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不動産・土木・建設・土地建物等綜合スレ
358
:
とはずがたり
:2008/07/07(月) 19:05:11
>>357-358
サブプライム問題の余波で高額品消費に対するマインドが冷え込んでいることもあるが、「供給者側の理屈で付けられた高過ぎる価格が売れ行き不振の原因。その結果、一般のサラリーマンが月々“家賃並み”のローン支払いで買える現実的なレベルではなくなった」と福田秋生・不動産経済研究所主任研究員は指摘する。
2004年、2005年、2006年と前年比2%前後の上昇率で推移してきた首都圏マンションの平均分譲価格は、2007年に10.6%増。特に東京23区内は前年比19.7%増の6120万円に達した。
この間サラリーマンの平均給与が上がったわけではない。地価と建設コストという原価の上昇をカバーし、予定の利益率を確保することを目的に各社が分譲価格を上げた結果である。
特に、2007年6月から10月にかけて、建築基準法改正の影響で、新規供給がストップしたため、見積もりに入っていなかった資材高騰の波をもろにかぶった案件などは、「当初価格に2割程度の上乗せをしなければ利益が出ないほどになった」(業界関係者)という。
だが、これらはすべて供給者側の事情にすぎない。明らかに需要と乖離した値動きに消費者が追従するはずもない。不動産経済研究所の調査によると価格上昇とは反比例して2007年の契約率は低迷した。特に2007年8月以降は、好不調の目安である契約率70%を下回り続けた。
「大京、ダイア建設、三菱地所などがマンション完成在庫の一斉値下げ」との一部報道に対し(各社とも否定)、表向きは「冗談じゃない。大迷惑だ」(大手マンションディベロッパー幹部)と反発する反面、「船に乗り遅れてしまったら、在庫の処分ができなくなってしまう」(関係者)という本音ものぞく。
今回のマンション不況は、単なる“ミニバブル”の崩壊のみならず、少子高齢化の進展で“首都圏8万戸供給”という大量供給時代の終わりに向かう可能性がある。この5月、一部物件の値下げの影響もあり平均分譲価格は今年初めて低下に転じ、さらに契約率も70%を今年初めて上回った。顧客は消えうせたわけではない。適正価格であれば一定の需要はある。ただし、その恩恵は値下げを行なう余力のある企業など一部しか享受することができない。
市場縮小で訪れるのは、体力のない企業の淘汰である。地域一体の再開発案件付きでマンション開発を手がけられる財閥系大手や、特定の地域で高いシェアを持ち、継続して付き合いのある地主から安価で土地の仕入れができる老舗ディベロッパーなどはまだましだ。「販売や管理なども含み一貫してしっかりしたサービスを提供できるディベロッパーが選別される傾向は強まっている」と瀬川修・藤和不動産常務は言う。
ところが、立地やスペックで見劣りする案件しか持たない中小ディベロッパーは真っ先に苦しくなる。すでに新興マンションディベロッパーでは、新規建設案件に融資が付かずに手持ち案件を急ぎ運転資金に換えるためのたたき売りも始まっている。
市況が急転し、大量供給時代が終わりを告げるなか、まさに“体力勝負”の真っただ中に各社は投げ込まれている。
(『週刊ダイヤモンド』編集部 鈴木洋子)
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