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不動産・土木・建設・土地建物等綜合スレ
1947
:
とはずがたり
:2018/02/06(火) 15:52:25
ルールを把握した上で参加したい奴はすればいい。しない奴は稼げなくても文句は云うな。
またババ掴んで大損こいた奴も文句は云うな。
畢竟コインチェックはアベノミクスみたいなもんで杜撰なのに大事なものを預けた奴が悪いのである。
本当に家を買いたい人がバカを見るのはバブル期と同じだ。
都心不動産が値上がりしているカラクリ
文春オンライン 2018年2月6日 11時00分 (2018年2月6日 13時41分 更新)
https://www.excite.co.jp/News/column_g/20180206/Bunshun_6024.html
メディアではすでに平成バブル時に匹敵するほどの値上がりを見せている日本の不動産の現状について「上がりすぎた」「もうバブルが弾けるのではないか」といった論調が強くなっている。
たしかに、不動産事業を営む私からみても、なにやら最近の取引は壮大なチキンレースが行われているようにも映る。
ところが海外投資家による日本の不動産買いにはブレーキがかかるどころか「加速」しているというのはいったいどういうことだろうか。
彼らから見れば、まだまだ日本の不動産には「余力」があるというのだ。「余力」という意味は、日本がこれから世界的にもおおいに成長するだろうとか、オフィスやマンションの需要が大量に発生するだろうなどということではない。
彼らが見ているのは「イールドギャップ(利回りの格差)」というやつだ。投資利回りというのは同じ100億円の価値があると投資家が思うビルでも東京は3%、大阪は4%、香港は2.5%など利回りが違う。この差をイールドギャップという。
■素人が誤解しがちな投資のイロハ
投資を行う場合、利回りが低いものほど安全性が高いと判断される。逆にリスクが高い運用先には高い利回りを求めるのだ。利回りは「高いほうが良い」と素人ほど考えがちだが、リスクと利回りは逆相関の関係にある。
国内でもっとも安全な債券といわれる日本国債のレートは、現在10年物利回りで約0.05%という「豆粒」のような水準にある。国債が最も安全性の高い運用先とすれば、不動産の利回りは国債に比べてどの程度の利回りであれば「安全」であるかを判断して、投資家は不動産を買っている。彼らは不動産利回りと国債レートの差額を「リスクプレミアム」と称し、投資を行う際の判断材料にしているのだ。
この理屈でいえば、たとえば東京のオフィスビルの利回りが3%ならば、日本国債のレートと比較して東京の不動産は2.95%のリスクプレミアムが乗っていると判断するのだ。
■投資家は利回りの「差」に着目している
このリスクプレミアムの幅は、当然東京と大阪では異なるし、その時々の世界情勢や今後の見通しに応じて「伸びたり縮んだり」する。現在はどちらかといえばリスクプレミアムに対してポジティブ(積極的)=リスクプレミアムは小さくてよい、という状態にあるのが海外投資家の日本に対する見方なのだ。
彼らは結局どうやって儲けるのかといえば、3%の利回りで仕入れた東京のオフィスビルの権利を今後2、3年後の間に、利回りが2.5%でも買う(楽観的な)投資家がでてくるとみていて、その投資家に売却することで利益を確保するのだ。
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