境界について玄人の意見をお聞かせください。 - 1357817595

1：ami：2013/01/10(木) 20:33:15 HOST:p4207-ipad04fukuokachu.fukuoka.ocn.ne.jp: 私（Ａ）と隣接者（Ｂ）所有の両土地は平成13年国土調査による成果にて地積更正されています。
国土調査後の平成20年に隣接者が先に土地を購入、購入時に国土調査の成果通りに重説（前所有者からの境界明示）を受けています。
当方もまた平成22年購入時に国土調査の成果通りに前所有者より境界明示を受けています。

今回、当方土地の分筆登記に際して隣接者がＣＢ工事のために撤去した箇所の境界杭の再設置をするために立会いを求めたところＢは「境界はブロックよりも先にある」と主張しだしました。
その結果筆界特定をすることとなり、結果として筆界は隣接者Ｂの主張の通りになりました。

「境界確定控訴」をしても当該境界が否定される可能性は低いとのことで「所有権確定控訴」をおこそうと思います。

境界が私人間で定まらないのは承知しております。
登記簿の一部である地図に公信力が無いのも勉強しました。

隣接者Ｂは国土調査後に来た方なので当該部分でトラブルになるなど考えもしませんでした。

しかし私は「善意の第三者」で互いに前所有者から引渡しを受けた土地です。
契約・引渡し後に工事により自ら境界標を撤去し、再設置の際にその範囲を拡大させることは公序良俗に反すると私は考えるのですが、
私が当該部分の所有権を主張はすることは「境界」の考え方の上で不適当なのでしょうか？
2：ぷりん：2013/01/11(金) 09:51:43 HOST:p4091-ipbf302yosida.nagano.ocn.ne.jp: 隣接者Ｂの主張を聞かないと何とも言えませんね。
筆界特定登記官はＢの主張を採用しているようですし・・・。

それぞれが、「国土調査の成果どおり・・・」と主張しているのですから、
筆界特定登記官もそのとおり国土調査の成果を優先したのではないですか？

微妙な言い回しですが、ＡもＢも「国土調査の成果どおり境界明示を受けている」
と書いてあり、そこに境界杭があったとは書いていませんよね。
Ｂの方が先に購入していますから、貴方は平成２０年にどんな状態だったか知らなかったわけです。
らないわけです。
境界線付近に塀を築造する場合、トラブルを避けるために境界線から少し下げて築造することはあります。
隣接者からすれば遠慮して造ったつもりなのに
後から来た隣人が、ブロック塀が境だ　と言ってきたら隣人は黙っていませんよね。
あなたは、前所有者から「国土調査のとおり境界の明示を受けた」と言っており、
ブロック塀が境だとは言っていません。
仮に貴方の土地の前所有者が「ブロック塀の所までこちらの土地です」と言ったところで
それは前所有者の勘違いです。
また、貴方は購入して３年にも満たない程度の所有期間ですので、
時効取得の主張もできないと思います。

再設置の際にその範囲を拡大させることは公序良俗に反すると貴方は主張したいかもしれませんが、
隣人にとっては「範囲の拡大にはなりません」筆界特定登記官も境界を正しい位置に復元しているだけで
多分、面積で比較しても隣人の土地が増えたことにはなっていないと思いますよ。
平成１３年の国土調査ですから、役所には座標データがあるはずです。
そのとおりに復元すれば貴方の土地も隣人の土地も面積につき増減は原則としてありません。

以上の点から、私なら貴方に勝ち目はないと言いますが、
訴訟は自由です。
やりたければお好きにどうぞ。

ところで、貴方が依頼した土地家屋調査士は何と言っているのでしょう。
貴方の主張ら全面的に賛同してくれていますか？
今回の訴訟にについて弁護士さんに相談されましたか？
弁護士は勝てると思った事件なら受けるとは思いますが、
貴方の主張に賛同してくれる弁護士がいるかどうか？
なお、所有権確認訴訟を弁護士を立てずにやることは決してお勧めしません。

最後に、隣人が公序良俗に反しているとは全く思えませんけど。
3：ぷりん：2013/01/11(金) 10:13:34 HOST:p4091-ipbf302yosida.nagano.ocn.ne.jp: ＞「境界確定控訴」をしても当該境界が否定される可能性は低いとのことで「所有権確定控訴」をおこそうと思います。
控訴控訴と盛んに言っていますが、筆界特定は訴訟ではありませんので、
「控訴」という表現は不適切かと思います。
控訴とは第一審の判決が出て初めて使える言葉だと思いますが。
4：やまだ：2013/01/11(金) 13:06:25 HOST:58-191-162-232f1.osk1.eonet.ne.jp: 両者が平成13年国土調査による成果を納得した上での
平成13年国土調査による成果に対しての筆界特定の結果は、
国土調査による境界線については、ほぼ１００％正解だと思います。

