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ジャパン・ホテル・アンド・リゾート

1 管理人★ :2005/07/09(土) 00:43:47 ID:/u9p.7lc
あのゴールドマン・サックスがREITに参入するということです。
物件対象はホテルです。
・新浦安オリエンタルホテル(千葉県浦安市)
・ホテル日航アリビラ(沖縄県読谷村)
・神戸メリケンパークオリエンタルホテル(神戸市)
・なんばオリエンタルホテル(大阪市)
など。
元ネタはここ。
http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/biz/383691
ファンド名が決まるまで運用会社名でスレ立てます。

2 関西人 :2006/01/12(木) 22:40:40 ID:T56334WU
出てきよったで〜
50万円に対して配当金が大体26,000円ぐらい。
利回りはまあまあええほうやな。
賃料売上連動?年1回配当??どうやろな…

3 関西人 :2006/01/13(金) 23:41:17 ID:ncjOLMZk
ここは、東京にあるホテルをもっていない。
ホテルリートというよりも(桂三枝風)、「西日本リゾート施設」といったほうが、よさそうですね。
東京のホテルを持たないなんて、クリープを入れないコーシーみたいですね。

4 関西人 :2006/01/14(土) 00:13:44 ID:T56334WU
3のコメントは、2のわしやないで〜
ややこしい名前使わんとってや

5 名無しさん :2006/01/14(土) 02:45:00 ID:3vmf8c1Q
ホテルリート、どう考えればいいのかよくわからん。
レジデンスやオフィスだと、賃料を配当するというイメージはしやすいが、
まあ、ホテル施設を賃貸していると言えば同じだろうけど、
ホテル経営の影響をもろに受けそうだし、
やはり、リスクは結構高いと見るべきか。うーん、わからん。
商業施設も本来リスクが高いと言われながら、リスクプレミアムは付いていない。
他方で、最も安定しているといわれるレジ系にリスク?プレミアムが付いている状況。
単純に、他のリート一般と同じく、利回りで考えればいいのかな?

6 名無しさん :2006/01/14(土) 02:48:23 ID:3vmf8c1Q
>>3
コーヒーはクリープ入れずに、ブラックがいいよw

7 名前何て言うの? :2006/01/14(土) 02:51:31 ID:RsxrK7kU
>>2
REITの名前は何て言うの?

8 ターボクン :2006/01/14(土) 16:43:37 ID:xTX5v2QM
ホテル系もいいですね。いろいろのリートがあれば良い。決算期と主幹事を知りたいですね。

9 ターボクン :2006/01/14(土) 19:56:13 ID:xTX5v2QM
イートレード証券で扱うことがわかりました。主幹事は大和SMBCとGSの可能性が高いかな。イートレードで、目論見書が読めます。読むのが大変だった。やはり本になっていないとじっくり読めません。

10 名無しさん :2006/01/15(日) 01:14:24 ID:n6D/D7tw
>>2
新浦安オリエンタルホテルって東京に入らないのですか?
千葉にあっても、東京ディズニーランド。

11 雪風 :2006/01/15(日) 08:34:54 ID:jw8gFSXs
シティホテル業界において、浦安は全国有数の高稼働地域ですが、
逆に乱立による競争激化で、大手でも惨敗しているケースが見受
けられます。稼働率の面からみて、新浦安オリエンタルホテルは
勝ち組ではありませんね。少なくとも。

12 雪風 :2006/01/15(日) 08:59:39 ID:jw8gFSXs
ただ、この分野はオフィスビルやレジデンスと違い、稼働率90%とか
いう数字には滅多にお目にかかれません。80%もあれば、まぁいい方
ともいえます。

ホテルの場合は、表面的な稼働率よりも、定価で満室となった場合の
総額と実際の売上を比較するほうが、より実践的となるでしょうね。
売れ残れば丸損になるために、値引きが横行していますから。

13 名無しさん :2006/01/15(日) 12:05:23 ID:ncjOLMZk
「ホテル」といってもビジネスホテルから豪華ホテルまでいろいろですね。
東京、名古屋、大阪「キタ」地域のホテルが入っていないのが残念ですね。
大手不動産会社によるホテルリートの登場を期待しています。

14 名無しさん :2006/01/15(日) 21:00:09 ID:hMgGFtys
ホテルは不動産と言うよりも運営によるところが大きいから不動産会社
だからと言って良いかは悩みますよね。世の中のホテルって誰が保有しているんでしょう?

