不動産・土木・建設・土地建物等綜合スレ - 1105074193

170：荷主研究者：2006/09/02(土) 23:24:54: http://www.chugoku-np.co.jp/News/Tn200606300070.html
'06/6/30　中国新聞
ＪＲ広島駅北口　再開発で温度差

　▽国と市、用途変更問題がネック

　ＪＲ広島駅北口にある広大な遊休国有地（広島市東区二葉の里）をめぐる開発の行方が不透明になっている。都市計画上の土地の用途変更で、管理する国と、都市計画を決める広島市の意見が食い違っているためだ。駅周辺では新球場やホテル建設などの計画が動き始めている。広島市の玄関口にある貴重な土地だけに将来のまちづくりを見据えた開発が求められる。（金谷明彦）

　駅北口を出ると、北西に更地が広がる。面積は約六万八千平方メートル。中国地方の遊休国有地で最大規模だ。一部は観光バスの臨時駐車場やマンションのモデルルームに使われているものの、大部分は利用されていない。

　旧国鉄時代からＪＲ西日本が国から借り受け、社宅用地などに使ってきたが、ＪＲ広島鉄道病院などがある土地を国から買い取り、残りは昨年七月に国へ返還した。

　「駅前の一等地にこれだけの国有地が出ることはもうないかもしれない。まちづくりの観点から有効活用したい」。国有地の処分を担当する中国財務局管財部の前木場猛統括国有財産管理官は強調する。しかし、現時点で開発のめどはまったく立っていない。

　ネックの一つは都市計画上の用途である。駅に近い四分の一は「商業地域」。建設できる建物規模を示す容積率は４００％、建ぺい率は８０％で、高度利用に適している。残る四分の三は社宅などに使われてきた経緯もあり、容積率、建ぺい率が２００％と６０％の「第二種住居地域」に指定されている。

　財務局は「現在の用途地域のままでは広島駅の新幹線口にふさわしい事業の展開は難しい」として、昨年秋から広島市に第二種住居地域に指定されている部分の商業地域への変更を要請してきた。

　これに対し、市は具体的な計画がない入札段階で都市計画の用途変更するのは難しい、との立場を取る。市都心活性化推進課広島駅新幹線口地区担当の谷山勝彦課長は「どんな開発になるか分からないのに用途だけを変えるというわけにはいかない」と説明する。

　公平性に配慮

　変更を認めれば、地価の引き上げなどを目的に、他の民有地でも同様の要望が出ることも考えられ、公平性の観点からも困難という。

　二葉の里など駅周辺は、国から都市再生緊急整備地域に指定されているため、民間企業が競売で国有地を落札した後に開発計画を策定し、市に都市計画の用途変更を提案することも可能だ。しかし、面的な開発構想がないまま、民間企業任せになると、統一感がないままマンションや商業施設などが建つ地域になる可能性も高い。

　民間に売却も

　財務局は広島県や市に公共施設として利用する意向がなければ、一般競争入札で民間に売却する方針。財務局は今月中旬、利用についての要望を正式に尋ねる文書を市と県に出した。三カ月以内の回答を求めているが、これまでのところ要望はない。

　同じ広島駅北口にある若草町地区の再開発では用途がすべて商業地域だったため、今回のような問題は生じなかった。国有地のほか、市有地もあったため、市が民間企業に開発計画を提案してもらう方式を取り、外資系ホテルの誘致に成功している。一方、すべて国有地の二葉の里地区では、今のところ市はまちづくり構想に積極的に関与していない。

　同地区では、市、県出資の広島高速道路公社が東区温品町と二葉の里間で広島高速５号線整備を計画し、二〇一二年度の開通を目指す。地場不動産会社の社長は「駅に隣接する好立地で開発には非常に関心がある」と明かすように、景気回復で不動産投資が拡大する中、国有地は注目度も高い。

　民間主導の開発になるにしても、国と市が連携を深め、市の玄関口にふさわしい開発に誘導できる枠組みづくりを急ぐべきだ。

　●クリック　商業地域と第２種住居地域

　都市計画で指定されている用途地域のうち、商業地域は銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域を想定。第２種住居地域は店舗や事務所は建てられるものの、主に住居の環境を守るための地域となっている。