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ニューシティ・レジデンス投資法人
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住宅系のリート第１号です。
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２号ちゃうか？
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間違えました。住宅系のリート第２号です。
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シービー・リチャード・エリス・インベスターズ（株）
という外資が運営していたはず。
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,r' ／＝ミ
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. / 彡lll
!-- .､ ,､､､､,,, 彡lﾉ
l,,,,,__ / ___ 'r''ﾞヽ
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|. ,' // 本日、６０万割りよった。
. ',. ,' , r' ここは悪くない、買いじゃ買い！
. ﾞ, ﾞ'ｰ ‐` l |
ﾞ､''ﾞ ,,､二''‐ ﾉ l、
''''''''7'ヽ ''' ／ /`〉｀ﾞT''''''''''
l ` ､,,,,､- ' " / /.| |
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ここ、利回りはあまりよくないし、借入金比率も特別低くないですよね。
買いの理由って、どんなところですか？
上場直後はリートの投信買いもあったのでしょうが、
利回りからすると、今後はちょっと買いにくいと思うのですが。
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逆に、ここが借入金比率を高くした場合の化けっぷりに期待して投資しました。
物件はいいの持っているし。
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住宅系リートはアメリカではオフィス系よりパフォーマンス良いでし。
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第１期：従来予想を8%上回る15,112円
第２期：従来予想を14%上回る12,432円
http://www.spc-reit.com/topics/topics.html#0225ncr
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上方修正なのに、最近の下げは何故？
昨日の終値、５８５０００円なり。
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http://spc-reit.com/search-reit/top.html
なんでここの利率って低いままなの？
http://spc-reit.com/search-reit/dividend.html
こっちの分配予想より低い金額で計算されてる。
利率しか見てなかったから見落としてたけど昨日参戦しました。
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ここんとこ上昇中。
いつの間にか日本レジデンシャル抜いてるし。
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ニューシティ・レジデンスは、ファミリー向け賃貸を
メインに扱っている。
ポートフォリオ構成は以下。
シングルタイプ：２０〜４０％
アーバンファミリータイプ：２０〜４０％
ファミリータイプ：２０〜５０％
プレミアタイプ：５〜２０％
今度、上場するジャパン・シングルレジデンス投資法人は、
単身者向けの物件を取り扱っている。
おんなじ住居系ＲＥＩＴといっても、方向性がまったく違う。
どっちが有望なのだろう？
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>13 結局、先行したもの勝ちなのでは
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クレスト草津取得しました。１Ｒ×５４０室全稼動中。着実に成長してってね
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>>14
学生向け（龍谷大学、立命館大学、滋賀医科大学）の、
おいしい物件を取得しましたね。
http://hawk2.kyoto-bauc.or.jp/cgi-bin/sumai5/indicate.php?mode=view&id=69
地元では、有名なのでつか？
草津温泉の近くでつか？
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>>14
大学近くで、学生の需要が見込めるインターネット完備なマンション。
どうりで５４０室１００％稼動な訳だ。
目の付け所が違うな、ここ。
売ろうかと思ったが、長期保有しよっと。
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１００％なのはマスターリースの一棟貸しだからだけど、５４０室てすごいな、まるでホテルやん
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第二期分配も１４,０００位いきますかな
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ここも来月あたりに増資かな？・・・