なんだかんだいって日本企業はバブルの時に間違った買い方して失敗しまくり、
GSとかが適正な値段で買って(適正に運営したかは詳しく無いですが)きた結果
なのかな、なんて思っていたのですが。

15 名無しさん :2006/01/26(木) 10:25:34 ID:I1hVRpbY
これバブル崩壊で叩き売りされたホテル群ですか?
ゴールドマンがまたボロ儲けできそうな案件ですね。

目論見書読んでもこの利回りではリスクプレミアムも無いですし・・・

16 ターボクン :2006/01/27(金) 18:27:21 ID:GQ/nN3Qo
1/27現在 J-REITが復活ですが、結局、このリートを機関投資家がどうみるかですか。新しいジャンルだと思って買いくるか、逆か。私は希望的観測で、前者かな。マイファンドの関係で決算期が一番気になります(決算期で凸凹があって凹なら1口買いたい)。

17 ターボクン :2006/01/27(金) 20:52:21 ID:GQ/nN3Qo
 よくわかりませんが、このリートは年一回の配当なのでしょうか。そうなら魅力失せますね。

18 スポ子 :2006/01/28(土) 20:07:37 ID:RLVNayzs
>17
年1回の配当としていくようですね。
おそらく、年2回だと、変動賃料が季節要因で上がったり下がったりしてしまうからじゃないでしょうか。

19 名無しさん :2006/01/29(日) 23:38:53 ID:2rMfi.2g
ここの配当予想はどこかでわかるのでしょうか?

20 名無しさん :2006/01/30(月) 01:36:59 ID:T56334WU
ブルームバーグ買え。証券会社に聞け。

21 雪風 :2006/01/30(月) 06:17:03 ID:e79DTDX2
http://www.kabushiki.co.jp/ipo/kshp060-02.jspx?sub=8981
配当予想はコチラ。

22 雪風 :2006/01/30(月) 22:39:55 ID:WduWT7.g
異常値発見。

全般に敷金がホテルとしては明らかに少ない。
アパート並の月数分しかない物件や、敷金は
「ありません」という噴飯モノのホテルも含んでいる。

23 しろーと :2006/01/31(火) 02:22:27 ID:pHUoRflA
19ではありませんが、配当予想を探していたので助かります。
最近REITを仕込み始めましてこのサイトには随分お世話になっております。

二つ質問があるのですが、

敷金が異常とのことですが、敷金は何か月分くらいが平均で、
標準偏差はどのくらいなのでしょうか?

リスクに見合う利回りが無いとのことですが、
どの程度の利回りが妥当とお考えですか?

お答えを頂ければ幸いです。

24 名無しさん :2006/01/31(火) 08:11:35 ID:roohfZIc
>>23
私もホテルの賃貸借については経験がないので、よくわかりませんが
常識的に商業不動産の賃貸借なら賃料12ヶ月くらいが妥当じゃない
でしょうか?

人気のある新規の商業物件であれば賃料36ヶ月くらいを要求する
こともあります。

賃料数ヶ月といっても6ヶ月未満の敷金で貸し出すというのは相当な
の低収益物件となります。

25 雪風 :2006/01/31(火) 12:37:20 ID:NxA2bZRk
そうですね。一般にテナント代替性の低い物件は敷金・保証金を
多めに確保するのが常識です。例えば、郊外型商業施設などでは、
20〜30ヶ月分というのが当たり前のようになっています。都心の
オフィスビルなら8〜12ヶ月、レジデンスは2ヶ月といったところ
が相場になるでしょうね。

ホテルの場合は、リスクを勘案するとやはり12ヶ月分は最低限必
要だと思います。ここの物件ならさらに多く積ませるべきですが。

26 雪風 :2006/01/31(火) 12:42:19 ID:NxA2bZRk
敷金・保証金は一般に無利子の負債ですから、これを多めに確保で
きるファンドは資金調達で非常に有利になります。日本リテールフ
ァンドなどがいい例です。

ホテルならあってしかるべき多額の敷金がないのは前所有者の都合
かゴールドマンサックスの都合かのどちらかですね。確かにGSにし
てみれば、多額の敷金を差入れると資金効率が悪くなるので、でき
れば最小限の金額で済ませたいはずですから。

27 雪風 :2006/01/31(火) 12:48:39 ID:NxA2bZRk
もう一点、福岡と奈良の物件を比較すると、面白いことがわかります。
詳しくはそのうち書くつもりですが、収益還元法の致命的欠陥について
論じる最適なテストケースとなっています。

まぁ、私の関心はこんなクズファンドよりもトップリートの方に移って
いますので、特集はやらないかも知れませんが・・・

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/NFM/

28 雪風 :2006/01/31(火) 12:54:50 ID:NxA2bZRk
>リスクに見合う利回りが無いとのことですが、
>どの程度の利回りが妥当とお考えですか?

