プロスペクト・レジデンシャル投資法人 - 1118669737

1：管理人：2005/06/13(月) 22:35:37 ID:/u9p.7lc: 日本レジデンシャル投資法人、ニューシティ・レジデンス投資法人
に続く第３の住宅特化型のＲＥＩＴです。
２００５年夏上場予定。
運用会社のＨＰは以下です。
http://www.proresi-advisors.co.jp/
26：４８か・・・：2005/07/04(月) 18:40:17 ID:zrxe9fH6: なんだかんだ言うても、上限で決まってきますな
27：名無しさん：2005/07/04(月) 21:26:13 ID:nh3IEz0Y: 何だかんだ言わなくても上限で決まるのは暗黙の了解のようなものです
28：名無しさん：2005/07/06(水) 16:27:37 ID:V5Yk/z6g: みなさん配分どんな感じですか？
29：マニア：2005/07/07(木) 01:44:00 ID:dx1oKssg: どこかの銘柄で今後上限割ったときは、REITから一旦逃げたほうが良いと
思いますよ。これまでのREITの歴史からは、かなり稀なイベントですから。
30：成功報酬って何？：2005/07/07(木) 02:48:48 ID:/u9p.7lc: 株価が一定以上、上がったら、配当金から成功報酬を差し引くらしいです。
これって、株主として、
ここの運用会社は、他のＲＥＩＴとは一味違う何か株価アップ対策をしてくれるって意味で喜ばしいことなんでしょうか？
それとも、「何で、配当金から差し引かれるの？」と悲しむべきことなのでしょうか？
31：名無しさん：2005/07/07(木) 08:09:46 ID:zrxe9fH6: 上限割る銘柄て九州モンも含まれるんでつか？あそこは当然と思うが
プロスペクトも本来インカム商品にそういう仕組みを仕掛けるのが
逆に怪しいでし
32：ＲＥＩＴ初心者：2005/07/09(土) 03:56:32 ID:/u9p.7lc: ここのポートフォリオは住居３０物件（シングルタイプ１６、ファミリータイプ１４）です。
33：雪風：2005/07/10(日) 00:56:13 ID:StWNSvMU: ｢プロスペクト・レジデンシャル最大の疑問｣をアップしました。
http://homepage2.nifty.com/ykf/
今後、更新頻度を高めるつもりはないのですが、せっかく情報
が入ったので連日のコラム作成と相成りました（笑）
34：冬月：2005/07/12(火) 09:34:34 ID:QNbZfJ76: 寄り付きから苦戦中。やはり住宅セクターは
機関投資家の受けが悪いのでしょうか？
35：名無しさん：2005/07/12(火) 10:28:02 ID:/GbDWc7Y: ７月だけで４社上場というのは需給的に厳しいのかの～。
36：名無しさん：2005/07/12(火) 11:07:16 ID:GZ/8/B7.: ここが公募割れしたのは、やはり、明日上場の8970との比較、
雪風さんが分析されているように、初回分配金の少なさ、
あと、レジデンス全体に対する人気の少なさが、
影響しているでしょうかね。
37：予想屋：2005/07/12(火) 11:31:24 ID:evN0Vars: ９時の時点で買いも売りも2000に満たなかった。
売りの少なさはロジと同じ。しかし、買いは福岡よりも少ない！
機関が買ってないのですね。個人も福岡で懲り、明日との資金分散で
買い減少に拍車。４６万で１年持てばかろうじて３％のようですので
この辺が底か？
38：名無しさん：2005/07/12(火) 12:48:51 ID:W/sRTIRg: 今、457000円で１口約定しました。
後は気長にもつだけです。
39：名無しさん：2005/07/12(火) 12:56:39 ID:W/sRTIRg: >>37
どうも機関が買っていないようですね。
初回分配金が少ないため、好利回を標榜する投信なんかも、買いにくいんでしょうね。
前途多難ですね。
40：予想屋：2005/07/12(火) 23:45:13 ID:GmxmzO8A: 新興株の値動きみたいですね、REITも変わった・・。
４４万で買う勇気がなかった・・。
公募組が投げきるまでは４６－４７を行ったり来たりでしょうか？
41：名無しさん：2005/07/13(水) 00:37:50 ID:kQcR8TEE: >>40
初日だから値動きが荒かったという面もあるのでは。
公募割れしたんで、公募組が投げて44万円台になったんだろうけど、
これからは、ほどほどに拾う向きもあるだろうから、
急激な値動きは落ち着くのではないかと。
42：予想屋：2005/07/13(水) 04:38:51 ID:GmxmzO8A: 425000まで行けばREIT史上初（？）のストップだったんですよね。
初日とはいえやはり異常。
ちなみにUS-REITは結構値動きがあり、日本もいずれそうなっていくのでしょうか。
43：名無しさん：2005/07/16(土) 00:25:20 ID:4lSdmgnI: ま　いずれにしろ、名だたる鑑定事務所にその根本があるな。
とくにERやキャップレートなど、笑っちゃうぜ、ったく。
44：名無しさん：2005/07/25(月) 16:59:11 ID:BVNX4ZvU: 今日の寄りで、1口を残して売ってしまいました。
44万円台で購入していたので損はなかったものの、利益も僅かです。
利回りからすると、ここは暫く厳しそうです。
新規上場組の8970や8972と比較しても、利回り等が若干見劣りするし、
8973の上場もあることから、資金繰りを考えての売却です。
45：名無しさん：2005/07/25(月) 17:33:41 ID:wIXwCHCw: 利回りと言うか、なーんか配当が増えない感じがするんだよね。。。
他の２つはそのうちに物件取得と上方修正が出てきそうな気もするんだけど。
機関はそこらへんを察知してるのかなと思ったりします。ただ、指数連動のために
投信の組み込みは必ず発生するはずなんですけど。
46：44：2005/07/27(水) 18:01:18 ID:1DbbfRLE: 今日は下げましたね。
明日のジョイントリートに絡む売りだと思い、
今日、43万円台で買ってしましました。
売ったばかりなんですけどね。
明日以降、多少は持ち直してくれることを期待しているのですが…
47：名無しさん：2005/07/29(金) 04:14:31 ID:GmxmzO8A: 上場直後の値動きが8963と似ているような気が。
機関買いが入らないのも共通。
すると９月には反騰かな？
8963同様、10%下げてきた今は買い時鴨
48：名無しさん：2005/08/01(月) 17:21:44 ID:nM4V0E/6: なんかここは43万円を底値、44万円を上値として、
ザラバで下げて、引けで上げるということを繰り返している。
なんか不可解。
毎日こんなことが続くなら、簡単にデイトレもできそうだけど、
そんなことはないんだろうなぁ。
49：名無しさん：2005/08/02(火) 15:15:52 ID:P0P2NW0k: わっ、今日は最後のｲﾝﾁｷ上げがないよぅ。
50：名無しさん：2005/08/03(水) 10:45:18 ID:7MyNMc2Y: リート全般としては、とりあえず下げ止まったようにも見えるけど、
ここだけは、ホント、「崩れている」。
51：名無しさん：2005/08/03(水) 19:20:37 ID:Oklz4k32: 今日も引けにかけて、ものすごい買いがあったね。
あれって、投信の買いなのかな？600口くらい買い上げてたよ。
おかげでナンピンでしこっていた玉がうれたけど。
引けはザラバ引けってやつですか。最後売りに「特」とだけある。
52：名無しさん：2005/08/03(水) 19:56:38 ID:j.fTWVCY: 誤発注？
53：名無しさん：2005/08/04(木) 01:44:40 ID:GmxmzO8A: (1)今の値段で９月下旬に買えば第１期利回りは４％になる。
(2)今買う場合、３０万でないと４％換算にならない。
(3)８月末にインデックス買いがある。

