ジャパン・ホテル・アンド・リゾート - 1120837427

1：管理人★：2005/07/09(土) 00:43:47 ID:/u9p.7lc: あのゴールドマン・サックスがＲＥＩＴに参入するということです。
物件対象はホテルです。
・新浦安オリエンタルホテル（千葉県浦安市）
・ホテル日航アリビラ（沖縄県読谷村）
・神戸メリケンパークオリエンタルホテル（神戸市）
・なんばオリエンタルホテル（大阪市）
など。
元ネタはここ。
http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/biz/383691
ファンド名が決まるまで運用会社名でスレ立てます。
2：関西人：2006/01/12(木) 22:40:40 ID:T56334WU: 出てきよったで～
50万円に対して配当金が大体26,000円ぐらい。
利回りはまあまあええほうやな。
賃料売上連動？年1回配当？？どうやろな…
3：関西人：2006/01/13(金) 23:41:17 ID:ncjOLMZk: ここは、東京にあるホテルをもっていない。
ホテルリートというよりも（桂三枝風）、「西日本リゾート施設」といったほうが、よさそうですね。
東京のホテルを持たないなんて、クリープを入れないコーシーみたいですね。
4：関西人：2006/01/14(土) 00:13:44 ID:T56334WU: ３のコメントは、２のわしやないで～
ややこしい名前使わんとってや
5：名無しさん：2006/01/14(土) 02:45:00 ID:3vmf8c1Q: ホテルリート、どう考えればいいのかよくわからん。
レジデンスやオフィスだと、賃料を配当するというイメージはしやすいが、
まあ、ホテル施設を賃貸していると言えば同じだろうけど、
ホテル経営の影響をもろに受けそうだし、
やはり、リスクは結構高いと見るべきか。うーん、わからん。
商業施設も本来リスクが高いと言われながら、リスクプレミアムは付いていない。
他方で、最も安定しているといわれるレジ系にリスク？プレミアムが付いている状況。
単純に、他のリート一般と同じく、利回りで考えればいいのかな？
6：名無しさん：2006/01/14(土) 02:48:23 ID:3vmf8c1Q: >>3
コーヒーはクリープ入れずに、ブラックがいいよｗ
7：名前何て言うの？：2006/01/14(土) 02:51:31 ID:RsxrK7kU: >>2
REITの名前は何て言うの？
8：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/01/14(土) 16:43:37 ID:xTX5v2QM: ホテル系もいいですね。いろいろのリートがあれば良い。決算期と主幹事を知りたいですね。
9：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/01/14(土) 19:56:13 ID:xTX5v2QM: イートレード証券で扱うことがわかりました。主幹事は大和SMBCとGSの可能性が高いかな。イートレードで、目論見書が読めます。読むのが大変だった。やはり本になっていないとじっくり読めません。
10：名無しさん：2006/01/15(日) 01:14:24 ID:n6D/D7tw: >>2
新浦安オリエンタルホテルって東京に入らないのですか？
千葉にあっても、東京ディズニーランド。
11：雪風：2006/01/15(日) 08:34:54 ID:jw8gFSXs: シティホテル業界において、浦安は全国有数の高稼働地域ですが、
逆に乱立による競争激化で、大手でも惨敗しているケースが見受
けられます。稼働率の面からみて、新浦安オリエンタルホテルは
勝ち組ではありませんね。少なくとも。
12：雪風：2006/01/15(日) 08:59:39 ID:jw8gFSXs: ただ、この分野はオフィスビルやレジデンスと違い、稼働率90％とか
いう数字には滅多にお目にかかれません。80％もあれば、まぁいい方
ともいえます。

ホテルの場合は、表面的な稼働率よりも、定価で満室となった場合の
総額と実際の売上を比較するほうが、より実践的となるでしょうね。
売れ残れば丸損になるために、値引きが横行していますから。
13：名無しさん：2006/01/15(日) 12:05:23 ID:ncjOLMZk: 「ホテル」といってもビジネスホテルから豪華ホテルまでいろいろですね。
東京、名古屋、大阪「キタ」地域のホテルが入っていないのが残念ですね。
大手不動産会社によるホテルリートの登場を期待しています。
14：名無しさん：2006/01/15(日) 21:00:09 ID:hMgGFtys: ホテルは不動産と言うよりも運営によるところが大きいから不動産会社
だからと言って良いかは悩みますよね。世の中のホテルって誰が保有しているんでしょう？