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なんか大量に物件取得の発表してるが、
増資しないのかな？
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前回予想は2月25日。ﾌﾞﾝﾊﾟｲｷﾝ予想上方修正か、レベルを維持しつつ増資発表とか
あるのかね。
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とすると８月２５日、分配金上方修正、物件の追加取得とからませて
増資炸裂でつか・・・
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ここは結構借入金比率が高いので、今後の物件取得を考えると、
8963と並び、もっとも増資の可能性が高い銘柄だよね。
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空売りできないから増資しても面白くねー
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どこまで物件取得を進める気なのか？（笑）
まあこれで誰が見ても増資確実でしょうから、発表後の下げは限定的ですね。
分配金の修正と一緒に出すのは間違いないところでしょう。
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まあ、全ては増資と分配金修正により、利回りがどのくらいになるかですな。
利回りが維持できれば下げないし、利回りが低下すれば、下げる。
今のリートの価格構成は、ただただそれだけ。
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こりゃまた酷い決算と増資だったね。頭来た。
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分配金の権利取り最終日はいつでしょうか？
2005年8月(11カ月5日決算)見通し＝１口当たり分配金15,127円
2006年2月決算見通し＝1口当たり分配金11,129円
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604000で買ってみた。
このままで分配落ちすると５９万を割りさすがに割安感あり。
でも8962はもっと割安か。
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６０．５〜６０．２で１８株ぶった切りました。乗り換えです。
配当落ちした後どうなるかなり怪しい感じなので・・・
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06年2月の分配金11,129円を前提に、利回りを計算すると、
55万7000円辺りで、漸く利回り4％なんだけど、
今の価格って、そんなにお買い得なの？
増資を踏まえた計算が必要だと思うけど。
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増資はわかっちゃいたが、くぅ〜。もっと
うまくやってくれるとかけてたのにな。
物件取得あせりすぎちゃう？ ここ。
来期の配当10%近く落とすとは、がっかりしたぜ。
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こんなんじゃ、新興レジデンス系のほうがいいじゃん。
日レジ意識しすぎてんのか、そこが緩んだら、ここは・・・
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>32
配当落ちで大きく下げたら買い、4%水準の557000まで下げたら
もう１丁買う。買い下げ始めるなら今日あたりがいいのかなと。
増資は知ってますよ。公募割れまで堕ちたら笑ってください。
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ねえ、ねえ、自分年金作ってるひとって、配当権利そんなに
ほしいの？売ったり、買ったりしたほうがいいと思うなあ〜
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今度の総選挙でも国民の切実な年金問題はゴマカサレてしまったようだし。
退職後の自分の生活は自分で守らないとね。
そういう観点でいくとこの銘柄を長期保有するのは敬遠したくなるわな。
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短期売買で売って買い直す場合、
１．売り手数料＋
２．売却益に対する利益＋
３．買い手数料
がかかり、割りに合わないと思います。
REITは長期投資が基本です。
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予想分配金を低めに出してくるのがほとんどのＲＥＩＴのパターンだったんで、
増資発表の時の分配金低下対策として物件取得を急いでいるんだと思ったよ。
今期予想もほとんど変わりがない上に、来期が大幅下方修正とは・・・
ここを持ち続ける理由はないので切りましたよ。どうせ実際にはそんなに
下がらないんだろうけど、信用できない企業には投資できないね。
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増資した場合の指数上のウエイト変更も新規上場銘柄と同様翌月最終営業日から
でいいのですか？
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ここのＨＰ趣味よくて割と好きだったのになあ〜。
ＨＰのｾﾝスだけでで投資するからさ。俺って
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>>34
>こんなんじゃ、新興レジデンス系のほうがいいじゃん。
