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プロスペクト・レジデンシャル投資法人

1 管理人 :2005/06/13(月) 22:35:37 ID:/u9p.7lc
日本レジデンシャル投資法人、ニューシティ・レジデンス投資法人
に続く第3の住宅特化型のREITです。
2005年夏上場予定。
運用会社のHPは以下です。
http://www.proresi-advisors.co.jp/

2 マニア :2005/06/13(月) 22:54:50 ID:dx1oKssg
目論見書見ました。今度こそ、投資対象としては厳しそう。
素人目に見ても中身があまり良くなさそうなものが・・・。
皆さん、感想いかが??

3 雪風 :2005/06/13(月) 23:06:07 ID:F8sU4Jec
ファンドのスキーム自体はまあまあでしょうかね。
中身は今後分析していきます。

4 名無しさん :2005/06/13(月) 23:41:40 ID:m/4MLxrc
鑑定評価より高く買ってるな、ダメだこりゃ

5 名無しさん :2005/06/14(火) 01:16:12 ID:zsVACO4Q
>>3
風雪さんの分析、期待してます!

6 名無しさん :2005/06/14(火) 01:17:48 ID:zsVACO4Q
↑失礼、雪風さんですね。

7 名無しさん :2005/06/14(火) 15:19:37 ID:m/4MLxrc
日レジより
いいカモ

8 田中 :2005/06/14(火) 18:56:12 ID:tvoqs.7M
7/12東証に上場ですね。今年は次から次へと出ますね。掲示板の評価も参考にします、よろしく。

9 :2005/06/14(火) 20:58:03 ID:pzNHpzBk
 いったいどうなんでしょ またも日興が主幹事

10 名無しさん :2005/06/14(火) 23:42:48 ID:ntaFj5uo
予想分配金がわからん

11 マニア :2005/06/15(水) 00:29:38 ID:dx1oKssg
来年1月までが6千円代、その後は年間16千円ぐらいだったと。
利回りは3%の半ばだったと思われ。

12 名無しさん :2005/06/15(水) 00:44:37 ID:/u9p.7lc
HPに「徹底した情報開示」と書いてありますね。
良心的な売り出し価格を期待します。

13 予想屋 :2005/06/15(水) 01:36:19 ID:GmxmzO8A
発行価額が46万なのでブックは45−48の間?
分配金がわからないのですが、11さんを参考にして年利3.33%。
ここもそんなにいい評価は書かれなさそう。
でも主幹事日興、後にはモルガン・野村・大和と続くので
またしても大口配分で初値は良好なのでしょうが。
弱小個人はしつこくブックあるのみです。

14 名無しさん :2005/06/15(水) 17:18:20 ID:.0TsK1vU
>>13
11さんの書かれている利回りだとすると、かなり条件が悪そうだけど・・・
東京グロースなんて、株価40万で配当1.8〜1.9くらいだもんね

15 マニア :2005/06/15(水) 21:32:55 ID:dx1oKssg
11です。重要なので一口当り分配金正確に書きますね。
第1期:5,694円(204日)→ 2.21%
第2期:8,206円→ 3.56%
※利回りは46万円ベース

利回りが低いこと、鑑定価格を超えて取得していること、情報開示に誠意が
みられないこと、報酬体系が買っているものに比して過大と感じられること、
レバレッジが高くて成長が見込みづらい&希薄化懸念があること、等々の
理由により、見守ることにしました。おまけで、賃料延滞って何だよ。

16 名無しさん :2005/06/16(木) 12:22:23 ID:m/4MLxrc
一口当たり純資産、いくらなの?

17 雪風 :2005/06/16(木) 22:54:46 ID:N7eJBaqI
>レバレッジが高くて成長が見込みづらい

レバレッジはそんなに高くないようです。私のサイトの”ファンド膨張率”では
1.22倍(公募価格51万円前提)となりました。データは週末にアップする予定。

http://homepage2.nifty.com/ykf/

>一口当たり純資産、いくらなの?

公募価格51,0000円、出資価格492,150円。第三者割当分フル発行、
以上の前提で一口当たり純資産492,192円、PBR1.036倍です。

18 名無しさん :2005/06/17(金) 01:24:42 ID:m/4MLxrc
あれ〜
単純に、物件取得予定金総額ー借入れ予定額=純資産総額/発行投資口数
で計算すると
一口当たり純資産額420000になるけど、雪風さんのと、さてどっちかな?

19 REITOR :2005/06/17(金) 18:37:12 ID:wKFJl8AE
それは公募予定価格は大体ブックの下限に設定されていて、実際は予定純資産+50000で決まるという読みを前提にしているんじゃないの?
それでも、若干ずれるけど。

20 ゆうじ :2005/06/17(金) 21:43:13 ID:s1UVLpGc
ぞくぞく上場しますね。やはり、レジデンスが主流のようですね。今まで、8967までは、すべて購入してきましたが、(8963は、元値で売却済み)8968、8669、8970と見送り予定ですね。ここらで、保有REITも選別する時期にきたようです。8968は、購入予定でしたが、悪評、残念ですね。上場後、しばらく値動きをみての判断ですが、投資家をバカにした企業、投資法人は、今後も背信行為を繰り返すことでしょうから、投資対象から除外するのが、賢明とも思われます。さて、どうなりますか・・

21 雪風 :2005/06/17(金) 23:36:41 ID:./Mr0nx.
>雪風さんのと、さてどっちかな?

私のデータは出資金をもとにしています。
既発行投資口 402口(@500,000円)
新規発行投資口 74,698+202口(@510,000×0.965)
合計投資口 75,302口(@492,191.91円)

22 名無しさん :2005/06/24(金) 18:49:45 ID:zrxe9fH6
仮条件46〜48ですね。今のリート市場が続くなら割安?
もう皆さんここは眼中なしかな・・・

23 雪風 :2005/06/25(土) 10:56:00 ID:P9j7T3uU
>投資家をバカにした企業、投資法人は、今後も背信行為を繰り返す
>ことでしょうから、

福岡リートの件、同感です。信用できませんよね。ああいった前科を
作られると。

>もう皆さんプロスペクト・レジデンシャルは眼中なしかな・・・

一応調査は開始してます。しかし株式会社プロスペクトのサイトを見て
ちょっとあきれました。現在Under Website Renewalとなっていますが、
それ以前のバージョンは内容がスカスカでしたので・・・

http://prospect.ne.jp/jfundportfolio.htm

なお、調べた結果は順次J-REIT研究室にアップしていきます。

http://homepage2.nifty.com/ykf/

24 名無しさん :2005/06/29(水) 21:23:38 ID:0Am5./i6
 ここ東証リート指数を上回る価格になると信託報酬手数料が上がるとか
0.5% かな 今日日興から確認の電話入ったけど
 それって何? こんなの初めて

25 名無しさん :2005/06/29(水) 21:45:16 ID:nh3IEz0Y
125ページを見ろといわれたが

26 48か・・・ :2005/07/04(月) 18:40:17 ID:zrxe9fH6
なんだかんだ言うても、上限で決まってきますな

27 名無しさん :2005/07/04(月) 21:26:13 ID:nh3IEz0Y
何だかんだ言わなくても上限で決まるのは暗黙の了解のようなものです

28 名無しさん :2005/07/06(水) 16:27:37 ID:V5Yk/z6g
みなさん配分どんな感じですか?

29 マニア :2005/07/07(木) 01:44:00 ID:dx1oKssg
どこかの銘柄で今後上限割ったときは、REITから一旦逃げたほうが良いと
思いますよ。これまでのREITの歴史からは、かなり稀なイベントですから。

30 成功報酬って何? :2005/07/07(木) 02:48:48 ID:/u9p.7lc
株価が一定以上、上がったら、配当金から成功報酬を差し引くらしいです。
これって、株主として、
ここの運用会社は、他のREITとは一味違う何か株価アップ対策をしてくれるって意味で喜ばしいことなんでしょうか?
それとも、「何で、配当金から差し引かれるの?」と悲しむべきことなのでしょうか?

31 名無しさん :2005/07/07(木) 08:09:46 ID:zrxe9fH6
上限割る銘柄て九州モンも含まれるんでつか?あそこは当然と思うが
プロスペクトも本来インカム商品にそういう仕組みを仕掛けるのが
逆に怪しいでし

32 REIT初心者 :2005/07/09(土) 03:56:32 ID:/u9p.7lc
ここのポートフォリオは住居30物件(シングルタイプ16、ファミリータイプ14)です。

33 雪風 :2005/07/10(日) 00:56:13 ID:StWNSvMU
「プロスペクト・レジデンシャル最大の疑問」をアップしました。
http://homepage2.nifty.com/ykf/
今後、更新頻度を高めるつもりはないのですが、せっかく情報
が入ったので連日のコラム作成と相成りました(笑)

34 冬月 :2005/07/12(火) 09:34:34 ID:QNbZfJ76
寄り付きから苦戦中。やはり住宅セクターは
機関投資家の受けが悪いのでしょうか?

35 名無しさん :2005/07/12(火) 10:28:02 ID:/GbDWc7Y
7月だけで4社上場というのは需給的に厳しいのかの〜。

36 名無しさん :2005/07/12(火) 11:07:16 ID:GZ/8/B7.
ここが公募割れしたのは、やはり、明日上場の8970との比較、
雪風さんが分析されているように、初回分配金の少なさ、
あと、レジデンス全体に対する人気の少なさが、
影響しているでしょうかね。

37 予想屋 :2005/07/12(火) 11:31:24 ID:evN0Vars
9時の時点で買いも売りも2000に満たなかった。
売りの少なさはロジと同じ。しかし、買いは福岡よりも少ない!
機関が買ってないのですね。個人も福岡で懲り、明日との資金分散で
買い減少に拍車。46万で1年持てばかろうじて3%のようですので
この辺が底か?

38 名無しさん :2005/07/12(火) 12:48:51 ID:W/sRTIRg
今、457000円で1口約定しました。
後は気長にもつだけです。

39 名無しさん :2005/07/12(火) 12:56:39 ID:W/sRTIRg
>>37
どうも機関が買っていないようですね。
初回分配金が少ないため、好利回を標榜する投信なんかも、買いにくいんでしょうね。
前途多難ですね。

40 予想屋 :2005/07/12(火) 23:45:13 ID:GmxmzO8A
新興株の値動きみたいですね、REITも変わった・・。
44万で買う勇気がなかった・・。
公募組が投げきるまでは46−47を行ったり来たりでしょうか?

41 名無しさん :2005/07/13(水) 00:37:50 ID:kQcR8TEE
>>40
初日だから値動きが荒かったという面もあるのでは。
公募割れしたんで、公募組が投げて44万円台になったんだろうけど、
これからは、ほどほどに拾う向きもあるだろうから、
急激な値動きは落ち着くのではないかと。

42 予想屋 :2005/07/13(水) 04:38:51 ID:GmxmzO8A
425000まで行けばREIT史上初(?)のストップだったんですよね。
初日とはいえやはり異常。
ちなみにUS-REITは結構値動きがあり、日本もいずれそうなっていくのでしょうか。

43 名無しさん :2005/07/16(土) 00:25:20 ID:4lSdmgnI
ま いずれにしろ、名だたる鑑定事務所にその根本があるな。
とくにERやキャップレートなど、笑っちゃうぜ、ったく。

44 名無しさん :2005/07/25(月) 16:59:11 ID:BVNX4ZvU
今日の寄りで、1口を残して売ってしまいました。
44万円台で購入していたので損はなかったものの、利益も僅かです。
利回りからすると、ここは暫く厳しそうです。
新規上場組の8970や8972と比較しても、利回り等が若干見劣りするし、
8973の上場もあることから、資金繰りを考えての売却です。

45 名無しさん :2005/07/25(月) 17:33:41 ID:wIXwCHCw
利回りと言うか、なーんか配当が増えない感じがするんだよね。。。
他の2つはそのうちに物件取得と上方修正が出てきそうな気もするんだけど。
機関はそこらへんを察知してるのかなと思ったりします。ただ、指数連動のために
投信の組み込みは必ず発生するはずなんですけど。

46 44 :2005/07/27(水) 18:01:18 ID:1DbbfRLE
今日は下げましたね。
明日のジョイントリートに絡む売りだと思い、
今日、43万円台で買ってしましました。
売ったばかりなんですけどね。
明日以降、多少は持ち直してくれることを期待しているのですが…

47 名無しさん :2005/07/29(金) 04:14:31 ID:GmxmzO8A
上場直後の値動きが8963と似ているような気が。
機関買いが入らないのも共通。
すると9月には反騰かな?
8963同様、10%下げてきた今は買い時鴨

48 名無しさん :2005/08/01(月) 17:21:44 ID:nM4V0E/6
なんかここは43万円を底値、44万円を上値として、
ザラバで下げて、引けで上げるということを繰り返している。
なんか不可解。
毎日こんなことが続くなら、簡単にデイトレもできそうだけど、
そんなことはないんだろうなぁ。

49 名無しさん :2005/08/02(火) 15:15:52 ID:P0P2NW0k
わっ、今日は最後のインチキ上げがないよぅ。

50 名無しさん :2005/08/03(水) 10:45:18 ID:7MyNMc2Y
リート全般としては、とりあえず下げ止まったようにも見えるけど、
ここだけは、ホント、「崩れている」。

51 名無しさん :2005/08/03(水) 19:20:37 ID:Oklz4k32
今日も引けにかけて、ものすごい買いがあったね。
あれって、投信の買いなのかな?600口くらい買い上げてたよ。
おかげでナンピンでしこっていた玉がうれたけど。
引けはザラバ引けってやつですか。最後売りに「特」とだけある。

52 名無しさん :2005/08/03(水) 19:56:38 ID:j.fTWVCY
誤発注?

53 名無しさん :2005/08/04(木) 01:44:40 ID:GmxmzO8A
(1)今の値段で9月下旬に買えば第1期利回りは4%になる。
(2)今買う場合、30万でないと4%換算にならない。
(3)8月末にインデックス買いがある。

以上から類推すると、盆明けまでは下がり続け、38-39万で反騰開始?

54 名無しさん :2005/08/04(木) 11:34:27 ID:bZjkIpPM
この銘柄は来年上場すべきだったね
半年早まったようだ
今年は売られ続けるかもね

55 名無しさん :2005/08/04(木) 15:24:08 ID:j.fTWVCY
412000 買い 413000売り
しょぼかった・・・

56 名無しさん :2005/08/04(木) 17:25:08 ID:C4vPtwkE
今日も引けにかけて、700〜800口の買い注文が入り、
42万1000円で引けた。しかも、41万3000円に100口を超える買板があるから、
それが下限となって、余り下げなかった。
一体誰が買っているんだろう。意外と、半年後を考えて、好利回りを考えて、
まともに買い集めている人がいるのかも。
何となく、下げ止まったと感じているのは、あまい見通しか。

57 名無しさん :2005/08/04(木) 20:27:57 ID:wIXwCHCw
第三者割り当て受けないで市場で買って返すんじゃないの?

58 名無しさん :2005/08/04(木) 21:36:54 ID:61UmrdwE
>>57
なんか重要そうなんだけど、今ひとつよく分からない。
申し訳ないけど、もうちょっと詳しく説明頼む。

59 名無しさん :2005/08/04(木) 23:10:26 ID:wIXwCHCw
オーバーアロットメント分の新株を引き受けないで、市場で買って返すという意味
・・・とここまで書いて、OAは202株しかないことに気が付いた。
という事は投信の買いかな。

60 59 :2005/08/05(金) 11:04:12 ID:wIXwCHCw
まあ、今日、失権のIRが出たから、買って返したのは正しかったようですが

61 名無しさん :2005/08/05(金) 11:54:46 ID:HzsUyyx.
>>60
買って「返した」ってところがよく分からないんで…
第三者割当の引き受け予定者は、引き受けることを前提に、
誰かに貸し株をしていたということ?
通常であれば、株価が下がったから引き受けキャンセルで済むんで、
引き受け予定口数を、市場から調達する必要はないとおもうけど。
よく分からないんで、教えてもらえますか。

62 名無しさん :2005/08/05(金) 13:42:47 ID:/UAa.ujA
第三者割当の引き受け予定者は、引き受けることを前提に、
誰かに貸し株をしていたということ?

貸してるんじゃなくて、カラ売ってるんじゃないの
株価が高ければね
でも、ここの場合はOAの価格超えたことあるのかな?
なんにもしなくて、ただ単に権利放棄したかも
幹事証券も見放したみたいだね
幹事証券も、みすみす損することはしない

IPOは証券会社にとってドル箱だね
リスク0、高ければカラ売って利益確定
安ければOA権利放棄

一般投資家は最初からハンデ背負わされてるって訳

63 名無しさん :2005/08/05(金) 14:48:18 ID:RsVbFoTk
>>62
あー、なるほど、仕組み分かりました。
あと、今回空売っていたかどうかは別として、
一般的な、IPOの幹事証券会社のやり方も。
ありがとです。

64 名無しさん :2005/08/05(金) 15:55:28 ID:wIXwCHCw
よく分からなくなってきた。
OA分は先に公募で投資家に渡ってるからカラ売りはできないんじゃ?
OAで渡った分を第三者割り当て増資で補うか、どこからか調達して
返すかではない?

OA分って証券会社が抱え込んですか?それならカラ売れますね。

65 <削除> :<削除>
<削除>

66 名無しさん :2005/08/05(金) 18:17:52 ID:4lSdmgnI
なもさだる って性格わるいな。
コピペした奴 ってもっとわるいな。
本人かもな。

67 名無しさん :2005/08/05(金) 18:50:17 ID:wIXwCHCw
ここで煽って株価が下がると思っている65は心底アフォかと。

68 マニア :2005/08/06(土) 03:18:03 ID:dx1oKssg
今のREITでは需要が強いので、証券会社が借りてきて公募価格で売る。
売った後には発行体に返さなくてはならないのだが、株価>公募価格と
なると証券会社が損しちゃうので公募で割り当てを受ける約束をする。

不幸にも、株価<公募価格になった場合は、証券会社はマーケットで買い戻し
すれば益が出るので行使の必要なし。この買戻しがそこそこの分量となれば
逆風が吹いても多少は買い支えにつながるのだが、少なければGSOの意味なし。

OAのGSO使わなかったのって、あったっけ。さぶ〜

69 雪風 :2005/08/06(土) 08:27:25 ID:4MjfZ.Mw
>不幸にも、株価<公募価格になった場合は、証券会社はマーケットで買い戻し
すれば益が出るので行使の必要なし。

それ以前に全く公募価格を上回る場面がなかったので
冷やし玉を入れるタイミングすらなかったようですね。

http://www.jetsnet.co.jp/nyumon/kabuyogo/h/h2/hiyasi.html
http://www.tse.or.jp/glossary/gloss_k/greenop.html

70 雪風 :2005/08/06(土) 08:41:03 ID:4MjfZ.Mw
>OAのGSO使わなかったのって、あったっけ。さぶ〜

ここはOAによる売り出し可能口数の割合が他と比べて異常
に少ないんですよね。主幹事証券にはある程度こういう結
果になることが見えていたのでしょうか。

71 名無しさん :2005/10/20(木) 11:33:10 ID:hJDBe3LE
自分はここを持っているんだけど、
レジデンス系の中では、ちょっと物件の質で、劣るはず。
だけど、今期利回りが低いことは勿論、次期利回りで見ても、
他のレジデンス系に比べて、利回りが低い。
この地合で、良く値が持っていると思うけど、何か理由あるのかな?
借入金比率が小さめだということが(特筆するほどじゃないけど)、結構影響しているのかな?

72 71 :2005/10/20(木) 11:57:28 ID:hJDBe3LE
利回りで考えると、
8975FAレジ、8965ニューシティ買い、
8969プロレジ、8970シングルレジ売り、
というのが妥当しそう(空売りは出来ないけどね)。
どうなのかな?

73 名無しさん :2005/10/20(木) 12:14:46 ID:mV9e7t42
利回りだけで考えると失敗するけど・・・・
まあ、結果的にはそんなとこじゃない?

74 名無しさん :2005/10/31(月) 15:54:01 ID:hJDBe3LE
今日は引けにかけて、ずいぶんと買われて上昇しましたね。
月末ということもあり、投信買いでしょうかね。
レジデンス系では比較的時価総額が大きく流動性が高いので、投信が買うんですかね?
どうもここは、不自然な値動きが目立ちますよね。
ホルダーだから、上げてくれること自体はうれしいんですけどねぇ…

75 名無しさん :2005/11/26(土) 10:35:38 ID:s7l0VD/s
ホルダーだけど、ここの利回り、他のレジデンス系と比較すると、悪くない?
第2期を基準にしても、相対的に利回りが悪い気がする。
何かのきっかけで、ここもぼかすか下げるのだろうか。
ちょいとしんぱい。

76 雪風 :2005/11/26(土) 11:29:10 ID:0QKClq4Q
ファンド膨張率が1.3倍だったころの業績予想を、物件を増やした
にもかかわらず修正していないので、利回りが低く見えるだけのこ
とでしょう。実際には以下の5物件を追加取得していますので、金
利環境等の急変が無ければ第2期の分配金は増額余地があります。
かつ現状でもファンド膨張率は1.5倍程度なので、レジデンス系の
中では高い外部成長への潜在力があると考えられます。まぁJシン
グルと比較すると割安感はないようにも感じますが・・・

プロスペクト麹町
プロスペクト半蔵門
リビングステージ東仙台
リビングステージ南仙台
プロスペクト御茶ノ水

http://homepage2.nifty.com/ykf/

77 名無しさん :2005/11/26(土) 13:50:56 ID:HlAq/5M.
>>76
早速にありがとう!
>Jシングルと比較すると割安感はないようにも感じますが・・・
Jシングル、稼働率がどうにかならないのかなぁ。
そうすれば、ここのところの下げも解消されるだろうに。

78 名無しさん :2006/01/06(金) 16:50:42 ID:vpc4/NUg
地道にREITの組成に取り組んでおられた元社長の三澤氏が
享年36歳で元旦に夭折されたそうです。合掌。

79 元社長は泣いている :2006/01/07(土) 18:13:35 ID:OGNXMS3Y
>78
元社長は、
未だに稼働率さえ公表せず、
価格操縦を繰り返す
現経営陣の所業に草葉の陰で泣いていることでしょう。

来期以降、成功報酬(投資口価格の上昇率VS東証REIT指数)が
導入されるので、更なる価格操縦が繰り返される読んでいます。

80 名無しさん :2006/01/17(火) 16:47:12 ID:uazQV34k
ここは12月半ばにはそれほど下げなかったけど、
その後上げてもいない。
なんか、権利落ちで、安値更新しそうだね。
こわいこわい。

81 名無しさん :2006/01/31(火) 22:53:50 ID:r0f0nGaM
上場来安値が見えてきましたね。

82 名無しさん :2006/02/01(水) 02:01:21 ID:T56334WU
79>成功報酬は取れないでしょ。アンダーパフォームしっぱなしだし…

83 雪風 :2006/02/01(水) 06:19:37 ID:uH8TD0Dw
いえいえ、成功報酬は2期目からだから、オリジネーターとしては1期目
低迷させたほうが都合がいいんです。スタートが415KならREIT指数アウ
トパフォームしやすいってワケで・・・

84 名無しさん :2006/02/01(水) 12:06:28 ID:4yFtGRDQ
2期というのは、正に本日2月1日からですよね?
ということは、運用会社としては今日はぼかすか下げてもらいたいってこと?
そうすると、今日は絶好の買場となるかも知れませんね。
また、今日下げても、運用会社としては、正に自己の利益のために、株価を上げたいわけですね。
今後のその値に対する安心感もありますね。
まあ、運用会社が価格操作できるとは思わないので、深読みしすぎかもしれませんが。
何れにせよ、レジ系の中では、割安感があるので、お買い得だとは思います。
また、一番恐い増資による爆下げについて(今の借入金比率からすると暫く先でしょうが)、
運用会社も自己の利益を考えて、下げの回避を考えることも期待できる?かも知れませんね。

85 84 :2006/02/01(水) 12:21:26 ID:4yFtGRDQ

×その値
○底値

86 違法ではないか :2006/02/01(水) 12:22:46 ID:OGNXMS3Y
期初、期末の価格操作で成功報酬が得られ、
それがオリジネーター役員のボーナスに消えるのなら
違法行為ではないのか。

目論見書によると、価格操作報酬の上限は
投資口価格の0.5%×投資口口数とあるから、
ここのホルダーは1口あたり毎期約2000円
配当が減ることになる。

何故、公募価格がほぼ同じの
FCに比べて1500円程少ないのか
不思議だったが、これで納得した。

こういう投資法人はいずれ市場から追放されると思う。

87 79 :2006/02/01(水) 17:12:46 ID:OGNXMS3Y
予定どおり本日参入させていただきました。

2:40迄怒涛の売りで下げるだけ下げさせて、
足がつかぬように残り20分は放置プレイとは、
敵(オリジネーターのことです)は相当なワルですね。

この様子だと、
84さんが恐れる増資時の爆下げも、
例えば払込期日を期末日に設定し、証券交付日を期の初日に設定する等
自分の手を汚さずに成功報酬が入るように
仕組んできますよ。きっと。

今日ホルダーになったばかりだが、
余り深入りしない方がいいかもしれない。

88 名無しさん :2006/02/02(木) 00:47:25 ID:T56334WU
83>ここが上がればね(笑)ずっとアウトパフォームの悪寒…
というか、指数連動報酬は収益連動の成功報酬とは違って株価が上がれば
上がるほど収益が悪くなる=株価下落要因。自分で自分の頭を抑えてる。
この仕組みをあえて入れた人は、何がしたかったんだろうか…

89 雪風 :2006/02/02(木) 08:47:58 ID:NxA2bZRk
アウトパフォームとアンダーパフォームは意味が正反対です。為念。
もちろん、前者が指数を上回る、後者が下回るというという・・

90 名無しさん :2006/02/02(木) 08:59:30 ID:T56334WU
あ、ごめ。日本人は好きだな、そういうのw

91 そういうことか :2006/02/02(木) 10:47:33 ID:48thlcc.
権利落ち直後に下げずに、なんで昨日あんななのかと不思議に思っていたが
そういうカラクリだったのか?

