不動産・土木・建設・土地建物等綜合スレ - 1105074193

1921：とはずがたり：2017/12/07(木) 15:10:09: 湾岸タワマン地区の異様な人口増が暗示する「空恐ろしい未来」
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171205-00151786-diamond-soci
12/5(火) 6:00配信ダイヤモンド・オンライン

タワマンが林立する東京の臨海部は、住宅取得に動く若い世代の憧れの地とも言われているが、データで詳しく見ていくと、危うい発展をしている街であることが読み取れる
　かつて「湾岸戦争」とも呼ばれた、東京都の湾岸3区（中央、港、江東）のタワマン建設。たった15年ほどで激変した街並みを、国勢調査データを中心に読み解いていこう。（ノンフィクションライター　和泉虎太郎）

●　全国のタワマン住民の2割は中央、港、江東の3区に集結

　東京都区部に17万人、東京湾岸の3区に9万人。これは高層マンション（本稿では以降、タワーマンション、略してタワマンと表記する）の15階以上に住んでいる住民の数だ。10年間で2倍以上に増えているという。

　なんとかと煙は高いところに上るものだ、などと揶揄するのは貧乏人のひがみ根性に他ならないが、東京の臨海地帯に立ち並ぶタワーマンションには小金持ちから富裕層まで、多くの新住民が押しかけた結果、指折りの人口急増地帯となっている。さらには投資マネーも流れ込み、不動産価格はバブルの様相。たった15年で街並みは一変した。国勢調査のデータから、この変化を読み解いていこう。

　国勢調査では居住する階数に関する項目がある。2005年調査から15階以上（それまでは11階以上までだった）の項目が登場した。本稿ではこのデータを利用して、タワマン住民を15階以上の居住者と定義して、その素顔を見ていくことにする。

　タワマン住民が多い区は下の表にあるように、中央区、港区、江東区。この3区で9万3621人となり、これは23区全体のタワマン住民の54.7％、さらには全国のタワマン住民の20.9％にあたる。05年は3万1669人だったので、この3区だけで10年で約6万人のタワマン住民が生まれたことになる。

●　なぜ湾岸3区にタワマンが増えたのか？

　さらに、国勢調査の「小地域集計」の数字を利用して、この3区の中でも特にタワマンが集中している20の町丁を選び、その地域の人口増加の状況と人口構成を再集計した。

　人口増加は、各町丁とも3倍、5倍は当たり前の急増をしている。特に豊洲一帯は15年間で1万6000人の新住民が増加したことが分かる。

　かつて、タワマン建設と販売ラッシュを指して“湾岸戦争”と呼ばれたこともあった。この15年で中央区、港区、江東区の東京湾岸に突然、タワーマンションが建ちはじめたのには、いくつかのきっかけがあった。

　まずは産業構造の転換と、それを都市の再生につなげようとした政策である。2002年に都市再生特別措置法が施行される。民間による都市再生事業を進めるための地域限定の時限立法で、緊急整備地域に指定されれば、各種の法規制の緩和や金融措置が受けられる。このとき、東京都内では秋葉原や虎ノ門周辺とともに、東京臨海部が指定されている。ちょうど、現在タワーマンションが林立している晴海、台場、月島などだ。

　この地域では生産拠点の海外移転などにより、工場跡地、倉庫跡地が数多く存在していたが、当時はバブル崩壊による地価の下落がまだ続いていた。規制による制限に加えて需要の停滞が長らく続き、不動産業者が将来、オフィスビル建設にと見込んで仕入れたものの、塩漬けになっていたような土地が広がっていたのである。

　そこに新法による規制緩和で、住宅の建設が可能になった。10年以上続いた土地下落によって、都心部でも給与生活者が住宅を求められる水準になり、さらには低金利で融資が受けられやすい状況も後押しした。その後も、住宅ローンの金利は歴史的な低水準が続いている一方で、景気は回復基調となる。人数の多い団塊ジュニアが住宅取得に動く年齢となり、臨海地区を主要な会場とする東京オリンピックの開催が決まるなど、数多くの要因が臨海部のマンション建設を後押しすることとなった。