そう思って、オレは8969と8970を買ったんだけど。
まあ、雪風さんの受け売りに過ぎないんだけどね。
ただ、公募価格の決定日、受渡日に、大きく下げて、
利回り4％確保出来るのなら、買うつもりだけど。
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んー、でも目論見書見てるとレジ系では物件の質、入居者へのサービス等、
では住宅系で一番充実しているような・・・資産規模も日レジと張り合って
拡大してるし・・・次の増資からは希薄化も薄くなりそうだし(希望的観測)
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>>43
そう、確かに質は悪くないと思うよ。
そこで、公募価格決定、受渡日を睨んで、安いところを買いたいと思っている。
ただ、今後の長期金利上昇懸念を考えると、利回り4％ぐらいは欲しい。
そこまで下げるかと言うと、ちょっと難しいかな？
58万円割れくらいなら、あるかもしれない。
57万8000辺りで指しておくか。
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みんなの取得目標額が結構低いので
604000で買ったが一旦612000で売った。
配当落ちか60万切ったらまた買おう。
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売って良かったね。とりあえず今のところ
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さてさて、権利落ちで、明日はどの程度の下げかな？
値決め、受渡をにらんで、どこまで下がるか、下がらないか。
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追加公募で当然の様に、分配金下方修正する
アマちゃん、経営陣、見通しが甘いのかはたまた
既存投資主無視する経営方針か？
売られて当然！
オリックスの爪の垢でも飲ませたいね
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オリックスファンじゃないが、今回の増資+負債返済に関しちゃ
そのとおりだな。おれも印象ががらっと変わったぞ。
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玉or石
どう見ても石かな？
分配金は、言わばリートの命！
下方修正はないよね、増資のたんびにヤラレたら〜
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ここって増資発表してから出来高細いけど、
REITの増資って主幹はヘッジしないものなの？
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まさか 公募価格まで落ちないよな
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いままで、ファンドが買うので
リートの経営陣は何をやってもいいと
天狗になっていたかんがある
増資で希薄化させるんだったら、素人でもできる
こんなとこは、公募を成功させてはならない
徹底して売られてディスカウントされる
所謂、見せしめだね
分配金の下方修正は禁じ手というのを
思い知るように
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なんか むかついてる人多いみたいだね。
俺も長い間もってたのに、発表翌日に捨てたよ。
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捨てる神あれば、拾う紙あり
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>>52
上場初値割れとか、上場来安値割れとかは、あるかも。
ところで、上場時の公募価格って、いくらだったけ？
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石、みーつけた！
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おいおい、575000円にある192枚の板、これ本気？
売るならさっさと売っちまえよなｗ
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55万でした。はい
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失礼しました。56の方へ
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日レジのﾌﾞﾝﾊﾟｲｷﾝ上方修正で逆に比較感からプレスされるかな。
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第１サポート561000：2%ﾃﾞｨｽｶｳﾝﾄが公募550000
第２サポート550000：上場時公募価格
根拠なし：ただの気分
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>>62
いい線ですね。特に第１サポート
一時的に561000を割ることがあるかもしれませんが、
値決日の終値は、561000を死守するのではｗ
増資の公募価格が上場時の公募価格を割るようでは、
投信委託業者の存在価値が問われかねません。
上場以来今日まで、投資法人、投資口の価値向上のための努力をしてきたのか、
問われかねません（法的な意味ではありませんが）。
投信委託業者としては、メンツに関わる問題ですね。
実際、563000付近で、売り買いともに、板が厚くなってきましたね。
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＞63
