平成27年土地家屋調査士試験 - 1440333486

1：一人で勉強中：2015/08/23(日) 21:38:06 HOST:113x40x214x52.ap113.ftth.ucom.ne.jp: 本日、調査士試験を受けた方はお疲れ様でした。
皆様、今日の試験はいかがでしたか？
以下、私の感想です。
択一は去年より平易であったと思います。
平均点上がるような気がします。
もしかしたらＨ24位かもしれません。
書式は？？
私は建物で大失敗しました。
区分は予想していたのですが、求積と作図でやられました。
ここで７５分時間を消費、まさにパニックです（汗）
土地は４２分でやっつけた感じです。
今見るとミスがボロボロ出てきました。
書式の足切り濃厚です....
2：moka：2015/08/23(日) 23:20:24 HOST:115-179-149-251.east.fdn.vectant.ne.jp: お疲れ様です。
私は択一は満点でした。
去年より簡単な印象で、平均点は上がると思います。
土地も満点近いと思いますが、建物が、、、。
問一を読み飛ばして趣旨を取り違えて敷地権成立で進めてしまいました。
1階も含まれることに後から気付いてパニくりながら直したものの、
階層的区分建物の形式のままで作成してしまいました。
書式の足切りをクリアすれば合格できそうなのですが、建物の減点がどの程度に
なるのか合格発表まで不安の毎日となりそうです。
3：いち：2015/08/26(水) 05:07:38 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 択一問題１８点でした。
足切はどのくらいだろう。
１４から１５点くらいか。
4：一人で勉強中：2015/08/26(水) 06:23:48 HOST:113x40x214x52.ap113.ftth.ucom.ne.jp: 択一問12のエが微妙ですね。
法経とユーキャンが×にしているみたいです。
よく読むと確かに×かもしれません。
LEC、早稲田、日建が合っていれば満点、
法経、ユーキャンが正解であれば19です。
5：お一人様：2015/08/27(木) 14:19:02 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: 合格点は80点を超えるのでしょう？？
6：お一人様：2015/08/27(木) 14:22:02 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: 合格点は80点を超えるのでしょうか？？
7：いち：2015/08/28(金) 02:21:25 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: みんな書式が悪いみたいです。
そこで差がつくのかな。
７３くらいじゃないですか。
8：naka49：2015/08/28(金) 08:24:32 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ２ちゃんねるを見ました。
今年は択一は比較的やさしかった意見が多いですね。

毎年、解釈が異なる枝があるのは、試験委員に感心？するやら、同情するやらです。笑
9：naka49：2015/08/28(金) 08:28:11 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: >同情するやらです。

試験委員及び受験生に対してです。
10：Ｔ．Ｆ：2015/08/28(金) 10:10:34 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 今年は択一の問１２－エ
記述式の２階か３階かで分かれてるみたいですね。

問題文を直接見た訳ではありませんが
個人的にはエは○、３階建な気がします。

近年は予備校の解答も分かれる問題がありますね・・
大変でしょうけれど、休息も大事です。
お疲れ様でした。
11：Ｔ．Ｆ：2015/08/28(金) 10:24:18 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: あ～、問12のエ
見直してみましたが、これ誤植とかでなければ×かな
分かれるのも理解出来ます。
12：naka49：2015/08/28(金) 14:41:08 HOST:p7967ee64.oknwnt01.ap.so-net.ne.jp: ３階で問題なしとします。
２階とする方の論理が理解できない。
（先例は無視できないでしょう。）