物件取得時の利回りで0.3〜1.0%程度不足していると見ています。

29 a :2006/01/31(火) 21:56:53 ID:fL1bwskY
http://warosu.notlong.com

30 スポ子 :2006/01/31(火) 22:14:03 ID:RLVNayzs
ずっと前にゴールドマンのオフィスリートが上場しようとしてたけど、売り出し手法が批判され、証券会社が引き受けを拒否したりして上場にいたらなかったことがありましたね。
今回のは、売り出しで森トラや福岡のように鞘を抜くことはないようですが、代わりに不動産価格で鞘を抜いてきましたね。

31 名無しさん :2006/02/01(水) 02:07:07 ID:T56334WU
ここは判断難しいね。利回りが変動しまくるんだもん。
グロースリートに近いかもね。あっちは転売益、こっちはホテル収益連動。
純粋に賃貸収入だけをみて決められないところが面白くもあり、怖くもあり。

32 ターボクン :2006/02/02(木) 20:58:09 ID:cjnhvOws
 主幹事より電話があって、1口申し込みました。当たれば買います。公募で買うインカム投資ですね。日本株式が好調なので、少し楽です。

33 名無しさん :2006/02/02(木) 22:51:20 ID:T56334WU
どれくらい人気あるんだろうね。あんまり話題にならないけど。
見かけは綺麗だから売れるのかな。

34 しろーと :2006/02/03(金) 00:52:51 ID:pHUoRflA
24さん雪風さん、丁寧なお答えありがとうございます。
常識はずれな事をやってるのがよくわかりました。
自分が目論見書を見た時には収益還元法で求めた価格が、
原価法による積算価格より高いのはもちろん、
再調達原価に比べてさえ随分と高いんだなぁというのが印象に残りました。

35 名無しさん :2006/02/03(金) 22:19:42 ID:T56334WU
は?それは間違った認識だと思いますよ。
積算や再調達とDCFを比べて高い安いの議論に意味があります?

36 <削除> :<削除>
<削除>

37 名無しさん :2006/02/07(火) 00:30:26 ID:0HKdRcqs
>>35
敢えてこの場で議論する事には意味を感じませんが、無理して例示すると、
鑑定が正しく評価されている前提では、積算での評価に比べてDCF評価が
高い中古物件は「その物件は古くなってもCash Flowが見込める物件だ」とか?
超好立地のOfficeや物流施設はそうじゃないでしょうか。ホテルは分かりません。
若しくは、その鑑定が正しく評価しているかどうか、なんて話をし出すと
そもそも論なので難しくなっちゃいますね。

38 名無しさん :2006/02/07(火) 01:08:43 ID:T56334WU
そうですね。古くなってもキャッシュを生む可能性が高いと判断されればDCFは
当然高くなります。辺境の地に建っていても、お客さんが山ほど来る土地なら
これまた高くなります。積算はそういったビジネスとしての特性を一切無視
しています。株で言えば、トヨタの株を1株50円(設立時払込)で評価するか
時価で評価するか。当然、将来キャッシュフローがかなりの確度で見えないと
その物件の価値はゼロに等しいことはいうまでもありません。
ただ両者の絶対値を単純に比べたところで、投資判断に影響を及ぼすような
ことは見えてこないと思います。そういう類の案件なんだな、と認識するのみ
です。

39 名無しさん :2006/02/07(火) 01:11:17 ID:T56334WU
ところであたっちまったよ。どうするかな…ここはひとつ博打してみるか。

40 名無しさん :2006/02/07(火) 08:16:42 ID:4lSdmgnI
積算における土地部分は収益還元法じゃなくて取引事例法に基づいている
の?

41 名無しさん :2006/02/07(火) 09:59:42 ID:T56334WU
あたりまえじゃん。

42 名無しさん :2006/02/07(火) 10:12:33 ID:ncjOLMZk
土地残余法という収益還元法でも出すよ

43 名無しさん :2006/02/07(火) 10:55:57 ID:T56334WU
このケースで土地残余法を使うとも思えませんが。

44 名無しさん :2006/02/07(火) 11:27:19 ID:4yFtGRDQ
自分はここをブックしていたけど、イートレで外れました。
まあ、どうしても公募で欲しいという訳ではないので、いいんですが。
2月15日には、公募割れした辺りで指しておいて、買えればOKって感じですかね。
更に下げれば買いまして、投信買いにぶつける。
どんどん上がれば、様子見ですね。
そう無茶苦茶上げることはないと思っているけど。

45 雪風 :2006/02/07(火) 12:15:23 ID:NxA2bZRk
>株で言えば、トヨタの株を1株50円(設立時払込)で評価するか
>時価で評価するか。

この例えは適当ではないように思います。トヨタを例に出すなら、
設立時払込額ではなく、現時点でトヨタという企業グループを作
ろうとした場合にかかる費用総額を持ってくるべきでしょう。(ブ
ランド価値のように算出困難な簿外資産もありますが)

再調達原価をもとにした積算価格とは、価格時点のものであっ
て、物件竣工当時に土地建物にかかった費用とは別物だった
はずですから。

46 名無しさん :2006/02/07(火) 12:21:21 ID:T56334WU
で、雪風さんのスゴい鑑定は何時アップされるのですか?

