不動産・土木・建設・土地建物等綜合スレ - 1105074193

1：とはずがたり：2005/01/07(金) 14:03: 今までの過去レスなどはこちら。
http://members.at.infoseek.co.jp/tohazugatali/kf.html
1750：名無しさん：2016/11/15(火) 06:19:46: http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161108-00000026-asahi-soci
ゴゴゴとすごい音、信号も倒れ…　博多駅前陥没の目撃者
朝日新聞デジタル 11/8(火) 10:08配信

　福岡市のＪＲ博多駅前で起きた陥没事故を目撃した同市博多区の会社員古賀朗（あきら）さん（２５）は「朝６時過ぎ、犬の散歩をしながら辺りを歩いていたら、ものすごい音がした。博多駅の方に来てみたら、道路に大きな穴が開いていた」と振り返った。

　「『ゴゴゴゴゴ』というすごい音がしていた。『ガシャーン』という音とともに信号機が倒れて、ゴーっと水も流れていて、一気に穴が広がっていった」という。「ガスのにおいが充満していて不安になった。陥没の穴の中の砂が崩れ続けて、アスファルトが落ちていった」と話した。

　博多駅前のホテルでは、館内の電化製品がすべて使えなくなった。ロビーは真っ暗になり、非常用のランタンがつけられていた。エリアマネジャー（４８）は「朝食はスープなど暖かいものが出せない。いまできるものをお出ししている。いつ復旧するのか……」と話す。宿泊客は暗い中で朝食をとり、テーブルを携帯電話のライトで照らしながら食べる人もいた。

　一方、香港から観光に来ていた男性（２５）は規制線が張られ、上空をヘリコプターが飛び交う状況に「何が起きているんですか。何も分からなくて」と不安そうな表情を浮かべた。博多駅などで買い物をする予定だったが「店が開くかどうか。予定を変更しないといけないかもしれない」と話した。（角田要、宮谷由枝、岩波精）

朝日新聞社

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161108-00010002-nishinp-soci
道路陥没で博多駅前2丁目などに避難勧告を発令　福岡市
西日本新聞 11/8(火) 10:08配信

　福岡市は、博多駅前2丁目交差点付近で道路陥没事故が発生したことに伴い、8日午前9時45分、以下の地域に避難勧告を発令した。

●避難勧告場所
博多駅前2丁目3番12号，14号
博多駅前2丁目5番5号，7号
博多駅前3丁目25番21号
博多駅前3丁目26番1号，29号
●開設避難場所
堅粕公民館，東住吉公民館

＝2016/11/08 西日本新聞＝

西日本新聞社
1753：名無しさん：2016/11/23(水) 16:37:45: http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161116-00050041-yom-soci
巨大な穴を１週間で修復」…英米メディア驚嘆読売新聞 11/16(水)
【ロンドン＝森太】ＪＲ博多駅前の大規模道路陥没事故で、英米のメディアではわず
か１週間で通行が再開されたことに驚嘆と称賛の反応が広がっている。
英ＢＢＣ（電子版）は陥没直後と通行再開後の写真を並べて「日本は巨大な穴を１
週間で修復した」と伝えた。米ＣＮＮ（同）は「日本の技術力の高さが証明された」と
指摘。英紙テレグラフ（同）は「オリンピックプールの半分ほどもある巨大な穴を徹夜
作業で修復した」とたたえた。
英ニュースサイトのメール・オンラインは、英中部マンチェスターで昨年起きた道
路陥没事故では修復に１０か月かかったことを説明した上で、「日本に学ぶべきだ」と
指摘した。
ツイッター上では「感動した」「道路工事は日本人にやってもらうべきだ」といっ
た声があふれている。
1754：名無しさん：2016/11/23(水) 23:00:19: http://www.jiji.com/jc/article?k=2016112100021&g=pol
外資の基地周辺買収に歯止め＝土地所有把握へ法案－自民

　自民党は、自衛隊基地など防衛施設周辺の土地の外国人や外国資本による取得を規制するための法制整備に乗り出す。国の安全保障の根幹に関わる問題と捉え、当面の対応として、所有実態の把握を進めるための法案を策定。公明党や、類似の法案を提出している日本維新の会と調整の上、来年の通常国会への提出を目指す。
　自民党が検討しているのは「防衛施設周辺区域における土地等調査に関する法案」（仮称）。自衛隊や在日米軍の基地・施設周辺の土地に関し、防衛施設としての機能が阻害されないよう、対象区域を指定した上で、所有者や利用状況を調査できるようにする。立ち入り調査も可能とし、調査のための資料提出や立ち入りを拒否した場合には、２０万円以下の罰金を科す。
　近年、長崎県対馬市で韓国資本が海上自衛隊レーダー基地の隣接地を買収していたことが判明した。自民党は、外資などによる防衛施設周辺の土地取得が進めば、基地の監視や不法侵入につながりかねないと懸念。登記簿などの資料請求手続きを迅速化するための法制度が必要と判断した。（2016/11/21-04:43）
1755：名無しさん：2016/11/26(土) 20:31:33: http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161126-00000014-mai-soci
＜博多陥没＞最大深さ７センチ、福岡市「沈下は想定内」
毎日新聞 11/26(土) 10:24配信

　２６日午前１時４０分ごろ、今月８日に大規模陥没事故があった福岡市博多区のＪＲ博多駅前の市道「はかた駅前通り」が沈下したと現場作業員から福岡県警に連絡があり、県警が現場を全面通行止めにした。県警や福岡市が確認したところ、陥没事故後に埋め戻された場所（縦横約３０メートル）が最大で約７センチ沈下していたが、安全が確認されたため約４時間後の午前５時半ごろに通行規制が解除された。けが人はなく、電気やガスなどのライフラインにも影響はないという。

　福岡市などによると、埋め戻し後も沈下の可能性があるとして自動計測器や目視で定期的なモニタリング調査を実施していた。２６日午前０時半ごろ、調査中に道路面が約１．５センチ沈下したことが確認され、その後拡大したため作業員が通報した。午前２時４０分ごろには最大約７センチに達したが、その後は変化はないという。

　陥没した穴をセメントなどを混ぜた「流動化処理土」で埋め戻した部分の重みで、陥没で緩んだ下の土が圧縮されたことが原因とみられる。福岡市と陥没事故現場の地下鉄工事を請け負う共同企業体は、現場のボーリング調査で最大８センチの沈下は想定されていたとし、安全性に問題はないとの見方を示した。

　沈下は埋め戻した部分の全体に及んでおり沈下幅は平均３．８センチ。道路中央に向かって緩やかに幅が大きくなっている。道路脇のビルの土台付近と歩道に約１センチのすき間が生じているのも確認されたという。工事中の地下鉄のトンネル内への土砂の流入はないとみられ、道路面が陥没したり破損したりはしていない。

　８日の事故は、道路が幅約２７メートル、長さ約３０メートル、深さ約１５メートルにわたって陥没した。市は埋め戻しが完了した１４日に地盤や土木の専門家を集めた会議を開催。「道路の安全性が確認できた」として、１５日に通行を再開した。市は地盤の強度はこれまでの約３０倍になったと説明していた。【吉住遊、合田月美】

　佐藤研一・福岡大工学部教授（地盤工学）の話　一般の土木工事でも穴を埋め戻すと表面部分に若干の沈下は起こりうる。市の言うとおり、この程度の沈下は想定の範囲内だろう。ただ、最初の大規模陥没の影響で、埋め戻された下の地盤はもろくなっている。市はボーリング調査をしっかりして、地盤の強度に不安があるようなら、薬液を注入して固めるなど適切な対応を取る必要がある。現段階では安全性に問題はないのではないか。

http://www.sankei.com/column/news/161118/clm1611180003-n1.html
2016.11.18 05:04
【産経抄】
突貫工事はお家芸　１１月１８日

　平成７年１月１７日の阪神・淡路大震災によって、大阪と神戸を結ぶ線路はあちこちで寸断されて、駅舎が壊れた。なかでもＪＲ東海道線の六甲道駅は、高架橋が１５０メートルにわたって崩落し、建て直しには２年かかるとみられていた。ここから、ＮＨＫのかつての人気番組『プロジェクトＸ』が「奇跡の７４日間」と名付けた突貫作戦の始まりである。

　▼重さ１２００トンにも及ぶ高架橋をジャッキで持ち上げる、前代未聞の方策が採用された。全国から２００人を超える作業員が集められ、２４時間態勢の工事が続いた。怒鳴り続ける現場の責任者は、１週間で声がまったく出なくなったという。

　▼穴がみるみる広がり、信号機までのみ込まれる映像には、度肝を抜かれた。ＪＲ博多駅前の道路で８日朝起きた陥没の規模は、３０メートル四方深さ１５メートルにも及んだ。それがたった１週間で元通りになるとは。奇跡とは呼べないまでも、驚きの突貫工事だった。

　▼ドイツの大衆紙ビルトをはじめ、海外メディアも称賛している。セメントと粘土を含んだ特殊な土を使い、１日１００人以上が夜通し作業に当たった結果である。福岡市議会では、市民からの感謝の声が紹介され、工事の責任者が号泣するという、いい話も聞いた。

　▼事故処理の“スピード”では、中国も負けていない。５年前、浙江省温州市で起きた高速鉄道の追突事故は、死者４０人を出す惨事となった。当局は翌日には事故車両を掘った穴に埋め、すぐに運転を再開させた。

　▼もっとも、こんな安全性への懸念を残したままの復旧はご免である。国内の他の都市でも、地下に電気やガス、水道などライフラインが密集し老朽化が進んでいる。原因を究明して対策を急がないと、同じ事故が必ず起こる。
1756：名無しさん：2016/11/26(土) 20:34:27: http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161124-00514943-shincho-bus_all
博多駅前の大陥没　大成建設が負う“責任と負担”
デイリー新潮 11/24(木) 6:00配信

　スーパーゼネコン4社の中間決算が出そろった。通期では過去最高益に届きそうにはないが、大成建設は352億円の黒字で好調を維持している。好事魔多し。それも特大級で、村田誉之（よしゆき）社長（62）は浮かない表情だという。

　九州最大の都市福岡市。その玄関口であるJR博多駅前の道路で、大陥没事故が起きたのは11月8日午前5時頃のことだった。原因は、市営地下鉄七隈線の延伸工事。縦30メートル、横27メートル、深さ15メートルで陥没し、ライフラインのガスや上下水道管、そして電気設備が破断されたのはご存じの通り。福岡市交通局工事事務所の岸本信恭所長の説明では、

「一時は、ガス漏れや停電で現場を立ち入り禁止にしましたが、24時間体制で作業を行った結果、ライフラインはほとんど復旧し、15日朝には道路も通行可能になりました」

　道路は事故以前の姿に戻ったが、埋め戻された穴の周囲には基礎が剥き出しになったビルもある。その1つ「紙与（かみよ）パーキング駅三」を所有、運営する紙与産業がいうには、

「あのパーキングビルは247台収容可能で、事故発生時には100台ほど駐車していました。目下、お客様の車をいかに建物から出すかの対応に追われ、建物の安全性も確認できていません。補償請求は、こうした問題にメドが立った後になるでしょう」

　東京商工リサーチによれば、事故現場周辺に本社を置く企業は1324社。飲食店なども多数あり、そのほとんどが営業停止を余儀なくされた。

■2回目の陥没事故
「経済的な損害は小さくありません」

　こう語るのは、福岡市役所の幹部だ。

「交通局には、事故当日から3日間で補償の問い合わせが50件以上ありました。被害を受けた企業には電話番号などの連絡先と住所をお聞きしています。原因を解明し、補償範囲と対象を確定した後、市とJV5社の過失比率に応じて補償する方向。ですが、結論が出るまでには時間がかかる。被害企業はそれまで待てないでしょうから、一旦JV5社の代表に全額肩代わりしてもらう案が浮上しています」

　2年前に着工した七隈線の延伸工事はJV5社の請負で、その代表が大成建設なのだ。総事業費は450億円で20年の開業を目指していた。経済誌のゼネコン担当記者によれば、

「昨年4月、8年間社長を務めた“大成のドン”山内隆司さんが代表権を持つ会長に就き、常務の村田さんが社長に昇格しました。東大工学部建築学科卒の村田さんは、5年前に執行役員関東支店長になった後から、業界内で“次は村田”と囁かれていたのです。社長就任時に“すべての工事現場を訪ねて、ひとつずつ自分で確認していく”と大見得を切っていましたが……」

　だが、村田社長が七隈線延伸の工事現場に足を運んだ形跡は見当たらない。

「実は、陥没事故は今回で2回目。着工した年の10月、雨水管を迂回させる掘削工事で縦4メートル、横3・5メートル、深さ3メートルに亘って陥没。幸い、今回と同じくケガ人はいませんでした」（同）

　大成建設の広報室に話を聞くと、“全社一丸となり、復旧工事に取り組んでいます”と繰り返し、JVゆえに他人事のようでもある。

「大成建設は謝罪会見を開かず、専務が事故発生3日後の中間決算発表で、“ご心配をかけて誠に申し訳ない”と頭を下げただけ。責任感が希薄だといわざるを得ません」（同）

　大成建設の社訓「工場十訓」の1つに“責任はおもきものなり　後の世にのこる仕事の恥をさらすな”の言葉がある。よもや、村田社長は社訓をお忘れではあるまい。

「週刊新潮」2016年11月24日号掲載

新潮社
1757：名無しさん：2016/11/26(土) 20:41:07: http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161124-00514717-shincho-soci
常連みのもんたも「非常に残念」　カカクコム会長が買収で閉店の赤坂料亭
デイリー新潮 11/24(木) 5:57配信

　秋の終わりごろ北から渡ってくる渡り鳥だったトキ。羽の色から、うすくオレンジがかった桃色をトキ色と言ったが、トキが絶滅に瀕するのと合わせるように、呼び名も「ピンク」へ転じた。ときの残酷な流れを『ことばの歳時記』（新潮文庫）が教えてくれるように、赤坂の料亭「口悦」が「食べログ」などを運営するカカクコムの会長に買収され、店を畳むという。

　***

　今年6月27日のことである。首相官邸にほど近い港区赤坂2丁目にある口悦を、同月に設立されたばかりの「ケィ・ジー3」なる会社が購入している。赤坂の不動産関係者によると、

「代表取締役の欄に『林郁』とあります。これはカカクコムなどを傘下に収め、東証1部に上場する『デジタルガレージ』社CEOの林さんと同一人物です」

　買われた側の口悦は、「歴代の首相で訪れたことがない人はいない」と言われるほど、政治家や官僚、そして財界人が蝟集する料亭として屈指の評価を得てきた。女将は喜寿を超えた渡辺純子さん。東大卒の映画俳優として人気を博した故・渡辺文雄の妻である。

　事実、渡辺は生前、

「女房の家が、昔、料亭をやっていて。それを女房が再開したのが、結婚して5年ぐらい後のことです。店の名を改める際、映画監督の小津安二郎さんが、口が悦ぶと書いて“口悦”と付けてくれました」

　と、雑誌のインタビューに答えている。

「どんどん赤坂の灯が消えていく流れのなか、最後の名料亭と呼ぶべき一軒です」

　と、さる常連客。

「本格的な数寄屋造りで、一から作れる職人はもういないんじゃないでしょうか。それくらい建物に価値がある。座敷、カウンター、そしてバーが設えられていて、座敷だけ『一見さんお断り』。こちらが呼んでなくても赤坂の芸者が必ずつきます。事務次官とか局長を“ちゃん”付けで呼ぶほどの彼女らは口悦専属、つまりここで食っているので、店がなくなると困るんじゃないの」
1758：名無しさん：2016/11/26(土) 20:42:04: >>1757

■「日本の文化だった」
「来年の3月末から4月の2週目あたりでお店を閉めるということで、もう非常に残念です。僕の若き青春の血が滾っていた時代を過ごした土地ですよ。特に口悦で三井物産の八尋（俊邦）会長と飲み友達になったことは、僕にとって財産です」

　と、噛み締めるように語るのは、これまた常連のみのもんた。次男の事件があった3年前ではない、ある醜聞に巻き込まれていた18年ほど前を振り返り、

「僕は独り、バーで飲んでいた。すると隣には、小さなトランジスタ・ラジオにイヤホンをつないで、巨人戦の中継を聴いているおじいちゃんがいるんですよ。“なにも口悦で野球中継を聴かなくてもいいのにな”と思ったの。すると、そのおじいちゃんがスッと立ち上がってね、“男は黙って弁解無用”と。当時、僕は週刊誌に追いかけられていたから」

　それからも誰なのかわからぬまま店で時々見かけていたが、あるとき女将さんに、「物産の八尋会長よ」と告げられ、その後、家族ぐるみの交際に発展していった。

「口悦がなくなってもまだ数軒は料亭が残りますが、やはり“口が悦ぶ”と書く口悦は、日本の文化だった。国会の先生方も、口悦の門をくぐって総理大臣までのぼりつめているわけだから。守りたいとも思うけど、お母さん（女将）が膝を痛めてお座敷で正座が出来なくなったことも、閉店の大きな要因のひとつ。経営が苦しくなったということではないですからね」（同）

　カカクコム会長側は、口悦のみならず、外堀通りに面する9階建ての建物も買収済み。更に、隣接の駐車場にも触手を伸ばしており、

「そこも買い取ればほぼ正方形の土地になる。口悦の倍にあたる477坪の敷地にして上物を建てる算段でしょう。ここは建蔽（ぺい）率80％、容積率700％まで可能な地域。土地購入などに30億円ほどかけており、結構な規模のビルを建てるはず」（先の関係者）

　歳月と資力という魔法が名門料亭をオフィスビルに化けさせる恰好である。

ワイド特集「神帰月の超常現象」より

「週刊新潮」2016年11月17日号掲載

新潮社
1759：とはずがたり：2016/11/28(月) 21:12:12: 2016/11/26 20:45神戸新聞NEXT
撤去中の橋桁が落下、男性重傷　香住の工事現場
http://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/201611/0009700195.shtml
神戸新聞ＮＥＸＴ

　２６日午前１１時前、兵庫県香美町香住区森、矢田川に架かる旧大乗寺橋の撤去工事現場で、橋桁の一部（長さ約２０メートル、幅６メートル）が約８メートル下の河川敷に落下した。橋の上で作業していた建設会社社員の男性（４２）＝鳥取市＝が、ろっ骨を折る重傷を負った。

　美方署や県新温泉土木事務所によると、工事は県の発注で、コンクリート製の橋桁を橋脚ごとなどに切断しながら撤去している。同日は午前８時ごろに作業を開始。南北に延びる旧橋のうち、南側から二つ目の橋脚上部付近で切り終わった直後に橋桁が落下した。橋の上では男性２人が作業中で、傾いた橋を滑り落ちて１人が負傷。もう１人にけがはなかった。

　同署や同事務所は橋桁を支えていた「ベント」と呼ばれる鉄骨が、何らかの原因で倒れたとみて調べている。

　旧橋は香美町香住区と同町村岡区を結ぶ県道香住村岡線の一部だったが、昨年１１月、並行する形でバイパスが完成。旧橋は通行止めとなり、今年１１月上旬から撤去作業が続いていた。

　兵庫県や大阪府では今年、新名神高速道路の建設工事現場で橋桁や支柱が倒れるなどの事故が相次いで起きている。
1760：とはずがたり：2016/11/29(火) 14:42:32: ４０階建てなら１０％差＝マンションの固定資産税見直し―新築対象に・政府
http://news.goo.ne.jp/article/jiji/business/jiji-161125X872.html
11月25日 21:35時事通信

　２０１７年度税制改正で、政府が検討しているタワーマンションの固定資産税見直し案の概要が２５日、分かった。現在は床面積が同じなら、どの階でも税額は同じだが、見直し後は新築物件で１階上がるごとに税額も上がるように設定。４０階建てのマンションでは、１階と最上階の税額の差を１０％程度とする方向だ。

　１８年度の課税から適用することを軸に調整する。自民、公明両党の税制調査会で議論し、１２月８日の取りまとめを目指す与党税制改正大綱に盛り込む。

　タワーマンションは、眺望などで人気の高層階ほど販売価格が高い傾向にある。ただ各住戸の固定資産税額は現在、床面積が同じなら税額が変わらず、「不公平感を生んでいるという指摘があった」（高市早苗総務相）。このため、政府は高層階への課税を強化し、低層階は減税する方向で検討を進めていた。

　具体的には、高さ６０メートルを超え、２０階建て以上となるような新築マンションを対象とする。マンション全体での税額は変えず、階層ごとに差が生じるよう案分する。

　例えば、各住戸の税額が現行制度なら２０万円の４０階建てマンションで１０％の税額差を反映させると、１階は約１９万円、最上階は約２１万円となる。５０階建ての場合は税額差が１２?１３％程度に広がる。
1761：荷主研究者：2016/12/04(日) 20:28:38: http://www.at-s.com/news/article/politics/shizuoka/302970.html
2016/11/19 08:45　静岡新聞
新施設計画、活性化へ歓迎　藤枝市長「ＪＲ、駅周辺に可能性」

　ＪＲ東海が藤枝駅南口と北口で自社用地を使った新たな商業施設の開発を計画していることが明らかになったのを受け、藤枝市の北村正平市長は１８日、取材に対して「ＪＲが駅周辺に可能性を感じている表れ。藤枝の活性化にとっても大変ありがたい」と述べて歓迎の意向を示した。

　同駅南口にあり６月に閉店したアピタ藤枝店跡（同市田沼）の１階部分にスーパー「しずてつストア」が出店を検討していることについて、北村市長は「市民は心配していたと思うが、引き合いはたくさんあると聞いていた」と語った。さらに空き店舗が目立つ複合ビル「ＢｉＶｉ藤枝」（同市前島）にも言及し「教育や文化の拠点にしていきたい」と自らの考えを述べた。

　同駅周辺に相次いで新たな施設が建設される現状に、市中心市街地活性化推進課の担当者は「駅周辺の成長はまだまだ見込まれている。実際に出店したいという問い合わせも多い」と説明した。

　同駅周辺では、再開発事業の進展に伴い、民間投資が進み、マンションなどの建設が相次いでいる。商業施設でも、同駅北口に近い大手スーパー西友藤枝店（同市駅前）の跡地に家電量販店「ノジマ藤枝駅前店」が１０月にオープンするなど、街の新陳代謝が進む。
1762：とはずがたり：2016/12/05(月) 10:43:22: 西日本特有の習慣「敷引き」とは何か？
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20161128/zuuonline_129640.html
ZUU Online 2016年11月28日 09時13分 (2016年11月29日 17時13分更新)

「敷金」の返還請求に関するご相談をよく受ける。その中で「敷引き」という言葉が頻繁に出てくるのだが、関東からの移住者から「以前住んでいた所では、このような制度はなかったように思います」という声を聞いた。

気になって調べてみると、敷引きという制度は、関西や九州を中心とした西日本特有の制度だということが分かった。この「敷引き」とは一体どんなものだろうか。

■やや理不尽？　「敷引き」とは
　
アパートやマンションを借りる際に、借主と大家との間で「賃貸借契約」を結び、一定の代金を支払う。「敷金（3～4カ月）」、「礼金（1カ月程度）」、「仲介手数料（1カ月分程度）」「初回月の家賃」が一般的だ。

敷金は、借主が契約を解除して、物件を引き払う際に、原状回復のための「修繕費」に充てられる。礼金は、賃貸借契約を結んだ大家に「お礼」として支払うもの。仲介手数料は、借主と大家との間を仲介した不動産管理会社等の手数料だ。初回月の家賃は、あらかじめ家賃を前払いするものだ。

ここまでは、全国共通だろう。ただ敷金と礼金を合わせて「保証金」という名目で支払う場合もある。さらに西日本等の一部地域では、「敷引き」という制度がある。

これは、前もって「敷引割合：家賃2カ月分」という「特約」を「賃貸借契約書」の中に盛り込む方法だ。この「特約」があると、退去時に家賃の2カ月分が最初に支払った敷金からそのまま差し引かれる。つまり「敷金」が家賃の4カ月分だった場合、その中の2カ月分は確実に戻ってこないことになる。…