誰が死守するのですか？教えてください。初心者なもので。
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騙されて買うの、下方修正連発するよ
石だよ！
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アンタ
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レジデンシャル系は様子がよくわかりませんねえ。
短期売買で勝負する皆さんにはそれだけにチャンスも大きいのでしょうが、
私は、ますます先細りになる年金補完目的の投資なのでレジ系には、
評価が定まるまで手を出しません。
皆さん、おカネをお大事に。
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>>64
本当に買い支えがあるかどうかは、正直分かりませんｗ
単純に、56万円位なら買っても良いという人が多いだけかもしれません。
相場に思惑を色々めぐらせるよりも、妥当だと思う価格で素直に購入した方が、
儲かるかもしれません。
56万円で利回り4％弱なんで、悪くない水準だとは思います。
自分は、56万円割れしたら、54万だろうが、53万だろうが、遠慮なく買い下がります。
ところで、63は、本当は、初心者じゃないんでしょｗ
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「ところで、63は、本当は、初心者じゃないんでしょｗ」
これ、「64」の誤りね。
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初心者みたいなものです。なるほど、私はまた
引受け主幹が、顧客であるＮＣＲの要請を受けて、もしくは
発行価額（増資総額）を一定以上に守るために買支えなるもの
を行っているのかと思いました。発行市場のこと全く知らない
もので。。。。。実際はどうなんでしょうかね。
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おそらく、5日月曜日に、公募価格だろうね。
そうすると、5日が一つの底となる可能性があるね。
既に相当下がっているし、56万を割ってくるか、見物だ。
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55万になっても去年の公募組は配当分だけプラスなのでまだ救われる。
55万割ると投資主総会が大荒れになるのかなあ？
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月曜日の終値、56万3000円をちょっと下げるだけでも、
公募増資の価格は、上場時の公募価格より安くなってしまう。
こんなリートって、他にあった？
普通、上場時の公募価格を上回る価格で増資するよね？
そうしないと、一口あたりの純資産の額が、計算上減少してしまう。
PBRを重視する人と重視しない人があるけど、
公募増資で純資産の額は増えましたが、一口あたりにすると減っちゃいました、
既存株主のみなさん、ごめんなさーい、こんなことって、ひどすぎない？
おれは、今回買おうとしている立場だからいいけど、既存株主は踏んだり蹴ったりだよね。
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ここって、上場は売出型じゃないよね？
売出型だと、上場時公募価格と純資産の額は連動しないけど。
あと、正確には発行価格じゃなくて発行価額でかんがえるべきなんだろうけど。
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８９５２だって二回目の公募は上場時より低かったよ、その時買ったが
今はあの通り、
８９５６も上場時に買ったが、半年以上低迷していた、嵌め込まれた
と思っていたが今はあの通り、
増資するたびに価格が絶対上がるなんてことは無い、
迷わず買えよ、買えばわかるさ
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１度あることは２度ある。要はその銘柄（運用会社+オリジネーターなどの
バック）を好きになれるかどうかということじゃて。
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今日、値決めとなるかな？
今日はちょいと戻したので、公募価格55万円割れは避けられそうだね。
これで下げ止まってくれるかな。
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むかつく。オレだけ？
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おれは一口現引きして、残りは寄りで売却した。
思ったより利益が出た。
しかし、その後60万円を超えてるよ。まあ、仕方ないね。
ところで今日の買い、すごい口数だよ。
これは、受渡日までの買い支えでは説明できないな。
どこかの投信が、利回りを考えて買いに出たのかな？
最近のリートの値動きは、すごく乱暴だよね。
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この銘柄よけい きらいになった
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>>80
なにか失敗しちゃったんですかね？
公募増資で下げたときは、売りではなく買いです。
これはほとんどの銘柄で妥当します。
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>81
なぜ？
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>>80
公募増資の時は発表後すぐ空売りだよ。
充分下げてから買い戻すもしくは当選分で返す、これ基本。