以上から類推すると、盆明けまでは下がり続け、38-39万で反騰開始？
54：名無しさん：2005/08/04(木) 11:34:27 ID:bZjkIpPM: この銘柄は来年上場すべきだったね
半年早まったようだ
今年は売られ続けるかもね
55：名無しさん：2005/08/04(木) 15:24:08 ID:j.fTWVCY: 412000 買い　413000売り
しょぼかった・・・
56：名無しさん：2005/08/04(木) 17:25:08 ID:C4vPtwkE: 今日も引けにかけて、700～800口の買い注文が入り、
42万1000円で引けた。しかも、41万3000円に100口を超える買板があるから、
それが下限となって、余り下げなかった。
一体誰が買っているんだろう。意外と、半年後を考えて、好利回りを考えて、
まともに買い集めている人がいるのかも。
何となく、下げ止まったと感じているのは、あまい見通しか。
57：名無しさん：2005/08/04(木) 20:27:57 ID:wIXwCHCw: 第三者割り当て受けないで市場で買って返すんじゃないの？
58：名無しさん：2005/08/04(木) 21:36:54 ID:61UmrdwE: >>57
なんか重要そうなんだけど、今ひとつよく分からない。
申し訳ないけど、もうちょっと詳しく説明頼む。
59：名無しさん：2005/08/04(木) 23:10:26 ID:wIXwCHCw: オーバーアロットメント分の新株を引き受けないで、市場で買って返すという意味
・・・とここまで書いて、ＯＡは２０２株しかないことに気が付いた。
という事は投信の買いかな。
60：59：2005/08/05(金) 11:04:12 ID:wIXwCHCw: まあ、今日、失権のＩＲが出たから、買って返したのは正しかったようですが
61：名無しさん：2005/08/05(金) 11:54:46 ID:HzsUyyx.: >>60
買って「返した」ってところがよく分からないんで…
第三者割当の引き受け予定者は、引き受けることを前提に、
誰かに貸し株をしていたということ？
通常であれば、株価が下がったから引き受けキャンセルで済むんで、
引き受け予定口数を、市場から調達する必要はないとおもうけど。
よく分からないんで、教えてもらえますか。
62：名無しさん：2005/08/05(金) 13:42:47 ID:/UAa.ujA: 第三者割当の引き受け予定者は、引き受けることを前提に、
誰かに貸し株をしていたということ？