■判例は？
　
借主に対して、一方的に負担を強いるような印象の「敷引き」ですが、判例はどうなっているのだろうか。2005年7月14日神戸地裁判決が、現在「敷引き問題」のスタンダードになってる。

原告である男性A氏が、貸主Ｂ氏に対して「保証金30万円（うち「敷引特約25万円」」として結んだ「賃貸借契約」について、契約解除後に、「『敷引特約』は消費者契約法第10条によって、無効である」と主張し、「敷引き金25万円」の返還を請求したものだ。

※消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」

A氏の主張としては、「自然消耗の修繕費は、家賃に含まれているので、さらに『敷引き』として支払うのは、家賃の二重取りとなり、『敷引特約』は、借主の義務を加重することになる」という点と、「借主と貸主との情報力、交渉力に格差があるのは当然で、『敷引特約』はそれに乗じて、貸主が借主に一方的に押し付けたもので、信義則に反する」という点などだ。対してB氏は、「敷引きの性質は、契約成立の謝礼であり、家賃を低く抑えることの代償である」という点と、「『敷引特約』は消費者契約法第10条に違反しない」という点、さらに「『敷引特約』は、賃貸借契約書の中にも明記されており、A氏は仲介業者から重要事項の説明を受けているので、信義則に反しない」などを主張している。

地裁はA氏の主張を認め、B氏に「敷引き金25万円」の返還を求めている。理由としては、「敷引きが『契約成立の謝礼』、『自然損耗の修繕費』等として、借主に負担させる意味を見出すことが難しい」という点と、「契約時に、借主が『敷引特約』を排除させることは、その交渉力の差を考えれば困難である」という点などが挙げられている。

■賃貸借契約で注意することは？

…「敷引特約」が「消費者契約法」に違反していることは、不動産業者であれば知っているはずなので、それでもあえて「契約書」に盛り込んでいる真意を確認する必要がある。

過去の判例では、「敷引特約」そのものがすべてNGと言っているわけではなく、「敷引きの額が常識の範囲を超えているといっても過言ではない場合」に違法性であるとしている。このため、「敷引特約」を盛り込んだ理由を確認した上で、常識の範囲内での「値引き交渉」は可能だと言うことになるのだ。仮に「『敷引特約』は判例で違法なので、なくさない限り契約はできません」という強固な交渉方法をとれば、仲介業者も「それではこの契約はなかったことにします」という方向にもっていくかもしれない。せっかく苦労して探した物件が人の手に渡ることも考えられる。「敷引特約」そのものを全否定するのではなく、ある程度のところで納得することも大切だろう。…（井上通夫、行政書士）
1763：とはずがたり：2016/12/07(水) 11:05:21: 来年度の税制改正ほぼ決着、タワーマンション上層階ほど税高く
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20161207/Tbs_news_76108.html
TBS News i 2016年12月7日 00時17分 (2016年12月7日 06時20分更新)

　政府・与党は、来年度の税制改正で、タワーマンションの上の階と下の階で、固定資産税に差をつける見直し案をまとめました。
　新たに固定資産税に差をつけるのは、２０階建て程度に相当する高さ６０メートルを超える新築物件で、４０階建ての場合、最上階は１階よりも税額が１０％高くなります。２０１８年度以降に実施予定で、建物１棟全体の税額は、これまで通りとなるため、中間の階よりも、上の階が増税される一方、下の階は、減税されることになります。

　一方、６日の与党税制協議会では、若者の投資を促すための「積み立てＮＩＳＡ」について非課税となる期間を２０年とし、年間の上限額を４０万円とすることなどが了承されました。

　また、来年の春に期限が切れるエコカー減税は２年間延長する一方で、燃費基準を厳しくし対象車を２段階で絞り込む方針で一致しました。

　これで来年度の税制改正の大枠は、ほぼ決着したことになります。（07日00:27）
1764：とはずがたり：2016/12/11(日) 18:52:43: てか全国平均で13.5%も空き家があるのに驚愕。。廃村の崩れかけの家も空き家にカウント？

横須賀市で限界集落が生まれた理由
「日本で最も人口減が進む都市」の実像
http://toyokeizai.net/articles/-/45714
並木厚憲 :東洋経済記者 2014年08月19日

神奈川県横須賀市。かつて軍港とした栄えた街が、深刻な人口減に直面している。住民の高齢化や工場の閉鎖が相次ぎ、現在の人口は約41万人。ピークだった1992年に比べ約6％減り、2013年には人口減少数が全国トップという不名誉な記録も作ってしまった。

人口減の中で浮上しているのが、空き家問題だ。横須賀市の空き家率は12.2％（2010年時点）。2013年の全国平均が13.5％（総務省「住宅・土地統計調査」）という点から、横須賀市が他の都市に比べ特別に高いワケではないものの、虫食い的に空き家の目立つエリアが増え始めている。

「行き止まりの谷」で空き家問題が深刻化

横須賀市の谷戸（やと）地区。リアス式海岸のように谷が入り組む地域に開発された、横須賀特有の住宅地だ。谷戸とは本来、「行き止まりの谷」のことを指す。明治初期に軍港関係者が入居する際に開発され、戦後は労働者住宅も整備された。海を望む山間の集落には長い階段や細い路地が入り組む。

横須賀市には全部で79の谷戸地区がある。その一つ、汐入町5丁目の稲荷谷戸地区ではおよそ5～6軒に1軒が空き家。これは全国平均（およそ7軒に1軒）よりも高い。住民の3割以上が65歳以上と高齢化も進んでいる。「すでに限界集落といっていい状況」。横須賀市の鈴木智昭・都市計画課長の言葉は重い。行き止まりの谷にある集落に空き家が増えたことで、共同体としての機能を維持することが難しくなっている。

実際に現地を訪ねてみた。高台にある住宅にたどり着くには、階段を200段以上登らなければならない。マンションで言えば25階のフロアに自らの足で上がるイメージだ。階段横にあるスロープを使い、バイクを巧みに操る住民も多いが、高齢者にとってはそれも簡単ではない。

かつては谷戸地区ごとに商店やスーパー、銭湯まであったが、現在稲荷谷戸に残るのは酒屋が1軒のみ。買い物宅配サービスを利用しようにも、階段が多すぎてサービスを受けられないケースもある。買い物ができなくなることを理由に他地域へ移り住む高齢者もいる。

市はさまざまな対策を打ってきた。空き家解体費用の一部助成のほか、県立保険福祉大学の学生が空き家に入居する際に家賃を補助する事業など。そして今春から始めたのが空き家バンクだ。稲荷谷戸にある空き家の情報を市のホームページに掲載して、売り手（借り手）と買い手（貸手）をマッチングする。谷戸地区は自然に恵まれ、眼下に海が広がるなど眺望もいい。そうした点をアピールして若い世代を呼び込もうという狙いだ。

谷戸地区で新たに暮らす若者も

空き家バンクの開設を待たずに谷戸地区に入居した若者もいる。作業療法士の森島肇さん（31）は今年7月、逗子市内から稲荷谷戸の空き家に引っ越してきた。

高齢者を含めたコミュニティ作りに関心のある森島さんは、自ら空き家を利用し地域に溶け込もうとする。家賃は約10畳の1Kで月3.9万円。「谷戸は静かで涼しく、作業に集中できる。周りの方々も受け入れてくれた」（森島さん）。先日は近隣の住民と焼き肉パーティも行った。「何かの時に頼みやすい」「自分も若返った気分」。高齢の住民からはそんな声をかけられた。ゆくゆくは京浜急行線の駅近くに高齢者が気軽に利用できる小規模多機能施設を作りたいと考えている。

別の谷戸地区にある空き家を活用するのは、相澤謙一郎さん（38）。サッカーJ1の横浜Ｆ・マリノスや自治体のスマートフォン向けアプリなどを手掛けるITベンチャーの経営者だ。本社は岐阜県大垣市にあるが、今年8月から横須賀の空き家を開発拠点として利用する。

相澤さんは横須賀市の出身。「アプリ開発は場所をいとわない。横須賀が衰退していると聞いて、少しでも地元に貢献できればと思った。ベンチャーが空き家を利用すれば、産業振興にもつながる」（相澤さん）。空き家は延べ床面積約110平方メートル、家賃は月6.9万円。事業が軌道に乗れば他のベンチャー経営者にも声をかけ、谷戸をIT企業が集結する「横須賀バレー」に変える構想を持つ。

空き家バンクは始まったばかりだが、横須賀市の鈴木課長は「問い合わせも多く、ここまで反響があるとは思わなかった」と手応えを語る。空き家を活用して若者を呼び込み、社会的循環を作る。市は稲荷谷戸をモデル地区として、他の谷戸にも空き家バンクを広げる考えだ。

谷戸地区はその特異な地形からさまざま問題が先行して起きる「課題先進地域」。そこでどう有効な手を打てるか。今後空き家問題に直面する他のエリアにとっても、一つの試金石になりそうだ。
1765：とはずがたり：2016/12/11(日) 18:52:57: 横須賀と藤沢､何が明暗を分けた理由なのか
地価､人口…住宅地としての魅力の差
http://toyokeizai.net/articles/-/148846
藤田勝寛 :不動産鑑定士、宅地建物取引士 2016年12月11日

訪日中のカーター米国防長官が12月6日に神奈川県横須賀市を訪れ、海上自衛隊横須賀基地と米海軍横須賀基地を視察しました。

三浦半島の中心都市である横須賀市は、ペリー来航の地として有名です。江戸時代より軍港都市として栄え、幕末に作られた「横須賀造船所」を中心に発展し、異国情緒も漂う街が形成されています。最近では「海軍カレー」「ネイビーバーガー」の街としてPR活動も行い、徐々に認知されてきており、東京湾に浮かぶ唯一の無人島「猿島」は海水浴やバーベキューの客でにぎわいを見せています。

そんな横須賀市ですが住宅地として考えると厳しい状況です。

2013年、人口減少数が全国トップに

横須賀市は周囲を海に囲まれ、急傾斜地が多く、多くの山が造成されており「日本一トンネルが多い土地」ともいわれています。ゆえに高台の住宅地が多く存在します。古くからの高級住宅街といわれる「湘南鷹取」「ハイランド」などが代表的です。

その湘南鷹取地区の地価は、今年7月1日時点で1平方メートル当たり13万7000円と、この10年間で約18％もダウン。ハイランド地区も同11万5000円で、同約15％も落ちています。これはすべて地域内の最高価格ポイントでの比較で、本文中の土地価格及び地価変動率は、国土交通省発表の地価公示、各都道府県発表の地価調査に基づきます。

平坦地にも昔ながらの高級住宅街が存在します。南部の「馬堀海岸」地区は、かつて西武不動産が埋立地に開発した大規模な分譲住宅エリアですが、ここの地価も同17万7000円で同約9％下がっています。

横須賀市は暖冬涼夏な気候と豊富な自然を有し、市内の主要駅から京浜急行利用で都心まで約1時間。古くよりベッドタウンとして栄えてきましたが、人口流出が著しくなっています。現在の人口は約40.3万人。ピークだった1992年（約43.5万人）に比べて7％減り、2013年には人口減少数が全国トップという不名誉な記録も作ってしまいました。

かつて神奈川県内においては長らく横浜市、川崎市、相模原市の3大政令都市に続く県内4番目の人口でしたが、2012年には人口増加の著しい藤沢市に抜かれました。

藤沢市の人口は1990年時点では約35万人に過ぎませんでしたが、2016年12月1日現在で約42.7万人まで増加。地価はといえば、高台の住宅地域では善行駅から徒歩5分程度の「善行1丁目」地区では今年1月1日時点で、1平方メートル当たり19万円で、この10年間で地価はほとんど落ちていません。海側の住宅街では、辻堂駅から海岸沿いに徒歩20分程度の「辻堂東海岸」地区で同23万円と、こちらは10年前から約3％上昇しています。

今年7月1日時点における過去1年間の住宅地の地価の平均変動率でも、横須賀市が0.9％下がっているのに対し、藤沢市は0.4％上がっている。この明暗の差は一体どこにあるのでしょうか。

空き家も目立ち、住民の高齢化も…

まずは横須賀市特有の地形の問題です。特徴的なのが谷戸（やと）地区。リアス式海岸のように谷が入り組む地域に開発された住宅地です。谷戸とは本来、「行き止まりの谷」のことを指します。明治初期に軍港関係者が入居する際に開発され、戦後は労働者住宅も整備されました。海を望む山間の集落には長い階段や細い路地が入り組みます。

横須賀市には全部で79の谷戸地区がありますが、空き家も目立ち、住民の高齢化も進んでいます。たとえば、週刊東洋経済が2014年8月に取材した時点では、谷戸地区の一つ、汐入町5丁目の稲荷谷戸地区ではおよそ5～6軒に1軒が空き家。これは全国平均（およそ7軒に1軒）よりも高く、住民の3割以上が65歳以上になっていました。行き止まりの谷にある集落に空き家が増えたことで、共同体としての機能を維持することが難しくなっているのです。

海を望む平坦な住宅地の馬堀海岸地区にも、固有の問題があります。「馬堀海岸駅」からも近く、横須賀市特有の起伏の影響もなく人気は安定しているかのように思えますが、海沿いの多くが「津波浸水予想区域」に指定されています。さらに横須賀市を含む三浦半島には5つの活断層が横断しており、大地震が発生した際の心理的不安感も小さくありません。実際に「先の東日本大震災の際には、馬堀海岸地区で購入契約中の戸建住宅のキャンセルも相次いだ」と地元不動産業者は振り返ります。
1766：とはずがたり：2016/12/11(日) 18:53:13: >>1765-1766
藤沢市も北部は起伏のある土地ですが、主要部となる藤沢市駅周辺を含む南部地域はほぼ平坦で住宅開発が進んでいます。2015年度の新築住宅着工を比較すると、藤沢市は4250戸に対し、横須賀市は2196戸と2倍近い開きがあります。

交通アクセスの違いも大きいでしょう。藤沢市との交通アクセスを比較すれば、品川駅までの電車での移動時間は、京浜急行「横須賀中央駅」から約45分、対する「藤沢駅」からは約40分でほとんど変わりませんが、藤沢市はJR線を中心に小田急線、湘南モノレール、横浜市営地下鉄線が市内を縦横に走り、バス便も市内中を網羅。市内の移動が便利でベッドタウンとして栄えてきました。

一方、横須賀市はメインの京浜急行のほかにはJR横須賀線がありますが、JR線は中心街から外れたエリアに各駅が配置されており、かつ都心への所要時間もかかるため利用客が少なく不人気路線となっています。

京急線だけでは網羅しきれない徒歩圏外のエリアが非常に多く、バス便も市郊外は充実していません。特に相模湾側の西部地区は電車もバス便もほぼない「陸の孤島」状態となっています。

横須賀市は隣の横浜市南部などに比べれば地価が低いため戸建住宅を購入しやすいとはいえ、多少住まいが手狭になっても、住環境の良好な横浜市等への転出が避けられない状況と言えます。

2015年に中心市街地に市内初のタワーマンション「ザ・タワー横須賀中央（地上38階建）」「サンコリーヌタワー横須賀中央駅前（地上26階建）」が2棟ほぼ同時期に竣工しています。

特に「ザ・タワー横須賀中央」の最上階は1億円を超え、富裕層をターゲットとしていますが、地元不動産業者によれば「全体として大半は市内居住者の住み替えで、市外からの転入者は少ない。1～4階は商業ゾーンとなっているが、目玉になるような店舗がなく魅力に欠ける」との声が聞かれます。

「サンコリーヌタワー横須賀中央駅前」は地元業者により建築された建物でありブランド力に欠け、売れ残り住戸も依然として多い状況である模様です。加えて「タワーマンションになると、活断層による地震に対する不安が一層強まり、購入に二の足を踏む人が多い」という地元不動産業者の指摘もあります。

本来であれば最もマンションの購入に積極的な30～40代人口の流出に加えて、高所得者層が全般的に少なく、加えて活断層などのリスクもあるため、今後も市内にタワーマンションが増加する見込みは少ないでしょう。

明るい話題に乏しい状況が…

人口減、住宅需要の低迷は、当然市内の商業地にも影響を及ぼします。横須賀市の中心商業地の地価は、2016年1月1日時点で1平方メートルあたり83万5000円とこの10年で約9％もダウン。一方、藤沢市の中心商業地の地価は2016年1月1日時点で1平方メートル当たり144万円。この10年間で見ても3％強上昇しており、街の勢いの差が伺えます。

横須賀市の中心部にあり、主要商業施設であった「さいか屋」の一部（大通り館）、西友が閉店していることも大きな原因でしょう。さいか屋大通り館跡地は現在、大規模な青空駐車場になっており、いまだに有効な活用がなされていません。周辺の商店街も、実際に歩いてみると空き店舗が目立ちます。郊外にロードサイド店が増えているとはいえ、もっぱら買い物客は隣の横浜市へと流出しているのは明らかです。

また、同じ県内のベッドタウン地域で比較すれば、辻堂駅（藤沢市）のテラスモールが2011年オープン、海老名駅（海老名市）のららぽーとが2015年オープン、平塚駅（平塚市）のららぽーとが今年オープンし、活況を呈していますが、横須賀市にはこのような大規模商業施設の建設予定もなく、明るい話題に乏しい状況です。

こうした状況を受けて横須賀市は「空き家バンク」と呼ばれる独自の取り組みによって、若い世代や子育て世代の空き家活用を促進し、リフォーム費用の補助金等の支給も制度化して、何とか人口減に歯止めをかけようとしています。

ただ、住宅地としての魅力低下、人口減の傾向に歯止めをかけるのは容易ではありません。豊富な自然も海軍カレーもネイビーバーガーも猿島も、「都心から近い観光地」としての人気は高めているものの、「住む街」としての人気には影響しないのが実情。近年の都心の好景気や地価上昇傾向に左右されることなく、長期的に見ても今後も地価が徐々に下がっていく地域であると予測されます。
1767：荷主研究者：2016/12/13(火) 21:34:42: http://www.at-s.com/news/article/economy/shizuoka/306190.html
2016/11/30 08:01　静岡新聞
ＪＴ工場跡地、用途変更　浜松市、住環境を考慮

　浜松市は２９日までに、同市中区西伊場町のＪＴ浜松工場跡地（１０・７ヘクタール）を含む周辺区域１６・６ヘクタールについて、都市計画の用途地域を現状の工業地域から第一種住居地域に変更する方針を固めた。市民説明会などを経て２０１７年７月の都市計画決定を目指す。

　住居地域へ変更することで、建築物の種類や規模（作業場の床面積など）の面で制限が加わり、大規模な工場や倉庫などの開発は実質的に困難になる。市は同区域の北、西、南側に住宅地が広がっている現状を踏まえ、住環境の向上などを目的に用途地域変更が必要と判断した。

　変更により、同工場跡地は宅地として開発しやすい環境が整うことにもなる。市は「用途地域変更は（宅地などの）開発誘導ではない」とした上で、「人口減少社会の中で地域の住環境を整え、市の人口の維持につなげたい」との考えを示す。ＪＴは跡地に関して売却する方針だが、「具体的には未定」（ＩＲ広報部）という。

　跡地はＪＲ浜松駅から西へ約２・５キロ。工場は１５年３月末に閉鎖され、現在はＪＴが建物の解体工事などを進めている。市は１２月１２日、跡地に近接する同市中区西伊場町や南区若林町地区などの住民を対象にした説明会を予定している。
1768：とはずがたり：2016/12/15(木) 17:55:07: 元国立市長への賠償命令確定＝マンション訴訟敗訴で市請求―最高裁
http://news.goo.ne.jp/article/jiji/nation/jiji-161215X733.html
16:47時事通信

　東京都国立市が、マンション建設をめぐり不動産会社に支払った賠償金について上原公子元市長に賠償を求めた訴訟の上告審で、最高裁第３小法廷（木内道祥裁判長）は１３日付の決定で元市長側の上告を退けた。請求通り約３１００万円の支払いを命じた二審判決が確定した。

　不動産会社は２００１年、住民から建設反対の運動が起こされていた高層マンションをめぐり、当時市長の上原氏が高さ規制の条例を制定するなど妨害をしたとして市を提訴。敗訴が確定した市は０８年に約３１００万円を支払い、その後上原氏を提訴した。

　一審東京地裁は請求を棄却。しかし、二審東京高裁は、市の内部情報を提供して住民運動を起こさせたり、マンションが建築基準法に違反するかのような発言をしたりした点は違法と指摘し、市の請求を認めた。

　国立市の話　市が勝訴した高裁判決が確定し、今後は高裁判決を踏まえて対応する。今後も法令を順守し適正な事務執行に努める。

　上原公子元国立市長の話　地方自治における自治体首長の役割を軽視し萎縮させる承服し難い決定で、歴史に汚点を残した。
1769：とはずがたり：2016/12/15(木) 17:56:30: 宅地造成開発のアイエス（株）が破産開始決定　負債総額約４６５億９２００万円は今年２番目の規模
http://news.goo.ne.jp/article/tsr_net/business/tsr_net-12781.html
14:05TSR速報

　アイエス（株）（TSR企業コード:740150707、法人番号:8240001000091、広島市南区東雲本町２?２１?１７、設立昭和５０年８月、資本金２億円、長原正明社長）は１２月７日、広島地裁より破産開始決定を受けた。破産管財人には今田健太郎弁護士（弁護士法人あすか、同市中区上八丁堀４?１、電話０８２?２２７?７１４５）が選任された。
　負債総額は約４６５億９２００万円（うち借入金約４００億円、租税関連約４４億円）で、パナソニックプラズマディスプレイ（株）（TSR企業コード:571644155、法人番号: 1120901002503、大阪府茨木市、１１月特別清算）に次ぐ今年２番目の規模。

　昭和５０年設立の不動産デベロッパーで、大型の宅地開発やマンション分譲を手掛け、物件販売がまとまった際には年間売上高が１００億円を突破することもあったが、業績変動は大きく散発的に億単位の赤字を計上するなど不安定な状態が続いていた。
　平成８年より広島市北西部で開発されている「西風新都」の一部「善當寺工業地区」（ヒューマンライフパーク）の開発に着手、開発規模１２７ヘクタールの超大型物件で、用地購入に２００億円、造成工事に３００億円を要する大型計画だった。８年１１月に開発許可を得て、１１年度の完成予定となっていた。開発はゼネコン４社によるJVが行っていたが、思い通りに事業は進まず計画自体が頓挫、多額の借入金を抱えたままの状態が続いていた。加えてＪＶの組織企業が相次いで破綻したこともありＪＶは事実上解体、開発再開のめどが立たない状態が続き、金融機関からの借入金は債権回収会社へ債権譲渡されていた。
　近年は実質的に営業を行っておらず、２８年６月に債権者から破産を申し立てられていた。
1770：とはずがたり：2016/12/20(火) 14:39:30: さっきは核幹道と武蔵野線新快速なんて書いたけど，先ずは業務核都市に産業というかオフィスを誘導せにゃしゃーない。
二子玉に楽天のみではどうしようもない。先ずは多摩辺りから東京都心部のオフィスを誘導しよう。オフィスビル建設の余地はあんのかねえ？

｢所沢と多摩｣で30代が急減した深刻な事情
23区は転出人口減で｢港区出身｣の子が増加中
http://jbbs.shitaraba.net/bbs/read.cgi/study/2246/1148427444/1553-1554
三浦展 :カルチャースタディーズ研究所主宰 2016年12月20日
1771：とはずがたり：2016/12/20(火) 22:49:24: 土地売るって話しだから提携スレではなくこちらだな。圏央道も近いし青梅線も近い。有効活用はほっといてもされるやろね。
http://map.goo.ne.jp/map/search/latlon/E139.18.42.072N35.46.39.534/zoom/9/

青梅事業所１００億円で売却＝東芝
http://news.goo.ne.jp/article/jiji/business/jiji-161220X479.html
16:37時事通信

　東芝は２０日、２０１６年度末に閉鎖する青梅事業所（東京都青梅市）の土地を２７日付で野村不動産に約１００億円で売却すると発表した。不正会計で悪化した財務体質の強化に向けた構造改革の一環。青梅事業所ではテレビやパソコンを開発している。１７年度に建物を解体する。
1772：とはずがたり：2016/12/21(水) 11:57:49: 青梅事業所１００億円で売却＝東芝
http://news.goo.ne.jp/topstories/business/143/0fb2fc7df61609baa886e4b459ff6738.html
(時事通信) 12月20日 16:37