時効取得については前所有者の占有期間も含まれる場合もあり、
主張できるかも知れません。

土地を買うときは平成13年国土調査による成果を受け入れ、
現在は否定している。
時効取得でもその部分をとりたい。
筆界が特定されたのならその部分を返してあげたらどうですか。
5：ami：2013/01/11(金) 22:53:41 HOST:p4207-ipad04fukuokachu.fukuoka.ocn.ne.jp: ご意見ありがとうございます。

ぷりん様
「控訴ではない」ですね。ご指摘ありがとうございますm(__)m

隣接者Ｂは聴取の際、「地籍調査のマークが入った樹脂杭の通りにブロックを再構築するよう左官屋に指示した。樹脂杭はその際に外したのだろう。」と登記官に証言しました。

当初、隣接者Ｂは立会証明書への押印はおろか立会いにすら応じて頂けない状況でした。
「国土調査でも境界標が無い場合境界証明は必要」という登記官の指導の基、色々相談した上で筆界特定の申請を行い、登記官の根気強い説得でようやく聴取に1回だけ出てきました。

ちなみにブロックは1cm程度の誤差で地籍調査の通りにできております（原始筆界に対しＢの土地に扇形に孕む形）。
筆界特定の内容は「旧字図では真っ直ぐなので原始筆界も直線」といった感じです。

私と隣接者Ｂ両者とも同じ不動産業者の仲介で同じ所有者から購入。
Ｂの重要事項説明書には引渡当時の樹脂杭の写真と座標値入り実測平面図が付いていました。

やまだ様のおっしゃる通り返すことが解決への早道なのですが、なんだか釈然としないのです。

返すとしても減少した部分の地積更正登記や地図訂正申し出をするにはＢの土地も地積更正登記する形でなければ受け付けてもらえないとのことです。
更にかかる費用負担や減少した単価を私が全て負担しなければならないのか？
それとも瑕疵ある土地を売った旧所有者や不動産業者に請求できるものか？

もし似たようなケースをご存知の方がおられましたら何卒御教唆ください。
6：Platon：2013/01/12(土) 10:44:33 HOST:i114-180-11-105.s05.a001.ap.plala.or.jp: 　紛争の中身について、ネット上で詳細に相談に応じるのは限界がありますので、大雑把間な意見だけ書かせていただきます。

《憲法76条2項》
　特別裁判所は、これを設置することができない。行政機関は、終審として裁判を行ふことができない。

　上記のとおり、「筆界特定」の判断に不満がある場合は、「司法」に救済を求めることができます。
　従って、「境界確定控訴」ではなく、地方裁判所に「筆界確定訴訟」の提訴になるかと思います。
　「筆界特定」の結論と異なる判決が出る可能性は低いですが、勝訴の確率は0％ではありません。

　境界標を故意に無断で撤去した場合は、刑法の構成要件に該当しますが、そうでなければ、刑事上の責任を問うことは難しいです。
　ただ、測量代を負担させることはできると思います。

　「善意の第三者」と書かれていますが、売主の責任等を検討されるのでしたら、民法560条～572条あたりを勉強してみて下さい。

　それから、「地籍調査」（国土調査）は、筆界を新たに「形成」するものではなく、「確認」する作業に過ぎないので、地籍調査によって、新たな筆界が創設されることはありません。
　従って、地籍調査そのものの作業に誤りが無かったのかどうかの調査をする必要もあるかも知れません。

　境界に関する紛争は、大きく「筆界確定訴訟」と「所有権の確認訴訟」に分けることができます。
　前者で敗訴しても、後者で勝訴すれば、結果的に全面的に見て「勝訴した」といえることもあります。

　いずれにしても、ami様の納得できないお気持ちは十分理解できますが、かなり不利な状況のように読み取れます。
　できることでしたら、お近くの境界紛争に強い弁護士さんへ御相談に行って見て下さい。
　お近くの土地家屋調査士会の顧問弁護士などが宜しいかと思います。
7：T.F：2013/01/13(日) 10:35:31 HOST:i219-165-240-93.s02.a013.ap.plala.or.jp: ami さん

