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4595：チバQ：2022/05/25(水) 11:43:39: https://news.yahoo.co.jp/articles/fcfdeff23c72104f89580b6581b55f1f1dca77f6
地元大手か外資系か　福岡・天神さらなる開発へ　有力企業に熱視線
5/25(水) 11:15配信
毎日新聞
再開発が相次ぐ天神。中央は「福ビル街区」のビル建設予定地。右側で解体中のビルは「イムズ」。左側は2021年9月に完成した天神ビジネスセンター＝福岡市中央区で2022年5月23日午後4時33分、久野洋撮影

　福岡市の再開発促進事業「天神ビッグバン」でビルの建て替えが相次ぐ市中心部。真新しいビルが次々と姿を現す一方、老朽化したビルも残る。2026年末を過ぎると規制緩和の特典が減り、工期を考えると建て替え判断のタイムリミットが迫る。さらなる大型再開発はあるのか。

　「福岡の街を次のステージに引き上げてくれる」。4月下旬、旧大名小学校跡地の再開発ビル「福岡大名ガーデンシティ」開業を1年後に控えた記者会見で、福岡市の高島宗一郎市長は声を弾ませた。積水ハウスなどが手がける複合ビルは高さ111メートルと天神のビル群の中で最も高く、上層階は国際的な高級ホテル「ザ・リッツ・カールトン福岡」が入居する。

　天神ビッグバンは、建物の高さや大きさなどの規制を緩和し、高層ビルへの再開発を促す制度。15年に市が打ち出し21年9月、認定第1号のオフィスビル「天神ビジネスセンター」（19階建て）が完成した。制度認定を前提に10件程度の開発が表面化した一方、1960～70年代のビルもまだまだ多く、再開発の有無が注目されている。その節目が26年末なのだ。

　ビッグバンで市は容積率を上乗せして建て替えを促す。容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合で、数値が大きいほど、大きな建物が建てられる。地権者らがエリアの開発方針「地区計画」を決めることを前提に容積率を上乗せするが、うち特典である最大50％の「ビッグバンボーナス」の適用期限は完成が24年末まで、新型コロナウイルスなどの感染症対策を施すことで26年末までに設定されている。建物の機能に応じて市が容積率を最大400％上乗せする特例や、航空法の高さ制限を20～30メートル緩和する制度は残るが、開発事業者にとって建物の階数を増やせる可能性もある50％分の容積率は貴重だ。

　天神のメインストリートである明治通り北側を中心に古いビルが残るが、再開発にはハードルがある。小さな建物が多いエリアは地権者が多く、再開発の賛同を得たり、地区計画を作ったりするのは容易ではない。ビルの解体から建て替えまで3～4年かかるケースが多く、26年末までに完成させるには、テナントの退去を含め残り時間は少ない。

　天神の東端では、毎日福岡会館（69年完成）を16年に取得した西日本鉄道が一帯の再開発を模索。高級ホテル建設などを視野に地権者らと協議を進めるが、数十人の地権者がいるため合意形成は容易ではない。市は複数街区にまたがる大型開発は26年末以降の容積率50％上乗せも認める方針だが、22年中に開発計画を提出することが条件。西鉄の林田浩一社長は「地権者さんと話を続けている。年内には何らかの形を固める必要がある」とビッグバンボーナス獲得に意欲を見せる。