47 雪風 :2006/02/07(火) 12:24:05 ID:NxA2bZRk
>積算はそういったビジネスとしての特性を一切無視しています。

いえいえ。場合によっては積算価格もそう侮れないのではないか
というのが私の見解です。実際、沖縄のホテル日航アリビラなん
ていう虫食い借地物件は、「立地評価研究所」は積算の3倍もの
鑑定評価を下していますが、あのクラスのリゾートホテルが、半値
以下で作れるのであれば、あんな物件を買わずに新築するほうが
経済合理性に合うわけです。アリビラ同様に空港から車で1時間
なんていう立地でよいのであれば、調達も難しくは無いはずです。

ビジネスという観点からは、積算価格と鑑定価格がかけ離れて
いるケースで、土地の希少性が高くない場合は、競合他社の登
場を恐れるべきでしょうね。

48 名無しさん :2006/02/07(火) 12:40:01 ID:T56334WU
日航アリビラ行ったことあります?あれに対抗して経済合理性に合うなんて
判断する人がいたら教えてください(笑)。不動産以外の部分で評価するべき
案件に、積算をベースにした議論は意味を成さないのでは。

49 意味不明 :2006/02/07(火) 17:10:03 ID:ub8SieSY
>あれに対抗して経済合理性に合う

日航アリビラのどこがそんなによいというのか?

>不動産以外の部分で評価するべき案件

どの「部分」を評価するべきだというのか?

50 ほしのあき :2006/02/07(火) 17:52:07 ID:jL8.sWBE
☆・.゚・.゚(Ψ▽Ψ*)イヤン♪
http://megaview.jp/view.php?v=284320

51 名無しさん :2006/02/07(火) 20:28:14 ID:xkKeTzhU
公募割れする可能性が高いのですか?
取り消しはもう出来ないのですか?

52 予測不能 :2006/02/07(火) 21:09:56 ID:3s94yrt.
ここに関しては、はっきりいって見当つかん(苦笑

まじめに分析する人ほど、評価が低くなってるような気がするが、
表面的なことしか見ない投資家が多ければ、案外高値がつくかもしれん。

今なら、REIT市況も悪くないしな。
(ってか、8951調子よすぎねぇ?)

53 名無しさん :2006/02/07(火) 21:21:59 ID:Z0yBT4y2
49>じゃ、真横に安い値段で土地買ってホテル初めなよ。名前は「意味不明
ホテル」でいいじゃん。雪風さんが言うには半分で買えるらしいからさ。
半分の投資でおんなじ事業ができるなら儲かるぜ、REITに投資するより。

どの部分でも評価するところが無いと思うなら、競争にも勝てるだろうよ。
ま、がんばんなよ。

54 名無しさん :2006/02/07(火) 21:24:56 ID:Z0yBT4y2
51>そういえば雪風さんから初値予想出てないね。
あれだけ言うからには多分暴落予想なんだろうけど(笑)
買っちゃったら取り消し無理でしょ(^^;

52>そうね。評価が低くというか、将来の不確定要素の議論だから所詮誰にも
わからんのだけどね。日本でリゾートブームが再来したら売り上げ連動が
火を噴くかもしれんし。再び不況・恐慌ならだめだろうし。

55 答えになっていないのだが? :2006/02/07(火) 21:41:58 ID:3s94yrt.
49>じゃ、真横に安い値段で土地買ってホテル初めなよ。

はぁ? 私は質問をしているだけなのだが?
なんで、私がホテルを経営せねばならんのだ???

気をとりなおして、もう一度だけ質問しよう。

日航アリビラのどこがそんなによいというのか?
どの「部分」を評価するべきだというのか?

56 名無しさん :2006/02/07(火) 22:04:43 ID:Z0yBT4y2
行って見てきなよ。不動産の基本だろ。
それとも何か、掲示板に書き込まれた感想だけで納得すんの?
どうせ「評価に値しない」とコメントするだけだろw

57 放置プレイに決定 :2006/02/07(火) 22:07:06 ID:3s94yrt.
要するに「答えられない」ってことだな(w

まともに相手にようとした私がバカであった。

58 名無しさん :2006/02/07(火) 22:12:52 ID:Z0yBT4y2
ホテル事業に裏打ちされたキャッシュフローだよ。
自覚してるならいいけど、きっと脳○○