なんだかんだいって日本企業はバブルの時に間違った買い方して失敗しまくり、
GSとかが適正な値段で買って（適正に運営したかは詳しく無いですが）きた結果
なのかな、なんて思っていたのですが。
15：名無しさん：2006/01/26(木) 10:25:34 ID:I1hVRpbY: これバブル崩壊で叩き売りされたホテル群ですか？
ゴールドマンがまたボロ儲けできそうな案件ですね。

目論見書読んでもこの利回りではリスクプレミアムも無いですし・・・
16：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/01/27(金) 18:27:21 ID:GQ/nN3Qo: 1/27現在 J-REITが復活ですが、結局、このリートを機関投資家がどうみるかですか。新しいジャンルだと思って買いくるか、逆か。私は希望的観測で、前者かな。マイファンドの関係で決算期が一番気になります（決算期で凸凹があって凹なら１口買いたい）。
17：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/01/27(金) 20:52:21 ID:GQ/nN3Qo: 　よくわかりませんが、このリートは年一回の配当なのでしょうか。そうなら魅力失せますね。
18：スポ子：2006/01/28(土) 20:07:37 ID:RLVNayzs: >17
年1回の配当としていくようですね。
おそらく、年２回だと、変動賃料が季節要因で上がったり下がったりしてしまうからじゃないでしょうか。
19：名無しさん：2006/01/29(日) 23:38:53 ID:2rMfi.2g: ここの配当予想はどこかでわかるのでしょうか？
20：名無しさん：2006/01/30(月) 01:36:59 ID:T56334WU: ブルームバーグ買え。証券会社に聞け。
21：雪風：2006/01/30(月) 06:17:03 ID:e79DTDX2: http://www.kabushiki.co.jp/ipo/kshp060-02.jspx?sub=8981
配当予想はコチラ。
22：雪風：2006/01/30(月) 22:39:55 ID:WduWT7.g: 異常値発見。

全般に敷金がホテルとしては明らかに少ない。
アパート並の月数分しかない物件や、敷金は
「ありません」という噴飯モノのホテルも含んでいる。
23：しろーと：2006/01/31(火) 02:22:27 ID:pHUoRflA: 19ではありませんが、配当予想を探していたので助かります。
最近REITを仕込み始めましてこのサイトには随分お世話になっております。

二つ質問があるのですが、

敷金が異常とのことですが、敷金は何か月分くらいが平均で、
標準偏差はどのくらいなのでしょうか？

リスクに見合う利回りが無いとのことですが、
どの程度の利回りが妥当とお考えですか？

お答えを頂ければ幸いです。
24：名無しさん：2006/01/31(火) 08:11:35 ID:roohfZIc: >>23
私もホテルの賃貸借については経験がないので、よくわかりませんが
常識的に商業不動産の賃貸借なら賃料１２ヶ月くらいが妥当じゃない
でしょうか？

人気のある新規の商業物件であれば賃料３６ヶ月くらいを要求する
こともあります。

賃料数ヶ月といっても６ヶ月未満の敷金で貸し出すというのは相当な
の低収益物件となります。
25：雪風：2006/01/31(火) 12:37:20 ID:NxA2bZRk: そうですね。一般にテナント代替性の低い物件は敷金・保証金を
多めに確保するのが常識です。例えば、郊外型商業施設などでは、
20～30ヶ月分というのが当たり前のようになっています。都心の
オフィスビルなら8～12ヶ月、レジデンスは2ヶ月といったところ
が相場になるでしょうね。

ホテルの場合は、リスクを勘案するとやはり12ヶ月分は最低限必
要だと思います。ここの物件ならさらに多く積ませるべきですが。
26：雪風：2006/01/31(火) 12:42:19 ID:NxA2bZRk: 敷金・保証金は一般に無利子の負債ですから、これを多めに確保で
きるファンドは資金調達で非常に有利になります。日本リテールフ
ァンドなどがいい例です。

ホテルならあってしかるべき多額の敷金がないのは前所有者の都合
かゴールドマンサックスの都合かのどちらかですね。確かにGSにし
てみれば、多額の敷金を差入れると資金効率が悪くなるので、でき
れば最小限の金額で済ませたいはずですから。
27：雪風：2006/01/31(火) 12:48:39 ID:NxA2bZRk: もう一点、福岡と奈良の物件を比較すると、面白いことがわかります。
詳しくはそのうち書くつもりですが、収益還元法の致命的欠陥について
論じる最適なテストケースとなっています。