そういわれれば、ここの値動きはいかにも不自然って感じはするな。
ちくしょう、やられた。気分ワリー。

92 しかしなんだな :2006/02/02(木) 10:52:48 ID:48thlcc.
逆に考えれば、昨日で底値は保証されたも同然ともいえるってことかな・・・・

93 名無しさん :2006/02/02(木) 17:06:53 ID:4yFtGRDQ
昨日の下げと今日の上げ、何かすごいなw
昨日買っておいて、良かったみたい。

94 名無しさん :2006/02/02(木) 22:58:14 ID:T56334WU
毎回同じように動くんだろうな、多分。
公募の価格決定日に似た動きだね。
何だかむかつくけどw

95 マジかよ? :2006/02/03(金) 00:13:23 ID:PCrqR.4A
公募の場合は投資する側が下げたがるんだろうから、まあ理不尽とはいえなかろう。
しかし、投資法人の側が自分の利益の都合で意図的に投資口価格を下げようとするなんてのは言語同断!  

そんな投資家に対する背信行為が許されていいのかねぇ・・・・

96 <削除> :<削除>
<削除>

97 tmy :2006/02/08(水) 10:22:40 ID:3NXJqX2c
大量売り板継続中ですね。玉集めかなとも思えますが違いますか。

98 <削除> :<削除>
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99 <削除> :<削除>
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100 <削除> :<削除>
<削除>

101 雪風 :2006/03/12(日) 08:15:37 ID:CuMJk6yI
http://table.yahoo.co.jp/t?c=2006&a=2&b=20&f=2006&d=3&e=10&g=d&s=8969.t&y=0&z=8969.t
何だか最近変な動きしてますね・・・
無理に450千まで買い上げているような。
ただの偶然なのでしょうか?

102 ここの値動きは :2006/03/12(日) 11:49:15 ID:kd1mCGXQ
最近に限らず、なんか不自然 ・・・・・・
「意図的」につくられたチャートみたいにみえるんだよねぇ。

思い過ごしなのかもしれないけれども。

103 名無しさん :2006/03/12(日) 13:37:04 ID:FucmYE56
ほんと、
ここの値動きは、上場の直ぐ後ぐらいから、ちょっと不自然だったよね。
そんなことをして得する人がいるのかどうか、よく分からないけど。

104 名無しさん :2006/03/12(日) 14:32:08 ID:n6D/D7tw
>>102
日足を見れば、明らかに意図的です。
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8969.t&d=c&k=c4&z=m&t=1d

105 名無しさん :2006/03/12(日) 14:32:54 ID:n6D/D7tw

14:59分に注目!

106 雪風 :2006/03/12(日) 14:55:31 ID:en6PrsqY
>日足を見れば、明らかに意図的です。

誰が何の目的でやっているのかが判然としないので、状況証拠は
あっても断定は難しいかも知れませんね。もうすぐ発表される決
算に絡んでなのか、それともレジデンシャルREITのIPOを失敗させ
ないための補助的操作なのか?(妄想純度99.99%)

後者ならJシングルともどもビ・ライフの申込期間が終わったとた
んに崩れたり?

107 名無しさん :2006/03/31(金) 13:46:59 ID:Z4Q6PYBY
今日決算発表ですね。増額は確実でしょうけど、どれくらいになるんでしょうね?
ホームページ、以前は最悪だったのにいつの間にか平均レベルになってるし・・。

108 名無しさん :2006/03/31(金) 16:13:41 ID:B0u10UH2
(4)18 年7 月期の運用状況の予想(平成18 年2 月1 日〜平成18 年7 月31 日)

1口当たり分配金
(利益超過分配金は含まない)


営業収益 経常利益 当期純利益 1口当たり利益超過分配金
1,907百万円 624百万円 622百万円 8,282円



433000で10枚、買うかどうか悩んでいるうちに、上に逃げられた・・・・

109 名無しさん :2006/03/31(金) 17:39:12 ID:X8AHr9UI
プロスペクト、なんだかパットしない決算だったね。

110 M投信ウォッチャー :2006/03/31(金) 19:56:03 ID:OGNXMS3Y
>>109
パットしないどころか悪意に満ちた決算発表だと思いますよ。
ホルダーの皆さんはIRに文句を言うべき。投資家をバカにしています。

今期の営業収益予想(1,907百万円)は上場時予想(1,532百万円)比24%アップ。
一方当期純利益予想は622百万円で変わらず。
どうしてこんな数字を堂々と発表できるのか?

想像の域ですが、2/1の終値が思いのほか低く価格操作できたので、
敢えて第2期の上方修正を発表しなくても成功報酬が取れると思っているのでしょう。
で、第3期に入ってから第2期の上方修正と第3期のサプライズを発表して、
まんまと第3期の成功報酬をいただく。奴等のシナリオはこんなところでしょうか。
本当に狡賢い奴等です。

後場に一旦大きく下げたのも、この数字を事前に知ったインサイダー?
と勘ぐりたくなってしまいます。

あんまり書くと売り煽りと思われかねないのでこの辺でやめときますが・・・。

111 REIT投資法人は誰のものか? (JOKER) :2006/03/31(金) 21:33:49 ID:Hh/r5kWo
もちろん投資主のもの。
運用会社(orオリジネーター)のものでもなければ、
投資法人役員の所有物でもない。

投資法人の役員は、「投資主の利益のために働く」という責務を負っているのだ。
投資主に対して、きちんとした情報開示すらできない役員に用はない。
役員報酬を払っているのはREIT投資主であって、運用会社ではない。

しかるに、REIT投資主の利益よりも、運用会社(orオリジネーター)の利益
を優先しているかのような投資法人の姿勢が見受けられるのは、
いったいどうしたことなのか?

112 あんたら誰に雇われてると思ってんだよ? (JOKER) :2006/03/31(金) 21:35:35 ID:Hh/r5kWo
これではまるで、国民(REIT投資主)の幸福(利益)よりも、
宗主国(運用会社、オリジネーター)の政府の意向で動く
従属国(REIT)の傀儡政権(投資法人役員)ではないか。

REITは、運用会社の属国ではない独立国家なのだ!
他国の顔色をうかがって国民を不幸にする政権は打倒すべし!!
投資主の利益を損なう役員どもはクビにすべし!!!

113 名無しさん :2006/03/31(金) 22:33:48 ID:evNoj3Rs
というか、、、いやなら売れば良いし、運用会社が気に食わないなら本当にKick Outすれば良い。

REITは投資主のものだけれど、それは個人個人ではなくて総称ね。
Kick Outするならそれなりに金をつぎ込んでいる必要がある(過半をとる株主になれるか!?)。

まぁ実際それは無理だし、そもそもREITは運用会社に「一切お任せ」の前提で金を預けているんだから、
こまかいパフォーマンスの責任も自分でとらざるを得ない。運用会社Kick Outが無理なら、
冷静に考えると、売る(投資しない)選択ししか個人には残っていないよね。
自分はこの銘柄、最初から買っていません。

114 名無しさん :2006/03/31(金) 22:54:30 ID:NkvMTXD.
“というか、、、いやなら売れば良いし”
まあ、そうなんだけどね、それを言っちゃおしまいでしょ(笑)

オレは2口のホルダーだけど、今回の決算にはがっかりだよ。
オレはここの運用報酬のシステムが今一つ分かっていないので、
>>110さんの言っていることがよく理解できていない。ちょいと調べないと。

“今期の営業収益予想(1,907百万円)は上場時予想(1,532百万円)比24%アップ”
これを市場はどう受け止めるのだろう?
実際は分配金の上方修正と同じと判断するのかな?
ここは、値動きにも胡散臭さがあって、よく分からないなぁ。

115 ここの運用報酬のシステム (JOKER) :2006/04/01(土) 20:37:37 ID:abVWXA.s
↓ 第36条 の 「(4)運用報酬4」 がここ独特の「成功報酬」

http://www.prospect-reit.co.jp/guide/pdf/01_kiyaku.pdf

簡単にまとめると、こういうことですね。

・その期の初日から末日までの投資口価格の上昇率が、
 東証REIT指数の上昇率を上回った分に応じて、
 資産運用会社にご褒美報酬が入る

そのためには、(第一期は除外されてることもあり)
第二期初日(2/1)の投資口価格が低いほど
第二期のご褒美をもらうのがたやすくなるので都合がよい。

↓以前、雪風さんも指摘していた通りです。

http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1118669737/83

116 んでもって、M投信ウォッチャー さんの読みは :2006/04/01(土) 20:39:01 ID:abVWXA.s
・この分なら第二期の成功報酬GETは楽勝だから、
 第二期末に投資口価格が上がりすぎないように
 (=第三期にも成功報酬がとりやすくなる程度に)
 コントロールしたい。

・そのためには、第二期の見込みを意図的に低めに
 発表しておきたい。

と奴らが不純なことを考えた結果がこの決算発表なのではないか?

運用会社の利益(成功報酬)の最大化の都合で、
来期予測の数字をねじ曲げてまで投資口価格を人為的に
コントロールしようとしてんじゃねえのかよ?
なんて汚ねえやつらなんだぁ!!!!! はぁはぁはぁ

とM投信ウォッチャー さんは考えていらっしゃ ・・・・・

えっ? そこまで口汚くは言ってないって?(笑)

117 金は出しても口だすなってか? (JOKER) :2006/04/01(土) 20:40:02 ID:abVWXA.s
以上、おら好みの「オレ」さんのために解説させていただきました。

※ ねー、「オレ」さんもコテハンにしようよぉ。  ダメ?  (´・ω・`)

ついでにもうひとこと。

>そもそもREITは運用会社に「一切お任せ」の前提で金を預けているんだから

んなこたねえら?

おら、自分なりにそのREITの実態を研究した上でなきゃ買ったりしねえ。
開示されてる情報がゴマカシだらけだったら、そんな危ないシロモノ買えねえもん。
普通の会社だって経営者がヘンなことすりゃ、株主が文句いうのは当然だら?

REIT買うカモは、な〜〜〜んも考えんと黙って買ってりゃいいんだ、
んじゃなきゃ買うな  ・・・・・ って言ってるみてえに聞こえるな。 (-_-;)

118 んで、おらのいいたいことはだな (JOKER) :2006/04/01(土) 20:55:22 ID:abVWXA.s
まず、「プロスペクト・レジデンシャル投資法人」と
「プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ(株)」(=運用会社)
は別会社だという基本前提があるわけですね。

http://www.prospect-reit.co.jp/guide/01b.html

で、上記の「成功報酬」をGETするのは「プロレジ・アド(株)」
なわけですよ。

第二期低めの予想を意図的にだすことで儲かるのは
「プロレジ投資法人」ではなく、あくまでも「プロレジ・アド(株)」

投資法人側としては、余計は運用報酬は少しでも払わないのが
投資主の利益なわけです。

で、その利益を代表すべきなのが
「岡田、野村、千葉」氏の投資法人の役員。

チミたちは、投資法人の利益を追求してんのか、
それとも他社である「プロレジ・アド(株)」の利益を優先してんのか、
いったいどっちなのかね? あ〜〜〜〜ん???

※ 実は後者だったりすんじゃねえのか? オイ??? ってことでつね。

119 あれ、でねえや (失礼しますた) :2006/04/01(土) 20:58:26 ID:abVWXA.s
http://www.prospect-reit.co.jp/guide/01b.html

左上の「投資法人の概要」→「投資法人の仕組み」をクリックのこと。

120 M投信ウォッチャー :2006/04/02(日) 01:12:22 ID:OGNXMS3Y
決算発表直前の2・3月に、主として新築物件を取得したのがミソではないでしょうか。

以下、決算日前の役員会の模様を妄想してみました。
(役員A)  決算発表では第2期の配当金上方修正はしたくないのう。
(役員B)  去年の8〜9月に取得した物件が稼動しているのでそれは無理です。
(役員C)  例えば稼働率がゼロの新築物件を追加取得すれば 賃貸収入<費用 として計算できますよ。
(役員A)  それだ!全体として上場時の利益予想がブレないような決算発表前に追加取得するように。
(役員B・C) わかりました。3月中旬までに何とかします。
(役員A)  それにしても、お前たち相当なワルじゃのう。
(一同)   ウッ!ヒッ!ヒッ!

121 ファンドや :2006/04/02(日) 05:39:02 ID:vbPmzp12
>>110-120

配当予想のシステムを考えると、さすがにそこまでの悪意はないと
思います。
そもそも、これだけの株価推移ではPOができないと思いますので、
運用会社としては、早期の額面(50万)回復を考えるのが正当。
すでに警戒感があふれるゼロ金利解除と、現状のLTVの高さ、レジの
金利上昇耐久力を考えると早期POが必須。
目先の運用会社報酬にとらわれている場合ではない。
(もしそうであれば、完璧に売り推奨ですな。)

営業利益と当期利益の差には、大きいインパクトとして金利負担が
あげられます。特に見えない負担がアップフロント・エージェント・
アドミフィーなどの非開示借入コスト。

株価不安定下における借入調達には、相応の負担が強いられていると
考えられますし、開示される金利スプレッドで調整するのは銘柄側も
金融機関側も抵抗感が強いと思いますので、非開示コストが有力調整弁。

122 ファンドや :2006/04/02(日) 05:45:26 ID:vbPmzp12
続き:

さらには、今後の金利先高感を考えると、営業収益以下の営業外費用項目は
現状維持ではとても考えにくいでしょう。
リーシングの進捗についても、フリーレントの開示がないので、稼動が
上昇しても利益計上に結びつかない可能性も高く、6ヶ月決算では
ネガティブ要因。

REITに限らず、減収減益発表は経営能力を問われるところですが、
特に「先行きの読みやすい」とされるREITでは致命的であると
思いますので、常にネガティブ予想→上方修正のサイクルは必須である
のがREIT配当予想の宿命です。

JREのように銘柄側で配当予想に落ち着ける努力をしている銘柄も
ありますが、その「努力」については、いささか個人的には疑問が
つきます。(要するに配当予想より情報になりそうなときには、修繕等
コストを意図的にかけて利益調整を図るので、投資主に本来還元される
利益が意図的に減少させられる。)
銀行や機関投資家の受けはいいと思うのですがね。

123 名無しさん :2006/05/08(月) 15:37:32 ID:ilF12/UU
実際、プロスペクトっていう会社(本体)はどんな会社なんでしょうか?
いまいち知名度に欠けるんでよくわかりません。
それから新宿のタワーマンションにプロスペクト・アクサ・タワー
というのがありますが、関係あるんでしょうか?

124 名無しさん :2006/05/09(火) 11:55:35 ID:X8AHr9UI
本日、上場来安値を更新したね。
ここの分配金見通し、本当にこんなに低いのか疑問があるが、
見通しのとおりだとすると、売り込まれるのもやむを得ないよね。
それにしても、昨日REIT指数が高値を更新した一方で、
ここは上場来安値更新だ。
運用会社、もっとしっかりして下さいな。
運用報酬減っちゃうぞw

125 名無しさん :2006/05/10(水) 15:51:38 ID:X8AHr9UI
本日も、安値更新。
40万円の50口の買板が、底支えしてくれればと、願うばかりなり。

126 名無しさん :2006/05/10(水) 19:44:04 ID:OGNXMS3Y
「プロスペクト」理論をご存知でしょうか?

簡単にいうと、投資家は早めに利喰ってしまうが、
ロスカットは遅れがちとなるため結局大きな痛手を負うという理論です。

http://psychological-jp.com/psychology/p3.html

この投資法人はネーミングで予めそのことを教えてくれていたのです。
ホルダーのみなさん早めのロスカットをご検討しては?
なに? もう遅い。そうですか。

127 名無しさん :2006/05/11(木) 15:08:42 ID:X8AHr9UI
本日も上場来安値を更新いたしましたよ、運用会社の社長さん!
>>126
ほんと、冗談にならないね、“プロスペクト”理論。
ネーミングによる予告に気付かなかったとは… Orz

128 名無しさん :2006/05/11(木) 18:10:49 ID:OGNXMS3Y
>>127
もし“運用会社の社長さん”が今期の成功報酬を諦めたとしたら・・・
社長さんの次の手は今期中に大型増資をして
今期の価格を徹底的に下げさせて
来期以降の成功報酬に備えるのではないでしょうか。

常識的には
4.5%で36.8万円〜5.0%で33.1万円
のどこかで下げ止まると考えますが、
もし“運用会社の社長さん”が今期の成功報酬を諦めたとしたら・・・

129 名無しさん :2006/05/11(木) 22:36:12 ID:oHDWnKX2
>>128
それは恐ろしき事態…
でもまあ、運用会社の社長がそのような考えだとすれば、
明らかに見通しが甘いでしょうね。
下手な増資は、ニューシティ、クレッシェンドに例を見れば分かるように、
増資後の株価を軟調とします。
つまり、増資後の成功報酬の見通しも厳しいでしょう。
下手な増資の怨念です、くわばらくわばら…
ただ、運用会社の社長は、増資の怨念を理解していないでしょうけど。

130 名無しさん :2006/05/11(木) 23:37:17 ID:OGNXMS3Y
菱和ライフから取得した物件もあるようで…orz

131 今回の下げの原因 :2006/05/12(金) 00:15:32 ID:n6D/D7tw
>>130
今回の下げの原因はそれでつか?

132 名無しさん :2006/05/12(金) 01:11:49 ID:dRKPs/kE
M投信が売ってる

133 M投信ウォッチャー :2006/05/12(金) 08:01:46 ID:OGNXMS3Y
>>132
Mさんにその意識はなかったでしょうが、
不良銘柄を世に示してくれたことに拍手を贈りたいと思います。

134 下げの原因? (オラ) :2006/05/12(金) 15:48:51 ID:QyopAcVQ
以前のチャートのほうが異常で、今のほうがきわめて自然にみえてしまふ今日このごろ。

M投信も売ってるけど、それが主因ではないと思われ。
(Mさんレジ系あれもこれも売りまくっておるようだが)

バカ高値になってからのT急やホテルを買いまくってるようなMさんに、
そんな気のきいた「意識」があるはずがない ・・・・ に一万票!

135 名無しさん :2006/05/12(金) 17:38:01 ID:X8AHr9UI
ここも40万円を割って、安値を更新し、
投資対象となりうる価格帯になってきたと思うけど、どうだろね?

136 名無しさん :2006/05/12(金) 20:33:56 ID:LtEXMUdE
Mの来週の週報予想

「最もパフォーマンス(配当込み)の悪かった銘柄はプロスペクト・レジデンシャル投資法人でした。」

おまえが売り崩してるんだろーが

137 貰う前提なのかね?「成功報酬」 (オラ) :2006/05/12(金) 21:41:17 ID:pwhR6WY2
30万円台っていう絶対値で安く感じるだけで、
これでもは他のレジ系と比べて割安なわけじゃないでせう。
(前回の決算短信を真に受ければだけど)

しかし、ここの分配金予想って「成功報酬」分の見込みはどうやって計算してんだろね?
だって、それだけで最大2000円以上のインパクトがあるわけじゃん?

成功報酬を差し引く予定で8000円の見込みなら、
指数に負ければ一気に10000円を越えるってことになる。
そういう前提なら買える値段ではあるのだが ・・・・・・

つーか、公募割れ状態でも「成功報酬をいただきます」なんてよく言えるよなぁ。
「公募価格を上回らない限りは運用報酬4は辞退いたします」くらい言って当然じゃね?

そのくらいの誠意をみせれば、買ってやってもいいんだがな。

138 名無しさん :2006/05/13(土) 01:16:17 ID:xBxIOyZU
成功報酬って、計算根拠を開示しないものなの!?
それってひどくないすか・・・?

139 名無しさん :2006/05/13(土) 11:25:32 ID:lZaBLF/g
Mの週報ってのはどこで見れますか?素人ですが(略

140 名無しさん :2006/05/13(土) 12:48:10 ID:LtEXMUdE
グ(略

141 指数に勝てるかどうかが大問題 (オラ) :2006/05/13(土) 21:05:09 ID:ej6Fq2XU
いや、「成功報酬」の計算式は明示されてる。 >>138

↓P14 運用報酬4を参照
http://www.prospect-reit.co.jp/guide/pdf/01_kiyaku.pdf

仮に、営業期間初日(2月1日)から決算日までにREIT指数が10%上昇した場合で計算すると、

プロレジの決算日の終値の(初日からの)上昇率が10%以下なら「成功報酬」はゼロ。
最大は、12.5%以上の上昇なら一口当たり投資口価格の0.5%の「成功報酬」をゲットできる。

これを、2月1日のプロレジの終値 415000円を元に投資口価格で示すと、

決算日の投資口価格が 456000円以下なら、「成功報酬」はゼロ。
決算日の投資口価格が 467000円以上なら、「成功報酬」は一口当たり、約2300円
(運用会社のフトコロに入る総額は、総投資口数をかけて、約1億7千万円なり)

つまり、決算日の投資口価格がたったの11000円違うだけで
分配金が2300円も変わってきてしまうことになる。

※ ところで、オラどっか計算違いとかしてないかしらん? 間違いあればご指摘キボンヌ。

142 消えた部分は何を意味する? (オラ) :2006/05/13(土) 21:06:47 ID:ej6Fq2XU
で、問題は、7月予想分配金8282円と、来年1月予想の8308円とは、
指数アウトパフォームを見込んだ「成功報酬」差し引き後の金額なのか否か? ってことなわけで・・・

↓去年7月次点での、H18年7月期予想のプレスリリースはこれ。
http://www.prospect-reit.co.jp/pdf/pressrelease/2005-0712-06.pdf

営業費用の4項目目に注目。
「運用報酬4(=成功報酬)は発生しない想定にて算出しております」とはっきり書いてある。

↓今年3月末の決算短信では ・・・・・・
http://www.prospect-reit.co.jp/guide/pdf/20060331_tanshin.pdf

P7 運用予想の前提条件 の 営業費用の欄に注目。
あれっ??? 「運用報酬4」についての記載がすっぽりなくなっているのはなんでだろ?

143 そういうことならつじつまが合うね (オラ) :2006/05/13(土) 21:08:26 ID:ej6Fq2XU
↓そこで思いおこされるのが、今年3月のここの値動きをめぐる違和感ですな。
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1118669737/101-109

あのとき投資口価格を、(予定どおり?)45〜6万にもってこれたことで、
3月末の決算短信では、「運用報酬4が発生する想定」で予想分配金を算出したのではないか?

だからこそ、普通なら10000円を超えてきてしかるべき分配金額が予想外に低迷した・・・・・

しかし、こんな分配予想金額では、とても45万を維持できるわけもなく、
4月以降はジリ貧、ここにきての急落もむしろ当然だともいえるだろう。

つーか、「運用報酬4」をどう見積もってるのか、はっきり書けよ!!!>プロスペクト

情報開示が不親切な(意図的に隠してんのか?)決算じゃ、ますます信頼を失うばかりだぞ。

144 名無しさん :2006/05/13(土) 22:04:03 ID:OGNXMS3Y
>「運用報酬4」をどう見積もってるのか

もし、今でも運用報酬4(=成功報酬)は発生しない想定だとしたら、
運用報酬4(=成功報酬)控除後の分配金額は約6000円で
スターツプロシード並ということでつね。
20万円割確定。

145 ある意味「ひどい」決め方でもあるが (オラ) :2006/05/13(土) 23:06:49 ID:4sqIGEec
>>138 追伸

計算式は明示してるが、「合意」次第でどうにでもなってしまう。
そういう意味では「根拠」なく決まるともいえるかも。

>運用報酬4は、下記の計算式により算出される運用報酬4基準額に
>20%を上限として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する
>料率を乗じた金額とする

そういう意味では、投資法人の社長のすべきことは明白だ。

公募価格を2割も割り込んだこの状況で、「成功報酬」などを支払うことが
投資家の理解を得られるかどうか、よくよく考えてみるべし。

投資主の利益を代表して、資産運用会社に対して
「こんな現状では成功報酬は支払えない」と強く、強く、主張すべき。

間違っても、一口当たり2000円以上もの金額で「合意」などしてはならない。
そして、成功報酬の削減分で、予想分配金をすみやかに上方修正すべし。

そうでもしなきゃ、(以下省略

146 名無しさん :2006/05/13(土) 23:42:01 ID:OGNXMS3Y
オラちゃんよ
>投資主の利益を代表して、資産運用会社に対して
>「こんな現状では成功報酬は支払えない」と強く、強く、主張すべき。

所詮投資法人の社長と資産運用会社はグルなのだから無理な話。
心配なのは、濡れ手に粟で1億7千万円の成功報酬の収受を目論んでいた
資産運用会社がどう出てくるか?

今期の成功報酬はかなり難しくなった訳だけど、転んでもタダでは起きないやつらは
来期まとめて3億4千万円収受しようとするよね。

ならば、投資口口数を3倍(来期初日終値の投資口価格が3分の2の場合)
又は投資口口数を4倍(来期初日終値の投資口価格が2分の1の場合)
にすることを今必死になってシミュレーションいるのではなかろうか?

147 名無しさん :2006/05/14(日) 00:09:26 ID:xBxIOyZU
全然中身を良く分かっていないで発言しますが、
普通、事業会社の一Sectionが「1億7千万」の売上げを見込んでいて、
結果「0でした」というには、相当の理由が求められます。
(まぁ、常に30億以上稼ぎ続けている部署だったりしたら別ですが)

から、なにかあるのか、どうするんでしょうね。

それと、運用会社の株主「株式会社プロスペクト」って、実態はどこですか?
探しても全く情報が無くて・・・
素人的な発想ですが、こういう「ワカリニクイ」っていうのは何となく
信用できない、と思ってしまいます。

148 名無しさん :2006/05/14(日) 03:56:39 ID:Iel5PN/E
>>146
いや、だからさ、そんな増資で価格を下げることが出来ても、
増資後に価格を上げることは至難の業だって。
一番簡単なのは、期初だけ無理やり下げて、期末だけ無理やりあげること。
まあ、それも可能かどうか、わからんが。

149 名無しさん :2006/05/14(日) 08:47:28 ID:OGNXMS3Y
これまでの話を整理すると、
1.プロスペクトの人たちは、投資家には東証REIT指数をアウトパフォームすることを
  経営目標に掲げながら実は運用報酬4(=成功報酬)の計算式に空白の1日を設けていた。

2.具体的には期末だけ無理やり上げ、期初だけ無理やり下げれば
  1億7千万円の報酬が転がり込む仕組みを作り、REIT市場に参入した。

3.第2期期初価格を下げることに成功し、その後投資口価格は順調だったが、
  レジ系銘柄の下げにツレ安すると、成功報酬の満額ゲットを前提に買いを入れていた
  めざとい投資家が期末価格を当該水準まで吊り上げることが難しくなったと判断し売ってきた。

4.決算予想の不透明さや上記カラクリ等プロスペクトに対する一般投資家の不信感・不安感が高まり、
  狼狽売りが始まっている。が、不透明な決算予想から計算した利回りベースでは他レジ比まだ割高。

ここはファンドやさんのご意見を是非とも賜りたいと思いますが。

150 信じる者は騙される? (オラ) :2006/05/14(日) 22:21:31 ID:lsEN7DOc
>所詮投資法人の社長と資産運用会社はグルなのだから無理な話。

うううっ、やっぱそうなんか? いや、どーせ世の中そんなもんなんだろな ・・・・・・
そうなんじゃないかと疑いつつも、つい筋論を叫びたくなる青二才なオラなのでした。

>一番簡単なのは、期初だけ無理やり下げて、期末だけ無理やりあげること。
>まあ、それも可能かどうか、わからんが。

可能でしょ。ってか、↓このチャートみてよ。

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8969.t&d=c&k=c3&a=v&p=m25,m75,s&t=6m&l=off&z=l&q=c

2006/2/1 ものの見事にピンポイントで底を打ってる。(出来高も突然増えてる)
そして、決算作成中〜発表時には、「成功報酬」正当化できる45万レベルを維持してる。

あまりにも運用会社側の思惑に都合のよすぎるチャートにみえてならない ・・・・・・

>投資家は素直じゃダメなんです。
>性悪説で対象を見なければ生き残れない。

哀しい気もするけんど、オラもそう思ふだよ。 > 雪風さん

151 投資主に対する誠実さがあるのなら (オラ) :2006/05/14(日) 22:22:22 ID:lsEN7DOc
そういえばファンドやさんも、こう言ってたね。

>運用会社としては、早期の額面(50万)回復を考えるのが正当。
>目先の運用会社報酬にとらわれている場合ではない。
>(もしそうであれば、完璧に売り推奨ですな。)

この危機的状況を鑑みて、運用会社が「成功報酬」を放棄すれば、
10500〜11000円レベルの分配金を出す収益力はあるはず。
これだけの利回りアップのインパクトがあれば、投資口価格は
大幅に回復できるはず。

公募価格まで届くのはむずかしいとしても、精一杯の誠意をみせろ!!!

