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ニューシティ・レジデンス投資法人
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住宅系のリート第１号です。
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規模拡大といっても、実際は多くのＲＥＩＴにとって、手数料稼ぎと
オリジネーターへの利益供与でしょう。
株価がこのＰＢＲで、不動産価格が下落しているのに割高での取得が
引き起こすことは、素人でもだれでもわかることです。
減価償却の適正な計上と適切なメインテナンスを行い、償却の終わったものは
建て替えるか大規模な改修を行う。個人の不動産経営と同じでしょう。
配当金は見掛け上少なくなっても、それを行えば株価も適切な所に落ち着くはずです。
しかし、運営会社とオリジネーターにとってはうまみがない。どんどん無茶な増資をして、
割高な物件でも平気で買い込む。政府が何らかの縛りをかけるか
力のあるまともな株主が出てこないと解決しないでしょう。
ＲＥＩＴが倒れないために必要なのは、規模の拡大ではなく信用されるまともな経営です。
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大きいことはイイことよ！
特に日本では。。。。
株を見ればわかるでしょ。
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池袋の新しい物件は「My Atria 池袋」という名前ですね。
現在は不動産私募ファンドMGPA（マッコーリー）の所有です。
ここを取得するのはなかなか鋭い判断と言えます。すぐそばで山手通りに
抜ける道路を建設中で交通アクセスはさらに便利になる。
私見ですが、池袋〜渋谷エリアの物件は今後も価値上昇は続くと見ています。
池袋駅、新宿駅、渋谷駅を中心線として東は明治通り、西は山手通りに
挟まれた長方形のエリアはいずれ日本一の高地価ゾーンとなりマンハッタンを
抜くでしょう。余談ですがこのゾーンで古い住宅が密集している所は再開発
ターゲットなので十分注目しておく必要があります。
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ねぇねぇ、池袋の物件に行ってみたほうがいいよ。
こんな豪華なマンション、すごいねぇ〜、って思っていたら、
その脇にはね、部屋タイプ別に賃料が公開されていて、入居者募集だって。
びっくりだよ。１LDKの賃料で、周辺の3LDK物件に住めそうな賃料だよ。
これを前提に分配予想出しているのかなぁ〜。
ここは、数ヶ月前に放り投げたけど、ほんと、ひどすぎないか？
買うなら、アコモ、アドレジ、一歩譲って日レジじゃないか？
スターツの方がましに見えてくるよ。
投資家として、法的措置は取れないのかな？
自己責任というレベルではないと思うね。
配当課税の件も含めて、この国おかしいね。
そろそろ、日本を脱出すべきですよ、若い人と富裕層は！
ということで、ＧＷ中、仕事しているリーマンからでした・・・。
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>>680 リーマンブラザースとはすごいですね。
>>679 ｢池袋」「副都心線」でネット検索すると池袋の存亡についていろいろ出てきて面白いですね。中央線の北側で活気があるのは池袋と大塚、吉原ぐらいだから頑張ってもらわないと 笑。
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ここは手出し無用だとおもうよ！
信用、信頼まったくなし！
既存投資主をコケにした増資、53万が28万かよーーー！
つぎはいくらでやんの？
28万の半値14万かよ。
利回りなんかに惑わされて買わないことだね！
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運用会社と一般投資家の利益背反も甚だしい。
投資主は訴訟起こして損害賠償請求しろよ。
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>>663
そのとおり。
運用会社の使命はオリジネータへの利益供与ではなく、投資主への利益の極大化。
内部成長を疎かにして、外部成長のみを追い求める運用会社の姿勢は異常とも言える。
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ここは、これからまだ借り入れか増資するはずですね。誰か男気ある方、株主代表訴訟しませんか。
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しかし悔しいねー。
私の投資一口あたり537,859円の価値があるものを
当のリート自体（運用会社）が285,579円という超馬鹿げた
価格で18000口も増資するとは、、、真に悔しい！
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そんなに悔しがらなくてもいいよ。
だってさ、今なら28万円どころか、
26万円台で、フィデリティより安い価格で
購入できるんだよ。
遠慮せずに26万円台でばんばんかいなよ。
とか。
フィデリティが不可解なのは、大量に増資に応じる、
安値の増資は、一見有利な投資したつもりで、
自ら悪循環を引き起こし、安値増資に応じた途端、
自分の投資先の価値を自ら引き下げるという点について、
どう考えているのかということ。
ラサールの時も同じ疑問をもったんだけどね。
現実にニューシティもラサールでも、
安値増資に応じた者が損をしている。
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カラ売りしてたんじゃないの？
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で、２月の配当いつ来るんだ？
大損こいた 糞が
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先週、池袋のマンションを昨日見てきたけど、見栄えはいいですね。池袋駅の間近で便利そうだし。ただ近すぎるようなきもする。