まぁ、私の関心はこんなクズファンドよりもトップリートの方に移って
いますので、特集はやらないかも知れませんが・・・

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/NFM/
28：雪風：2006/01/31(火) 12:54:50 ID:NxA2bZRk: >リスクに見合う利回りが無いとのことですが、
>どの程度の利回りが妥当とお考えですか？

物件取得時の利回りで0.3～1.0％程度不足していると見ています。
29：a：2006/01/31(火) 21:56:53 ID:fL1bwskY: http://warosu.notlong.com
30：スポ子：2006/01/31(火) 22:14:03 ID:RLVNayzs: ずっと前にゴールドマンのオフィスリートが上場しようとしてたけど、売り出し手法が批判され、証券会社が引き受けを拒否したりして上場にいたらなかったことがありましたね。
今回のは、売り出しで森トラや福岡のように鞘を抜くことはないようですが、代わりに不動産価格で鞘を抜いてきましたね。
31：名無しさん：2006/02/01(水) 02:07:07 ID:T56334WU: ここは判断難しいね。利回りが変動しまくるんだもん。
グロースリートに近いかもね。あっちは転売益、こっちはホテル収益連動。
純粋に賃貸収入だけをみて決められないところが面白くもあり、怖くもあり。
32：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/02/02(木) 20:58:09 ID:cjnhvOws: 　主幹事より電話があって、１口申し込みました。当たれば買います。公募で買うインカム投資ですね。日本株式が好調なので、少し楽です。
33：名無しさん：2006/02/02(木) 22:51:20 ID:T56334WU: どれくらい人気あるんだろうね。あんまり話題にならないけど。
見かけは綺麗だから売れるのかな。
34：しろーと：2006/02/03(金) 00:52:51 ID:pHUoRflA: 24さん雪風さん、丁寧なお答えありがとうございます。
常識はずれな事をやってるのがよくわかりました。
自分が目論見書を見た時には収益還元法で求めた価格が、
原価法による積算価格より高いのはもちろん、
再調達原価に比べてさえ随分と高いんだなぁというのが印象に残りました。
35：名無しさん：2006/02/03(金) 22:19:42 ID:T56334WU: は？それは間違った認識だと思いますよ。
積算や再調達とDCFを比べて高い安いの議論に意味があります？
36：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
37：名無しさん：2006/02/07(火) 00:30:26 ID:0HKdRcqs: >>35
敢えてこの場で議論する事には意味を感じませんが、無理して例示すると、
鑑定が正しく評価されている前提では、積算での評価に比べてDCF評価が
高い中古物件は「その物件は古くなってもCash Flowが見込める物件だ」とか？
超好立地のOfficeや物流施設はそうじゃないでしょうか。ホテルは分かりません。
若しくは、その鑑定が正しく評価しているかどうか、なんて話をし出すと
そもそも論なので難しくなっちゃいますね。
38：名無しさん：2006/02/07(火) 01:08:43 ID:T56334WU: そうですね。古くなってもキャッシュを生む可能性が高いと判断されればDCFは
当然高くなります。辺境の地に建っていても、お客さんが山ほど来る土地なら
これまた高くなります。積算はそういったビジネスとしての特性を一切無視
しています。株で言えば、トヨタの株を1株50円（設立時払込）で評価するか
時価で評価するか。当然、将来キャッシュフローがかなりの確度で見えないと
その物件の価値はゼロに等しいことはいうまでもありません。
ただ両者の絶対値を単純に比べたところで、投資判断に影響を及ぼすような
ことは見えてこないと思います。そういう類の案件なんだな、と認識するのみ
です。
39：名無しさん：2006/02/07(火) 01:11:17 ID:T56334WU: ところであたっちまったよ。どうするかな…ここはひとつ博打してみるか。
40：名無しさん：2006/02/07(火) 08:16:42 ID:4lSdmgnI: 積算における土地部分は収益還元法じゃなくて取引事例法に基づいている
の？
41：名無しさん：2006/02/07(火) 09:59:42 ID:T56334WU: あたりまえじゃん。
42：名無しさん：2006/02/07(火) 10:12:33 ID:ncjOLMZk: 土地残余法という収益還元法でも出すよ
43：名無しさん：2006/02/07(火) 10:55:57 ID:T56334WU: このケースで土地残余法を使うとも思えませんが。
44：名無しさん：2006/02/07(火) 11:27:19 ID:4yFtGRDQ: 自分はここをブックしていたけど、イートレで外れました。
まあ、どうしても公募で欲しいという訳ではないので、いいんですが。
2月15日には、公募割れした辺りで指しておいて、買えればOKって感じですかね。
更に下げれば買いまして、投信買いにぶつける。
どんどん上がれば、様子見ですね。
そう無茶苦茶上げることはないと思っているけど。
45：雪風：2006/02/07(火) 12:15:23 ID:NxA2bZRk: >株で言えば、トヨタの株を1株50円（設立時払込）で評価するか
>時価で評価するか。