貸してるんじゃなくて、カラ売ってるんじゃないの
株価が高ければね
でも、ここの場合はOAの価格超えたことあるのかな？
なんにもしなくて、ただ単に権利放棄したかも
幹事証券も見放したみたいだね
幹事証券も、みすみす損することはしない

IPOは証券会社にとってドル箱だね
リスク０、高ければカラ売って利益確定
安ければOA権利放棄

一般投資家は最初からハンデ背負わされてるって訳
63：名無しさん：2005/08/05(金) 14:48:18 ID:RsVbFoTk: >>62
あー、なるほど、仕組み分かりました。
あと、今回空売っていたかどうかは別として、
一般的な、IPOの幹事証券会社のやり方も。
ありがとです。
64：名無しさん：2005/08/05(金) 15:55:28 ID:wIXwCHCw: よく分からなくなってきた。
ＯＡ分は先に公募で投資家に渡ってるからカラ売りはできないんじゃ？
ＯＡで渡った分を第三者割り当て増資で補うか、どこからか調達して
返すかではない？

ＯＡ分って証券会社が抱え込んですか？それならカラ売れますね。
65：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
66：名無しさん：2005/08/05(金) 18:17:52 ID:4lSdmgnI: なもさだる　って性格わるいな。
コピペした奴　ってもっとわるいな。
本人かもな。
67：名無しさん：2005/08/05(金) 18:50:17 ID:wIXwCHCw: ここで煽って株価が下がると思っている６５は心底アフォかと。
68：マニア：2005/08/06(土) 03:18:03 ID:dx1oKssg: 今のREITでは需要が強いので、証券会社が借りてきて公募価格で売る。
売った後には発行体に返さなくてはならないのだが、株価＞公募価格と
なると証券会社が損しちゃうので公募で割り当てを受ける約束をする。

不幸にも、株価＜公募価格になった場合は、証券会社はマーケットで買い戻し
すれば益が出るので行使の必要なし。この買戻しがそこそこの分量となれば
逆風が吹いても多少は買い支えにつながるのだが、少なければGSOの意味なし。

OAのGSO使わなかったのって、あったっけ。さぶ～
69：雪風：2005/08/06(土) 08:27:25 ID:4MjfZ.Mw: >不幸にも、株価＜公募価格になった場合は、証券会社はマーケットで買い戻し
すれば益が出るので行使の必要なし。

それ以前に全く公募価格を上回る場面がなかったので
冷やし玉を入れるタイミングすらなかったようですね。

http://www.jetsnet.co.jp/nyumon/kabuyogo/h/h2/hiyasi.html
http://www.tse.or.jp/glossary/gloss_k/greenop.html
70：雪風：2005/08/06(土) 08:41:03 ID:4MjfZ.Mw: >OAのGSO使わなかったのって、あったっけ。さぶ～

