ジャパン・ホテル・アンド・リゾート - 1120837427

1：管理人★：2005/07/09(土) 00:43:47 ID:/u9p.7lc: あのゴールドマン・サックスがＲＥＩＴに参入するということです。
物件対象はホテルです。
・新浦安オリエンタルホテル（千葉県浦安市）
・ホテル日航アリビラ（沖縄県読谷村）
・神戸メリケンパークオリエンタルホテル（神戸市）
・なんばオリエンタルホテル（大阪市）
など。
元ネタはここ。
http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/biz/383691
ファンド名が決まるまで運用会社名でスレ立てます。
65：雪風：2006/02/07(火) 23:25:00 ID:rIFsdfng: >もともと積算かDCFかで始まった話ですから。

一応言っておきますが、私は積算のほうが優れているというような
ことは一言も言っていません。積算＝無意味とする意見に一石を投
じはしましたが。

>ホテルのキャッシュフローの源泉は客が来るか来ないかですよね。

当然です。

>それは自分の目でみて感じなければ理解できない部分です。

しかし、それを言うなら特にリゾート物件のようなものでは、四季を
通じて何度も足を運べということになりませんか？それはそれでもち
ろん結構ですが。
66：雪風：2006/02/07(火) 23:30:49 ID:rIFsdfng: >契約高くするだけでDCFバリューがあがるなら楽なんですけどね。

100億を150億というのは、話をわかりやすくするための”もののたと
え”です。念のため。

>ローンつきませんから。そんな鑑定では。

それは高レバレッジの私募ファンドならそうでしょう。LTVの上限
の目安が6割前後のREITならローンが付かないなんてことは考えら
れません。無論スプレッドは多少覚悟する必要がありますが。
67：名無しさん：2006/02/07(火) 23:38:28 ID:Z0yBT4y2: レンダーは自前の鑑定士が評価しています。さすがにそこまでザルでは無い
ですよ、どこの銀行さんも。レンダーズバリューやスプレッドで説明付く
範囲内ですよ。それを超えたらおりてしまいます。

ここのような案件の難しさは、単に不動産的なモノサシでは計り切れないと
ころにあります。田舎の商業施設や倉庫も難しさという点では同じでしょう。
68：雪風：2006/02/07(火) 23:41:23 ID:rIFsdfng: >さすがにそこまでザルでは無いですよ、

どこまでザルかが問題ですね。

>ここのような案件の難しさは、単に不動産的なモノサシ
>では計り切れないところにあります。田舎の商業施設や
>倉庫も難しさという点では同じでしょう。

まったく同感です。ようやく意見が合いましたね！
69：名無しさん：2006/02/07(火) 23:47:09 ID:3vmf8c1Q: 何かこのスレの進行を見ていると、雪風さんに質問（結構傲慢な質問もあるが）をし、
雪風さんが一所懸命説明するという構図。
批判する方も、雪風さん並に説明するならいいけど、ただ批判ばかりだな。
70：名無しさん：2006/02/08(水) 01:17:45 ID:FC/o6aUc: 日航アリビラを素人でも解る視点で評価すると、
楽天トラベルで宿泊予約カレンダー見てみな。
この価格帯なのに残室ある日が限られてる。
つまり人気あるホテルって事さ。

東京のホテルと、沖縄のリゾート地を同じ考えで計算してる所がなんとも・・（ｗ
71：名無しさん：2006/02/08(水) 02:01:56 ID:3vmf8c1Q: うーん、楽天トラベルでの“お客様の声”も結構評価高いね。
というか、自分も言ってみたくなったよｗ
とはいうものの、取得価格の相当性は、ホテル、特にリゾートホテルの場合、
どう考えるべきか、難しいね。
あいかわらず、>>70 は、批判だけか。
なにか価格の相当性判断の参考となる考え方を提示してくれるかと思ったが。
本来はそれだけの能力がある人なんだろうが…
72：名無しさん：2006/02/08(水) 02:19:04 ID:hMgGFtys: >>69
本当ですね。。この一連のやり取りは寧ろ楽しい。
誰がどういうコメントなのかちょっと入り乱れてるけど。
何をどう評価するかは結局は自分でしょうね、あまりここで専門家のように
コメントするのも（適切なものも勿論あるけど）、それを見ただけで判断するのも、
半分くらい参考にしているんで良いんじゃないかなと。
73：名無しさん：2006/02/08(水) 02:41:42 ID:T56334WU: 68>難しいという点では、誰も異論は無いと思います。あとは他の方も仰るよう
に人それぞれの判断ですね。

たまたま抽選には当たったので、とりあえず買って見ようと思ってますが。
74：名無しさん：2006/02/08(水) 11:53:16 ID:rMh4bwtM: イートレで１３ポイント５株購入予定で１株当選
これってポイント使わなくても当選したのね
拒否すると今後当たりにくいという噂があるからなぁ
１０万の損失くらいで覚悟しよう
購入します
75：名無しさん：2006/02/08(水) 12:41:57 ID:4yFtGRDQ: >>74
まあ、１口くらいなら、大丈夫じゃないかな。投資資金総額にもよるけど。
値動き見てやばいと思えば、投信買いに売りつければ、とりあえず救われそうだし。
長期投資とするかどうかは、値動きを見てから決めても遅くないだろうし。
ちなみに、イートレの場合、拒否すると今後当たりにくくなるということ、あるの？
ポイント損するだけじゃないの？
76：名無しさん：2006/02/08(水) 18:02:15 ID:LJ40i1fM: >>74
Eトレ４０口＊１２Ｐで補欠１口しか来てませんが何か？
77：名無しさん：2006/02/08(水) 18:21:00 ID:B9IEy6p6: Eトレ拒否すると当たりにくいというのは？？ですよ。
その昔初めてIPOでファイナンスオール当たりましたが
掲示板のあまりの売り煽りに怖くなって買わなかった経験あります。
その後急騰ですよ。１３万のIPOが今いくらですか・・・。

