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名古屋とその周辺・まったりスレ／第２別館
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（前スレ）
名古屋周辺の建設的話題をまったり語るスレ 別館
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/study/7920/1159462623/
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結局、評価損計上額は、直近の業績予想をも上回る規模に。
それでも各赤字幅が若干ですが圧縮されたのは、経費節減効果というほかありません。
◆平成22年１月期 決算短信
http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/newsobj-1429-datafile.pdf
評価損は、直近予想の６５０億を上回る６７８億円。
粗利が前期比半分程度と大幅に落ち込んだのも、この影響が大。
懸命のコスト削減努力も、さすがに追いつけなかったと。
過大な評価損は、もちろん不動産販売事業の不振が主因。
セグメント別の受注高、売上高をみても、同事業が足を引っ張ったのは明瞭です。
先に発表があった興和不との提携劇も、これが主たる背景にあるのは自明。
で、当期（2011年1月期/連結ベース）予想はというと、
その不動産販売事業が盛り返すと思いきや、前期（10年1月期）をさらに下回る控えめな水準に。
売上ベースで１１％減と、あっと驚く提携に導いた割には、元気がないのが少し残念。
とくに都市開発事業では予想数字すら明らかにしてないところに、混迷の深さが読み取れそう。
【関連】 → >>119
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あくまで個人的な意見だけど、
大名古屋くらい古いビルだと作りが豪華だったり昭和のロマン？的な魅力がある。
逆にタワーズ以降のビルは洗練されたスタイリッシュなビルが多い。
魅力を感じないのはその間の時期のビルだな。
あと数十年すれば平成ロマン？的な魅力も出てくるのかもしれないけど、現時点ではダサいとしか思えない。
その代表的なビルが国際センターとか近鉄ビルとか三井本館。
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実に６８０億円規模になんなんとする評価損。
そこで、すぐに思い浮かんでしまうのが、池下の、あの事業用地。
むろんですが、ここも、けっして例外たりえないはず。
はたしていくら評価損を発生させたか興味津々。
ですが、所詮、ド素人の当方にはその実相に迫る試算はとても手に負えませんが、
ほんの１㍉程度は、近づいてみたいと思います。 そこで…
同社の、会館を含めた土地の購入額は約６５億円（購入時期は08年10〜12月頃）。
さー、そうすると、０８年の公示地価は、同地の真向かいで３３万９０００円（㎡）。
翌０９年１月には３０万８０００円に下落してますが、まーおおよそこの幅。
ただしですよ、調査地点と問題の同地では、敷地の規模も異なり、また、
都市計画上、土地の高度利用の許される程度（同地には特別の仕組みが施されてある）、つまりは、
いつも言ってる土地の持つ許容スペックに相当の開きがあるので、この値はあくまで参考程度。
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さーそうしますと、かの地は約１万㎡（＝1ha）として、
すると、あくまで公示地価からは、３１〜３４億円程度と推定が可能。
ただしこれも、一般的には公示地価と実勢価格には、大きなかい離があるのが通常で、
そういう意味では、実際の相場ははたしていくらが妥当かは、
そこはやはり、事情に詳しい近くの不動産屋に聞くしかありません。
さらにです。 同地周辺、なかでも池下界隈の商業地での土地取引が、
同会館を除いては、ここ１、２年はほぼ皆無の状態。
したがってこれなども、われわれ素人風情ごときにはとくに、相場をより見えにくくしてる一因かと。
ですが、６５億という数字を考えると、当時としてもかなりの高値づかみをしたのはたぶん事実で、
このへんが、こんにち、莫大な評価損を発生させざるを得ない、この会社のおおらかさ。
さーはたして、簿価の半分程度は毀損してるかどうか…
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>>154三井ビル本館はかっこええよ
真横の再開発が終わったら更にかっこよくなる
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三井ビル本館安っぽくない？
あんまり金かけてなさそう。
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そんな事はないよ
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大名古屋はめちゃくちゃ金かかってるね。
階段がすごい重厚で芸術的。
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さて、建築主の破たんで鉄骨躯体が立ち上がったまま工事が止まって、はや１年。
ここへきて、ようやく、かすかな、その後の動静が知れるまでに。
とは言え、たまたまの“ピンポイント情報”（※先日の地価動向報告に関連）にすぎないので、
今なお、実態の多くは闇の中。
ですが、せっかくの機会なので、ここは久しぶりに少しだけ…
で、その工事が中断しているのは（仮）名駅西ビル。 地下鉄亀島駅のすぐそば（南側）。
オフィスとしては自社使用以外、これまでほとんど見むきもされなかったといっていいほどの場所。
１４階、延べ床が１万０５００㎡と、名古屋にあってはオフィスとしてはそこそこの規模。
総合設計制度を活用して、良好な敷地環境の形成を目指すなど、
ひいき目ですが、なかなかの建築プランと、当方、内心密かな期待はありました。
ご存じ、建築主は、もっか会社更生手続き中。
昨夏に出された再生プラン（※とは言え公表されてないので詳細は不明）によれば、
バックに新たなスポンサーがついて、保有資産を含めて包括的な形で会社再建へ向かうという道筋を、
結局たどれなかったところに、再建スキームのやっかさいが潜む形になったかと。
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で、そのピンポイント情報では、今ある鉄骨躯体をすべて除却し、もう一度更地に戻して、
そのうえで土地（敷地）の売却を試みたが、いまだ目論見どおりにいってないと。
なるほど、１年も経てば、表面上見る限り、鉄骨自体の錆つきもかなり目立つし、
専門的なことはもちろん分かりませんが、素人目にも部材の耐久性は大丈夫？ と思うのが自然。
ただ当然ですが、建築基準法上は構造部材の耐久性では、
腐食、腐朽などしにくい材料を使い、さらに有効な錆止め、防腐措置などを施した材料の使用を