何か、重要な部分が欠けている気がします。

筆界特定の結果と、国土調査の成果は相違していますか？

Ｂ所有の座標値記載の実測平面図とそれらの資料との相違がありますか？

相違しているとすれば、どれぐらいの面積でしょうか？
8：ぷりん：2013/01/15(火) 08:32:32 HOST:p4091-ipbf302yosida.nagano.ocn.ne.jp: ＞筆界特定の結果と、国土調査の成果は相違していますか？
そこなんだよな。
仮に国土調査の成果と筆特が同じならば、
地図訂正の必要もなければ、地積更正の必要もない。
でも質問者はそこを書かない。

自分も相手方も国土調査の成果どおりであるとの認識で土地の引渡を受けている。
だったら何も問題は無いはず。
でも肝心な部分は書かない。

キツい言い方かもしれないけど、こういう掲示板でこの手の議論が盛り上がらない最大の理由は
質問者が、自分に不利な事柄を隠すからなんですよ。
これじゃ、公平・公正な判断なんてできっこない。

「依頼人はウソをつく」これはあるドラマの台詞なんですけど、境界線の問題が出てきたときは
必ずこの言葉を念頭に双方の主張を聞くようにしています。
調査士は弁護士ではありません。
依頼人の利益は考えません。
常に「真実は何処にあるのか？」それだけしか考えていません。
9：Ｔ．Ｆ：2013/01/15(火) 09:48:45 HOST:i219-165-240-93.s02.a013.ap.plala.or.jp: スレ主さんの返答待ちですが・・・

もし、筆特≠国調で本当にＡ地の面積が減少するなら・・・
Ｂさんの主張「ブロック塀より先にある」の根拠が気になります。
Ａさんの書き方だと、国調を否定する形となりますから・・・

問題が「孕んでいる」部分だけだったら、概ね予想は付きますけれど。

とにかく、お隣さん同士でこれからも居住していくのでしょうから。
事実確認が重要ですが、結果は冷静に判断することが良策と考えます。
10：ami：2013/01/16(水) 18:51:17 HOST:p4026-ipad04fukuokachu.fukuoka.ocn.ne.jp: Ｔ．Ｆさま　ぷりんさま　Platonさま

こんにちはスレ主です。説明不足で伝わりにくく申し訳ありません。

＞筆界特定の結果と、国土調査の成果は相違していますか？

相違しています。国土調査を否定する形で筆界は決まりました。
損得で言うと筆界特定の結果に従うと私が１坪強の損をする形です。
ちなみに私（Ａ）と隣接者（Ｂ）が所有している売買時の図面は国土調査の成果（官公庁所有資料）のコピーです。

Ｂさんの主張は引渡しの際に前所有者から「真っ直ぐだと思うけど国土調査の際に現況ブロックに境界を合わせた」旨を聞いていたそうです。
しかしその時は納得し引渡しを受けたそうです。

私の隠したくなる不利な部分といえば、当該部分にのみ境界標の不備があることを知り、さらにＢと前所有者・仲介業者・ハウスメーカーと色々なトラブルを有していることを噂で知りながら購入を決めたことです。
「境界標は無いが、隣地は実測売買しているし国土調査してるから大丈夫」という過信です。
登記の公信力の無さが所有権のみならず表題部・地図にも及ぶことや国土調査の信頼性の疑わしさ、『創設筆界』などという言葉は不勉強で正直いって知りもしませんでした。
今回私なりに勉強し創設筆界が直線であり、隣地側に孕んでいる現状のブロック（国土調査の結果）と異なるというのは解りました。

しかしその上で当該部分の所有権を主張してみようと思っています。

明日弁護士さんの所へ相談に行ってきます。
11：marusa：2013/01/16(水) 23:55:38 ID:???: 地価がどれくらいの地域かわかりませんが１坪程度のことでどこまで金をかけるかですね。
ここまできたら意地もあるのかもしれませんが・・・。
12：T.F：2013/01/17(木) 09:11:12 HOST:i219-165-240-93.s02.a013.ap.plala.or.jp: これで、大体の概要が掴めました。
平成13年　国土調査完了・Ａ地・Ｂ地ともに国調成果による実測売買済み
Ａ地の分筆時に再度Ｂ地との筆界確認で異議あり
元々の筆界は直線であり、国調成果の誤りとして筆界特定された

なるほど、Ａさんが納得出来かねるのも理解出来ます。
元々同一所有者ということで、その2筆は分筆されたものでしょうか？
「創設筆界」という言葉を使われたので、分筆した直線の地積測量図があるのかと・・・