しかしその翌年はネクサス、去年はAMIなどSB系のIPOに毎年当たってます。
今年はまずこれでしたが・・・。正直いい生活が当たりたかった・・・。

別に拒否しても当たりにくいというのは嘘だと思いますよ。

ちなみに本口座には９００万ほどプールしてます。
こちらで当たりました。
家族口座は１００万です。こちらははずれました。
あまり関係ないようです。

ちなみに悩みましたが購入予定です。
今日も他銘柄に比べREITは結構安定してますね。

あとは何よりもGS絡みということで・・・。
SB系のIPOでは必ずというほど上げてきますね。

GSがどの程度なのか・・・という感じです。
まぁ、新興IPOみたいに乱高下はないでしょうから・・・。
78：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
79：名無しさん：2006/02/08(水) 23:37:26 ID:FC/o6aUc: >>77
売り煽りの多い銘柄はそれ程需要があるんです。
それが必死であれば必死であるほどね。

しかし私は2000万程でいつもIPOを狙っていますが、
正直７７連敗です。当たりませんね。
ここは５０万に対し５２万の売り出しだから良心的ですね。
不動産を買う時に、賃貸や事務所を買うのと、
ホテル等を買うのとは評価基準が全然違いますね。

地価が高くても観光価値が無く、客が来ない物件は、
数年は赤字になりますし、広告費用も掛かるでしょう。
初めから客がついて人気がある物件ならばそこに価値が生まれます。

株で言えば、赤字銘柄のＰＢＲ１倍と、
高収益・人気黒字企業のＰＢＲ２倍を単純に前者が２倍割安と言えないのです。
80：そうはいっても：2006/02/09(木) 00:14:55 ID:SYJXSHeM: REIT投資法人の「資産」はあくまでも賃貸用不動産そのものなのだ。
そこに「入居しているテナントのサービス・人気・収益力」は、投資法人の資産とはいえない。
「現テナントがなんらかの都合で退去しても、なお変わらない資産価値」が物件の評価額であるべきだろう。

ロケーション等の純立地条件がよいための高評価なら、不動産の価値といえるが、
テナント生み出した人気や運営力によって不動産評価額が割り増しされているなら、それはおかしかろう。

同様のロケーションに土地・建物込みで半値で同じグレードのホテルが建設できるなら、
それを倍値で買っている投資法人が、入れ替わりテナントの誘致に成功できる道理がなかろう。

現テナントが撤退したらどうにもならん、きわめてハイリスクな不動産投資だな。

それを承知で買うのはよいが、知らぬが仏では（以下省略
81：名無しさん：2006/02/09(木) 00:25:28 ID:T56334WU: ホテルでテナントの入れ替えなんて出来るわけないだろ。
オフィスと同じように行くわけ無いじゃん。
大体日航が撤退したようなホテルにどこの物好きが進出するんだよ。
事業への投資なんだよ。

それから、何とかのひとつ覚えみたいにハイリスクと五月蝿いが、要は
不動産の保有とは異質のリスクを抱えているだけ。どっちがリスク高いかとは別の議論。
はぁ、疲れる。
82：名無しさん：2006/02/09(木) 00:49:02 ID:4lSdmgnI: 目論見書ぜんぜんみとらんが、テナントの交代は現実不可ということならば、
土地の時価のみをベースにＰＢＲを計算して、さらにＲＯＥが約5％の出資を
したということだな？テナントのクレジットリスクもおまけで。やめた。ラブホテル
ファンドのほうがよさそうじゃ。
83：名無しさん：2006/02/09(木) 01:20:04 ID:TT/28BqE: 80と81は、結構同じようなことを言っているように聞こえるのだが。

オフィスやマンションだと、従来の不動産投資の延長でリートを理解できるけど、
ホテルリートだと、確かに事業への投資という側面が出てくるね。
程度は違うが、商業施設（特に地方・郊外）や物流施設の場合も、
同じように事業への投資という側面があるように思うけど、この理解、間違っているかな？
84：名無しさん：2006/02/09(木) 01:27:09 ID:Xujl8QGU: ということは、従来のREITとはちょっと違った側面から
見ないといけないという事ですね。
いや～８３のご説明がこれまでで一番素人にはわかりやすいですね。
どうもありがとうございます。
85：名無しさん：2006/02/09(木) 02:12:37 ID:hMgGFtys: ちょっと一歩飛んで考えると、自社で資産を保有するホテル会社の株を買ったり、
自社で施設を保有する小売業の株を買ったりするのに近づいていくかなと思えますね。
86：雪風：2006/02/09(木) 08:52:55 ID:NxA2bZRk: >ホテルでテナントの入れ替えなんて出来るわけないだろ。オフィスと
>同じように行くわけ無いじゃん。大体日航が撤退したようなホテルに
>どこの物好きが進出するんだよ。事業への投資なんだよ。

そうですね。だからハイリスクなんです。つまし80と81の方は、結構
同じようなことを言っているというのが正しいですね。
87：名無しさん：2006/02/09(木) 08:53:29 ID:j1syqz06: >>83
リゾートと商業施設では、立地や目的や客足変化を考えたら
リゾートの方が圧倒的に高いと思う。沖縄って結構厳しいよ。
88：御意：2006/02/09(木) 11:02:54 ID:csHy6Kxs: >>ホテルでテナントの入れ替えなんて出来るわけないだろ。オフィスと
>>同じように行くわけ無いじゃん。大体日航が撤退したようなホテルに
>>どこの物好きが進出するんだよ。

>そうですね。だからハイリスクなんです。

そういうことだ。

現テナントの「事業」がなんらかの理由でうまくいかなくなったらアウトだってことだな。
リゾートホテルなんて水商売みたいなもんだから、いいときはいいが（以下省略
89：ついでに言えば：2006/02/09(木) 11:08:50 ID:csHy6Kxs: そのとき、１００億で建設できる物件を、「事業プレミア」付きで２００億で買っていたとしたら損害も２倍。

つまり、賃貸テナント側の不動産投資リスクをREIT側が一方的に負担するシステムだという見方もできるな。
90：というわけで：2006/02/09(木) 11:44:45 ID:csHy6Kxs: ハイエストリスク（笑）に見合う超高利回りが期待できなければ手はださない
というのが健全であろうが、