ご近所にでかい警察署があるけど、これって治安が良いってことかそれとも何かあるってことか(笑)。
あとここは本当にレジなんだろうか？事務所・ＳＯＨＯユーザーが結構いるんじゃないか？それがプラスなのかマイナスなのかは知りませんが。
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本当に5/14第三者割当て払い込まれるの！
次の増資も又引受はフィディリティで1口20万以下、5万口発行
なんてことになれば現在個人投資主は壊滅的ダメージ。
十分考えられるね？
すると巡航分配金8000円*2 もう30万に戻ることは永遠にないか？
南無阿弥陀仏ーーーやはり糞には近づかないこと！！
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日経ヴェリタスにこう書いてあったそうですが
マーケットでは全く信用されてないようで・・・
ttp://veritas.nikkei.co.jp/features/10.aspx?id=MS3Z2500X%2025042008
家賃収入の底上げや事業費用の削減で収益力を高め、「次に増資する際は前回の水準（約50万円）を目安とする」（新井社長）と投資口価格の回復も誓った。
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日経ヴェリタス 創刊号は面白かったが、
だんだんとつまらない記事が多くなってきた。
特に、五十音順の株価なんて紙面の無駄。
10週無料購読の後は、サヨウナラ。
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本日、２６万１千円で購入。
もう下がらないだろうし、騰がりも期待しない。
利回り７．７％の分配金だけが楽しみ。
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いいなぁ、７．７％。私はすでに６％くらいの利回りですが、それでもまぁいいかと割り切りました。
そもそも30年先の年金運用と思って始めたんだし、不動産が物価上昇に強い資産という教科書に書いてあるようなことも、
ウソではないと思えるので。そもそもこんな高利回り商品、REIT以外ではなかなかないもんなぁ。
もちろんこんな価格が変動するのは異常だと思いますが。
もっと高値で買った皆さんはなかなか割り切れないんでしょうが、
利回りを狙って投資する人が増えれば価格も上がるので許してくださいね。
でも、たぶん考え方次第ですよ。
そもそも含み損は、今その価格で実現させなければ、やっぱり実損じゃない気はするので…
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物件はいいし、総額もかなりなものです。
お互い、利回りの良い国債を買ったつもりで、気長にゆきましょう。
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日レジが配当上方修正をうけて上がっているのを見て、だったらＮＣＲでもいけるだろうと下心。
問題なければ明日にでも買うかと思ってＲＯＥを計算してみたところ。//reitanalysis.ari-jigoku.com/
まずＲＯＡが2.7%しかない。2月末時点ＲＯＥも4%弱。
見かけの利回りのうちＮＣＲの本当の収益力がＲＯＥなわけですよね。４％ってひきませんか？
今度買う池袋のＲＯＡもおそらく3%以下。
日レジもこれから計算して比較してみるけどＮＣＲはこのまま底辺張り付きとしか思えないんだよなあ。
何でフィデリティが買ったのかほんとわからない。どういう算段なんだろうか？？？
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高配当をうたった詐欺案件でも、なかなか１０％などという大風呂敷はうそ臭くて
広げられない。ところが、政府公認・白昼堂々のご開帳。これは砂漠の蜃気楼か。
配当が下がるか。株価が下がるか。はたまた、政府のてこ入れで、世界まれに見る
トンでも株式が正常化するのか。
さて、この回答は1年ぐらいすると出るかな・・・？？
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>691に 南無阿弥陀仏ーーーやはり糞には近づかないこと！！
ってあったけど私もそう思う。
ここは詐欺的、全く信用できない。背信行為そのもの！
雪風さんが日経ヴェリタスの新井社長コメント紹介してあったが
その記事見て新たな被害者でるんだろう！
日経ヴェリタス・・・読みたくないな〜
大体、一口純資産の半値で増資されたんじゃ
どこのREITでも恐くて買えないよ！
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株なら、画期的な新製品やヒット商品を増産するための投資なら、
安値で増資しても増収で取り戻せる場合もあるだろう。
けれども賃貸不動産の収益は株のようには変動しない。
半値の出資額で買った不動産がわりに合うためには、
２倍の収益率をたたき出す必要があるわけだけど、
あの物件購入でそれが実現する可能性はありえない。
NCRの社長がどう言い訳しようと、今回の増資が背信行為であることは明白だよね。
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大人しく、アコモ、アドレジ、日レジ、ビライフにしておいた方がいいでしょうね。
スターツの方が安心ですよ。ここは、2月に投げました。
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短期的には下げ余地はさすがにもうないだろうとは思うよ。
リバウンドもあるかもしれない。
だけど、こんなことを平気でするリートを長期で持つなんて気分悪すぎる。
っていうか、結局、ほんとに超長期で保有するなら目先の利回りが低くても、（相対的に）信頼できるものを買ったほうがいい結果になるんだよね。
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僕がＲＯＥの計算を間違えているという根本的ポカをしていない限り、フィデさんはキャピタルゲインを狙っているとしか説明できない。
はずなんだけど、ここは含み損なんだよね。。。