逆日歩には十分注意しないといけないが。オリックスはこれで結構儲かった。
ここは空売りできないので、下がりまくってから買うのなら正解。
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>>80ではなくて>>81でしたすみません。
それにしても今日の上げは何だ？安定価格操作なら56万近辺で入れるだろうし。
外国人や一部の機関投資家は空売りできるのか？そんな噂も聞いたことがある。
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>>84
普通に考えると、「買い支え」で説明できるレベルじゃないよね。
それなりに買いたいと思う人がいたということなのかな。
出来高もすごいからね。
まあ、値決め翌日の上昇というのは、これまでの同じだけど、
乱高下ぶりは、なんだかすごいね。
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これも想定の範囲内なんですか？
価格安定操作とは大局的にみると不安定要因でつね。
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>>86
自分の想定を遙かに超える、乱高下です。
意味不明です。
一体誰が、何のために、こんなに極端に上げ下げして…
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買い支えていた業者は買った玉どうするんですか？
投信にいれちゃうの？
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>>88
投信でしょうね。損をするのは顧客、業者は手数料がっぽり。
３日前の寄り付きより昨日の寄り付きの方が安いから買い支え組は
確実に損をしている。
アメリカだったらこんなファンドマネージャーすぐクビだが。
公募当選組ですが、２日だけいい夢見させてもらいました（笑）。
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ここんとこの動きから買い上げを期待している向きが多いみたい。
しかし比較感からこのレヴェルでもそんなに魅力的に見えないがな。
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ここって 増資の怨念が消えてないね。
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国債売られてるうううぅぅぅぅ〜
須田が何っていったのおおおおおおおお？
いいの、ねえ、このままでいいの？
りかくも時には必要かも〜〜〜〜〜
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今日はまたずいぶんと売り込まれちゃった。
他のレジデンス系と比べて、利回り、借入金比率、物件の質とも悪くないし、
ここまで売り込まれる理由はないと思うのだが。
ということで、今日ナンピンしたら、ポジションが大きくなりすぎた Orz
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あまりの安さに目がくらんで、さっき買ってしまいました。（546000)
ああ、ワタクシとしたことが ・・・・・・
まあ、どうころんでも、この値段なら悪くない ・・・・・・ と思いたい（汗）。
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年初来安値更新してたのね。
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レジデンス銘柄で、借り入れ比率約４０％、分配金利回り４．１％。
質的にも新鋭物件が多く、悪くない。
なぜここまで売られてしまうかが不思議に思える。
なんかあるのかな？
「増資の怨念」だけが原因？ ・・・・・ 解せないなあ。
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増資の怨念、結構尾を引いてるよね。
自分はこの下げでだいぶ買ったけど、やはり一抹の不安はある。
これから新規物件取得で配当上方修正、株価上昇しても、また増資で元に戻るのではないかと。
つまり、増資資金が利回りの良い物件購入につながり、
配当利回りの向上をもたらさなければ、長期的な株価上昇は見込めないのではという不安。
借入でレバレッジ効かせて配当利回りを向上させても、長期的な株価向上にはつながらないからね。
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NCRの上場当初の業績予想 （上場時価格 ５５万円／一口） 2004.11.12時点
2005/8月期 一口当たり分配金 13824（運用期間260日） 年換算分配金利回り 約３．５％
2006/2月期 一口当たり分配金 10707（運用期間6か月） 年換算分配金利回り 約３．９％
最新の業績予想 （現在の投資口価格 546000／一口から算出）
2005/8月期 一口当たり分配金 15127（運用期間260日） 年換算分配金利回り 約３．９％
2006/2月期 一口当たり分配金 11129（運用期間6か月） 年換算分配金利回り 約４．１％
上場当初の借り入れ比率も４０％前後で、現在とそう変わらなかったはず。
あまりキャピタルゲインは見込めないけど、安定的な利回りでよしとするならいいのでは？
※ 中短期の値動き的には、現在低位レベルなのは間違いないかと ・・・・・
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それにしても、550000円割れでうろちょろするというのも、すごいこと。
去年の上場時の公募価格も割っているのだから。みんな仲良く含み損。
よく考えると、7月上場公募割れ銘柄と、結局変わりないってことなのか。
とかいいつつ、今日も540000円、539000円、指値が約定…