だが、しかし

そんなことはなんも考えずに相対的高利回りにつられて食いつく輩も多いであろうから心配するな（ｗ
91：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/02/09(木) 16:25:29 ID:EvxgN8QE: イートレードで、公募補欠当選。資金拘束は痛いですが、それでも申し込みました。まずこないと思いますが、なんと使ったボイントは１だった。ちなみに、イートレはポイントが高いと当たりやすい。私も参加しただけのつもりだった。リートのIPOは人気薄ですか。イートレの補欠はどうなってるいるかな。
92：名無しさん：2006/02/09(木) 19:26:16 ID:j1syqz06: >>91
あのさ、ＲＥＩＴのブックはみんなポイントが欲しくて申し込むの。
だから当たったらシャレにならんのよ。
当たり前だけどポイントなんて誰も使っちゃいない。

対面で少し付き合いがあれば即決でくれるものをなんでわざわざいーとれ（ry
93：どうも最近：2006/02/09(木) 20:34:44 ID:huxa7T7Y: 人の投稿にケチつけて貶めてるだけの書き込みが目につくな。
ああ、気分わりい。

>>91

こんなやつの言うこたぁ、気にするな。
94：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
95：名無しさん：2006/02/11(土) 00:14:26 ID:YLHMvxok: 大和で補欠だったので、申し込んだが繰り上げされなかった。
これに懲りずに、次のトップリートも申し込みます。
96：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/02/11(土) 10:00:54 ID:W6m3bvKk: 対面でもリートの公募もなかなか当たりませんね。株より当たるけど。今回は一つだけ欲しかったけど、主幹事で４口申し込みました。数多いと当たり易いかな、と勝手に思って。一口だけ当たり、作戦成功かな、と勝手に思っています。担当者は多く申し込むと当たり易いがどうか、わからないと言っていました。時々顔を出していますが、主幹事とのつき合いは浅く、主幹事にしたら「ゴミ」投資家の資産です。結局、結論は初値次第ですね。最近リート全般が好調だから期待はしています。
97：「塵芥」投資家：2006/02/11(土) 10:49:26 ID:G0OCaVas: いいなあ。

おら、IPOなんて一度ももらえたことがねえずら。
こないだのロジの公募ですら、大和の補欠　→　繰り上げなし。

やっぱ、メイン口座がネット証券で、大手３社は外貨MMFくらいしか使ってないからダメなんかいな・・・

※　つーか、ゴミ投資家のくせにナマイキだから大手に嫌われてるだけって気もするな（笑）
98：それはそうと：2006/02/11(土) 10:53:57 ID:G0OCaVas: ここのバヤイ、仮に上がったとしても長期で持つ気にはなれないな。

短期投機用REITと割り切るのが吉じゃね？
99：さぶろう：2006/02/11(土) 15:51:19 ID:oSqSDbg6: 団塊の世代の退職が近づくにつれてリゾート系の需要は高まるぞ。
キャッシュフローも見違えるようになるんじゃないか？

ゴルフ場やスキー場もみるみるうちに復活するぞ。
たぶん。
100：名無しさん：2006/02/11(土) 16:34:08 ID:ZASkASPs: >>99
残念だけど失業やリストラの影響で団塊の世代に消費余力は
ほとんど残っていないよ。
むしろ年金支給減額など生涯所得の減少不安から、貯蓄に
走っているのが実態。
101：名無しさん：2006/02/11(土) 22:31:06 ID:hMgGFtys: >>97
ロジの公募って倍率どれくらいだったか知ってます？
102：よくわからん：2006/02/11(土) 23:53:21 ID:9B5zXxLo: 博多と奈良では都市の経済力は圧倒的に博多の方が上だと思うが。家賃も倍違っても不思議はないがなあ。どうもよくわからん。
103：雪風：2006/02/12(日) 00:56:41 ID:ltAfiJbo: >家賃も倍違っても不思議はないがなあ。

ホテルの客室単価や稼働率が格段に違うなら倍違っても不思議はない
でしょうね。しかし現実はどうですか？単価は同一ブランドだけあっ
てほぼ同じですよね？

それと、博多のワシントンホテルプラザはは立地がイマイチという気
がしますね。対する奈良は駅の目の前ですし、年間を通して安定した
観光需要も見込めますので、稼働率がそんなに劣っているとも思えま
せん。これは予約状況を見てもわかることですが。
104：名無しさん：2006/02/12(日) 01:59:31 ID:T56334WU: あのさ、前にも言ったかもしれないけど現地行け。奈良がいかにどうしようも
ない観光地であるかが分かるから。
105：名無しさん：2006/02/12(日) 02:06:00 ID:T56334WU: 雪風さん、自分で鑑定取ったこと無いでしょ。またはお付き合いされている
鑑定会社がとんでもないところか…。鑑定士の教科書でも読んで勉強して
下さいな。
106：雪風：2006/02/12(日) 02:18:57 ID:ltAfiJbo: 何がどうおかしいと感じるのかを書かなければ話は始まりません。

鑑定にお詳しいと言うなら、博多中洲ワシントンホテルプラザや
ホテル日航アリビラの評価の妥当性についてご教授いただけると
嬉しいのですが・・・
107：雪風：2006/02/12(日) 02:34:52 ID:ltAfiJbo: これはお願いなのですが、人の意見の批判をされる場合は、抽象的に
なじったりせずに、（1）何がおかしいと思うのか、（2）その理由は
何か、という基本的な点は押さえるようにしてください。

批判がいけないなどとは全く思いません。私のような若輩者に、至ら
ない部分があるのは当然のことです。そういう弱さを克服するために、
みなさんのお力を借りることが出来れば幸いだと思っています。

そうやって切磋琢磨する過程の中で、ここの閲覧者の方ともども、投
資家として成長していけたら素晴らしいことだと思います。
108：んだんだ：2006/02/12(日) 12:17:02 ID:rZsmdpIQ: 批判はよいが、きちんと根拠を述べよ。

無内容にケチつけてるだけのカキコはウザイだけだな。

しかし、雪風さんは人間できてるねぇ。おらと違ってさ（＾＾；
109：雪風ファン：2006/02/12(日) 14:15:13 ID:KfApzjoU: 　正に同感、人格者ですね。私も見習う、学ぶべき事が多々あります。今後も無防備の個人弱小投資家に貴重なアドバイスをお願い致します。
110：名無しさん：2006/02/12(日) 18:28:12 ID:Z.DevpAs: >>104
おまえ、あほか？
111：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
112：ファンドや：2006/02/12(日) 23:41:58 ID:QABOLbXg: 鑑定価格のことで盛り上がっているようですね。
結局、不動産鑑定の「限界」というやつではないでしょうか。