厳格に義務付けていて、さーそうすると、鉄骨がむき出しのまま一定期間経過した建物については、
どのような処置がなされるべきか、そこは興味の湧くところ。
仮に、今後更地に戻った場合、その先の方向としては
マンション用地として再生される公算が大きいと見るのも、これはある意味自然な見方と。
まーそのへんはともかくですね、実は当方、もっとも関心が及ぶ問題は、
同ビル建築を請け負ったゼネコンの今後の去就でして、
たぶんですが、建築資材の所有に基づく留置権を基礎とした更生担保権者としての立場から、
この事案の処理に、どうかかわっていくのか、今なお非常に興味がそそられます。
【関連】
●http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/study/7920/1159462623/
レス番 → >547 >548 >549 >550 >551
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クリードも詰まらない置き土産を残していったもんだ。
立つ鳥跡を濁さず、って諺をご存じないのかしらん。
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常識で考えて、あんな僻地でオフィスが埋まるわけなかろう。
しかも14フロアも。アホすぎ
最寄り駅が“亀島”とか、冗談じゃない。
みっともないから、さっさと解体して欲しい。
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名古屋は定義・概念・常識に縛られすぎとる。
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名古屋は、というより>>164がそうなんだろうね
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じゃあなんで頓挫したの？
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会社が倒産したからに決まってるじゃん。
亀島が倒産の理由じゃないよ。リーマンショックで銀行が急に融資しなくなったからね。
それで新興のカタカナ不動産会社がだいぶ潰れた。
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いや、そんな微妙なとこばっかに建ててたから潰れたわけで。
ヒューリックとか、立地を厳選して身の丈にあった開発を
続けてるところは、この環境下でも利益を上げてる。
一方の、ゼファーやクリードと言ったところは、金余りと
短期的な景気に乗っかって地方に進出。身の丈を超える
開発を続けたから、あっさりと資金ショートに陥った。
ランド・ジョイントあたりも同様。今現在、ゾンビと言われ
生き残るプロパやアルデよりも早く潰れてるんだから。
まともな経営をしていた上で、貸し渋りで潰れたんなら
再生段階でそれなりのスポンサーがついてくれる。
それもままならず、消滅に近い状態の新興勢が多い
現状は、いかに杜撰な経営であったかを示してる。
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都市計画板のログ逝ったかｗ
dubaiまとめ
・dubaiだけ全損した。全鯖の中で唯一HDDが2つとも逝った。現地の停止方法が悪かったとの見方。
・データがサルベージ出来ないため、もちろんdubaiのログも全てロスト。(外部datも使わない方針)
・dubaiの代替機は既にあるが設定出来ていない。
・その辺りの管轄はFOX(ちょろなどの複数のキャップを持つ)。
・つまり場合によっては狐がそのうち気が向くまでdubaiは放置。
・ちなみにrootﾀｿ(MUMUMUの人)はリアルで入院。
・以上で復旧は完全未定がQ.E.D.
との事。
勘弁してくれーーーー
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ターミナルビルのテナントって、どう考えても家電量販店しかあり得ないよね。
問題はヨドバシかヤマダか。
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>>169
それを言っちゃあ元も子もないっしょ。新興不動産なんて大なり小なりそんなもんだよ。だいたい最初から財閥系以外は信用力低いし。結局運が良いか悪いかで、それ見たことかやっぱり立地が悪いからと結果論じゃ何とでも言える。
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ヤマダ電気が入居を検討中だって…
名古屋駅のイメージが下がる…
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ヤマダがどうとかどうでもいい。他の板でやれよ。
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>>174スレ違い・板違いなのはあなたです。
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>>175
はあ？何がだよ・・
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家電に興味が無い人には同じように見えるかもしれないが、ヤマダとヨドバシの違いは大きいぞ。
イメージとしては、イオンとタカシマヤくらいの差がある。
新ビルにイオンが入ったらショックだろ？
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>>176
ビルの外観だけ語りたいなら２chお国自慢に行ってろ
都市計画板なんだからビルの中身の話は板違いじゃないんだよ
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>>178
ヤマダ電機は都市計画にどう関係するのか学術的に教えてくれや。
そっちこそ2Chの都市計画板と一緒にしとるやろ。
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>>179
学術的に応えられる程知識が無いので逆に質問します。
何故商業施設の動向と都市計画が無関係だと言えるのですか？
JRの新ビルに何が入るかによって、名駅の今後の再開発が変わってくると思うのですが。
無知な私に学術的に教えて下さい。
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名駅だけでなく、栄の将来にも大きく影響するぞ。
郊外ＳＣへの影響も指摘されているし。
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入居テナントについて語るってのは普通の事だと思うが。
ビルの性格を決めるのはテナントだろ。
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179とは別人です
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>>180