自分の見通しとしては、12日のFCレジデンシャルの上場に伴う換金売りなので、
12日を転機に、560000円までは容易に戻すと思うけど。
引け際の200口近い売りは、投信の換金売りとしか考えられないけどね。
安値でたたき売り、高くても買い上げる投信を見ると、
投信は本当に買えないよね。
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>7月上場公募割れ銘柄と、結局変わりないってことなのか。
いや、多少は変わるよーな気も。（＾＾；）
やっぱり増資のやり方が下手くそすぎたのが敗因（？）かと。
分配金額の絶対値が一気に４０００円も落ちるというのがイメージ悪すぎ。
（運用期間の違いを考慮すれば、そんなにおかしな話ではないのに。）
借り入れ比率等の条件をそろえて比較すれば、分配金利回りは下がっていない。
今後も新規物件の取得があるとすれば、2006/2月期の最終的な分配金額は
12000〜12500程度でしょうか？ 利回りにして約４．４〜４．６％相当。
次回の増資では、運用期間は変わらないし分母が大きくなってるので、
今回ほど分配金額の絶対値が下がるとは考えられない。
レジデンス系で、安定的に４．５％近くの利回りがあるなら上出来ではないかと。
NCRは「下手くそ」ではあるけど、「あこぎ」ではないように見えるのですが ・・・・。
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>投信は本当に買えないよね。
まったくですね。
その実状を知れば知るほど買えません。（笑）
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こんなもんでちょっと許してやるか。
来週は決算発表だし、すこしくらい上方修正
あるかもな。
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あー、ホントもう許して下さいよ。
ここを買いすぎて、だいぶしこっちゃって、困ってるんですから。
55万円？、そんなこと言いません。53万円に戻すだけで結構ですから。
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阪急はりついてるより、明日の決算発表を控えて
ここもおもしろくなるんちゃう？
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汚名返上か？ 汚名挽回か？
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予想ﾌﾞﾝﾊﾟｲｷﾝ
2006／2月期 11,129円 （既発表どおり）
2006／8月期 11,730円 （若干Up)
でした。
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８月期、（若干Up）を好感。
昨日の終値だと、利回り ４．３５％だね。
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雪風さんのところで、外部成長試算がアップされていますね。
要求される利回りによりますが、上昇・上昇という訳にはいかないかもしれません。
見通しに、多少厳しさを感じました（他の銘柄も同様でしょうが）。
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>追加物件の利益率（純利益/取得価格）は現保有分を100とした場合75
↑ ここがネックだよねぇ ・・・・・
やみくもに低収益物件を取得して外部成長を急ぐようなことはやめてほしいもんだ。
ほとんどのREITがそうだけど、運用会社は根本的なカンチガイをしてるんじゃないかなぁ。
「分配金総額が増えたらインセンティブ報酬をもらえる」とか、
「運用資産総額が増えたら運用報酬がアップする」なんてのはナンセンス。
投資主は、外部成長によって【一口あたりの】分配金が増加することを求めているのであって、
単純に運用資産の規模が拡大することを望んでいるのではないのだから。
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現在の保有資産よりも低収益な物件の追加取得をくりかえせば、
将来の増資後の【一口あたりの】分配金額は今より落ちてしまうだけ。
そんな「外部成長」は投資主の利益からすれば本末転倒。
超長期の視点で考えるなら、収益不動産の取得価格が過熱ぎみの時期には、
あえて外部成長をせずに、割安に買えるチャンスがくるのをじっと待つ
ってのが本来あるべきREIT運用の姿勢でしょう。
※ 最近じゃ８９５１ですらしょーもないわけで、ここだけの問題じゃないけどね。
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正統派REITホルダーは、投資口価格の「上昇・上昇」など期待していない。
長期で健全な資産運用をしてくれさえすれば、それでよいのだ。
規模拡大目的で割高な物件取得をしないREITこそが、実は隠れた優良銘柄。
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自分は、自称正統派REITホルダーのつもりですが、株価の上昇も勿論期待してますよ。
金利情勢その他の客観状況の影響は受けますが、分配金の上昇が株価の上昇につながるというのが、
インカムゲインを基本としたリートの構造。
この意味で、分配金上昇＝インカムゲインと、株価上昇＝キャピタルゲインは、不可分の関係です。
一般に、インカムゲインを中心に考える人から批判がなされるのは、
ファンダメンタルズ（リートの場合、分配金がその核心）による裏付けなき株価の上昇（変動）では？
インカムゲインを中心とした正統派リートホルダーが、分配金上昇による株価上昇＝キャピタルゲインを
投資理由の一つとして考えることは、至極まっとうなことで、