固定賃料などでキャッシュフローがある程度の期間固定されている
状況において、いわゆる「評価時点」のバリュエーションを
行おうとするならば、「現実の収入」を、鑑定士が無視して評価
できるのであろうか、という難問に突き当たります。

そのような状況下では、将来の事業のリスク＝キャッシュフローの
ボラティリティは、Capレートに織り込むことしかできないと
思いますが、一方、Capレートも取引事例に引きずられますので、
現在の不動産取得競争下においては、無闇に高いCapをつけるわけにも
いかなくなります。
所詮、鑑定は1時点の1評価に過ぎませんので、その点を投資家が
わきまえる必要があります。
113：ファンドや：2006/02/12(日) 23:42:43 ID:QABOLbXg: 続きです。

ポンカスの鑑定書でローンが引きやすければ、その分、投資家に
メリットがでるという、うがった見方もできますが。(笑)
ただ、近時のレンダーの姿勢は、鑑定書の内容（特にCapの見方、
取引事例だけでなく、リスク積み上げ法について）をよくよく見るように
当局に指導されているようです。
114：名無しさん：2006/02/13(月) 00:00:35 ID:TT/28BqE: 素人の理解ですが、収益還元法も、取引事例比較法に対する批判と同様の批判が、
ある程度当てはまると言うことでしょうか。
115：ファンドや：2006/02/13(月) 00:08:40 ID:QABOLbXg: >114さん

そのとおりと思います。
収益還元法でも、その個別のデータの要素は、所詮、取引データや、
現実の数字を無視できない、ということでしょう。
116：名無しさん：2006/02/13(月) 01:10:55 ID:T56334WU: 雪風さんに対する批判というわけではありませんが、契約賃料を高くしたから
といって鑑定価格が上がらないのは事実なんですよ。妄信的に信じるのを止め
はしませんが、現実を知らずに間違った認識が広がるのはあまり良いことでは
無いように思います。

110さんへ、おまえアホかに対する返答ですが、現地を見に行くのは不動産と
しては基本中の基本。まして、今の彼の地の現状をみて将来性があると判断
されるならその根拠をお示しください。
117：ファンドや：2006/02/13(月) 01:19:14 ID:nOIgItYs: >>116さん

私は116さんも雪風さんも、両方正しいと思います。
雪風さんの指摘についても、鑑定士が受け入れるか否か、の問題ですし、
116さんの指摘のように、まともな鑑定士ならば契約賃料だけに
引きずられる鑑定はしないと思います。
ただ、契約賃料という「事実」を無視した鑑定は、有り得ないのでは
とも思います。無視するには無視するだけの理屈付けが必要では
ないかと思いますが、目論見書の鑑定要約からは残念ながら分かりません。
118：ファンドや：2006/02/13(月) 01:32:04 ID:nOIgItYs: そういえば、敷金の話がありました。
全物件の資料を眺めたわけではないので、確実にはいえないのですが、
たとえば日航であれば、テナントクレジットは申し分ないので、
契約上で、原状回復や修繕コストなどをテナント持ちにすることで、
保全の必要な範囲が狭くなっている可能性は否定できないと思います。

また、鑑定価格が届かないときに、商業施設やホテルなどの常套手段で
敷金・保証金の運用益をDCFに加算する方法があります。
その場合は、多少なりとも収益が下駄を履くことになりますので、
敷金・保証金を減らすメリットはないはずです。
（単純計算すると「敷金の運用益（およそ年3%程度）÷CAP」分だけ、
　価格が上方修正。）
ちなみに運用利率3%程度は、長期金利の過去平均だそうです。
30年近いスパンの話で、現実味がないこと甚だしいですが。
119：ファンドや：2006/02/13(月) 01:59:17 ID:nOIgItYs: 目論見書見てみました。

鑑定価格の差は、
１．コスト：博多は修繕テナント持ち、奈良はオーナー持ち。（総収入の4%程度）
２．収入：博多、奈良ともに現行賃料より上方で査定。
３．Cap：博多と奈良のエリアの差。
が大きい要因だと感じました。

収入面は、現行賃料を使っているわけではなく、それよりも強気であったので
少しびっくりしました。
でも、奈良はどうか分かりませんが、博多は、強気の交渉ができると踏んでも
仕方ないのかも知れません。
すべては、これから日本経済が上向く、という仮定の下ですが。
120：ファンドや：2006/02/13(月) 02:01:18 ID:nOIgItYs: 皆様

あまりしょっちゅう書き込みできないので、
まとめて書き込みしました。
今後のレスが遅くなったときには、ゴメンナサイ。

先に謝っておきます。(笑)
121：雪風：2006/02/13(月) 07:01:28 ID:XB2shgs.: なんだかすごい盛り上がってきましたね。

博多と奈良の現行賃料の差は、ファンドやさんのおっしゃる
「博多と奈良のエリアの差」と私の書いた「敷金の有無」、
よりも大きな要因である、「契約時期」によって説明できそ
うですね。
122：雪風：2006/02/13(月) 08:42:52 ID:NxA2bZRk: 博多の長期契約が結ばれたのがバブル崩壊途中（ワシントン
ホテルはまだ黒字）、一方奈良は最悪期に近い（ワシントンホ
テルは連続最終赤字が始まる時期、その後従業員約1/3カッ
ト、現在も再建途上）という具合ですので、博多のときはまだ、
ワシントンにも余裕があったんです。だから契約賃料が高いと
いうのが私の見解です。
123：雪風：2006/02/13(月) 08:55:30 ID:NxA2bZRk: 長期契約では契約時期によって契約単価が大きくブレることは
よくありますが、そういう事情は鑑定にも反映させて欲しいです
ね。現時点で判断できる更新後の妥当賃料をもとにして。

ちなみに、堂島ダイビルに入居した全日空系のホテルは契約期
間内にもかかわらず、高い賃料に悲鳴をあげて、賃料減額訴訟
を提起、ダイビル側も事情を鑑みて値下げに応じた、というような
ケースもないではないです。

http://www.daibiru.co.jp/ir/report/pdf/yuuka_131.pdf
12ページ目の｢経営上の重要な契約等｣参照
124：「テナントの事業」へ投資する？：2006/02/13(月) 17:07:33 ID:lsb/caIg: >ホテルリートだと、確かに事業への投資という側面が出てくるね。