※ ああ、また「無理な話」をしてまった。 146さんに笑われてまうなぁ ・・・・

152 名無しさん :2006/05/15(月) 10:16:28 ID:X8AHr9UI
今日は何があったかよく分からないが、とにかく406で売れたので、
良かった良かった。これでナンピンの負担から開放された。

153 ここを買うのはバクチだね (オラ) :2006/05/15(月) 11:03:33 ID:oqAOpMPA
ここを買うのはバクチだね (オラ)

1. 運用会社が心を入れ替えて「成功報酬」を放棄するなら、 買い。
2. 運用会社がなにがなんでも「成功報酬」をゲットするため、
   なりふりかまわず(あらゆる汚い手を使ってでも)価格上昇させる
    ・・・・・ と期待するなら、やっぱり買い?(気分は悪いけんど)
3. 運用会社が今度の「成功報酬」はあきらめるかわりに、
   次回以降は確実に「成功報酬」を得る戦略に転換すると読むなら、売り。
4. 目先の価格がどうなろうと、結局、ここの運用会社はとても信頼に値しないと判断し、
   インカムゲイン目的の長期投資スタンスなら、あきれはてて、見切り売り。

ま、良い子のみなさんは手をださないのが無難でせう。

154 あと、最悪最低のパターンとしては (オラ) :2006/05/15(月) 11:04:43 ID:oqAOpMPA
5.運用会社が、「現状では指数アウトパフォームは困難な状況で」あるため、
  「成功報酬なし」の 予想分配金に上方修正を発表。
  
  ところが、その上方修正の結果として価格上昇し、期末に指数を2.5%以上上回る。
  そして、「予想外」の好成績により、結果として運用会社は「成功報酬」をゲットし、
  結局、実際に投資主が貰える分配金は8000円台 ・・・ とか。

これじゃ、ほとんど詐欺みたいなもんだな。
報酬のシステム自体に根本的な欠陥があるとしかいえなくね?

155 名無しさん :2006/05/15(月) 12:47:40 ID:X8AHr9UI
この成功報酬という考え方は、必ずしも悪いとは思わないのですが、
その算定根拠となる数字については、運用期間中の終値の平均とか、
もっと言うと、出来高に応じた加重平均を用いるとか…

156 根本的な勘違い (オラ) :2006/05/15(月) 13:26:41 ID:oqAOpMPA
REITが本来長期保有の投資家向けのインカムゲイン商品だと考えるなら、
「投資口価格の上昇率」に対して分配金を減らして「成功報酬」を得るという発想がそもそもおかしい。

投資主の利益と、運用会社の利益が一致するようなシステムでなければ意味がない。

それには、「一口当たりの分配金」の上昇に対して、その増分の一定比率を「成功報酬」とする
ようなシステムでなければ、うまく機能しないのではないか?

ここで重要なのは、あくまでも「一口あたりの」分配額を基準とすること。
分配金の総額(総投資口数分)に対する比較では意味がない。
(それでは、増資さえすれば増加し、既存投資主の利益と一致しない)

プロレジのシステムは、どう考えても、投資主の利益を真剣に考慮してつくられたものとは思えない。
単に、自分たち(運用会社)がより多くの分け前を得るための方便として上乗せされた報酬だろう。

157 名無しさん :2006/05/15(月) 22:18:10 ID:hcUBMX4A
確かに、一口当たり分配金の上昇を成功報酬の基準とすることも、一定の合理性がありますね。
しかし、一口当たり分配金の上昇は株価の上昇をもたらしますので、
株価の上昇を基準として成功報酬を考えることも、
REITをインカムゲイン商品と考えることと整合すると思います。

更に、時々の金利情勢、物価情勢、賃料の上昇傾向、不動産市況によって、
要求される分配金水準も異なります。
金利上昇、物価上昇、賃料上昇となれば、分配金が上昇しても、
株価は変わらないということもあるでしょう。
結局、株価こそ、インカムゲイン商品としてのREITの諸側面を反映しているとは言えないでしょうか。
あるいは、借入金比率を高めて分配金を上昇させた場合でも、
株価を基準とすれば、市場が借入金比率を考慮に入れて株価を決定し、
借入金比率についても考慮済といえます。
やはり、成功報酬の基準としては、市場の結果である株価が最も優れていると考えます。

158 名無しさん :2006/05/15(月) 23:28:36 ID:xBxIOyZU
市場の適正に機能していれば、ね。
ただ、なぜか多くのREIT(特に評価されているREIT)は、株価連動型の
インセンティブFeeをとっていないんですよね。
①市場が適正に機能していないという前提を置いているか
②株価連動は投資家に嫌われると思っているか
どっちかでしょうか。

ちなみに、
>ここで重要なのは、あくまでも「一口あたりの」分配額を基準とすること。
一口あたりの分派医学を基準にしたら、ローンを引けば引くほど
インセンティブがもらえてしまいますが、
それは(少なくとも長期的な視野に立つ)投資家の利益とは合致しません。
まぁ、短期的な配当だけしか見ていない投資家がいるのは認めますが。

ちなみに、
>分配金の総額(総投資口数分)に対する比較では意味がない。
>(それでは、増資さえすれば増加し、既存投資主の利益と一致しない)
のあたりは、前提の理解が困難・・・かな。
一般的には、増資は希薄化が伴うものが多い気がします。

159 名無しさん :2006/05/16(火) 00:12:25 ID:ngPk2kP6
初値43万、底値40万を予想。
最近の住宅系とPBRを合わせるならそんなもんでしょう。

160 やはりおかしいと思うなり (オラ) :2006/05/16(火) 10:44:11 ID:JLKumqB2
>株価の上昇を基準として成功報酬を考えることも、
>REITをインカムゲイン商品と考えることと整合すると思います。

いや、ほんとうに長期保有する投資家にとって、あくまでも分配金が利益なのであって、
目先の株価の上昇を利益とみなすことがおかしいのだ。

一時的な株価の変動は、実現していない「含み益」の変動でしかなく、
5年10年先に、「もしかしたら」売ることもあるかもしれないだけものに対して、
「現在の目先の株価がたまたま高い」などという理由で分配金額を
「2割も!!!!!」減らされたんではたまらんだろう。

取得価格に比較して、現時点での物件の「含み益」が増えていることを理由に
分配金を減らされたら、「おかしい」と思わん?

161 前期との比較だけでは無理ってことだね (オラ) :2006/05/16(火) 10:48:58 ID:JLKumqB2
>一口あたりの分派医学を基準にしたら、ローンを引けば引くほど
>インセンティブがもらえてしまいますが、
>それは(少なくとも長期的な視野に立つ)投資家の利益とは合致しません。

場合によるね。

仮に、今後20年以上インフレが続くという見通しなのだとしたら、(仮の話ね)
今、レバレッジを効かせておくほうが長期的にも有利だというケースもあるわけで。
(もちろん、金利だけが上がってデフレが続くのであれば裏目に出るが)
要は、ローンを引こうがひくまいが継続して分配金額の向上が実現できればよいわけで・・・・・

それよりも、長期的視野にたつのであれば、
一期毎に「前期との比較」だけしかしないってとこに欠陥があるんだろうね。

162 たとえばの話 (オラ) :2006/05/16(火) 10:50:54 ID:JLKumqB2
今期は3%アップで「成功報酬」がさしひかれるけれども、
次期は10%ダウンで「ご褒美なし」、
次々期はまた3%アップでまた、「成功報酬」をとられ
次々々期は20%ダウンで「ご褒美なし」 ・・・・・・・・・
次々々々期はまた3%アップで(以下省略)

なんてことになったら、たしかに納得できない話になるよね。
(実際、運用会社がその気になれば、短期的なコントロールなんてどうにでもなるわけだし)

結局、運用会社の「良心」(そんなものがあれば)に期待するしかないのだろうか?

163 ああ、そうだった (オラ) :2006/05/16(火) 11:00:17 ID:JLKumqB2
>1.プロスペクトの人たちは、投資家には東証REIT指数をアウトパフォームすることを
>  経営目標に掲げながら実は運用報酬4(=成功報酬)の計算式に空白の1日を設けていた。

プロレジの場合、「前期」との比較ですらないんだったね。
「前期の末日」と「今期の末日」の比較なら、前期との比較だけれども、
「今期の初日」と「今期の末日」なら、今期の中でクローズしてる。

「前期の末日」と「今期の初日」の間が「空白の一日」で、
ここでの断絶が反映されないしくみになってる。
(そこに容易に都合良く操作できる余地が生まれてる)

おい|! これ、意図的にやってんのかよ!!!!! >プロスペクト

いいかげんにしろよ?  なめてんじゃねえぞ、コラ。凸(-_-メ)

164 名無しさん :2006/05/16(火) 13:30:10 ID:Lj9J2o.c
自らの不明を恥じるのみ 君子危うきに近寄らず

165 名無しさん :2006/05/16(火) 13:41:57 ID:OGNXMS3Y
昨日は40.5万をしっかりサポート
今日は40.8万をしっかりサポート
ここを何とか凌いで、ホトボリが冷めたころに棒上げさせて
成功報酬全額ゲット!か?

プロスペクトの報酬に対する執着心は本当に凄まじい。

166 名無しさん :2006/05/16(火) 15:17:06 ID:X8AHr9UI
このスレを読んで、期末7月末に上げると予想する場合、
7月の権利落ち後に購入し、月末の大引けで売れば、利益が出るだろう。
2月1日の下げをみたても、同様のことが言えるだろう。
しかし実際にそうなるかは、難しいね。

167 名無しさん :2006/05/16(火) 17:20:23 ID:OGNXMS3Y
そりゃ、1億7千万円が目の前にぶら下がっていれば
必死になって買い上げるだろうよ。

ちなみに、投資信託委託業者の認可時の従業員数が13人だから
1人あたり1300万円のボーナスか。

http://www.fsa.go.jp/news/newsj/16/syouken/f-20050304-3.html#01

あほらし。

168 名無しさん :2006/05/17(水) 03:28:51 ID:xBxIOyZU
いや、殆どスポンサーが持っていくでしょう、
全部人件費で消費できるような会社じゃないと思うんですが・・・

急に一般論に飛びますが、でも「人につく」と言われる不動産の業界で、
一発当てれば○億円が自分の懐に入ると思うと、一生生きていける訳だから
それなりにそれなりのこともやりかねないなと思っちゃいますね。

169 プロスペクト悲惨だな (オラ) :2006/05/19(金) 11:33:30 ID:nHIipHBU
いいかげん「今期の成功報酬はいただきません」って白旗あげたらどうなのかねぇ?

指をくわえて無為無策、このまま放置プレイですか、そうですか ・・・・

170 ファンドや :2006/05/21(日) 00:52:03 ID:QABOLbXg
成功報酬について

放棄することは、多分単純に簡単であると思います。
でも、恣意的に報酬を放棄すると、運用会社からREITへの「寄付金」に
該当して、法人税上の課税対象になってしまうリスクがあると思います。
(要するに利益の付け替え。)

「投資家を利するためなのだから」なんて考えは税務署にはありませんので、
契約上で払うべきものを払わなければ、法人税課税の対象になるでしょう。
そうすると、益金算入の対象になるので、導管体要件を失う=REIT破綻
へつながるリスクがあると思います。

ですから、成功報酬を取る契約にも関わらず取らない、
という行為には反対です。

ちなみに、契約を変更すればよい、という考え方もありますが、
理由のない変更は税務署に否認される行為ですので、これについても、
恣意的には変更できません。
そもそも、資産運用委託契約の変更って、投資主総会の議案対象のような
気がします。(未確認)

171 ファンドや :2006/05/21(日) 01:10:46 ID:QABOLbXg
>>149
>>156

> 1.プロスペクトの人たちは、投資家には東証REIT指数をアウトパフォームすることを
> 経営目標に掲げながら実は運用報酬4(=成功報酬)の計算式に空白の1日を設けていた。

これは、さすがにないのでは??
空白の一日、というよりも、報酬の対象を一致させようとしただけのように
思います。第A期の指数の動きで第A期の報酬を確定させる、というだけ。

成功報酬として株価(投資口価格)を基準にする、ということは、確かに
トータルリターンという考え方をなぞっていくと、理論上は考えられる
方策であると思います。

しかし、基本的には需給で動く価格によって運用会社の報酬が決まることは、
妥当性がないと思います。
理由は、運用会社の「努力」による結果とは言い切れないからです。

この銘柄の株価について、運用会社が操作できるとは、皆さんと違って
私は思っていません。
しかし、この銘柄の(株価でなく)運用実績が不調でも、他の銘柄がコケると
報酬がもらえる(指数との対比であれば、ありうる話)という時点で
納得出来ないです。

172 契約の変更など不要でせう (オラ) :2006/05/21(日) 01:12:42 ID:JptdLA0g
ファンドやさん、お久ぶり。

↓規約には、こう書いてあります。

>運用報酬4は、下記の計算式により算出される運用報酬4基準額に20%を上限
>として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額とする。

20%を「上限」 → つまり 下限は0%でもかまわない。

「別途合意」 → 両者が「合意」さえすれば、放棄することになんの問題もない。

違うでしょうか?

ファンドやさんも、↓おっしゃっていたように

>運用会社としては、早期の額面(50万)回復を考えるのが正当。
>目先の運用会社報酬にとらわれている場合ではない。
>(もしそうであれば、完璧に売り推奨ですな。)

運用会社としても、公募価格回復のため、率先して「成功報酬」を放棄すべきなのでは?

173 ファンドや :2006/05/21(日) 02:09:47 ID:QABOLbXg
>>172

> 20%を「上限」 → つまり 下限は0%でもかまわない。

税金面では一緒ですよ、放棄も0%も見方としては。
水準決定に、それなりの理由がなくては。

ちなみに、他のREIT銘柄でも上限規定があるものがありますが、
その場合には分配金の水準をメルクマールに合意水準を設定する
ケースが多いと思います。
要するに運用が厳しくて配当の約束が厳しいときに調整弁とするわけですね。

この銘柄の場合、そもそも、指数と株価の関係は報酬4を控除する前の利益には
影響しないので、それをメルクマールに放棄することには出来ないでしょう。
そもそも予想配当が高すぎて予想配当額を維持するために放棄、
はありうるシナリオですね。
配当予想の前提条件で運用報酬4の記述が姿を消した理由なんかも、
もしかしたら放棄に備えての理論武装かも知れませんね。(妄想…)

174 ファンドや :2006/05/21(日) 02:12:14 ID:QABOLbXg
続き:

「株価回復目的」というような論拠で運用報酬を放棄できるのか、については
税務署の判断ですので、良くわかりません。
個人的には、運用報酬放棄と株価回復の因果関係が見えないので、
難しいと思います。
予想配当の確保、は運用会社としての責任全うの観点から認められそうに
思います。勝手な思い込みですが。

175 「合意」で決めると「寄付金」なのか? (オラ) :2006/05/21(日) 09:50:22 ID:ycbGsZ0M
ファンドやさんが一生懸命説明しようとしてるのはわかるんだけど、
なんか、根本的なところで話がかみ合ってないような妙な感覚が ・・・・ (困惑)

>恣意的に報酬を放棄すると、運用会社からREITへの「寄付金」に
>該当して、法人税上の課税対象になってしまうリスクがあると思います。

このへんの理屈がオラには理解不能なんですね。
そもそも、運用報酬4は「両者の合意」で決定されるものだというのが大前提。

そういう意味では、上限いっぱいに決定しようが、全く放棄することに決めようが、
いずれも「合意」であることに変わりはない。
ゼロにするのが「恣意的」だというのならば、満額回答も「恣意的」でしょう。

成功報酬を満額回答に「恣意的」に決定したら、
REITから運用会社への「寄付金」になるのでしょうか?
そんなわけのわからん話はないでしょう。

176 そんなことってあるのだろうか? (オラ) :2006/05/21(日) 09:51:34 ID:ycbGsZ0M
>空白の一日、というよりも、報酬の対象を一致させようとしただけのように
>思います。第A期の指数の動きで第A期の報酬を確定させる、というだけ。

それでは「第A期の初日に買って、第A期の末に売る」人にとってだけ適切な評価にしかならないでしょう。
本来REITがターゲットにしているはずの「インカムゲイン目的で長期に保有する」投資家にとってみれば、
ほとんど無意味な「成功報酬」システムでしかない。
そんなしくみでインカムゲインを減らされたんではたまらない。

考えてもみてください。

ここを公募で買った投資家が、公募価格に遠く及ばない状態で、
「第二期の指数の動きでアウトパフォームしたので、成功報酬をいただきます」
なんて言われて納得できるものでしょうか?

常識的に考えても、せめて前期末と今期末で比較するのが普通でしょう。
そうでなければ、期をまたいだ「評価の継続性」などどこにもない。
これを不自然と感じないファンドやさんの感覚がオラには不思議に思えてしまふです。

177 オラの根性が曲がってるんかな :2006/05/21(日) 09:52:47 ID:ycbGsZ0M
というかですね、実際の株価のチャートといい、タイミングといい ・・・・
これだけの「状況証拠」をみて、なお、そこまで「善意に解釈」できるというのもちょっと驚き。

なんというか世界観の違いのようなものまで感じてしまったり。
ファンドやさんって、ほんとに「いい人」なんだろうなぁ。

>ひとりの人間が何を知覚するか、どのように知覚するか、
>そこにこそ彼独特の特性の本質が宿るのである。

>われわれは、われわれが与えた意味づけを通してのみ現実を体験する。
                    
                           <by ALFRED ADLER>

※ ああ、また反省の小部屋へ行きたくなってきた。(笑

178 名無しさん :2006/05/21(日) 10:36:26 ID:01w22br.
株価操縦がされているがごとくなことが書かれていますが、
道徳的なことではなくて、法律上の問題はどうなのでしょう?

インサイダー取引規制はないそうですが、ある株価になるように恣意的に株価操作することはどうなんでしょうか?
仮に誰がやるのかということで問題が違うなら、投資法人の運用会社が行うということで。

179 一応、念のため (オラ) :2006/05/21(日) 10:53:56 ID:ycbGsZ0M
>株価操縦がされているがごとくなことが書かれていますが

「されている」などと断定することは、証拠をつかむことができない人間には不可能。
ここに書いていることは、あくまでも、「ある状況」を知覚して、
ある人々が推測、疑っていること(あるいは意見)であるにすぎません。

あとは、読み手がそれぞれどう判断するか ・・・・・・

※ 証拠もないのに断定などしたら、訴えられかねないので、ご注意を! > みなさま

180 名無しさん :2006/05/21(日) 22:01:13 ID:xBxIOyZU
>でも、恣意的に報酬を放棄すると、運用会社からREITへの「寄付金」に
>該当して、法人税上の課税対象になってしまうリスクがあると思います。
>(要するに利益の付け替え。)

>契約上で払うべきものを払わなければ、法人税課税の対象になるでしょう。
>そうすると、益金算入の対象になるので、導管体要件を失う=REIT破綻

ファンドやさんに答えを期待すると来週になってしまう(?)ので、
どなたかこのあたりに詳しい方いらっしゃりませんか?

運用報酬を削ったら、という話だから、P/L上、運用報酬費用として
費用計上されていた金額がなくなって、課税対象利益が増える。
んでその分、課税対象の利益も増えるんだから、P/L利益=課税対象利益は
維持されて、90%配当には影響ない気がするのですが・・・?

181 ファンドや :2006/05/22(月) 00:11:52 ID:sjwVvcWQ
>>180

そもそも、法人税法の中で、寄付金は配当損金算入の際に考慮されないと
規定されています。
寄付金分(認定課税でなくても、REITは寄付金の損金算入不可)は
法人税の計算上で実際に配当しようがしまいが、課税されるわけです。

182 ファンドや :2006/05/22(月) 00:20:48 ID:sjwVvcWQ
>>180
一部ウソです。法人税法ではなく、租税特別措置法でした。
ゴメンナサイ。

>>175
「取れる」ところを「取らない」こと、が恣意的なわけです。
逆は契約でできませんから。

>>176
個々の投資家の買うタイミングを満たすような報酬設定は、少なくとも、
投資口価格を基準にする報酬計算であれば、100%無理ですね。
(ちなみに、誤解して欲しくないのは、この報酬システムに私は
同意はしていないことです。)
その上で、「報酬の計算方式の設定をそんなにも悪意で行ったとは
とても思えない」ということを言っています。

183 ファンドや :2006/05/22(月) 00:23:04 ID:sjwVvcWQ
>>177
以前にも申し上げましたが、私は「ノンポジ」でコメントしています。
また、チャート分析は手がけていません。(というか興味なし。)
チャートのことを言われても、チンプンカンプンです。
ゆえに「状況証拠」があるのかどうかも判断できませんので、その上での
コメントとご理解ください。

184 当たらぬ運用管理者 :2006/05/22(月) 09:47:49 ID:URWfU/Ts
>株価操縦がされているがごとくなことが書かれていますが、
>道徳的なことではなくて、法律上の問題はどうなのでしょう?
JREITについては、証取法166条(インサイダー取引規制)の対象外ですが東証は157条(不正取引)の適用はありえるとの立場をとっていますので、JREITも相場操縦や見せ板は、違法であり、同197条により罰せられます。
ただJREITについては適用事例は無いので、立件する場合は、東証ではなく法律の所管である金融庁が動くことになると思います。金融庁の見解は取れていません。まあ、聞いても適用の可能性があると東証と同じような見解がでると思うのですが。
JREITも大量保有報告の義務付けが検討されるなど法的環境が整備されてきています。不動産株の時価総額に匹敵するような商品になったのですから、当局も管理体制を整えつつあるということでしょう。
あとナーバスな問題なので「株価操縦がなされているがごとく」は、踏み込みすぎる印象を与えますので、別の言い回しがよろしいかと思います。他の発言者も操縦につながりやすい報酬体系に疑念を呈しているだけなのです。

185 名無しさん :2006/05/22(月) 11:19:41 ID:01w22br.
>>184
法律上問題ないとしたら、もしかしたらありえるのかなあと思って聞きました。

自分は、常識的にはそのようなことはないと考えていたので、
ちょっとびっくりして、間違った解釈をしたようです。

186 やっぱりわかんない (オラ) :2006/05/22(月) 11:48:15 ID:yU12xwuk
>「取れる」ところを「取らない」こと、が恣意的なわけです。

いや、だから「何%取るかは両者の合意で決める」と規約に書いてあるわけですよね?
(上限は20%で下限は0%)

「上限20%まで取れる」(=可能性として許されている)のに、
合意の結果「満額取らない」と決めるのが恣意的だというのなら、

「1円も取らない(料率0%で合意する)こともできる」(=同じく可能性として許されている)のに、
合意の結果「満額取る」のだって恣意的でしょう?

「1%も取らない」という決定が「恣意的」だからそれは運用会社からREITHへの「寄付金」だというなら、
「20%取る」という決定だって「恣意的」であって、それはREITから運用会社への「寄付金」だということに
なるではないですか。その理屈ならば ・・・・・・・

187 どんな契約 ??? (オラ) :2006/05/22(月) 11:50:07 ID:yU12xwuk
>逆は契約でできませんから。

もしかして、契約上「必ず満額(20%)支払う」などということが
投資主が知らないところで決められているとでもいうことでしょうか?
もし、そういうことだとしたら、公開されてる規約に書いてあることは意味をなさない。

「別途合意する料率」は実は、事前に「上限の20%とすることで契約済み」であるにも関わらず、
そのことを投資家には隠しているということですか?

もし、そうだとしたら、余計、不誠実だとオラ思うなぁ ・・・・・・

それでは、真摯な情報公開をしようとする姿勢のカケラもないと判断せざるを得なくなってしまふ。

188 ちなみに (オラ) :2006/05/22(月) 11:52:01 ID:yU12xwuk
宅建業法では不動産売買の仲介報酬は、
価格の3%+6万円(物件価格400万円超の場合)と法律で決められているそうですね。、

オラ、仲介した不動産会社と「合意」の上(手数料率の交渉の結果)、
価格の2%+6万円で売却したことが実際にありますが、

3%まで「取れる」のに、2%しか「取らない」で仲介してもらったこの取引では、
「放棄された1%分」が、不動産会社からオラへの「寄付金」だということになるのでしょうか?

んなアホな ????