59 雪風 :2006/02/07(火) 22:45:13 ID:rIFsdfng
費用項目が開示されていませんので、キャッシュフローを論じる
のには無理があります。収入のみを持ってキャッシュフローとす
るとおっしゃりたいのかも知れませんが、売上高に対する賃借料
の比率が3割近い状態は、むしろ火の車といわざるを得ません。

アリビラは飲料部門のウエイトが高いのが特徴ですが、一般にこ
の部分は原価率が30〜40%に達します。これに人件費(但し沖縄
は人件費が安い)・光熱費・広大な敷地うやプール等の設備の維
持管理費などのことも加味すると、とてもではないですが、キャ
ッシュフローがいいなどという言葉は出てこないはずです。こう
いったことは現地でホテルを見たところで見えてこないかも知れ
ませんが。

60 雪風 :2006/02/07(火) 22:51:24 ID:rIFsdfng
オーナー側にとってはテナントが火の車だろうが関係ないと思う
方のために説明します。セールアンドリースバックの場合、例え
ば100億の価値の物件を150億で売却し、その代わりに差額の50億
円を契約期間にわたり、賃貸料という形で新たな持ち主にもどす
というようなケースを想定してください。この場合、現行の賃貸
借契約をもとにDCF法で鑑定評価をすると、評価額が異常に跳ね上
がるというトリックが成り立ちます。

61 名無しさん :2006/02/07(火) 22:53:21 ID:3vmf8c1Q
短期筋や、投信買い目的の人は別として、長期では急ぐ必要はなさそうだね。
雪風さんのような真面目な分析からも言えるが、
表面的な部分を見ても、ちょいと先だが、8月の権利落ち後は、配当が1年ないので、
ものすごく下げそう。
しかも、そうこうするうちに増資となれば、恐怖の爆下げ。
長期投資の人は、買い時も長期的にみても良さそうだね、ここの場合は。

62 雪風 :2006/02/07(火) 23:02:55 ID:rIFsdfng
こういう操作が行われると、テナントの手元には当初多額の資金
が転がり込みますが、純粋なホテルの営業活動による収支は、相
場以上の賃貸料を負担することにより、苦戦を強いられます。た
だ、テナントとしては、約束の契約期間が過ぎれば、持ち主のフ
ァンドに営業の苦戦を理由に普通の相場並賃料への引き下げを打
診できるわけです。「サービス期間は終わりました」として。

アリビラの契約はホテルであるにもかかわらず、期間が短く、賃
貸料の負担が売上比で重過ぎますので、こういう操作が行われて
いる可能性も疑ったほうがいいと思います。

何しろホテル特化ファンドにもかかわらず敷金が0.3年分しかない
とかいう、無茶をするオリジネーターのことですから・・・。

63 雪風 :2006/02/07(火) 23:04:11 ID:rIFsdfng
ただ、意外に思われるかも知れませんが、当初予想価格については
52〜54万円程度で出すつもりでいます。どうせ私が書いたようなこ
とまで検討する人は一握りでしょうから。まぁ、いわゆる美人投票
ってヤツですね。おそらく、写真がきれいだからとかいう理由で手
を上げる人も結構いるのではないかと・・・

64 名無しさん :2006/02/07(火) 23:09:42 ID:Z0yBT4y2
雪風さん、土地の話もしてくださいな。もともと積算かDCFかで始まった話です
から。ホテルのキャッシュフローの源泉は客が来るか来ないかですよね。
それは自分の目でみて感じなければ理解できない部分です。ターゲットとなる
客層の気分になって、また行きたいか、もう二度と来ないか判断が必要です。
それは不動産鑑定とは別次元ですが、こういった事業の投資に近いタイプの
アセットでは仕方のないことのように思います。

ちなみに、鑑定評価のベースは契約賃料のみでは決まりませんよ。契約高く
するだけでDCFバリューがあがるなら楽なんですけどね。ローンつきませんから。
そんな鑑定では。

65 雪風 :2006/02/07(火) 23:25:00 ID:rIFsdfng
>もともと積算かDCFかで始まった話ですから。

一応言っておきますが、私は積算のほうが優れているというような
ことは一言も言っていません。積算=無意味とする意見に一石を投
じはしましたが。

>ホテルのキャッシュフローの源泉は客が来るか来ないかですよね。

当然です。

>それは自分の目でみて感じなければ理解できない部分です。

しかし、それを言うなら特にリゾート物件のようなものでは、四季を
通じて何度も足を運べということになりませんか?それはそれでもち
ろん結構ですが。

66 雪風 :2006/02/07(火) 23:30:49 ID:rIFsdfng
>契約高くするだけでDCFバリューがあがるなら楽なんですけどね。

100億を150億というのは、話をわかりやすくするための”もののたと
え”です。念のため。

>ローンつきませんから。そんな鑑定では。

それは高レバレッジの私募ファンドならそうでしょう。LTVの上限
の目安が6割前後のREITならローンが付かないなんてことは考えら
れません。無論スプレッドは多少覚悟する必要がありますが。

