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名古屋とその周辺・まったりスレ／第２別館
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（前スレ）
名古屋周辺の建設的話題をまったり語るスレ 別館
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/study/7920/1159462623/
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「インフラファンド」創設－再生エネ普及後押し、第２のＲＥＩＴへ
東京証券取引所は、民間資金により太陽光発電施設など経済インフラの普及を進める「インフラファンド市場」を創設した。同市場は再生可能エネルギー施設など、継続収益が見込めるインフラが上場対象。インフラ保有者は運営資金を集めやすくなり、投資家は新たな長期投資先を得る。マンションやオフィスビルを対象にした不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場と同様の仕組みだ。
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インフラファンド市場は、インフラを投資対象とする「投資法人」か「投資信託」が上場対象。インフラをファンドが直接保有する形態と、有価証券を通じ間接的に保有する形態の両方が想定される。インフラという言葉にはさまざまな意味があるが、同市場が対象としているのは庁舎や学校などの社会インフラではなく、太陽光発電施設や港湾施設などの経済インフラだ。
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具体的には、メガソーラーや風力発電施設、公共施設の運営権（コンセッション）、鉄道や港湾など運輸関係の施設を想定している。いずれも新規に建設する施設ではなく、すでに完成・稼働し継続安定的な収益が見込める物件が対象。ファンドの財務基準としては総資産５０億円以上、純資産１０億円以上をラインとする。
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インフラファンド市場の将来性はどれほどか。仕組みが類似しているＲＥＩＴ市場の場合、２０１５年４月末時点で５１銘柄が上場し、時価総額は１０兆８０００億円だ。ＲＥＩＴ市場の誕生により、制度ができる前は資金的に難しかった都心のビルの建て替えも進み、大きな経済効果を生んだ。新たに介護施設を対象にしたヘルスケアＲＥＩＴも出始めており、市場はさらなる拡大の様相をみせている。
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ＲＥＩＴ同様の効果が発揮されれば、長期投資を考える投資家に新たな商品を提供するだけでなく、再生可能エネルギー施設の建設促進・新たな経済効果の創出につながりそうだ。期待される第１号銘柄の上場だが、ＲＥＩＴ市場の場合も市場開設から第１号銘柄上場まで約半年かかっており、今回ももう少し時間が必要だろう。
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27年のリニア開通が追い風
名古屋駅周辺では、1964年の新幹線開通前後に建設されたビルの多くが更新検討期に入っている。2020年の東京五輪、27年のリニア中央新幹線開通という2つの追い風が、駅周辺の開発を後押ししている。
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国際的ターミナル駅に 名駅再開発、調整会議が発足
二〇二七年のリニア中央新幹線開業に向けた名鉄名古屋駅地区の再開発事業で、名古屋市や名鉄などは、街づくり構想を実現させるための調整会議を発足させた。二十八日、中村区内で初会合があり、市住宅都市局の黒田昌義局長は「名古屋駅を国際的なターミナル駅にしたい。市も積極的に応援する」と協力姿勢を示した。
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名鉄は今年三月、商業施設やホテル、オフィスビルの建設を含めた再開発事業の基本的な考え方を発表。具体的な整備計画は二〇一六年度末までにまとめる方針だが、名古屋と中部国際空港を結ぶ列車の乗り場やバスセンターへのアクセスの利便性を現在より高めていく構想だ。市も、ＪＲや地下鉄など他の交通機関との乗り換えが便利になるような駅周辺の整備を計画し、名鉄と連携する。
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非公開で行われた会議では、市や名鉄、近鉄、三井不動産などが、課題の整理を急ぐことで合意。将来的に、事業者に加え、市や県の費用負担なども話し合う。
国の立場で会議に加わる国交省中部運輸局の梶川真一鉄道部長はこの日の定例会見で、市が調整役の中心となるよう要請。「以前から、名駅は『迷う駅』といわれている。利用者目線で、いかに乗り換えやすくするかなど、われわれも積極的に助言していきたい」と述べた。