ここはOAによる売り出し可能口数の割合が他と比べて異常
に少ないんですよね。主幹事証券にはある程度こういう結
果になることが見えていたのでしょうか。
71：名無しさん：2005/10/20(木) 11:33:10 ID:hJDBe3LE: 自分はここを持っているんだけど、
レジデンス系の中では、ちょっと物件の質で、劣るはず。
だけど、今期利回りが低いことは勿論、次期利回りで見ても、
他のレジデンス系に比べて、利回りが低い。
この地合で、良く値が持っていると思うけど、何か理由あるのかな？
借入金比率が小さめだということが（特筆するほどじゃないけど）、結構影響しているのかな？
72：71：2005/10/20(木) 11:57:28 ID:hJDBe3LE: 利回りで考えると、
8975FAレジ、8965ニューシティ買い、
8969プロレジ、8970シングルレジ売り、
というのが妥当しそう（空売りは出来ないけどね）。
どうなのかな？
73：名無しさん：2005/10/20(木) 12:14:46 ID:mV9e7t42: 利回りだけで考えると失敗するけど・・・・
まあ、結果的にはそんなとこじゃない？
74：名無しさん：2005/10/31(月) 15:54:01 ID:hJDBe3LE: 今日は引けにかけて、ずいぶんと買われて上昇しましたね。
月末ということもあり、投信買いでしょうかね。
レジデンス系では比較的時価総額が大きく流動性が高いので、投信が買うんですかね？
どうもここは、不自然な値動きが目立ちますよね。
ホルダーだから、上げてくれること自体はうれしいんですけどねぇ…
75：名無しさん：2005/11/26(土) 10:35:38 ID:s7l0VD/s: ホルダーだけど、ここの利回り、他のレジデンス系と比較すると、悪くない？
第２期を基準にしても、相対的に利回りが悪い気がする。
何かのきっかけで、ここもぼかすか下げるのだろうか。
ちょいとしんぱい。
76：雪風：2005/11/26(土) 11:29:10 ID:0QKClq4Q: ファンド膨張率が1.3倍だったころの業績予想を、物件を増やした
にもかかわらず修正していないので、利回りが低く見えるだけのこ
とでしょう。実際には以下の5物件を追加取得していますので、金
利環境等の急変が無ければ第2期の分配金は増額余地があります。
かつ現状でもファンド膨張率は1.5倍程度なので、レジデンス系の
中では高い外部成長への潜在力があると考えられます。まぁJシン
グルと比較すると割安感はないようにも感じますが・・・

プロスペクト麹町
プロスペクト半蔵門
リビングステージ東仙台
リビングステージ南仙台
プロスペクト御茶ノ水

http://homepage2.nifty.com/ykf/
77：名無しさん：2005/11/26(土) 13:50:56 ID:HlAq/5M.: >>76
早速にありがとう！
>Jシングルと比較すると割安感はないようにも感じますが・・・
Jシングル、稼働率がどうにかならないのかなぁ。
そうすれば、ここのところの下げも解消されるだろうに。
78：名無しさん：2006/01/06(金) 16:50:42 ID:vpc4/NUg: 地道にＲＥＩＴの組成に取り組んでおられた元社長の三澤氏が
享年３６歳で元旦に夭折されたそうです。合掌。
79：元社長は泣いている：2006/01/07(土) 18:13:35 ID:OGNXMS3Y: >78
元社長は、
未だに稼働率さえ公表せず、
価格操縦を繰り返す
現経営陣の所業に草葉の陰で泣いていることでしょう。

来期以降、成功報酬（投資口価格の上昇率VS東証REIT指数）が
導入されるので、更なる価格操縦が繰り返される読んでいます。
80：名無しさん：2006/01/17(火) 16:47:12 ID:uazQV34k: ここは12月半ばにはそれほど下げなかったけど、
その後上げてもいない。
なんか、権利落ちで、安値更新しそうだね。
こわいこわい。
81：名無しさん：2006/01/31(火) 22:53:50 ID:r0f0nGaM: 上場来安値が見えてきましたね。
82：名無しさん：2006/02/01(水) 02:01:21 ID:T56334WU: 79＞成功報酬は取れないでしょ。アンダーパフォームしっぱなしだし…
83：雪風：2006/02/01(水) 06:19:37 ID:uH8TD0Dw: いえいえ、成功報酬は2期目からだから、オリジネーターとしては1期目
低迷させたほうが都合がいいんです。スタートが415KならREIT指数アウ
トパフォームしやすいってワケで・・・
84：名無しさん：2006/02/01(水) 12:06:28 ID:4yFtGRDQ: ２期というのは、正に本日２月１日からですよね？
ということは、運用会社としては今日はぼかすか下げてもらいたいってこと？
そうすると、今日は絶好の買場となるかも知れませんね。
また、今日下げても、運用会社としては、正に自己の利益のために、株価を上げたいわけですね。
今後のその値に対する安心感もありますね。
まあ、運用会社が価格操作できるとは思わないので、深読みしすぎかもしれませんが。
何れにせよ、レジ系の中では、割安感があるので、お買い得だとは思います。
また、一番恐い増資による爆下げについて(今の借入金比率からすると暫く先でしょうが)、
運用会社も自己の利益を考えて、下げの回避を考えることも期待できる？かも知れませんね。
85：84：2006/02/01(水) 12:21:26 ID:4yFtGRDQ: ↑
×その値
○底値
86：違法ではないか：2006/02/01(水) 12:22:46 ID:OGNXMS3Y: 期初、期末の価格操作で成功報酬が得られ、
それがオリジネーター役員のボーナスに消えるのなら
違法行為ではないのか。