　東芝は２０日、２０１６年度末に閉鎖する青梅事業所（東京都青梅市）の土地を２７日付で野村不動産に約１００億円で売却すると発表した。不正会計で悪化した財務体質の強化に向けた構造改革の一環。青梅事業所ではテレビやパソコンを開発している。１７年度に建物を解体する。
1773：とはずがたり：2016/12/21(水) 12:04:55: 北九州市、移住ランク1位　「負の印象」一新、“福祉の街”として全国から注目
http://news.goo.ne.jp/article/nishinippon/region/nishinippon-20161220114508457.html
12月20日 11:42西日本新聞

　かつて公害や暴力団のイメージが強かった北九州市が今、“福祉の街”として全国から注目を集めている。経済紙などが今月発表した「共働き子育てしやすい街」ランキングで全国約150自治体中、首位に僅差の3位。この夏には、大手出版社の「50歳から住みたい地方ランキング」で1位、女性週刊誌でも「生活天国No・1」と相次いで取り上げられた。深刻な人口減少や高齢化に悩む同市が、福祉分野で在京メディアから熱い視線を集める理由に迫った。

　「2011年以降、年度当初の保育所待機児童数はゼロ」「学童保育は学年問わず受け入れる方針」。2日、日本経済新聞社などが運営する、働く男女を応援する専用サイト「日経DUAL」が発表したランキングの評価欄には、北九州市の実績や独自の取り組みへのコメントが目立った。

　調査は9?10月に実施。全国の政令市や県庁所在地などを対象に、施設とサービス面にスポットを当て、「認可園に入りたい人が入れているか」など12項目で点数化。東京を除く全国編で千葉県浦安市（66点）、同県船橋市（65点）に続く64点で3位となった。20位以内は九州で唯一だ。北九州市の担当者は「全国から注目を浴び、視察も急増している」と手応えを語る。

「50歳から住みたい地方」1位を獲得
　同市の暮らしやすさや福祉については雑誌メディアも注目。宝島社（東京）が7月に発行した「田舎暮らしの本」（8月号）では、医療や介護、移住支援に力を入れる「50歳から住みたい地方」を調査。病床数などのデータや、市外からシニアを招いて移住体験してもらう「お試し居住」などが評価され、全国約200市町村のうち1位を獲得した。8月下旬に発売された「女性自身」（9月6日号）でも、3ページ特集で北九州市を「生活天国」と紹介。「物価の安さ」や「待機児童ゼロ」を理由に挙げた。

　実態はどうか。市内には90の病院と969の診療所があり（昨年4月現在）、人口10万人当たりの病床数は全国の20政令市で2番目（1位は熊本市）。子どもの急なけがや病気に夜間、休日も対応できる小児救急の医療機関は7カ所ある。119番の受信から救急車が病院に到着するまでの所要時間は28・9分（14年）で、福岡市（27・0分、同）に次いで2位だ。

　シニア世代の雇用や移住支援も充実しており、市定住・移住促進担当の小田聡係長は「これまで暗いイメージもあったが、地道な取り組みがやっと評価されてきた」と語る。

「子育てしやすい街にすることが、人口減少に歯止め」
　福祉の街づくりに北九州市が懸命に取り組んできた背景には、高齢化と人口減少に悩む現状がある。

　「製鉄の街」として栄え、九州初の政令市となったが、人口は1980年をピークに減少。10年前に100万人を割り込み、今年10月に公表された国勢調査結果（15年10月現在）では、前回から1万5560人減った。減少数は3回連続で全国の自治体で最多。高齢化率も29・3％と政令市でトップだ。

　高齢化や人口減に歯止めをかけようと、市は子育て支援を強化。2005年にはJR小倉駅近くに「子育てふれあい交流プラザ　元気のもり」をオープン。08年には全国で初めて民間事業者と連携し、乳幼児の授乳やおむつ替えのスペースを提供する「赤ちゃんの駅」を設け、そのロゴマークは福岡市や名古屋市などでも使われている。

　さらに保育士不足への対策として本年度から、独自の「予備保育士雇用制度」を創設。市の配置基準を超えて保育士を雇用した民間保育所に人件費の一部を補助する仕組みを導入した。

　市子ども家庭局総務企画課の光井秀紀主査は「子育てしやすい街にすることが、人口減少に歯止めをかけ、移住を増やすことにつながる」と力を込めた。
1774：荷主研究者：2016/12/24(土) 14:30:10: http://www.at-s.com/news/article/economy/shizuoka/308474.html
2016/12/7 08:50　静岡新聞
呉服町（第２地区）再開発が起工　１８年６月完成へ　静岡

　静岡市葵区の静岡呉服町第２地区市街地再開発事業の起工式が６日、現地で開かれた。高齢者福祉施設や商業店舗、音楽ホールといった複合機能を備える１３階建てビルで、２０１８年６月の完成予定。呉服町札の辻をはじめ中心市街地のにぎわい創出と都市機能の高度化につなげる。

　敷地は約２６００平方メートル、延べ床面積約１万９７００平方メートル。総事業費は約８２億円で、国と市の補助金２０億円を活用する。

　商業店舗の１～２階はかばんやスーツ店、楽器店などが入居するほか、中心街の顔となる施設に見合う新たなテナントを誘致している。６～７階は音楽設備を備えた約１７０席の多目的ホール、医療や健康のウェルネス関係の店舗が入る。８～１３階は約１００室（１２０人）の有料老人ホーム。３～５階は駐車場になる。

　徳川家康が住んだ歴史的景観にも配慮し、神社宝物殿などの壁に使われている「舞良戸（まいらど）」をデザイン化し外観の一部に採用するという。

　ビルは、同じ呉服町通り沿いに１４年春開業した第１地区再開発ビル「呉服町タワー」に近接する。百貨店や病院が立地するエリアの特性を生かし、街なかへの高齢者移住などを視野に入れる。第２地区再開発組合の川辺哲理事長は「商業、文化、高齢者施設と多様な機能を持ったビルを通じ、街の活性化につなげたい」と述べた。

　式典には地権者や工事関係者、来賓の田辺信宏市長、酒井公夫静岡商工会議所会頭ら約１００人が出席した。
1778：とはずがたり：2016/12/25(日) 19:19:59: 私有財産制との絡みで国レベルの過剰な補助制度の導入は難しいみたいだけど必要な制度なんじゃないかと思われる。
まあその都度制度設計して場当たり的にやるしかないのかな。その場合対策導入が見送られる小さい地震で被害を受ける被害者が可哀想である。

宅地復旧、県が独自補助　復興基金を活用へ
http://news.goo.ne.jp/article/kumanichi/region/kumanichi-20161224091504.html
12月24日 12:00熊本日日新聞

　熊本県が、熊本地震の宅地被害のうち国庫補助の対象にならない復旧工事について、被災者の工事費負担が５０万円を超えた場合、超過分の３分の２を県の復興基金から補助する方針を固めたことが２３日、分かった。

　補助は工事費１千万円を上限に設定。最大６３３万円が支給される。県は詳細な制度設計に入っており、来年の２月定例県議会に関連予算を提案し、早期の支給開始を目指す。

　基金で支援する宅地被害の復旧は、国の補助要件を満たさない高さ２メートル未満の宅地擁壁の補修や、液状化で生じた家屋の傾き修正、亀裂や陥没の埋め戻しなどを想定している。

　国庫補助は道路など公共施設に危険を及ぼす恐れのある場合などに限られるが、基金事業ではそうした要件を設けない。既に復旧を終えた宅地にもさかのぼって適用する方針。補助金の申請と支給は市町村が窓口になる。

　県は地盤の液状化や造成地の擁壁崩壊など宅地被害を約１万５千件と推計。２２日に閣議決定した２０１７年度政府予算案に小規模な擁壁被害の復旧を支援する新たな補助制度が盛り込まれ、既存事業と合わせて約５千件が国の補助対象になる見通しになった。

　残る約１万件は、被災者自らによる復旧が原則。県は早期の生活再建を促すため、国の補助対象にならない宅地被害に復興基金を活用する方針を示していた。国による支援の枠組みが決まったことを受け、被災市町村の意向も踏まえて基金の活用概要を固めた。

　県の復興基金は１０月、特別交付税などを原資に約５２３億円で創設。１２月定例県議会で約２６億円の使途が決定している。（蔵原博康、並松昭光）
1779：とはずがたり：2016/12/30(金) 00:00:48: 【糸魚川大規模火災】１軒だけ焼けず…防災特注　奇跡の木造住宅　周辺は焼失「復旧に協力したい」　発生から１週間
http://news.goo.ne.jp/article/sankei/nation/sankei-afr1612290032.html
20:44産経新聞

　新潟県糸魚川市中心部の大火発生から１週間を迎えた２９日、市は生活再建に向けた支援金などの配布を開始。市役所近くに置かれたボランティアセンターを前線基地に、地元の工場に勤める会社員らによるボランティア活動も本格化した。一方、同所では、焼け野原の中にほぼ無傷で残った２階建ての一軒家が「奇跡の木造住宅」として注目を集めている。家主が「丈夫な家をつくってほしい」と地元工務店に頼んで建てた特別仕様だったことが効果を発揮したという。

　この住宅の家主は、会社員の金沢隆夫さん（３５）。瀟洒（しょうしゃ）な外観の洋風住宅の被害は、窓ガラスのひびと、エアコンの室外機やインターホンが高熱で変形するといった程度にとどまった。金沢さんは既に自宅に戻り、家族らとともに暮らしている。

　燃えなかった理由は、普通の住宅とは異なり、火に強いステンレスのトタン板を外壁に使い、一部は耐火レンガだったことが大きいとみられる。屋根の洋瓦も一部はステンレス製だった。さらに、暴風に備えて窓はワイヤ入りの二重ガラス。屋根の軒先は火の粉が入りづらいように設計されていた。

　県内で平成１９年に発生した中越沖地震を目の当たりしたことから、住宅を造る際、金沢さんは頑強にするよう工務店に注文。それ以外は全て「お任せ」で、翌２０年に完成した。２ＬＤＫで延べ２５０平方メートル。費用は一般の住宅と比べ１・５倍ほどかかったという。今回の大火では、延焼は避けられないと覚悟して避難したといい、「火にも強いことを初めて知った」と自身も驚いている。

　金沢さん宅を手掛けた工務店「ミタキハウス」は「今後も災害に強い家づくりの提案をしたい」としている。

　ただ、金沢さんの心境は複雑だ。向かいにある妻、薫さん（３９）の実家は全焼。近所にある地域の財産だった老舗の建物も焼失した。金沢さんは「家が残ったのはいいことだが、家をなくされた方も大勢いて喜べない」と話す。現在、金沢さん宅に身を寄せる薫さんの母、恵美子さん（６６）は「焼け野原に１軒」という状況のため、自らも被災者ながら、「町の復旧に少しでも役に立ちたい」という気持ちが強いという。

　被災者に対する市の見舞金は１世帯当たり１０万円で、被災家屋の居住者や賃貸家屋などの所有者に支給する。支援金も１世帯当たり１０万円。市内の住宅に新たに入居した被災者が対象で、日用品購入に充ててもらう。年内に配布を終える予定。
1780：とはずがたり：2016/12/31(土) 19:54:28: 駐車場５階から車転落、３人死亡　横須賀市
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn?a=20161231-00000034-nnn-soci
日本テレビ系（NNN） 12/31(土) 15:55配信

　３１日午後、神奈川県横須賀市の立体駐車場の５階から乗用車が転落し、車に乗っていた３人が死亡し、２人が重傷。

　警察や消防によると、３１日午後１時ごろ、横須賀市小川町の立体駐車場「サイカヤパーキング」で、通行人の男性から「車が転落した」と１１９番通報があった。現場の駐車場では５人が乗った乗用車が５階のフェンスを突き破って転落しているのが見つかり、乗用車に乗っていた５０代の男性と４０代の女性、そして７０代の女性の３人の死亡が確認されたという。また、乗用車に乗っていた２０代の男性と１１歳の男の子が病院に搬送され、重傷だという。歩行者などで巻き込まれた人はいないという。

　現場は京浜急行線・横須賀中央駅から約８００メートル離れた繁華街で、警察が詳しい事故の原因を調べている。
1781：荷主研究者：2017/01/03(火) 22:33:07: http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/area/sapporo/1-0348496.html
2016/12/15 07:00　北海道新聞
新さっぽろ再開発加速　５商業施設リニューアル　周辺で事業公募へ

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20161215hokkaido01.JPG

　札幌市厚別区のＪＲ新札幌駅、市営地下鉄東西線新さっぽろ駅に直結する複合商業施設が１６日、正式にリニューアルオープンする。市は周辺に新たな大型商業施設や文化施設などの集積を目指し、年明けに民間に対して再開発の事業計画を公募する。副都心の「新さっぽろ地区」の再開発が大きく進むことになりそうだ。

　５施設で構成する複合施設のうち、市の第三セクター・札幌副都心開発公社が運営するサンピアザ、デュオ１、デュオ２とイオン北海道（札幌）のイオン新さっぽろ店は１１月２５日に既にリニューアルオープンしている。改装のために５月から休業していたイオンモール（千葉）のカテプリは９日から近隣住民向けに開店しており、１６日に正式オープン。全体として新たなスタートを切る。

　５施設には衣料品店や飲食店など計約３００店が入る。今回の改装で各施設は飲食店に力を入れ、道内初進出となるステーキ店やカレー店などを誘致した。５施設のうち、最も古いのは１９７７年に開業したサンピアザで、複合施設全体として大規模改装するのは今回が初めて。

　一方、市は新さっぽろ地区を札幌の副都心として位置づけ、コンパクトなまちづくりを進めている。

　再開発では、老朽化した市営下野幌団地と札幌副都心開発公社が所有する駐車場計５カ所を取り壊し、約７ヘクタールの用地を確保する。このうち、３カ所約５・５ヘクタール部分の開発を先行させる考えだ。集客を意識し、娯楽施設が入った大型商業施設や文化教育施設などを想定。マンションを複合的に建設することも視野に入れる。

　市は来年１月４日から、新施設の設計・運営を担う業者について、企画提案方式での公募を開始。来年３月末ごろに決定する方向だ。札幌副都心開発公社の佐藤一成財務企画部次長は「新さっぽろは、札幌の東側の玄関口。さらに魅力あるまちづくりを進めたい」と話している。（木村直人）
1782：荷主研究者：2017/01/03(火) 22:56:48: http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/politics/politics/1-0353615.html
2016/12/31 07:30　北海道新聞
札幌市が新地下歩道を検討　東豊線沿いススキノまで、ループ化も

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20161231hokkaido01.JPG

　２０３０年度の北海道新幹線札幌延伸を見据え、札幌市は１月、ＪＲ札幌駅と薄野周辺を結ぶ２本目の地下歩道建設の検討を始める。市営地下鉄東豊線沿いにある市道西２丁目線地下の歩道を大幅に延ばして北区北８―中央区南４を貫き、並行する札幌駅前通の地下とつないでループ（環状）化する構想。新幹線開業で増加するＪＲ札幌駅の乗降客をスムーズに移動させるとともに、沿線の再開発を促すのが狙い。整備効果や埋設物の状況を調査し、１９年度に方針を決める。

　延伸を検討するのは、《１》西２丁目線地下の北１―北３の約２６０メートル《２》ＪＲ札幌駅北口周辺の約３００メートル《３》地下鉄南北線すすきの駅、東豊線豊水すすきの駅周辺の約４２０メートル。
1783：とはずがたり：2017/01/05(木) 17:32:15: 国交省が金融機関の真似事してんのか？＞フラット３５

子育て世帯の住宅取得支援へフラット３５の金利引き下げ
http://news.goo.ne.jp/topstories/business/154/aabfec5fad7e5a0d11c0998ab609a77e.html
(産経新聞) 2016年12月27日 20:09

　国土交通省は、子育て世帯の住宅取得を支援するため、一定の条件を満たせば住宅金融支援機構の長期固定型住宅ローン「フラット３５」の金利を引き下げる制度を来年度から始める。引き下げ幅は当初５年間で０・２５％分と、平均的な２７００万円の融資額なら約３０万円分が浮く計算だ。

　親世帯との近居を目的とした住宅取得の場合は新築、中古のいずれでも適用される。近居でない場合は中古の取得が条件になる。「近居」の条件などについては、地域の実情も踏まえて自治体側が設定できる。
1784：名無しさん：2017/01/15(日) 08:42:16: 豪邸すぎる47.5億円の東京物件　「スーモで売り出し中」の衝撃
J-CASTニュース 1/13(金) 7:30配信
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170113-00000000-jct-soci
1786：とはずがたり：2017/01/29(日) 20:33:03: 2017/01/29 08:00
世界で「最も住宅が高い」5都市　中国から2都市が選出
http://forbesjapan.com/articles/detail/15012?utm_source=owned&utm_medium=referral&utm_campaign=mailmagazine
Ellen Sheng , CONTRIBUTOR
I write about Asian investments in the U.S.

東京やニューヨークの住宅価格が高いと思っているなら、世界に目を向けてみるべきだ。香港やムンバイ、北京、上海で約90平方メートルのマンションを購入しようとしたら、所得が中央値付近の家庭では30年以上かかることが、調査機関Oxford Economicsが行った住宅取得価格に関する調査で明らかになった。

下記に住宅価格が世界で最も高い5都市を挙げる。5都市のうち実に4都市がアジアの都市だった。

5位：ロンドン

ロンドンの不動産価格は、数十年に及ぶ値上がりを受けてほとんどの住民にとって手が届かないものになった。2013年以降、不動産価格は毎年2桁の伸びとなっている。ロンドンにおける平均的な住宅価格は2006年に25万7,000ポンド（約3,677万円）だったが、2016年には47万4,000ポンド（約6,780万円）になり、10年で84％も増加した。

英政府は高額物件に対する印紙税率を引き上げ、投資目的の物件に対する新たな印紙税を導入するなど対策を講じてきたが、ほとんど効果が出ていない。一方で経済学者による調査によると、ロンドンの不動産価格は2017年には横ばいか減少に転じる可能性もある。

4位：上海

中国で最も不動産市場が過熱している都市の1つである上海では、2016年に不動産価格が40％も上昇し、8月だけで5％も上がった。2015年の株式市場の低調を受け、多くの投資家は利益を期待できる数少ないオプションの1つとして不動産セクターに資金を投入した。

当局は不動産価格を安定させるべく新たな取り組みを始めた。2016年10月には上海を含む20以上の都市において、購入に関する制限や住宅ローン規制を強化するなど不動産価格の高騰を抑える新たな方策を導入した。

3位：北京

中国本土で最も不動産価格が高いのが北京だ。北京市の調査では平均的な住宅価格は1平方メートル当たり5,820ドル（約66万円）だという。2016年9月には住宅の平均価格の上昇率が他の都市では前年同期比およそ11％だったのに対し、北京では30％近くに及んだ。

2016年10月に導入された方策によって住宅価格が抑えられる可能性もあるが、同時に急落する危険もある。投資家は2桁の利益率を見込んで不動産に投資しており、多くの家庭の富が不動産と結びついている。

2位：ムンバイ

インドのムンバイは住宅価格が世界有数の高額さを誇る都市となった。ニュースメディアのQuartzは、ムンバイにおける住宅取得価格は「インドの主要都市で最も高い」と指摘する。インドが発展するにつれ、不動産開発業者はいまだに多くの人々がスラムに暮らす大都市において住宅用地の確保に苦戦している。

インドでは2016年11月にモディ首相が汚職や偽造、税金詐欺の対策の一環として500ルピー札と1,000ルピー札の廃止を打ち出した。インドでは多くの不動産取引が税金逃れのために現金で行われている現状がある。データ会社PropEquityは、ムンバイの不動産価格が2017年に30％下落すると見ている。

1位：香港

7年連続で不動産価格が最も高い都市に選ばれたのが香港だ。調査会社Demographiaの最近の報告書によると、2016年、香港の住宅価格の中央値は税引き前の世帯年収の18.1倍だった。2015年の19倍に比べて改善しているものの、香港は「きわめて住宅購入が困難だ」と報告書は指摘している。

香港の住宅価格は、低金利や中国本土の購入者の増加に後押しされて近年急騰している。低所得層は小さな檻のような住居や内部で分割された危険なアパートに住むことを余儀なくされており住宅不足も社会問題化している。

編集＝上田裕資
1787：とはずがたり：2017/01/30(月) 17:55:37: 併用橋なんて云ふと犬山橋みたいなの想像してまうｗ
寧ろTXと都市軸道路ですなー。

新幹線とクルマが同じ橋を並走　日本初、新幹線と道路の「併用橋」登場へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170124-00010004-norimono-bus_all&pos=1
乗りものニュース 1/24(火) 14:13配信

新幹線とクルマが同じ橋を並走　日本初、新幹線と道路の「併用橋」登場へ
新幹線と道路の併用橋となる新九頭竜橋の完成予想図（画像出典：福井県）。
いくつもある「併用」のメリット
　新幹線と道路が一緒になった、珍しい構造の橋が福井県で建設中です。

　それは福井駅の北東およそ5km、福井市内の九頭竜川へ新たに架けられる「新九頭竜橋（仮称。以下同）」。中央に北陸新幹線が、その左右に少しあいだを空けて県道福井森田丸岡線が通ります。長さは415m。歩道も設けられます。

【地図】新九頭竜橋の位置

　鉄道と道路の「併用橋」は、道路の下を鉄道が走る構造の瀬戸大橋や関空連絡橋、道路と鉄道が並行する長野電鉄の村山橋（長野市と須坂市のあいだを流れる千曲川に架かる）などがありますが、国内では数少ないもので、しかも新幹線との併用橋は、初めてです。

　どうして併用橋になったのでしょうか。道路の建設主体である福井県の福井土木事務所によると、1995（平成7）年3月に道路建設の都市計画が決定した際は、新幹線と道路で別々に橋を建設する予定だったといいます。

　しかし、北陸新幹線の整備計画が進むにつれ、道路橋の建設地近くに新幹線の橋も架かることが明らかとなり、福井県は2006（平成18）年4月に都市計画を変更。新幹線と一体的に整備することとなりました。コスト縮減、工期短縮のほか、橋脚を共用することになる、すなわち橋脚の本数が減るため、河川への影響も抑えられるそうです。

新幹線とクルマが同じ橋を並走　日本初、新幹線と道路の「併用橋」登場へ
建設中の新九頭竜橋。左奥が福井駅側。河川部の橋脚はほぼ完成している（写真出典：福井県）。
新幹線の風圧は大丈夫？　開通時期は
　新幹線と道路が一体化した新九頭竜橋。新幹線が通過したときの風圧が、クルマや歩行者に影響を与えることはないのでしょうか。

　福井土木事務所によると、新九頭竜橋はほとんどの列車が停車すると想定されている福井駅から約5kmと近いため、列車は減速していること、新幹線が通る部分には防音壁を設ける予定であること、そして道路よりも少し高い場所を新幹線が通ることから、列車通過時における風圧の影響は少ないと考えているそうです。

　2017年1月現在、河川部の橋脚はほぼ完成し、道路の橋げたなどの建設が進められています。開通時期は、北陸新幹線が金沢駅から福井県の敦賀駅まで延伸される2022年度末の予定。道路については未定ですが、福井土木事務所によると新幹線を優先しつつ、できるだけ早い開通を目指しているそうです。

乗りものニュース編集部
1788：荷主研究者：2017/02/01(水) 23:48:12: >>1721
http://kumanichi.com/news/local/main/20170117001.xhtml
2017年01月17日　熊本日日新聞
桜町再開発ビル着工　2019年夏完成目指す

複合ビルの建築に着工した桜町再開発の工事現場＝１６日、熊本市

　九州産交グループが進める熊本市中央区桜町の再開発事業で、複合ビルの建築工事が１６日、始まった。バスターミナルや商業施設、熊本市の大型集客施設（ＭＩＣＥ施設）を整備し、２０１９年夏の完成を目指す。