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14年度の証券化資産額、前年度比1.25倍に リート・GK-TKが高水準
国土交通省は5月29日、「14年度不動産証券化の実態調査」を発表した。14年度中に証券化の対象として取得された不動産・信託受益権の資産額は5兆5128億円で、前年度の1.25倍に伸びたことが分かった。5年連続の増加。JリートとGK-TKスキームによる取得額がそれぞれ2兆円以上と高水準だったことが影響した。
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スキーム別では、GK-TKスキーム等が2兆950億円(同9710億円)で全体の約4割を占めた。次いでJリートの取得額が2兆800億円(前年度2兆2370億円)、特定目的会社(TMK)が1兆2040億円(同1兆1060億円)、不動産特定共同事業が1340億円(同790億円)だった。
資産額の割合を用途別でみると、オフィスが全体の45.5%で最も多く、次いで住宅が15.3%、商業施設が14.8%、倉庫が10.7%など。14年度から追加されたヘルスケアは2.3%だった。
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名鉄名駅再開発調整会議が初会合／１６年度の全体計画策定めざす
リニア中央新幹線の２７年開業をにらみ名古屋市が設置した「名鉄名駅再開発調整会議」の初会合が５月２８日、名古屋市中村区の名古屋ダイヤビルで開かれた。市が昨年９月に策定した「名古屋駅周辺まちづくり構想」の実現を図る主要プロジェクト会議の一つで、３月に基本計画が公表された同再開発の推進に向け、関係者が協議・調整していく。主要プロジェクトごとの調整会議はすでに「リニア・高速道路アクセス向上調整会議」「名古屋駅周辺地下歩行者空間調整会議」「名古屋駅乗換空間等合同調整会議」が立ち上がっている。
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今回発足した会議のメンバーは、再開発を共同で計画している名鉄、近鉄、三井不動産、日本生命の４社と中部地方整備局、中部運輸局、都市再生機構中部支社、愛知県、名古屋市。初会合であいさつした黒田昌義市住宅都市局長は「名鉄名駅再開発はまちづくり構想の拠点となるプロジェクト。１２年後のリニア開業に向け、ここ１〜２年で将来の姿をまとめる必要があり、スピード感を持って取り組みたい」と述べ、協力を求めた。会議は非公開で行われ、今後の検討スケジュールなどを話し合った。同再開発は、ＪＲ名古屋駅に隣接する名鉄百貨店から南側約５００メートル区間にある大型ビル５棟を取り壊し、一体的に整備する計画。対象面積は約２万８０００平方メートル。
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基本計画によると、現在の名鉄百貨店、近鉄パッセ、ヤマダ電機が出店するビルを取り壊したエリアを「駅街区」、笹島交差点を挟んだ名鉄レジャック、日生笹島ビルの跡地エリアを「南街区」とし、３棟の高層ビルを建設する。「駅街区」ビルには、高級ホテル、オフィス、商業施設、バスターミナルが入る。地下の名鉄名古屋駅には、新たに中部国際空港行き列車の専用ホームを設けることも検討する。「南街区」には、ホテル、住宅などと、オフィスが入るビル２棟を建設する。各ビルは空中で結び、行き来しやすくする。１６年度末までに全体計画を作成、１７年度から都市計画などの手続きを進め、遅くとも２０年までに着工する予定。
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改正建基法が全面施行／３８条認定と適判簡素化／政令・省令順次施行へ
１日に全面施行される改正建築基準法。特に建築界や建設業に好影響を与えるとみられているのが、革新的な新技術や新材料の開発、実用化を促す規制緩和と、建築主の負担を減らす構造計算適合性判定（適判）制度の簡素化だ。これらの改正項目の具体化を後押しする特例措置の導入や詳細な運用ルールが定められた政令・省令も同日から今夏にかけて順次施行される。規制緩和では、新技術や新材料の性能規定化で２０００年に削除された「３８条認定」が復活する。
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法令では対応できない新技術や新材料の使用を、個別のプロジェクトごとに国土交通大臣が特例的に認定する仕組みだ。斬新なデザインが特色の東京都庁舎や東京ビッグサイトといった１９９０年代までに建設された多くの有名建築物に旧３８条認定が利用されている。３８条認定の復活で、技術的知見が十分に蓄積されていない特殊構造方法なども、大臣認定によって迅速に採用することが可能になる。このため、今後は建築界や建設業以外にさまざまな分野からの新規参入も加速すると国交省は予想している。