>自社で資産を保有するホテル会社の株を買ったり、
>自社で施設を保有する小売業の株を買ったりするのに近づいていくかなと思えますね。

一見似ているけれども、やはり違うと思われる。

「自社で資産を保有するホテル会社」は、その会社自身が不動産も「事業」も所有しているが、
ホテルREITは、テナントの「事業」に対してなんの権限も持っていない。

REITが「所有」していない「事業」をあてにしてREITに投資するというのは妙な話ではないか？
125：具体的にシュミレーションしてみよう：2006/02/13(月) 17:09:37 ID:lsb/caIg: ・NKホテル（株）は１００億でリゾートホテルを建設して、その土地・建物をＨＲ－REITに「事業プレミア」つきで２００億で売却した。
・NKホテル（株）は年間２０億でＨＲ－REITから土地・建物を賃借する契約を結んでホテル事業を運営した。

さて、このシステムでのNKホテル（株）のメリットはなにか？

ホテル不動産を自社保有していれば、初期投資した１００億のモトがとれるまではなにがなんでも「事業」を続けなければならない（多少そのリゾート地の採算性が悪化しても必死にその地で頑張ろうとする動機を生む）。
けれども、このシステムなら、初期投資は「事業プレミア」売却益（？）でマイナスどころか、１００億の貯金つきでのスタートとなる。家賃は割高でも、数年分はタダで借りているようなものだ。なによりも「事業」の採算が悪くなれば、いつでも無傷で撤退できる。いや、将来の見通しにかげりがみえれば、さっさともっと収益性のよい別のリゾート地へ「事業移転」するのが経済合理性というものだろう。NKホテル（株）にとっては、ノーリスクで「事業」が営めるまことに結構なしくみである。
126：では、ＨＲ－REITにとっては？：2006/02/13(月) 17:10:16 ID:lsb/caIg: 「事業」をしているテナントからは、いつ見捨てられるかわからない。入れ替えテナントはまずみつからない。不動産投資リスクのみならず、「NKホテルの事業失敗リスク」までをも背負わされたきわめてリスキーな投資であろう。よほどの高利回りでなければ割に合わない。

REITがなんの権限も有しない「他社の事業」に対して「事業プレミア」を払うなどというのは愚の骨頂ではないだろうか？
１００億で建設できる物件は１００億で買うのがまっとうだろう。
127：名無しさん：2006/02/13(月) 17:24:51 ID:LAmBNxG6: 某M投信、いきなり組み入れてるし。
128：痛い目みるのが好きなんだろね（笑：2006/02/13(月) 17:33:02 ID:lsb/caIg: Ｍ　投信
129：ついでに：2006/02/13(月) 20:34:58 ID:OGNXMS3Y: 8951を117万円まで買い上げたのもM投信の仕業っぽいね。
130：その結果：2006/02/13(月) 20:58:18 ID:OGNXMS3Y: 直近１ヶ月のパフォーマンスが東証REIT指数比▼０．５％ですと（笑）。
よーく眺めたら、３ヶ月、６ヶ月、１年、ファンド設定来の全期間で
アンダーパフォームではないですか（笑というより失笑）。

普通に運用してアウトパフォームする自信がないから、
公募時にある程度組み入れて、トピ買いに期待するという
他力本願作戦に出たようですね。
131：ファンドや：2006/02/14(火) 00:21:05 ID:YHxl6q4Q: >>124さん

確かに、「所有」していない「事業」をあてにして
REITに投資するというのは妙な話かもしれません。
しかし、商業施設の「売歩（売り上げ歩合）」もそうですが、
固定賃料＝定期預金アセット（金利上昇に弱い）であることが、
不動産投資の最大のリスクである、との観点から編み出された
「知恵」の部類に入ります。
132：ファンドや：2006/02/14(火) 00:24:13 ID:YHxl6q4Q: 続き：

REITは何のメリットもなく、事業というリスクにお付き合いしている
わけではなく、これからの金利上昇局面をにらんで、少しでも
緩衝材（もしくは金利上昇のメリット享受）を狙っているわけです。

本当の事業リスクを負っているわけではないので、テナントホテルが
だめになったとしても、賃貸先の運用会社を変更するなどの方策が
とることができます。（バンケット中心のホテルであれば、営業力が
決め手になることが考えられますから。）
133：ファンドや：2006/02/14(火) 00:30:36 ID:YHxl6q4Q: 続き：
問題は、その土地・街自体が死んでしまったとき。
（たとえば熱海とか･･･熱海の人、いたらゴメンナサイ。）
さすがにそんな立地を選んでいるとは思えないし、そこそこの観光地の
宿泊中心であれば、街が死なない限り、REITの投資するレベルのホテルが
そのエリアで撤退を余儀なくされるほど負けるとは思えません。
（この点は、運用会社の目利きを信じすぎかも知れませんね。(笑)）
さらには、築年のある程度のホテルであれば、実績があるので安心、
かつ固定客が見込めるメリットがあります。
加えて、この10年間、日本経済どん底を生き抜いていれば、これからは
逆に楽しみかも知れません。
134：ファンドや：2006/02/14(火) 00:34:41 ID:YHxl6q4Q: 続き：
これもアンチテーゼのひとつです。
>>124さんのご指摘のうち、「よほどの高利回りでなければ割に合わない」
という点は同意です。
今のファンドバブルで盛り上がった利回りで、買うアセットではないと
個人的には思います。

ただ、ホテル・商業施設の金利上昇抵抗力はどこまでか、楽しみは
そこにあるようにも思います。
もうすこし、安く買ってくれれば、ホテルアセットも良いと思います。
せめてNCFで6%欲しいです。
（20年程度では投資回収して欲しい･･･）
135：ファンドや：2006/02/14(火) 00:43:58 ID:YHxl6q4Q: >>122
雪風さん：
鑑定評価の採用incomeは、現在の契約賃料よりも上を採用しているように
思います。（以下、グロス賃料。）
奈良＝固定10百万円/月→120百万円/年　鑑定は査定136百万円
博多＝固定21百万円/月→252百万円/年　鑑定は査定251百万円
鑑定では空室ロス3%勘案後ですので、明らかに実態賃料よりも
上方で査定をしています。
ゆえに、雪風さんが>>123で希望されている「現時点で判断できる
更新後の妥当賃料をもとにして。」が、やや（だいぶ？）
アグレッシブに反映されているわけです。(^^ゞ
136：ファンドや：2006/02/14(火) 00:51:49 ID:YHxl6q4Q: 続き：
ダイビルの件は、これまでの最悪の環境下では有り得ましたが、
日本経済が復調するという前提の下では、適切な事例ではないと思います。
この前提が外れるケースは、そもそもREITは買えないと思うので、
この際は排除して話をしたいと思います。