　大手ゼネコンの大成建設と地場の４社でつくる共同企業体（ＪＶ）が、施工する。６日に約５７６億円で工事請負契約を結んだ。設計が完了していない一部の工事が加わり、最終的には約５９０億円となる見通し。

　熊本地震後に防災機能の強化や商業施設などの増床で事業計画を変更しため、複合ビルの工事費は１５年５月に市の認可を受けた時点の約５５０億円から上積みされた。

　防災機能や増床の工事費を単純に加算すると、約６９０億円に膨れ上がる可能性があったが、設計段階から施工業者が加わって技術や経費節減を提案する「ＥＣＩ方式」を採用した効果などで、上昇を抑えたという。

　着工初日は、足場に使う資材を搬入し、準備工事に入った。２月１日の起工式後、工事を本格化させる。

　九州産業交通ホールディングスの矢田素史社長は「安全とスケジュールを順守して施設を完成させ、中心市街地のにぎわいにつなげたい」と話した。バスの利用者を含め年間約２５００万人の集客を見込む。

　再開発事業は、旧熊本交通センター周辺の約３・７ヘクタールに、地上１４階、地下１階建てのビルを建設する計画。総事業費は約７５５億円で、市が約２８３億円でＭＩＣＥ施設を取得する。（小林義人）
1790：とはずがたり：2017/02/07(火) 20:50:32: 地面師逮捕　狙われる放置空き家　転売しても気付かず
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170207-00000091-san-soci
産経新聞 2/7(火) 7:55配信

　かつて地価が上昇を続けたバブル期に跋扈（ばっこ）した地面師。最近は管理能力が低下した高齢資産家が持つ不動産をターゲットに、再び暗躍し始めているという。「土地探し」や「偽造文書作成」など役割分担が決まっており、事件ごとにメンバーが組み替わる地面師グループ。古典的犯行ながら被害は絶えず、警察当局は警戒を強めている。

　警視庁はこの１年ほどに少なくとも４つの地面師グループを摘発。しかし、警察当局が立件にこぎ着けたのは氷山の一角にすぎない。地面師にだまされた経験がある都内の不動産業者は「事件は未解決で代金は戻ってこない」と話す。業者が被害に遭ったのは平成２３年春。横浜市の土地を所有する７０代の女性と、その息子を名乗る２人が業者の元を訪れた。

　親子は税関連の証明書も運転免許証も持っており、業者には実際の土地所有者に見えた。業者は「宅地を造成するのに最適」と考え、１億数千万円で土地を購入。だが、間もなく虚偽だったと判明した。税関連の証明書に押されていた自治体の長の印鑑、印鑑証明書、運転免許証は、全て偽造されたものだった。“親子”も地面師が土地所有者に成り済ましていたとみられる。

　業者に土地を仲介をした男は、後に別事件の詐欺容疑で摘発されたが、この事件についての捜査は進んでいないという。このところ地面師がターゲットにするのは、高齢者が所有する空き家だ。総務省によると、２５年１０月時点で全国の住宅のうち、８２０万戸（約１３・５％）が空き家で、そのうち４割近くが管理が行き届かない「放置空き家」だった。

　捜査関係者によると、グループは、こうした放置状態の建物や土地であれば高齢の所有者が多く、勝手に名義を変えて転売しても本人が気付かないとみて犯行を繰り返しているという。捜査関係者は「グループは事件ごとに合従連衡を繰り返して詐欺行為を続けており、被害は多いが摘発は追いついていない」と現状に焦りを募らせている。
1791：とはずがたり：2017/02/08(水) 03:41:10: 酷い話しやな～(;´Д｀)

＜阿倍野再開発＞赤字２０００億円　地価下落、需要低迷
http://news.goo.ne.jp/article/mainichi/business/mainichi-20170203k0000e020173000c.html
07:44毎日新聞

　大阪市は２日、ＪＲ天王寺駅南西部で１９７６年から進めてきた阿倍野再開発事業（約２８ヘクタール）の赤字が、約２０００億円に上るとの事業検証報告書を公表した。大阪の南の玄関口として大型商業ビルやマンションなどを建設した大規模事業だが、報告書ではバブル経済崩壊など社会情勢の変化への対応を怠り巨額の損失を招いたと指摘。来年度の事業終了後も、市民負担による返済は２０３２年度まで続く見通しだ。【岡崎大輔】

　報告書によると、総事業費は約４８１０億円。都市再開発法に基づく用地買収方式で市が手がけた唯一の再開発事業で、住宅や店舗の複合ビル「あべのベルタ」や大型商業ビル「あべのキューズモール」を整備。残る道路整備を来年度に終える。

　報告書では、施設の売却収入約２２５７億円や売却が見込める資産の総額から、事業費や起債利子などを差し引くと、約１９６１億円の赤字になると算出。要因分析では、地価高騰時に買った土地の価格がバブル崩壊で急落し資産価値が下落。施設の需要も低迷したことなどを列挙した。

　６３階建てビル計画は中核になる予定だった大手百貨店そごうが撤退して中止、外資系企業との交渉も頓挫した後、あべのキューズモールが建設された。１５年間で終える予定だった事業は３０００人超もの権利者を抱えて合意形成が難しく、一部地区は計画決定まで約２７年かかったことや度重なる計画変更で事業が長期化。立地の良さから最後は商業施設の売却益で賄えるとの期待があり、事業を抜本的に見直さなかった。

　市の見通しでは、赤字の穴埋めが始まった０９年度から終了見込みの３２年度までに一般会計から約２１２０億円を投入。１６年度も約１２０億円を計上している。用地買収費などの起債残高は約１４４６億円（１５年度末）で償還は４１年度まで続く。

　地区に近接する「あべのハルカス」との相乗効果で一帯は市内有数のにぎわい。吉村洋文市長は「まちづくりとしては良かったが、２０００億円もの赤字が出たことは役所内にリスクマネジメントの欠如があった。無責任体制を反省すべきだ」と話した。歴代市長らの責任追及については「特定個人のミスではなく困難」と述べた。

　検証は昨年１月、吉村市長の指示で有識者会議を設けて開始。報告書は、収支計画の十分な検討などの対応策をまとめた。
1792：とはずがたり：2017/02/09(木) 15:21:47: 博多陥没、大成ＪＶが計測値確認せず　基準超え把握後も
http://www.asahi.com/articles/ASK293VCNK29TIPE00F.html?iref=com_alist_8_06
2017年2月9日13時49分

　福岡市のＪＲ博多駅前で起きた陥没事故で、地下鉄工事を施工する大成建設ＪＶ（共同企業体）が、陥没の兆候を示す数値を事故前日に計測していながら市に報告していなかった問題で、市は９日、大成ＪＶへの聞き取り調査の結果を公表した。大成ＪＶが危険レベルの初期の基準値超えを把握していたにもかかわらず、その後は計測値を確認していなかったという。

特集：博多駅前陥没
　市は大成ＪＶの作業員ら数人に１月下旬から２月上旬にかけてヒアリング調査を実施。市によると、大成ＪＶはトンネルを支える鋼材にセンサーを付け、トンネル上部の岩盤からかかる圧力の計測値を１時間ごとに自動でパソコンに取り込み、１日２回、確認していた。

　事故前日の昨年１１月７日午後５時ごろ、数値が現場点検などを求められる「レベル１」の値を超過。大成ＪＶはその約２時間半後にその事実を確認していたが、市に報告しなかった。市の調査に対し、大成ＪＶ側は「異変と捉えず、その他の計測値を総合的に評価し、予測の範囲内と考えた」と答えたという。

　その後、数値は８日午前１時ごろに軽微な対策工事の実施を求める「レベル２」に達し、午前２時ごろに工事停止の目安となる「レベル３」を超えた。だが計測値の確認手順は通常通りのままで、いずれの事実も大成ＪＶ側は事故後に把握していた。

　これに対し市は、レベル１を超えた段階で大成ＪＶが市に報告するという契約上の指示を守らなかったとし、「事故を防止できる機会を逸した可能性がある」との見解を示した。
1793：とはずがたり：2017/02/15(水) 07:28:25: 2017.02.14
「危険なゼネコン」大成建設…建築物で「あり得ない」大事故続出、新国立競技場への懸念
http://biz-journal.jp/2017/02/post_18016.html
文＝明石昇二郎／ジャーナリスト

日本の土木建築技術が危うい。恐ろしいほど雑なのである。
　1月20日夜、福井県高浜町にある関西電力高浜原発の構内で、長さ約113メートルの工事用大型クレーン1台が倒れ、同原発2号機の「原子炉補助建屋」と、核燃料を保管する「燃料取り扱い建屋」の屋根を、それぞれ破壊した。
　事故発生を伝える当初の報道によれば、大型クレーンの倒壊時、周辺では秒速15メートルほどの風が吹いており、福井県内には暴風警報も出ていたのだという。大型クレーンの先端は、地面に置いている5トンの重りにワイヤーで固定していたというのだが、クレーンはその重りをぶち切って風下側に倒れた。なぜか。
　1月22日付毎日新聞朝刊によれば、工事の元請け会社である大成建設の事前評価では、秒速42メートルまで耐えられるとしていたが、風向きについては検討していなかったのだという。一方、1月26日付福井新聞は、建機メーカーの大型クレーンマニュアルに記載されている「強風対策」が守られていなかったと報じている。
　クレーンの重心は機材の後部にあり、マニュアルでは強風が予想される場合、後部が風上に向くようにして止めるよう指示。だが事故発生時は、風下側に機材の重心があったため、風の影響を受けやすかったのだという。
　
　だが、「風向き」以前の問題もあるようだ。移動式クレーンは本来、強風時には畳んで地面に倒しておくのが基本である。やむを得ず立てたままにする場合でも、クレーンは風上側に向けておき、ワイヤーを使って双方向に地面と固定しておく必要がある。
　だが、この強風対策は、長さが113メートルもある巨大クレーンには当てはまらない。つまり、畳んでおくしかない。畳んで地面に倒しておく目安は、秒速16メートル以上とされる。そして事故現場には、秒速15メートルほどの風が吹いていた――。
　となれば、暴風警報が出ているなか、なぜ夜になっても巨大クレーンを立てたままにしておいたのか。原因を一言でいえば、風をナメていたからである。強風時に113メートルもの巨大クレーンを畳んでいないなど、論外なのだ。
　案の定、関西電力は2月8日、「シミュレーションの結果、クレーン上空では平均風速30メートル／秒であり、最大瞬間風速は40メートル／秒を超えていた可能性がある」とする評価を公表した。

　昨年11月8日には、福岡県福岡市のJR博多駅前で、道路が大規模に陥没する事故が発生した。現場の地下では、福岡市営地下鉄七隈線の延伸工事が行なわれていた。1月24日付朝日新聞朝刊によると、事故発生の前日から、陥没の兆候を示す数値がトンネル内部で計測されていながら、施工業者である大成建設JV（共同企業体）は、それを無視してトンネルを掘り続けていたのだという。
　同地下鉄の工事では、硬い岩盤を持つ山岳などでのトンネル施工に適した「NATM（ナトム工法）」が採用されていた。だが、博多駅前周辺の地盤は砂質土。本来であれば、軟弱な地盤でも掘り進めることができる「シールド工法」（巨大な円筒形のシールドマシンを使った工法）で工事すべきところを、不向きなナトム工法で掘っていた。トンネル工事の専門家は語る。
「砂質である大都市の直下をシールド工法ではなく、ナトム工法で施工するなど論外です。博多の事故では、陥没した大量の土砂が土石泥流となって、一気にトンネルの中に流れ込んだということです。今回、地下でも地上でも人命が失われなかったのは、奇跡の中の奇跡というほかありません」
1794：とはずがたり：2017/02/15(水) 07:28:37: >>1793-1794
笹子トンネル天井板崩落事故

　そして、発生からすでに4年が経過した中央自動車道・笹子トンネル天井板崩落事故。この事故現場となったトンネル工事を請け負っていたのもまた、大成建設なのである。これは単なる“偶然の一致”だろうか。
　笹子トンネルでは、140メートルにわたって落下したコンクリート製の天井板の上を、空気が通る構造になっていた。その天井板は、トンネルの天頂部（天端）から吊り下げられていたのだが、天端で固定していたのは、それまで使用実績のなかったケミカルアンカーボルト（接着剤で留めるタイプのボルト）だった。
　国土交通省の事故調査委員会が出した報告書は、天井板が完成した1977年の時点で、すでに強度を得られていないボルトがあったと指摘。さらには、ボルトを留めていた接着剤の耐久性について、
「現在まで、長期耐久性について十分な知見が得られているとは言えない」（同報告書39ページ）
とまでいっている。科学的知見や工学的知見が得られていないものなら、同トンネルで9名もの犠牲者を出す大事故が起きるまで、接着剤の耐久性実験をしていたのと同じだ。

　問題点はほかにもある。天井板は、その両隣の天井板と連結するかたちで設置されていた。もし連結させない構造で設計されていれば、天井板が一度に140メートルも落下することはなかった。天井板の「設計」そのものが、事故の規模を拡大させる方向に作用してしまったのである（同事故の詳細は、「週刊金曜日」（週刊金曜日／2015年12月18日号）に掲載された拙稿『中央道「笹子トンネル」事故から3年　最大の事故原因はトンネルの「設計ミス」だった』を参照）。
　だが、筆者の取材に対し、大成建設は黙して語らない。博多駅前の道路陥没事故に関し、朝日新聞の取材に対しても、同社は「回答を控える」としている。
　
　たとえ「スーパーゼネコン」といわれようが、土木の世界に「完璧な仕事」はあり得ないということなのか。ならば私たちは、大成建設がかつて手掛け、もしくは今後手掛ける建築物に用心しておくしかないのか。ちなみに物議を醸した「新国立競技場」をつくっているのもまた、大成建設のJVである。
（文＝明石昇二郎／ジャーナリスト）
1795：とはずがたり：2017/02/17(金) 20:36:29: >税制上、住宅用地にかかる固定資産税は、敷地面積が２００平方メートル以下であれば６分の１、２００平方メートルを超える部分は３分の１に減額される。住宅を取り壊して更地にすると、住宅用地ではなくなるため、この減免措置を受けることができなくなるといい、これも空き家の増加を助長する一因となっているとみられる。

「空き家はカネになる」…食い物にされた１００億円補助事業の甘さ
http://www.iza.ne.jp/kiji/events/news/140715/evt14071512000001-n1.html
2014.7.15 12:00
【衝撃事件の核心】

　住宅総数に占める「空き家」の数を表す空き家率が１３％に達するなど社会問題化する空き家。高齢化や過疎化を背景に次々と生まれ、管理が行き届かず老朽化して放置され、倒壊したり火災が発生したりする恐れもあるという。空き家問題の解消は自治体などにとって切実だが、この対策に絡んだ事件が大阪で発覚した。

　空き家解消を促進するために設けられた国の補助金をめぐり、人が住んでいるのに空き家と偽って不正受給したとして５～６月、住宅コンサルタント会社社員の男（５０）が大阪府警に逮捕された。毎年度１００億円もの巨額を計上する補助金制度にもかかわらずチェック体制が甘く、申請書に添付する空き家の写真を使い回すという単純な手口で、少なくとも計約２２００万円の補助金がだまし取られたという。

　１５部屋申請も実際の空き部屋は１室

　大阪市城東区のとあるアパート。８部屋の間取りは１ＤＫ、２Ｋ、３ＤＫとさまざまだが、いずれも空き部屋だとして、補助金の申請書が提出された。

　申請書にはそれぞれ、リビングとキッチンという組み合わせで写真が２枚ずつ添付されていた。しかし、目をこらしてみると、角度や光の当たり方こそ違え、部屋の特徴は酷似していた。それもそのはず、同じ部屋で撮影した写真を使い回していたのだから－。

　「空き部屋が１つなのに空き部屋を水増しして補助金を受け取っている」。国土交通省にこんな内容の「告発メール」が届いたのは、昨年４月のこと。

　補助金は、同省の「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」。賃貸住宅の空き家解消を目的に導入されたもので、入居者を募集しながら３カ月以上住人のいない賃貸住宅について、耐震化やバリアフリー化をしたり、太陽光発電パネルを設置したりする工事費用の３分の１を補助する。

　「告発」を受けて同省が調査したところ、大阪府東大阪市のアパートで不正が判明。アパートに太陽光発電パネルを設置するとして、工事費は４５００万円で、全１８部屋のうち空き部屋は１５部屋だと偽り、１部屋あたり上限いっぱいの１００万円で計１５００万円の補助金が交付されていた。しかし、実際の空き家は１部屋だけ。計１４００万円が水増し請求だった。

　東大阪市のアパートで「空き家」として補助金の申請に使われたのは、住人が入居する前の部屋を撮影した古い写真だった。また、実際に空き部屋だった他の部屋の写真を使い回したケースもあった。いずれにせよ、アパート所有者が過去に撮影し、保管していた写真を悪用し、入居者がいるはずの住居について「空き家」と偽っていた。

　工事費水増しも

　この申請について、府警は、住宅コンサルタント会社社員の男と、アパートを所有する大阪府守口市の不動産会社社長（３６）が不正に補助金を受け取ったとして５月２８日、補助金適正化法違反容疑で逮捕した。

　府警によると、２人は不動産オーナー向けのセミナーで知り合った。その後、会社社長が所有する東大阪市内のアパートに太陽光発電パネルを設置し、費用１５００万円の全額を補助金でまかなおうと画策。

　補助事業では、空き部屋１室あたり上限１００万円が補助される。このため、工事費１５００万円を満たすように、アパートの全１８部屋中空き部屋は１部屋しかなかったのに、１５部屋が空き部屋と偽装した。また、工事費用全体の３分の１が補助されるという決まりもあったため、工事費用を総額４５００万円と偽ったという。

　府警はこの事件の摘発後も捜査を進め、住宅コンサルタント会社社員の男について６月２５日、城東区のアパートでも、太陽光パネル設置工事の補助金申請の際、空き家８部屋をでっち上げる同様の手口で補助金８００万円をだまし取ったとして、再逮捕した。
1796：とはずがたり：2017/02/17(金) 20:36:46: >>1795-1796
　空き家率１３％

　国の空き家対策事業が狙われたのだが、空き家問題が全国的な課題となる中、“うま味”があると思われたのだろうか。

　総務省の住宅土地統計調査によると、平成２０年の全国の空き家数は７５６万７９００戸。過去２０年間で２倍近くに増加した。空き家率は１３・１％にも上る。

空き家増加の背景には、少子高齢化がある。高齢になった住人が施設に入居するなどして空き家になったり、相続された住居が維持管理の難しさや改修費用がかかるなどの理由から捨て置かれて発生。そのまま放置されるなどの例が目立っているという。

　また、税制上、住宅用地にかかる固定資産税は、敷地面積が２００平方メートル以下であれば６分の１、２００平方メートルを超える部分は３分の１に減額される。住宅を取り壊して更地にすると、住宅用地ではなくなるため、この減免措置を受けることができなくなるといい、これも空き家の増加を助長する一因となっているとみられる。

　空き家は景観の悪化やゴミなどの不法投棄の原因となるだけでなく、災害時に倒壊して避難経路をふさいだり放火などの犯罪を誘発するといった防災・防犯上の危険をはらむ。それだけに近年、各地の自治体が対策に頭を悩ませている。

　国交省によると、昨年１０月時点で全国２７２自治体が、空き家の所有者への指導を強化するなどの内容を盛り込んだ条例を制定している。

　毎年度１００億円の補助金

　今回悪用された補助事業は、賃貸住宅の空き家解消を目的に国土交通省が２４年度から開始。２４～２６年度のいずれも事務事業者として「ＵＲリンケージ」（東京都中央区）が選定され、毎年度１００億円の補助金が計上されていた。

　これだけの巨額の補助事業で、なぜ、写真を使い回すなどの単純な手口での不正がまかり通ったのか。

　同社は「申請者の大半が個人のため件数が膨大で、書類で判断せざるを得なかった」と釈明する。

　同社は補助金の交付規定で、書面による審査の際に「現場検査を求める（行う）ことがある」としていた。しかし、２４年度でみると、交付総数５８３３件のうち現場検査をしたのは０・５％の３２件。ほとんどは書面のみで交付が認められていた。

　同省が２４年度分を調査したところ、不正は３５件確認された。同省安心居住推進課は「悪意に基づいた虚偽の申請が行われるとは予見していなかった。極めて遺憾だ」とする。

　しかし、近畿大法科大学院の村上武則教授（行政法）は「事業者だけでなく国も補助金が適切に交付されているかチェックする責任がある。不正の可能性も当然考慮すべきで、予見していなかったとすれば危機意識が欠如していたと言わざるを得ない」と指摘している。
1797：とはずがたり：2017/03/02(木) 12:03:14: 大規模建築耐震診断　松山の１４施設に危険性　震度６強以上で倒壊
http://news.goo.ne.jp/article/ehimenp/region/ehimenp-news201702227379.html
02月22日 08:21愛媛新聞ONLINE

　愛媛県松山市は２１日、不特定多数の人が利用する「要緊急安全確認大規模建築物」の耐震診断結果を公表した。市内６３施設のうち１１施設が震度６強以上で倒壊・崩壊の危険性が高い評価区分?と判定され、３施設が危険性があるとされる区分?だった。
　対象は１９８１年５月末以前の旧耐震基準で建築された一定の規模以上の学校や病院、宿泊施設など。区分?ではホテルが７施設と多いが、道後グランドホテルを除き２０１９年度中までに耐震改修や建て替え工事着手を予定している。公的施設は県庁第２別館と県の生活保健ビルが対応未定（県が自主公表済み）。松山赤十字病院、慶応幼稚園、千寿会道後温泉病院本館の３施設は１８年度中までに建て替えて取り壊すため診断結果を市に報告していない。
　市は区分?・?の１４施設について、県の南海トラフ巨大地震被害想定の最大震度予測では震度６強相当のＮＴＴ西日本松山病院（区分?）を除き震度６弱以下の地域に立地し「倒壊の危険性は減少すると考える」と説明。対応未定施設に関しても「いずれも改修など前向きに対応を検討中と聞いている」としている。
1798：とはずがたり：2017/03/11(土) 20:01:32: マンハッタン、家賃が下落－建設ブームの波にワンルームも耐えきれず
Oshrat Carmiel
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-03-09/OMK3CE6VDKHS01
2017年3月10日 03:43 JST

ニューヨーク・マンハッタンの住宅賃貸価格は今年２月に、値下がりした。物件のサイズにかかわらず家賃が下げたのは、少なくとも４年ぶりだ。建設ブームで市場に出回る物件が増え、入居者はより広い部屋や新しい物件へと移った。
　　不動産鑑定のミラー・サミュエルと仲介のダグラス・エリマン・リアル・エステートがまとめた９日付のリポートによると、マンハッタンのワンルーム家賃（中央値）は2500ドル（約28万6850円）と、2015年１月以来の安さ。前年同月比では2.6％の値下がりと、12年にデータの集計を開始して以来最も大幅な下げだった。
　　ダグラス・エリマンの賃貸担当エグゼクティブディレクター、ハル・ガブジー氏は「空室は非常に多い。ワンルームを含めあらゆるサイズの物件が急増している」と述べた。
…
1799：とはずがたり：2017/03/15(水) 19:50:51: 盛岡バスセンターは何所へ行ったんだ？！

バスセンター跡地取得へ　盛岡市､3月末に売買契約
https://this.kiji.is/214648171574855162?c=77955783816085513
2017/3/15 15:57

　盛岡市は１４日の市議会議員全員協議会で、解体工事が終了した盛岡バスセンター（同市中ノ橋通）跡地について、土地を所有する盛岡バスセンター（上野聖二社長）と３月末に売買契約を結ぶ方針を示した。契約額は５億８００万円。全額を市の基金で賄い、早ければ４月中にも取得する見込みだ。跡地に整備する予定の複合施設の工事着手までは、跡地をバス待機場所や自転車駐輪場、イベントなどを開催する地域活用ゾーンなどとして利用する。

　取得するのはバスセンター跡地の２７５５平方メートル。契約額は不動産鑑定士が行った不動産鑑定に基づき算出した。市は３月末に同社と土地の売買契約を結び、所有権の移転登記が済み次第、市の土地開発基金を使って取得する。