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民間事業者の新技術の開発意欲が高まって革新的な技術の実用化が進んでいけば、経済成長や防災・減災にも大きく貢献するとみられている。１日に３８条認定への申請手続きの方法や手数料を定めた省令が施行される。今夏には、旧３８条認定を受けて建設されたビルの増築などを円滑に行えるようにする政令・告示も施行される。適判制度の簡素化では、建築主が特定行政庁の建築主事か知事の指定確認検査機関をいったん通して行うことが必要だった適判機関への判定申請や判定結果の受け取りを、適判機関との間で直接できるようにした。
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建築主の負担軽減が狙いで、建築確認と適判の手続きを同時並行で行えるようにもなる。その代わりに国が高度な知識と経験を持つ判定員を資格者として登録する制度を導入、適判の質を担保する。適判制度の詳細な運用ルールや、建築主の負担を減らす特例措置の導入などを定めた政令・省令・告示はすべて１日に施行される。
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今後1年積極投資9割、利回り調査開始以来の低水準
日本不動産研究所の「不動産投資家調査」(４月時点)によると、向こう1年間に「新規投資を積極的に行う」が90％と、前回に比べて4ポイント低下したものの、引き続き旺盛な投資意欲がわかった。市況感については、東京も大阪も「拡大期」と捉えている回答が最も多かった。
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物件取得競争が過熱化する中で、期待利回りがすべてのアセットで低下している。
ワンルームマンション1棟では、東京・城南地区でこれまでの最低水準だった08年４月より0.1ポイント低い4.9％の利回りとなり、調査開始以来の低利回りだった。大阪は5.7％(前回比0.2ポイント低下)、名古屋が5.8％(同0.2ポイント低下)、福岡が6％(同0.1ポイント低下)、札幌が6.5％(同0.2ポイント低下)だった。
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エレベーターに飲料水備蓄へ 閉じ込め対策
５月３０日に発生した小笠原諸島沖の地震でエレベーター停止が相次いだことを受け、国土交通省や業界団体は２日の緊急会合で、大規模地震で利用者が閉じ込められた場合に備え、エレベーター内に飲料水や簡易トイレの設置を進めることを確認した。
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会合は、地震で高層階に多数の人が足止めされたことも踏まえ、対応を協議。利用者や従業員の迅速な避難誘導に向け、ビルを管理する企業による計画づくりが課題との認識で一致した。
国交省によると、今回の地震では首都圏を中心にエレベーター約１万９千基が緊急停止し、東京、茨城、埼玉、神奈川の１都３県の１４基で利用者が一時閉じ込められた。
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国交省、地震時のエレベーター対策で関係者連絡会議
国土交通省は５月30日に小笠原諸島沖を震源とする最大震度５強の地震が発生した際に、一部エレベーターで閉じ込めが起きたことを受け２日、大規模地震時のエレベーター対策に関する関係者連絡会議を開いた。
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日本エレベーター協会と大手エレベーターメーカー系保守会社からのヒアリングによると、地震時に管制装置が作動して停止した台数は約１万９０００台だった。閉じ込めが発生したのは14台でうち30分以下９台、60分以下４台、90分以下１台だった。
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エレベーター首都圏中心に1.9万台停止 小笠原沖地震
５月30日の小笠原諸島沖の地震で、首都圏を中心に約１万９千台のエレベーターが緊急停止し、東京、神奈川、埼玉、茨城の１都３県の14台で利用者が一時閉じ込められていたことが２日、国土交通省のまとめで分かった。いずれも約１時間で救出されたという。
国交省は同日、地震の際にエレベーターに閉じ込められたり、高層階に取り残されたりした住民らの避難誘導の対策を検討する関係者連絡会議を開催。総務省消防庁や東京都、日本エレベーター協会などが出席した。
会議では、対策の案として▽エレベーター管理会社の社員以外にも復旧できる人材を増やす▽エレベーター内に飲料水や簡易トイレを備蓄する――などが挙がった。
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政府の中央防災会議が2013年にまとめた報告書によると、南海トラフ巨大地震では最大約４万台のエレベーターで約２万３千人が、首都直下地震では最大約３万台で約１万７千人が閉じ込められる可能性があるとされている。