あくまでも法律で決められているのは「上限が3%」だということだけあって、
実際に何%にするかは、別途、両者の合意で決めればよいこと。
必ず3%取るなんて決まりはない。
(3%と決まってると思いこんでる人も多いようですが、それはただの慣例にすぎない)

189 プロスペクトの成功報酬だって同様でしょう (オラ) :2006/05/22(月) 11:53:39 ID:yU12xwuk
だいたい、この状況にあって 「成功」 報酬 なんてどのツラさげていえるのだろうと ・・・・
公募で買った人の気持ちからしたら、 「失敗」 ペナルティー を要求したい位だろうと ・・・・

※ 言葉使い悪くてすいません。
  決してファンドやさんの説明を批判してるわけではないのです。(念のため)

190 名無しさん :2006/05/22(月) 14:41:40 ID:OGNXMS3Y
規約上の報酬の文言についてえらく噛み付いているようだけど・・・

例えば
物件売却損などが出て、1口あたり分配可能利益が1000円に落ち込んで
しまったときでも、「合意」によって上限20%を下げることにより、
報酬4が1000円もらえるようにしただけだと思うよ。

191 はぁ? (オラ) :2006/05/22(月) 15:39:41 ID:yU12xwuk
↑  分配可能利益が1000円に落ち込んでも、「成功報酬」が1000円貰える



ようにしただけ?????




・・・・・・・ なんの釣りでつか?

192 名無しさん :2006/05/22(月) 18:45:00 ID:OGNXMS3Y
↑ 分配可能利益(報酬4控除前ね)が1口あたり1000円しかないときに
  1口あたり2千円強の報酬4をとって残額を繰越欠損金で処理は
  体裁が悪いからそのときは1000円(あるだけ全部)で許してあげましょう・・・。

  って、投資法人と運用会社が合意するための規程でしょ。

193 投資主、悲惨だな (オラ) :2006/05/22(月) 19:57:16 ID:e8MQbyCc
あははは ・・・・・ は・・ はは ( ̄▽ ̄|||)

そこまで考え抜かれていたとは ・・・・・・・ プロスペクト恐るべし

194 名無しさん :2006/05/25(木) 15:21:07 ID:I3pV4zVM
ここは本当に底なし沼だ…
他のレジ系は、流石に売られ過ぎだと思うけど、
発表されている分配金を基準にする限りは、
ここはむしろ割高と言うことになってしまうので、
まあ、当然の結果ということなのだろうか。
しかし、35万円まで下がっても、利回り4.7%超だから、
厳しい厳しい…

195 株価が下がれば、分配金が上がるとは、これいかに (オラ) :2006/05/25(木) 16:32:53 ID:wT9RhQgY
>35万円まで下がっても、利回り4.7%超だから、
>厳しい厳しい…

いや、そこまでさがればREIT指数をアウトパフォームできる可能性はまずありえないので、
運用報酬4がゼロとなる結果、分配金が増えて(最大約2割)、利回りは軽く5%を越えるはず。

でも、プロスペクトは運用報酬4がなくなった場合の分配金額など公表するわけないんだろうなぁ ・・・
投資家に情報開示されてる予想分配金が今のままなら、株価は厳しいに決まっておるわな。

196 名無しさん :2006/05/25(木) 16:42:10 ID:OGNXMS3Y
荒れるであろう投資主総会出席目的に1口くらい拾ってもいいかなぁ。

おっと、あぶない、あぶない。

197 もし、オラが村上ファンドだったなら :2006/05/25(木) 22:21:44 ID:.m/bgHZE
ここが30万円台ならぜひ買い占めたいね。

そして、投資法人役員は全員交代。

運用会社は、安くていい仕事してくれるとこに変更して、
(もちろん、わけのわからん「成功報酬」なんてとらないとこね)
分配金を大幅アップ。

最終的には物件全部売り払っても儲かりそうだな。

※ ほんとにやってくれる機関投資家はいないもんかね

198 名無しさん :2006/05/26(金) 01:10:42 ID:xBxIOyZU
そのうちREIT買収ファンドも出てくるんじゃないですか?
既に買収対象になりうるPBR<1の銘柄ってイッパイあるもんね。

199 名無しさん :2006/05/26(金) 01:15:02 ID:PByfGFpE
オラさんの発想は面白いけど、結構考えさせられるね。
2003、2004年ころは、PBRが高い銘柄は、買われ過ぎで何れ下がる、
PBRの低い銘柄が狙い目だとばかり思っていた。
2005年7月の4銘柄上場後は、逆にPBRが1倍を切る銘柄は、
増資が難しく、仮に増資をすると、一口当たりの純資産をすり減らし、
結局株価を低迷させる、従って買いに値しないと考えていた。
しかし、PBRが0.8程度まで下がれば、極論だが、物件を全て売却し、
借入金を返済後、売却代金を投資主に返還すれば、
買値より2割以上の割り増しで現金が手に入る、と言うことになる。
なるほど、そんな事態は滅多にないだろうが、
見方によっては不動産が2割引で売られているわけだから、
あまりに下がれば、全部買っちゃおうという考えもあり得るね。
つまり、PBRはやはり価格の底支えの機能を持っていると言えそうだね。

200 名無しさん :2006/05/29(月) 18:29:01 ID:q18HsFm2
M投信さん殆ど売り切ったな。上場来安値近辺でw

201 名無しさん :2006/06/01(木) 20:57:36 ID:ncjOLMZk
業務提携おめでとう。
これでいけるね。

202 名無しさん :2006/06/02(金) 07:10:08 ID:OGNXMS3Y

業務提携というよりは、買収に近い?
少なくとも既存株主の恨みを買うやり方ですな。

プロレジらしいといえばそれまでですが・・・。

203 名無しさん :2006/06/02(金) 07:39:57 ID:xBxIOyZU
どこと???

204 名無しさん :2006/06/02(金) 11:08:56 ID:OGNXMS3Y
http://www.kksnt.co.jp/ir/pdf/060601_1.pdf

もちろん8893は連日のストップ安です。

205 名無しさん :2006/06/02(金) 17:00:50 ID:3sWtv08w
ジャパンリート.com

全ての投資家の為の不動産投信情報ポータルサイト

http://www.japan-reit.com/

206 名無しさん :2006/06/03(土) 18:04:47 ID:7upbpWos
スポンサーの㈱プロスペクトが菱和ライフから西新宿7丁目の高層マンション買ってます。
地下2階/地上32階で総戸数368戸(延床19310.64㎡)。その名も「プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿」
賃料は10万4900円(21.47㎡)から68万2000円(116.20㎡)。
そのうちプロレジ入りすると思われるんですが・・・。

207 名無しさん :2006/06/08(木) 19:41:53 ID:t18tg0TU
がんばれ。

208 名無しさん :2006/06/22(木) 12:26:03 ID:7upbpWos
運用会社社長交代

209 雪風 :2006/07/25(火) 06:59:25 ID:vsE9hslk
ここの分配金の公表値が不自然に少ないのはブザマな運用やってるから?
それとも来期に投資口価格依存型成功報酬を得んがため?発射台を低くし
たいとか?あるいは大幅公募割れで裏切り増資するけど分配金は減りませ
んと言いたいってか?

210 ゴロツキー :2006/07/26(水) 23:43:37 ID:OGNXMS3Y
8/1の終値(来期発射台)をどこまで下げるのか興味津々ですね。
今回は衆人環視だからやらない可能性もありますが・・・。

でも、決算発表の時どうするんでしょうねぇ。
前期は(成功報酬を計上できなかったので)分配金は10,XXX円となりましたが、
今期は(成功報酬を見込むので)8,XXX円に減配です。と言うのかなあ。

あっ、そうか。7/31の引け後に上記のように発表して、8/1に失望売りを誘って
発射台を低くする方法もありかもね。
不謹慎ですが、ここの動向からしばらく目が離せそうにありません。
(ホルダーの方スミマセン)

211 名無しさん :2006/07/31(月) 21:52:41 ID:9RIiGv5M
予想されたとおり、今日は349まで下げた後、
高値引け372ですよ。これなに、この銘柄。
下らんことしやがって。
まあ、分かってはいたが。
最悪な株価操作銘柄だな。

212 雪風 :2006/07/31(月) 22:09:51 ID:x/pk4O1Y
さぁ、明日はインセブ報酬の起点となる注目の日ですね。
何が起こるのか?それとも、何も起こらないのか・・?

213 雪風 :2006/07/31(月) 22:12:55 ID:x/pk4O1Y
(誤打訂正)↑インセンティブ報酬

インセンティブ報酬の起点
=オリジネーターとしてはなるべく株価を安くしたい日

214 名無しさん :2006/08/01(火) 15:05:31 ID:OGNXMS3Y
引け10分前から50口の見せ板を使って押さえ込み。
2万円安は上出来でしょう。プロスペクトお主も悪よのう・・・。

215 名無しさん :2006/09/01(金) 00:07:09 ID:d4FHT7F.
ここの利回りって、レジ系リートのなかでも、アコモに次いで低いけど、
なんか、理由ってあるの?
分配金の上方修正って、それほど期待できないよね?

216 このスレ読めばわかるっしょ :2006/09/01(金) 20:39:17 ID:7wyZ/3fo
新手の買い煽りでつか?(笑)

217 名無しさん :2006/09/01(金) 21:24:19 ID:d4FHT7F.
わかんない…

218 参考データ :2006/09/02(土) 12:28:42 ID:RhSdv1Ac
銘柄     決算期    営業収益 一口当たり収益(A) 分配金額(B) 収益の分配率
                (百万円) (第一期間は日割りによる半年換算値) (A/B %)
プロレジ  H18/1実績  1704     20298      5300    26.1  (204日)
プロレジ  H18/7予想  1907     25393      8282    32.6
FCレジ  H18/4実績   829     23018     11120    48.3  (201日)
FCレジ  H18/10予想  776     23731     10149    42.8
アドレジ  H18/6実績  1715     26621     11838    44.5  (221日)
アドレジ  H18/12予想 1669     31372     12100    38.6

219 内部成長余地なら充分あるけど :2006/09/02(土) 12:29:26 ID:RhSdv1Ac
プロレジの収益(賃貸総収入)に対する分配金の還元率は目立って低い
収益の約6割を分配していた森トラは別格としても
30%そこそこしか投資主に分配していないプロレジっていったい・・・・・・・

実力的には もっと分配金額を増やせてもおかしくないはず !!!!!

ただ 投資家への分配率の向上余地が大きいということと
運用会社が真面目にそれに取り組むかどうか は別だからねぇ
運用会社や物件管理会社の取り分を減らす気なんてさらさらないという姿勢であるなら
期待するだけムダというもの

220 雪風 :2006/09/02(土) 13:00:52 ID:w8l0QlMQ
プロレジの第一期は、アップフロントフィー(借入アレンジ等のコスト)
の一括計上で、他の投資法人より数字が悪くなるという話は、電話
で確認したときに言っていました。(よそは借入期間に応じて費用を
按分するケースが多いとのこと)

第二期は投資口価格が東証REIT指数のパフォーマンスを上回った
ときに発生するインセンティブフィーを見込んでいたが、お話にならな
い価格推移だったということで、分配金が上方修正になる可能性は
高いだろうと考えています。

問題は第三期。多少は値上がりしたといっても、いまだに投資口価
格が大幅公募割れを継続するままで、インセンティブフィーを見込む
ような恥知らずな真似をするのかどうかにかかっています。まぁ、フィ
ーを見込んで分配金を控えめに発表して、投資口価格が低迷すると
いう悪循環が既定路線?ならばやはり期待するだけムダか・・・?

221 追加情報 :2006/09/02(土) 17:56:03 ID:RhSdv1Ac
銘柄     決算期    営業収益 一口当たり収益(A) 分配金額(B) 収益の分配率
                (百万円)                      (B/A %)
プロレジ  H19/1予想  1931     25712      8308    32.3
ビライフ  H19/5予想  1032     25012     12556    50.2

プロレジ 第三期予想も 第二期とほとんど変わらずとなっております
コストというものは 本気で絞ろうとすれば ある程度減らせるものではありますが
問題は REITでうるおう関係会社の利益を削ってまで 
収益を投資家に還元する気がどこまであるのか 

規模(売上げ)拡大のため増資したい → 公募価格を回復せねば 
 → (しぶしぶ)コストカットして分配金を上げる

という展開になる可能性もないことはない とも思いはするけど・・・・・・

222 名無しさん :2006/09/02(土) 18:18:06 ID:RRnjkZvI
>>220
雪風さん、このインセンティブフィーとは初耳ですが、今期、どのくらいの額に
なるのでしょうか、決算報告書を見ていてもどこにあるのかわからないので。
知りたいのは少なくともどのくらいの分配金アップになるかということですが。

223 名無しさん :2006/09/02(土) 18:30:43 ID:d4FHT7F.
このスレの書き込みをみるところでは、プロレジの利益率改善と言うのは、
現実問題としては難しいように思えてきました。
ビライフの利益率については、前に雪風さんが、都心の平米単価の高い物件で、
賃料も高い場合、利益率が高くなるのは一般的だと述べていましたね。
プロレジの物件からすると、もう少し利益利率を上げることも可能かも知れませんが、
大幅な改善は難しいのでしょうね。
自分の見解に誤りがなければ、市場がここを過大評価していると言うことでしょうか。

224 それを開示してないから 余計いかがわしさが増すのだな :2006/09/02(土) 23:06:54 ID:RhSdv1Ac
>>222

まず これを読んでもらって  >>141

ただし これが「上限」(=最大値)であって 実際にはインセンティブ報酬は
「運用会社と投資法人の合意(=オリジネーターの意のまま)」で決められる
かつ 予想分配金にはインセンティブ報酬をいくらで見込んでいるのかが開示されてない

第二期については報酬条件を満たせないことは確実なので
もし インセンティブを2000円程度見込んでいたのであれば
H18/7期 の分配金は1万円を超えてくる計算になるはず

225 雪風 :2006/09/02(土) 23:20:52 ID:zTBC1VEc
オラさん、どもです。

>>223

>プロレジの物件からすると、もう少し利益利率を上げることも可能かも
>知れませんが、大幅な改善は難しいのでしょうね。

プロレジの物件はLCPのレジ部門と同格、スターツプロシード・リプラス
レジの2つよりはかなり格上です。ゆえに、本来ならもっと利益率が高く
て当たり前なのです。

226 名無しさん :2006/09/03(日) 01:07:57 ID:d4FHT7F.
プロレジは、分配金が増えてもおかしくないが、
見通しの不透明性故に、かえって株価が高めに推移しているというところですかね?
ちょっとリスクが高いのかもしれませんね。
9月後半の決算で、大体どうなるのか、わかるということですか。

227 名無しさん :2006/09/03(日) 09:47:12 ID:RRnjkZvI
>>224
222です。インセンティブの件わかりました。ありがとうございます。
ご指摘のように、第2期は数式中のFは0以下ですね。インセンティブを
含んだ分配金うんぬんについては開示されていない限りわかりませんね。

228 でしゃばりなオラ ( ̄▽ ̄|||) :2006/09/03(日) 10:29:21 ID:sDRj/9ao
よく見たら雪風さんへの質問だったのに横レス失礼いたしました。

>本来ならもっと利益率が高くて当たり前なのです。

同感。投資主への収益の分配率にして40%くらいは出せるハズだろ?
(その気があって誠実に努力しさえすれば)ってことですね。

>見通しの不透明性故に、かえって株価が高めに推移しているというところですかね?

ひとつには「インセンティブ報酬」がこの銘柄の特殊要因であってコトを複雑にしてるわけですね。
仮に「プロレジの予想分配金は2000円程度の成功報酬を差し引かれた数字だ」
という読みが当たっているとした場合、(それを差し引かずに8000円台とはいくらなんでも・・・あるのかな?)
実績分配金は10000〜11000レベルになる見通しがたつ。(他の新興レジと同水準)
そうなった場合の利回りは5%台の半ばなので、他のレジ系と比較しても低くはない。

229 結局のところ :2006/09/03(日) 10:30:28 ID:sDRj/9ao
ポートフォリオの潜在価値からすれば30万円台の株価は割安だ。
(わけのわからん「インセンティブ報酬」みたいなものはとっとと廃止して、
真面目に(せめて他の銘柄並に)投資主への利益還元をしてくれれば。)

価格が低迷し続ければオリジネーター側だって、
いずれなんらかの改善策を講じないわけにはいかないだろう。

と考えるなら、安いところで拾っておくというのもアリかもしれないですね。

※ 個人的には、この銘柄は嫌いなほうから数えたほうが早いわけですが(笑)。

230 雪風 :2006/09/03(日) 11:30:49 ID:xT0uMBkE
オラさんにゃ、感謝してるだよ。替わりに答えてもらって嬉しく
ない筈はなく・・・・。ただ、第二期の分配金はせいぜい9,500
円程度が限界だと思うとります。

  一口当たり収益25,393円×利益率37.5%=9,522円

ゆえに私の個人的予想は9,000〜9,500円といったところです。
一応、この程度は出すことは可能な筈ですが、オリジネーター
がどれだけ持っていくかが読めませんので、決算短信を待つし
かないのですが・・・

231 雪風 :2006/09/03(日) 11:47:46 ID:xT0uMBkE
プロレジは、開示情報を操作することで投資口価格の価格操
縦が可能となります。どういうことかと言うと、あえて低めの予
想を開示して発射台(期首の投資口価格)を低くし、その後好
決算&業績予想を出して投資口価格を引き上げるという方法
を使えるということです。

この話は前にも出ていましたね。

こういう疑いをかけられないために最低限必要な対応とは、期
末の1〜2週間前に、当期&来期の予想を開示することだと思
います。あんなインセンティブ報酬がある以上、情報の扱いや、
開示のタイミングには、他の投資法人とは比較にならないほど
気を使う必要がありますので。

232 名無しさん :2006/09/03(日) 17:27:22 ID:RRnjkZvI
222です。オラさん、雪風さん丁寧な回答ありがとうございました。
いずれにしてもここの分配金はあまり期待しないようにします。

233 プロスペクトに喝!! :2006/09/24(日) 00:35:46 ID:kr2Ml/Us
プロスペクトアクスザタワー新宿のオーナーがプロスペクト/菱和ライフから
完全にプロスペクト一本になるみたいだけど、朝食サービスが無くなったり、
家賃の支払いが引落から振込になったり、最悪。特に朝食については“運用上
の都合”って貼り紙に書いてあるけど、こんなケチな事するよりかさっさと2
階のテナント入れろよ。住んでる方からしてみれば詐欺まがいだ。住居部分が
満室になってから条件変えやがって。。。親会社もこんなレベルだからこの
リートもクソだよ。

234 RIET植民地論 :2006/09/24(日) 20:18:53 ID:D1Mhtp7Q
すべてのリートはある意味クソ ・・・・・ というより
オリジネーター帝国の植民地なんだな。
投資法人の役員は宗主国の意をくんで動く傀儡政権。
リートの投資主は植民地の住民。

宗主国にも限界まで植民地を搾取して本国だけを繁栄させようとする強欲帝国と
植民地にもそこそこの暮らしをさせてくれる比較的マシなところの違いはある。

オリジネーター帝国が本国の利益ばかりを優先して植民地は貧困のままに
放置するなら、やがてその住民は国外に逃げ出すか、民衆の不満が爆発して
傀儡政権は倒されるかのどちらかだろう。

賢い宗主国なら植民地の住民に愛想をつかされることが、結局は
自らの利益にならないことくらいはわかりそうなものだが ・・・・・・

わかってんだろうな? > 7月決算発表間近のプロスペクト

235 くわちゃん :2006/09/25(月) 06:54:20 ID:r4qDdYqU
>>234 「植民地」なかなか的を得た表現ですね。
ここの規約は、ネットに載っていないので読めませんでしたが、
他と同じように「みなし賛成」(総会で積極的に反対しないと
賛成とみなす)が入っていますか?そうであれば、宗主国が何
をしようと追放される可能性は、ゼロに近いかと。こんな不平
等条約を誰も気にしないのは不思議に思います。どうせ日独楽
も。

236 プロスペクト性悪説 :2006/09/25(月) 17:03:17 ID:OGNXMS3Y
何、この決算?

237 名無しさん :2006/09/25(月) 17:12:32 ID:Flu4aQjg
8500円からいつになっても上がらない。

238 名無しさん :2006/09/25(月) 18:21:59 ID:OGNXMS3Y
成功報酬抜きでこれだから、
成功報酬とられる可能性が高い今期は7000円割れってこと?

239 おいおい マジかよ? :2006/09/26(火) 11:30:42 ID:d5b14hb.
成功報酬抜きでもこれしか分配できませんってかぁ?
営業収益1981(百万円)に対して営業費用が1192(百万円)でございますって・・・・・
実に60%超の高コスト(高搾取)。
投資主への収益の分配金還元率は約32%しかない。(他銘柄対比、ダントツで最低)

しかも二期先の見通しまでほとんど変わらずそのまんま。
これだけ分配率が悪いのに、
内部成長(=関連会社の取り分の削減)なんてやる気もねえのか?

どうしよーもねーな > プロスペクト

240 名無しさん :2006/09/26(火) 11:44:48 ID:I3pV4zVM
今日、プロスペクト下げるんじゃないかと思ったけど、予想外。
もうここ売っちゃったからどうでもいいけど、
こう胡散臭い銘柄は、外しておいた方が、安心できるな。
レジ系なら、ここにこだわらなくても、他に色々あるし。

241 名無しさん :2006/09/26(火) 18:11:43 ID:bX6qf1do
<<240
そのとおり。ここに関わらず、他に目を向けたほうがいいよ。

242 名無しさん :2006/09/28(木) 00:24:21 ID:Ezeeeh9s
とりあえず、第3期(19年1月期)の運用報酬4は資産運用会社の取締役会で適用停止とすることに決まったらしいが・・。それでもこの高コストじゃあなあ。

243 :2006/09/28(木) 01:26:23 ID:0VGhiICA
どこかに投稿があったような気もしますが、一度、
当期利益/不動産収入の比較を各リートについてやってみるべきですね。
そもそも、どこも経費がかかりすぎていると思いますが......

244 名無しさん :2006/09/28(木) 09:05:30 ID:H2H5qBsY
>>243
大賛成!!

245 名無しさん :2006/09/28(木) 09:30:50 ID:4lSdmgnI
減価償却の議論がどっかであったが、単に利益率だけみてるのも不安。
まして上場間もない銘柄は税引き後の巡航ベースがわかりにくし。

246 :2006/09/28(木) 10:25:24 ID:0VGhiICA
どういう項目まで含めるかは別として、各リートの財務諸表を並べて比較したい。

247 雪風 :2006/10/07(土) 01:31:16 ID:1vo4TRuA
ここ、買い占めでもしてもらった方が投資主にはありがたいかも?
今の運用会社では、高コストのままでしょうから。分配金低くして
価格低迷させてると、ホントそういうことにもなりかねませんぜよ。

大幅ブックバリュー割れ→実物不動産買うより安い→マジョリティ
確保のため市場で拾いまくり→運用体制刷新&報酬体系見直し
で純益増

決算から判るようにプロスペクトに期待できそうもない以上、投資
家にとってのホワイトナイトの登場が待たれますなー。

まぁ、オラさんとほぼ同意見ってことです。

248 名無しさん :2006/10/17(火) 20:43:22 ID:09.85WXY
REIT全体が上昇しているからかも知れないけど、この頃ぼちぼち上がっている。
ある価格帯では買い注文も50とか100株で今までにない規模。気のせいかも知れないが
何かあるかも?

249 雪風 :2006/10/18(水) 21:03:05 ID:Xhp7ei1Y
ホントに何かありましたね(笑)

ttp://prospect-reit.co.jp/pdf/pressrelease/2006-1018-00.pdf

250 名無しさん :2006/10/18(水) 21:48:30 ID:09.85WXY
やはり水面下で餌をつまんでいる魚がいましたね。今回2物件の売却益で少ない
分配金が、来1月に限っては少し増えるかな?期待したい。

251 名無しさん :2006/10/18(水) 22:52:20 ID:.mxwe0Fk
これは、増資に向けた一歩かも知れませんよ。
借入比率を高くすると、逆に増資警戒感を引き起こすので、
売却益で分配金を一時的に増加させて株価を向上させる。
借入比率は低いので、増資の警戒感なく株価が向上する。
そこで、一気に増資。

上場から1年以上経過し、座して現状の変化を求めるよりも、
増資に打って出る、これ以外にどつぼにはまった現状から抜け出せる途はない。
批判など物ともしないぞ!
とか。

252 freiter :2006/10/18(水) 23:17:48 ID:Sd3vTT.2
報酬体系が見直しされなければ誰も増資に応じないよ。

253 名無しさん :2006/10/30(月) 18:19:28 ID:Le2vKdVw
また譲渡した・・・ここはどうなるんだろ

254 名無しさん :2006/10/30(月) 18:28:51 ID:I3pV4zVM
ホントだ、今回は損得抱き合わせで、合計で多少の譲渡益か。
ここは一体どこに向かってるのか…
増資に向けた撒き餌とわかっても食いつきたくなるくらい、
分配金を一時的に増加させて、何としても増資を実現させようとか。

255 名無しさん :2006/10/30(月) 20:28:25 ID:09.85WXY
まだ、譲渡があるんじゃない?

256 名無しさん :2006/10/30(月) 20:53:36 ID:09.85WXY
<254
もっと食いつきたくなるような餌を撒いて欲しい.お願い!

257 名無しさん :2006/10/30(月) 21:06:53 ID:H2H5qBsY
>分配金を一時的に増加させて、何としても増資を実現させようとか。
なるほど。

258 雪風 :2006/10/30(月) 22:58:11 ID:K0obUTD6
物件入れ替えで売却報酬と取得報酬の両取りできるからじゃないですか?
増資はあきらめて、物件の回転売買に活路でも見出したのかな?新日本
建物の物件売りつけようにも、手元資金がないから、ポートフォリオの中の
利益から出せる比較的まともな物件を切り売りしてキャッシュ確保。このあ
とにくるのは新日本建物の開発物件取得ってオチかな?

