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｢GINZA SIX｣が開業2年目で迎える正念場
オープンから1年未満で撤退するテナントも
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梅咲恵司 : 東洋経済記者 2018年04月20日
好調なスタートを切ったかに見える巨大商業施設だが、にわかに不安要素が表面化してきた。

東京・銀座中央通りに面するラグジュアリーモール「GINZA SIX（ギンザシックス）」が、4月20日で開業2年目を迎える。運営するJ. フロントリテイリング（森ビルや住友商事などと共同運営）によると、来場者2000万人、売上高600億円という初年度の目標を上回る見通しだという。

外国人客の姿が目立つ
松坂屋銀座店の跡地に建設されたギンザシックスには、240超もの店舗が出店しており、「フェン.ディ」や「ディ.オール」といった世界を代表するラグジュアリーブランドが顔をそろえる。

ギンザシックスの近くにある老舗百貨店「松屋銀座店」にも多くの外国人客が流れている（記者撮影）
高級感あふれる店構えが話題となり、連日、多くの顧客が押し寄せる。特に目立つのが外国人客だ。店内では中国語や英語などさまざまな言語が飛び交い、店頭で記念撮影をする外国人客もいる。また、ギンザシックスを訪れた外国人客は老舗百貨店の「松屋銀座店」や、2016年3月に開業した「東急プラザ銀座」など周辺の商業施設やレストランにも流れている。

「銀座エリア全体の発展に貢献できているのではないか」。4月10日に行われた2018年2月期決算説明会の席上、Jフロントの山本良一社長はそう言って胸を張った。

いまや銀座の新たな“顔”ともいえるギンザシックス。だが、その一方で「2年目以降は相当に厳しい運営になるのでは」と、今後の動向を不安視する業界関係者は少なくない。

複数の百貨店関係者が指摘するのは「観光施設として集客力は抜群でも、商品を購入している顧客は多くないのではないか」という点だ。

実際、ギンザシックスを訪れた顧客からは「高級ブランドばかり並んでいるので、なかなか買うことができない」「高級感のある店構えのテナントが多くて、店に入りづらい」といった声が、開業当初から聞こえていた。1年目は売り上げ目標を何とかクリアする見通しだが、問題は開業効果が薄れる2年目以降だ。

早くも化粧品のテナントが撤退
通常の百貨店には、在庫のリスクを伴わない「消化仕入れ」と呼ばれる独特な商慣行がある。商品が売れたときに仕入れと売り上げを同時に計上する取引形態だ。

対して、ギンザシックスはショッピングモールと同じように、各テナントと定期賃貸借契約を結ぶ”場所貸し”に徹した形態を採用している。Jフロントは固定賃料だけでなく、売り上げに応じた歩合の賃料も受け取ることができる。

ギンザシックスの館内は吹き抜け構造になっている（写真は2017年4月のオープン当時のもの、編集部撮影）
安定的な収益を得られるビジネスモデルのように見えるが、出店テナントは売り上げが想定に届かなければ固定賃料負担が重くのしかかる。そのため、ショッピングモールでは一般的に3～6年とされる契約期間が満了となる前であっても、違約金を支払って撤退するケースもある。

ギンザシックスが内包していたこの懸念が、早くも現実のものとなりつつある。フランスの香水・化粧品「ゲラン」はオープンしてから1年も経たない今年3月に撤退したのだ。

ギンザシックスは化粧品売り場を地下に設けたこともあり、「化粧品が全般に思ったほど伸びていない」（銀座に店舗を構える百貨店の関係者）とみられている。ほかにも、「すでに撤退を申し入れたアパレルのテナントもある」（別の百貨店関係者）という声が聞こえてくる。

「商業施設としては30点だな」。前出とはまた別の百貨店関係者は、開業当初からギンザシックスの店舗構造を厳しく見ていた。

まず、エスカレーターの配置場所に難があるため、顧客がスムーズにほかのフロアに移動できない箇所がある。「エスカレーターの位置は商業施設にとって大事だが、ギンザシックスは不便に感じる。これが今後の集客面でボディブローのように効いてくるだろう」（あるコンサルタント）。