雪風さんのあげたＨＰの限りでは(ヴェリタスを定期購読してないので全部読めませんが泣）、さすがにもう増資はしないのかなと思う。
ただ、どうやって投資口価格を上げるのか？
リプラスよりはましだと思うけど。
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訂正
スターツよりはまし
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もうこのディスカウント率はジョイントどころではないね。
即刻退場するべき。悪しき前例になる。
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解禁された海外物件への投資で起死回生のホームランを期待するしか
ありませんな。フィデリティのネットワークならいい情報が得られる
可能性もある。タイミング的にもサブプラ問題で海外物件は割安に
なっているでしょう。ただ為替リスクはありますな〜
国内だけでは絶望的です、金利はじわじわ上昇傾向ですから(泣)
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ペテンREITはハイ退場ーーーーーー
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退場って、どのような意味ですか？。
解散なら大歓迎ですけど。
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今日の大幅下落、気持悪い！
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海外物件投資にはまたデス・スパイラル増資が必要です。それだけは勘弁。
日本でまともな不動産運用が出来ないＲＥＩＴが海外に出て成功する確率
は限りなくゼロに近い。もっとも海外物件では関連会社を儲けさせるとか
の動機がないのでその心配もないでしょう。
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昨日、ニューシティの投資主総会の通知が来ました。
決議事項を見ると、新井潤執行役員の再任の事項がありました。
いつもは議決権行使書（はがき）は出さずにほっておくのですが、
今回は新井潤執行役員に選任のみ反対と記入し議決権行使書（はがき）を出しました。
新井潤執行役員は即刻退場してほしいとマジで思うこのごろです。
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新井潤執行役員を選任するかどうかは別として、議決権行使書を出すことは良いことですよね。
もちろん特に言うことないなら出さないのも間違いではないと思いますが。
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>712
はずかしながら、これまで投資主総会の決議事項に目を通したこともなかったです。
しかし、今回はじっくり目を通しました。
背信的なデス・スパイラル増資のおかげです（涙）。
今後、議決権行使書は継続的に出していこうと思っています。
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ＮＣＲの責任をしっかり追及すべきですね。
元ホルダーですが、皆さん、是非頑張ってください。
応援しています。
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ささやかながら抵抗しましょう。みなさん、新井潤執行役員の選任に反対しよう。
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議決権を行使し、執行役員の選任に反対するより、投資主総会に参加し、ＮＣＲの今回の増資に対してきちんと説明してもらうべきではないでしょうか。
合法なのでしょうが、今回の第３者割り当ては、われわれ個人株主の利益を安く移転しているに過ぎない。
解散していただくように迫ってみては・・・・・
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年内に借り替えないといけない４００億強はどうやって調達するのだろうか？
①リファイナンス → 高い利率で巡航利回りも下がる。
②物件売却 → レジ物件は安くしか売ないだろうし、巡航利回りも下がるだろう。
③増資 → 死亡。
どれを取っても現在の外部環境がよくならない限りは短期的にやばそうだ。
安い水準のため投資しようと考えているが、相当なリスクを取らなければならない。
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ここは小出し増資で、デススパイラルの最中だな。
次に増資するときは、20万円を維持できるか。
それとも高利借入で巡航をさげて、さらに潜行か。
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しかし、ここは将来性がないなあ。
1年前は高値の花で、50万近辺で買えたＬＣＰとか日コマとか、ＦＣレジ買っていたのになあ。
その当時の同じ値段でアコモが買えるとは恐ろしい世界だ。
またリートプチバブル来ないかな。
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混ぜ合わせるしかありませんな。増資は、第三者割当。
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303000円で4口のホルダーでしたが
体に悪いので金曜日に撤退し、
資源の2桁石炭株にのりかえた。
今日は本当に気分がいい。
リートの利回りは客寄せインチキだと思う。
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303000円で4口のホルダーでしたが
体に悪いので金曜日に撤退し、
資源の2桁石炭株にのりかえた。
今日は本当に気分がいい。
リートの利回りは客寄せインチキだと思う。
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年内返済予定の約400億円は全額は借り換え不可能なら、
22万円*5万口増資、さらに18万円*5万口、
またまたさらに10万円10万口増資。。。。死ね糞REIT
!