エレベーターには地震探知装置の設置が義務付けられており、震度４程度の揺れを感知すると緊急停止する。可能な場合は自動的に最寄り階に止まるが、揺れを感知した位置などによっては途中で停止し、利用者が閉じ込められることがある。
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巨大地震 エレベーター１万９千基超が停止
大手のエレベーター管理会社などによると、今回の地震に伴い、三菱製のエレベーター約７５００基、日立製約５８００基、東芝製約５０００基、フジテック製約１０００基など、首都圏を中心に少なくとも１万９０００基のエレベーターが停止したことが分かった。
日本エレベーター協会では、各社のエレベーターは「一定以上の揺れを感知すると安全装置が作動して最寄りの階で止まることになっていて、一時的に閉じ込められる可能性もあるが、安全確保のためにはやむを得ない」としている。
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小笠原沖地震：菅氏、エレベーターの足止め対策急ぐ
菅義偉官房長官は１日の記者会見で、５月３０日夜の小笠原諸島沖地震で関東１都６県の高層ビルなどで少なくとも１万３０００台のエレベーターが停止したことに関し「復旧までに時間がかかり、さまざまな問題が生じている」と指摘し、エレベーターの停止階で客が足止めされることへの対策などの検討を急ぐ考えを示した。
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現行の建築基準法は、揺れを感知すると最寄り階で止まる装置の設置を義務づけている。しかし、今回は降りた階から動けず、高層階に大勢の人が取り残された。菅氏はこの点に関し、「今度の地震で明らかになったので迅速に対応できるようにしたい」と語った。
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ＪＲ東海 名城非常口新設を公告
ＪＲ東海は５月29日、リニア中央新幹線の名古屋市都心部トンネルの発進立坑を整備する「中央新幹線名城非常口新設」について、設計・施工一括の公募競争見積方式による選定手続きを開始した。
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名城非常口を公告/リニアの第2弾・トンネル発進立坑/JR東海
東海旅客鉄道（ＪＲ東海）は５月２９日、公募競争見積方式を採用した「中央新幹線名城非常口新設」の発注予定を公告した。都市部トンネルの発進立坑となる非常口を新設する土木工事で、設計・施工一括発注となる。
リニア中央新幹線（品川〜名古屋間）の本線建設工事の公告は、「中央新幹線南アルプストンネル新設（山梨工区）」に次いで第２弾となる。
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概要は、中央新幹線品川〜名古屋間の３８３㎞３１３ｍ付近に設置する名古屋市中区三の丸に建設する名城非常口について、駅間のトンネル掘削に先立ち、立坑の設計と施工を行う。高度な施工技術が必要なほか、関係する地域と連携を密にしながら工事の安全と環境の保全を求めている。工期は１９年９月３０日まで。
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日本の商業用不動産への投資額、3年連続で増加
ジョーンズ ラング ラサール（株）(JLL）は1日、日本の商業用不動産投資に関するレポート（2015年第1四半期）を発表した。
当期の日本への投資額は129億ドル（前年同期比6％増）・円建てで1兆5,400億円（同23％増）と、第1四半期における投資額としては、3年連続の増加となり、08年以来の高水準となった。
世界都市別にみると、東京は85億ドル・円建てで1兆100億円となり、ニューヨーク、ロンドンに続く第3位に。アジア太平洋地域では、唯一トップ10入りした。
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投資額購入者属性別では、上場リートが21％、私募リートが39％、不動産会社が29％と、私募ファンドの存在感が増した。さらに海外投資家による物件取得額は4,600億円で、市場全体の約30％を占め、07年以来初めての30％超えを達成した。
同社リサーチ事業部アナリスト伊藤 翔氏は、「国内の潤沢な投資資金に加え、海外からの資金流入増加も続いており、不動産投資市場は活況を呈いている。今後も不動産価格上昇を引き金とする大型物件の供給増加により、国内不動産投資額は増加傾向で推移すると予測する」と話した。
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ファンドバブル期と現在の市場比較
4割が「当時より活発」 違いのトップ「海外投資家の増加」