目論見書によると、価格操作報酬の上限は
投資口価格の０．５％×投資口口数とあるから、
ここのホルダーは１口あたり毎期約２０００円
配当が減ることになる。

何故、公募価格がほぼ同じの
FCに比べて１５００円程少ないのか
不思議だったが、これで納得した。

こういう投資法人はいずれ市場から追放されると思う。
87：79：2006/02/01(水) 17:12:46 ID:OGNXMS3Y: 予定どおり本日参入させていただきました。

2:40迄怒涛の売りで下げるだけ下げさせて、
足がつかぬように残り20分は放置プレイとは、
敵（オリジネーターのことです)は相当なワルですね。

この様子だと、
84さんが恐れる増資時の爆下げも、
例えば払込期日を期末日に設定し、証券交付日を期の初日に設定する等
自分の手を汚さずに成功報酬が入るように
仕組んできますよ。きっと。

今日ホルダーになったばかりだが、
余り深入りしない方がいいかもしれない。
88：名無しさん：2006/02/02(木) 00:47:25 ID:T56334WU: 83＞ここが上がればね（笑）ずっとアウトパフォームの悪寒…
というか、指数連動報酬は収益連動の成功報酬とは違って株価が上がれば
上がるほど収益が悪くなる＝株価下落要因。自分で自分の頭を抑えてる。
この仕組みをあえて入れた人は、何がしたかったんだろうか…
89：雪風：2006/02/02(木) 08:47:58 ID:NxA2bZRk: アウトパフォームとアンダーパフォームは意味が正反対です。為念。
もちろん、前者が指数を上回る、後者が下回るというという・・
90：名無しさん：2006/02/02(木) 08:59:30 ID:T56334WU: あ、ごめ。日本人は好きだな、そういうのｗ
91：そういうことか：2006/02/02(木) 10:47:33 ID:48thlcc.: 権利落ち直後に下げずに、なんで昨日あんななのかと不思議に思っていたが
そういうカラクリだったのか？

そういわれれば、ここの値動きはいかにも不自然って感じはするな。
ちくしょう、やられた。気分ワリー。
92：しかしなんだな：2006/02/02(木) 10:52:48 ID:48thlcc.: 逆に考えれば、昨日で底値は保証されたも同然ともいえるってことかな・・・・
93：名無しさん：2006/02/02(木) 17:06:53 ID:4yFtGRDQ: 昨日の下げと今日の上げ、何かすごいなｗ
昨日買っておいて、良かったみたい。
94：名無しさん：2006/02/02(木) 22:58:14 ID:T56334WU: 毎回同じように動くんだろうな、多分。
公募の価格決定日に似た動きだね。
何だかむかつくけどｗ
95：マジかよ？：2006/02/03(金) 00:13:23 ID:PCrqR.4A: 公募の場合は投資する側が下げたがるんだろうから、まあ理不尽とはいえなかろう。
しかし、投資法人の側が自分の利益の都合で意図的に投資口価格を下げようとするなんてのは言語同断！　　

そんな投資家に対する背信行為が許されていいのかねぇ・・・・
96：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
97：tmy：2006/02/08(水) 10:22:40 ID:3NXJqX2c: 大量売り板継続中ですね。玉集めかなとも思えますが違いますか。
98：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
99：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
100：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
101：雪風：2006/03/12(日) 08:15:37 ID:CuMJk6yI: http://table.yahoo.co.jp/t?c=2006&a=2&b=20&f=2006&d=3&e=10&g=d&s=8969.t&y=0&z=8969.t
何だか最近変な動きしてますね・・・
無理に450千まで買い上げているような。
ただの偶然なのでしょうか？
102：ここの値動きは：2006/03/12(日) 11:49:15 ID:kd1mCGXQ: 最近に限らず、なんか不自然　・・・・・・
「意図的」につくられたチャートみたいにみえるんだよねぇ。