エは×。変更登記をしたとみなしますので、登記申請はできないと考える。
(市町村合併後に所在変更があったら、管轄変更後の法務局に申請をしなければならないという問題は、
いくらなんでも出題しないでしょう。ｗ
13：お一人様：2015/08/28(金) 18:34:46 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: thgが先例つきで、玄関が単に居宅部分へ通ずる空間としてのみ利用されているときは、
居宅部分の階数及び床面積に参入しない、と答練の解説書で記しています。玄関ではなく、
エレベーター室であれば恐らく、３階建になると思うのですが、、、
14：お一人様：2015/08/28(金) 18:40:55 HOST:nx41749.fip.synapse.ne.jp: ちなみに、昭和38.10.22民事甲第2933号民事局長回答、「新版　表示に関する登記の実務
　第５巻」(日本加除出版刊)　164～166ページ
こちらの先例も無視できないような、、、
15：Aクラス：2015/08/28(金) 19:51:25 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: THGの今年の、第5回答練の第22問で、出題されています。
自分の場合は、このとき1階のEV部分も床面積に入れたのですが、THGの回答
は。2階建でした。今までの問題を解いた限りでは3階建だったのですが、このときから
迷っていました。本試験では、この第5回の答練を信じて2階建で解答しました。
16：naka49：2015/08/28(金) 22:57:47 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ２ちゃんねるでの議論で、「専用玄関に用途性がない」とありますが、論点がズレていると思います。
居宅の玄関という用途性がある。人貨滞留性を問題にするなら理解できますが・・・
もちろん、人貨滞留性もある。
17：naka49：2015/08/28(金) 23:05:56 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: >お一人様さん

表示に関する表題登記の実務P164～165を見ました。

＞２階以上に上がる階段及びエレベーター室の１階部分がA建物との間に障壁、
扉又はシャッター等で区分されていて、B建物と一体となって利用されている
ものであれば、これらの部分はB建物とともに専有部分として取り扱うことになる。
18：naka49：2015/08/28(金) 23:12:03 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ＞Ａクラスさん

ＴＨＧの見解はエレベーター室は２階・３階専用であるが、専有部分の床面積（および階数）に算入しないということですか？
19：Aクラス：2015/08/29(土) 06:46:14 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: 第5回の答練の解説では、U先生が解説講義のときに、ﾏｰｷﾝｸﾞ個所を指示して
説明しました。その時の解説では、エレペーター室の1階部分が、専用部分と壁に
よって遮断され、居宅専用のものとして利用されていれば当該エレペーター室は
専用部分の一部として扱うことになる。とthg第5回答練解説本のP81の解答へのアプローチ　1に記載されています。
U先生の講義では、この個所のﾏｰｷﾝｸﾞ指示と線を引っ張ってこう補足してくださいと指示があり
数個の専用部分に通じるときは、供用部分とすると書いてくださいと言われました。
このあとにS38・10・22民事甲第2933号　新版　表示に関する登記の実務　第5巻　164～166頁と記載してあり、当該区分
建物は、一棟の建物の2階部分及び3階部分に存する2階建の区分建物となる。と解説されています。
20：naka49：2015/08/29(土) 07:01:09 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: >>お一人様さん
>>Ａクラスさん
>ＴＨＧの見解はエレベーター室は２階・３階専用であるが、専有部分の床面積（および階数）に算入しないということですか？

昭和38年の通達では専用の階段室は3階４階５階の床面積には算入するが、１階
２階の階数及び床面積には算入しないとなっていますね（つまり３階建）。
THGは昭和46年の先例も1階の玄関部分を2階の専有部分の所有ではあるが、階数
には算入しないとの解釈みたいですね。
階段室と玄関を同列に扱っているのでしょうか。
用途性を論じていますが、やはり、人貨滞留性の有無が決めてではないでしょうか？
階段室には人貨滞留性があるとは思えません。
21：naka49：2015/08/29(土) 07:12:09 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ＞階段室と玄関を同列に扱っているのでしょうか。

玄関は階段室の踊り場と同質であるとお考えかもしれませんね。

試験委員はどのような解答をするのかある意味楽しみ（不謹慎？）。
22：Aクラス：2015/08/29(土) 07:20:15 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: naka49様
thg答練第5回を受講する前迄は、1階部分を含めて専用部分と自分も理解して
いました。しかし答練の解説では2階建であり、1階のEVは、単に2階への通路のみに
使用しているので、区分建物の床面積には算入しないとのことでした。
自分としてあれれという感じでした。
※thgはこの時点(4月26日(日に東京校で受講))で、この見解でした。
23：naka49：2015/08/29(土) 08:49:00 HOST:bb147-56.cosmos.ne.jp: ＞ＴＨＧの見解はエレベーター室は２階・３階専用であるが、専有部分の床面積（および階数）に算入しないということですか？
表示に関する登記の実務の
「なお、１階部分が階段室及びエレベーター室のみの場合は、１階部分についてはB建物の階数及び床面積に算入しないことになる。」
を見逃していました・・・