＞JRの新ビルに何が入るかによって、名駅の今後の再開発が変わってくると思うのですが。
↑
これってわかるよ。
だからさ〜、その問題意識でもっと突っ込んで語ればいいんじゃないかな。
だからこそ２ｃｈの板と色合いが違ってくるわけで。
都市計画がどうのこうのなんてホントは形式はどうでもいいことなんだよ。
問題は中身なわけで、自分の持っている問題意識を素直にどんどん深めていけばいいよ。
論点がだんだん研ぎ澄まされてきて面白くなるから。
>>181の言ってることもそれに通じるところがあるし。
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ヨドバシ梅田はオフィス中心だった梅田に人の流れを引き寄せた。
ヨドバシには街の空気を変えてしまうほどの力がある。
難波にヤマダが出来たが、ヨドバシほどの存在感は放っていない。
仮にヨドバシ梅田の場所にヤマダが出来ていても、そこまでの引力は無かったと思う。
まず店の雰囲気が違う。ヤマダは全国に数百店あるのに対して、ヨドバシは２０店しかない。少数精鋭で一店一店に本気で力を注いでいる感じ。
店舗数が少ないから、当然店員の質も高い。
何となくだけど、街作りへの意識も高いような気がする。
ヤマダは儲け第一の拡大路線。店員も売ることに必死で対応がいまいちな印象。
都市開発とは関係ないと思うかもしれないが、店の持つ空気感ってのは大事だよ。
それにヨドバシ＝都会、ヤマダ＝郊外っていうイメージが結構浸透してるから、
街としての「格」を上げるためにもヨドバシの方が好ましい。
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>>185
なるほどね。そういう見方もできるわけだ。こりゃ参考になるわ。
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ヨドバシってテナントっていうより自社ビル（店舗）の方が多くない？
大名古屋の隣のボロビルを再開発して作って欲しい。
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>>187
名前間違えました！
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ボロビルなぁ・・
確かにボロビルに違いないけど、表現の仕方を一工夫してみるのも自分自身に対して、
また自分の主張に対しての誇りの表れの一つと思うんだがどうだろうか？
偉そうに言ってスマソ。
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>>189
あえてボロビルと言ってみた。
2chとこの掲示板の違いを試してみたかったから。
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いや、恐れ入りました。
けっこうみんな深いとこまで考えてるんだな。
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>>158
三井不動産のＣＭで、名古屋の三井ビル本館が映ってるよ。
途中でチラッと映って、ＣＭ締めのロゴの背景にも。
「笹島」の信号の交差点名も映ってた。
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当初予想を１億円以上も上回る売却益が、売り手側に転がり込みます。
ビルを取得したのは一般事業会社ということですが、いまどき、
売主価額（簿価）を５億近くも上回る値であっさり買い付ける一般事業会社とは、どんな会社？
◆資産の譲渡に関するお知らせ（ＪＰＲ名古屋栄ビル）
http://www.jpr-reit.co.jp/cms/whats/20100305_120251YwRe.pdf
今月末期限の引き渡し。 “捨てる神あれば拾う神あり”とは、ちょうどこのこと。
このビル、実は個人的にはちょっとした思い出がありまして、随分前のことですが、
うまい投資話（※不動産投資ではない！）につい誘われて、ふらふら訪れたのがこのビル。
結局話を聞くだけで終わったのが幸いでしたが、そのときの貸し会議室は何階だったかは忘れました。
まーどうでもいい話…
【関連】 ●http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/study/7920/1159462623/
レス番 → >965
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そんなことより、注目したいのはこちらのほう。
無担保投資法人債の発行で約６０億円を調達、短期借入金の一部返済に充てるというハナシ。
◆投資法人債の発行に関するお知らせ
http://www.jpr-reit.co.jp/cms/whats/20100305_115326nGQP.pdf
この結果、財務内容は、有利子負債全体の圧縮幅は０．２％減にとどまりますが、
このうち短期借入れに分では、なんと９０％近くがカットされる計算。
引き替えに、必然的に長期借り入れの比重が増すものの、
しかし一方、リファイナンスリスクが長期に分散されて、資金調達対応がぐっと楽に。
そして、ここで何より見逃せないのは、こうした財務を巡る好循環の兆しの背景には、
これまで見てきたように、オフィスビルを中心とする運用資産の東京シフトの急加速があるという点。
つまりですね、やっかみ交じりで極論すると、地方の物件を切り捨てていけばいくほど、
金融機関からの受けもいいと、ようは現状そういうことかと。
こうなると、これはもう“亀島”うんぬんどころのハナシではありません。
そもそも名古屋でオフィス運用すること自体ナンセンス、と、まるでそう言われてるような…
【関連】 ●http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/study/7920/1159462623/
レス番 → >926
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日経と中日で名駅前の特集というか、全面広告が入ってたね。
神尾社長曰く、今年中に名駅地区の街づくり計画が発表発表されるって。
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>>185
秋葉原に一石を投じたのもヨドバシだよね。
部品買いとオタクしかいない街だったアキバに、あらゆる層の人間が集まるようになった。
京都駅前に出店するなど最近攻勢だし期待できるね。
ただ、ヤマダのLABIも悪くない。
全国に１４店舗しかない精鋭店で、ビックカメラの本拠地である池袋を始め各地で大健闘している。
[ヨドバシ梅田] の最大のライバルはヤマダの [LABI1なんば] だったりする。
自分的には名古屋人の喰いつきが良さそうなヨドバシに来て欲しい。
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自己資金での建設という大前提に、少しだけ黄信号？