　２０１７年度は跡地での複合施設整備を目指し、公民連携手法の導入可能性調査を実施。調査結果を踏まえ、１８年度は事業主体の選定や事業内容の検討などを行い、１９年度に工事着手する予定だ。
1800：荷主研究者：2017/03/19(日) 11:40:23: http://www.chunichi.co.jp/article/fukui/20170306/CK2017030602000043.html
2017年3月6日　中日新聞
福井市が田原町駅周辺を「副拠点」指定へ　現状と課題探る

整備が進められている田原町駅周辺＝福井市田原１で

　福井市はコンパクトシティ化を進めるため、えちぜん鉄道と福井鉄道が結節する田原町駅周辺を「都市機能誘導区域」に指定する。交通の便が良いだけでなく、福井大や藤島高校、県立美術館、市体育館などが集積するこの地域を、市内外から人が訪れる「副拠点」にするためだ。街を歩き、現状と課題を探った。

　「福井駅はもちろん、海や山へのアクセスもすごく便利」。田原町商店街振興組合の野尻章博理事長（６５）は地区の強みをこう語る。パン屋や総菜店など「市外からの客が押し寄せる魅力的な商店も多い」と胸を張る。

　この地域は戦後、福井食品卸売市場（一九七四年に大和田一に移転）などを中心に発展した。駅舎周囲では現在、コンサートや市民イベントができる多目的待合室と広場の整備が二〇一八年春の供用開始に向けて進んでいる。駅から北に約三百メートルの市立図書館を大規模改修する計画もあり早ければ二二年度中に改装オープンする。

　市が今月中に策定する立地適正化計画では、市内に人口密度を維持する「居住誘導区域」を設定し、さらにその中に都市機能誘導区域を定める。計画案では福井駅周辺に加え、田原町駅から半径五百メートルも都市機能誘導区域に指定。他の市街地や集落は選ばれなかった。

　市がこれらの地区を「特別扱い」するのは、少子高齢化を見据えて集約型都市構造に転換するためだ。区域外に新たに立地する場合に市への届け出を義務付けることで、商業施設や教育文化施設が郊外に移転するのを抑制。交通の要所である福井駅周辺と田原町駅周辺に集中させて郊外と中心街の共倒れを防ぐ。

　同市都市戦略部の堀内正人部長は田原町駅周辺を「嶺北一円の住人に来てもらえる場所にしていきたい」と説明。鉄道沿線の自治体との連携も進めて「高齢者らも歩いて暮らせるまちづくり」を目指すという。

　だが、課題もある。公共施設の維持は行政主導で進められるが、商業施設の流出は深刻だ。野尻理事長は「最盛期に六十軒あった飲食店や小売店は、今は半分ほど。商店主の高齢化が進んでいる」と嘆く。空き店舗だけでなく空き家や老朽化したマンションも目立つ。自治会連合協議会の荒川義昭会長（６９）は「新築の家はすぐに入居者が決まるが、空き家対策は進んでいない」と打ち明ける。

　地区を歩くと、歩道と車道の境が曖昧で歩行者には不親切な道路も残る。荒川さんは「町内会活動を盛んにして安心安全なまちをつくり、福井第二の地点にしたい」と話す。

　（梶山佑）
1802：荷主研究者：2017/03/19(日) 11:57:56: http://www.chunichi.co.jp/article/aichi/20170309/CK2017030902000062.html
2017年3月9日　中日新聞
熱田神宮周辺を活性化へ　名古屋市、民間を支援

市が活性化に本腰を入れる熱田神宮周辺エリア。手前が塩漬けとなっている区役所南側の市有地＝名古屋市熱田区で

　名古屋市議会二月定例会は八日、本会議を再開し、個人質問に九人が立った。市は二〇一七年度、熱田神宮周辺を魅力発信の重要エリアと位置付け、まちづくり団体の支援や、地元商店街の活性化に取り組む考えを示した。二十五年以上、塩漬け状態となっている熱田区役所南側の未利用地も、新年度予算案に活用法を探る調査費を盛り込んだ。

　市が策定した「名古屋魅力向上・発信戦略」では、熱田神宮周辺を名古屋城と有松・桶狭間地区を結ぶ「歴史・文化魅力軸」の重点地域に位置付けた。魅力発信の施策として、まちづくり団体などの支援や商店街の活性化、周辺の名所との回遊性向上などに計約六百万円を計上し、中長期的に本格的な地域活性化を進めていく。

　市土地開発公社が一九九二年に取得した区役所南側の土地の未利用地約七千三百平方メートルについても、調査費百万円を計上。地元からはイベントなどに活用したいとの声もあり、地域のニーズを把握する。

　服部慎之助氏（自民）が活性化に向けた取り組みを尋ねると、渡辺正則・観光文化交流局長は「周辺にはさまざまな名所があり、それらを紹介するリーフレットを作ったり、ゲーム性のある体験型イベントを実施するなどして、回遊性を高めていきたい」と答えた。

　（蜘手美鶴、安田功）
1804：とはずがたり：2017/03/20(月) 21:32:14: ＜パナソニック＞「南門真」拠点用地、売却へ…三井不動産に
http://news.goo.ne.jp/article/mainichi/business/mainichi-20170320k0000m020021000c.html
03月19日 18:05毎日新聞

　パナソニックが大阪府門真市の本社近くにある音響・映像（ＡＶ）機器事業の拠点「南門真地区」の用地を近く三井不動産に売却することが１９日、分かった。売却額は２００億円前後になる見込み。三井不動産は跡地に大型商業施設を建設する見通しだ。

　南門真地区は約１６万平方メートルの広さがあり、オーディオなどＡＶ機器を手がける事業部門「ＡＶＣネットワークス社」などの営業や開発拠点となっている。京阪電鉄と大阪モノレールの駅に近くアクセスも良いことから、用地を買い取る三井不動産は大型商業施設「ららぽーと」の開発などを検討している。

　パナソニックは近年、消費者向けのＡＶ機器事業を縮小しており、土地売却は構造改革の一環だ。ＡＶＣネットワークス社は４月に社名を「コネクティッドソリューションズ社」に変更し、法人向け事業に特化する。南門真の拠点機能は、門真市内の本社や周辺の事業拠点などに移転させる。

　売却を巡っては２０１５年に敷地内で地下水の汚染が見つかり、交渉が長引いていた。【土屋渓】
1805：とはずがたり：2017/03/27(月) 15:56:55: 櫛の歯が抜けるように人が減った“限界ニュータウン”現地ルポ
http://www.msn.com/ja-jp/news/national/%E6%AB%9B%E3%81%AE%E6%AD%AF%E3%81%8C%E6%8A%9C%E3%81%91%E3%82%8B%E3%82%88%E3%81%86%E3%81%AB%E4%BA%BA%E3%81%8C%E6%B8%9B%E3%81%A3%E3%81%9F%E2%80%9C%E9%99%90%E7%95%8C%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3%E2%80%9D%E7%8F%BE%E5%9C%B0%E3%83%AB%E3%83%9D/ar-BByQ7AG
プレジデントオンライン
三星雅人
6 時間前

親世代が住み続け子ども世代は流出
窓から海が見える高台の家。憧れのマイホーム像の一つではなかろうか。

まして都心から1時間ほど、始発電車に乗れば、座って通勤通学ができるとなれば、住みたい街ランキングの上位入りしてもよさそうだが、現実は人口流出が全国ワースト1にもなったことがある。それが神奈川県横須賀市だ。

同市には株式を上場した1949年以来、一度も赤字を計上していない優良企業、京浜急行電鉄が走る。昨年3月、その京浜急行が2016年3月期の連結最終損益を40億円の赤字（前期は107億円の黒字）になると発表した。130億円の黒字予想から一転しての赤字見通しだった。

計画していた久里浜線の油壺までの路線の延伸と宅地開発事業について凍結を決定、棚卸し資産の評価損と減損損失が発生したためで、5月発表の連結決算では赤字幅が縮小されたものの、それでも30億1100万円の赤字だった。もっとも、この特別損出が足を引っ張っただけで、その後はV字回復したが、赤字転落については沿線の人口減との関係を指摘する声も上がった。

なぜなら京浜急行は、神奈川県内で最も人口減少が進む三浦半島を縦断する鉄道だからだ。15年国勢調査では、県内で最も人口が減少したのが横須賀市で、5年前と比べて1万1639人減（2.8％減）の40万6686人。同じ沿線の横浜市金沢区、港南区も同様の状態で、かつて巨大な開発で人口が右肩上がりだった沿線での人口減は深刻なレベルなのだ。小田原市に次ぐ3番目の人口減少地域である三浦市・油壺までの延伸を断念したのには、それなりの理由があるわけだ。

本線終点の浦賀駅周辺を散策してみた。密集する住宅街にもかかわらずハイキングのような気分がしないでもない。坂の途中で椅子にもなる買い物用キャスターに座り一休みされる方もいる。坂道からさらに急峻な細い階段の道を上って、丘の上の家に向かう人も。

ある古い団地に着くと、リタイアされた方が多く目につき、タクシーが棟の前に止まっては、買い物袋を持った足腰のしんどそうな方が降りてくる。スーパーのデリバリー車もやってきた。

どこかで見た風景に似ている。昭和40年代から巨大開発が始まり、いまだに集合住宅が供給される人口22万人の多摩ニュータウンだ。住人の高齢化が進むなか、きつい坂道を上らなくてはならないうえ、エレベーターがない集合住宅、団地内の小売店撤退などで買い物が不便になり、できることなら転居したいという声も多い。

多摩ニュータウンの限界集落化はメディアで紹介されることが多いが、地方の過疎地とは交通事情が根本的に異なる。実際、路線バス網に加え、最寄り駅と団地内を循環するコミュニティバスが通り、私鉄2線が乗り入れ、多摩モノレールもある。

なのにクローズアップされた理由は、多摩ニュータウンの最寄り駅から新宿駅まで最速30分程度で移動できるサラリーマンの夢のマイホームタウンで起きた「現象」の振れ幅の大きさだった。
1806：とはずがたり：2017/03/27(月) 15:57:54: >>1805-1806
本来の計画では、若くて健常な住人の所得が増すことで住み替えによって他のエリアに移る一方、手ごろな住宅価格、あるいは家賃、ほどほど良好なロケーションをもとめて新たな住人が流入してくると踏んでいた。

しかし、その新陳代謝は進まなかった。学識経験者、東京都、多摩市、UR都市機構からなる「多摩ニュータウン再生検討会議」のレポートは、限界集落化は住民の入れ替わりがうまくいかなかった理由として、高度経済成長が終焉し所得が思うように上がらなかったことや、バブル発生で住宅価格（家賃）が高騰し、住み替えようにもここ以上の条件の住宅が見つからなかったことを指摘している。

親世代の初期入居者はそのまま住み続け、子ども世代は通勤通学がより利便性の高いエリアに流出。眺めがウリだった高台が、高齢化とともに致命的な欠点と化しているのだ。横浜や横須賀のロケーションとよく似ている。
人口減を見越してJR中央線が「減便」

では、都心を除いても、住みたい街ランキング上位、例えばJR中央線沿線などは安泰なのだろうか。実は東京駅から30キロメートルを超える立川駅以西や枝線ともいえる青梅線・五日市線沿線では、すでに人口減や空き家問題が顕在化している。そのあたりを見越してか、昨年のダイヤ改正からJR中央線、青梅線の一部が減便されているのだ。

毎年行われている地方移住のための相談会にも、東京西部の福生市、瑞穂町、奥多摩町などが合同でブースを出し、地方のような「空き家バンク」開設も含めて、地方移住を考える人たちに東京都内でのライトな田舎暮らしを提案している。新宿からJR中央線で30分圏内の小金井市でも、官民で空き家の有効活用を推進する会議がスタート。現在人口が増えている自治体でも、人口減への危機感を持っているのだ。

結婚、子育て世代の転入を促進するためにはどうしたらいいのか。

先日、東京郊外の賃貸集合住宅に暮らす何組かの子育て世代のサラリーマンが筆者に、持ち家はあるに越したことはないが、いくら金利が低くても30年以上先のことはわからないので、無理してローンを組むつもりはない、銀行に相談しても組めそうになかったので、子育ての過程で移住を含め柔軟に考えたいなどと話してくれた。「持ち家」に対する感情がどうも淡泊なのだ。

これが多数派とは即断できない。だが、ある地方の町の移住担当者の話を思い出した。子育て支援の一環として空き室の多い公営住宅を格安で提供、学費補助・医療費なども優遇した結果、住宅は埋まったが、子どもたちが成長し、支援終了時に次々と退去、町からも転出したというのだ。住民は「子づくり団地」と揶揄している。それでなくても苦しい財政事情のなか、せっかく投資しても出ていかれては自治体がますます疲弊していく。

予算のばらまきだけでは、人口の減少・流出は止められず、老人ばかりが目立つ巨大な住宅群が誕生していくかもしれない。自治体はますます智恵を絞らなければならないであろう。
1807：とはずがたり：2017/03/27(月) 22:31:44: マイナス金利で価格が歪んで土地バブルだ(;´Д｀)

住宅地の全国平均、９年ぶり下げ止まり　公示地価
http://news.goo.ne.jp/article/asahi/business/ASK3K5WS5K3KUTFK01H.html
03月21日 20:34朝日新聞

　国土交通省は２１日、２０１７年の公示地価（１月１日時点）を公表した。住宅地の全国平均は前年から横ばい（０・０２２％上昇）で、９年ぶりに下げ止まった。ただ、地方を中心に、まだ全調査地点の４割超で値下がりが続く。都市部への移住が進み、特に駅の近くなど利便性の高い場所が値上がりして地価全体を押し上げている。

　住宅地では、３大都市圏（東京、名古屋、大阪）が前年と同じ０・５％の伸びだった。４年連続の上昇だが、頭打ち感も出ている。その分、地方中核都市の札幌、仙台、広島、福岡の４市が２・８％と高く伸びた。「札仙広福」とも呼ばれ、３大都市よりマンション建設を優先する開発業者も増えている。

　特に仙台は、全国の上昇率トップ１０のうち７地点を占めた。いずれも１５年１２月開業の地下鉄東西線沿線。ただ、同市内でも中心街へのアクセスが劣る地点は下落している。

　３大都市でも地方４市でもない地方圏（その他）は０・８％の下落だった。最近は下落率が縮んでいるが、１９９６年から２２年連続のマイナスとなった。都道府県別で値上がりは９都県。広島県は上昇に、昨春に大地震があった熊本県は下落に転じた。

　一方、商業地の全国平均は１・４％上がった。上昇は２年連続。訪日客に人気の地点で値上がりが目立ち、買い物客が多い東京・銀座や大阪・道頓堀、名古屋・名駅、有名観光地の京都・八坂神社近辺などは３?４割の上昇率だった。

　工業地の全国平均も０・３％上がった。９年ぶりの上昇で、高速道路のインターチェンジ付近など、ネット通販の拡大で需要が増す物流施設ができた地域で上がった。

　すべての地価の全国平均は０・４％上昇。０７、０８年以来の２年連続の値上がりだが、上昇率は０８年の１・７％より小さい。（石井潤一郎）
1811：とはずがたり：2017/04/04(火) 15:40:28: 被災地復興事業で談合か　１８社に公取委立ち入り
https://news.goo.ne.jp/article/asahi/nation/ASK4432CLK44UTIL003.html
13:30朝日新聞

　農林水産省東北農政局が発注した農業土木工事の入札で談合をしていた疑いがあるとして、公正取引委員会は４日午前、独占禁止法違反（不当な取引制限）容疑で、ゼネコン１８社の東北支店や本社などに立ち入り検査を始めた。東日本大震災の復旧事業を中心に、事前に受注を調整していた疑いがあるという。

　立ち入り検査を受けたのは、フジタ、りんかい日産建設、青木あすなろ建設、飛島建設（いずれも東京）など。

　関係者によると、各社は同農政局が発注した農業土木工事で連絡を取り合い、事前に落札業者を調整して、決めた業者が落札できるよう談合していた疑いがあるという。検査の対象となった業者は主に、東日本大震災後に同農政局が発注した総額約５００億円の国直轄の復旧工事にかかわっていたという。

　農地の区画整理や排水路の整備など農業土木関連工事は地方自治体も担うが、大規模なものは国が発注して事業を進める。また、東日本大震災後は特例法などにより、被災の対応に追われた現地の自治体に代わって国が直轄で一部の復旧事業を行ってきた。

ゼネコン十数社を立ち入り＝農水省発注工事で談合疑い―公取委
https://news.goo.ne.jp/article/jiji/nation/jiji-170404X512.html
14:38時事通信

　農林水産省東北農政局が発注した土木工事をめぐり、談合した疑いが強まったとして、公正取引委員会は４日、独禁法違反（不当な取引制限）の疑いで、飛島建設（東京都）やフジタ（同）などゼネコン十数社を立ち入り検査した。

　ほかに立ち入り検査を受けたのは、青木あすなろ建設や、りんかい日産建設（いずれも東京）など。

　関係者によると、各社は東日本大震災で被災した農地や水路の復旧工事などをめぐり、事前に落札者を決めるなどしていた疑いが持たれている。
1812：とはずがたり：2017/04/04(火) 16:27:41: “無断で野菜畑”の市有地ついに明け渡し　今後の利用は「白紙」
https://news.goo.ne.jp/article/sankei/region/sankei-wst1704040022.html
10:04産経新聞

　大阪府交野市星田地区の市有地を約２５年前から住民が野菜畑として無断利用していた問題で、周辺住民が３月末、畑を元の状態に戻して市に明け渡した。昨年の市議会で「無断利用を知りながら黙認していた」と追及を受けた市が、住民に原状回復して返還するよう求めていた。ただ、市有地の今後の利用方法は白紙の状態で、住民からは「高齢者の憩いの場だったのに…」とぼやきの声も聞こえる。（吉国在）

ハクサイ、サニーレタス、ジャガイモ栽培

　問題の市有地は、「交野市民創造の森整備構想」として森林公園の整備計画がある用地約９万２千平方メートルのうち、星田地区の一画約６５００平方メートル。市は約２５年前、整備計画が進まないことから、住民に市有地の草刈りなど管理を依頼したところ、この住民が畑を耕し始めた。その後、周辺住民約４０人が参加してハクサイやサニーレタス、ジャガイモなどを栽培し、各家庭で個人消費してきた。

　市はこの一画の買収に約３億円を投じたが、これまで住民に賃料などを要求せず、無断利用を半ば黙認してきたとされる。しかし、昨年３月の市議会でこの問題が取り上げられたことなどから、市は同年９月、利用住民に今年３月末までに原状回復するよう依頼。４月以降は市が土地を管理することを決めた。

また草がボウボウに生える…

　市有地の明け渡し期日となった３月３１日、畑として利用していた住民数人が小雨の降る中、家庭菜園の収穫物や農具などを片付けた。

　住民の男性（６８）は「市の土地を私物化するのが公平でないのは事実。長年使わせてもらったのだからきれいにして返したい」と話した。一方、別の男性（７２）は「私らが畑として管理しなければ、また草がボウボウに生えて見栄えも悪くなるし、管理にはお金もかかる。高齢者らの憩いの場になっていたのに…」と残念がった。

　市の担当者は「周辺住民から苦情が出ないよう草刈りなどを定期的に行っていく」と話している。市有地の活用方法は今後検討していくという。
1813：とはずがたり：2017/04/05(水) 20:02:52: 旧国鉄用地、売却完了へ…計画から２０年遅れ
https://news.goo.ne.jp/article/yomiuri/business/20170402-567-OYT1T50004.html
04月02日 08:55読売新聞

　１９８７年の国鉄分割・民営化に伴って進められてきた旧国鉄用地の売却が、２０１７年度中にも完了することがわかった。

　ＪＲ各社が発足した民営化から１日で３０年。売却額は現時点で７兆３８８５億円に上るが、地価低迷や売却期間の長期化により、旧国鉄債務の国民負担を圧縮するという目的は十分に達成されないこととなる。

　国鉄清算事業団に引き継がれた旧国鉄用地は約９２００ヘクタール（約２万５００件）で、９７年度末までに処分を終えることになっていた。しかし、事業団が解散した９８年時点でも一部が残り、０３年までは日本鉄道建設公団、以後は鉄道・運輸機構が売却を続けてきた。
1814：とはずがたり：2017/04/09(日) 14:47:22: 日米中韓がインド最長の道路橋建設めぐり激しい受注合戦＝韓国ネット「最終的には日韓戦になる」「韓国の高い技術が役立つはず」
レコードチャイナ 2017年4月9日 07時00分 (2017年4月9日 14時30分更新)
http://www.excite.co.jp/News/chn_soc/20170409/Recordchina_20170409005.html

2017年4月5日、韓国・朝鮮日報によると、インド最長の道路橋「ムンバイ・トランス・ハーバー・リンク（ムンバイ海上橋）」建設に向け、各国の主要建設会社による受注戦が繰り広げられており、日米中韓の17の企業がインドの現地企業と企業連合を組み参入の意向を示している。

ムンバイ海上橋プロジェクトは、インド本土のナバシェバ地域とムンバイ南部セウリ地域を海上でつなぐ22キロの海上橋建設事業で、インドの国策事業でもある。総工費は1780億ルピー（約3040億円）の大型工事で、優先交渉対象者が6月ごろに選定され、工事の完工目標は2021年となっている。

工事区間は3つに分かれており、海を渡る第1～2工区・総延長18．2キロが工事の核心部分で、全工事費の83％がこの工区に投入される。残りの第3工区は陸上接続区間で、工事の難易度も高くなく工事費も少ない。このため、世界の企業が参入の意向を示しているのは第1～2工区となっている。

インドの地元メディアによると、入札に参加した企業連合は全部で7事業体。韓国では大宇（デウ）建設とSK建設が参加している。大宇建設は、インド最大の企業集団・タタグループと日本のJFEスチールと企業連合を、またSK建設は、インド建設大手のヒンドゥスタン・コンストラクション（HCC）と連合を組んだ。SK建設は、トルコ西部のダーダネルス海峡を横断する世界最長のつり橋の建設と運営計画で、韓国の大林産業ならびにトルコの大手ゼネコン2社とコンソーシアムを組み、日本勢などとの激しい争奪戦の末、今年1月に優先交渉権を獲得している。

日本のIHIはインドの建設企業L＆Tと企業連合を結んだ。記事は「今回の事業工事代金の借款提供先が日本の国際協力機構（JICA）であるため、日本企業を中心とした企業連合が有利な立場にあるとする解釈もある」としている。韓国の建設業界の関係者は、「複雑な技術を必要としない一般的な鋼橋であるため、技術力よりも提示価格、参加企業の国籍などが（優先交渉権獲得に）影響を与える可能性もある」と述べた。

この報道に対し、韓国のネットユーザーからは「中国企業には負けないでほしい」「安値競争はしないでくれ」「無理して安値で受注してはならない」「このプロジェクトを受注して、今後インドと韓国がさらに交易・文化など多方面で近づくきっかけになればいいな」「韓国の高い技術が役に立つはず。ぜひ受注してくれ」「最終的には日韓戦になるだろうな」など、さまざまな意見が寄せられた。（翻訳・編集/三田）
1815：とはずがたり：2017/04/15(土) 12:50:42: >絶大な影響力があった田中角栄元首相らが築いた「保守王国」の新潟は今、崩壊の危機に直面している。…
>角栄氏の時代にインフラの整備が進んだことが要因との見方もある。
>県建設業協会幹部は「公共事業の削減で人が減り、昔ほど選挙への熱はない」と漏らす。

【落日の「保守王国」─自民党“脆弱県”を行く】「角栄世代が偉大すぎた」　新潟は今、崩壊の危機に直面している
04月04日 09:44産経新聞
http://jbbs.shitaraba.net/bbs/read.cgi/study/2246/1419422882/1422

　絶大な影響力があった田中角栄元首相らが築いた「保守王国」の新潟は今、崩壊の危機に直面している。…

　凋落（ちょうらく）の背景には何があるのか。そのヒントが上越新幹線浦佐駅（南魚沼市）の東口にある。左手をポケットに入れて右手を上げ、越後三山を見上げる角栄氏の巨大な銅像だ。