この例えは適当ではないように思います。トヨタを例に出すなら、
設立時払込額ではなく、現時点でトヨタという企業グループを作
ろうとした場合にかかる費用総額を持ってくるべきでしょう。（ブ
ランド価値のように算出困難な簿外資産もありますが）

再調達原価をもとにした積算価格とは、価格時点のものであっ
て、物件竣工当時に土地建物にかかった費用とは別物だった
はずですから。
46：名無しさん：2006/02/07(火) 12:21:21 ID:T56334WU: で、雪風さんのスゴい鑑定は何時アップされるのですか？
47：雪風：2006/02/07(火) 12:24:05 ID:NxA2bZRk: >積算はそういったビジネスとしての特性を一切無視しています。

いえいえ。場合によっては積算価格もそう侮れないのではないか
というのが私の見解です。実際、沖縄のホテル日航アリビラなん
ていう虫食い借地物件は、｢立地評価研究所｣は積算の3倍もの
鑑定評価を下していますが、あのクラスのリゾートホテルが、半値
以下で作れるのであれば、あんな物件を買わずに新築するほうが
経済合理性に合うわけです。アリビラ同様に空港から車で1時間
なんていう立地でよいのであれば、調達も難しくは無いはずです。

ビジネスという観点からは、積算価格と鑑定価格がかけ離れて
いるケースで、土地の希少性が高くない場合は、競合他社の登
場を恐れるべきでしょうね。
48：名無しさん：2006/02/07(火) 12:40:01 ID:T56334WU: 日航アリビラ行ったことあります？あれに対抗して経済合理性に合うなんて
判断する人がいたら教えてください（笑）。不動産以外の部分で評価するべき
案件に、積算をベースにした議論は意味を成さないのでは。
49：意味不明：2006/02/07(火) 17:10:03 ID:ub8SieSY: >あれに対抗して経済合理性に合う

日航アリビラのどこがそんなによいというのか？

>不動産以外の部分で評価するべき案件

どの「部分」を評価するべきだというのか？
50：ほしのあき：2006/02/07(火) 17:52:07 ID:jL8.sWBE: ☆・.ﾟ・.ﾟ(Ψ▽Ψ*)ｲﾔﾝ♪
http://megaview.jp/view.php?v=284320
51：名無しさん：2006/02/07(火) 20:28:14 ID:xkKeTzhU: 公募割れする可能性が高いのですか？
取り消しはもう出来ないのですか？
52：予測不能：2006/02/07(火) 21:09:56 ID:3s94yrt.: ここに関しては、はっきりいって見当つかん（苦笑

まじめに分析する人ほど、評価が低くなってるような気がするが、
表面的なことしか見ない投資家が多ければ、案外高値がつくかもしれん。

今なら、REIT市況も悪くないしな。
（ってか、８９５１調子よすぎねぇ？）
53：名無しさん：2006/02/07(火) 21:21:59 ID:Z0yBT4y2: 49>じゃ、真横に安い値段で土地買ってホテル初めなよ。名前は「意味不明
ホテル」でいいじゃん。雪風さんが言うには半分で買えるらしいからさ。
半分の投資でおんなじ事業ができるなら儲かるぜ、REITに投資するより。

どの部分でも評価するところが無いと思うなら、競争にも勝てるだろうよ。
ま、がんばんなよ。
54：名無しさん：2006/02/07(火) 21:24:56 ID:Z0yBT4y2: 51>そういえば雪風さんから初値予想出てないね。
あれだけ言うからには多分暴落予想なんだろうけど（笑）
買っちゃったら取り消し無理でしょ（＾＾；