やはり、今回の試験は試験委員が昭和46年の先例を「専有部分であるが、床面積（階数も）に算入しない」と解釈するかしないにかかっていますね。
24：Aクラス：2015/08/29(土) 09:15:28 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: ゴーデンウィーク前の第5階の答練、そして7月の直前模試の第22問　これも本試験の
第22問と似ている問題でした。自分の推測ですが、thgは今年の本試験の傾向?
をもうある程度知っていたのではないかとも?これはあくまでも勝手な推測ですが
いずれにしても、明日の択一、書式検討会がたのしみです。
25：いち：2015/08/29(土) 15:33:40 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 図面内の１Ｆに　居宅部分専用玄関　のみの記述のみしかありません。
階段などどこにも記載なく、この条件のみで階数を判断すればよいだけでは？
26：いち：2015/08/29(土) 15:53:43 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 極端な話いえば、昇降は、はしごかもしれない。消防署の用に棒が１本立っているだけかもしれない。
居宅部分専用玄関の記述のみで１階を算入するか判断するだけのこと。
27：パラオでマンタ：2015/08/29(土) 19:14:24 HOST:KD182250251004.au-net.ne.jp: 分離処分可能規のふ添付不用なんて
委任者(申請者)のことを考えない
頭でっかち講師の世迷い言としか
思えないわな。

委任契約は、善管注意義務があるんだよね。
28：パラオでマンタ：2015/08/29(土) 19:21:20 HOST:KD182250251004.au-net.ne.jp: 二階とか、常識的に考えて有り得んだろ。
玄関なら、大体、玄関扉に鍵ついてるだろうし
一間一間なら、階段かけられる。

この問題の玄関が専有部分にならないなら、一部共用部分になるか (笑)
29：Ｔ．Ｆ：2015/08/29(土) 20:48:45 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 少し論点が違いますかね・・

分離処分可能規約の添付は、改正によって法定添付書類から外されたから
申請書の添付書類の欄には記載をしなくてもいいよってことかと
敷地権になってしまうので、当然実際は添付しますけど・・

専有部分になるということは誰もが認めるところで・・
だって専用玄関って書いてありますから
但し、専用部分ではあるが、床面積・階数に算入するか否か

エレベーターや階段室なら不算入
じゃあ玄関は？

昭和46年の先例で算入してるから当然3階建だ
いや、それは専有部分の表示であって、床面積には不算入だ

この2択で分かれてるってことです。
玄関は普通に考えれば算入すると思いますが
個人的には専用のエレベーターも階段室も算入しても良いんじゃないかって思います

１・２・３階とそれ以上とかの区分建物の場合
3階までの専用のエレベーターがあれば、それぞれ床面積に算入しますよね・・
階数が違うから算入・不算入っておかしい気がしますけど
30：Ｔ．Ｆ：2015/08/29(土) 20:52:04 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: あ～、すみません訂正です（飲）
専用部分→専有部分

受験生大変だなぁ・・
31：パラオでマンタ：2015/08/29(土) 20:52:10 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: >>27
いや、逆にこの講師さん凄いかも。
先例集読んでたらこんなのありました。

区分所有建物の敷地利用権は、区分建物が処分されても、当然これに従うものと解することができない。
昭和58、8、26　東京地判決

・・・どんな事例なんだろ。
32：トシ：2015/08/29(土) 21:30:30 HOST:s1410170.xgsspn.imtp.tachikawa.spmode.ne.jp: 29のT.Fさんすごくまっとうですね。ちなみに昭和46年の先例はどこを床面積とすべきかの先例ですので、間違いなく3階建ですね。
33：Ｔ．Ｆ：2015/08/29(土) 21:51:20 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: そう思うんだけどね