思い過ごしなのかもしれないけれども。
103：名無しさん：2006/03/12(日) 13:37:04 ID:FucmYE56: ほんと、
ここの値動きは、上場の直ぐ後ぐらいから、ちょっと不自然だったよね。
そんなことをして得する人がいるのかどうか、よく分からないけど。
104：名無しさん：2006/03/12(日) 14:32:08 ID:n6D/D7tw: >>102
日足を見れば、明らかに意図的です。
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8969.t&d=c&k=c4&z=m&t=1d
105：名無しさん：2006/03/12(日) 14:32:54 ID:n6D/D7tw: ↑
１４：５９分に注目！
106：雪風：2006/03/12(日) 14:55:31 ID:en6PrsqY: >日足を見れば、明らかに意図的です。

誰が何の目的でやっているのかが判然としないので、状況証拠は
あっても断定は難しいかも知れませんね。もうすぐ発表される決
算に絡んでなのか、それともレジデンシャルREITのIPOを失敗させ
ないための補助的操作なのか？（妄想純度99.99％）

後者ならJシングルともどもビ・ライフの申込期間が終わったとた
んに崩れたり？
107：名無しさん：2006/03/31(金) 13:46:59 ID:Z4Q6PYBY: 今日決算発表ですね。増額は確実でしょうけど、どれくらいになるんでしょうね？
ホームページ、以前は最悪だったのにいつの間にか平均レベルになってるし・・。
108：名無しさん：2006/03/31(金) 16:13:41 ID:B0u10UH2: （4）18 年7 月期の運用状況の予想（平成18 年2 月1 日～平成18 年7 月31 日）

1口当たり分配金
（利益超過分配金は含まない）

営業収益経常利益当期純利益　1口当たり利益超過分配金
1,907百万円 624百万円 622百万円 8,282円

433000で10枚、買うかどうか悩んでいるうちに、上に逃げられた・・・・
109：名無しさん：2006/03/31(金) 17:39:12 ID:X8AHr9UI: プロスペクト、なんだかパットしない決算だったね。
110：M投信ウォッチャー：2006/03/31(金) 19:56:03 ID:OGNXMS3Y: >>109
パットしないどころか悪意に満ちた決算発表だと思いますよ。
ホルダーの皆さんはIRに文句を言うべき。投資家をバカにしています。

今期の営業収益予想（1,907百万円）は上場時予想（1,532百万円）比24%アップ。
一方当期純利益予想は622百万円で変わらず。
どうしてこんな数字を堂々と発表できるのか？

想像の域ですが、2/1の終値が思いのほか低く価格操作できたので、
敢えて第2期の上方修正を発表しなくても成功報酬が取れると思っているのでしょう。
で、第3期に入ってから第2期の上方修正と第3期のサプライズを発表して、
まんまと第3期の成功報酬をいただく。奴等のシナリオはこんなところでしょうか。
本当に狡賢い奴等です。

後場に一旦大きく下げたのも、この数字を事前に知ったインサイダー？
と勘ぐりたくなってしまいます。

あんまり書くと売り煽りと思われかねないのでこの辺でやめときますが・・・。
111：REIT投資法人は誰のものか？　（JOKER）：2006/03/31(金) 21:33:49 ID:Hh/r5kWo: もちろん投資主のもの。
運用会社（orオリジネーター）のものでもなければ、
投資法人役員の所有物でもない。

投資法人の役員は、「投資主の利益のために働く」という責務を負っているのだ。
投資主に対して、きちんとした情報開示すらできない役員に用はない。
役員報酬を払っているのはREIＴ投資主であって、運用会社ではない。

しかるに、REIT投資主の利益よりも、運用会社（orオリジネーター）の利益
を優先しているかのような投資法人の姿勢が見受けられるのは、
いったいどうしたことなのか？
112：あんたら誰に雇われてると思ってんだよ？　(JOKER)：2006/03/31(金) 21:35:35 ID:Hh/r5kWo: これではまるで、国民（REIT投資主）の幸福（利益）よりも、
宗主国（運用会社、オリジネーター）の政府の意向で動く
従属国（REIT）の傀儡政権（投資法人役員）ではないか。

REITは、運用会社の属国ではない独立国家なのだ！
他国の顔色をうかがって国民を不幸にする政権は打倒すべし！！
投資主の利益を損なう役員どもはクビにすべし！！！
113：名無しさん：2006/03/31(金) 22:33:48 ID:evNoj3Rs: というか、、、いやなら売れば良いし、運用会社が気に食わないなら本当にKick Outすれば良い。