するとこの鑑定は何を物語っているのか。
契約上の固定賃料の見直し期限において、賃料のアップサイドがあるとの
判断をしていることに他ならないのです。
現行賃料が平成19～21年ぐらいまでであれば、非常に面白い投資に
なるかもしれません。

一棟貸しなので、賃料もテナントが修繕費を負担する、いわゆるnetリース
で管理負担が低いとなれば、「変動金利定期預金」アセットと
いえるかも。
137：ファンドや：2006/02/14(火) 00:54:34 ID:YHxl6q4Q: 続き：

ただ、投資先としては、>>134で書いたとおりです。
ちょっと高いかな。
マーケットの過熱感を考えると、頑張ったともいえなくないけど、
投資家的にはもう少しダウンサイドリスクを織り込んで欲しかった。
138：名無しさん：2006/02/14(火) 01:36:22 ID:TT/28BqE: 最近、ファンドやさんの活躍がすごいですね。
自分などは知識が全く及ばないので、感心するばかりです。
本当はちょっとでも批判してやろうと思っているのですが、
（揚げ足取りｗ）、つっこみようがありません（笑）。
139：名無しさん：2006/02/14(火) 02:15:08 ID:hMgGFtys: >>125
85です。これが「事業」と「不動産」の話のシミュレーションになっているのか良く分かりません。
それでは、（勝手ですけどテナントとは長期契約の前提にして）そのテナントがその賃料を長期的に
支払えるか、仮にテナントが抜けても別テナントで事業が継続できるかを判断して投資するんじゃないですか？
125さんの例のようなヒドイ物件の買い方をしない「目利き」のある運用会社じゃないと駄目ですよね、
という趣旨ですが。既にファンドやさんがフォローしてくれているので敢えて
反応するのも何ですけれど。
140：名無しさん：2006/02/14(火) 02:29:28 ID:miG8YRNQ: よかった！補欠当選外れた！ほっとした。現金さいこー。
141：名無しさん：2006/02/14(火) 02:30:18 ID:hMgGFtys: >>100-120辺り
ちょっと乱暴な意見を敢えて言っちゃいます。ちなみに自分はホテルに関してド素人です。
鑑定については、結局「まぁ一つの参考資料です」という半ば分かってた結論でしょう。
偶々（である訳は無いと思いますが）鑑定価格と同じ価格で購入しているのと、
なんだかんだ言って誰にとっても評価が難しいのと、から盛り上がっちゃったのかなと。
更に乱暴に言うと、此処まで「分かり難い」Asset Typeなら物件の収益力はともかくも
投資口価格のVolatilityは高いでしょうから、IPOを狙って発行価格や物件利回りを云々
言うのではなく、他の投資家の動きを見ながら（投資口価格の推移を見ながら）短-中期で
売り抜けるところで買うのが素人の道かもしれません。
142：名無しさん：2006/02/14(火) 02:47:34 ID:hMgGFtys: >>131-137
まとめると、
①分かりにくいAsset Typeの際に何処まで事業の成長性を考慮するか
＝卑近な例では景気の回復にどれだけ連動するか、みたいな。
②個別具体性のある不動産（土地）の恒久的な価値/逆に言えばリスク、を何処まで評価するか、
＝言ってみれば8968は、九州が終われば全部終わるんですかね。。
でしょうか。

さて、その上で「NCFで6％なら」という考え方が出てくる根拠はなんでしょう？
結局は「回収20年」という感覚？「他に6％を確保しているREITは数少ない」という比較？
前者であれば、そもそもリース会社のようなFull Payoutを前提としないREITにおいて
あまり説得力の持たない意見である上、20年なら先が読めるかって言うとそうでもないよね、
という気がします。後者なら、結局やっぱり所詮は（自分も含め）素人の見方。
なので、結局>>141で書いたような考え方になってしまうのです。。。
143：名無しさん：2006/02/14(火) 03:06:07 ID:hMgGFtys: >>138
ですね。雪風さんといい、ファンドやさんといい、名前を掲げて
常に情報発信してくれる方は本当にありがたい存在ですよね。
自分（>>139、>>141、>>142）は時間のあるときにドカって言いたいことを言うだけで（笑）。
144：名無しさん：2006/02/14(火) 03:16:35 ID:hMgGFtys: 追加。ちなみに、8968の事を書きながら思い出したのですが、
金融におけるロジックとして「自分のリスクはゼロ」という仮定があります。
日本に居ながら円（Japanese Yen）の価値が無くなるリスクなんて想定しないですし、
日本では国債利回りをRisk Free RateとしてSpreadが幾らかでリスクを語ります。
Justロジックなので流して欲しいのですが、極端に言うと、
九州所在の世界は九州しかない投資家は「8968の地域集中リスクはゼロである」と仮定できます。
ホテル業界にのみ生きている投資家（ホテル企業しか無い？？）は「8981のAsset固有リスクはゼロ」と仮定できます。

何が言いいたいかって言うと、福岡県民でもホテル業界人でもない自分のような
個人投資家にとっては「リスクが無い」と仮定できる部分が少ないので、当然「リスクが高い」と思うことになります。
（投資の際にこんなこと考える投資家がいるとは思えないですが）
個人投資家にとっては、運用会社を相当に信頼しない限り手を出せないことは否めないですよね。

…なんて、ここまでグダグダ書いてきて結論は「ワカラナイヨ」だなんて、怒られるかな（笑）。
145：雪風：2006/02/14(火) 08:48:59 ID:NxA2bZRk: >「NCFで6％なら」という考え方が出てくる根拠はなんでしょう？

これはファンドやさんの「相場観」ということではないかと思います。
経済事情・不動産市況ほか無数要因が各人の判断に影響を与えますので、
それぞれの評価は相対的なものであり、そこに絶対はないでしょう。例
えば6％が5.7％でない理由は何かとか言われても、誰しも返答に窮する
のではないかと思います。