それで、amiさんは「筆界特定」された筆界は認める。
但し、国調に基づき売買した土地は自分に所有権がある。
従って、是正されるべき３坪強の部分は自己敷地であるとの主張をしたい。
かつ、最終的に登記に反映するための手続費用について、賠償責任を問いたい。
（地図訂正・地積更正（Ａ・Ｂ両地）・分筆（Ｂ地）・所有権移転の流れになるかと・・・）

非常にレアなケースだと思われます。
弁護士さんも境界問題に詳しい方でないと難しいかも。

ある程度の方向性が見いだせたら、経過報告して下さると嬉しいです。
（私にとっても勉強になります）
13：Ｔ．Ｆ：2013/01/17(木) 09:51:46 HOST:i219-165-240-93.s02.a013.ap.plala.or.jp: 訂正
是正されるべき３坪強→１坪強

失礼しました・・・
今日は間違えてばかりだ＾＾；
14：mametarou：2013/01/17(木) 13:13:20 HOST:ntsmne013106.smne.nt.ngn.ppp.infoweb.ne.jp: 当該地の坪単価を調べてみたらどうだろう？

正義を貫く苦しさと、それによる利益。。。

諦めた方が幸せかもしれません。。。

日本の法律ではクレーマーの方が強いです。。。
15：ami：2014/05/14(水) 17:17:27 HOST:p2035-ipngn100301fukuokachu.fukuoka.ocn.ne.jp: 皆様お久しぶりです。
その節は大変おせわになりました。

その後色々あり一時はあきらめようかと思いましたが、隣接者Ｂさんから怒鳴られた当方の仲介業者社長さんが怒り
「訴訟費用・弁護士費用は一切当社で負担するので裁判してください」
とのことで裁判へと相成りました。

判決が確定しましたので内容を簡単に記します。

１．筆界は筆界特定のとおり確定する。
２．所有権は原告（私Ａ）にあることを確認する。
３．被告（隣接者Ｂ）は原告へ時効取得を原因とする所有権移転登記手続きをせよ。
４．訴訟費用は1/2とする。

前所有者にも出廷いただき前所有者取得時に過失無く占有したことを証言して頂きました。（民法187条1項）
被告は「前所有者の占有開始日を時効取得の開始とすることは不当だ」と主張しましたが法的根拠は特にありませんでした。
被告は土地取引における前所有者・仲介業者・私・測量者の対応を批判し続けましたが、「本件における時効取得の認定にかかわるものではない」と裁判官から何度も注意を受けてました。
被告は弁護士をつけずに上記の主張を最後まで続けたので裁判官の心証は悪かったと思います。

これから数ヶ月して被告が登記をしない場合、債権者代位にて必要な各登記を申請しようとしておりますが
これについては私が分筆と移転登記を土地家屋調査士・司法書士へ各々依頼した場合
その費用を被告へ請求せざるを得ません。

そうすると更に民事訴訟が続くことから事情を良く知る登記官（裁判中にも被告が法務局で職員に大声で怒鳴ったりしたらしいです）が職権でできる範囲は職権で行うことを摸索してくれております。

皆様には大変お世話になりました。
この場を借りてお礼申し上げますm(__)m
16：ｚｚｚ：2014/05/14(水) 22:17:26 ID:???: 結局、この問題は、国調による立会において前所有者が事実と異なる線で合意したのがそもそもの発端。
隣接所有者が土地取得時にこの事実を前所有者から告げられれば境界立会で異議を言うのは当たり前。
あなたも隣接所有者も前所有者、測量者、役人に振り回されたわけで隣接所有者ばかり悪く言うのはどうかと思う。
17：mametarou：2014/05/17(土) 09:07:57 HOST:ntsmne002027.smne.nt.ngn.ppp.infoweb.ne.jp: もう、判決が出たんだ？

昔は時間がかかると言われていたけど、
こうなると、さっさと裁判にした方が楽ですね。
18：Ｔ．Ｆ：2014/05/18(日) 09:12:30 HOST:i58-89-190-221.s02.a013.ap.plala.or.jp: 書き込みに気付きませんでした。
ご報告ありがとうございます。

筆界特定していたから争点が明確だったのでしょうね。
取得時効成立の要件を満たしていたという判断だったのですね。

余計なことでしょうが、ZZZさんの仰る本質は私も個人的に大切にしたい部分でもあります。
何にしても一応の解決をみたようで、一安心ですね。