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ニューシティ、やっぱり買っては行けない銘柄みたいだ。
安物買いの銭失いとは、この銘柄を買うことか。
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ニューシティと、その資産運用会社のシービーアールイーに、
証券取引等監視委が立ち入り検査してるみたいだが、
なんかやったのか？
他のREITにも影響あるのか？
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明日は前面安か
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725って、どこで確認できますか？
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ttp://www.j-cast.com/2008/05/20020340.html
ニュース検索でググれば出てくるよ。
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ありがとうござます。
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ttp://www.jhrth.com/cms/press/2008-0229-00000.pdf
8981 は検査から講評まで７ヶ月かかってる。告発があって
検査に入っているのだろうから、その間の無茶な組入は自重
して欲しい。池袋の期限は10/31まで、これ諦めてくれまいか。
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ttp://www.fsa.go.jp/sesc/kensa/kensachuu.htm
↑定期的に廻ってるだけなので慌てる必要はないでしょう。
もし何か出るとしても当分先。
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臨店検査
店に臨む 検査ね。
検査は、原則として、検査対象先の本店、支店又はその他の
営業所等を訪問して、帳簿書類その他の物件を検査する方法
（以下「臨店検査」という。）
査察の様なイメージがあった。普通に順番みたい。
夜間、慌てて売られてますね、明日も売り物があれば
面白い。
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売り気配と思いきや…買い物やんか
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ホルダーには悪いが、本日でここの銘柄の存在価値は
無くなったに等しいな。
未だにハイレバ銘柄で、恐くて買えない。
こうやって、だめ銘柄は沈んで行くんだね。
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１０４２枚の売り板
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引け１分で1109口の出来。
海外ファンドか機関の処分売りだろうが
ちゃんと買いも瞬間252000円に537口入ってきた。
クロスに近い。
252000円のところに1042口残っているが指値だし。
逆に処分、見切売りが終われば儲かりそう。
watch継続中！
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>>736
投信買い日だってことは理解した上でのカキコ？
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>>737
７３６じゃないけど、今日が投信買いの日だったの？
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明日、明後日では？
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払込日が5/14だから、今日だろ。
投信買いがあっても、この状態ｗ。
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>737
736です。
どこのなんて言う投信ですか？
引けでこんな大量な露骨な投信買い余り経験ないです。
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詳細は知らない。
ただ、REIT指数連動ファンド、パッシブファンドと呼ばれる類。
株式でも指数連動ファンドってあるでしょ。
あいつのREIT版。
引けでこんな大量の露骨な投信買いは、今までもたくさんあったよ。
そしてこれからも…
あまり詳細を述べることは、他の住人から喜ばれない行動なので。
参考までに。
8974の
2007年11月27日
始値402,000
高値447,000
終値447,000
出来高2,482
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>742
736です。
ご丁寧にありがとございます。
今後よく観察してみます。」
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本日も安値更新ですよ。
池袋の物件購入をキャンセルすると、
きっと違約金が発生するんだろうな。
金融機関の不動産融資姿勢に変化がないかぎり、
下位銘柄は厳しいだろう。
退くも地獄、進も地獄。
あーれー・・・
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本日も新安値 orz
配当もまだ来ないがどうなっとるんじゃ？
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真面目に、ここは池袋の物件取得資金を調達できるか、
リファイナンスに問題はないのか、
こういった点について帰趨を見極めるまでは、
手出し無用だと思う。
万が一（というか10分の1くらいの高確率だとおもうが）、
ファイナンスに失敗すると、結構酷い事態が起こりうる。
PBRとか利回りとか、そういう指標の次元の問題じゃないから。
レジ系は今が狙い目、と思う人も、ここ以外を買った方がいい。
というか、ここは絶対避けるべき。
買う人は、賭事だと割り切って。
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分配金昨日きたよ
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最新号のザイで好評価だった。選ばれた１０のリートのうちレジ系はこことアドレジだった。
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先月、マネー雑誌を立ち読みしてたら、
ここと、ＮＢＦ，ＪＲＥが並んで買い推奨されてた。
評論家には、うけがいいのか？