日本不動産研究所はこのほど、不動産投資家調査特別アンケートとして、ファンドバブル期(07年10月と仮定)と比較した「15年の不動産市場動向」をまとめた。4月1日時点で実施し、127社から回答を得た。 まずファンドバブル期と比較した現在の不動産取引市場について、「かなり活発」「活発」の合計が約4割あり、「当時と同じ程度」とする約5割と合わせると、9割方が当時並みかそれ以上の活況にあるとの認識を示している。
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投資家意識、売り時・買い時とも「2020年まで」が最多
健美家（株）はこのほど、「不動産投資に関する意識調査（第3回）」結果を発表した。不動産投資と収益物件の情報サイト会員のうち、メルマガ読者約2万2,000人が対象で、有効回答数は482人。調査期間は4月23日〜5月7日。
売り時、買い時ともに「2020年まで」が最も多いことからは、同社では多くの投資家が東京オリンピックが開催される2020年を市場のピークと捉え、売買のタイミングを図っている様子がうかがえる、と分析している。
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なお、これから有望だと思う地域、気になる地域のトップは、「品川・泉岳寺エリア」で200人となり、2位の「有明・豊洲エリア」（99人）に倍以上の差をつけた。3位以下は、「北千住・綾瀬エリア」が79人、「名古屋市」が78人、「川崎臨海部」が56人等となっている。
「分からない・特になし」と答えた人は21人に限られたことから、投資家たちの多くがエリアの開発情報等に積極的に興味を持ち、調査した上で投資に臨んでいるのだろうと同社では推測している。
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改正下水道法運用ルール案／民間雨水貯留施設、支援対象は１００立米超
国土交通省は、大雨で浸水被害が起きやすい都市部の水害対策を強化する改正下水道法の詳細な運用ルール案をまとめた。広い公共用地の確保が難しい都市部で民間ビルの地下に雨水貯留施設の設置を促すため、施設整備への国の補助制度と、貯留施設の管理を自治体が代行できる制度を創設したのが改正法の柱。
ルール案では、これらの支援制度の対象となる貯留施設の容量を１００立方メートル以上と規定。貯留タンク本体や排水管などは建築確認の対象に追加し、品質を担保する。改正法の詳細な運用ルールは、施行令（政令）や施行規則（省令）を改正して定める。これらの改正案への一般からの意見を７月３日まで募集した上で、同中旬に改正法と同時施行する。
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改正法では、大雨で甚大な浸水被害が懸念される大都市部のオフィス街や鉄道ターミナル駅周辺の対策を強化する。これらの区域を自治体が条例に基づいて「浸水被害対策区域」に指定。同区域内でビルの新築や改築に合わせて地下に下水道に接続する雨水貯留施設を設置する民間事業者は、国から財政支援措置を受けられる。貯留施設を設置した民間事業者の負担を軽減するため、下水道を管理する自治体が民間の貯留施設の管理を代行できる新制度も併せて設けた。
改正施行令・施行規則では、これらの支援制度を活用する民間ビル事業者向けに詳細な設置ルールを規定。施設整備への補助と自治体による管理代行を利用できる貯留施設は容量が１００立方メートル以上のものとする。容量が３００立方メートル以上の貯留施設を設ける場合は、税制上の優遇措置も受けられるようにする。
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浸水被害対策区域では、自治体が条例で雨水貯留施設の設置を民間ビル事業者に義務付けることもできるようになる。これに対応して施行令の改正案では、義務付けを行う自治体に対し、貯留施設に必要な性能や仕様を民間事業者に明示することを求める。このほかに、建築基準法の施行令を改正し、民間ビルの地下に設置する雨水貯留施設を建築確認の対象施設に追加した。
宅地建物取引業法の施行令も改正し、宅地建物取引士が不動産の売買や賃貸を仲介する際に行う「重要事項説明」で、ビルの地下に設置された雨水貯留施設について説明を行うことを規定する。ビルの所有者が変わった場合などに、施設管理が放棄されるなどのトラブルが起きるのを未然に防ぐのが狙いだ。
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年明けに構想素案/金山駅周辺まちづくり/名古屋市の懇談会初会合
名古屋市が設置する金山駅周辺まちづくり構想懇談会（座長・松本直司名工大大学院教授）は１５日、中区の市役所西庁舎で初会合を開いた＝写真。今後の同駅周辺のまちづくりに向け、２０１４年度までの検討内容を確認するとともに、今後のスケジュールや構想骨子案について意見を交わした。
ＪＲ、名鉄、市営地下鉄が連絡する金山総合駅周辺には、古沢公園や市民会館など多くの公共施設があり、名古屋駅周辺や栄地区との都市機能の連携・差別化を図り、公有地を活用した大規模な開発が可能なことから、現状を踏まえ新たな構想を策定する。