ところで、そろそろ価格予想ゲームも始めませんか？
146：ファンドや：2006/02/14(火) 10:54:20 ID:QABOLbXg: >>142
>「NCFで6％なら」という考え方が出てくる根拠はなんでしょう？

>>145　雪風さんのご指摘にあるように、相場観です。
ただ、単純に相場観だけではなくて、最近の取得競争を加味して、
仕方ないなァ…程度の利回り水準ですが。
その根本には>>142さんご指摘の「回収20年」の感覚があります。
なぜ20年なのか、については、>>142さん指摘のリース会社との比較が
ありました。その点は甘い感覚であることは否めません。
私もホテルオペレーションについては良くわかっていないので。(^^ゞ

ただ、築10年程度のホテル仕様の建物であと20年もすれば、
建替まではかからないにしても、相当の資金負担を強いられる
状況が発生するのではないかという、単純な「感覚」があります。
営業中のホテルなので、こまめに営繕はすると思いますし、
営業上の観点からそこそこのリニューアルをするにしても、
20年たてば「設備的に古い造り」のホテルになっていることでしょう。
それまでには、回収できて欲しいなあ。
147：雪風：2006/02/14(火) 12:08:26 ID:NxA2bZRk: >雪風さんに対する批判というわけではありませんが、契約賃料を高くしたから
>といって鑑定価格が上がらないのは事実なんですよ。妄信的に信じるのを止め
>はしませんが、現実を知らずに間違った認識が広がるのはあまり良いことでは
>無いように思います。.

それは、すべての鑑定士が自らの仕事にプライドを持って、依頼人の口出しを
一切ハネ除け、依頼料を支払うオリジネーターではなく、REITの投資家に対し
て誠実を旨として物件の価値を示す存在であるという前提に加えて、レンダー
側は私募ファンドのようにLTVが高くない、即ち回収懸念が少ないREITに対し
て、お抱えの鑑定士（又は調査機関）がオリジネーターの鑑定を少しでも高い
と評価したら、一切の貸出を拒否するという、浮世離れしたいわば”空想世界”
における話になります。
148：雪風：2006/02/14(火) 12:11:07 ID:NxA2bZRk: 実際には、別の人間が鑑定すれば両者の鑑定が食い違うなど、日常茶飯事
ですし、銀行サイドの鑑定評価額が低ければ、その分融資限度額が抑えられ、
条件面でも厳しくなるというだけの話ではありませんか？少なくとも、融資競争
が激化し、過度のスプレッド縮小が懸念される中で、「ローンつきませんから」
というのは、非現実的だと思います。
149：雪風：2006/02/14(火) 12:15:12 ID:NxA2bZRk: 現実を知らない筈のないあなたが、現実ばなれしたことを書いてまで”錬金術”
はありえないとする動機は何でしょうか？（単純簡略化した錬金術の例：物件
価値100億、妥当賃料6億の物件を、セール＆リースバックなのをいいことに、
賃料を7.5億、但し契約期間5年などと設定して利回りから逆算した鑑定額を
125億に引き上げ、支払賃料と売却価格の差額の17.5億を抜くようなトリック）
150：雪風：2006/02/14(火) 12:16:54 ID:NxA2bZRk: ここからは完全に推測になります。

オリジネーターの立場としては、上記のような話は絶対に認めるわけにはいか
ない性質のものです。だから何としても、事実を曲げてでも全面否定しないわけ
にはいきません。即ち、116の方は関係者？という疑問が涌いてくるわけです。
これは以下の一語を見たときから感じていました。

「契約高くするだけでDCFバリューがあがるなら楽なんですけどね。」

”楽”ってどういうことですか？これって明らかにオリジネーターの発想ですよね。
151：ファンドや：2006/02/14(火) 12:20:21 ID:QABOLbXg: >>145
価格予想ゲームに参加します。(笑)

ホテルというアセットへの着眼と、実際の運用能力には不安がないのですが、
不動産価格という観点からは、感覚的には、雪風さんと同じく厳しいと思う
のですが、
１．インデックスなど、良くも悪くも、盲目的に買う存在
２．その存在をしっている市場参加者
３．スポンサーの信用力（というより知名度か）
４．IPO狙いのみの人々の存在
などなど、考慮していくと、理屈はないのですが、
53～54万円レンジかな？なんて思います。

ただ、これまで一度として価格は当たったことがありません。
マーケットって、不動産よりも難しいかも。(笑)
152：ファンドや：2006/02/14(火) 12:44:46 ID:QABOLbXg: >>150
ああ…なんか雪風さんが、「吹雪」になったみたい。
ちょっと"荒れてる"ように見えました。
（違ったらゴメンナサイ）

積算の件であれば、積算価格を検証しないのは、DCFの半分しか
理解していないことと同義だと（少なくとも不動産投資の観点では）
思います。
すでに雪風さんがご指摘のとおり、代替性の検証は必要ですし、
収益に対する「原価」の観念が必要です。
DCFでは取得価格が相当するのかも知れませんが、DCFは数字の基礎が
変わると価格がころころ変化するので、その検証材料としては有益だと
おもいます。
153：ファンドや：2006/02/14(火) 12:47:09 ID:QABOLbXg: 続き：

不動産としてみる場合、同等のものが安くできるのであれば、新築有利
（絶対ではないですが、相当優位）です。
もし、1/3で新築できるとして、隣に建築して今のホテル運営会社を
引っ張ってくれば、不動産の価値が純粋にどちらが高いか
想像にたやすいと思います。

以前、雪風さんに、「やってみろ」的な議論をされた方がいましたが、
オペレータを同一でないと純粋不動産価値がわかりませんので、
仮に雪風さんがホテル経営のプロ中のプロだったとしても、
意味のないことになります。

積算とDCFの差は、理屈では「オペレーターの能力＋立地」でしょう。
純粋不動産に対して、
１．オペレータの能力による付加価値
２．最有効活用の結果としての付加価値
がついたと。

本当かしら？と書きながらも疑問。
154：ファンドや：2006/02/14(火) 12:53:51 ID:QABOLbXg: さらに続き：

>>149
価値判断は立場によって異なると思いますから、なんともいえないので
立ち入りませんが、売買テクニックとしてこの手の多少の操作は
されても已む無いかなと思います。