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増資に関するフィデリティの大量保有報告が出ている。今回の発行価額は4月1日から21日までの株価を加重平均したものの95％で出しているわけだが、面白いのはその間フィデリティが売っていること。
少なくとも3月17日から継続的に80口/日くらいのペースで売っている。その間の日出来高は少ないと400弱。
フィデリティの売りがどの程度影響を与えたのか分からないが、その他の投資家にとって敵であることは間違いないだろうね。
証券取引委員会の検査は単なる巡回かね？僕なら今日中にＰＴＳで売る。
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勘違いですか？
報告書によると、３月中は売ってたけど、４月２日から２１日までは取引控えてるよ。
そこまであからさまな事はしないでしょう。
でも５１億出資して、含み損７億以上。
フィデリティもここまでダメダメになるとは予想してなかっただろうね。
J-REITを甘く見てはいけないｗｗｗ
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こんな安値増資をしたんじゃ、フィデリティは、
自分が投資した先を、自分でダメにしているようなもの。
第三者割当で失敗してきた例は多いのに、
フィデリティはJ-REITを甘く見すぎだったみたいだね。
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ちょっと誤解のある書き方でしたね。ＦＭＲで4月7日まで売っています。
3月中の取引も含めて相場を作っていたと考えるのは性格が悪いでしょうか？
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ＦＭＲって何ですか？教えてください。
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Financial Market for Riches(FMR)
ニューヨーク証券取引所が海外の富裕層向けに作った私設取引所です。
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健太さん、くわしいね、いろいろ。
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あの、755はジョークですよ。
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健太さん、ついでに気になっていたのですが、スターツよりましと書いていたことについてくわしくお教えいただければ。
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Fidelity Management and Research でしょ。
そもそも今回の増資はフィデリティからの持込なので
そりゃ、やることやってるでしょう。
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>>758
ここはファイナンスが何とかなれば一応売りにできる物件がある(詳しくは知らないが）。甘々にみて敗者復活が無い訳ではない。
リプラスはフツーの物件ばっかで、地方のオンパレード。ワンルームマンションってあり得ない。スパイス効き過ぎ。他に真似できないプレミアムがないと5年、10年単位で競争力を維持できないでしょう。ＮＣＲの池袋はその点は合格じゃない？トップの深沢でさえ、立地・クオリティだけみればなかなかだよ。
まあ、過当競争のメッカ/レジ市場を土俵に選んでいる時点で個人的には目くそ鼻くそだと思うけど。
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なるほど、ここは一応は特色がある、ということですね（ＮＯＩが低いので、利率が上がるとかなり危険そうですが）。
ありがとうございました。
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私もここはいずれはそこそこの価格に評価されると思っている。
物件内容はレジ中ではトップクラスだよ。
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物件と管理はまあまあいいけど、取得単価、管理報酬、LTVがどれも高い。
それは前から変わってないからな。
やっぱり第三者割り当てで運用会社の信用が失墜したのが大きい。
とにかく運用姿勢の改善をみせて欲しいものだ。
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>>763
その評価はそのとおり。
しかし、リファイナンスがうまく行くか、
池袋の物件を無事取得できるか、
その点を見極めてから買い参入しても、
遅くはない。
それ以前の参入は、極めてハイリスク。
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下が知れているので、ハイリスクかもしれんが、先週、買い増し。
さて、しばらくお休みだね。
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ここ数日、上に行きたがっている感じ。
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みなさんのところには、
分配金は届きましたか。
自分のところには
まだ届いてないのですが。
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>>767
届いてました。
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いよいよ上昇スタートか。
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１割騰がったので、とりあえず売りました。
また、下がったら買います。
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250000割ってます。
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２４万ちかくで拾います。
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２３２０００
また新安値かよ…
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ここってリファイナンスできるのかね。
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一口あたりの純資産50万円と言うのは、取得価格の簿価ですよね。
時価にしたら25万円程度になるのかも。
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時価評価額で計算すると、２５万ということはないよ。
売るとなると安くなるかもしれんが。
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