REITは投資主のものだけれど、それは個人個人ではなくて総称ね。
Kick Outするならそれなりに金をつぎ込んでいる必要がある（過半をとる株主になれるか！？）。

まぁ実際それは無理だし、そもそもREITは運用会社に「一切お任せ」の前提で金を預けているんだから、
こまかいパフォーマンスの責任も自分でとらざるを得ない。運用会社Kick Outが無理なら、
冷静に考えると、売る（投資しない）選択ししか個人には残っていないよね。
自分はこの銘柄、最初から買っていません。
114：名無しさん：2006/03/31(金) 22:54:30 ID:NkvMTXD.: “というか、、、いやなら売れば良いし”
まあ、そうなんだけどね、それを言っちゃおしまいでしょ(笑)

オレは２口のホルダーだけど、今回の決算にはがっかりだよ。
オレはここの運用報酬のシステムが今一つ分かっていないので、
>>110さんの言っていることがよく理解できていない。ちょいと調べないと。

“今期の営業収益予想（1,907百万円）は上場時予想（1,532百万円）比24%アップ”
これを市場はどう受け止めるのだろう？
実際は分配金の上方修正と同じと判断するのかな？
ここは、値動きにも胡散臭さがあって、よく分からないなぁ。
115：ここの運用報酬のシステム　(JOKER)：2006/04/01(土) 20:37:37 ID:abVWXA.s: ↓　第３６条　の　「（４）運用報酬４」　がここ独特の「成功報酬」

http://www.prospect-reit.co.jp/guide/pdf/01_kiyaku.pdf

簡単にまとめると、こういうことですね。

・その期の初日から末日までの投資口価格の上昇率が、
　東証REIT指数の上昇率を上回った分に応じて、
　資産運用会社にご褒美報酬が入る

そのためには、（第一期は除外されてることもあり）
第二期初日（２／１）の投資口価格が低いほど
第二期のご褒美をもらうのがたやすくなるので都合がよい。

↓以前、雪風さんも指摘していた通りです。

http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1118669737/83
116：んでもって、M投信ウォッチャーさんの読みは：2006/04/01(土) 20:39:01 ID:abVWXA.s: ・この分なら第二期の成功報酬GETは楽勝だから、
　第二期末に投資口価格が上がりすぎないように
　（＝第三期にも成功報酬がとりやすくなる程度に）
　コントロールしたい。

・そのためには、第二期の見込みを意図的に低めに
　発表しておきたい。

と奴らが不純なことを考えた結果がこの決算発表なのではないか？

運用会社の利益（成功報酬）の最大化の都合で、
来期予測の数字をねじ曲げてまで投資口価格を人為的に
コントロールしようとしてんじゃねえのかよ？
なんて汚ねえやつらなんだぁ！！！！！　はぁはぁはぁ

とM投信ウォッチャーさんは考えていらっしゃ　・・・・・

えっ？　そこまで口汚くは言ってないって？（笑）
117：金は出しても口だすなってか？　（JOKER）：2006/04/01(土) 20:40:02 ID:abVWXA.s: 以上、おら好みの「オレ」さんのために解説させていただきました。

※　ねー、「オレ」さんもコテハンにしようよぉ。　　ダメ？　（´・ω・｀）

ついでにもうひとこと。

>そもそもREITは運用会社に「一切お任せ」の前提で金を預けているんだから

んなこたねえら？

おら、自分なりにそのREITの実態を研究した上でなきゃ買ったりしねえ。
開示されてる情報がゴマカシだらけだったら、そんな危ないシロモノ買えねえもん。
普通の会社だって経営者がヘンなことすりゃ、株主が文句いうのは当然だら？

REIT買うカモは、な～～～んも考えんと黙って買ってりゃいいんだ、
んじゃなきゃ買うな　　・・・・・　って言ってるみてえに聞こえるな。　(-_-;)
118：んで、おらのいいたいことはだな　(JOKER)：2006/04/01(土) 20:55:22 ID:abVWXA.s: まず、「プロスペクト・レジデンシャル投資法人」と
「プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ（株）」（＝運用会社）
は別会社だという基本前提があるわけですね。

http://www.prospect-reit.co.jp/guide/01b.html

で、上記の「成功報酬」をGETするのは「プロレジ・アド（株）」
なわけですよ。

第二期低めの予想を意図的にだすことで儲かるのは
「プロレジ投資法人」ではなく、あくまでも「プロレジ・アド（株）」

投資法人側としては、余計は運用報酬は少しでも払わないのが
投資主の利益なわけです。

で、その利益を代表すべきなのが
「岡田、野村、千葉」氏の投資法人の役員。

チミたちは、投資法人の利益を追求してんのか、
それとも他社である「プロレジ・アド（株）」の利益を優先してんのか、
いったいどっちなのかね？　あ～～～～ん？？？

※　実は後者だったりすんじゃねえのか？　オイ？？？　ってことでつね。
119：あれ、でねえや　（失礼しますた）：2006/04/01(土) 20:58:26 ID:abVWXA.s: http://www.prospect-reit.co.jp/guide/01b.html