67 名無しさん :2006/02/07(火) 23:38:28 ID:Z0yBT4y2
レンダーは自前の鑑定士が評価しています。さすがにそこまでザルでは無い
ですよ、どこの銀行さんも。レンダーズバリューやスプレッドで説明付く
範囲内ですよ。それを超えたらおりてしまいます。

ここのような案件の難しさは、単に不動産的なモノサシでは計り切れないと
ころにあります。田舎の商業施設や倉庫も難しさという点では同じでしょう。

68 雪風 :2006/02/07(火) 23:41:23 ID:rIFsdfng
>さすがにそこまでザルでは無いですよ、

どこまでザルかが問題ですね。

>ここのような案件の難しさは、単に不動産的なモノサシ
>では計り切れないところにあります。田舎の商業施設や
>倉庫も難しさという点では同じでしょう。

まったく同感です。ようやく意見が合いましたね!

69 名無しさん :2006/02/07(火) 23:47:09 ID:3vmf8c1Q
何かこのスレの進行を見ていると、雪風さんに質問(結構傲慢な質問もあるが)をし、
雪風さんが一所懸命説明するという構図。
批判する方も、雪風さん並に説明するならいいけど、ただ批判ばかりだな。

70 名無しさん :2006/02/08(水) 01:17:45 ID:FC/o6aUc
日航アリビラを素人でも解る視点で評価すると、
楽天トラベルで宿泊予約カレンダー見てみな。
この価格帯なのに残室ある日が限られてる。
つまり人気あるホテルって事さ。

東京のホテルと、沖縄のリゾート地を同じ考えで計算してる所がなんとも・・(w

71 名無しさん :2006/02/08(水) 02:01:56 ID:3vmf8c1Q
うーん、楽天トラベルでの“お客様の声”も結構評価高いね。
というか、自分も言ってみたくなったよw
とはいうものの、取得価格の相当性は、ホテル、特にリゾートホテルの場合、
どう考えるべきか、難しいね。
あいかわらず、>>70 は、批判だけか。
なにか価格の相当性判断の参考となる考え方を提示してくれるかと思ったが。
本来はそれだけの能力がある人なんだろうが…

72 名無しさん :2006/02/08(水) 02:19:04 ID:hMgGFtys
>>69
本当ですね。。この一連のやり取りは寧ろ楽しい。
誰がどういうコメントなのかちょっと入り乱れてるけど。
何をどう評価するかは結局は自分でしょうね、あまりここで専門家のように
コメントするのも(適切なものも勿論あるけど)、それを見ただけで判断するのも、
半分くらい参考にしているんで良いんじゃないかなと。

73 名無しさん :2006/02/08(水) 02:41:42 ID:T56334WU
68>難しいという点では、誰も異論は無いと思います。あとは他の方も仰るよう
に人それぞれの判断ですね。

たまたま抽選には当たったので、とりあえず買って見ようと思ってますが。

74 名無しさん :2006/02/08(水) 11:53:16 ID:rMh4bwtM
イートレで13ポイント5株購入予定で1株当選
これってポイント使わなくても当選したのね
拒否すると今後当たりにくいという噂があるからなぁ
10万の損失くらいで覚悟しよう
購入します

75 名無しさん :2006/02/08(水) 12:41:57 ID:4yFtGRDQ
>>74
まあ、1口くらいなら、大丈夫じゃないかな。投資資金総額にもよるけど。
値動き見てやばいと思えば、投信買いに売りつければ、とりあえず救われそうだし。
長期投資とするかどうかは、値動きを見てから決めても遅くないだろうし。
ちなみに、イートレの場合、拒否すると今後当たりにくくなるということ、あるの?
ポイント損するだけじゃないの?

76 名無しさん :2006/02/08(水) 18:02:15 ID:LJ40i1fM
>>74
Eトレ40口*12Pで補欠1口しか来てませんが何か?