賃料として初期のコストを回収できれば、ファンドとしてのロスは
純粋不動産ベースでは発生しない（会計期間ずれは考慮外）ので、
私募ファンドではありがちな手法だと思います。
売主の簿価に調整が必要なケースなど、特に。

ただ、運用会社の取得報酬や運用報酬を勘案すると、その分、コストが
膨らみますので、REITとしては？？？
ブラインドプールタイプの私募ファンドで、集めた資金の要求リターンが
厳しいときなどは、「買わずに資金を寝かすことが最大のロス」という
ことで目を瞑ることもあると思います。
155：名無しさん：2006/02/14(火) 16:32:44 ID:VV48eWKU: 素人なので余り理論的な根拠はありませんが、
積算価格とDCF法の価格があまりに相異するのは、常識的にも？がつきますよね。
自分が直接物件を買う場合、例えホテルであっても(相応の収益が見込まれても)、
積算価格から乖離した価格での購入には、躊躇すると思います。
自分の感覚では、DCF法というのはバブル期に取引事例比較法なんかで、
不動産の鑑定価格自体もばんばんあがっていったことに対し、
ある意味価格の上限を画するという役割としては非常に重要だと思うのですが、
価格を引き上げる側面でDCF法が使われる場合、要注意だと思います。
不動産は価格があってないようなところがありますが、
結構、常識とか感覚って言うのは、重要だと思います。

それで価格予想については、まあ、53～55万円くらいですかね。
物件価格の相当性には疑問を抱きつつも、
結構みなさんゲームには参加しますからｗ
ただ、投信買い終了後は、公募割れもあると考えています。
ここは短期勝負ですね。長期で保有するのは、投信くらいでしょうね。
156：悩める運用管理者：2006/02/14(火) 19:47:25 ID:URWfU/Ts: 価格予想に参加させていただきます。（数値は52万円で試算しました）
このREITは住居施設？（ホテル）であり、NOI利回り約6.5％は、既存REITに組み込まれている都心の商業ビルが5％後半ということを考えれば、魅力がまったくない物件を組み入れているREITといえる。8967もNOIは7％を超えている（7.5％以上と試算）。とするとPBR1倍を底値とする考えは、当てにならない。
配当利回りは年率5％と試算したが、IPOのREITによくある固定資産税問題を想定すると、実質、4％台。魅力なし。
外部成長するかというと資産価値のある物件（都心）は売りに出ないだろう。資金繰りは、普通のホテル会社なら融資は引き出しやすいがREITにすると不動産融資になるので銀行も他のREITと比較する。すると収益のぶれやすいこのREITにはプレミアムを要求する。またはゴールドマンが欧米の投資家を連れてきて社債を発行させるのだろう。しかもREIT投資家に不利な条件が、付くかもしれない。
NOI利回りを8％弱に引き上げて、配当を6％にすれば、私の間尺に見合う。すると43万円。・・・ありえないが、私はこの値段以上は手を出さない。。
157：ファンドや：2006/02/14(火) 23:20:26 ID:qPjDMeNY: >>156

固定賃料などを採用して、収益についてはナカナカぶれにくくする
方策を採っていますし、ホテル会社のように従業員を雇用することも
ないので、ホテル会社より融資が出にくい、というのは考えられないと
思います。
他のREITとの比較はもちろんありますが、それでこのREITについて
プレミアムを要求する、というのは根拠が薄いように思います。

社債発行は担保付社債が発行できない以上、格付け取得が要件となるので、
すぐには発行できないでしょう。
（半年や１年はトラックレコード蓄積が必要。）

NOI8%は十分に同意できると思いますが。EPSが6%は、さすがに無理が
あるのでは？仮にそうなっても、裁定取引で、現状のREIT水準に戻ると
思います。
158：名無しさん：2006/02/15(水) 03:04:59 ID:hMgGFtys: >>156
>>157
格付けには２期の決算が必要だったと記憶しています。ちょっとうろ覚えですが。
という細かい突っ込みはどうでも良いのですが、要求利回り水準は、NOI８％は
望ましいものの、実際にはそんな賃料を払うくらいなら自分で持っちゃうんじゃないでしょうか。
若干の賃料上昇も見込んだ上で、見かけのNOIだけで言うなら６％後半～７％で良しとするのでは如何でしょう。
ちなみに、8967の実のNOI知ってる人います？Asset Typeのなせる技なのか、運用会社の力なのか、
分かりませんけれど、どちらにしてもあまり参考にしすぎない方が良い気がします。
>>151
>マーケットって、不動産よりも難しいかも
そうですよね！だから、141（自分です）でコメントしたような利益を狙うのが素人の道だって♪
159：名無しさん：2006/02/15(水) 03:06:23 ID:hMgGFtys: あ、>>151　のファンドやさんは、そもそも素人じゃないのかな、
失礼しました・・・
160：名無しさん：2006/02/15(水) 08:27:15 ID:H.fGFg7c: ウッ！気配６０万
161：気配値：2006/02/15(水) 08:31:55 ID:OGNXMS3Y: ８：３０現在
９９９０万円！
162：124：2006/02/15(水) 11:44:35 ID:PW9ps6tM: ファンドやさんの投稿は勉強になるね。

こういう内容のある書き込みなら、反論されても気分が良いな（＾＾）。

しかし、高値はあるかとも思っていたが、予想以上に強かったね。
これでますます買えなくなったな。自分としては。

この利回りならユナイテッドのがよっぽどいいや。
163：125：2006/02/15(水) 11:55:21 ID:PW9ps6tM: >>139

これが「事業」と「不動産」の話のシミュレーションになっているのか良く分かりません。

あ、いや、「不動産を自社保有している会社の株への投資」と
「テナントの事業をあてにして不動産賃貸をしているREIT投資法人への投資」
の「違い」について具体例で話してみたつもりだったのですな。

ちなみに自分の意見では後者のほうがよりハイリスク。

わかりにくかったらスマソ。
164：ちょっと訂正：2006/02/15(水) 12:02:58 ID:PW9ps6tM: 「不動産を自社保有してリゾートホテル事業をしている会社の株への投資」と
「テナントのリゾートホテル事業をアテにして過大な対価を払って買った不動産を賃貸しているREIT投資法人への投資」

の「違い」といった方が正確か。