さっさと解散して、残余財産を分配した方が投資家のためになるような気が
してきましたよ・・・

259 雪風 :2006/10/30(月) 23:16:04 ID:K0obUTD6
ファンドやさんへ

前にここの投資法人の方が、アップフロントフィーは借入期間にわたって
按分するのではなく、一括費用計上という少し変わった処理をする予定、
とかおっしゃってました。だから、第一期の利益が極端にすくないのだと。
ご参考までに・・・

260 :2006/11/01(水) 09:49:54 ID:k54xdbbA
>259
 だから、その後の分配金の増加に期待してましたが、一向に改善されそうにない。
 嫁さんの口座に公募48万円を1口がいまだにありますが、どこで切るか検討中。
 43か45か。48なんてあったとしても10年以上先かと。

261 :2006/11/01(水) 14:11:39 ID:k54xdbbA
わたしにとってここは怨念の漂うファンドですが、あえて性善説に立つなら、
これまでの業績はどう解釈できますか。雪風さんはじめ諸兄におたずねします。

262 :2006/11/01(水) 14:22:02 ID:k54xdbbA
くだらん話ですが、売却後「プロスペクト×××」という名前は変更されるんでしょうか。

263 名無しさん :2006/11/02(木) 08:56:52 ID:pQcXahY6
これまでの業績をもとにすると性善説に立てまへんがな。

自分もそこそこ持ってるんで、あんまり言いたかないです
が、オリジネーターに期待しても無意味なような気がしま
す。どっかに買収してもらったほうが良さそう。

過去30営業日の平均出来高が162.07口でかなり多いす
し、誰かが集めてる可能性もゼロじゃないですね。利回り
じゃ買えませんから。こんなトコ。

264 雪風 :2006/11/02(木) 08:57:57 ID:pQcXahY6
↑これ私です。

265 :2006/11/02(木) 09:10:45 ID:k54xdbbA
ファンドごと買収されるといううわさに期待して雪風さんが買ってる、ホンマ?

266 雪風 :2006/11/02(木) 12:15:57 ID:pQcXahY6
エー、かなり前から持ってて単にしこってるだけです。あー、恥ずかしい(笑)

267 名無しさん :2006/11/03(金) 11:40:48 ID:xTkEtFOo


268 名無しさん :2006/11/03(金) 11:45:11 ID:xTkEtFOo
中央三井信託出身の社長退任(解任?)から雲行きが怪しくなってきましたね。

269 ターボクン :2006/11/03(金) 14:51:36 ID:MTV2CeX6
私もまだしこっています。唯一の損キリ銘柄。(泣 成長で半期配当1万円台希望。

270 名無しさん :2006/11/03(金) 15:46:15 ID:xTkEtFOo
去年取得した都心の築浅の4物件を立て続けに売却。今年の3月から全く物件を取得できてないとこみると成長は期待できないでしょ。

271 名無しさん :2006/11/03(金) 17:41:04 ID:5b/8KsgE
10/31がローンの返済日。銀行が借り換えに応じなかったため
物件を売却してローンを返済したみたい。

272 長谷川 :2006/11/06(月) 00:57:23 ID:JLIw4.VM
>271
それって、ほとんど死刑宣告に近いような…

273 雪風 :2006/11/07(火) 21:43:27 ID:/gpBJv0s
ここはLTVが低いです。銀行がプロレジの借り換えに応じないとしたら、
私募レジデンス系はどうなっちゃうかな、と。結局、今日物件取得の開
示ありましたが、ホントここは何がしたいんだかねぇ・・・

274 名無しさん :2006/11/07(火) 21:45:01 ID:8bVsKQH2
>>271
なにそれw

275 名無しさん :2006/11/07(火) 21:58:33 ID:8bVsKQH2
借入金の返済のために売却した物件のうち「プロスペクト半蔵門」で
売却損が1.2億円発生しているらしいね

276 名無しさん :2006/11/07(火) 22:03:27 ID:kr2Ml/Us
菱和。以上

277 名無しさん :2006/11/07(火) 22:08:28 ID:.mxwe0Fk
>>273
含み益のある物件の売却、
あるいは利回りの低い物件(ただし築浅好立地物件)を売却し、
多少の難(良くはない立地、ある程度の築年数、低くはないPML)があっても、
利回りの高い物件を買う。
名付けて、スターツ化計画!
とか。

278 雪風 :2006/11/07(火) 22:20:19 ID:/gpBJv0s
物件クルクル転売の自転車操業。
名付けて、TGR化計画!
とか。

279 名無しさん :2006/11/07(火) 22:45:26 ID:Le2vKdVw
いやいやいっそ、ここもダビ坊のゴミ箱にしては?

280 名無しさん :2006/11/07(火) 22:49:33 ID:.mxwe0Fk
ダビ坊、オフィス系ゴミ箱に加え、この前レジ系ゴミ箱を確保したので、
今のところゴミ箱は間に合ってますw

281 名無しさん :2006/11/07(火) 22:52:58 ID:Le2vKdVw
んじゃクリ坊が再びレジ系ゴミ箱として買うかな

282 名無しさん :2006/11/11(土) 08:41:12 ID:xTkEtFOo
業務提携したはずの新日本建物からリリース出てるけど。。。

283 名無しさん :2006/11/11(土) 10:57:55 ID:xTkEtFOo
ここはスポンサーの顔が全く見えないね。運用会社の社長をコロコロ替えるし。プロスペの執行役員はスポンサーの社長もやってるよね??もっと頑張ってよ。。

284 名無しさん :2006/11/21(火) 00:31:10 ID:xTkEtFOo
確かにここの運用会社の社長はよく代わりますね。上場前も含めるとこの2年間で4人目ですか。投資法人の執行役員と親会社の社長が同じというのも外から見ると何かすっきりしないですね。

285 名無しさん :2006/11/24(金) 21:34:27 ID:xTkEtFOo
東京の旗艦物件を立て続けに売却しましたね。個人投資家が買うような大阪や京都の小さい物件ばかりが残りそうですね。。ここの方針は全くわからないですねぇ。

286 q :2006/11/25(土) 11:18:40 ID:k54xdbbA
>東京の旗艦物件を立て続けに売却しましたね。個人投資家が買うような。。。
ちょっと調べてみたらたしかにそうですね。

ざっくりいうと、上場直後総資産454億。のち141億分所得し、72億分売却。
結果、現総資産523億。成長率は1.15倍。

上場後、3,23,14,21億の物件を取得していますが、これら(3億のは除く)は
現在までに売却され、その後39億の物件をひとつと、あと4,4,4,4,3,8,6,6,5億
とちまちましたものばかり買って現在に至っています。それも写真をみたところ
たいした物件じゃないみたい。

なぜ売却物件が上場後所得物件なのか、そして、後に取得した小規模物件に
割安感があったのか気になります。

287 名無しさん :2006/11/26(日) 19:01:45 ID:kr2Ml/Us
> スポンサーの㈱プロスペクトが菱和ライフから西新宿7丁目の高層マンション買ってます。
> 地下2階/地上32階で総戸数368戸(延床19310.64㎡)。その名も「プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿」
> 賃料は10万4900円(21.47㎡)から68万2000円(116.20㎡)。
> そのうちプロレジ入りすると思われるんですが・・・。

ココ最近の売却はココのプロレジ化と関係あるんじゃないの?!まぁ、それでも俺は買わんけどね…

288 名無しさん :2006/11/29(水) 21:13:44 ID:xTkEtFOo
プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿がいい物件だったら外部に売却するんじゃない?リートは所詮ゴミ箱ですかね。

289 名無しさん :2006/11/29(水) 21:30:19 ID:ncjOLMZk
普通の会社と違って
金融庁が認可した運用会社だから大丈夫でしょ

290 名無しさん :2006/11/29(水) 22:47:49 ID:xTkEtFOo
スポンサーが上場してないリートはどうかな??

291 q :2006/11/30(木) 15:21:18 ID:k54xdbbA
1週間ほど前から執念深く423000で指してたら引けでジャスト売れた。
いつもの月末買い。でも昨年は、45-6万円まで上がったように思う。
まあ、そんあことどっちでもええ。こんなクソ株とおさらばできると
思うとサバサバする。。。。ああ、あと嫁さんの口座に公募48万円が
1口残ってた。どうしょ?

292 q :2006/12/02(土) 00:12:38 ID:k54xdbbA
↑ それも今朝いちばんでやっつけた。-58000。
それで一年半もってて分配金が手取り13000なので純損45000。
まあ、その間、他口座で信用売買してその倍くらいは稼いだけど
ほんま気分悪い銘柄やった。なにが悪いといっても分配金が低すぎる。
これだけひどく元本割れしても4.17%なんやからあきれ果てる。昨年、
雪風さんが「新規上場費用などを一期で全部償却するため」といって
たんで二期以降に期待しとったけど、全然あきまへんがな。そのうち、
36-30万円(利回5-6%)にでもなって、金が余ってたらこう足るわ。
ほんま、アホ、ボケ、かすリートじゃ。おのれは!!
ガラ悪い書き込みですみません。あ〜、すっとした。




なめとんのんちゃうかといいたいわい。8951等は株価上昇のため利回り
低下してるわけやけど、こいつは、

293 q :2006/12/02(土) 00:13:41 ID:k54xdbbA
↑ 最後の2行抹消。こめんなさい。

294 名無しさん :2006/12/06(水) 20:28:36 ID:xTkEtFOo
> スポンサーの㈱プロスペクトが菱和ライフから西新宿7丁目の高層マンション買ってます。
> 地下2階/地上32階で総戸数368戸(延床19310.64㎡)。その名も「プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿」
> 賃料は10万4900円(21.47㎡)から68万2000円(116.20㎡)。
> そのうちプロレジ入りすると思われるんですが・・・。

私もそう思います。でなきゃ都心の物件を立て続けに売却しないですよね。
楽しみですね。

295 名無しさん :2006/12/06(水) 20:32:19 ID:kr2Ml/Us
> スポンサーの㈱プロスペクトが菱和ライフから西新宿7丁目の高層マンション買ってます。
> 地下2階/地上32階で総戸数368戸(延床19310.64㎡)。その名も「プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿」
> 賃料は10万4900円(21.47㎡)から68万2000円(116.20㎡)。
> そのうちプロレジ入りすると思われるんですが・・・。

> 私もそう思います。でなきゃ都心の物件を立て続けに売却しないですよね。
> 楽しみですね。

ここに住んでいるものですが、酷い物です…。外人マンションが半分で残りは
地理的にかもしれませんが、キャバ嬢とホストばかり。。。やっぱクソレジやな〜

296 名無しさん :2006/12/06(水) 20:45:52 ID:xTkEtFOo
プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿はエレベーターの台数が少ないと聞いたのですが、実際何台あるのですか?

297 名無しさん :2006/12/06(水) 21:33:15 ID:kr2Ml/Us
3台(内荷物用が一台です)変なセンサがついてて外者は使えないようになっています。

298 名無しさん :2006/12/06(水) 21:57:56 ID:xTkEtFOo
368戸で3台は少ないですね。キャバ嬢とホストの『夜』の通勤ラッシュ時は大変でしょうね(笑)

299 名無しさん :2006/12/13(水) 23:34:43 ID:xTkEtFOo
物件を全く買ってないここの株価がなんで上がってるのでしょうか???

300 名無しさん :2006/12/13(水) 23:41:54 ID:8bVsKQH2
>>299
もう今はどんなリートでもイケイケですからねー
凄い地合いになったもんだ

301 q :2006/12/14(木) 00:55:44 ID:k54xdbbA
こんなボロ、利回り4%で買うてどうするの?
それにたぶん利上げ局面には弱い。
先週まで「勝ち組」「負け組」っていうてたのに。。。
みんな、上げてハッピーでよろしいなあ。

302 名無しさん :2006/12/14(木) 00:57:10 ID:zYnafB/Y
そりゃ確かに、ここを買うなら、ビライフでも、ニューシティでも、
アドレジでも、他に買いに値するところはあるからな。

303 名無しさん :2006/12/14(木) 19:53:43 ID:zHlA/.fM
塩漬けプロペク売った。いやー長かったなあ。クソリートまで上げてくれて
ホント助かった。ここはずーっと 漬物石と思ったが。よっぽど高いところを
買わない限りREITは損しないよ。

304 q :2006/12/15(金) 00:55:13 ID:k54xdbbA
↑ 脱ホルダーおめでとう! 
将来もし機会があれば30万付近でお会いしましょう。

305 名無しさん :2006/12/15(金) 20:22:44 ID:f3hlMGz.
↑祝福ありがとう。素直に御礼申し上げます。願わくばプロペク以外で
お会いしたいですね。

306 名無しさん :2006/12/20(水) 00:19:55 ID:xTkEtFOo
週刊ダイアモンドにプロスペの記事が出てたらしいんですが読まれた方いますか?

307 長谷川 :2006/12/20(水) 00:28:41 ID:JLIw4.VM
306>ま、いつものごとくということで…

308 名無しさん :2006/12/20(水) 00:48:25 ID:D.y5PhXM
>>306
今年の8月に農林中金とMUFJが計36億円の借り換え融資を拒んだために
資金繰りが苦しくなって、借り入れ返済のために中核的な2物件を売却しなければ
ならなかった。しかも1物件は4%の売却損がでてしまったことが書かれてました。

309 ターボクン :2006/12/21(木) 22:16:15 ID:1ssddWe.
 今日読んだ。306の記事はホールドしている(塩漬け)のでいささかショック。
バックアップ体制が弱いと
そうなのかな。

310 名無しさん :2006/12/21(木) 23:25:24 ID:xTkEtFOo
同感です。スポンサーがしっかりしていればこんなことにはならないでしょうね。

311 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2006/12/21(木) 23:35:38 ID:n5x5qsrI
ダイヤモンドショックの様相ですね。まったく、誰だっ!
記者にプロレジの話なんかしやがったのはっ!

俺だよ・・・

スマン。でも、私が言わなくても、記者はこのネタには
たどり着いただろうと思います。それに、私が言った以
上の内容が書いてありましたので、各方面に取材した
のでしょうね。

312 q :2006/12/21(木) 23:55:13 ID:k54xdbbA
なんどでもいいます。利回りが低すぎる。どう考えても40万以上で買う
玉ではない。リートはインカムゲインを目的とするものです。公募48万円
でしたから、10000-12000円の分配金は出すのが義務です。それができない
んならすべての資産を売却し、株主に返却して解散すべきです。

無能経営者めが。それで仕事してるつもりか。

313 名無しさん :2006/12/22(金) 00:00:43 ID:xTkEtFOo
クリスマス休暇や忘年会で仕事どころでないでしょうね。

314 名無しさん :2006/12/22(金) 22:20:35 ID:xTkEtFOo
まずは社長の接待交際費の削減からですかね。

315 名無しさん :2007/01/11(木) 15:47:40 ID:r9161F2k
15:30 89690 R−プロレジ 平成19年1月期(第3期)運用状況の予想の修正に関するお知らせ 東

1.平成19 年1 月期(第3 期)運用状況の予想の修正
営業収益 経常利益 当期純利益 1口当たり分配金 1 口当たり利益超過分配金
前回発表予想(A) 1,940 百万円 641 百万円 640 百万円8,530 円 ―
今回修正予想(B) 2,180 百万円 677 百万円 676 百万円9,012 円 ―
増減額(B)−(A) 240 百万円 36 百万円36 百万円 482 円 ―
増減率(%) 12.4% 5.6% 5.6% 5.7% ―

316 ターボクン :2007/01/11(木) 19:37:50 ID:a3pVZXzc
315 スナオに嬉しい。

317 q :2007/01/24(水) 15:04:14 ID:k54xdbbA
祭りじゃけん、こんなもんまで上がっとるわ。
世も末じゃ。

318 名無しさん :2007/01/24(水) 15:12:20 ID:0vV0VrtA
下がったなー。
ここから200万を目指すのか、
150万割れに向うのか。
どっちやろ。

319 名無しさん :2007/01/24(水) 15:13:13 ID:0vV0VrtA
>318 日本ビルファンドの間違い。すまん。

320 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/01/30(火) 22:02:25 ID:yCw.6Hnc
ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070130-00000855-reu-bus_all

48万で上場。カーティス・フリーズ氏自身が、単価50万で
上場前に出資しているプロレジは本日41.4万。

それを棚に上げて、「中堅REITの中には非効率な経営に
より割安な銘柄が多い」とは・・・

それよりプロレジを効率的に経営せい!と思う人もいるの
ではないだろうかと愚考。

321 名無しさん :2007/03/01(木) 00:10:02 ID:xTkEtFOo
残念ながら今日は下がりましたが、ここ数日の株価上昇は嬉しいですね。そろそろ都心の新築物件取得のリリースが出ればいいのですが。

322 名無しさん :2007/03/01(木) 00:50:51 ID:xTkEtFOo
都心の物件といえばアクサ・ザ・タワー新宿をプロレジの親会社が持ってましたよね?

323 名無しさん :2007/03/01(木) 00:53:57 ID:xTkEtFOo
プロレジもアクサ・ザ・タワー新宿くらいのランドマーク的な物件を持ってるといいですよね。次の取得リリースが楽しみになってきました。

324 難波の商人 :2007/03/03(土) 12:11:31 ID:kr2Ml/Us
>> 323
多分無いと思うよ。オークウッド新宿(旧アクサザタワー新宿)はたいした物件ではないよ…
その上、ここは親会社のゴミ捨て場だもん。。。。多分親会社は今頃他のJ-REIT買うのに
手一杯だよ(藁)

325 名無しさん :2007/03/06(火) 00:47:01 ID:xTkEtFOo
>>324
ゴミ捨て場の話はよく聞きます。運用会社の社員が気の毒です。。。

326 名無しさん :2007/04/01(日) 19:08:23 ID:zZjKtBWg
ゴミ捨て場ですが、一応金曜に決算発表でした。
みんな少しは買ってください。

327 名無しさん :2007/04/04(水) 00:42:05 ID:zZjKtBWg
何か昨日の寄り付きで200枚ぐらい降ってきましたが何だったんでしょうか??

328 名無しさん :2007/04/04(水) 01:15:51 ID:8bVsKQH2
化けの皮が剥がれたw

329 名無しさん :2007/04/04(水) 07:46:14 ID:8bVsKQH2
ここが一番非効率な経営しているように思える

330 q :2007/04/04(水) 14:23:31 ID:ptJiUkvk
ここまだあったん? と思ってチャート見たら一瞬、公募価格に戻してます
やないの。そのときに売らな、アカンわ。いや、今からでも遅うない。
TGRより悪質かもしれません。2万3万の損は諦めて、どっかましなの
に乗り換えんとアカンと思う。ちゃうかなあ。

331 名無しさん :2007/04/04(水) 15:23:45 ID:O7Cx.oQY
ここはねぇ、自分の序列では、最下位。
下から二番目が東京グロ。

332 名無しさん :2007/04/06(金) 13:43:02 ID:DowLTRGU
配当低いよ。

333 名無しさん :2007/04/06(金) 19:43:52 ID:8bVsKQH2
ここってどんな経営してるんだよ・・・

レバ効かせてこの利回りだもんなー
増資していってドンドン資産減らしてジリ貧になりそうw

334 名無しさん :2007/05/20(日) 00:07:24 ID:tstudCcc
雪風さんが静かに買い増していますが…。
その真意は何なのでしょうか?ご教授願えれば…。

335 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/05/20(日) 00:25:45 ID:2d/ui3eA
バリュエーション的に買える銘柄が他にないためです。
ただ、強いて挙げると、FCレジ、Jシングル、LCPあた
りも候補にはなります。

ここの場合、増資を喰らうと投資主は大ダメージですが
Prospect Asset Management, Inc.が25%近く、そして
米国親会社の代表も200口持っている筈なので、心配
はあまりないかな、と。甘いかも知れませんが・・・

まぁ、この銘柄が他と比べて特に優れているとは、全く
思ってません。もっと、内部成長に注力して欲しいです。
序々に結果を出してはいますけど。

336 名無しさん :2007/05/20(日) 12:28:57 ID:ncjOLMZk
リートであれば
東京、名古屋、大阪に不動産を保有して、賃料引上げに熱心なリートが買い
だけど
賃料引上げ期待を下回っていると運用担当者を交替させるとか、運用会社を取り替える選択ができるとよいかも

できれば、賃料引上げが進まない不動産運用の担当者を交替させるように
運用会社に働きかけてみるのもよい
運用会社全体に問題があれば、まずは社長を辞任させ、それでも駄目なら運用会社を交替させる

337 名無しさん :2007/06/04(月) 18:10:30 ID:h53OHuX6
北海道千歳市のレジデンスを取得。
JR千歳線千歳駅より徒歩11分、
平成4年竣工11階建て
単身者向けマンション。
1DKタイプ全120戸。

北海道なら、札幌の液直近物件に限るでしょ。
千歳ですか、まあ、空港はあるけどねぇ…
流石プロスペクトらしい、取得物件。
レジデンスは何と言っても立地第一だからね。

338 q :2007/07/01(日) 17:57:09 ID:Ha585Y6U
FC乗っ取り反対!

339 名無しさん :2007/07/03(火) 23:39:51 ID:dOhyGYag
ここ最近も上げてますね。
プロスペ自身が買い足している以外に
FCレジとの合併狙いの個人からも買いが入ってるのかな。
とにかく危険度№1だが冒険度も№1。
もちろん私には買う勇気はない。

340 名無しさん :2007/07/19(木) 16:08:05 ID:pQcXahY6
へえ?プロスペクトは仲介手数料0円
にするんだ。ちょっと見直した。

341 名無しさん :2007/07/25(水) 21:33:03 ID:xTkEtFOo
>>340
当然だろ。

342 名無しさん :2007/07/25(水) 23:10:53 ID:xTkEtFOo
運用会社の社長が変わってからもパッとしませんね。もっといい人材を引っ張ってきたらいいのに。。

343 名無しさん :2007/07/26(木) 22:45:03 ID:xTkEtFOo
>342
そんなことないですよ。ここの社長はすばらしい方です。

344 名無しさん :2007/08/14(火) 09:31:38 ID:Sd3vTT.2
プロスペクト、ナンピンしまくりだな。+1.01%で合計33.38%大量保有。

345 名無しさん :2007/08/15(水) 15:02:24 ID:okDUBCnc
ここの親分、逝ったりしないよね?

346 名無しさん :2007/08/15(水) 21:51:06 ID:xTkEtFOo
大量保有報告書に代表者として記載されているカーティスフリーズ氏はここの運用会社の取締役と同じ人ですよね。大丈夫ですか???

347 名無しさん :2007/08/18(土) 03:55:34 ID:okDUBCnc
こことエビちゃんは安値引けか。
やばいよやばいよ。(AA略)

348 ミスター6% :2007/08/18(土) 06:02:36 ID:4uPRJKwo
1口投資額より、大幅下値。お買い得。

349 名無しさん :2007/08/18(土) 23:10:13 ID:UnXbzm4A
ここは一番危険な銘柄。
解散に一番近いため手出し無用と推測される。
解散しても、ここまで安いと元は取れると思うが
いちかばちかの勝負銘柄。

350 名無しさん :2007/08/19(日) 00:28:59 ID:P1onk8aE
どういった状況になると解散ということになるのでしょうか?

351 名無しさん :2007/08/20(月) 13:52:09 ID:ICudogJs
333000で少々買ったみた。やすいねぇ〜

352 名無しさん :2007/08/20(月) 14:04:06 ID:8bVsKQH2
たしかに安いけど、リスクあるのに利回りがそれほど良くないね・・・
外資のくせに効率悪い運用してるな

353 名無しさん :2007/08/20(月) 18:54:13 ID:JBbWWMQ.
大量報告書でプロスペ自身が売っているなら
資金繰りが悪くなっている可能性が高い。
そうなってくると
ここを買っている連中はばばを掴むことになる。
そうでなくても
プロスペ自体の経営不安説が現実味を帯びてくる可能性がありそうなので
とてもじゃないけど
買えない。
1株あたりの純資産額だけで買っている連中は
考え直した方が良いのではないか?

354 名無しさん :2007/08/20(月) 20:42:59 ID:P1onk8aE
建物がある限り、家賃は入ってくる。

355 名無しさん :2007/08/21(火) 00:06:07 ID:Sd3vTT.2
プロスペクトは最近までナンピンしてたからまだ買い方だろ。
朝一蹴された200枚の買い板もプロスペクトだったりして。
むしろ買い増し続けても下げ続けてるからヤバイ。
30万割るのでは?

356 名無しさん :2007/08/21(火) 14:56:19 ID:0MhxWg62
200個も持ってる奴もおかしいよな、、、

357 名無しさん :2007/08/21(火) 15:37:15 ID:0MhxWg62
>朝一蹴された200枚の買い板もプロスペクトだったりして。

ヤバイという割には、良く見てるね、、、

358 名無しさん :2007/09/07(金) 11:08:00 ID:pYonQcx6
30万割確実

359 名無しさん :2007/09/08(土) 19:47:43 ID:xTkEtFOo
物件取得のリリースが出てましたね。今年の2月に竣工してるのに稼働率がまだ70%台。。。

360 名無しさん :2007/09/08(土) 20:02:26 ID:xTkEtFOo
>353
カーティス氏は株の運用のプロです。その彼が売却しているのですから↓↓↓なのでしょう。

361 名無しさん :2007/09/14(金) 09:03:51 ID:ncjOLMZk
価格は同かな (・***)<)

362 名無しさん :2007/09/16(日) 14:12:51 ID:S.SmshPo
雪風さんがここを買うなんて…。

363 362 :2007/09/16(日) 14:14:15 ID:S.SmshPo

ごめんなさい!日コマの間違いでした!

364 名無しさん :2007/09/24(月) 12:31:40 ID:xTkEtFOo
ここは住友信託銀行の受託物件が多いね。中央三井信託出身の社長が辞めたときはどうなるかと思ったけど、住友信託銀行に乗り換えてたのですねぇ。

365 名無しさん :2007/09/24(月) 12:45:57 ID:xTkEtFOo
>364
千歳の物件の仲介も住友信託銀行だぞ。。。あんな地方の物件を買うなんて。。

366 名無しさん :2007/11/04(日) 00:55:03 ID:xbyWN0/M
11月2日の大量取得報告書でプロスペの保有割合が9%も減ってる。
これってFCレジ合併に失敗したってこと?
もしそうであればプロレジの日本撤退につながれば嬉しいが。

367 名無しさん :2007/12/03(月) 08:50:28 ID:pQcXahY6
ついに脱税で挙げられたのね。
税務当局に拍手。

プロスペ、早く日本から撤退してくれ。

368 名無しさん :2007/12/03(月) 10:38:01 ID:T2dgh5T2
くぐっても、わからん。
誰かソースくれ

369 名無しさん :2007/12/03(月) 10:56:36 ID:pQcXahY6
ttp://www.asahi.com/national/update/1202/TKY200712020200.html

370 368 :2007/12/03(月) 11:52:06 ID:T2dgh5T2
サンクス

371 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/12/20(木) 22:57:18 ID:QxSTl1FA
ttp://g2s.biz/tool/prospect/

Prospect Asset Management, Inc.が保有割合
上げてますね。もし再編や身売りがらみで報道
通り水面下で交渉していて、それが近々実るよ
うならインサイダー取引になるのでは?

372 名無しさん :2008/02/14(木) 10:12:17 ID:GEOO9/4M
下げがキツイですね。
何かあったのか?