リニア整備の帰趨にかかわる根幹なだけに、ここは、より慎重にならざるを得ない形。
こうしたアナウンスが出るあたり、計画遅延はいよいよ不可避？
■リニア、２５年開業に遅れも＝景気低迷で資金計画精査へ−ＪＲ東海
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2010030600327
初の交通政策審議会でも、採算性や需要予測に慎重意見が。
人口減など、社会構造の変化のテンポは急で、
そのへんは柔軟に、整備計画に反映していく必要性が強まってると。
■リニア中央新幹線、国の審議開始 地元調整難航か
http://www.asahi.com/travel/rail/news/TKY201003030548.html
審議は今後、答申までに２、３年はかかりそうで、その間にも経済社会は大きく変容するのは必至。
これまでもそうでしたが、関心は、ともするとルート選定にばかり目が行きがちですが、
実は重大なのは、ルート問題以上に、将来の需要予測や資金計画をめぐるこうした問題が、
この先、大きな壁となって立ちはだかってくるような、そんな予感が。
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さて、交政審での論議は、並行して、安全性など技術的な問題にも目が向けられます。
具体的には、超電導方式の安全性やトンネル、大深度地下利用など技術基準がテーマになる模様。
とうわけで、その大深度地下利用。
ようは名古屋駅の構造が、どこにどのような形で出来るかは、まさにこの問題に直結してます。
同駅については、東海側からは、いまだ何のアナウンスもなく、不明な点も多いのですが、
そのへんは、先日明らかになったばかりの新ビルの概要とも突き合わせながら、
少し探ってみる（＝遊んでみる）のも一興かと。
ところで、リニアの進入コースですが、これはたぶん菊井町・那古野方面から、
新ビル方向へまっすぐ伸びてくるのが最も可能性ありと当方思いますが、この問題はいずれまた。
ここでは地下何ｍあたりに駅ができるか（※というより軌道の深度について）、こちらのほう。
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で、あらためて新ビルの地下構造――。
ビルのもっとも深い部分（地下5階の底面）の深度は３４ｍ（一部24m）。
が、基礎工事の掘削深度はこのレベルにとどまりません。
というのも、ボーリング調査の結果から、深度４０メートル近辺までは軟弱地層が幾重にも堆積し、
したがって、最も堅固な地層がみられる７０〜７５ｍ付近にまで垂直に杭を打ち込んで、
建物全体の荷重を、この層でもって支えようという計画。
これは思ったよりも、かなり深い位置です。
さー、すると、国の示す大深度地下利用域の定義によれば、
新ビルの場合では、おおむね８０〜８５ｍ近辺（？）との推定が可能か。
しかし、それではあまりにも深過ぎるとの印象を持つのも、これまた正直なところ。
それとも、まさかとは思いますが、仮に、基礎杭長の中間レベルの位置に軌道深度をとどめた場合、
杭の間を縫うようにしてリニアを引き入れる形になりそうだけど、はたしてそうなるのか…
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ところで、話を少し戻しますと、
そもそもの問題点として大いに疑問なのが、支持地盤の決め方。
隣の郵政グループも、東海同様、杭基礎で支える方式ですが、実はここで両者に大きな相違が。
その支持地盤――。 東海は上でみたように７０〜７５ｍ付近なのに対し、
郵政の場合、ずっと浅い４５〜５０ｍ付近に設定している点。
もっとも、深度は大きく違えど、双方ともに礫質主体のよく締まった層をなしていて、
地盤の強度を示すＮ値もともに「６０」と、地耐力はいずれも申し分ない数値です。
にもかかわらず、なぜ杭の定置深度にこれほどの差が生じているのか。
郵政は最下階（高層棟で地下3階）の底面深度は２２ｍ強と、東海より１２ｍも浅い位置。
逆に言えば、東海の場合、郵政より深いといっても、
ビルを支える支持地盤を上下どちらの礫層に求めるかという点では、そこは郵政と同じく、
手前の浅い層に杭を打ち込んでも、ことは足りそうな気がするわけでして。
すると、やっぱりこの疑問には、リニアが大きく関わってると見るべきか…
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さて、東海新ビルの大深度地下の考え方ですが、
国の基準に沿う形でまとめられた、名駅周辺の想定深度域は、おおむね５０〜６０ｍ。
もちろん、このエリアごとの区分けは国自身が認めてるよう、あくまで一つの目安ということ。
実際のケースでは、個々の計画ごとに地盤調査を綿密に実施して、
たとえば高層ビルなら、前提となる基礎杭の位置をどの深度に定着させるかなど、
どうも個別のケースごとに利用深度域を慎重に判断していく対応がとられるという印象です。
そうすると、東海の場合、基礎杭の位置から推測して、
仮に８０ｍ以深であっても、頭っからまったく根拠なしとは言えないわけで、
ひょっとすると、そういう線も成り立つかも。
まーいずれにしても、今の時点ではどうなるかは早計でして、
ただですね、ビルの底面深度が３４ｍと非常に深い事実を勘案しつつ、もう一点、
すなわち、掘削現場の地盤崩壊を防ぐために設けられる山留壁の、それ自体の掘削深度がなんと、
最大で５５〜６０ｍあたりも掘り下げられる計画であるという点から想像すると、
あながち、あり得ないことでもないような…
【関連】 ●http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/study/7920/1159462623/
レス番 → >357 >358
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そういえば、新中経ビルの地下はどうやって地下街に接続するんだろ。
やっぱりミッドランドからしか行けない？
それとも三井北あたりともつながる？
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>>196
池袋以外は閑古鳥らしいが？
>>202
産労センターと繋がる。
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>>203
よく調べたら池袋でもLABIはビックに惨敗してました(^^;
僕の調べ方が悪かったです。ヨドバシ誘致した方が良さそうですね。
♪若者集まる名駅に マルチメディアの店がある 安くてなんでもそろってる みんなのヨドバシカメラ
♪名駅東の駅前に 安くて大きな店がある 駐車もできます○○台 みんなのヨドバシカメラ
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ヨドバシ梅田のライバルは千里ＬＡＢＩ難波ＬＡＢＩ
千里ＬＡＢＩは凄いよな。
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本日（と、いってもすでに昨日）、“パイプライン契約”を締結――。
