お一人様：2015/09/24(木) 17:59:35 HOST:nx22230.fip.synapse.ne.jp: 確かに低い、、、

１７問でも合格できるのかなぁぁぁ
73：一人で勉強中：2015/09/24(木) 21:26:07 HOST:220.247.3.219.ap.gmobb-fix.jp: 今年から択一足切りの基準が変わりましたね。
去年までは４０％を越えたところでカットしたので
今までの基準であれば１４問（41.9％）
でも今年は１３問（49.3％）でしたね。

さて書式の足切は何点になるのでしょうか？
択一と同様に基準が下がり、総合点の勝負に
なるかもしれませんね。
74：みー：2015/09/25(金) 07:04:22 HOST:pc67062.ztv.ne.jp: 足切りの基準は変わってないと思いますよ。

員数で2000人を超えたラインが基準になっていると思います。

14問で切ると2000人に満たないので13問になっただけではないでしょうか？

皆さんが簡単だったという今年の択一は、実はそれほど簡単ではなかったのではないのでしょうか？

書式も2階3階以外にも意外な落とし穴があったりして・・・
75：一人で勉強中：2015/09/25(金) 08:08:36 HOST:220.247.3.219.ap.gmobb-fix.jp: みー様

択一の基準点は40％超でカットだと
誰かに聞いたかどこかに書いてあったような…

私の勘違いかもしれませんね。

いずれにしても書式の足切点が気になります。
発表まで長いですね。
76：みー：2015/09/25(金) 09:55:49 HOST:pc67062.ztv.ne.jp: 一人で勉強中様

ここ数年、2000人ちょっとのところで切っているから間違いないと思いますよ。

14できると2000人に達してませんからね。

そうですね。発表までの期間は悶々と過ごすしかありませんからね。

よくよく考えると、建物2階でも3階でも申請書の方は点数が大きく変わらないので、図面の勝負になりますよね。

となると、2階でも3階でも合格できる人はどちらからでも出てくるような気がします。

書式の足切りも気になりますが、僕はこの2年間総合計で足りてないので、そちらが気になって仕方ありません。
77：いち：2015/09/26(土) 00:42:21 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 書式足切は毎年平均点＋５点程度。
今年は人数多いから平均点下がる。足切下がる。
そうなると総合点の勝負でしょうか。
78：いち：2015/09/26(土) 01:34:41 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 去年より２２０人も多い。去年書式足切３０だから、２８くらいかも。
79：区分：2015/09/27(日) 15:32:24 HOST:KD182249246163.au-net.ne.jp: 3階建が合っていれば、thg組が平均点下げるかもしれませんね。
むしろ、3階建以外の回答が無いと思っている私は2階建の回答は点数低いと思っています。

数年前に出た、土地の2筆での分筆か、3筆での分筆かと同じように。
80：いち：2015/09/27(日) 23:39:56 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: まあ足切２８以下もありえますね。
81：いち：2015/09/30(水) 22:34:45 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 読解力あまり自信ないですが、問題文読み返して次のように感じました。
Ｐ３２の事実関係１に居宅部分専用玄関という単語が出て、配置関係を示していますが、
事実関係２～６には出て来ません。
３は１棟の構成、４は所有の意思についてですが、ここにも出て来ないということは、
文章上は、居宅部分専用玄関は居宅部分と別個のものではなく、居宅部分にこの専用
玄関は含まれていると思われます。
　居宅部分に専用玄関という単語が付随しているだけであり、専用玄関を含めた居宅
部分が５，６のとおり、共同住宅と明確に区分されているが、専用玄関を階数算入す
るかを問いてるような気がします。
82：Ｔ．Ｆ：2015/10/01(木) 10:42:54 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: ところで１２問のエは法経その他の正誤はどうだったのでしょう？
正解は○だったのかな・・
83：いち：2015/10/02(金) 01:10:45 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 1階居宅部分専用玄関・2，3階自身が居住する居宅部分

1階～3階いずれも居宅部分であり、共同住宅と明確に区分されている。

1階を登記先例より判断して区分申請。

このような流れだと思います。
84：押上：2015/10/04(日) 11:54:17 HOST:KD182249240022.au-net.ne.jp: 冷静に本文読み返したりすると違う視点も出てきますね。
自分も先例や試験の論点らして3階は確実かと思います。
2階は難しい。(((・・;)
85：シャイコ：2015/10/07(水) 15:25:31 HOST:i125-202-246-77.s05.a001.ap.plala.or.jp: 二階それとも三階　どちらなのかな？
86：お一人様：2015/10/07(水) 16:37:08 HOST:nx22230.fip.synapse.ne.jp: ３階で解答された方が多いようです。