373 名無しさん :2008/02/15(金) 10:32:27 ID:HmofOStk
たぶん格付けが売り推奨になったからでしょ

374 名無しさん :2008/02/15(金) 13:53:15 ID:OObr/gQ.
脱税分は減配?

375 名無しさん :2008/02/18(月) 11:03:55 ID:YSCMSx8M
10:25 89690 R−プロレジ 投資法人に関する一部報道についてのお知らせ 東


「プロスペクト・レジデンシャル投資法人に関し、昨日一部メディアより、その非上場化の検討が行われ
ている旨の報道がありました。」

そーなんだ。

376 名無しさん :2008/02/18(月) 11:10:14 ID:CyQieN8I
知らんかった。
ただ、すげーありそうwww

377 名無しさん :2008/03/01(土) 00:59:19 ID:Sd3vTT.2
下方修正。
営業収益増加分を考慮したら、7200万もアドバイザリーフィーとやらで使ったのか?

378 名無しさん :2008/03/01(土) 10:22:31 ID:Rc0qTDro
>>377
どうせプロスペ本体(プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ)が
巻き上げただけだろ。当初考えた成功報酬が頓挫したから、別の方法を考えただけ。
今後も非上場にするすると言い続けながら、毎期毎期アドバイザリーフィーとやらを
搾取するだけと思われ。

379 名無しさん :2008/03/01(土) 14:08:50 ID:rbsqGhhs
昔から糞と思っていたが
ここまで糞とは…情けない。
プロスペ親も含めて不動産業界の腐ったミカンだな。
周りのミカンも駄目にする。

380 名無しさん :2008/06/17(火) 17:27:11 ID:CrKEyPwU
行政処分の勧告きたー

381 名無しさん :2008/06/17(火) 17:36:50 ID:JBHZMDDw
REITに対する行政処分ってどうなるのかな?
今後1年間物件の取得・処分を禁止する、とかかな?

382 名無しさん :2008/06/17(火) 20:12:55 ID:w/jAOrLI
不当に高く買ったことが明らかにになったのだから売り主側が超過利益
をプロスペクトREITに支払う。これだけでは犯罪をチャラにするだ
けだからプラス罰金などの制裁が必要。お手盛り不動産鑑定士にも重い
処分が必要。

383 名無しさん :2008/06/17(火) 20:24:13 ID:KNZ4YvIw
I agree with >382.
禁固刑10年ぶちこんでやれ!

384 779 :2008/06/17(火) 21:12:50 ID:1g9ZWKS2
役員等に損害賠償を求め、直ちに辞職してもらったら。

385 名無しさん :2008/06/17(火) 21:32:55 ID:qN0jRWtU
監視委:REITプロスペクトの運用会社に処分勧告−売却価格不適切
  6月17日(ブルームバーグ):証券取引等監視委員会は17日、首都圏を地盤に住居用不動産を投資対象とする不動産投資信託(REIT)プロスペクト・レジデンシャル投資法人の運用会社に、不動産取得に関連した不正行為があったとして金融庁に行政処分を行うよう勧告したと発表した。

  この運用会社はプロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ。監視委によると、同社は利害関係者からの建物取得で、不動産鑑定業者に売主の希望する価格以上の評価を出すよう依頼、これが利益相反に当たるという。こうした評価を示す鑑定業者を任意に選定したことも不適切としている。

386 名無しさん :2008/06/17(火) 21:37:30 ID:plw5GsnY
何が コンプラの徹底だよ 笑わせる。
わかっていてやってきたことなのに マジ
上場廃止にしてもらいたい。

387 フライングマシーン :2008/06/17(火) 21:43:34 ID:VCrWXPj2
どんな行政処分をだれがうける?
REIT投資家が運用会社から被害を受けたのに、REITが処分を受けて投資家が処罰されるのか
上場廃止なんて豊田商事にだまされたじじばばを処罰するようなもんじゃない
運営側がREITから切り離されるという処分がいいのでは?

388 名無しさん :2008/06/17(火) 21:45:29 ID:B5Hr21lU
8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人
証券取引等監視委員会による検査結果に関するお知らせ
ttp://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/home/oracle/00/2008/1611087/16110870.pdf

プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ株式会社に対する検査結果に基づく勧告について
ttp://www.fsa.go.jp/sesc/news/c_2008/2008/20080617.htm

2.事実関係
(1) 不適切な利益相反管理態勢
① 不動産鑑定業者への不適切な働きかけ
② 不適切な不動産鑑定業者選定プロセス
(2) 不動産鑑定業者に対する不適切な資料提供に係る善管注意義務違反

389 名無しさん :2008/06/17(火) 22:08:59 ID:Ue1J0a5Q
しかし、税金払って良かったと思える瞬間ってあるものなんですねえ(笑)

390 名無しさん :2008/06/17(火) 22:27:01 ID:HtEqmm.2
証券取引等監視委員会、久々に快挙だよ。
でも、金融庁も証取等監視委員会も、不動産関係を
調査のターゲットにしているから、他にも出てくる可能性がある。
昨年後半から、不動産関連は、ターゲット。
しかし、今の市況を見ると、これは逆にいいことにすら感じられるね。

391 名無しさん :2008/06/17(火) 22:30:09 ID:edtgC4qM
下方修正

392 名無しさん :2008/06/18(水) 01:10:44 ID:fcOqscds
少し考えてみた。
今回のSESCの処分勧告を見る限り、運用会社の行為はありえないくらい酷く、ちょっと常識では考えられないように思われる。

ダビンチやGSの事例とは一線を画している。
もし本当に、私募ファンドのみの利益を図ってこのようなことを行なったのであれば、資産運用会社の利益をも損なう行為であり、特別背任罪で手が後ろに回っても全然おかしくないどころか、多数の投資家を欺いた社会的に重大な事件であり検察も直ちに立件に向けた捜査に着手すべきレベルである。検察が動かないのであれば、投資主が告発すべきとすら思われる。
今回の処分勧告を読んだ瞬間は、そのように感じ、怒りのあまり血が沸騰する思いであった。

393 名無しさん :2008/06/18(水) 01:11:25 ID:fcOqscds
しかし処分勧告を読んでも、「親会社等の利益を図る目的で」という文言の記載はない。SESCの勧告はいわば大本営発表であり、最大限、業者が悪事を働いたことを喧伝するために、すれすれの文言まで記載するものである。
べつにSESCを悪く言うつもりはないが、われわれ一般人は、しばしばSESCをはじめとする当局の印象操作によって踊らされていることも認めなければならない(ただ、踊らされること自体にはあまり実害は無い)。
してみると、今回は、おそらく、図利目的までは発見できなかった事例だろうと推測される。SESCの検査は、基本的にある日突然やってきて、過去メールとかも全部削除禁止にして読むので、これで図利目的が発見できなかったということは、本当に図利目的が無かったのだろうと推測される。

394 名無しさん :2008/06/18(水) 01:12:11 ID:fcOqscds

すなわち、サブプライム前の加熱市況で、物件を買いたくても変えない(物件取得時期は記載されていないが)

スポンサー関係ファンドからのパイプラインを当てにするしかない

スポンサー関係ファンドが、高値しか提示してくれない

しかし、REITは投信法の規制により、鑑定評価額でしか変えない。

でも、高くても、とにかく買いたい。※

鑑定士を叩いて、売主の希望価格を出させる。それなら、買う事ができるので。

395 名無しさん :2008/06/18(水) 01:12:48 ID:fcOqscds
つまり、REITの規制法上、割高な価格を提示されても、鑑定がウンといってくれないと買えない(正確には、「買いにくい」。鑑定評価額以上でも購入する事は違法ではない。ただ、見た目が悪い。)ので、買うために、ウンと言わせた、という事例であろうと推測される。
つまり、私募ファンドの図利ではなく、売主が別の売主だって、起こりえた現象なのである。もしかして、他の売主でも同じことがあったのかもしれないが、そこはそれ、処分勧告は取捨選択可能なのであるから、他の売主のケースは処分勧告から外された可能性すらある(当局は印象操作のため、このようなことは平気で行なう。他の売主のケースだと感銘力が弱くなるでしょ。)
(どっか売主「120億円じゃないとうらない〜ん」 REIT「くぅ、せいぜい110億のはずなのに足もと見やがって・・・しかし買い増さなければ・・・それにこのくらいのキャップレートなら全然許容の範囲内だ。しかし鑑定士が120億って言ってくれないと変えな・・・よし、鑑定士を叩こう!」)

396 名無しさん :2008/06/18(水) 01:13:21 ID:fcOqscds
仮に上記推測が正しいとすると、それ自体は投資判断なので、そこまで悪辣ではない(投資判断さえ間違ってなければ、鑑定評価以上で購入することも法規制上可能なので。鑑定評価と同額とするのは、アピアランスの問題という側面も強い。)
行政処分をよく読むと、上記推測はそこまで間違っていないのではないかと思われる。
問題は、なぜ、※「高くても、とにかく買いたい」と思ったか、であるが、REIT資産運用会社の成績を上げるため、はやっぱり問題外であって、善管注意義務違反だろう(まあそれを言えば、どこの運用会社も、、という気はするが。)。
REITのため、であれば、別に割高で買うこと自体は問題がない。

397 名無しさん :2008/06/18(水) 01:14:00 ID:fcOqscds
ようするに、投資判断の範囲内で、割高物件でも買い増したかった。鑑定評価以上で買うことは外聞が悪いので、鑑定評価を合わせるため頑張ったら、より外聞が悪い事になった、というケースであろう。
それに、ダビンチの件で見に覚えのあるREITは血の気が引いて、鑑定評価を洗い直してこっそり金融庁に届け出ていたので、それをやっていなかったとすると、脇があまかったのだろう。

398 名無しさん :2008/06/18(水) 02:44:21 ID:B5Hr21lU
>>392
むかしのダヴィンチが出した経営計画に、
物件を購入し私募ファンド等で保有してバリューアップし、最終的にREITに売却を狙うって
堂々と書いてあったぞ

399 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2008/06/18(水) 06:25:45 ID:rkHZG0xU
(簿価ではなく)取得価格でオリジネーターが
買い戻すしかないだろ。

400 名無しさん :2008/06/18(水) 09:26:21 ID:64M03BD2
REITには株主代表訴訟みたいな制度はあるのですか?

401 名無しさん :2008/06/18(水) 09:39:09 ID:plw5GsnY
そんで 誰かIRに電話して ぶちかましたん?
おりゃ ノンホルだから そこまで せんけど。

402 名無しさん :2008/06/18(水) 11:30:55 ID:fcOqscds
>398
私募ファンド型REITでは通常のことで、REITとしても安定的なパイプラインサポートがあるとして好材料ともされ、積極的に開示されたり業界紙で語られたりしている。もちろん、コンフリクトの問題が生じやすい問題は残るのだが。。。そこはREITアナリストの山崎さんとかが結構分析しているので参考になるかと。

>400
ありますよ。投信法115条の8で、6ヶ月前から投資口持っているなら、まずは投資法人に役員の責任追及を請求できます。

403 名無しさん :2008/06/18(水) 11:32:18 ID:hnLg6az2
IRに電話した結果がこれかな

当社は投資家様には大変お世話になり、投資家様は神様、仏様と思っております。
最近の状況から察するに、仏様になられる方が想定されますが、
それは上記で述べましたように、当社の思いと合致するところでございます。
当社の思いが投資家様につうじた結果でございます。
ご理解をいただき大変有難うございます。
                 (クリードよりコピー)
これからも、より多くの投資家様が神様、仏様になられるよう励んでいく所存でございます。
謝! 謝!

404 名無しさん :2008/06/18(水) 11:59:06 ID:hnLg6az2
さらに、こんなのもある

申し訳御座いませんが、そのような請求は相手に致しません
裁判をいたしましても、無駄だと存じます
このようなREITの仕組みを作ったのは政府です
三権分立と教科書ではなっていますが、現実はそうでは御座いません
三権連携です
裁判所も政府も一体で御座います
したがってあなた様には残念ながら勝ち目が御座いません
そのことは皆様もうすうす感じられていることと思います
限りある人生です
無駄に時間を過ごさぬよう切に祈っております。
南無 南無

405 名無しさん :2008/06/18(水) 12:14:31 ID:hnLg6az2

三権連携、裁判所も政府も一体というのは
税金で食っている連中は皆仲間という解釈で良いのでしょうか?

406 名無しさん :2008/06/18(水) 12:22:46 ID:hnLg6az2
そうです。
奇麗事を言っていては生きてはいけません。
儲ける側に立つのです
騙す側になるのです
力の強いほうにつくのです
これが不変の処世術
権力者・大金持ちは、この処世術を駆使して成り上がっているのです。

407 名無しさん :2008/06/18(水) 12:39:22 ID:hnLg6az2
言い忘れました
日本も強いアメリカについて成り上がってきました。
その結果、権力者・大金持ちはホクホク
その他国民はボロボロ
ボロボロの象徴がこの前の秋葉原事件

408 名無しさん :2008/06/18(水) 14:39:22 ID:v7ZO82RE
ぷろすぺ必死だなw

409 名無しさん :2008/06/18(水) 14:59:53 ID:w/jAOrLI
プロスペ関係者らしき者の必死の書き込みがあるがそれが正しいとすると
オリジネータが取得価格で大喜びで買い戻してくれそうだな。

410 名無しさん :2008/06/18(水) 15:15:08 ID:9pGm9vpc
何とか30万まで戻して終わりましたね。

411 名無しさん :2008/06/18(水) 15:29:54 ID:YYAqo8OY
それで微妙だな

412 名無しさん :2008/06/18(水) 15:52:33 ID:hnLg6az2
もうネガティブな書き込みはやめましょう
プロスペのいいことだけを書きましょう
そうすれば、買ってくれる人が増えて、上がります
実態など関係ないのです
株価は美人投票です
皆が良いといえば、騰がるのです
50万になり、100万になれば皆が得するのです
ずっと右肩上がりになれば皆幸せ

これからはネガティブな書き込みは禁止します!!

413 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2008/06/18(水) 22:34:51 ID:CYVQPLVs
野村の荒木氏がいい仕事をしました。プロスペの行政処分
のレポートが出てます。鑑定士に圧力をかけた問題の3物
件とは、2007年3月に親会社系ファンドから取得した初台・
中央林間・森下、査定をしたのは三井不動産販売とのこと
です。

鑑定機関の選定過程に問題のあったものは、2007年10月
に親会社系ファンドから取得した川崎・荻窪・中之島・日本
橋小網町・それとパレドール円山の5物件、査定は谷澤が
3棟、ヒロ&リーエスネットワ−クと青山リアルティーアドバ
イザーズが各1棟だそうです。

414 名無しさん :2008/06/18(水) 23:04:50 ID:t9nPrqdA
それにしてもプロスペは糞リートの中で一番
価格が安定している銘柄だな。
クリードやリプラス買うよりよほど安定している。
案外、ミドルリスクなのでは?
絶対買わないけどね。

415 名無しさん :2008/06/18(水) 23:09:56 ID:8s2XVATU
行政処分がされたということは、資産運用会社の責任追及をする訴えを提起できそうですね。
資産運用会社の任務懈怠は明らかですから、
資産運用会社は、投資法人に対して損害賠償金を支払わなくてはいけない。
こういう訴訟が多発すれば、資産運用会社も少しはマシなことをするのでは?

416 名無しさん :2008/06/19(木) 00:10:17 ID:fcOqscds
責任追及するとして若干迂遠なのが、投資家は資産運用会社の株主ではないため、投資法人が、資産運用会社に対する損害賠償請求権を行使していないことが、投資法人の役員の任務懈怠であるとして投信法116条に基き訴える必要があるという点ですね(402はちと間違えました。)。あと、仮に392以下で書いた仮説が正しいとすると裁判で正当な鑑定価格との差額を資産運用会社が全額補償する義務があると認められるのは結構厳しいと感じます。ただ昨今は鑑定でまずいことをしていた運用会社はこっそり損失填補(適法に)しているらしいので(開示してるのか?)、今回も先ずは資産運用会社にて自主的な損失填補をすることが望まれますね。REIT役員がそれすら求めないようなら一口の投資主から1万3千円で代表訴訟提起できます(弁護士費用等除く)ので検討の価値ありでしょう。

417 名無しさん :2008/06/19(木) 01:19:58 ID:avM22dR2
プロスペ親って、アメリカの投資会社で社長がアメリカ人で
日本でしか、投資活動してないみたいだが、オーナーは日本人なのか
やり方は、なんかどこかの「豚」のやり方に似てる気がするんだが

418 名無しさん :2008/06/19(木) 07:02:44 ID:gctWq/K6
物件を再鑑定して、再鑑定にかかる料金と、再鑑定結果と取得価格の差額を
オリジネーターがREITに補填しろよ

419 名無しさん :2008/06/20(金) 09:08:36 ID:Fbv8miyg
君、それ誰に言ってんの。
物の値段なんてもともと決まったものはないのだ。
「わし、これで売りたい」
「わし、これで買いたい」
合致したとこで売買成立

420 名無しさん :2008/06/20(金) 09:42:55 ID:Fbv8miyg

たしかダビンチのおっちゃんもそんな事言ってました
不動産業界の常識ですかね

421 名無しさん :2008/06/20(金) 09:45:23 ID:64M03BD2
>>416
オリジネーターに補填を求めるのも大事でしょうけど。
これは背任なのでしょう。
だからプロレジ役員の個人の私財をもって償わせるべきだと思いますが。
株主代表訴訟にあたることはREITにはないんでしょうか。

投資は自己責任ですが、自己責任とは騙されたときに泣き寝入りすることではないと思います。
私はプロレジを持ってないので他人事ですが。。。

422 名無しさん :2008/06/20(金) 10:42:52 ID:Fbv8miyg
世界の常識です。
平和ボケした日本が非常識なんです。
海外をあちこち放浪してきたら実感できます。

423 名無しさん :2008/06/21(土) 19:23:03 ID:fcOqscds
>421 REITの役員には、株主代表訴訟可能です。なので、REITの役員が、運用会社に補償請求しないことを、REITの役員の任務懈怠だとして請求するのです(繰り返し妥当な鑑定価格との差額を取るのは難しいと思ってきましたが、差額くらいは取れると改説)。もちろん、資産運用会社の役員を訴えることもできるのですが、その訴えた投資家が、今回のことで、幾らの損害を被ったか具体的に立証しないといけないので難しいでしょうし、仮に、株価下落分の勝訴判決を得ても、せいぜい数十万円で、役員賠償保険でカバーされて痛くも痒くもないでしょうね。敗訴の場合のレピュテ−ションリスクは破壊的でしょうけど。
なお、幾らで買いたい」「幾らで売りたい」で許されるのは「自分の金」の世界。アメリカで取締役が株主総会で「我が社(our company)」なんていったらぶっ殺されるでしょ。絶対「株主様の会社(your company)」っていうでしょ。REITは、「投資家の金」=「他人様の金」で、他人様の金使って勝手に自分の関係者の都合のいい値段をつけたらまずいでしょ。利益相反規制やファンド間取引規制は世界の常識。

424 名無しさん :2008/06/21(土) 20:39:39 ID:hzoEpt9.
投資法人の役員会が運用会社に損害賠償請求を求めなければ、善管注意義務違反になるので役員解任を求めましょう。
臨時投資主総会の開催を求めるなり代表訴訟提起を行うことが出来ます。

不法行為は行政処分で明らかですので、損害賠償を請求すれば損害額は満額支払いの判決が出されることでしょう。



これからも続々と金融庁がREITとオリジネータの利益背反を摘発することでしょう。

425 名無しさん :2008/06/21(土) 20:44:18 ID:hzoEpt9.
ちなみに投資主代表訴訟は誰でも出来ます。

臨時投資主総会の開催請求と役員解任議案は総口数の100分の3以上の投資口を保有していないと駄目です。

426 名無しさん :2008/06/21(土) 22:42:02 ID:UtHFpprY
>>419

REITの物件取得の場合
宗主国:「わし、これで売りたい」
傀儡政権:「はい、それで買わせます。カネが足りなきゃ増資させます。」
植民地の住人:「えっーーー!そんなあ〜〜〜〜〜鬼!悪魔!!」

427 名無しさん :2008/06/22(日) 07:45:17 ID:aTRxrNdk
こんなんあるけど、訴訟して勝てるか?

このようなREITの仕組みを作ったのは政府です
三権分立と教科書ではなっていますが、現実はそうでは御座いません
三権連携です
裁判所も政府も一体で御座います
したがってあなた様には残念ながら勝ち目が御座いません
そのことは皆様もうすうす感じられていることと思います
限りある人生です
無駄に時間を過ごさぬよう切に祈っております。

428 名無しさん :2008/06/22(日) 08:09:52 ID:aTRxrNdk
金融庁はサボっていると言われないよう、デモストレーションしてるだけじゃないのかな
官僚、政府は信用できん
徹底してやるとREIT崩壊だから、適当に処理する
政府、官僚、企業の癒着体質は変わらない

429 名無しさん :2008/06/22(日) 08:20:12 ID:aTRxrNdk
>アメリカで取締役が株主総会で「我が社(our company)」なんていったらぶっ殺されるでしょ。絶対「株主様の会社(your company)」っていうでしょ。

でも、ここは日本ですから。アメリカのこと言っても仕方ないです。
日本では「我が社(our company)」なんていってもぶっ殺されないです。むしろ当たり前のように言ってます。」
日本の常識は世界の非常識と揶揄されるぐらいですよ。
本気でそんなこと思っているなら、あなたが率先して行動してくれませんか。

430 名無しさん :2008/06/22(日) 08:24:05 ID:UENhHgJM
今回の件で投資主ができることは少ないだろうね。
投資主は投資法人に損害賠償請求はできるけど、請求理由が運用会社の監督が不十分だったということくらいしかない。
監督が不十分だったかどうかを立証するのは難しいし、損害額を出すのはもっと難しい。
何度もやり直した結果とはいえ、鑑定評価そのものが間違っているかどうかを立証しないといけないからね。
なので、こういう場合はオリジネーターがどれだけ真摯に対応してくれるかがカギなんだけど…
プロスペじゃ期待薄だからなぁ。

431 名無しさん :2008/06/22(日) 08:56:45 ID:aTRxrNdk
おじさんなんか、「オリンピックはアマチュアスポーツの祭典」「オリンピックは参加することに意義がある」と学校で習ったぞ。
実際は、プロがバンバン参加してるし、「勝たなきゃ意味ねえ」が現実。
三権分立も三権連携のほうが正しい気がする。
教科書に書いてあることや学校で習ったことは、そのまま使えんと言うことだね。

432 名無しさん :2008/06/22(日) 09:08:37 ID:aTRxrNdk
「知識」より「知恵」ということか?(ちょっと違うか)

年配者の含蓄ある御言葉、肝に銘じておきます。
やっぱり、「亀の甲より年の功」ですね。

433 名無しさん :2008/06/22(日) 15:34:23 ID:64M03BD2
>>423
>仮に、株価下落分の勝訴判決を得ても、せいぜい数十万円で、役員賠償保険でカバーされて痛くも痒くもないでしょうね。
背任だと保険は利かないんじゃないでしょうか?
故意なので過失ではないですから。
それと賠償額は会社に与えた損失を会社に対して払うのですから、億単位になるのではないかと思いますが。

434 名無しさん :2008/07/10(木) 22:07:26 ID:kSG6Fh4s
>>413
そのレポートはどこにあるんですか?

435 名無しさん :2008/09/05(金) 17:10:41 ID:kEVE48I.
プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ株式会社に対する行政処分について
h ttp://www.fsa.go.jp/news/20/syouken/20080905-1.html

436 名無しさん :2008/09/05(金) 23:57:07 ID:C1eoiEog
糞スペw

437 名無しさん :2008/10/14(火) 16:26:52 ID:etUWaM5g
全然書き込み無いけど、またなんか出たのか?

438 名無しさん :2008/10/14(火) 20:10:33 ID:8pKk2rAc
リート界の鼻つまみ者、ボロスペクト・ホルダーの私が来ましたよ。

439 名無しさん :2008/10/27(月) 15:01:11 ID:qi0AE3vU
良好ですな。。現物投資、信用回復時の戻りレバレッジが×4.5と算定、クフゥッ。

440 名無しさん :2008/10/27(月) 15:37:00 ID:qi0AE3vU
法改正によるマーケット反転を待て!野村、日興の次は大和だ。年内11、12月の機会に10%上げ予定。年明けは725以上の780推移、2から3月は金融危機による信用不安の緩和で上げ前倒し。ただし、国内法規制緩和を待つこと。
今お持ちの資産を3月まで6ヶ月間、月末権利落ち日の最安値銘柄を狙え!目覚めろ!邦人投資家よ!外資の風評に負けるな!
from国内トレーダー、自称:神。08.10.27ディーリングroomより。

441 名無しさん :2008/11/26(水) 16:04:56 ID:dgOq1hPU
GAME OVER?
ttp://www.prospect-reit.co.jp/dl/news/2008-1126-00.pdf

442 名無しさん :2008/11/26(水) 16:08:21 ID:tnUHXYVY
なにこれ!?TIBOR+6.00って新生銀行さんよー。
金融庁に苦情言った方がいいんじゃないのか。

443 名無しさん :2008/11/26(水) 16:17:56 ID:tnUHXYVY
あおぞら銀行だった…。しかしひどいな。
ロールオーバー前提なわけなのに、いきなり金利6倍とかあり得ないだろ。

444 名無しさん :2008/11/26(水) 16:27:14 ID:tnUHXYVY
やめて、プロレジが死んじゃう!

445 名無しさん :2008/11/26(水) 16:29:23 ID:cdgO9Lhk
あおぞら銀行の決算見たらわかるが
あおぞら銀行の内部に資金はないよ。

446 名無しさん :2008/11/26(水) 16:38:04 ID:jZRvFeC.
プロスペの賃料収入は7%弱。これから減価償却、修繕費、税金、運用報酬
そして金利が引かれるわけだが金利だけで7%弱? LTV50%なら実質
3.5%だが・・・。
プロスペもあおぞらも瀕死の状態か・・・

447 名無しさん :2008/11/26(水) 16:38:09 ID:tnUHXYVY
腹立つからあおぞら銀から俺の全預金をひきあげてやる。

448 >446 :2008/11/26(水) 16:51:03 ID:5SzAvPp2
35億円分だけだから、これで死ぬことはないでしょう。
早くビルを売って、35億円返せということですね。
ビルを売った時に、購入時より高い値で売れればいいのだが・・・

449 名無しさん :2008/11/26(水) 17:10:41 ID:NcmKSVWI
この銘柄、見事なまでにソンビ化していますなw

450 名無しさん :2008/11/27(木) 18:11:17 ID:pPu6Y7dw
次はココか?