つまり、今後は新スポンサー２社からの優先的情報を得て、物件取得チャンスが広がります。
◆新スポンサーとの優先交渉権等に関する契約及び物件情報優先提供に関する契約
の締結に関するお知らせ
http://www.joint-reit.co.jp/cms/press/20100308_165251WaX7.pdf
以前に比べて、資産運用の中心をなす投資用マンションの収益期待は格段にアップするはず。
資産規模全体の拡大期待もさることながら、個々の資産自体の中身がグレードアップし、
結果、今後の運用成績がどのように好転を見せるか、ここは大きな注目点。
リートの再編が加速する中、同じレジデンス系にあっても、
展開する物件の、頭一つ抜きんでたブランド力を武器に、有力な台風の目に育つ要素は十分では。
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一方、スポンサー側の、とりわけ○水にとっての今後の期待はというと――。
なんといっても、自らの開発案件に対する、とくにマンションルートの出口戦略が整ったこと。
事実上の今回“新生”なったリートは、住宅物件（投資用マンション）に特化していく方針なので、
その点、オフィス開発ルートとの重複が避けられ、非常に効率的かつ理想的な体制に。
同社にとっては、せっかく選りすぐりの開発案件を手がけても、
それが売却先がなかなか見いだせずに、宙に浮くといったリスクの軽減にもつながりそう。
もちろん自社運用であっても、それはそれで十分ビジネスを広げることは可能ですが。
ところで、同社が手掛けた名古屋市内の有力賃貸物件をみると、ざっと９物件が。
千種、東、昭和と、どれも立地においても厳選されてる印象がとても強く、この点はさすがと。
こうみてみると、今後も開発に際しエリアの選定については、
そう大きくスタンスが変わることはないだろうから、その辺も含めて今後に大いに関心を注がねば。
【関連】 レス番 → >>120
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内閣支持率がじり貧の様相を見せる中、
当面の政権浮揚のカギとなりそうなのが、この事業仕分け第２弾――
昨年とは仕分けの内容、矛先も異なり、今度は独法、公益法人の組織自体が論点に。
■事業仕分け：対象選定作業、９日から開始−−第２弾
http://mainichi.jp/select/seiji/news/20100306ddm005010017000c.html
むろん、都市再生機構も対象に。
同機構は、巨額の政府出資を受け入れてるほか、有力な天下り先にもなっているため、
国民感情を考慮に入れても、大ナタが振るわれるのは必至の情勢。
ただ、同機構の扱いをめぐっては、国交省と、事業仕分けを行う行政刷新会議との間に、
仕分けの基準などに考えの違いがあるようで、まずはそのへんの整理から。
で、今後の関心は大きく２つと。 つまり――
第一に、ＵＲ賃貸住宅に代表される、住宅ストックへの政策的なかかわりがどう影響するか、で、
第二に、都市再生やまちづくりに果たしてきた役割がどのように見直されるか、などの点。
とくに後者は、政権の目玉でもある権限や財源の地方移管とも絡んで、
業務の抜本的見直しが想定されておりまして、ですから、
今後の同機構の成り行きには、しぜーんと重大な関心を向けざるをえません。
【関連】 ●http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/study/7920/1159462623/
レス番 → >864 >930
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>>206
>>207
>>208
おい、君。
掲示板の使い方間違ってるぞ。
掲示板はコミュニケーションの場。
流れを無視して新聞記事的なものを一方的に貼りまくるだけならブログでやってなさい。
君の一方通行のレスのせいで話が分かりにくくなる。
不動産関連の専門的な話がしたいなら他にもっといいスレがあるでしょう。
どうしてもと言うなら、最低限スレの流れを読んで簡潔な文章で書いてくれ。
たのむ。
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というか、別スレ立てれないの？
ここはもう管理放棄されてるし、自由に立てれるんじゃないのかな？
自分（＝>>206-208）で立ててそっちで連投してもらいたい。
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>>210
その人がこの２スレ目を立てたんでしょ
どうせ管理放棄されてるなら、ほかの誰かが別スレ立てる手もある
まぁどっちでもいいが
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じゃあ俺らが別スレでやるか。
スレタイどうするか悩むけど。
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>>212
「名古屋の高層ビル・都市景観を語るスレ」でどう？
ストレートで分かりやすいと思うが
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名駅周辺の高層ビル・都市景観を語るスレがいい
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>>214
それだとネタがかなり限られるぞ。
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名古屋の再開発・都市景観を語るスレは？
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2ちゃんがいつ回復するか分からない状態だし
おっさんの掲示板は携帯から書き込めないから
この際ここでちゃんとしたスレを一本立てた方がいいかもね。
ここはスレタイが何か適当で何を話し合うか不明確だから、きちんとした方がいいね。
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何でもいいから早く立てよまいっ！
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2ch復活おめ！
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おお復活しとる
名古屋スレ乱立ww
しかしまだ規制中…
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おっ！
2chがあるならこの板でなくてもいいんじゃね？
しかも2chのほうがスレタイ見るとなんかしっくりきそうだし
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ケータイでは確かに復活しとるが、
ＰＣで見るといまだにサーバーサイトのままなんだが…
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>>222