その先例を知ってて、かつ、研究してきたって自負のある
内堀先生が主張してるってのが引っ掛かるんだよねぇ＾＾；

先生の講座ＤＶＤ聞いて合格した者としてはちょいと複雑なんです・・
34：naka49：2015/08/29(土) 23:17:28 HOST:p7967ee64.oknwnt01.ap.so-net.ne.jp: 玄関はただの2階にあがるための通路にすぎないのか？につきると思います。
35：naka49：2015/08/30(日) 00:20:25 HOST:p7967ee64.oknwnt01.ap.so-net.ne.jp: 建物と建物の間に通路を増設して接続した場合→「通路だけの用途の場合、外気分断性があっても人貨対流性がないから
床面積に算入しない」がヒントになりませんか？
36：いち：2015/08/30(日) 02:08:54 HOST:pl3592.nas827.p-tokyo.nttpc.ne.jp: 類似という平成１０年の法経の過去問の解説読んだが・・・。
何か大きな法改正でもない限り
この解説と今回の解答が全く結びつかない。
37：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 04:57:58 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: 玄関は通路でないでしょう。
出入口。
また、来客者を一次的に応接する空間

通路なら、図面に通路と記す。
38：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 05:11:11 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: 先例の図面は
三　　建物の床面積の定めかたについて
（七）　区分建物の場合
３　１階と２階を区分した場合

　床面積に含む。
39：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 05:16:12 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: >thgが先例つきで、玄関が単に居宅部分へ通ずる空間としてのみ利用されているときは

玄関といわない。
40：naka49：2015/08/30(日) 06:40:47 HOST:p7967ee64.oknwnt01.ap.so-net.ne.jp: >>thgが先例つきで、玄関が単に居宅部分へ通ずる空間としてのみ利用されているときは

>玄関といわない。

まさに。笑
41：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 08:39:12 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: 実務において、登記の遅滞を招く恐れはあるかもしれませんが、現行法で文理解釈すれば区分登記において

分離処分可能規約（単に規約で良いですが）証明書を添付せず
敷地権の表示をしない申請書で書くのが正解だと思います。

①登記官に実調権限があること。
②区分登記において、必ず敷地権の登記をしなければならない規程がないこと。

②について、登記官が床面積割合で登記しなければならない理由があれば、教えてください。
42：お一人様：2015/08/30(日) 08:46:10 HOST:KD182250253007.au-net.ne.jp: thgの検討会で、解答速報と違う点があるなら、教えて頂ければ幸いです。
43：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 14:19:31 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 敷地権となる場合は登記しなければならないですよね？（法44条-9）
規約を添付しない場合は床面積割合になるのではないでしょうか。

①敷地権を登記した後、抹消の手続きをする場合
②分離処分可能規約を添付して敷地権としない場合

令に記載のない情報を添付すべきでないという論もありますが
添付しないなら敷地権の表示は登記事項となります
（①の手続きによる）

表示をしないなら分離処分可能規約を添付すべきかと・・
（不動産登記memo　Ｐ205）（②の手続きになる）

なお表示をしない場合で敷地権とならない情報を添付しないというのは
敷地権を登記事項としないということになり、却下事由となるかと・・
44：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 14:31:15 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: もう一つ。
玄関って重要な用途だと思います。
建物の種類や独立性の判断にもなります。

建物内部のパーツごとに人貨滞留性の有無で判断することも無いでしょう。
じゃあ玄関から続く廊下は？
そんなこと言い出したらキリがない。

エレベーターや階段はそもそも通行するためのものなので
例外として不算入とするのはまだ理解できますが
先にも書いたように専有部分とするなら床面積にも
算入すべきだとは思っています。
45：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 15:00:40 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: ＞敷地権となる場合は登記しなければならないですよね？（法44条-9）
　ええ、敷地権となる場合です。
　ならない場合に、敷地権の登記の登記をする必要はありません。
　その場合には、ならないことを登記情報として添付する規定がありません。
46：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 15:17:32 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: 法２５条１１号に該当による却下であれば
法２８条、法２９条による規程により、阻却できます。