52>そうね。評価が低くというか、将来の不確定要素の議論だから所詮誰にも
わからんのだけどね。日本でリゾートブームが再来したら売り上げ連動が
火を噴くかもしれんし。再び不況・恐慌ならだめだろうし。
55：答えになっていないのだが？：2006/02/07(火) 21:41:58 ID:3s94yrt.: 49>じゃ、真横に安い値段で土地買ってホテル初めなよ。

はぁ？　私は質問をしているだけなのだが？
なんで、私がホテルを経営せねばならんのだ？？？

気をとりなおして、もう一度だけ質問しよう。

日航アリビラのどこがそんなによいというのか？
どの「部分」を評価するべきだというのか？
56：名無しさん：2006/02/07(火) 22:04:43 ID:Z0yBT4y2: 行って見てきなよ。不動産の基本だろ。
それとも何か、掲示板に書き込まれた感想だけで納得すんの？
どうせ「評価に値しない」とコメントするだけだろｗ
57：放置プレイに決定：2006/02/07(火) 22:07:06 ID:3s94yrt.: 要するに「答えられない」ってことだな（ｗ

まともに相手にようとした私がバカであった。
58：名無しさん：2006/02/07(火) 22:12:52 ID:Z0yBT4y2: ホテル事業に裏打ちされたキャッシュフローだよ。
自覚してるならいいけど、きっと脳○○
59：雪風：2006/02/07(火) 22:45:13 ID:rIFsdfng: 費用項目が開示されていませんので、キャッシュフローを論じる
のには無理があります。収入のみを持ってキャッシュフローとす
るとおっしゃりたいのかも知れませんが、売上高に対する賃借料
の比率が3割近い状態は、むしろ火の車といわざるを得ません。

アリビラは飲料部門のウエイトが高いのが特徴ですが、一般にこ
の部分は原価率が30～40％に達します。これに人件費（但し沖縄
は人件費が安い）・光熱費・広大な敷地うやプール等の設備の維
持管理費などのことも加味すると、とてもではないですが、キャ
ッシュフローがいいなどという言葉は出てこないはずです。こう
いったことは現地でホテルを見たところで見えてこないかも知れ
ませんが。
60：雪風：2006/02/07(火) 22:51:24 ID:rIFsdfng: オーナー側にとってはテナントが火の車だろうが関係ないと思う
方のために説明します。セールアンドリースバックの場合、例え
ば100億の価値の物件を150億で売却し、その代わりに差額の50億
円を契約期間にわたり、賃貸料という形で新たな持ち主にもどす
というようなケースを想定してください。この場合、現行の賃貸
借契約をもとにDCF法で鑑定評価をすると、評価額が異常に跳ね上
がるというトリックが成り立ちます。
61：名無しさん：2006/02/07(火) 22:53:21 ID:3vmf8c1Q: 短期筋や、投信買い目的の人は別として、長期では急ぐ必要はなさそうだね。
雪風さんのような真面目な分析からも言えるが、
表面的な部分を見ても、ちょいと先だが、8月の権利落ち後は、配当が1年ないので、
ものすごく下げそう。
しかも、そうこうするうちに増資となれば、恐怖の爆下げ。
長期投資の人は、買い時も長期的にみても良さそうだね、ここの場合は。
62：雪風：2006/02/07(火) 23:02:55 ID:rIFsdfng: こういう操作が行われると、テナントの手元には当初多額の資金
が転がり込みますが、純粋なホテルの営業活動による収支は、相
場以上の賃貸料を負担することにより、苦戦を強いられます。た
だ、テナントとしては、約束の契約期間が過ぎれば、持ち主のフ
ァンドに営業の苦戦を理由に普通の相場並賃料への引き下げを打
診できるわけです。「サービス期間は終わりました」として。

アリビラの契約はホテルであるにもかかわらず、期間が短く、賃
貸料の負担が売上比で重過ぎますので、こういう操作が行われて
いる可能性も疑ったほうがいいと思います。

何しろホテル特化ファンドにもかかわらず敷金が0.3年分しかない
とかいう、無茶をするオリジネーターのことですから・・・。
63：雪風：2006/02/07(火) 23:04:11 ID:rIFsdfng: ただ、意外に思われるかも知れませんが、当初予想価格については
52～54万円程度で出すつもりでいます。どうせ私が書いたようなこ
とまで検討する人は一握りでしょうから。まぁ、いわゆる美人投票
ってヤツですね。おそらく、写真がきれいだからとかいう理由で手
を上げる人も結構いるのではないかと・・・