77 名無しさん :2006/02/08(水) 18:21:00 ID:B9IEy6p6
Eトレ拒否すると当たりにくいというのは??ですよ。
その昔初めてIPOでファイナンスオール当たりましたが
掲示板のあまりの売り煽りに怖くなって買わなかった経験あります。
その後急騰ですよ。13万のIPOが今いくらですか・・・。

しかしその翌年はネクサス、去年はAMIなどSB系のIPOに毎年当たってます。
今年はまずこれでしたが・・・。正直いい生活が当たりたかった・・・。

別に拒否しても当たりにくいというのは嘘だと思いますよ。

ちなみに本口座には900万ほどプールしてます。
こちらで当たりました。
家族口座は100万です。こちらははずれました。
あまり関係ないようです。

ちなみに悩みましたが購入予定です。
今日も他銘柄に比べREITは結構安定してますね。

あとは何よりもGS絡みということで・・・。
SB系のIPOでは必ずというほど上げてきますね。

GSがどの程度なのか・・・という感じです。
まぁ、新興IPOみたいに乱高下はないでしょうから・・・。

78 <削除> :<削除>
<削除>

79 名無しさん :2006/02/08(水) 23:37:26 ID:FC/o6aUc
>>77
売り煽りの多い銘柄はそれ程需要があるんです。
それが必死であれば必死であるほどね。

しかし私は2000万程でいつもIPOを狙っていますが、
正直77連敗です。当たりませんね。
ここは50万に対し52万の売り出しだから良心的ですね。
不動産を買う時に、賃貸や事務所を買うのと、
ホテル等を買うのとは評価基準が全然違いますね。

地価が高くても観光価値が無く、客が来ない物件は、
数年は赤字になりますし、広告費用も掛かるでしょう。
初めから客がついて人気がある物件ならばそこに価値が生まれます。

株で言えば、赤字銘柄のPBR1倍と、
高収益・人気黒字企業のPBR2倍を単純に前者が2倍割安と言えないのです。

80 そうはいっても :2006/02/09(木) 00:14:55 ID:SYJXSHeM
REIT投資法人の「資産」はあくまでも賃貸用不動産そのものなのだ。
そこに「入居しているテナントのサービス・人気・収益力」は、投資法人の資産とはいえない。
「現テナントがなんらかの都合で退去しても、なお変わらない資産価値」が物件の評価額であるべきだろう。

ロケーション等の純立地条件がよいための高評価なら、不動産の価値といえるが、
テナント生み出した人気や運営力によって不動産評価額が割り増しされているなら、それはおかしかろう。

同様のロケーションに土地・建物込みで半値で同じグレードのホテルが建設できるなら、
それを倍値で買っている投資法人が、入れ替わりテナントの誘致に成功できる道理がなかろう。

現テナントが撤退したらどうにもならん、きわめてハイリスクな不動産投資だな。

それを承知で買うのはよいが、知らぬが仏では(以下省略

81 名無しさん :2006/02/09(木) 00:25:28 ID:T56334WU
ホテルでテナントの入れ替えなんて出来るわけないだろ。
オフィスと同じように行くわけ無いじゃん。
大体日航が撤退したようなホテルにどこの物好きが進出するんだよ。
事業への投資なんだよ。

それから、何とかのひとつ覚えみたいにハイリスクと五月蝿いが、要は
不動産の保有とは異質のリスクを抱えているだけ。どっちがリスク高いかとは別の議論。
はぁ、疲れる。

82 名無しさん :2006/02/09(木) 00:49:02 ID:4lSdmgnI
目論見書ぜんぜんみとらんが、テナントの交代は現実不可ということならば、
土地の時価のみをベースにPBRを計算して、さらにROEが約5%の出資を
したということだな?テナントのクレジットリスクもおまけで。やめた。ラブホテル
ファンドのほうがよさそうじゃ。

83 名無しさん :2006/02/09(木) 01:20:04 ID:TT/28BqE
80と81は、結構同じようなことを言っているように聞こえるのだが。

オフィスやマンションだと、従来の不動産投資の延長でリートを理解できるけど、
ホテルリートだと、確かに事業への投資という側面が出てくるね。
程度は違うが、商業施設(特に地方・郊外)や物流施設の場合も、
同じように事業への投資という側面があるように思うけど、この理解、間違っているかな?

84 名無しさん :2006/02/09(木) 01:27:09 ID:Xujl8QGU
ということは、従来のREITとはちょっと違った側面から
見ないといけないという事ですね。
いや〜83のご説明がこれまでで一番素人にはわかりやすいですね。
どうもありがとうございます。

85 名無しさん :2006/02/09(木) 02:12:37 ID:hMgGFtys
ちょっと一歩飛んで考えると、自社で資産を保有するホテル会社の株を買ったり、
自社で施設を保有する小売業の株を買ったりするのに近づいていくかなと思えますね。

86 雪風 :2006/02/09(木) 08:52:55 ID:NxA2bZRk
>ホテルでテナントの入れ替えなんて出来るわけないだろ。オフィスと
>同じように行くわけ無いじゃん。大体日航が撤退したようなホテルに
>どこの物好きが進出するんだよ。事業への投資なんだよ。