　浦佐駅の２７年度の１日平均乗車人数は６８８人で、上越新幹線の全駅で最少だ。関係者によると、当初は越後湯沢と長岡間を直線で結ぶ案が検討されたが、大和町（現南魚沼市）を地盤とする角栄氏の影響力で「くの字形」に曲がり、両駅間に浦佐駅の設置が決まったとの説がもっぱらだ。

　角栄氏は地元の声を丁寧に聞き、特に新幹線や高速道路などのインフラ整備に力を入れた。利益誘導との批判も意に介さず、絶大な支持を得た。これを確実に票に結びつけたのが、鉄の結束を誇った角栄氏の後援会「越山会」だ。

　新潟県は角栄氏だけでなく、大物がひしめく自民党の牙城だった。ロッキード事件で角栄氏の逮捕を許可した稲葉修元法相、角栄氏側近の小沢辰男元厚相、農林水産相を務めた近藤元次、佐藤隆両氏、消費税３％導入時の蔵相の村山達雄氏…。しかし５年に角栄氏が死去し、大物が鬼籍に入ったころから凋落をたどる。…

　角栄氏の時代にインフラの整備が進んだことが要因との見方もある。昭和５７年の上越新幹線開通をはじめ、関越・北陸自動車道は県境から新潟市まで片側２車線が実現した。県建設業協会幹部は「公共事業の削減で人が減り、昔ほど選挙への熱はない」と漏らす。
1816：とはずがたり：2017/04/15(土) 12:52:09: >>1815

ワースト1は秋田、2位・島根…自殺率格差生む「新幹線仮説」とは？
http://jbbs.shitaraba.net/bbs/read.cgi/study/2246/1256129168/694
by 編集部・宮下直之 (更新 2016/6/13 16:00)

　自殺者の多くがうつ病を患っているという。自殺を減らすための政策は、うつの原因を社会的に取り除くことにもつながるはずだ。　…　　世界保健機関（WHO）は、自殺の多くは防ぐことができる社会的な問題と位置づけている。個人の人生観や選択の結果ではなく、社会的な問題に追い込まれた結果の死という捉え方だ。

　警察庁によると、2015年に2万4025人に上った自殺者のうち、原因・動機の上位を占めたのは、健康問題、経済・生活問題、家庭問題だった。　…社会問題の解決に向け行政が打ち出す政策は、自殺の抑止に効果をもたらすのか。大阪大学大学院の松林哲也准教授（政治学・公衆衛生学）は、06年までの25年間に各都道府県が支出した、さまざまな経済政策と福祉政策に関する住民1人あたりの金額と、自殺死亡率（人口10万人あたりの自殺者数、以下「自殺率」）の関係を統計学の手法で分析した。その結果、経済政策や福祉政策に費やす金額の増加と、自殺率の低下との間に相関関係が見られた。

●公共事業で自殺率低下

　特に公共事業への投資や失業対策費は、65歳未満の自殺率を低下させる傾向があった。公共事業の投資額が10％増えた場合、自殺率は約1.1ポイント下がると推定されるという。また失業率の増加は、特に男性の自殺率を押し上げた。離婚率が増加すると自殺率も上がり、その影響を受けやすいのは女性だった。

　福祉政策に関しては、生活保護費が増えるほど、65歳以上の自殺率が低下する傾向があった。一方、65歳以上の自殺率は、公共事業投資額とは無関係だった。

　松林さんはこう指摘する。
「住民の年齢や性別によって、政策が自殺率に与える影響が違うことがわかった。都道府県により住民の年齢構成も違うので、個別の事情に応じた対策を進めることが重要だと思う。それが実現できれば、効果的な対策が実現できる」
1818：とはずがたり：2017/04/16(日) 15:32:50: >OECD（経済協力開発機構）に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5?10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。

アパートの｢造り過ぎ｣はなぜ止まらないのか空き家だらけになる未来を放置すべきでない
https://news.goo.ne.jp/article/toyokeizai/business/toyokeizai-166067.html
06:00東洋経済オンライン

アパートに対する過剰な融資に向けられる目が日に日に厳しくなってきている。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7％増と過去最高を更新したが、そのうち31.5％を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。

相続税増税が大きな引き金に
背景には、2015年の相続税増税に伴う地主の節税需要がある。更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。さらには金融機関による貸し出し競争も激化している。貸出先候補の大手企業は、手元資金が豊富なうえに資金調達の手段も多様化し、需要は限定的だ。また、本格的景気回復が見込めない中、中小企業への融資は慎重にならざるをえない。そこで土地を担保にでき、いざとなれば回収を見込める可能性の高い地主層へ、白羽の矢が立ったのだ。

しかし、すでにアパートは供給過多だと考えられる。それを示すのが、住宅情報提供会社のタス（東京都・中央区）によって算出された空室率TVI（TAS Vacancy Index）である。この指標は単なる「空室率」を表すのではなく「募集戸数」を「募集建物の総戸数」で除した「ポイント」であることに留意したい。単なる空室率と異なり、現実の需給を無視している実態をよく表している面がある。

タス社のレポートによると、首都圏アパート（木造・軽量鉄骨）の空室率TVIは、2015年春には30ポイント程度だったところ、2015年以降急激に伸びはじめ、2017年1月には神奈川県約38ポイント、埼玉県・千葉県は35ポイント弱へとハネ上がった。「新築アパートがどんどん建っているけれども、入居がない」ということを示していると見ればよいだろう。

家賃保証は、本当に機能するのか？

実際に、首都圏郊外では、完成しているにもかかわらず入居率が50％、70％にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一定期間の「家賃保証」が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80?85％程度で借り上げている。

しかし、この保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。
1819：とはずがたり：2017/04/16(日) 15:33:04: >>1818-1819
こうした事態を受けて国土交通省は、サブリース契約のあり方について見直しを行い、そのリスクをより明示的にするよう通知を行うなどしてきた。しかし、さしたる効果はなかったようで、今年度はサブリース契約のあり方について再度見直しを行うとしている。

総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。

そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30％を超えると予想している。

のようなことになってしまったのだろうか。イギリスの空き家率は3?4％、ドイツ1％前後、アメリカでも11％弱にすぎず、増加傾向にあるわけでもない。シンガポールは5％弱だ。わが国の空き家が増加する最大の理由は、とりもなおさず「新築の造りすぎ」にほかならない。

OECD（経済協力開発機構）に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5?10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。

景気対策のために需給を無視
ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。新設住宅着工戸数が減れば景気の足を引っ張るとして、つねに新築住宅促進政策が過剰に行われてきたのだ。全体計画が存在せず、住宅数について誰も管理していない状況なのだから、空き家が増えるのも当然だろう。高度経済成長期には、ただただ新築の建物を造りまくればよかったが、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家といった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコントロールが必要なはずだ。

国内経済において、ある一定期間に財やサービスがどのように産業間を循環していくかを示す「産業連関表」によれば、日本では新築住宅建設には2倍以上の経済波及効果があるとされている。たとえば3000万円の注文住宅が1戸建てられれば、資材の発注や、職人への給料の支払い、そしてそれらが消費に回るなどして6000万円の効果があるというわけだ。しかし本当にそうだろうか。

実際にはそんなに効果があるはずがない。人口減少・世帯数減少局面では、新築が1戸建てられれば、その分以上に空き家が発生する。この空き家が放置されれば、倒壊や犯罪の温床となるリスクが生まれ、景観として街の価値を毀損する。こうした外部不経済がもたらすマイナスを差し引いたら、はたしてその経済波及効果はいかほどか。また自治体の行政効率も大きく悪化する。

こうした点について抜本的な手を打たないのは、現政権の不作為といっていいだろう。しかし、いきなり他国のような目安を設定してしまうと、いかに新築住宅を造りすぎているのかが白日の下にさらされ、業界の抵抗も強いだろう。新築住宅建設産業も、すぐに態勢変更はできないだろうから、国が5年程度の行程表を示し、段階的に新築住宅数を減らしていく道筋をつくるのがよいだろう。
1820：とはずがたり：2017/04/16(日) 15:36:02: ｢サラリーマン大家｣の時代は間もなく終わる
これから｢貸家の家賃｣は大きく下落する
http://toyokeizai.net/articles/-/145726
中原圭介 :経営コンサルタント、経済アナリスト 2016年11月19日

…

もちろん、首都圏を中心に全国的に空室率の上昇が止まらない状況下でも、需給を無視した貸家建設が増えている背景には、建設業者が提案する｢サブリース方式｣が魅力的であるということもあります。

なぜ「サブリース方式」にはリスクがあるのか

サブリース方式とは、建設業者が貸家を10年あるいは20年など、長期間にわたって一括で借り上げ、大家の家賃収入を保証してくれるというものです。大概の地主は建設業者からこのような提案をされると、アパート・マンション経営には「リスクがない」と勘違いしてしまうものなのです。

しかし、このサブリース方式には大きな落とし穴があります。一般的には、アパート・マンションは新築のきれいな時には満室になりやすいのですが、時の経過とともに古くなってくると空室が増える傾向が強いからです。そうなると建設業者は、地主に約束した家賃収入を大幅に減額したり、サブリース契約を一方的に解除したりするので、地主と争いごとになる事例が増えてきているのです。訴訟になっている事例は、枚挙にいとまがありません。

日銀の黒田総裁はマイナス金利の効果として、貸し家建設の増加を代表的な事例として挙げていますが、そのような見解は、現在の効果を強調し過ぎであると同時に、将来の大きな副作用を無視してしまっています。たしかに、目先の景気にはプラスになるでしょうが、今後も首都圏を中心に空室が増え続ける現状を考えると、「経済的には今が良ければ、後はどうでもいい」といっているようなものなのです。すなわち、マイナス金利の副作用を効果と偽っているわけです。

将来の需要と供給のバランスを考えると、アパートやマンションの建設ペースはバブルの状況にあるといえます。今のようなペースで貸家の供給が進むことになれば、空室率が上昇の一途を辿ることになり、家賃が大幅に下がることは避けられない事態になるからです。たとえ相続税の評価額引き下げと歴史的な低金利の双方が魅力的であったとしても、アパート・マンション経営には将来多大なリスクが想定されることを、余った土地を持っている人々は、しっかりと自覚する必要があるでしょう。

黒田総裁はことあるごとに、物価上昇が重要であると力説しています。しかしながら、貸家建設の増加をマイナス金利の効果と主張するのは、将来の物価目標とも明らかに矛盾しています。なぜなら、将来の需給悪化により家賃が大幅に下落すれば、物価全体を押し下げることになるからです。モノやサービスの物価動向を示す消費者物価指数では、家賃下落の影響は決して小さくはありません。持ち家でも家賃に相当する額を毎月支払っているとみなしている帰属家賃も含めると、消費者物価指数全体の2割程度を占めているのです。

貸家建設は将来の不良債権増加をもたらす懸念

先進国では全般的に、家計支出に占める家賃の割合が高いので、帰属家賃という考え方が採用されています。当然のことながら、帰属家賃は実際の貸家の家賃から推計されているので、過剰な貸家建設の影響が将来の需給関係を著しく悪化させれば、物価全体への下落圧力は今まで以上に大きくなっていくでしょう。マイナス金利政策が後押ししている貸家建設バブルが、黒田総裁の言う効果とは真逆の結果をもたらすという皮肉な運命が待ち受けているというわけです。

そうはいっても、日本では物価上昇率の算定に占める帰属家賃の割合は、先進国のなかでは必ずしも高いほうではありません。米国では帰属家賃の割合が3割程度を占めているのと比べると、日本では先に述べたように2割程度に過ぎないのです。

おまけに、米国では人口増加により帰属家賃が2％を上回る上昇を持続しているため、物価全体を引き上げる浮揚装置のような役割を果たしています。人口が減少する日本では帰属家賃がまったく上昇していない状況と比較すると、日本が米国並みに2％の物価上昇を目指すのが、いかに現実離れしているのか理解することができるはずなのです。

マイナス金利導入に伴う超低金利の温存は、欧州での先例を見ても明らかなように、投資マネーを必要以上に金融商品や不動産などに向かわせ、それらの需給関係を大きくゆがめる結果にもつながっています。実体経済の状況と将来の需給関係を無視して、金融商品や不動産などへのマネー流入が行き過ぎることは、短期的に見れば資産価値の向上やGDPの増額に寄与することができたとしても、長期的に見れば価格の長期低迷や不良債権の増加をもたらす可能性が高いと危惧するほうが正しいといえるでしょう。
1821：とはずがたり：2017/04/17(月) 15:53:10: 生駒のマクドは近所と云っても少し歩くがイオンが潰れたときに無くなってしまった(イオンの後に出来たロイヤルホームセンターも潰れて今春からは万代になった)が，東生駒は小さいけど存続中だ。
まあ生駒は武蔵小杉並みだと主張する心算はないんだけどｗ

武蔵小杉からマックが消えたータワマン林立で賃料もランチも上がる
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170417-00010000-binsider-bus_all
BUSINESS INSIDER JAPAN 4/17(月) 7:10配信
1822：とはずがたり：2017/04/17(月) 15:58:15: 「装道礼法きもの学院」を運営する装いの道（株）が民事再生法を申請
https://news.goo.ne.jp/article/tsr_net/business/tsr_net-14518.html
12:30TSR速報

　装いの道（株）（TSR企業コード:290593310、法人番号:7010001031730、文京区湯島２?１８?１２、登記上：千代田区有楽町１?５?２、設立昭和３９年８月２４日、資本金８７００万円、山中啓嗣社長）は４月１４日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。申請代理人は住田昌弘弁護士（センチュリー法律事務所、千代田区大手町１?７?２、電話０３?５２０４?１０９１）ほか４名。監督委員には長沢美智子弁護士（東京丸の内法律事務所、千代田区丸の内３?３?１）が選任された。
　負債総額は債権者約２００名に対して約１１億円。

　和装小物及び呉服を全国の有名百貨店内で販売（６０％）するほか、きもの学院「装道礼法きもの学院」を東京本校ほか全国５校の運営（４０％）を行い、一定の会員の基盤を有して、ピークとなる平成６年４月期には売上高約６６億５０００万円をあげていた。しかし、長引く消費の低迷、呉服需要減退に加え、不採算店舗の増加などにより、２８年１２月期（決算期変更）の売上高は約１９億５０００万円に減少。その後、不採算商品の見直しなどを行い業績回復に向け経費削減などに取り組んだものの、売上減少に歯止めが掛からず、今回の措置となった。
1824：とはずがたり：2017/04/20(木) 15:46:42: 秋田・由利本荘市で土砂崩れ、けが人なし
http://www.excite.co.jp/News/society_g/20170420/Tbs_news_89061.html
TBS News i 2017年4月20日 13時09分 (2017年4月20日 14時20分更新)

　１９日午後６時すぎ、秋田県由利本荘市鳥海町で廃校となった小学校のグラウンドの斜面が幅およそ５０メートル、高さおよそ３５メートルにわたって崩れました。
　けが人はいませんでしたが、近くの住宅まで土砂や雪が押し寄せました。市は１９日午後７時に地域の４４世帯に避難勧告を出し、その後そのうちの９世帯２５人を避難指示に切り替えました。

　市は２０日午前９時ごろから斜面の調査を行っています。土砂崩れの発生時、秋田県全域には融雪注意報が発表されていました。（20日12:12）
1825：とはずがたり：2017/04/21(金) 12:31:21: 裕福で空き家にしといても困らない人が空き家を放置してるんやから貧乏人なんかに貸したがる訳ないやろー。

低所得者向けに空き家を活用へ改正法成立
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20170419/k10010953711000.html?utm_int=all_side_business-ranking_005
4月19日 14時08分

全国の公営住宅が老朽化し、所得の低い世帯の住宅の確保が課題になっていることから、民間の空き家などを自治体が登録して活用できるようにする改正法が、１９日の参議院本会議で全会一致で可決され、成立しました。
この改正法は、民間の空き家や賃貸住宅の空き部屋を自治体が登録する制度を新たに作り、所得の低い若い子育て世帯や高齢者向けに割安な住宅を提供できるようにします。

新たな登録制度では、耐震性など一定の基準を満たし、大家が所得の低い世帯の入居を拒まない物件を対象とします。
また自治体は、ＮＰＯ法人などを通じて入居を希望する人に情報を提供したり相談に応じたりする支援を行うとしています。

さらに、登録のために空き家などをリフォームする費用の一部や入居者が支払う家賃の一部を、国と自治体が補助する仕組みも始まります。

所得の低い世帯の住宅の確保をめぐっては、全国の公営住宅の老朽化が課題になっていますが、政府は今回の法改正でセーフティーネットとしての住宅確保と空き家の有効活用をともに実現したいとしています。
1826：とはずがたり：2017/04/24(月) 18:12:13: 団地はかつて「夢のマイホーム」だったーーひばりが丘団地「夢の跡」#1
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170422-00002170-bunshun-soci&pos=1
文春オンライン 4/22(土) 11:00配信

「開高健の『ずばり東京』から50年後の東京を描くとしたらどんなテーマを選びますか」と編集部から尋ねられたとき、反射的に「団地」と答えていた。

最先端の「ダンチ」を夢見た子供時代
　団塊の世代に育った私にとって、団地はまばゆく輝いている。今では想像もつかないだろうが、日本住宅公団（昭和30年設立）の団地には、時代の最先端をいく未来の生活があったのだ。「団地」と書くよりも「ダンチ」がよく似合った。

　そんなイメージがインプットされたのは、小学生の頃だったと思う。母が見ていた雑誌に、昭和34年に皇太子（当時）とご結婚した美智子さまがエプロン姿で台所に立っているグラビア写真があった。母の話では、団地の台所は美智子さまが立つ台所とそっくりなのだそうだ。

　ステンレスの流しがあって、蛇口をひねればいつでも水が出るし、マッチ1本でコンロに火がつく。そのうえ建物がコンクリートだから、地震があっても大丈夫――。

　そんなことをまるで夢見るように語っていた母の姿が浮かぶ。それを聞いて、まだ子供だった私も、まるで未来の生活をのぞき見るかのような気持ちになった。

戦前のままだった田舎の我が家
　当時のわが家といえば、田舎ゆえに建物こそ大きいが、まだ見ぬ団地の生活とはまるで正反対だった。

　井戸は建物の中にあったが「つるべ」で汲み上げ、それを水壺に貯めて使っていた。土間にはへっつい（かまど）があって、薪に火をつけて煮炊きするまで準備に2、30分はかかった。食卓と台所が離れていたから、母は家族と一緒に食べたことがない。風呂は五右衛門風呂で、トイレは外にあったから真冬の夜などとても行けたものではなかった。

　戦後、「個人」が強調されることで「私」の部分が広がったが、わが家にはプライバシーなどかけらもなかった。昭和31年に発表された政府の経済白書が「もはや『戦後』ではない」と高らかに謳いあげても、田舎に住んでいたわが家は、戦前のままだったのだ。そこに、SF映画にでも出てきそうな団地が登場したのである。

　それはまさしく、夢が詰まった「マイホーム」だった。

皇太子ご夫妻も視察に
　東京・池袋から西武池袋線の急行で約15分。ひばりヶ丘駅で降りると、駅前で西武バスに乗って5つ目のバス停「ひばりが丘団地」で下車する。乗車時間は約5分。乗り換えを考えなければ都心から20分だ。

　昭和31年に団地第1号として建てられた金岡団地（大阪府堺市）以降、旧日本住宅公団（現在のUR都市機構）が供給した住宅戸数は約158万戸。現在、管理しているもので1692団地、約75万戸ある。

　その中から、昭和34年に完成した「ひばりが丘団地」を取材対象に選んだ。東久留米市と西東京市にまたがる敷地約34ヘクタールの日本で最初のマンモス団地である。すべて賃貸物件で、当時の入居戸数は2714戸。最盛期には約9000人が住んでいた。

　なぜひばりが丘団地を選んだかといえば、昭和35年に、当時の皇太子ご夫妻がアメリカ訪問の前に、西洋風のライフスタイルを体験されるためにひばりが丘を見学されたことがきっかけで、団地ブームが始まったとされているからだ。

　だが、私はひばりが丘でバスを降りると「あっ」と声を上げた。これまで想像していたものとはまったく違った風景がそこにあったからだ。

URによる再生事業　
　かつてはそこに、4階建てで、各棟に数字の書かれた団地然とした集合住宅が並んでいたはずだが、今は7階建てから12階建ての“マンション”が向き合っている。真新しい特別養護老人ホームや介護保健施設が建ち、別の一画には分譲開始前のマンションが整然と並び、そこには大手不動産会社の看板が見える。かつてソメイヨシノの並木があり、春になると桜のトンネルができたという通りでも、寿命を迎えた桜は切り倒され、ひょろっとしたサトザクラが植えられているだけだ。

　URは平成11年から古くなったひばりが丘団地の再生事業を始め、これまでの賃貸住宅を高層化すると同時に戸数も半分強に減らした。そして約34ヘクタールある敷地の半分近くを民間デベロッパー4社に売却。その土地に10～12階建ての民間分譲マンションが建ち、今も建設途中の区画もある。

　URの賃貸住宅に囲まれるように広場があり、そこに1棟だけかつての団地の建物が残されていた。上空から見るとY字型をしている、当時は羨望の的だった「スターハウス」だ。今はURの管理事務所として使われており、その横には皇太子ご夫妻が手を振ったというベランダがモニュメントとして残されている。他にも当時の建物がサービス付き高齢者向け住宅として改築されて使われているが、それらの建物からかつての団地を想像するのは難しかった。…
1827：とはずがたり：2017/04/24(月) 18:14:52: タワマン買って寿命が15-20年だったら堪らんなあ(;´Д｀)

牧野知弘
2017/02/21
「東京を知らない地方の人」が買うのがタワーマンションなのだ
いまや首都圏では4戸に1戸。そのリアルすぎる現実
http://bunshun.jp/articles/-/1463?utm_source=headlines.yahoo.co.jp&utm_medium=referral&utm_campaign=relatedLink

…

雨漏りしても修繕しないで放置されている住戸が多いワケ

　タワマンといえば、都心居住の代名詞。素晴らしい眺望、都心部へのアクセスの良さ、そして充実の共用施設など一般庶民には「憧れ」のマンションといわれてきた。しかし、今ではその希少性が薄れるだけでなく、タワマン独特の問題があちらこちらで叫ばれ始めている。

　まだあまり話題になっていないが、築15年から20年を迎える物件で目立ち始めたのが、雨漏りの問題である。タワマンの多くが、首都圏でも湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

　この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング材などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどと比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。

　タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものと言われている。

　2000年以降に建設されたマンションの多くが東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の季節を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

設備の更新費用もプリウスとポルシェほどの差が……

　多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円から1億円の負担となる。またメンテナンスをしっかりと施さないとその「いざ」というとき役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ多くの設備が、規定通りの時間作動することがなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

　タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新する場合には大変な金額となる。普通のマンションのエレベーターがプリウスなら、高層用のものはポルシェのような差があるのだ。

　今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、ひとりひとりの所有者なのである。

　築地市場の移転問題ですっかり、負の話題を提供されてしまった東京の豊洲であるが、豊洲に限らず、タワマンが林立する土地の多くは埋め立て地で、しかも以前は工場や倉庫などの跡地だ。大地震が発生したときは、多くの土地で液状化現象が生じることが予想される。

　液状化で地下から噴出する「液」というと、あの豊洲市場の地下水を連想する人が多いのではないだろうか。自分たちがどんな土地の上に住んでいるのかも、クローズアップされるのだ。

不動産を買うには「地歴」が大切

　実は昔からの東京人で、湾岸エリアのタワマンを買う人は少ない。このエリアの以前の姿をよく知っているからだ。お台場が東京だと憧れる、「東京を知らない地方の人」が買うのがタワマンなのである。

　不動産を買うには地歴が大切だ。地歴とは、昔その土地に何があったのか、どんな歴史が潜んでいるのかを語る重要な資料だ。タワマンは地歴で買うには「お買い得」では決してないのである。
1828：とはずがたり：2017/04/27(木) 22:27:16: 金利低下でも伸び悩む日本不動産株、「静かなバブル」崩壊中
http://www.newsweekjapan.jp/stories/world/2017/04/post-7509.php
2017年4月27日（木）18時34分