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金山地区は、０２年３月の整備計画策定から１２年が経過。１１年１２月にまとめた市都市計画マスタープランで重点地域に位置付けていることや、０５年に開発した商業施設・アスナル金山の定期賃貸借契約が２０年３月に満了することから、市は今後の開発を見据え、約３０haを対象に調査・分析を進めてきた。
その結果、骨子案には「交通拠点から交流拠点へ」などをコンセプトに、▽にぎわいの継承・発展▽文化・芸術拠点の拡充▽防災拠点の充実▽交通結節点の機能強化－－を基本方針に明示。市民会館（１９７２年会館）の建て替え、名古屋ボストン美術館が入居する金山南ビル（９９年竣工）の活用方針の検討などを盛り込んだ。
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今後、懇談会は基本方針や推進体制、事業スケジュールなどを検討し、１６年１月下旬の第６回会合で構想素案をまとめる見通し。
松本座長は「金山駅北側は、他の市都心部に比べて多くの市有地がある。２７年のリニア（中央新幹線）開業を盛り上げるためにも、名古屋駅などともに活性化を進める必要がある」と述べた。
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「日本は投資先としての期待度高い」／CBRE・不動産フォーラム
シービーアールイーは12日、虎ノ門ヒルズフォーラムにて、「CBRE 不動産フォーラム2015」を開催。投資マーケットや、インダストリアルセクター、オフィスマーケット等についての動向や今後の見通しについて講演した。
講演の冒頭、CBREアジア太平洋事業担当最高経営責任者のダニエル・クイーナン氏は「景気の回復により、日本は投資先として期待されている。本日の講演を今後の活動に役立ててほしい」等と挨拶した。
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投資先としての日本の魅力について、2〜3年前からマーケットが強くなってきたと分析。今後も投資先として魅力が高まるとしつつも、現状よりもさらにポジティブになれる明確な理由が必要だとした。
また、今後の投資戦略については、安定を見込めるところに優先的に投資していくとし、その中にはホテルやヘルスケアも含まれるとした意見があった。一方で、地震など天災のリスクもあるという声も挙がった。
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名古屋駅前の菱信ビルが６月いっぱいで閉館する
解体工事は８月から始め、期間は１６年秋までを見込む
跡地は、一部を地権者が独自で再開発し、その他は未定
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企業、オフィス確保に奔走 都心で好条件求め
東京都心部を中心に企業がオフィスの確保を急ぐ姿勢が強まっている。東京では、交通の便や施設など条件の良いオフィスに企業の需要が広がり、完成前のビルがほぼ満室となる例も出てきた。景気の浮揚感からオフィスの空室率が低下し、企業が必要な場所を確保しにくくなってきたことに対応している。
米不動産サービス大手のＣＢＲＥ（同・千代田）によると、12年には東京都心に立地する高規格のオフィスビルも「完成時は５割が空室だった」。この当時はオフィスの新規供給も多く、需給が緩かった。
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最近は完成時の空室が少ない新築ビルが多くなってきた。三菱地所は11月に完成予定の大規模オフィスビル「大手門タワー・ＪＸビル」（同）について「すでにほぼ満室だ」と話す。テナントとなる企業に対し、賃料の交渉で妥協しなかったが、入居が決まるのは早かった。４月に完成した住友商事の「テラススクエア」（同）は８割が埋まったとみられ、空室が少ない水準だ。
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オフィス確保を急ぐ姿勢は東京以外でもみられる。10月に名古屋駅前に完成予定の「大名古屋ビルヂング」も「借り手の確保が順調に進んでいる」（三菱地所）という。11月に完成予定の「ＪＰタワー名古屋」も引き合いが強い。
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ただ、こうした動きは立地が良く、１フロアが広いといった条件が整ったオフィスが中心だ。中小のビルや中心部から外れたビルは依然テナント確保が難しい。全体としてみると「空室率の下落の勢いに賃料上昇が追いついていない」（オフィス仲介会社）。大阪では「自社ビルを建てた企業が多く賃貸オフィスの空室率は高い」（三幸エステート＝東京・中央）という。
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