※勿論、申請者と調査士の間の委任契約上の責任を考えれば添付すべきでしょう。
　しかし、それは私人間の契約責任の問題です。
47：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 16:36:02 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: そういう意味なんですね・・

表16ハ（2）において
敷地権が区分所有法第二十二条第二項ただし書の規約で定められている割合によるものであるときは、当該規約を設定したことを証する情報

これを適用させて、かつ、依頼人の希望に沿う形をとるとすれば
敷地権割合を０とする規約証明書を添付して申請するというのはどうでしょう？
48：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 16:41:31 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 表題登記の添付情報にはあるのに区分登記でなんで外しちゃったんだろう
手続きの中身は表題登記とほとんど同じだと思うんだけど・・
49：パラオでマンタ：2015/08/30(日) 16:49:48 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: >>47
依頼人に添う形での申請であれば、分離処分可能規約を添付して、
敷地権化しないで申請すればよいなのだと思います。
規則９３条。

　なので、申請書に記載しても、間違いではないと思います。
50：Ｔ．Ｆ：2015/08/30(日) 18:06:10 HOST:i220-108-248-205.s02.a013.ap.plala.or.jp: 老眼鏡掛けないと六法も見れなくなってきたｗ
パラオでマンタさん、ありがとうございました。

引っ掛かる所はありますが・・
実務と受験が違うのも理解は出来ます。
51：Aクラス：2015/08/30(日) 23:36:49 HOST:fj217.net112140030.thn.ne.jp: 本日、東京校の択一・書式検討会に行ってきました。thgの見解は、第12問のエは
○もありえると、資料にもうたってあり、先生からも○の可能性が高いとの説明でした。
書式の第22問は、あくまでも2階建で、玄関は居宅部分の専用部分だけど、床面積には
算入しないとのことでした。問題文に書いてある居宅部分専用玄関の記述だけでは、単に
居宅部分に通ずる空間してのみ利用されており、専用部分としての用途性(人貸滞留性)
が認められないので、居宅部分の階数及び床面積に算入しないこととなる。とのことでした。
しかし、仮に3階建てとして解答しても、大きな減点にはならないともおっしゃっていました。
これは、自分の見解も少しあるのですが、過去の平成22年の土地の難しい問題のときも
(2次方程式の台形の公式で解く問題のとき)座標値を始め、図面もみんなができなかったときの
配点のように、特殊な採点を行い、今回の場合は、床面積の求積とか、短問式問題の配点などが
大きなウェイトをしめて、合否の分岐点になりそうな感じがします。
52：あいうえお：2015/08/31(月) 00:01:23 HOST:202-94-156-127.cust.bit-drive.ne.jp: 詳細ありがとうございます
53：パラオでマンタ：2015/08/31(月) 07:18:12 HOST:KD111096214212.ppp-bb.dion.ne.jp: >>50
Ｔ．Ｆさん、お付き合いしていただきありがとうございます。
ひっかかるところがあって当然です。
私も、持論について違和感ありまくりです。
あくまで、現行で文理解釈すればということですから。

登記官が、床面積割合で登記しなければならない理由は、区分所有法２２があるからです。
意思表示がなくても、当然に床面積割合で一体化するからです。
そして、これと異なること（分離処分・床面積と異なる割合にすること）とするには、別段の意思表示（要式行為）が必要だからです。
これが、権利の登記であれば、登記原因証明情報となるので、法定添付書類となります。
しかし、あくまで表示の登記であるならということです。

もうひとつ考えられるのは、区分所有法３２条の考える原始所有者は、当該建物所有権成立時において、
区分所有権を全部所有する者であること。
つまり、区分所有建物とし当初から成立した建物のみと考える。

この場合は、
区分登記（床面積割合）→移転登記（建物につき保存登記）→複数人による（分離処分可能）規約制定して、規約を添付して、建物表題部の変更をするしかないと思います。

まあ、単純に立法ミスだと思いますけど・・・。