日本の長期金利は低下傾向を示しているが、東証ＲＥＩＴ指数<.TREIT>や大手不動産株が伸び悩んでいる。経済原理が素直に反映されれば、低金利は資金調達コストの低下をもたらし、利益採算を向上させるポジティブ材料。しかし、投資家の目には、一部バブル的な不動産市況の悪化や、中長期的な金利上昇見通しなど、この先の「暗雲」が気がかりと映っているようだ。

空室率改善のカラクリ
三鬼商事が公表する東京都心５区のオフィス空室率は、３月末時点で前月比０．１０ポイント低下の３．６０％と２カ月連続で改善した。しかし、そこには「カラクリ」があるという。

「東京オリンピックを目指した再開発バブルで、再開発のために壊されるビルのテナントが、空いているビルに移っただけ。需要自体は伸びていないから賃料は上昇しない。この先、ビルのスクラップが徐々に減ってくるので、再開発バブルが崩壊に向かっている」と、ドイツ証券・アナリストの大谷洋司氏は指摘する。

ニッセイ基礎研究所と三幸エステートによれば、どの価格水準で契約したかを示す成約賃料は、延床面積１万坪（３万３０００平方メートル）以上などの条件を満たす東京都心部大型ビルで、２０１５年４─６月期の３万５６５２円／坪（共益費を除く）をピークに頭打ちの状況が続いている。２０年７─９月期の２万７６８４円まで下落基調が続く見通しだ。

足元の不動産市場はバブル当時のような過熱感はみられないが、リスクマネーは流入している。日銀が２月９日に発表した貸出先別貸出金によると、国内金融機関による不動産向け融資は昨年１２月末時点で前年比約７％増の７０兆３５９２億円と過去最高を記録した。

不動産経済研究所によれば、２０１６年の全国新築マンション１戸当たりの平均価格は前年比１．３％減の４５６０万円。４年ぶりに下落したものの、バブル期に付けた最高価格である４４８８万円を上回っている。

東京五輪終了後は、オフィスの供給過剰で物件が余り、不動産価格の暴落リスクが高まるとされる「２０２０年問題」も待ち受ける。

ドイツ証券の大谷氏は「静かなるバブルの崩壊が、着実に伸展している」と話す。

日銀の方向転換を警戒
もう１つのネガティブ要因は、将来の金利上昇懸念だ。

２０１７年３月の東京証券取引所におけるＪ－ＲＥＩＴの売買シェアをみると、５５．９％を海外投資家が占めている。

だが、Ｊ－ＲＥＩＴの投資部門別売買状況によれば、海外投資家の３月の売り越し額は１０２億円で、３カ月連続の売り越しとなった。

海外投資家のＪ－ＲＥＩＴへの投資意欲が高まらない背景として「日銀による金融緩和余地が少なくなったとの見方が影響している」（アイビー総研代表の関大介氏）という。

東証ＲＥＩＴ指数の２７日終値は１７４５．５１ポイント。仮に日銀が長期金利の誘導目標を現在のゼロ％から引き上げるとの見方が強まった場合、「１５００ポイントを割り込む可能性も充分にある」（関氏）という。

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券・投資情報部長の藤戸則弘氏は「金利は短期的に低下傾向にあっても、中長期では上昇していくという市場参加者の見方に変化はない。日銀のイールドカーブコントロールは、延々と続かない」と話す。

不動産会社の業績は悪くない。三井不動産<8801.T>の２０１７年３月期連結業績は過去最高益を見込んでいるが、足元の株価は弱含みだ。

三菱地所<8802.T>も順調な業績の割には株価がさえない。住友不動産<8830.T>、東急不動産ホールディングス<3289.T>、野村不動産ホールディングス<3231.T>のＰＥＲ（株価収益率）はいずれも１５倍を下回っており、割安感が漂っている。

低金利、好業績見通し、割安感。買い材料は多い。しかし、ＲＥＩＴや不動産株を薦める市場関係者は少ない。

ＲＥＩＴ市場に詳しいニッセイ基礎研究所・金融研究部主任研究員の岩佐浩人氏は「アベノミクスのスタートが２０１２年だとすると、４─５年の長期の上昇サイクルが続いていた。不動産市況の悪化を見越して、利益確定している人は多い」と話している。

(辻茉莉花　編集：伊賀大記)
1829：荷主研究者：2017/04/29(土) 21:38:51: http://www.chunichi.co.jp/article/aichi/20170331/CK2017033102000054.html
2017年3月31日　中日新聞
名駅整備、夏までに方針　名古屋市有識者懇

　名古屋市は三十日、二〇二七年のリニア中央新幹線開業を見据えた名古屋駅周辺のまちづくりを話し合う有識者らの懇談会（座長・奥野信宏中京大教授）を開き、名駅の新たな乗り換え空間や駅前広場など交通施設の整備に関する基本的な考え方を明らかにした。市民の意見を募った上で、夏までに整備方針を取りまとめる。

　十年後の名駅周辺の交通量について、通勤や買い物で訪れる人が百六万人に達すると予測。リニアの開業効果や、それに伴う再開発事業で現状より１３％増えるとの見通しを示した。

　鉄道の改札やバスの乗り場が地上、地下に分散し「迷駅」ともやゆされる名駅の現状を解消するため、案内機能を備えた「ターミナルスクエア」を駅東西の五カ所に整備▽既存の中央コンコースに加え、駅の東西をつなぐ新通路を検討▽駅前ロータリーのモニュメント「飛翔（ひしょう）」を移設し、交差点を改良－などをあらためて盛り込んだ。

　一方、駅前の渋滞解消策としてタクシー待機場を駅前から離れた場所に設け、必要に応じて送り込む案は、昨年十一月の社会実験で運用時間が限られるとの結果が出た。駅前の出入り口を一般車両と分離することや、情報通信技術の活用など、別の方法も含めて検討する。

　出席者からは、まちづくりへの期待の大きさが寄せられた一方、市が掲げる「名古屋らしさ」について分かりづらいとの指摘や、市の「リーダーシップ」を促す意見が出た。

　（小笠原寛明）
1830：とはずがたり：2017/04/30(日) 19:50:54: アパート融資の膨張警戒＝建設過剰で空室増も―日銀
時事通信社 2017年4月30日 14時58分 (2017年4月30日 19時48分更新)
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20170430/Jiji_20170430X983.html

　銀行が賃貸住宅の建設資金を個人に貸し出す「アパートローン」が膨張を続けている。日銀によると、２０１６年の融資額は前年比２１．１％増の３兆７８６０億円に達し、比較可能な１０年以降で最大。しかし、過剰な貸家建設で空室が増え、ローンを返済できなくなる大家が続出することも懸念されており、日銀は警戒を強めている。
　アパートローンの借り手は土地などの担保を持っているため、地方銀行などは積極的に融資を増やしてきた。融資額は最近５年間で１．７倍に膨らみ、銀行界でも「融資が不自然に伸びている金融機関がある」（地銀関係者）と、局所的な過熱が指摘され始めている。
　日銀は「物件の収益性を見極めて貸しているのか疑わしい例もある」（幹部）と判断。不便な立地での貸家建設など、実需を無視した事業にまで銀行が融資をすれば、住宅バブルを生みかねないとみている。このため、１７年度は銀行の立ち入り検査（考査）でアパートローンの審査体制を重点的に点検する方針だ。
1831：とはずがたり：2017/05/06(土) 20:56:09: ｢東芝府中事業所｣の存亡に揺れる住民の胸中
存続か？再開発か？企業城下町の栄枯盛衰
http://toyokeizai.net/articles/-/170316
内田通夫 :フリージャーナリスト 2017年05月06日

1940年に鉄道車両の工場として出発した東芝府中事業所。電力・産業機器・同制御システム、鉄道車両・同部品、エレベーター、放送局用スタジオシステム、水素エネルギー・燃料電池など、東芝の多岐にわたるインフラ系事業の拠点だ。

派遣社員や常駐する協力会社従業員を含めると、全従業員数は約9000人におよぶという。高度経済成長期には約3万人が働いていた巨大工場だった。敷地面積は72万㎡で、同社の国内最大の事業所である。

まるで没落した旧家が家宝を売るように、すでに東芝は優良な医療機器部門をキヤノンに売却し、家電部門を中国企業に売った。パソコン生産、テレビ開発の青梅工場は、2017年3月に閉鎖。同社は米国の原子力発電所事業にかかわる巨額の損失が発覚、債務超過になっており、その解消のため、稼ぎ頭であるNAND型フラッシュメモリを主力とする半導体メモリ部門（四日市事業所）の売却を模索している。あらゆる事業を放出し、今後の事業をインフラ系に集約する同社にとって、府中は”最後の拠点”というべき事業所なのだ。

「東芝町」の地名が消えればイメージ低下？

府中事業所は立地がよい。東京都府中市は、京王線府中駅から新宿駅まで昼間は特急で約20分と近く、緑が多いうえに、公共施設が充実し、公共サービス・福祉が手厚いのである。

2008年には不動産会社のポータルランキング「住みたい街」ランキングで首位になった。人気住宅地の都心回帰が進み、通勤の利便性を基準にした”東高西低”に変わっている逆風下でも、まだまだ人を集める潜在力のある街だ。府中駅前の再開発が終わり、マンション建設が盛んで、戸建て住宅の建て替えも進んでいる。

うち東芝府中事業所は、京王線府中駅からバス便利用になるが、武蔵野線北府中駅とは西口で直結。北府中駅から中央線西国分寺駅までは1駅2分と近い。そこに東京ドーム14個分という東芝のまとまった土地がある。府中市に「東芝町」という地名があるくらいだ。

…意外にも市民の一部からは、府中事業所の閉鎖と再開発を期待する声もある。というのも、巨大工場が閉鎖され再開発された結果、整ったオフィス街に変わったという成功体験があるからだ。

かつて東芝府中事業所の隣には、日本製鋼所東京製作所（府中市）があった（1938年設立）。建設機械（パワーショベル）や油圧機器を生産していたが、1987年に閉鎖され、府中インテリジェントパークに生まれ変わった。

18階建ての「Jタワー」（オフィスビル）を中心に、三井住友信託銀行や日本銀行のコンピュータセンター（日銀府中分館）などが立地し、雇用と税収を生み出す地区に生まれ変わっている。日本銀行府中分館の住所は府中市日鋼町で、日本製鋼所の由緒を残している。

規模ショッピングモールなどに生まれ変わる？

東芝府中事業所が今後も決算対策の必要に迫られ、売却される事態にでもなれば、大規模ショッピングモール、オフィスビルやマンションに生まれ変わるのではないかという観測が高まっても、不思議ではない。

しかし、ある東芝関係者は、「三重県四日市ほどではないが、府中はこれまでずっと、安定的に利益を出してきた事業所。府中事業所がなくなるときは東芝が消えるときだ」と力を込める。府中事業所の正門にあたる南門には、「新生東芝のトップランナー?府中事業所」という従業員の士気を高め、経営の覚悟を示す看板が掲げられた。そう、少なくても東芝自身にとって府中事業所は、大阪の陣「真田丸」のような存在なのだ。

時代も違う。日本製鋼所東京製作所が閉鎖された時代は、日本がバブルに差しかかる時期。だからインテリジェントパークが成功した。

日本の生産年齢人口がピークを迎えた1996年には、府中駅前再開発地区に伊勢丹府中店がオープンし、「府中市に伊勢丹が来た！」と府中市民を感激させたが、もう郊外百貨店の存立できる時代ではなくなった。

府中市の本音は駅前商業施設に人を集めたい

府中市の隣、多摩市にある三越多摩センター店は、3月に閉店した。伊勢丹府中店もいずれ大幅な縮小が不可避だろう。時間と苦労を重ねて完成させた府中駅前商業施設に人を集めたい府中市としての本音は、府中駅から離れた地区の新たな大規模商業施設はノーサンキュー、ということだ。

かなり以前のことになるが、筆者が東芝府中事業所を見学させてもらった際の印象は、「無駄に広いな」というものだった。老朽化した工場建屋の階数を上げるなどの再編をすれば、事業所の3割程度の敷地は、生産能力を落とさずに売却や再開発が可能と考えられる。その規模なら、住宅やオフィス、商業施設に名乗りを挙げるデベロッパーも現れるかもしれない。…
1832：とはずがたり：2017/05/12(金) 21:18:09: 日本郵政野村不動産を買収へ
https://news.goo.ne.jp/topstories/business/154/33993fba56308289633ea9954570c049.html
(NHKニュース＆スポーツ) 19:02

日本郵政は収益力を高めるため、全国にある郵便局の土地などを有効活用して不動産事業を強化することにし、大手の野村不動産ホールディングスの買収に向けて本格的な検討に入ったことが明らかになりました。
1833：とはずがたり：2017/05/12(金) 23:03:11: 野村證券や大和銀行と郵貯が提携すればおもろいぞｗ

不動産大手５社、野村だけ減益　上位３社は最高益更新
http://www.asahi.com/articles/ASK5D42FZK5DULFA00Q.html
2017年5月12日22時29分

　１２日出そろった不動産大手５社の２０１７年３月期決算は、上位３社が過去最高益を更新した。オフィスビルの賃貸が引き続き好調だった。一方、唯一の減益だった野村不動産ホールディングスは、マンションなどの住宅分譲が前年より減ったのが響いた。
1834：とはずがたり：2017/05/13(土) 15:03:58: 日本郵政、野村不動産の買収検討
TBS News i 2017年5月13日 04時23分 (2017年5月13日 05時50分更新)
http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20170513/Tbs_news_90899.html

　日本郵政が不動産大手の野村不動産ホールディングスを買収する検討に入ったことが分かりました。
　関係者によりますと、日本郵政は野村不動産の株式の過半数を取得して、子会社化することを検討しています。買収に伴う株式の取得額は数千億円に上る見通しです。ただ、株式の取得は一部にとどめ、資本提携を結ぶことも選択肢として検討されています。野村不動産は「プラウド」のブランドでマンション販売を行うほか、都市開発も手がけています。

　一方、全国に２兆円を超える規模の不動産を持つ日本郵政は、東京駅前の郵便局を商業施設「ＫＩＴＴＥ（キッテ）」の入るビルとして再開発するなど、不動産の活用を積極的に進めています。日本郵政は郵便事業や金融事業が低迷していて、野村不動産の開発のノウハウを取り込むことで新しい収益の柱にしたい考えです。（13日01:12）
1835：とはずがたり：2017/05/17(水) 22:36:13: 三井不動産子会社が不正会計　計１０億円超の利益水増し
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170517-00000088-asahi-bus_all
朝日新聞デジタル 5/17(水) 20:39配信

　不動産大手、三井不動産の子会社が、決算で赤字を黒字に見せかける不正をしていたことが、１７日わかった。費用の先送りなどで、２０１５年３月期と１６年３月期の営業利益を計１０億３千万円分水増ししていた。

　不正をしたのは「三井不動産リフォーム」（東京）。三井不が７０％、三井ホームが３０％を出資する。三井不によると、営業赤字だったのに、取引先に払う工事費の先送りや、未完成の工事の売り上げを前倒しで計上していた。１５年３月期は約１４００万円の黒字、１６年３月期は約３２００万円の黒字を装っていた。

　不正は３月に内部告発で発覚。収益目標を達成するためだったという。三井不は、１２日の決算発表では不正を公表しなかった。「決算全体への影響が軽微なため」（広報）という。三井不動産リフォームで不正にかかわった幹部数人を処分したが、三井不の関与はないとして、同社幹部の処分は見送った。

　三井不を巡っては、昨年も子会社の三井ホームでリフォーム部門の不正会計が発覚した。（石山英明）
1837：とはずがたり：2017/05/26(金) 11:27:41: 世界最長の海上橋工事、コンクリート強度偽装か　中国
https://news.goo.ne.jp/article/asahi/world/ASK5T4KFPK5TUHBI01J.html
07:00朝日新聞

　中国南部の香港・珠海・マカオをつなぐ世界最長の海上橋「港珠澳大橋」の建設工事で、香港の汚職捜査機関は２５日までに、コンクリートの品質を検査した米国系企業の２１人を汚職容疑などで逮捕した。コンクリートの強度を偽装した疑いがあり、橋の安全性への不信が高まっている。

　同機関によると、同社はコンクリートの代わりに金属の固まりを検査し、不当に強度を高めた検査結果を作成。香港政府に約２年にわたり、品質に問題はないとする虚偽の報告をしていたという。

　香港政府は２５日の記者会見で、橋の安全性は維持されているとして、予定どおり工事を進める考えを強調したが、問題のコンクリートが使われた場所は特定されていない。コンクリートの一部は中国製だという。

　この橋は構想から３０年あまりかかった超大型国家プロジェクトで総工費は１千億元（約１兆６千億円）超。海底トンネル部分を含む長さは約５５キロ。年内に工事が終わる見込み。（香港＝益満雄一郎）
1838：とはずがたり：2017/05/29(月) 15:07:14: 人口減少なのにアパート建設がブーム、後を絶たないトラブル
https://news.goo.ne.jp/article/dot/business/dot-2017052400089.html
11:30dot.

　日本にマンションが誕生して60年以上。今も年に10万戸ずつ増えている。たが一方で、建物と居住者の「二つの老い」や運営管理への無関心などにより、荒廃するマンションが急増している。何が起きているのか。防ぐ方法はあるのか。AERA　5月29日号では「限界マンション」を大特集。

　近年、人口減少が問題視されているにもかかわらず、全国的にアパート建設は増加の一途をたどっている。そして、その現象の裏で、さまざまなトラブルも起きているという――。

＊　　　＊　　　＊
「この辺りはアパートがじゃんじゃん建っている。アパートの建設会社の名刺が毎日のようにポストに入っていますよ」

　さいたま市の浦和美園駅周辺。土地を所有する60代男性は、建設が相次ぐ現状に困惑気味だ。実際、街中はどこに行っても工事音が聞こえてくる。

　駅周辺は、約320ヘクタールの土地区画整理事業を中心に新市街地形成をしている最中だ。多くの農地が市街化区域になり、固定資産税がけた違いに跳ね上がった。金食い虫の遊休地を持てあます農家に、アパート建設業者が節税効果と利回りを“売り”に営業攻勢をかけ、次々と建設。だが新築でも場所によっては空室物件も目立つという。

「今後は人口がどんどん減るのに、アパート建設会社は受注を取ると、その隣へと営業をかけていく。危なっかしいことをすると思って見ています」（先の男性）

●需給踏まえぬ“活況”

　建設ブームは全国的だ。日銀によると、2016年のアパートローンは前年比21％増の3兆7860億円。比較可能な10年以降で最高。金融機関による16年の不動産向け融資も12兆円を超え、過去最高を記録している。

　活況の背景にはいくつか理由がある。15年の税制改正で相続税の課税対象が広がり、節税目的の建設に踏み切る地主が増加。マイナス金利下の金融機関の融資先として、比較的高い利幅が見込めるという事情もある。

　そんな中、多くの地主が選ぶのが管理に手を煩わされず、賃料収入も安定する「サブリース」だ。建てたアパートを業者が一括して借り上げ、空室の有無にかかわらず一定の賃料を大家に保証する仕組みで、貸し手である金融機関と、借り手である地主のニーズが一致し、そこにサブリース業者が介在する。

　だが、需給が大きく狂えば、融資は不良債権化しかねない。日銀が地銀等と信用金庫を対象に16年9月中旬?10月中旬に行ったアンケート調査では、貸家業向け貸し出しのリスク管理として、周辺の家賃相場を調査していたのは42％、周辺物件の入居率を調査したのは32％、人口動態を踏まえた需給動向を調査したのはわずか24％という。

　これがきっかけとなり、サブプライムローン問題のような事態を招きうるのか。

　日本不動産研究所不動産エコノミストの吉野薫さん（39）は、

「アパートは新築の間は入居者を獲得しやすく、問題はじわじわとしか顕在化しない。一方で地方金融機関の体力を徐々に失わせ、金融システムの安定性に悪影響を及ぼしかねない」

　とし、こう指摘する。

「当事者間のコミュニケーションが正しくなかったために、ひずみが出てきている」

　事実、契約を巡る業者とオーナーのトラブルは後を絶たない。愛知県の男性（80）は2月、サブリース大手のレオパレス21（東京都中野区）を相手に訴訟を提起。男性によれば、家賃収入は10年間不変と契約書にはあり、30年間は賃料を減額しないと説明も受けて建てたという。ところが、6年後に業績悪化を理由に減額。業績回復後も賃料が戻らないため、差額分の支払いを求めている。

●トラブル急増の可能性

　この件を同社の宮尾文也取締役（57）に尋ねると、「リーマン・ショックで家賃相場が崩れ、男性の同意を得て賃料を見直した。近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている」とする。一部オーナーでつくるLPオーナー会（名古屋市）の前田和彦代表（61）によると、契約書に賃料10年間不変とあるのに10年未満で減額となった会員は1千人以上おり、「そのうち100人ほどで全国で訴訟を起こすことも検討中」と話す。

　水面下でカウントダウンが進むこの問題。サブリース被害対策弁護団長の三浦直樹弁護士（52）は、こう警告する。

「この問題は時限爆弾のようなところがあり、建築後しばらくの経営は順調で、オーナーはトラブルだと認識しない。アパート融資が増えており、今後トラブルが増える可能性は、高い」

（編集部・山口亮子）
※AERA　2017年5月29日号
1839：とはずがたり：2017/05/30(火) 19:03:22: 大阪市内に高層マンション続々も…児童急増で“教室足りない”
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170530-00000094-san-soci
産経新聞 5/30(火) 15:09配信

　■北、西、中央区で児童急増

　大阪市内の都心部と周辺部における児童の偏在に、市が頭を悩ませている。市内全体の児童数はピークから半減する中、都心部ではマンションの建設ラッシュなどで急増し、小学校の校舎不足が表面化しているためだ。１４年後には鉄道新線「なにわ筋線」が開通し、中間駅ができる市内中心部はさらに児童数が増えることが想定され、吉村洋文市長は２９日、１０～２０年後を見据えた抜本的対策の検討を指示した。（佐藤祐介）

　市教委によると、平成２８年５月時点の市内の小学生の数は約１１万３千人で、昭和５４年の約２４万２５００人と比べ、半数以下に減っている。都心部の北区や西区、中央区では、５年後の平成３４年度、小学校約３０校で教室が計約１４０室不足する可能性があるという。

　背景には、マンションの都心回帰がある。市内では昭和４０～６０年代にかけて都心部の地価が高騰。郊外に移り住むことで中心部の人口が減少する「ドーナツ化現象」が進み、小学校の廃校・統合が進んだ。しかしバブル崩壊後、これら３区では古い雑居ビルが取り壊された跡に相次いでマンションが建てられ、これまで割安感があった郊外型マンションが、資材価格や人件費の高騰に伴って価格が上がり、「共働きで都心部の物件を買う方が得策と考える夫婦が増えた」（不動産会社関係者）という。不動産経済研究所大阪事務所によると、西区では５３階建て８８８戸のマンションが平成２７年１月に竣工（しゅんこう）。北区の中之島では今年１０月、５５階建て８９４戸のマンションが完成予定で、地下鉄御堂筋線中津駅周辺（同区）では分譲を始めたものも含め計３棟（約４００～６５０戸）の建設が進む。同事務所の笹原雪恵所長は「市内の中心地となる３区では居住用であれ投資用であれ、需要は高まっている」と分析する。

　西区では西船場小の教室を確保するため、併設する西船場幼稚園を廃止する条例が今年３月の市議会で可決。市は園跡地に新たな校舎を建てる。西区では他にも、堀江小で児童が急増する見込み。市は同校に近い西高校など市立３高校を統合する計画を進めており、西高の敷地に堀江中を移転後、同中の跡地に堀江小の分校や新設校を建てる案を視野に入れる。

　“追い打ち”をかけるのが４３年春に開業予定のなにわ筋線だ。北区や西区などに新駅ができるため、沿線はさらなる人口増加が見込まれる。市担当者は「交通の便が良くなり周辺の地価が上がるだろう。児童数への影響は未知数だが価値を見いだす子育て世帯も多いのでは」と話す。