そうですね。だからハイリスクなんです。つまし80と81の方は、結構
同じようなことを言っているというのが正しいですね。

87 名無しさん :2006/02/09(木) 08:53:29 ID:j1syqz06
>>83
リゾートと商業施設では、立地や目的や客足変化を考えたら
リゾートの方が圧倒的に高いと思う。沖縄って結構厳しいよ。

88 御意 :2006/02/09(木) 11:02:54 ID:csHy6Kxs
>>ホテルでテナントの入れ替えなんて出来るわけないだろ。オフィスと
>>同じように行くわけ無いじゃん。大体日航が撤退したようなホテルに
>>どこの物好きが進出するんだよ。

>そうですね。だからハイリスクなんです。

そういうことだ。

現テナントの「事業」がなんらかの理由でうまくいかなくなったらアウトだってことだな。
リゾートホテルなんて水商売みたいなもんだから、いいときはいいが(以下省略

89 ついでに言えば :2006/02/09(木) 11:08:50 ID:csHy6Kxs
そのとき、100億で建設できる物件を、「事業プレミア」付きで200億で買っていたとしたら損害も2倍。

つまり、賃貸テナント側の不動産投資リスクをREIT側が一方的に負担するシステムだという見方もできるな。

90 というわけで :2006/02/09(木) 11:44:45 ID:csHy6Kxs
ハイエストリスク(笑)に見合う超高利回りが期待できなければ手はださない
というのが健全であろうが、

だが、しかし

そんなことはなんも考えずに相対的高利回りにつられて食いつく輩も多いであろうから心配するな(w

91 ターボクン :2006/02/09(木) 16:25:29 ID:EvxgN8QE
イートレードで、公募補欠当選。資金拘束は痛いですが、それでも申し込みました。まずこないと思いますが、なんと使ったボイントは1だった。ちなみに、イートレはポイントが高いと当たりやすい。私も参加しただけのつもりだった。リートのIPOは人気薄ですか。イートレの補欠はどうなってるいるかな。

92 名無しさん :2006/02/09(木) 19:26:16 ID:j1syqz06
>>91
あのさ、REITのブックはみんなポイントが欲しくて申し込むの。
だから当たったらシャレにならんのよ。
当たり前だけどポイントなんて誰も使っちゃいない。

対面で少し付き合いがあれば即決でくれるものをなんでわざわざいーとれ(ry

93 どうも最近 :2006/02/09(木) 20:34:44 ID:huxa7T7Y
人の投稿にケチつけて貶めてるだけの書き込みが目につくな。
ああ、気分わりい。

>>91

こんなやつの言うこたぁ、気にするな。

94 <削除> :<削除>
<削除>

95 名無しさん :2006/02/11(土) 00:14:26 ID:YLHMvxok
大和で補欠だったので、申し込んだが繰り上げされなかった。
これに懲りずに、次のトップリートも申し込みます。

96 ターボクン :2006/02/11(土) 10:00:54 ID:W6m3bvKk
対面でもリートの公募もなかなか当たりませんね。株より当たるけど。今回は一つだけ欲しかったけど、主幹事で4口申し込みました。数多いと当たり易いかな、と勝手に思って。一口だけ当たり、作戦成功かな、と勝手に思っています。担当者は多く申し込むと当たり易いがどうか、わからないと言っていました。時々顔を出していますが、主幹事とのつき合いは浅く、主幹事にしたら「ゴミ」投資家の資産です。結局、結論は初値次第ですね。最近リート全般が好調だから期待はしています。

97 「塵芥」投資家 :2006/02/11(土) 10:49:26 ID:G0OCaVas
いいなあ。

おら、IPOなんて一度ももらえたことがねえずら。
こないだのロジの公募ですら、大和の補欠 → 繰り上げなし。

やっぱ、メイン口座がネット証券で、大手3社は外貨MMFくらいしか使ってないからダメなんかいな・・・

※ つーか、ゴミ投資家のくせにナマイキだから大手に嫌われてるだけって気もするな(笑)

98 それはそうと :2006/02/11(土) 10:53:57 ID:G0OCaVas
ここのバヤイ、仮に上がったとしても長期で持つ気にはなれないな。

短期投機用REITと割り切るのが吉じゃね?

99 さぶろう :2006/02/11(土) 15:51:19 ID:oSqSDbg6
団塊の世代の退職が近づくにつれてリゾート系の需要は高まるぞ。
キャッシュフローも見違えるようになるんじゃないか?

ゴルフ場やスキー場もみるみるうちに復活するぞ。
たぶん。

100 名無しさん :2006/02/11(土) 16:34:08 ID:ZASkASPs
>>99
残念だけど失業やリストラの影響で団塊の世代に消費余力は
ほとんど残っていないよ。
むしろ年金支給減額など生涯所得の減少不安から、貯蓄に
走っているのが実態。


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