ジャイコさんはどちらで解答されたのですか？
87：シャイコ：2015/10/07(水) 16:59:30 HOST:i125-202-246-77.s05.a001.ap.plala.or.jp: お一人様
ありがとうございます。
私は、二階で申請しました。
建物図面に　建物の存ずる部分2階、3階として
申請書の　種類に　玄関、居宅と記すのが　・・・・
玄関？？？？
１１月１０日まで長いですね
88：シャイコ：2015/10/07(水) 17:41:35 HOST:i125-202-246-77.s05.a001.ap.plala.or.jp: 追伸
私　区分　得意じゃなく
２階と3階を　再区分したら
1階は　　どうなるのかな？
そこまで　考えて　2階にしました。
89：naka49：2015/10/07(水) 18:47:06 HOST:KD121106053031.ppp-oct.au-hikari.ne.jp: ＞２階と3階を　再区分したら
＞1階は　　どうなるのかな？

２階３階は区分できないはずですよ。
３階は図を見た限りでは独立した専用部分となりえない。
90：シャイコ：2015/10/08(木) 08:24:27 HOST:i125-202-246-77.s05.a001.ap.plala.or.jp: ん・・・・
不思議な3階建てですね。
現地調査して区分登記できるなら最初区分建物で建築し
わけありにて非区分で登記したのかな（普通改装しないと無理だよね）
今般の事情により区分するのなら
この玄関の大きさなら二階に行くのに　はしごか
エレベーターだよね　　縄ばしご　(笑)
机上だから現実じゃないよね
91：Ｔ．Ｆ：2015/10/08(木) 08:44:56 HOST:i218-47-25-151.s02.a013.ap.plala.or.jp: 区分所有の要件を満たしていれば非区分か区分かは所有者の自由です。
玄関って書いてあるんだからエレベーターじゃないし
間取り図じゃないんだから階段とかトイレとか台所の記載がなくても当り前
2階・3階は別個独立した建物じゃないから再区分なんて出来ない

階層の違う専用玄関を階層・床面積に算入するか否かが論点であって
与えられた情報以外のことを考える必要はないと思います。
92：シャイコ：2015/10/08(木) 09:03:44 HOST:i125-202-246-77.s05.a001.ap.plala.or.jp: 了解しました。
ありがとうございます。
仕事します。（ＢＬＵＥＴＲＥＮＤ　ＸＡ　ＣＡＤ）
93：皆さんのご意見を：2015/10/09(金) 13:45:46 HOST:KD182250253195.au-net.ne.jp: 調査士の皆様方、今年の試験的に何階だと判断されますか？
94：シャイコ：2015/10/09(金) 15:54:37 HOST:i125-202-246-77.s05.a001.ap.plala.or.jp: 金子博さんのブログ
相馬調査士からのオファー
を読んで、今回の試験についてのべておりますが
皆さんどう理解しますか？
95：押上：2015/10/09(金) 18:22:46 HOST:KD182249240032.au-net.ne.jp: 3階でしょ。
96：naka49：2015/10/09(金) 22:37:31 HOST:KD121106053031.ppp-oct.au-hikari.ne.jp: ＞法規を知らないで法律家。御愁傷様ですだ。

私は法律家ではない。実務家ですので、金子先生のようには考えない。
区分所有法第22条ただし書きは区分建物に適用するものであり、表題登記には
適用し、建物区分による区分建物には不動産登記法令に規定していないから
不可というのは区分所有法の趣旨に反する。
旧法においては規定があったのに新法に規定していない合理的理由はない。
12項の添付情報ホの準用を失念したと考える（立案者に確認しないとわからないが・・・）。
97：naka49：2015/10/09(金) 22:42:17 HOST:KD121106053031.ppp-oct.au-hikari.ne.jp: 訂正

不動産登記法令→不動産登記令
規定していない→規定しない
98：naka49：2015/10/09(金) 22:47:44 HOST:KD121106053031.ppp-oct.au-hikari.ne.jp: 3階しかない。
99：皆さんのご意見を：2015/10/10(土) 21:26:05 HOST:KD182250253194.au-net.ne.jp: ありがとうございます。
引き続きよろしくお願いします。
100：Ｔ．Ｆ：2015/10/11(日) 09:50:54 HOST:i60-34-1-61.s02.a013.ap.plala.or.jp: 金子さんの添付情報に記載がないから添付すべきでないという考えは一理ありますが
但し、例えば先例や通達によって運用方法の指針があるときは別になると考えます。

昭和58年11月10日民三第6400号の民事局長通達第9-1
これによると区分建物表題登記に準じて取り扱うものとするとあります。
この通達を否定出来なければ「記載がないこと」のみをもって
添付情報とすることが出来ないという見解には賛成できません。

自己主張が強いのは結構だけれども、
他者を貶めるやり方は好きではありません。
101：Ｔ．Ｆ：2015/10/11(日) 09:57:25 HOST:i60-34-1-61.s02.a013.ap.plala.or.jp: 今回は3階建が正解だと思いますが
2階建とする理由も理解は出来ます。