左上の「投資法人の概要」→「投資法人の仕組み」をクリックのこと。
120：M投信ウォッチャー：2006/04/02(日) 01:12:22 ID:OGNXMS3Y: 決算発表直前の２・３月に、主として新築物件を取得したのがミソではないでしょうか。

以下、決算日前の役員会の模様を妄想してみました。
（役員A)　　決算発表では第２期の配当金上方修正はしたくないのう。
（役員B)　　去年の８～９月に取得した物件が稼動しているのでそれは無理です。
（役員C)　　例えば稼働率がゼロの新築物件を追加取得すれば　賃貸収入＜費用　として計算できますよ。
（役員A)　　それだ！全体として上場時の利益予想がブレないような決算発表前に追加取得するように。
（役員B・C) わかりました。３月中旬までに何とかします。
（役員A)　　それにしても、お前たち相当なワルじゃのう。
（一同)　　ウッ！ヒッ！ヒッ！
121：ファンドや：2006/04/02(日) 05:39:02 ID:vbPmzp12: >>110-120

配当予想のシステムを考えると、さすがにそこまでの悪意はないと
思います。
そもそも、これだけの株価推移ではＰＯができないと思いますので、
運用会社としては、早期の額面（５０万）回復を考えるのが正当。
すでに警戒感があふれるゼロ金利解除と、現状のＬＴＶの高さ、レジの
金利上昇耐久力を考えると早期ＰＯが必須。
目先の運用会社報酬にとらわれている場合ではない。
（もしそうであれば、完璧に売り推奨ですな。）

営業利益と当期利益の差には、大きいインパクトとして金利負担が
あげられます。特に見えない負担がアップフロント・エージェント・
アドミフィーなどの非開示借入コスト。

株価不安定下における借入調達には、相応の負担が強いられていると
考えられますし、開示される金利スプレッドで調整するのは銘柄側も
金融機関側も抵抗感が強いと思いますので、非開示コストが有力調整弁。
122：ファンドや：2006/04/02(日) 05:45:26 ID:vbPmzp12: 続き：

さらには、今後の金利先高感を考えると、営業収益以下の営業外費用項目は
現状維持ではとても考えにくいでしょう。
リーシングの進捗についても、フリーレントの開示がないので、稼動が
上昇しても利益計上に結びつかない可能性も高く、６ヶ月決算では
ネガティブ要因。

ＲＥＩＴに限らず、減収減益発表は経営能力を問われるところですが、
特に「先行きの読みやすい」とされるＲＥＩＴでは致命的であると
思いますので、常にネガティブ予想→上方修正のサイクルは必須である
のがＲＥＩＴ配当予想の宿命です。

ＪＲＥのように銘柄側で配当予想に落ち着ける努力をしている銘柄も
ありますが、その「努力」については、いささか個人的には疑問が
つきます。（要するに配当予想より情報になりそうなときには、修繕等
コストを意図的にかけて利益調整を図るので、投資主に本来還元される
利益が意図的に減少させられる。）
銀行や機関投資家の受けはいいと思うのですがね。
123：名無しさん：2006/05/08(月) 15:37:32 ID:ilF12/UU: 実際、プロスペクトっていう会社（本体）はどんな会社なんでしょうか？
いまいち知名度に欠けるんでよくわかりません。
それから新宿のタワーマンションにプロスペクト・アクサ・タワー
というのがありますが、関係あるんでしょうか？
124：名無しさん：2006/05/09(火) 11:55:35 ID:X8AHr9UI: 本日、上場来安値を更新したね。
ここの分配金見通し、本当にこんなに低いのか疑問があるが、
見通しのとおりだとすると、売り込まれるのもやむを得ないよね。
それにしても、昨日REIT指数が高値を更新した一方で、
ここは上場来安値更新だ。
運用会社、もっとしっかりして下さいな。
運用報酬減っちゃうぞｗ
125：名無しさん：2006/05/10(水) 15:51:38 ID:X8AHr9UI: 本日も、安値更新。
40万円の50口の買板が、底支えしてくれればと、願うばかりなり。