サーバー変更
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２ちゃん過疎りすぎじゃねーかｗ
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グローバルゲートタワーに都市再生特区が――
今回、建築プランの一部変更（＝東棟の高さの縮減）に伴って、
同プランに、新たに都市再生特区（※今はまだ素案の提案段階）が加わります。
しかし何か妙な展開。 それならそれで、計画当初から特区申請していてもよさそうなものを。
なぜ、プラン変更という、この機会をとらえて、あえて今頃なのか…。
同特区が加わることで、このグローバルゲートの計画手法は、後付けですが少し凝ったものに。
というのは、都市計画制度上は、同特区とは別に、もとから同地に地区計画が敷かれているため。
つまり、この地区計画を下敷きにし、その上部に今回の都市再生特区を積み重ねるという、
いわば２層建ての計画手法となります。
これは名古屋では非常にレアなケースと言えそうです。
都市計画上のケーススタディとしては、ご多分にもれず非常に興味がわきます。
そこで、このグローバルゲートタワーの都市計画手法について、ほんの“さわり”を見ていくと。
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新たに追加される建築物に関する誘導規制項目（容積率や高さ、壁面位置などの制限）は、
そのすべてが都市再生特区に定める法定事項。
したがって、再生特区の都市計画案は、元来がこういうフォーム、内容になるわけで、
つまり、これ自体は何の変哲もありませんが。
問題は、それら（形態誘導・規制）が実は、上で述べた地区計画にも盛り込めるという点。
ところが、グローバルゲートのケースでは最初からそうせず、
先に地区計画を定めておいて、後から再生特区を定めるという、手続的には２度手間に見えるわけで。
しかし、この２度手間にも一応理由があって、たぶん当方の見るところ、
先に定めた地区計画の中身にというか、その性格に起因してると、そう見ます。
当の地区計画は、中身が非常にあっさりしておりまして、
ようは、誘導するべき建築物の範囲（用途制限）と、敷地面積の最低限度しか、
はなから盛り込まれていないという薄っぺらさであります。
実はこれにも理由があって、ライブ地区のこの地区計画は、
面積１２ｈａ超の同地区全域を対象にし、網羅的に土地利用の大筋だけを示したにすぎないシロモノ。
つまり、個々の区画や敷地ごとに、異なる事業主体によって計画される建築プランの詳細に、
一定影響を与え、また具体的な形態規制にまで踏み込むレベルになっていないということ。
【関連】 ●http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/study/7920/1159462623/
レス番 → >540 >588
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つまり、地区計画に示された中身だけでは、個々の区画ごとに建築されるビルや施設が、
いったいどんな姿カタチになるかは、さっぱり見当もつかないという、
そもそもが、そういう前提、仕組みになってるわけです。
言い換えるとですね、ようは、建築プランに関して、地区計画だけでは曖昧かつ不明な部分を、
グローバルゲートの例でいえば、都市再生特区でもって実際のところを補完しようと、
双方はそういう関係になっていると、そう見ます。
しかし、ここで注意したいのはむしろ次のこと。
明示された容積率（最高限度と最低限度）にしろ、建築面積（最低限度）にしろ、
高さ（最高限度）にしろ、壁面位置の制限にしろ、これら主要な形態規制の数値の導かれ方が
同特区の用意する緩和メニューの活用によって得られたのでは、たぶん、ないという点。
念を押すと、特区適用はあくまで今回、東棟の高さの見直しに伴い取られる措置で、
つまり、もともと高さを含めてその他の形態規制も、それを織り込んでの設計プラン自体は
ずっと以前に固まっており、さーそすると、このグローバルゲートタワーは
特区以外の計画手法によってデザイン、設計されたと推定が可能。
では、その手法とは―― 引き続いて今度は、その点を少し探ってみたいと。
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>>225-227
ちょうど個人的に気になってたことだわ。
だれかに解説してもらおうと思っていたけど、誰も触れてないから
言い出しにくくてね。
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っていうか、前スレ588の予想した通りの展開になってるｗ
すげーな。
ざっと読んでもまだよく分からんけどｗ
要するに、まだ高さが変動する可能性があるってことなのかな？
事業者側が柔軟な提案を出来るように、最初から特区を加えてあえて細かく
設定しなかったってこと？
でも、今さら同じグローバルゲートの敷地のみに高さ制限を加える必要は無いような…。
事業者側の都合（コスト削減）で高さ・床面積を減らしたんだったら、これ以上の
上方修正も考えにくいし。
何のために特区を適用したのかがわからん。
それに、事業者側が高さ見直し→行政側が特区適用となる流れがよくわからない。
↓
＞＞特区適用はあくまで今回、東棟の高さの見直しに伴い取られる措置で、
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スレの目的を明確にして話し合いをスムーズに行うため、また2ちゃんが不安定で書き込みにくい状態が続いているため、新たにスレを立てました。
名古屋の高層ビル・都市景観について語るスレ
http://jbbs.m.livedoor.jp/b/i.cgi/study/7920/1268277673/
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さて、Ｇ.Ｇタワーの設計に用いられた計画手法とは――。
これを推測するのは、わりあい容易。
というのも、上でみたように、地区計画を除き、
同敷地内にはこれまで、都市計画決定手続きがかけられていないのが何よりの証左。
今回の都市再生特区にしても、現状はあくまで素案の提案段階にすぎないからです。
また、その地区計画ですら、建築物の具体的な形態規制（誘導）には踏み込んでいないという、
この厳然たる事実が、そのことを示していると。
さーそうすると、伝家の宝刀、都市計画決定を抜きに、
これほどの規模の高層建築が可能になるには、もはや“あれ”しかありません。
あれを使えば他の法令手続は要らず、建基法の枠内にとどまる特例として、
確認申請の段階で許可がおりるリーズナブルさが、こんにち多用されてる大きな要因。
その特徴、利点とは、制度に盛られた容積率と、高さ制限の２つの緩和措置。
では同タワーの設計に、それがどのように工夫されてるか、そのへんを推定したいと。
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まず容積率の緩和――