　こうした悩みは阪神間のベッドタウン、兵庫県西宮市も同じだ。同市は教育環境の質を確保するため、１７年度から戸数の多いマンションなどの建築を制限する地区を条例で定めている。同市の担当者は「人口が増えれば市税収入が増えることから開発制限は悩ましい部分もあるが、子供の教育環境を確保するためにはやむを得ない」と語る。一方、吉村市長は「教室確保が厳しいから入ってくるなと住宅戸数を調整するのは違う」としてマンションの総量規制には否定的だ。

　ただ、具体策は見えていない。市は今月２９日、吉村市長をトップとして市教委を含めた部局横断会議の初会合を開催。北、西、中央３区の区長や校長は、児童数の急増で、特別教室を普通教室に転用して教室を確保している窮状を訴えた。吉村市長は１０～２０年単位で児童数を推計し、中長期的に対策を練るよう指示。「高校の統廃合の跡地を小学校用地に回すなど、教育環境づくりを最優先で進めていかないといけない」と危機感をあらわにした。
1840：とはずがたり：2017/05/31(水) 09:59:45: ＪＲゲートタワー開業遅れ訴訟、ヨドバシが敗訴　名古屋
https://news.goo.ne.jp/article/asahi/nation/ASK5Z5T59K5ZOIPE024.html
00:52朝日新聞

　ＪＲ名古屋駅前の複合商業施設「ＪＲゲートタワー」の開業が遅れ、定期建物賃貸借契約が困難になったとして、出店を計画していた大手家電量販店「ヨドバシカメラ」が、タワーの運営会社「ジェイアールセントラルビル」に違約金など計約１６億６２００万円の支払いを求めた訴訟の判決が３０日、名古屋地裁であった。加島滋人裁判長（桃崎剛裁判長代読）はヨドバシ側の請求を棄却した。

　運営会社はＪＲ東海の子会社。ＪＲ東海は当初、商業フロアの開業を昨年春としていたが、工事の遅れなどから今年４月に延期した。ヨドバシ側は「遅延した具体的な説明などがなかった」と運営会社側の責任を主張したが、判決は、運営会社が資料を用いて説明したり、作業のスケジュールを作成したりして「遅延の原因など可能な限り説明を尽くしていた」と指摘。また、契約書には開業時期について「予定」と記載されていたとして退けた。

　ゲートタワーには代わりにビックカメラが出店。ヨドバシカメラは松坂屋名古屋店（名古屋市中区）に出店した。
1841：とはずがたり：2017/05/31(水) 10:38:41: >初期は管理人がクリーニングの取り次ぎや荷物の預かりもしていたという。
ニューヨークのマンションにはドアマンが居るし日本でも管理人をちゃんと置いて宅急便の荷受けぐらいさせるべきだな。

＜マンション＞築６０年、建て替え全住民合意…初の民間分譲
http://www.excite.co.jp/News/society_g/20170530/Mainichi_20170530k0000e040223000c.html
毎日新聞社 2017年5月30日 13時41分 (2017年5月30日 15時15分更新)

　◇東京・四谷コーポラス

　日本初の個人向け民間分譲マンションで、築６０年を超える「四谷コーポラス」（東京都新宿区）が、建て替えられることになった。老朽化と耐震性の不足が理由で、３０日までに所有者全員の合意が得られた。建て替えを支援する業者は「色合いやデザインなどに、歴史的建物の名残をとどめたい」と話す。【安高晋】

　１９５６年１０月に完成した四谷コーポラスは、鉄筋コンクリートの５階建て。全２８戸の広さは約５０?７５平方メートルで、うち２４戸は室内に階段のあるメゾネットタイプだった。価格は広い部屋で２３３万円。当時の大卒初任給が平均約１万円で、その２０年分に当たる高級住宅だった。

　小学生だった島田勝八郎さん（７１）も新築時に入居した一人だ。トイレは当時珍しかった洋式で、廊下の階段脇にはゴミを地上に落とせるダストシュートもあったという。各戸の玄関は、ドアを閉じると自動で鍵が掛かるオートロックにも切り替えができた。「間違えて外に出て、何度も閉め出された」と笑う。

　管理も先進的だった。マンションができたのは、管理組合の設置を定めた区分所有法の施行（６３年）前だったが、当初から住民による管理組合が結成された。管理組合と所有者が結ぶ契約書では、管理費を毎月徴収することなどのルールが列挙された。建て替え計画を支援し、販売にも携わる旭化成不動産レジデンス（東京）によると、初期は管理人がクリーニングの取り次ぎや荷物の預かりもしていたという。担当者は「時代を先取りしたサービスだった」と話す。

　近年は排水管の水漏れが目立ち、３年半前の耐震診断では「コンクリートの劣化が激しい」という結果が出た。補強にも多額の費用がかかると分かり、建て替えへの賛同が広がった。建て替え後に同じ広さの部屋に入り直す場合、約２０００万円の負担が必要になる。それでも大半が再入居を希望しているという。

　築５０年超のマンションは全国に約４万戸あるが、１０年後は約６３万戸に急増する。管理組合の小林敏夫理事長（７１）は「こまめな管理が長持ちの理由かもしれない。住民同士が話し合いやすい環境も大切」とアドバイスする。新マンションの完成は２０１９年夏の予定。小林さんは「新しい入居者ともいい関係を作れたら」と願っている。
1843：とはずがたり：2017/06/02(金) 22:54:51: 酷い判決だよ，全く。

6547 名前：チバＱ[] 投稿日：2017/05/30(火) 22:12:25

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/201705/CK2017052702000119.html
国立・高層マンション訴訟　元市長支援者ら弁済
2017年5月27日朝刊

　東京都国立市が高層マンションの建設を規制した条例を巡り、市が業者に支払った損害賠償金を上原公子（ひろこ）元市長（６８）が個人で負うよう命じた判決の確定を受け、上原さんを支援する市民らが二十六日、市役所を訪れ、上原さんに代わって基金を設けて全国から募った元金相当額三千百二十四万円を市に弁済した。
　上原さんによると、元金のほかに二十六日までに約千四百万円の利息が生じている。元金の弁済でこれ以上増えることはないが、利息分も十二月末までに基金から弁済するという。
　この日は、市民らの代表三人が賠償金を現金で市役所に持ち込み、収納課の職員四人が二人一組で金額を確認した。この間、上原さんは庁内で永見理夫（かずお）市長と面談した。市長は面談後、報道陣に「法に則（のっと）って粛々と履行している」と述べた。
　上原さんは在任中に施行した建物の高さを規制する条例を巡り、市が業者に支払った賠償金の負担を求める訴訟を市に起こされ、昨年十二月に弁済を命じる判決が確定。これに対し、市民らが「住民自治の問題を、上原さんの個人責任にして弁済させてはいけない」と二月に基金をつくり、全国から寄付を募ってきた。
　上原さんは取材に「不当な判決で政治家である首長が脅しをかけられていると感じる。地方自治が萎縮する」と憤りを口にした。

＜国立市のマンション訴訟＞　上原公子さんが市長に初当選した１９９９年、ＪＲ国立駅前から延びる大学通り沿いに高層マンション建設計画が浮上。市は翌年、マンションの高さを規制する条例を施行した。業者が「営業妨害」と市を訴え、敗訴した市は損害賠償金約３１００万円を支払った。その後、業者は「賠償が目的ではない」と同額を市に寄付したが、一部の市民が賠償の同額を上原さん個人に請求するよう求め、市を提訴。一審で敗訴した市は、上原さんに負担を求める訴訟を起こした。
　東京地裁は市の請求を退けたが、東京高裁は上原さんが「マンション建設を阻止、遅らせるため、建築基準法に違反するかのような議会答弁をするなどの不法行為をした」と認定、上原さんの逆転敗訴を言い渡した。最高裁は昨年１２月、上原さんの上告を退ける決定をし、高裁判決が確定した。
1844：とはずがたり：2017/06/05(月) 17:50:24: 無意味な政策に無駄金漫然とかけるなよなあ。。

空き家仲介促進へ　国交省、手数料の上限緩和検討
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170605-00000051-san-bus_all
6/5(月) 7:55配信産経新聞

空き家取引における仲介手数料の上限緩和の仕組み（写真：産経新聞）
http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170605-00000051-san-bus_all.view.jpg

　国土交通省が比較的価格の低い空き家の不動産取引について、仲介手数料の上限規制を緩和する方向で検討に入ったことが４日、分かった。空き家取引に特有のコスト負担を考慮し、仲介手数料の上限を定めた国交省の告示を改正する。今後も増え続ける空き家の有効活用に向け、不動産事業者の仲介取引を活性化させる狙いがある。

　不動産取引の仲介手数料は売買価格に応じて上限が定められるため、築古の物件も多い空き家は一般的に仲介手数料が安い。扱う物件が遠方の場合は現状調査のコストもかかり、成約率も低いなど、労力に見合った報酬が期待できず、仲介事業者が空き家の取り扱いを敬遠する傾向がある。

　現行の仲介手数料（税抜き）は（１）物件価格が２００万円以下＝価格の５％（２）２００万円超から４００万円以下＝価格の４％＋２万円（３）４００万円超＝価格の３％＋６万円。告示改正では４００万円以下の空き家取引を対象に、現状調査などの必要経費分を空き家所有者との仲介手数料の上限に加算できる案が有力だ。一方で過度の上乗せを防ぐため、仲介手数料との合計が１８万円を超えないようにする方向で調整を進める。

　総務省によると、全国の空き家は約８２０万戸と２０年間で約１・８倍に増加。賃貸や売却向けに流通している物件などを除くと、活用されていない空き家は約３１８万戸とされる。都市圏の居住者が地方の空き家を相続し、管理が行き届かないケースも増え、地域の防災や防犯、景観面などで悪影響が懸念されている。

　空き家の活用や流通を促そうと、全国で約６割の自治体が空き家の物件情報などを登録した「空き家バンク」の運営に乗り出しているものの、利用率は伸び悩んでいる。国交省は各自治体の空き家バンク情報を横断的に検索できる「全国版」の構築を目指して平成２９年度予算に関連費用を計上。加えて、実際の取引で仲介役となる不動産事業者のモチベーションを高める必要があるとして、仕組み作りを検討していた。

｢シャッター商店街｣は本当に困っているのか
国交省の｢空き家バンク｣で空き家は減らない
http://jbbs.shitaraba.net/bbs/read.cgi/study/2246/1066974699/4915-4916

国土交通省実施の「平成 26 年空家実態調査」では、空き家にしておく理由の3分の1以上を占める37.7%の人が「特に困っていないから」と回答しています（調査結果の概要の14ページ、複数回答）。

その他の理由でも44.9%の人が「物置として活用する」とか、36.4%の人が「将来使うかもしれない」といったような理由で空き家にしているわけです。

他人に貸したり、売ったりしなければ、家計や事業が破綻するような切羽詰まった状況にあれば、必死になって営業してどうにか借り手や買い手を探します。つまり、そこまでに至らない空き家が問題の中心になっているのです。

実際に、全国の自治体で行われている「空き家バンク」にアクセスするとわかりますが、大した物件がアップされていない地域が多数あります。つまり、マッチング以前に、空き家を貸し出す必要がない人が多いという状況こそが問題なのです。

シャッターを閉めているオーナーはカネに困っていない

これと同じ構造なのが、いわゆる「シャッター商店街」です。私が再生に関わる地方都市部では、昔からシャッター商店街が問題視されてきました。

しかしながら、シャッター商店街の不動産オーナーが明日の生活にも困っているかと言われれば、そんなことはない、むしろ豊かであることが多くあります。

シャッター商店街の不動産オーナーは、多くがもとから商売をやっていて、特に戦後の高度成長期、大儲けした時代がありました。その時代には小さな土地の値段もうなぎ登り。その土地を担保に銀行からおカネを引き出して小さな店をビルに変え、さらに周辺のアパート・マンション等にも投資。このようにして一財を成した人が少なくありません。

たとえ今の商売が大して儲からなくなっても、息子たちも立派に東京などで自立しているし、過去の蓄財と不動産収入などで「死ぬまで生活するカネには困らない」､といった人々が、シャッター商店街のオーナーたちだったりします。

商売が行き詰まって、不動産収入も乏しく余裕がなくなってしまった人は、土地・建物・自宅・車などなど一切合切もって行かれ、現在のシャッター商店街の所有者ではないのです。本当に困っている人は、シャッターを閉めて不動産を放置しておくことなどはできないのです。
1845：とはずがたり：2017/06/07(水) 18:54:46: ＜地方銀＞アパート融資の貸出残高最大　相続税対策に対応
https://news.goo.ne.jp/article/mainichi/business/mainichi-20170607k0000m020093000c.html
06月06日 21:16毎日新聞

　個人が建設する賃貸住宅への地方銀行の融資残高が、２０１７年３月末時点で前年比７．２％増の１３．８兆円に膨らみ、日銀による０９年の統計開始以降で最大となった。地方経済の縮小や超低金利で企業向け融資の収益が低迷する中、相続税対策のアパート建設などへの貸し出しを急増させているためだ。過剰融資が貸家の「建設バブル」を助長する懸念も出ている。

　日銀によると、アパートやマンションなど貸家業を営む個人への全国の地銀１０５行の融資残高は、１０年３月末の約８．８兆円から７年間で約５兆円増加した。これに対し、大手行のこの間の融資残高は約２．４兆円減少し、総額８．６兆円と地銀より少なく、地銀の積極姿勢が際立っている。

　背景には、地方経済の衰退に歯止めがかからず、優良企業への貸し出しが難しくなっていることがある。企業向け融資は、金利の値引き競争の激化と日銀のマイナス金利導入で、預金と貸出金利の差である利ざやが一段と縮小。株式上場する地銀８２社の１７年３月期決算では全体の約８割が最終（当期）減益に陥った。このため、相対的に利回りの高い個人向け融資に注力しているのが実情で、貸家業向け融資の伸び率は、貸し出し全体（３．３％）を大きく上回っている。

　一方の借り手側にとっては、１５年１月に相続税が増税されたことが大きな契機となった。所有する土地にアパートなどを建てると、更地のままで所有するより評価額が下がり、納税額が減る「節税効果」が見込める。さらに日銀の大規模金融緩和で、建設資金を低利で調達しやすくなっていることも追い風となっている。国土交通省によると、１６年度の貸家の建設着工戸数は前年度比１１．４％増の４２万７２７５戸と２年連続で増加し、０８年度以来の高水準となった。

　地方のアパート・マンション向けローンについては業界内でも「人口減少が続く中、どんどん貸家を増やして良いのか」（メガバンク幹部）との議論があり、日銀金融機構局は「家賃収入の見通しを十分審査しないまま融資を増やしている地銀もある。リスク管理の徹底が必要だ」と警鐘を鳴らす。【小倉祥徳】
1846：荷主研究者：2017/06/11(日) 12:37:24: http://www.chunichi.co.jp/article/aichi/20170526/CK2017052602000058.html
2017年5月26日　中日新聞
「おうごん」改め「こがね」　中村区の黄金通、６月１３日から

http://tohazugatali.web.fc2.com/road/PK2017052502100249_size0.jpg
黄金通の読み方をローマ字で「Ｏｇｏｎ－ｄｏｒｉ」と書いた歩道橋＝名古屋市中村区で

http://tohazugatali.web.fc2.com/road/PK2017052502100250_size0.jpg

　名古屋市中村区の町名「黄金通」の読み方が六月十三日、「おうごんどおり」から「こがねどおり」に変更される。住民たちが当たり前のように使ってきた「こがね」が、ようやく正式に認められる。市によると、市内の町名変更は昭和区の御器所が「ごきしょ」から「ごきそ」になった二〇〇二年以来、十五年ぶり。

　黄金（こがね）熊野町内会長の松本新治さん（６６）は「子どものころから住んでいるけど、『おうごん』と言う人はいなかった」と話す。だが、街を見渡すと、交差点などの標識にはローマ字で「Ｏｇｏｎ－ｄｏｒｉ」と表示されている。

　黄金通は市営地下鉄中村区役所駅から近鉄黄金駅付近にかけての環状線沿いの南北一・五キロ、東西百メートルの地域。

　市住民課町名表示係によると、「おうごんどおり」は一九三九（昭和十四）年六月に正式に誕生した。その三年前に、地元の土地区画整理組合から「オウゴンドホリ」という読み方の上申書が県に提出された記録があるという。戦前に付いた名称は七十年以上がたっても、公式にはそのままになっていた。

　地元の人たちは町名が「こがね」だと思い込んでいた。三八年に開業した近鉄黄金駅も、五〇年開校の黄金中学校も、ＪＲ線などをまたぐ黄金跨線橋（こせんきょう）も、近くの名古屋高速黄金出入り口も、いずれも「こがね」。

　市の担当者は「理由ははっきりしないが、戦前の記録によると『おうごん』と両方が使われていた。でも今は、ほとんどの施設で『こがね』を使う」と話す。

　違和感を抱いていた住民たちが二年前から、正式な読み方も「こがね」にしようと呼び掛けを始め、署名を集めるなどして市に相談。一月の町名町界審議会に諮られ、市議会で三月に決定した。六月一日に告示され、道路標識などのローマ字も変更される。

　要望活動の中心となった松本さんは「署名も早く集まり、住民みんなの思いとして変わることになり良かった」と喜んでいる。

　（福本英司）
1847：荷主研究者：2017/06/11(日) 12:55:30: http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/area/sapporo/1-0404054.html
2017年05/27 07:00　北海道新聞
ＪＲ苗穂駅北側の再開発　マンションなど３棟建設　来年度着工

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170527hokkaido01.JPG

　ＪＲ苗穂駅（札幌市中央区）北側の再開発を巡り、不動産デベロッパー大手の大京（東京）と住友不動産（同）は、２８階建て高層マンションなど３棟を２０２０年度にも分譲、開業する計画を固めた。市民が憩える広場を造り、運営をマンション管理組合に任せるのが特色だ。近所付き合いが少ないとされるマンション入居者が協力し、地域を活性化するモデルケースになればと、札幌市は期待している。

　苗穂駅は１８年度に現在地から約３００メートル西側に移転する予定で、両社は新駅北側にあるＪＲ北海道の所有地約２ヘクタールの再開発を担っている。このうち１・４ヘクタール分が固まったため、先行して事業を進めることになった。当初は１９年度にも整備を終える構想だったが、計画を練り直していた。

　この地区に建つのは、分譲マンション（２８階建て、３１０戸）とサービス付き高齢者住宅（１１階建て、１６０戸）、商業・オフィス棟（３階建て）の三つ。マンションは大京と住友不動産で開発し、残る施設は別の事業者が整備する予定だ。いずれも１８年度の着工、２０年度の完成を目指す。
1848：荷主研究者：2017/06/11(日) 13:00:40: http://www.yomiuri.co.jp/local/hiroshima/news/20170526-OYTNT50272.html
2017年05月27日　読売新聞
西の玄関口　若者呼び込め

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170527yomiuri_hiroshima01.JPG
再開発事業が予定されている西広島駅周辺（広島市西区で）

http://tohazugatali.web.fc2.com/fudosan/20170527yomiuri_hiroshima02.JPG

　◇西広島駅　再開発事業計画

　◇地権者ら　複合ビル　２２年度完成目指す

　広島市西区のＪＲ、広島電鉄の駅・西広島がある己斐地区で、再開発事業が計画されている。地権者らの準備組合は商業施設、教育施設、マンションが入る複合ビルの建設を構想し、２０２２年度の完成を目指す。高齢化が進んでおり、住民らは「広島の西の玄関口として、若者を呼び込みたい」と期待している。（大槻浩之）

　対象エリアはＪＲ西広島駅南側の広電西広島駅がある１・８２ヘクタール。駐輪場（４６００平方メートル）を持つ広島市や県、民間事業者など約２０の地権者が含まれる。うち地権者１０人が昨年９月から７回の勉強会を重ね、今年３月、「西広島駅西地区市街地再開発準備組合」（浜田浩之理事長）を発足させた。

　２４日夜に地区の集会所であった総会では、６月から地権者への説明を始めるなど今後のスケジュールを確認した。１８年度の都市計画決定後、再開発組合を設立し、２０年度の着工、２２年度の事業完了を目標とする。複合ビルに入る商業施設などの床面積次第だが、高さは１００メートル程度になる可能性もある。

　地区は宮島方面から市内に入る交通結節点として、戦前から栄え、那須正幹まさもとさんの児童文学「ズッコケ三人組」シリーズの舞台としても知られる。過去にも再開発の計画はあったが、地権者の合意が得られず、実現しなかったといい、最近は住民の高齢化が課題としてあがっている。

　広島市内では、ＪＲ広島駅南口の再開発が進められてきた。昨年８月に完成したＢブロックの複合ビルは家電量販店、ホテル、市の福祉センター、マンション（５２階、１９７メートル）などが入居。昨年１２月に完工したＣブロックも家電量販店、スポーツジム、マンション（４６階、１６７メートル）などが入り、西広島も先例として参考にする。

　総会後、浜田理事長は「ＪＲと広電の乗り換えだけでなく、若者が楽しみくつろげる街にしたい」と抱負を語り、「後世に住みやすい街を残せるよう、実現にまい進したい」と力を込めた。

2017年05月27日 Copyright c The Yomiuri Shimbun
1849：とはずがたり：2017/06/11(日) 19:33:58: 2017.06.09
連載
榊淳司「不動産を疑え！」
新築マンション、売れ残りが異常な水準突入…郊外マンション購入需要の消滅
文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト
http://biz-journal.jp/2017/06/post_19385.html

　私は主に首都圏の新築マンション市場について、「資産価値レポート」という有料のレポートをインターネット上で販売している。そのタイトルのひとつが「東京の大規模マンション」。そこで取り上げているのは、東京都内で販売されているすべての新築マンションのなかから、
（1）総戸数が200戸以上
（2）タワーマンションではない（19階建て以下）
のものを選び、物件ごとに資産価値を分析する内容だ。

　このレポートを5月の18日に最新情報化した。今回分析したのは37物件。この物件数自体も、私がこのタイトルでレポートを作成してきたこの8年間でもっとも多いほうだ。
　しかし、私が異常だと感じるのは、このうちの21物件が「完成在庫」であることだ。完成在庫とは、マンションの建物がすでに完成しているのに販売が続いている状態。新築マンションを開発・分譲するデベロッパーからすると、各案件は竣工前から販売を始めて建物が完成した直後に決済・引き渡しを行うのが理想とされる。なぜなら、完成直後にすべての販売代金を回収することで、用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を全額返済できるからである。もちろん、そこで利益も得られる。この返済が延びれば、それだけ多くの金利を払わなければならない。利益も減る。だから多くのデベロッパーは、建物の完成時点までの全戸完売を目指す。
　ただ、一部のデベロッパーは「竣工後数年かかろうと値引きせずに販売する」という事業方針を採用している。そういったデベロッパーが開発・分譲する新築マンションは、竣工後数年にわたって販売が続けられる。しかし、それは全体からみれば一部だ。
　ところが、前述した37物件のうち、現状で半分以上の21物件が完成在庫になってしまっている。また、半年から1年後にはさらに増えそうである。これは私の経験値の範囲で、かなり異常だ。
　同レポートで取り上げているのは、だいたいが郊外型ファミリーマンションになる。都心のように投資や資産形成目的ではなく、中堅会社員が実際に住むために購入するタイプのマンションだ。そういったマンションが、恐ろしいばかりの販売不振にあえいでいる。

郊外ファミリー族の消滅
　では、その原因はいったいなんであろうか。
　確かに、販売価格が上昇した。建築費の高騰に加え、郊外といえども土地の価格も若干は上がった。しかし、郊外の場合は新築マンションの販売価格は都心ほど上がっていない。エリアによって違いはあるが、都下や23区でも都心から離れた地域では価格高騰を感じさせない物件も多い。であるのに、スムーズに販売できていない。つまり、価格の高騰だけが原因ではなさそうなのである。
　私は、この現象を「郊外ファミリー族の消滅」ではないかとにらんでいる。