451 名無しさん :2008/12/04(木) 00:20:31 ID:5ggGmQDw
フラット35で借りてみるとか。

452 名無しさん :2008/12/06(土) 19:34:02 ID:EF5QpL6U
>448
35億円分だけ?
今後の借り換えは全てこの利率でしょう?
それ以下の理由がない。
物件をいくつ売却しても、簡単には利率は落ちないでしょう?

453 名無しさん :2008/12/06(土) 22:38:21 ID:C1eoiEog
残念だけど、ここが単独で生き残れる可能性は限りなく低い。
明日から世界経済の減退が止まり急速に回復するのでなければ…
当然、ノンホルだけどこんな銘柄でも
潰れられると他のREITの価格にも大きく影響する。
それが気に入らない。
最後は金融庁頼みで合併話を進めてもらうことを祈るのみ。
減資した上で糞銘柄の連合をつくり資本注入。
REITと言う仕組みは真面目に取り組めば消して欠陥商品にならないと思う。
頼むから静かに消えて欲しい。

454 名無しさん :2008/12/07(日) 07:49:26 ID:uKr6B8i.
「頼むから静かに消えて欲しい」
そう、それが一番。
時間をおいて悪材料が出て、
様相分配金が減って、
株価もどんどん下げて、
破綻や上場廃止の時は、
もう誰も見向きもしない。
REIT市場に>>影響もないまま、
去っていく、
それが一番。

455 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2008/12/07(日) 11:20:21 ID:ATi7pYuE
ttp://www.iii.co.uk/investment/detail?type=chart&display=chart&code=cotn%3APEJR.L&it=le&timeframe=1f&index=&versus=&linetype=line&Go=Plot+&overlay=&overlay2=&overlay3=&overlay4=&indicator=&indicator2=&indicator3=&indicator4=&chartwidth=500

親の運用するREITファンドは、今にもどこかに
去っていきそうですね。

ttp://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003003&sid=abQloaO4Qu0Q&refer=jp_stocks

プロスペクトの運用資産全体でも、六割減らし
いです。レバレッジと投資先から考えて、その
程度で済んでるか疑問ですけど。

456 名無しさん :2008/12/07(日) 12:16:49 ID:CUUh15iA
とにかく金融機能強化法改正案成立待ちだね。それにしても6%はひどい!!
1月に成立すれば。なんとかなるか?!次の借り換え2月だし。
あ〜あ・・・

457 名無しさん :2008/12/07(日) 13:46:54 ID:nFGxDyN.
あおぞらの銀行免許取り消すべき!!住宅ローン金利いくらだと思ってるんだ。
これが基準になったら個人でローン組んでる人間どうなるんだ!銀行業営む資格なし!!

458 名無しさん :2008/12/24(水) 19:34:46 ID:zWQM6DSs
あおぞら銀行の6%は、政府のリート向け融資策が発表になる前で、たしかひとつ潰れた直後だったから、
風向は既に変わったはず。次はもうちょっと下がる(はず)。

459 名無しさん :2008/12/26(金) 15:29:03 ID:zWQM6DSs
完全に潮目は変わってます。どこまで吹きあがるか楽しみ。
とりあえず13万円まで期待してます。

460 名無しさん :2008/12/26(金) 16:46:14 ID:2p7Xa5jg
プロスペはなぜあおぞらに行く前に俺に相談してくれなかったんだ
4%で1年貸してやったのに。2500万でいいならwもちろん担保設定で。

461 投資家 :2009/01/03(土) 15:57:10 ID:ZueFeh8E
ここほんとに上がるかね
年明けそうそうちょっと買ってみるか
8万位迄は行くかね?

462 名無しさん :2009/01/23(金) 01:35:30 ID:DMJuYdDY
いいぞいいぞ

463 名無しさん :2009/01/23(金) 15:16:43 ID:44ceyaAc
月曜日は利益確定の先行売りをしないと駄目な感じかな。
権利確定直前に10%とか平気で落ちるからさあ。

464 名無しさん :2009/03/13(金) 20:58:01 ID:8pKk2rAc
本当にここはクソだね。
ttp://blog.livedoor.jp/yuraku_love/archives/51327208.html?1236945387

465 名無しさん :2009/03/13(金) 21:34:24 ID:AXfh.3BI
株主責任(投資主責任)です。
次の投資主総会で投資主がこのふざけた規約変更をOKとするかNOとするかは
投資主次第です。棄権すると賛成とみなされますので反対の人はちゃんと投票し
ましょう。

466 名無しさん :2009/03/13(金) 22:57:02 ID:7cmYbEZw
報酬が少なくなると見ると計算式を変える。

すごい神経ですね。

467 名無しさん :2009/03/13(金) 22:59:26 ID:cgN4xzxo
3月25日頃、投資主総会の案内が発送されると書いてあるので、
1号議案は、必ずNOで返信します。

地方に住んでいるので、総会には出席できませんが、ここにきての
運用報酬UPは腹が立ちます。
14口ほどしかありませんが、否決に○しときます。

468 名無しさん :2009/03/13(金) 23:31:23 ID:5N3.0T7A
ここの倫理観の低さは際立つ。酷いよね。
ホルダーに同情する。

469 名無しさん :2009/03/14(土) 22:42:11 ID:gaLNNaXk
同情する必要はないよ、買うやつが馬鹿
こんなとこはとっとと淘汰されたほうが、J-REITの為だと思うのだが
早く逝ってください

470 名無しさん :2009/03/15(日) 10:37:09 ID:cgN4xzxo
ここの議案がとおれば、他のリートも同じことをしてくるので、
投資主は、否決で送付しましょう。

471 名無しさん :2009/03/15(日) 12:29:26 ID:3h8UgOyg
プロスペ親に死を!

472 名無しさん :2009/03/15(日) 16:24:06 ID:XrDTU3FM
それにしても、ここの運用会社は本当に救いようが無いんだね…

473 ワーサンの復活は完全に断たれました :2009/03/15(日) 18:55:48 ID:3h8UgOyg
親も子もダメ!

474 名無しさん :2009/03/15(日) 19:10:57 ID:i0T6kwDc
お前ら安く買いたいために必死だな。

一見頭よさそうだけどまだまだだなw

475 w :2009/03/15(日) 21:21:56 ID:3h8UgOyg
わたしは凡庸な人間です。
売り煽りじゃない。少なくとも自分が仕込むための売り煽りじゃない。
この鬱陶しいやつが1日でも早く上場廃止になってほしいだけ。

476 名無しさん :2009/03/15(日) 21:40:51 ID:SAFTN6io
確かに腐ったミカンは他のミカンもダメにする。
この銘柄は今まで買ったことがない唯一のREIT銘柄。
もちろん、今後いかに安くとも買うつもりはない。

ここが無くなればREIT市場に良いニュースとなることは間違いない。
ここの親が買い占める銘柄はことごとく、負のレッテルを貼られるし
親子ともどもJ−REITから撤退して欲しいと心から願う。

477 名無しさん :2009/03/16(月) 05:36:07 ID:i0T6kwDc
最近は売り煽りも結構頭使うようになってきたな

478 名無しさん :2009/03/16(月) 12:52:04 ID:cgcolIl6
つぶれないでちゃんと配当出してくれればどうでも良い。

479 名無しさん :2009/03/16(月) 21:40:01 ID:8pKk2rAc
>476
同意します。
ここの親は同業リートを買い占めたり、投資法人は不正な鑑定を取ったり、
リートの信頼を失うことばかり行っています。
鑑定の件では、金融庁の処分も甘く、リート全体にとってにとってはかえって
良くなかったと思います。
一方、不動産証券化協会の処分をおそれて、早々に脱退するなど、やることが汚い。
ここには撤退し手もらいたいです。

480 名無しさん :2009/03/16(月) 22:11:38 ID:4MwZZuH2
せこい規約変更は控えていただきたい。
ギブアップしたい運用会社向けに受け皿
機構を設定する必要あり。

481 名無しさん :2009/03/16(月) 22:47:07 ID:SAFTN6io
ここが破綻すれば、全銘柄アク抜けで爆上げするかも。

482 名無しさん :2009/03/19(木) 10:39:37 ID:cgcolIl6
ここマンション1棟、稼働率0%になっちゃったのに
よく値が持ってるなw

483 名無しさん :2009/03/19(木) 11:00:07 ID:dgOq1hPU
法人に対する社宅などの一棟貸しですね。
「当該物件はJR京浜東北線「北浦和」駅から徒歩約8分に位置し、周辺地域は、同駅の西の中層共同住宅、法人社宅・社員寮等
が多い住宅地域です。同駅への利便性の良さに加えて、同駅から当該物件への経路には商店街が形成され生活利便性にも優れてい
ます。」

484 名無しさん :2009/03/27(金) 16:43:31 ID:cgN4xzxo
今日、投資主総会の案内がきた。
運用報酬変更の記載がやはりあった。

地方のため4/10の総会には、出席できないが、1号議案は否にしておいた。
アホルダーは、必ず今回は議決権行使をおこなうべきと思うお

485 名無しさん :2009/03/30(月) 15:37:18 ID:cgN4xzxo
リーマンから三井住友へ債権譲渡。
貸しはがしのリスクは少なくなった?

488 ラッキー7 :2009/05/18(月) 21:16:20 ID:d3i329tw
人気AV女優と一緒にお話し出来て
Hなチャット出来てるのはココだけです。
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489 名無しさん :2009/05/27(水) 22:53:08 ID:Irr9X/Jk
プロリートのリファイナンスで凄いニュースが出ている。
何気なく見てておどろいた。
あの「あおぞら」が2年の借り換えに紳士的に応じている。
これは、日コマとの合併や、その先を知っての対応なのか
はたまた、金融庁様からの強い口ぞえでもあったのか。
真実は闇の中だが、明日の良い材料となる予感。

ttp://www.prospect-reit.co.jp/dl/news/2009-0527-01.pdf

490 名無しさん :2009/05/28(木) 00:19:51 ID:eJq5pYVo
プロスペクトには朗報だろうが日コマホルダーとしては微妙

491 名無しさん :2009/05/28(木) 09:31:13 ID:ECo/JR8Q
2.46636% (TIBOR+2.00%)は、高い金利であると思う。

492 名無しさん :2009/05/28(木) 20:03:25 ID:0mSAmNV2
今日、11口買ったよ。
個人的には2ヶ月で3割は抜ける気がする。

493 名無しさん :2009/05/28(木) 23:28:54 ID:sYNaeho6
>>492

リファイナンスのタイミングと同時に業績予想を変更していなかった点が気懸かり。

今回は融資手数料が掛からなかったのならいいのですが、いきなり下方修正が発表なんてことも有り得るので、慎重を期した方がいいかと。

最近、銀行は金利を安くする分、手数料で稼ぐパターンですから。

そうゆうオイラはNHRで随分とヤラレマすた。。頑張って下さい。

494 名無しさん :2009/07/04(土) 19:43:09 ID:12AxGmHY
どっかで風被害おきてないか。

495 名無しさん :2009/07/07(火) 11:01:18 ID:LKkU2sBA
>>493

プロスペクト・リート投資法人が第8期(平成21年7月期)業績予想を修正した。テナント退去に伴う原状回復費用及びリーシング費用増を見込み、従来予想比10%減益、1口当たり予想分配金は5,007円となる見通し。

496 名無しさん :2009/07/10(金) 11:14:57 ID:fyhrnyyw
今日のプロスペ
なんじゃこりゃ?!?!?!?!?!

497 名無しさん :2009/08/08(土) 00:13:05 ID:KTcW7J2c
きっと、今年9月30日の短期リファイ30億、10月3日の投資法人50億が原因で下げているんだろうな。

また分配金下がるか?

498 名無しさん :2009/08/23(日) 01:24:27 ID:lAMcGl3A
三択問題。10月の法人債50億の返済方法は?

①金融機関からの借入
②物件の投げ売り
③増資

499 名無しさん :2009/08/23(日) 01:53:17 ID:KTcW7J2c
日賃貸にはやられたんで、是非とも①を希望。
しかも低利で。

500 名無しさん :2009/08/23(日) 10:15:22 ID:9deqWxKc
③で助けてあげてください

501 名無しさん :2009/08/23(日) 14:21:41 ID:6KOy87js
>>498
四択だろ。

①金融機関からの借入
②投売り
③増資
4、返せない。

502 名無しさん :2009/08/23(日) 14:44:53 ID:m8yjrCvI
プロスペ撤退望む

503 だめリート :2009/08/23(日) 22:28:17 ID:uQ9rWBBg
⑤分配金をマイナスにする
 笑うな。ここは何するかわからん。

504 名無しさん :2009/08/24(月) 08:11:33 ID:V45KC/QM
たまにはいいアナウンス期待しとりやす。

505 名無しさん :2009/08/24(月) 13:21:52 ID:VnWQdkHc
>>502
に同意。リートの信用回復のため撤退して下さい。

506 名無しさん :2009/09/05(土) 12:25:17 ID:9/HY2pVg
雪風さん
いつも有り難うございます。
プロスペの法人債はどのように御考えですか?

507 名無しさん :2009/09/12(土) 00:39:29 ID:YQCfsyQ2
2chで発見。

2009/09/11, 20:58, 日経速報ニュース
REITの官民ファンド利用を検討 プロスペクト・リート
不動産投資信託(REIT)のプロスペクト・リート投資法人は11日、REITの資金繰りを支援する官民ファンドの利用申請を検討していると表明した。
プロスペクトは10月に社債に相当する投資法人債50億円の償還を控えており、ファンドからの融資で償還資金を確保したい考え。
実現すれば、REITが官民ファンドを利用する初の事例になる。
同日の決算会見で同REITの運用会社の二瓶博和取締役が、日本政策投資銀行の危機対応融資などと並び、官民ファンドの利用を「有効な選択肢として考えている」と語った。
官民ファンドの利用にはプロスペクト向け融資の担保権を持つ金融機関の同意が必要となるため、すでに金融機関と担保調整で交渉を進めている。

ほう、相変わらずプロスペは・・・
良くも悪くも恥じらいもなく、やってくれますな。
お飾りファンドが与信信用力のないここにお金を貸してくれるのか微妙ですが頑張ってもらいたいものですな。
それよりも良い親への変更を期待しております。

508 名無しさん :2009/09/12(土) 06:39:40 ID:8pKk2rAc
今朝の日経新聞でも確認した。
官・民のうち、官の分は我々の税金である。なんでこんな極悪リートを救うのか。
納税者として納得できない!

509 名無しさん :2009/09/12(土) 08:35:47 ID:cgN4xzxo
金融庁から指導を受けた極悪リートであることは認めるが、
ここにも個人投資家がいますだ・・・・勘弁してくだしゃいm(__)m

510 名無しさん :2009/09/12(土) 11:24:49 ID:VaKgZfzQ
>>507

JCRでBBBの格付け。
R&Iだったら今の格付けの1,2ノッチくらい下に評されると思われます。

よく分かっていませんが、そもそもここは官民ファンドを利用できる条件満たしているんですかね?

511 名無しさん :2009/09/12(土) 12:03:17 ID:YQCfsyQ2
50億程度であれば、官民ファンドも「お金貸してますよ〜、実績作りましたよ〜」と
歴史を手軽に残せるから案外貸すかもね。

出資の大手スポンサーリートは官民ファンドを利用しない。
何のために作ったかといわれかねないからね。

それよりも、もっと心配なのは孤高のLCPのリファイナンス。
今年本当に乗り切れるのか?
12月入って暴落の年末はイラネ。

512 名無しさん :2009/09/13(日) 00:49:04 ID:Nr4VH9ac
>>511
LCPは1ヶ月ごとにリファイナンスに応じてもらえるだろw

513 名無しさん :2009/09/13(日) 11:15:55 ID:YQCfsyQ2
>>512
10月23日返済予定のレンダー名をよーく見てみろ。

514 名無しさん :2009/09/13(日) 14:12:06 ID:puO33CEY
>>513
なんか持って回った言い方だねぇ。
おれはLCPを買う気はさらさら無いけど、
ちぎり投げの影響を受けやすい人も多いので、一応。
10月23日にGEへの返済はあるけどね、
そしてGEが日本の不動産関連から撤退している感はあるけど、
DAと違うのは、GEはLCPそのものに、エクイティの出資をしている点。
GEグループは35%超のエクイティを保有する筆頭投資主。
だから融資をするという保証は勿論無いわけだが、
関与の仕方が他の銘柄とは大いに異なる、ふかーい関与。
DAからGEが抜けても大和証券がついてるから他のレンダーは揺るがないが、
LCPからGEが抜ければ、他のレンダーも激しく動揺する。
普通はGEが貸付を増やしてでもLCPを支えるところで、
かりにGEが抜けたら、LCPはおしまいだねぇ。
その時は、GEグループの35%超のエクイティもおじゃん!
だから、逆にそんなことがあるのかな?という感じなんだけどね。

515 名無しさん :2009/09/13(日) 14:34:59 ID:puO33CEY
すれ違いになってきたけど、
GEは貸付もあるだろうが、エクイティをどうするのか、
(1)エクイティを第三者に譲渡して完全徹底、
(2)変形版としては、被合併対象として身売り、
(3)逆に関与を強めて必至に支える、
(4)現状維持
まあ、おじゃんにすることは無いだろう(無責任な意見として)。

516 名無しさん :2009/09/13(日) 14:51:32 ID:42YAFtQk
REITの官民ファンドは資金繰りに問題のあるREITの支援目的のはず
ですがどうもA格以上が融資条件になっているというのはおかしな話ですよね。
A格以上のREITはそれほど資金繰りに窮してないので利用する動機がない、
B格以下のREITが資金繰りが困っていても融資しませんでは官民ファンド
は無意味です。しかしここが行ったいんちき鑑定は通常の会社なら特別背任で
刑務所行きですが責任をとって辞任した人もいない。
この体制ならいくら融資しても資金は全部解けて運用会社に移動します。
融資条件は今後の運用において背任を行わないという確証が得られることだ
と思います。ベストは親会社の変更ですね。

517 名無しさん :2009/09/13(日) 15:12:39 ID:Y5aQ4ujc
GEキャピタル自体が米国ではボロクソに言われている。短期調達の長期貸し出しで鞘取りしていただけで、今回の金融危機の原因そのもののスタイルだと。
同業のCITの破綻懸念が出ていたとき、CITの動向いかんにかかわらず業界自体が終わっているという結論。GEキャピタルの行く末は暗いとのこと。
GE期待で買うのは非常に危険だよ。

518 名無しさん :2009/09/13(日) 15:19:03 ID:puO33CEY
誤解のないように、GE期待など、全くありませんので、むしろ逆
ただ1点、破綻させることは無いだろうと、妄想
ただし、破綻しなくても投資主が無惨な結果というのは十分ある
私はLCP、もっともお勧めしない銘柄ですよ
ただ、GEの融資面だけを見るのはどうかなと、
エクイティにも目を向けようねと、そういうことです。

519 名無しさん :2009/09/13(日) 15:24:30 ID:Y5aQ4ujc
半年前ほどの日本ないしアジア投資担当者のインタビューではエクイティではなくデッド投資が戦略と発言している。
DAOからはデッドでさえ撤退。

期待はないと言いつつ期待しているように見えるが。

520 名無しさん :2009/09/13(日) 15:29:04 ID:puO33CEY
面白がって、見ているだけだよ。
LCPは、現存リート(つまりNCRを除く)で、
もっともどうしようもない銘柄だから
ホルダーには悪いが、>>514で書いたとおり、
LCPはさらさら買う気になれない銘柄
くれぐれも、誤解無きよう

「エクイティではなくデッド投資が戦略」
それはそうだろう、不動産でエクイティなんて
といいつつ、かつてGEはLCPにエクイティ投資してしまった
これについてどうにかかたをつけないといけない
さーて、どうするんでしょうか
DAの様に、デッドから撤退ではすまされない、
そういう意味で、DAとは全く違う展開があり得る
高見の見物です

521 名無しさん :2009/09/13(日) 15:30:46 ID:Y5aQ4ujc
GEキャピタル自体がLCP化しているのを分かっていない。

522 名無しさん :2009/09/13(日) 15:32:59 ID:puO33CEY
まあ、どうでも良いんだけど、
>>521は、だからLCPは破綻すると言いたいの?
GEキャピタル自体がLCP化しているとすれば、
第三者にたたき売るとか、そういう展開では?
事情通の>>521の見立てに興味があるな

523 名無しさん :2009/09/13(日) 15:36:30 ID:Y5aQ4ujc
LCPへの債権を誰が買うと言うのか?

524 名無しさん :2009/09/13(日) 15:37:33 ID:puO33CEY
債権の方じゃなくて、エクイティの話ね

525 名無しさん :2009/09/13(日) 15:38:06 ID:puO33CEY
ごめん、この続きは、LCPのスレで

526 名無しさん :2009/09/13(日) 16:16:35 ID:VaKgZfzQ
官民ファンドの動向も気になるが...。


投稿者の気持ち:現在はノンホルダーだが、高い予想利回りがチラつき気になる・・・。

527 名無しさん :2009/09/13(日) 19:36:52 ID:Mr31ovTk
そろそろあがるだろ

528 名無しさん :2009/09/14(月) 09:11:23 ID:GSGUf00U
>>519
偉そうな事を言って
デッドだってw

529 名無しさん :2009/09/14(月) 22:02:10 ID:MRsA1koM
>>519
乙www

530 名無しさん :2009/09/15(火) 01:02:57 ID:VaKgZfzQ
ここはとっとと店仕舞いしなされ。

531 名無しさん :2009/09/25(金) 11:37:57 ID:ZjVbq76w
ここも終わったか。。
早く法人債の処理をなんとかしないと歯止め利かなくなるのに何やってんだか。
大口の売りも入っていそうなので、もうすべて見切ります。。

532 名無しさん :2009/09/25(金) 20:37:59 ID:mJqfaRvo
REITにインサイダーが適応されないとすると、もしかしてギリギリまで発表せず、仲間内で安く買い集めているのか?とウガッタ見方をしています。

533 名無しさん :2009/09/26(土) 16:13:34 ID:VaKgZfzQ
決算発表会の動画がアップされたみたい。

ttp://vspm.irstreet.com/browse/index.php?code=caCGuuSaTAsIc&pr=mms

率直な感想としては、社長さん頼りない。。
ただ、前社長より人柄が良さげで好感は持てるけども。
このご時世なので、銀行畑が長く、ファイナンスに精通した人選だったのかな?

金融庁が潰さないだろうし、法人債もとりあえず何とかクリアできそうだな。

534 名無しさん :2009/09/28(月) 13:56:14 ID:m.XCCIcQ
官民ファンドあてにしてるみただけど、よしんば断られたら投資法人債どうするんだろう?

535 名無しさん :2009/09/28(月) 14:15:39 ID:42YAFtQk
>>534
合併、スポンサー変更がなければそっちも官民ファンドだよりでしょう。
しかし官民ファンドはかなりの高金利になりそうなので最後の手段だろう。
さっさと信用力のあるところにスポンサー変更してくれというのが多くの
投資主の希望だろうがプロスペクトの利権が有利になるようにとごねてい
るのだろう。

536 名無しさん :2009/09/28(月) 14:38:32 ID:m.XCCIcQ
もう全然時間ないけど大丈夫なんかな?

537 名無しさん :2009/09/29(火) 19:36:22 ID:Zal8nG2U
ラサールの金利見てぞっとしたが
この借り換えで
現状の株価ならプラス材料だろう。

538 名無しさん :2009/09/29(火) 19:52:28 ID:Xbsk9tSA
プロスペ投資法人債でアポーンすんの?
官民ファンドの格付け要件みたしてないのに官民ファンドに頼るって無謀だろ?

539 名無しさん :2009/09/30(水) 03:37:42 ID:DzR2lpKg
プロスペを公的支援とかありえんわ。

クソ決算でこっそり運用報酬アップするようなコンプライアンスのかけらもないところは
潰すべきだろ。
利益相反行為の責任すら取ってないし。

格付け、LTV、コンプライアンスとかの官民ファンドによる支援の要件全部アウトだろ。

540 名無しさん :2009/10/01(木) 01:29:40 ID:hjyWTjP2
借り換え出来てる時点で、法人債の目処はついていると考える。

541 名無しさん :2009/10/02(金) 13:34:11 ID:4HbjyzHk
週末なので今日当たりに法人債のアナウンスあるかもしれないから、買い増ししてみる。
こんな日は、どの銘柄も売る日ではなく、買う日。

542 名無しさん :2009/10/02(金) 13:45:31 ID:vefTPKmo
まじかよ
融資環境が悪化してきているのに
官民却下の金利大幅高融資が恐い

543 名無しさん :2009/10/02(金) 19:26:50 ID:5/1SlSO2
法人債今月9日だとよ
お前らホルダーの雄叫びをきかせてよ
内容次第では月曜にたらふく買うか考える

544 名無しさん :2009/10/02(金) 23:36:13 ID:.Rt0wjwE
法人債はどうなるのだろうか?
この下げは法人債だけじゃないような気がする

こいスポンサー交代

545 名無しさん :2009/10/02(金) 23:46:41 ID:DzR2lpKg
なんとか乗り切れる可能性のほうが高いんだろうけど、
悪い目が出た時は致命傷だから、期待値が低く、買うのは不利な賭け。

546 名無しさん :2009/10/03(土) 00:01:01 ID:m8yjrCvI
俺は官民ファンドを使わないと方法で乗り切ると想像している
それがオークやいちごがやった方法かもしれない
所謂毀損増資ね
だからそれをキャッチしたミドルホルダーが積極的に売りに出してと・・・
違うかな?

547 名無しさん :2009/10/03(土) 00:09:20 ID:dTvd9BTc
官民ファンドから借りると当初1年予想金利 3M TIBOR+4.5%くらい
これより下であおぞらが余裕で貸すと予想

548 名無しさん :2009/10/03(土) 00:17:19 ID:.Rt0wjwE
そうか安心したW
買い支えが見られないのが不安ではあるが・・・
糞のシングルと結構な差がついてるから買いでよろ?

549 名無しさん :2009/10/03(土) 10:45:35 ID:z.u38qDY
あおぞら借換えOK牧場だったから、法人債は大丈夫だと判断したんだろ、きっと。
ここの分配金からして安すぎだから、上がる時はいっきだな

550 名無しさん :2009/10/03(土) 11:31:41 ID:vefTPKmo
来週は爆上げなること期待する
決短で新スポを探しているような書き方あったよなW
あおぞらは当然知ってるだろうね
だから貸した?決して一流じゃないからとりあえず同じ条件でねってか?