ライブ地区の指定容積率は５００％（※全域）。
当のＧ.Ｇタワーは、敷地が１万７３００㎡、延べ床が１７万㎡。
容積不算入を考慮に入れても、指定容積率をはるかに超過してるのは一目瞭然。
なので、ここはやっぱり、あの制度に頼らざるをえないという見解に。
で、定石どおり、延べ床全体の５分の１が容積不算入と仮定して、
すると、容積対象面積は１３万６０００㎡となり、容積率換算では、ざっと７８０％強に。
そこで、（都市再生特区の）素案をみると、最高限度が７９０％と、ほぼピッタリ合ってきます。
現実には、さらにいくつかの複雑な要素も加味されてると見るべきですが、
基本的な理解としては、おおよそこういうことと。
つまり同タワーでは、設計上の配慮を“総合的に判断”し、２９０％の上乗せが得られた勘定。
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次、高さ制限の緩和――
同制限には、上空をふさぐ絶対高さと、敷地境界から斜めにかけられる斜線制限がある点に注意。
まず、絶対高――。
ライブ地区は全域が商業地域であるため指定外。 つまり、制限がないということ。
したがいまして、こと、この絶対高に関しては緩和措置は不要ということ。
続いて、斜線制限――。
これには３種あって、まず商業地域でありますから、北側斜線は適用外。
また、ＪＩＣＡと接する側には隣地斜線がかかってきますが、それ以外はすべて道路に囲まれ問題外。
で、その道路に接する境界線には、こんどは、道路斜線が適用されます。
とうわけで、以下、その隣地斜線と道路斜線を詳しく見ます。
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まず隣地斜線―― これは少々やっかいです。
まず東棟の、ＪＩＣＡ境界までの最短水平距離（棟の北東隅）が推定２５ｍ。
すなわち、東棟の北東隅からは、実際の倍の５０ｍ離れて境界線があるとみなして計算します。
さー、そこで、その５０ｍ地点の真上方向に、所定の高さまでいったん立ち上がったところで、
これも規定の２．５／１の勾配をかけてやると、なんと北東隅の外壁面の最高部は、
おおよそ１５６ｍという設計範囲が得られる結果に。
これはですね、東棟は今の配置計画を変えない限り、１５０ｍ程度の高さは計算上、建築可能。
実際は９４ｍなので、十分すぎるくらいクリアしてます。
西棟も同じ計算。 最短距離（北東隅）は推定４５ｍと、同様に９０ｍ外側に、みなし境界線。
試算しますと、こちらは可能範囲がさらに高い２５６ｍにも達します。
実際の高さは１７０ｍと、これも同じく十分に余裕を残しての設計であることが分かります。
整理すると、隣地斜線制限については、通常の緩和規定のみで十分対処が可能性という結論。
つまり、特例的な緩和措置は不要ということ。
ちなみに、真ん中の低層棟は高さが３０ｍ。 壁面位置はＪＩＣＡにきわめて近接してますが、
商業地域で斜線勾配がかかる所定の高さは３１ｍから上で、したがってなんら問題なし。
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次に、道路斜線――
まず、最大幅の、南側の市道笹島線（※施工中）は、幅員が推定３７．５ｍ。
さらに、東棟も西棟も道路境界から１０ｍ後退。 つまり、みなし境界線は外側へ５７．５ｍの線。
さーすると、商業地域での斜線がかかる適用距離は、みなし境界線からこちらへ向かって２５ｍ、
いや、場合によっては３０ｍと仮定しても、東・西棟の外壁面まで十二分な距離があるため、
道路斜線はなんなくクリアできます。
では、敷地東側道路、すなわちラ・バーモ側はどうか。
幅員は推定２０ｍ。 東棟の南東部壁面の後退距離は３．５ｍ。
これを加えて、ギリギリどうにか斜線制限適用距離をクリアできていそうな配置計画かと。
しかし、笹島線寄りの一定範囲については、最大幅を擁する笹島線に準じた計算がされますから、
いずれにしても、結果はオーライ。
東側道路は北へ行くほど壁面の後退幅も拡大し、最大の北東隅ではみなし距離は推定３７ｍぐらい？
上でみたように、適用距離が３０ｍと仮定しても、これなら十分クリアできる距離。
最後に、あおなみ線側の道路。
西棟の北西隅は、道路幅員が推定１１ｍ。 北西隅の壁面後退距離はたったの２ｍ。
これを加えても、斜線がかかる起点までの距離は１５ｍ。
しかも、笹島線に準じた計算はここでは適用されないはずだから、１５ｍでは完全に距離が不足。
ということは、こちらは特例的な緩和措置の援用が不可欠かも？
“かも？”というのは、実は反対側は鉄道敷で、このため仮に鉄道敷をそっくり使えるとすれば、
十分な距離もとれ、その場合ひょっとして特例緩和は不要、という意味。
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最後に、もう一度整理します。
１、容積率については、総合的な設計を判断し、特例緩和なしに２９０％の上乗せは不可能と。
２、隣地斜線制限は、東・西棟のいずれも通常規定で対処可能と思われるので、
したがって特例緩和は不要と推定。
３、道路斜線は、南側、東側は十分な距離が確保でき、制限にかからないはず。
ただし、鉄道敷に沿う北西側道路に関しては、西棟が制限にかかる恐れがあるため、
この部分では特例緩和措置に頼っているとの推測も否定できず。
総括しますと、Ｇ.Ｇタワーは総合設計のみを利用し、計画された建築プラン。
その中身は、容積緩和のみという可能性がきわめて大。
ただし、場合によっては一部、道路斜線制限の緩和を受けてる可能性も捨てきれません。
よって、ここにきて都市再生特区の適用が目指されてるのも、
本来、総合設計で積み上げたプランを、後付けでもって確定するにすぎない対応ではないかと。
しかし、総合設計のみで可能になったプランに、なぜ今、同特区をあえて適用するのか、
その辺の意図は、さっぱり見当がつきません。
なお余談ですが、同特区で高さの最高限度が示されてるのは、同法の立法趣旨を考えれば、
高さを抑制するという意味ではなく、あくまで建築物の誘導目標を明示するため。
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あーあ
中途半端な知識で論じるとこうなる…
専用家から見ると滑稽にしか見えないね
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このところ定期化してます。 しかも、毎回同じ内容。
これをマンネリといいますが、一応は…
◆オフィスリポートＮＡＧＯＹＡ ３月号
http://www.e-miki.com/data/download/sokuho/C1003_NA.pdf
今年に入り、伏見地区の上昇の勢いは最悪ペースを続けており、他地区との開きも広がる傾向。
前回調査でやや改善した栄地区、丸の内地区は再び悪化の兆し。
ここ数カ月、改善傾向を見せていた丸の内は、悪化に転じるタイミングが
前に予想したより、ほぼ１か月早いペース。
対して、名駅地区では上昇速度が鈍ってきました。
伏見--------１７．０％（対前月比 ↗ 0.7ポイント）
丸の内------１６．２％（同 ↗ 0.6ポイント）
栄----------１１．７％（同 ↗ 0.6ポイント）
名駅--------１０．７％（同 ↗ 0.03ポイント）
（※小数点第１位以下で四捨五入）
【関連】 レス番 → >>52
-
一方、オフィス空室率に、めぐりめぐって影響を持つみられる機械受注に明るさの兆しも。
１月機械受注のマイナス幅（対前月比）が縮小。
■機械受注こうみる：上昇トレンド確認、経済正常化継続へ
http://jp.reuters.com/article/economicIndicatorsAndComments/idJPnTK038529020100310
機械受注が設備投資の先行指標ならば、その設備投資は
オフィスの空室率との間に強い相関関係を持つといわれております。
これが、ただちに空室率が改善へ向かうわけではないですが、
今後、設備投資に底入れ感が強まってくれば、遅行して空室率の改善が進む可能性も出てきます。
しかし、企業側の設備投資への慎重姿勢は相変わらずで、
内需を中心に、まだまだ先行きが不透明なうちは、なおしばらく期待を持つのは早計かも。
■企業資金、投資に回らず 滞留26兆円最大に、10〜12月年換算
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20100314ATFS1204E13032010.html
【関連】 ●http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/study/7920/1159462623/
レス番 → >403 >404 >405 >406
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>>238
これみると旧来の都心が死んでいるのがよくわかる。
もう伏見丸の内はばらばらに中層・低層ビル建てるのは限界に来てるんじゃない？
街区一体の再開発で棟数減らしていって欲しいね。
-
ぷ動産
やーん
オフィス街だいすき
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オフィス仲介大手の丸井商事が11日発表した２月末時点の饅頭５区のオフィス空室率（解約予告含む）は、
前月から0.41ポイント上昇して8.66％となった。
上昇は６カ月連続で、1950年の調査開始以降で過去最高を記録した。
新規供給は多くないが、借り手がオフィスの面積を縮小するなどして、
需要が低迷している。
平均賃料は6.3平方メートルあたり１万8453円で、前年同月比24.9％、
前月比32.5％下がった。
空室率のこれまでの過去最高は「六本木ヒルズ」などの開業で需給が緩んだ
2001年８月の18.57％だった。
丸誠ビジネス地区の空室率は前月比10.47ポイント上がり10.97％、
安永ビジネス地区は同3.46ポイント上がり13.16％だった。
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オフィス仲介大手の丸井商事が11日発表した２月末時点の饅頭５区のオフィス空室率（解約予告含む）は、
前月から0.41ポイント上昇して8.66％となった。
上昇は６カ月連続で、1950年の調査開始以降で過去最高を記録した。
新規供給は多くないが、借り手がオフィスの面積を縮小するなどして、
需要が低迷している。
平均賃料は6.3平方メートルあたり１万8453円で、前年同月比24.9％、
前月比32.5％下がった。
空室率のこれまでの過去最高は「六本木ヒルズ」などの開業で需給が緩んだ
2001年８月の18.57％だった。
丸誠ビジネス地区の空室率は前月比10.47ポイント上がり10.97％、
安永ビジネス地区は同3.46ポイント上がり13.16％だった。
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オフィス仲介大手の丸井商事が11日発表した２月末時点の饅頭５区のオフィス空室率（解約予告含む）は、
前月から0.41ポイント上昇して8.66％となった。
上昇は６カ月連続で、1950年の調査開始以降で過去最高を記録した。
新規供給は多くないが、借り手がオフィスの面積を縮小するなどして、
需要が低迷している。
平均賃料は6.3平方メートルあたり１万8453円で、前年同月比24.9％、
前月比32.5％下がった。
空室率のこれまでの過去最高は「六本木ヒルズ」などの開業で需給が緩んだ
2001年８月の18.57％だった。
丸誠ビジネス地区の空室率は前月比10.47ポイント上がり10.97％、
安永ビジネス地区は同3.46ポイント上がり13.16％だった。
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丸の内のオフィス街がやっかいだな。
全然分かってない。
上昇中だというのに。
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旧来のやり方だと集約率が全く追い付いていないということ。
まずは更新。
緑化しまくろう。
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ところで、西の歩通もたいがいに…
あっちは全く旧態全として高層化せず、
数値を悪化させる要素だ。
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1996年のあの水準に、丸の内、笹島、あるいは名駅をと？
簡単ではない。
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とりあえず名古屋のイメージが悪化しているのと、オフィス街は無関係ではない。
不動産とはそういうもの。
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つまりは、こういうこと。
沿線のレベルばかりが低下し、スカスカの空洞化状態。
やや高めの設定は最終的に良からぬ結果を…
それが今回の事例
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今日の名古屋はどこに行っても凄い人人人で大賑わいだった。
女子マラソン以外にも街中のいたるところでfestivalが開かれてて
名古屋という都市自体が超巨大な祭り会場みたいだったな。そういう都市が、都会！
アスナル金山もラシックもイベントでスゴイ人で盛り上がってた。
名古屋はこれだけ人が集まる求心力があるから、名駅に300メートル級のビルが
次々とできても十分やっていけるだろう。
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今日は大須もすごい人で大賑わいだったけど
今、大須の女性が日本中から注目を集めてるね。
きよ実さんと佳菜子ちゃん
今週も芸能とスポーツ関連のニュースは、この二人の話題でもちきりだ。
2月下旬から名古屋の女性がものすごく全国から注目されてる。
注目されるのは良いことだ♪
名古屋日本一だぎゃー！
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