551 名無しさん :2009/10/03(土) 18:14:50 ID:z.u38qDY

潰れないだろうな
心配だわ
潰れた大変なことになるぞ
なんで償還1週間前になってもIRだせないんだろうか

でもあおぞら貸出継続したしなぁ

休み明け一勝負賭けるかな

552 名無しさん :2009/10/03(土) 19:03:52 ID:5/1SlSO2
イヤー月曜は流石に上がるだろう

553 名無しさん :2009/10/03(土) 22:07:34 ID:m8yjrCvI
新スポンサーが決まれば
この価格では安いのでは

554 名無しさん :2009/10/04(日) 07:13:06 ID:4LZsuBdo
風呂素又

555 名無しさん :2009/10/04(日) 11:48:07 ID:z.u38qDY
明日は頼むぞ!プロスペ様

556 名無しさん :2009/10/04(日) 21:10:17 ID:vefTPKmo
プロスペ
明日は上げろーー

557 名無しさん :2009/10/04(日) 21:47:19 ID:Ece5aITQ
一部のブログ発で農中信託からの借入金にスポットライトが当たっているらしい
ですが、ここもリーマンの地雷が埋まっているんですか?

558 名無しさん :2009/10/04(日) 21:55:22 ID:z.u38qDY
>>557
マジっすか・・・
涙でてきそうだわ

559 名無しさん :2009/10/05(月) 02:09:17 ID:4HbjyzHk
農中信託は総借り入れ金額の1/10だし、返済期限は2012年7月31日でずっと先です。

しかも、2009年3月30日付でリーマンから三井住友銀行へ貸付債権が譲渡されているけど、
それ以外にあるんですかね?

ttp://www.prospect-reit.co.jp/ir/finance01.html

通常、上記タイミングですべて譲渡されるんじゃないですかね?
TGRは知りませんが、ここは全く問題無いと思うんだけど?

何か間違っていたら訂正お願い致します。

560 名無しさん :2009/10/05(月) 02:11:26 ID:4HbjyzHk
他のレンダー連合軍における農中信託分は外しています。

561 名無しさん :2009/10/05(月) 02:19:30 ID:4HbjyzHk
TGRも確認しましたが、あちらは特に記載もないので怪しいかもしれませんね。

あちらも返済期限は2010年5月31日で先ですが、総借り入れ金額の1/3に当たるので
かなりインパクトがでかいですね。

562 名無しさん :2009/10/05(月) 16:53:19 ID:wYgzmHjc
このアホ運用会社、早く投資法人債なんとかしろッ!

563 名無しさん :2009/10/05(月) 19:59:22 ID:z.u38qDY
だーよーねー

官民ファンドに助けてもらったら
プロスペ色が薄れるのかな?
薄れるなら価格があがるかな?

564 名無しさん :2009/10/05(月) 20:12:05 ID:z.u38qDY
ここ9万切ったら
買いかな?
悪い条件でも無事クリアーしたら
10万近くまで上がると思うんだが、考えが甘いかな?

565 名無しさん :2009/10/05(月) 21:03:42 ID:YZeN81g2
何枚かはロスカットに引っ掛かって処分したけど、もうさすがに下がらないだろうと思って買い戻しても、更にどんどん下がるので、心折れます。。

566 名無しさん :2009/10/05(月) 21:39:57 ID:.Rt0wjwE
プロスペまじ検討するわW

567 名無しさん :2009/10/06(火) 08:40:54 ID:.Rt0wjwE
Yahoo!掲示板にマンカンがきたー
なんかさがりそー

568 名無しさん :2009/10/06(火) 16:16:06 ID:TMCH4CjM
うーんマンダムw投資って本当に怖いもんですねw

569 名無しさん :2009/10/06(火) 19:25:11 ID:gawGeFEc
プロスペwwwwww

570 名無しさん :2009/10/06(火) 19:59:26 ID:KCm0yXm.
寄り付き高値で処分できて満足してたが、何を血迷ったかまた同数買い戻し。。
二枚だけですし、最悪の事態は避けられたのでよしとします。

明日はリート全面高の中、ここだけ逆行かなw

571 名無しさん :2009/10/06(火) 20:43:49 ID:m8yjrCvI
今日買うつもりだった
ほんと買う気まんまんだった
購入ボタンをクリックする寸前に迷いかが生じた
だから買わなかった
AM株の質権設定
親玉本体会長の連帯保証
ここまで酷かったとは思わなかった


結果的には神様に感謝

572 名無しさん :2009/10/06(火) 20:55:52 ID:vbBjUwOw
明日からの不動産REIT祭りの足引っ張るなよ
結局は親に信用が無い
減額後の利回りは幾つになるの?
合併したほうが投資主の利益になると思うが?
今日買った人はご愁傷さまです
安いREITは何か問題あるから安い!

573 名無しさん :2009/10/06(火) 21:06:07 ID:vbBjUwOw
(1)借入先 :株式会社あおぞら銀行
(2)借入金額:50億円
(3)利率 :未定* (TIBOR+5.00%)
*決まり次第開示いたします

ノンホルですが(売り煽りではありません)
タイボー+5%は異常ですね
消費者金融より安いが
あおぞら銀行も博打です(質権や連帯保証付いていますが?)

574 名無しさん :2009/10/06(火) 21:59:08 ID:4HbjyzHk
>>570

償還できずに上場廃止になってくれた方が投資主には良かったのかも・・・。
2口はしばらく塩漬けっすw

どのタイミングでナンピン入れるかなー

575 名無しさん :2009/10/06(火) 21:59:24 ID:1YOgZaWI
来期の分配金が39.6%減になる。今日買った人かわいそうです。

576 名無し :2009/10/06(火) 22:13:11 ID:W3.ZTF.k
さすが天下一の糞リート。買う連中の頭を疑う。

577 名無しさん :2009/10/06(火) 22:13:20 ID:d1zwqbIc
あおぞら銀 35億 2008年11月29日〜2009年2月27日6.8425%
というような悪条件再び。
今回も次は正常化するのか?
常にすごい高金利だと怒られるから忘れたころに高金利にしているのか?

578 名無しさん :2009/10/07(水) 00:20:07 ID:gawGeFEc
プロスペ逝ったな

579 名無しさん :2009/10/07(水) 07:56:51 ID:L1YjBqYY
官民ファンドまでの繋ぎじゃ。最悪を想定した利率だからどうだろう。

580 名無しさん :2009/10/07(水) 08:25:08 ID:vefTPKmo
ここまできたら官民ファンドの利率かわりゃせんがな
今日明日くらいは我慢かもしれないね

581 名無しさん :2009/10/07(水) 09:03:14 ID:8pKk2rAc
ホルダーの方には悪いと思いますが、SESCの検査結果があった時にここのリスクは、
既に顕在化したのだから自己責任と言われても仕方がないと思います。
逃げ出す時間はあったはずですから、突然死のNCRと同レベルで論じることは出来ない
のではないでしょうか。

582 名無し :2009/10/07(水) 09:13:58 ID:W3.ZTF.k
買う奴はいかれている

583 名無しさん :2009/10/07(水) 10:58:14 ID:42YAFtQk
これはつなぎ融資でもっと良い融資条件をさがしてると思いますが、官民
ファンドは懲罰的利率を適用するらしいので借り換え先として官民ファン
ドはないでしょう。
良い条件の融資を受けるにはもっとまともなスポンサーに身売りするか合
併しかないです。しかし親が親だから身売りも自分達の保身が条件で投資
主にはよい話も潰してるかもしれません。

584 名無しさん :2009/10/07(水) 12:41:17 ID:aMtlZK3Q
>>583
ここは親=筆頭投資主だろ。親が一番得する再編を考えているのではないか?
自分達の保身と言っても、自分達(運用会社)の株まで担保に入れられ、会長の個人保証
まで入れて、そこまでするのは過保護ではないかとさえ思う。

それよりも、今回官民ファンドを利用すれば株価は上がったはずなのに、利用しなかったのが、
時間的に間に合わなかったからなのか、それとも初めから利用する気がなかったのか、それは
はっきり説明して欲しい、と今日の株価の下落を見て思った。

585 名無しさん :2009/10/07(水) 19:52:02 ID:NSCVX5pA
確か、決算発表の際に官民ファンドを検討しているけど間に合いそうにないような事を言っていたような。

今、予定されている利率であれば官民の方が安く上がるし、無茶苦茶な担保も外れるし、不安感も幾分か解消されるし、何より話題性が抜群!

と言いつつも、本日、九万三千円で二口すべて処分しちゃいましたけどw
ストップ安じゃないかと心配していたんで良かったです。

586 名無しさん :2009/10/08(木) 02:21:06 ID:K376ay/6
日レジも去年の今頃はもっとひどい短期利率条件で借りてたから
親のぶっとびが近いんかもしれませんね。5万円台割るくらいで
とまればその辺が買い時じゃないすかね。日柄でいえば時期は11
〜12月頃?

官民ファンドは救済目的だから>>583がいうみたいな「懲罰的利率」は
ありえないとおもいますよ。むしろ親が外資だから借りられないって
ほうを心配したほうがいい希ガス

587 名無しさん :2009/10/08(木) 02:23:27 ID:K376ay/6
ここは上位の数件がありえない高値で購入した設定になってるんで
それの含み損がすべてだと思うけど、投資法人債が実質無価値になる
ほど含み損は抱えていないと思います。むしろ運営会社の不透明・不
誠実な経営体質が市場の不信を招いている感じですね。

588 名無しさん :2009/10/08(木) 21:36:42 ID:vbBjUwOw
>>586
日レジの昨年のIRを読み直してみましたがタイボー+5%のような高利ではありません
今年3月11日を境に日レジは再生しましたが、ここは甦るのでしょうか

589 真理子 :2009/10/12(月) 15:15:25 ID:uA65LdWM
私のアソコを見てください…
ttp://apple.110ero.com/k77/

590 名無しさん :2009/10/12(月) 17:45:38 ID:4HbjyzHk
来年3月の174億のリファイは大丈夫なのか?

591 名無しさん :2009/10/14(水) 19:39:50 ID:z.u38qDY
ようS高になったもんや
プロスペ会長リートW

592 名無しさん :2009/10/14(水) 22:25:19 ID:vdtaa4As
日コマを飲み込むのか??

593 名無しさん :2009/10/14(水) 22:52:47 ID:.Rt0wjwE
あんぽんたん
会長が個人保証してるほど金策に苦戦
金なし子?
合併されるのがおちだろ
ほんとに負けた?リート

594 名無しさん :2009/10/16(金) 19:30:49 ID:z.u38qDY
なんやここ
個人保証つけたら
このざまか

しっかりせぇい

595 名無しさん :2009/10/19(月) 02:44:43 ID:1jzTS3fk
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596 名無しさん :2009/10/25(日) 11:59:48 ID:ECo/JR8Q
日レジは、親のパシが逝ったからこそ25万になった。ここの親も、片足を棺桶に突っ込んだからもうそろそろだ。

597 名無しさん :2009/10/25(日) 12:57:57 ID:dTvd9BTc
突然死(NCR)は救うべきかもしれませんが・・・
救う必然性に欠けるものは救われない可能性もあるでしょうね

598 名無しさん :2009/10/25(日) 13:58:02 ID:gjhs.K66
破綻とでも言いたいのかな?
持って回ったいいかただな十分ディスカウントすれば合併はあるだろう
投資主にプラスかはわからんが

599 名無しさん :2009/10/25(日) 15:39:29 ID:i9cgWd2g
日コマのスポンサーとして噂された過去のあるところが
そんな簡単に潰れるわけない

600 名無しさん :2009/10/25(日) 16:45:57 ID:vefTPKmo
>>599
プロスペは以前に撤退が囁かれた時期があるのはご存じかな。
以下、推測で話す。
・春ごろ、イギリスでJリート銘柄が組込まれているファンドが解約されたのではないか。
・最期の望みをかけた、日コマの買収劇に踊らされたあおぞらが、不調となったことを知り、継続不可の決断を下す。

以上

想像じゃわ。

601 名無しさん :2009/10/25(日) 18:11:12 ID:Pz2GxSUQ
こいつは自分大好き超バカマンコ女。
すぐにお股広げて盛ってくるので好き犯してやってください。
ヤリマンの割りには締めつけてきます。
http://bit.ly/1Ksh75

602 名無しさん :2009/10/25(日) 20:10:37 ID:ECo/JR8Q
クレシェンドは、8月に提出した平成21年5月期有価証券報告書の継続疑義の注記で13万まで下げたが、その後16万にもちなおしているし、大丈夫でしょう。

603 名無しさん :2009/10/26(月) 05:14:09 ID:ffaQUDv6
クレッシェンドは旗艦物件を売り飛ばすなど、血塗れで金策に走ったけれど
プロスペは物件は売らずに、ダラダラと高金利を受容している
断固とした姿勢がまるで無い

604 名無しさん :2009/10/30(金) 12:01:41 ID:ei2e5apg
一人カヤの外。かわいそうというか、自業自得というか・・・
どうか神の御加護を!

605 名無しさん :2009/10/30(金) 12:09:08 ID:fyhrnyyw
心配されずとも
きっと有りますよw
復活はないでしょうが・・・??

606 365-shopping :2009/10/30(金) 12:41:17 ID:AGrASuLA
ブランド偽物(コピー商品)激安市場→365-shopping.com←
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■○○HP: h ttp://www.365-shopping.com

607 名無しさん :2009/11/01(日) 23:25:14 ID:w2zOPlUA
下げるだけ下げさしておいて、安値で大幅毀損増資。
ここの親ならやりかねない。おー怖。

608 名無しさん :2009/11/03(火) 02:25:58 ID:64GwvyYU
でも、ジャパンオフィスや日本賃貸のように上昇するかもよ。
ただ、ここは青空の同意がないと増資も出来ない。

609 名無しさん :2009/11/19(木) 23:02:51 ID:vefTPKmo
運用会社にプロスペ会長が着任予定だって
これは何を意味するの?

610 名無しさん :2009/11/20(金) 20:50:12 ID:fp.Z.THs
このバカ上げの今日に下げるとは…
もはや破綻を織り込んで来ている価格帯だな。
ここの末路は糞どうしの合併か?
はたまた親が大規模な割当増資をしてから解散して損切り撤退なのか、
はたまた大逆転があるのか?
宝くじ買うより面白そう。

611 名無しさん :2009/11/20(金) 21:31:13 ID:CDLoCtsg
今日の出来高、引け際の板の意味するものは?
だれか解説できる人?

612 名無しさん :2009/11/21(土) 21:31:48 ID:7rhVttvM
他の糞REITに投資する余裕があったら、自分の糞の始末を
きちんとやれ、フリーズの糞野郎。

613 名無しさん :2009/11/21(土) 22:44:27 ID:ESEpMiAw
>>611
すいません。出張しており貴殿の書かれたことが
よくわかりません。もちろんホルダーです。
御教示ください。

614 名無しさん :2009/11/22(日) 01:45:45 ID:lYlgqjr.
糞REIT合併推進論者のフリーズ会長の着任で、また糞合併でもあるのか。
残っている糞も限られてきたので、果たしてどういう動きをしてくるか、ここの
今後の動きに要注目。既に破綻と大差ないと思われる価格まで下げているので
後は開き直って今後の展開を見守るだけ

615 名無しさん :2009/11/22(日) 08:59:01 ID:vefTPKmo
12/25青空リファ
残すところ後一ヵ月
おきょうでも唱えるかな。
まかはんにゃーはらみた
しんぎょう・・・

616 名無しさん :2009/11/22(日) 15:54:49 ID:5/1SlSO2
安いぞここ

617 名無しさん :2009/11/23(月) 21:47:12 ID:hFAgxzb2
復活のとき

618 名無しさん :2009/12/22(火) 18:12:44 ID:fyhrnyyw
無事リファ完了
但し、期間が・・・

619 名無しさん :2009/12/22(火) 21:30:23 ID:QDKLLFic
でも、金利はプロスペにしたら
かなりサービスしてもらった方じゃない?
その分融資手数料でがっぽりとられるのかもしれないけど。

620 名無しさん :2009/12/23(水) 00:19:09 ID:LDh/ro0g
来春までに、何か策でもあるのかね。もしかして不作為という策?
本当にあきれるほど何もしないな、ここは。

621 名無しさん :2009/12/28(月) 12:45:50 ID:fyhrnyyw
ぱぴぷぺぽ

622 名無しさん :2009/12/30(水) 02:04:27 ID:vefTPKmo
ぷっぷっぷっ

623 名無しさん :2009/12/31(木) 19:41:03 ID:iAEvUMrY
来年、暴発を期待!

624 名無しさん :2010/01/01(金) 00:41:12 ID:m8yjrCvI
おめ

625 名無しさん :2010/02/10(水) 08:19:04 ID:.Rt0wjwE
2/15のあおぞら銀行リファ(法人債返済資金に充当)を忘れてないよな。
これがよかったらなー
いずれにせよ次のシンジリファで現行の金利になるだろうから、分配は更なる苦境になるんかいのー

626 こよなくプロスペを愛していたホルダーより :2010/02/10(水) 21:11:18 ID:5MKdFf3I
>>625
プロスペの2月15日リファイナンスIR
本日出ませんでしたねww
覚悟しておいた方がよさそうですね。
ぎりぎりに出すIRはほとんど良くないことばかりですから。

分配が1000円台になるのは時間の問題かもしれません。

627 名無しさん :2010/02/11(木) 00:25:12 ID:9/HY2pVg
まぁ一つ教えたろ
気分かいいからな

プロスペ本体はプロスペリートよりジャパンシングルを圧倒的に保有していること知ってるか

これ以上言わんでもわかるやろ え

628 名無しさん :2010/02/11(木) 00:51:33 ID:iZSMMvhY
プロスペ+シングルレジ=シングルスペクトですね。

629 名無しさん :2010/02/11(木) 15:31:39 ID:BxdTQWe.
22♀がセフレ募集中wwwwww
ttp://short.ie/znw90r

630 名無しさん :2010/02/11(木) 21:24:13 ID:9qooAtuc
おまえら
何があっても辛抱だぞ
命、お金を粗末にするなよ


いい結果なら祝杯といこうじゃないか

631 名無しさん :2010/02/11(木) 22:15:59 ID:cFP8BAT.
>>630

良い結果であることをただ祈るばかりです。
休み前に売却しなかった私の過ちです。
やはり期待心で判断をあやまったかもしれません。

次はJシングルにしておきます。

632 名無しさん :2010/02/12(金) 11:26:19 ID:fyhrnyyw
いよいよ本日くらいだろうな
ホルダーとしては冷や汗がでてるんじゃないか???

633 名無しさん :2010/02/12(金) 19:57:10 ID:VnWQdkHc
リファイナンスというか、期限延長成功。
ttp://www.prospect-reit.co.jp/dl/news/2010-0212-00.pdf

634 名無しさん :2010/02/13(土) 03:55:44 ID:0nq6Wdak
3月15日を乗り越えるために
日本リテール方式か東京グロース方式の合併があるのかなあ。
物件分投げで疑似投資法人債分を確保して
5%ちょいで借り換えというパターンの組み合わせか?。

635 名無しさん :2010/02/14(日) 15:21:00 ID:mjsISPBQ
何でもいいですが腐ったみかんの数が減ることはいいことです。
REITの相対的評価を上げるために、一掃して欲しい。
今後の上場基準も厳しくしてもらわないと何度でもこんな銘柄が生まれる。

636 名無しさん :2010/02/14(日) 16:35:30 ID:laM5.9Mk
この子すさまじいヤリマンだな
ttp://tr.im/KPSz

637 名無しさん :2010/02/22(月) 21:04:14 ID:Zal8nG2U
延長した結果とはいえ3月15日に返済期日かたまりすぎだろ。
最低リートのここにJプライムのような帳尻合わせが出来るとも
思えんし、今のアホルダーは爆発するの待ってるのか?
普通に売却損計上していったら分配金マイナスwwwwwwwwwwww

638 名無しさん :2010/02/26(金) 19:04:25 ID:w3KhasZQ
今日ぐらいコイツを思い出してやれよw

639 名無しさん :2010/02/27(土) 10:07:24 ID:3eDSGICA
週明けSTOP高確定?

640 名無しさん :2010/02/27(土) 10:12:29 ID:Qbv1SVuI
やったー0.75だ〜
129,100*0.75=96825
www

641 名無しさん :2010/02/27(土) 11:07:21 ID:3eDSGICA
よくよく見ると
増資があるし、合併は借り換え成功を条件にしてて確定ではないらしい。
微妙なところですね。東グロの例もあるし。
でも寄りは高いでしょう。でも寄り天の可能性大。
買う人の広がりが出なさそうだし。

642 名無しさん :2010/02/27(土) 12:39:07 ID:1.QN4Fxk
ここは比較的安い時期に購入してます
ジョイントや日本レジなど他のリ−トにしても暴落時に購入しています
グロ−バル等優良もバランス保持のため購入しています

思うのですが日本は過小評価されすぎと個人的には判断しています
例えば国債残高にしても殆どは国内で消化しています
さらに個人金融資産は1500兆ですし詳しくありませんが国の資産も多分500兆程度はあると思います
つまりある時点である目的を持ち実態以上に叩いて誰かが得をしたのではないでしょうか
今のトヨタなんかも非常にきな臭いですね

横並びの行動をする日本人気質は完全にアングロサクソンに読まれてます
不動産にしても実質今が最悪なことはほぼ間違いないでしょう
でも投資は同じ行動してては儲かりません

リ−トにしてもまばらではありますか下り坂ではもうないでしょう
信用の高い銘柄は勿論、弱い銘柄はそれなりに安いです
暴落はまたとない買い場であったと個人的には思っています

643 名無しさん :2010/02/27(土) 14:37:09 ID:caTd.nCQ
なんか個人投資家がはめ込まれそうな気がする、悪名高きプロスペだし
ttp://blog.livedoor.jp/yuraku_love/archives/cat_50023681.html
---3ページ目
平成22年3月15日に返済期日が到来するPRIの借入金につき、本合併の効力発生日以降を返済期日とする借入金によるリファイナンスが実行されていること

プロスペクトリートにとっての最大のヤマがこの3月15日です。
250億くらいの返済が集中します。
うち170億の分についてはリファイナンスに応じない銀行がいるものと推測してます。これをクリアすることが合併の必要条件になっているようで、これはこれでなかなか大変そうで砂

644 名無しさん :2010/02/27(土) 15:47:36 ID:w3KhasZQ
>国の資産も多分500兆程度はあると思います

国家財政が債務超過だってこの間日経1面に出てたじゃん

645 名無しさん :2010/02/27(土) 16:40:33 ID:to58WKsk
>>643
根拠ないけど大丈夫
鼻毛はタイヘンだぁーーー!
と煽る傾向あるからな
警鐘趣味
警鐘は楽観より賢くみえるなw

646 名無しさん :2010/02/27(土) 17:12:09 ID:eNoSQRQQ
>>640
0.75は第三者割当で希薄後の統合比率だぞ
わざと間違ってる?

647 名無しさん :2010/02/27(土) 20:38:59 ID:fxBynYyA
2割希薄化してからだから
8.17万円。
でも希薄化も時価よりけっこう割り引いてだから
その分も割り引いて考える必要があるかな?

648 ターボクン ◆8x8z91r9YM :2010/02/27(土) 21:00:02 ID:nf/EcJXo
合併は配当金が上がればいいですが。
5つ目の合併ですね。

649 名無しさん :2010/02/27(土) 21:27:10 ID:caTd.nCQ
多分プロスペのPTS>>640みたいに間違った計算を根拠に買ったんだろね
パっと見だと129,100*0.75=96825で考えちゃうヤツもいるだろ、健太も間違ってるw

今の日本賃貸はただでさえ相当割高な低利回りなのに更に希薄化
プロスペホルダーは強制的にレジ最悪の低利回りリートホルダーに鞍替えさせられる
日本賃貸を他の上位レジ並みの6%程度にすると悲惨な価格になる

まー仕手株だから日本賃貸は高止まりする可能性もあるが、合併目的の高値水準維持だったとしたら一気に下がりそう

650 名無しさん :2010/03/06(土) 09:01:36 ID:8pKk2rAc
今朝の日経新聞によると、プロスペは、不動産市場安定化ファンドの融資を
受けることが決まったらしい。合併までの繋ぎとのことだが、モラルハザード
のなさを悲しむべきか、市場の安定を喜ぶべきか。
モラトリアムの弊害かなあ。

651 名無しさん :2010/03/06(土) 21:13:10 ID:Wk29gZ3Y
クタバレ

652 名無しさん :2010/03/12(金) 12:14:36 ID:aMtlZK3Q
>>650
官民ファンドの利用を正式に発表して、3月15日のリファイもクリアしたのに、
誰も話題に上げないは、株価は下がるわ、散々だね。
ttp://www.prospect-reit.co.jp/dl/news/2010-0311-01.pdf

653 名無しさん :2010/03/12(金) 22:07:09 ID:Zal8nG2U
予想していたがやはり利率5%以上。
さらにこの間と違って2.5年間。
早期に返せればこんなところから借りんよ。

654 名無しさん :2010/03/13(土) 00:22:44 ID:64qod5ko
つなぎ融資というわけでもないの?

655 名無しさん :2010/03/24(水) 16:54:12 ID:VnWQdkHc
大量保有報告書
−−−−−−
8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人
義務発生: 2010/3/18
保有割合: 26.60% → 27.66%
提出会社: Prospect Asset Management, Inc.
保有目的: 投資顧問業に基づき、顧客資産の運用
−−−−−−
人のところはいいから自分のところを何とかしてください・・・。

656 名無しさん :2010/05/26(水) 09:49:34 ID:VnWQdkHc
借入金返済のためとはいえ・・・なんとも・・・
ttps://post.tokyoipo.com/visitor/search_by_brand/infofile.php?brand=3300&info=529254

657 美恵子 :2010/05/31(月) 10:21:18 ID:d755AqU6
2010春の夏新作の商品は販売します
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主要取扱商品 バッグ、財布、腕時計、ベルト、ライタ!

658 名無しさん :2010/05/31(月) 10:39:18 ID:PXJFND4U
>>655
プロスペは意地になってるんじゃ...

659 名無しさん :2010/06/03(木) 13:43:35 ID:2rEr9nHM
無料で簡単にウェブマネーを手に入れる方法があったよ!
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660  E-mail :2010/07/21(水) 03:27:04 ID:bsafLZkU0
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