インカムゲイン中心だからといって、キャピタルゲインを余り否定する必要はない
（あまりリジッド考えすぎない方がいい）と思いますが。
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ただ、ファンダメンタルズに基づくREIT投資口価格の上昇というのは、
数ヶ月、あるいは数年のスパンでゆるやかに動くもののことだよね。
（そもそもインカムゲイン自体、半年に１回しかないわけだし）
「上昇・上昇」っていう言葉は、なんかもっと短期間での急激なキャピタルゲインを
期待する言い方みたいに聞こえちゃったからさ・・・・・。
そういう意味ではないということなら、おっしゃるとおりでございます。（＾＾；）
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おっしゃっている趣旨は分かりました。
111の投稿のタイトル自体、「長期じり上げでOK」ですしね。
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要するにひとたび購入したら死ぬまで手放さないという考えで初期のＪ−ＲＥＩＴに参加したホルダーもいるってことよ。森君あたりからおかしくなってしまったのかなあ。
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森君、福岡君、ダヴィンチ君、だけじゃなくて、
三井君や三菱君までおかしくなってきているように思う。
初期の投資家は、利回り５％だから買ったのに、
投資口価格が値上がりした結果、現在の価格での利回りが３％になったからといって、
勝手にNOI利回りでさえ３％ちょっとしかない物件を買われたんじゃたまらない。
REITが人気化したために、結果として分配金回りが３％になったとしても
それは、「新規物件を期待利回り３％で買ってよい」ということを意味しない。
そこんとこをカンチガイしている運用会社が多すぎると思う。
結局、規模拡大によって自分達の利益を増やすことしか考えてないんじゃないのかねぇ。
-
三菱ＵＦＪ証券はニューシティレジデンス投資法人を新規「３」でカバレッジ開始(株式新聞)
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http://goshrink.com/10b
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12/9に稼働率93.9％にUpしました。 ってわざわざタイトルつけてPRしてるところが
かわいい。姉歯関係に関する報告も他よりも丁寧で専門機関によるデューデリを強調している
ところもかわいい。けっこう 掲示板気にしてるところもかわいい。いっそのこと
全物件がいわゆる、ERI,イーホームズ、木村建設、平成設計、総研とは一切かかわりないことも
発表すればよりかわいくなるのにな。
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ここあんまり相手にされていないね。
１ヶ月振りの書き込み。
忘れ去れた銘柄くん。
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住宅系でERIやイーホームズと無関係は無いやろ。特に新しい物件は。
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やはり 毛嫌いしていた向きがここのひた向きさを感じている買いだな。
本当にひた向きかどうかわしらんが。
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姉歯呪縛から最初に抜け出すレジ系はここだな。日レジは増資後の需給がわるい。
ＲＥＩＴも材料出尽くしで多少は戻すだろ。
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安値更新でナンピンしまくっていたが、今日の戻しでポジション整理して、ポートフォリオがやっと正常化した。
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8951、8952、8953、および野村REITとレジ系REITの利回りの差がつきすぎた
から、いずれ水準訂正があると思っているが。。。
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本日、ムーディーズに格付けもらったよ♪
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/rtr/051220/051220_mbiz2683650.html
このＡ３てランクから考えると、適正価格はどのくらいなのかな？
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>>126
最近、姉歯の件から連想の住宅系ＲＥＩＴということで、下げ気味でした。
参考にしたいのですが、他で既にＡ３もらっているＲＥＩＴってありますか？
今回のムーディズからの御墨付きをもらったおかげで、
明日から、他のＡ３もらっているＲＥＩＴレベルまで価格が上昇すると期待。
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ここに一覧が上げてあるよ。正確かどうかは、確認してね。
http://www.geocities.jp/travel_trader/reit/reitkakuzuke.html
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ムーディーズの理由が面白い。
確かにここは、下手な増資をしてまで拡大方針をとったから、
“分散したレジデンシャル物件ポートフォリオ”は正しいし、
“同社のレジデンシャル特化型ＲＥＩＴにおける主導的地位”も、日レジに継ぐものだろう。
だたし、“優れた物件取得、運営・管理能力、保守的な財務方針”というのでは、
ムーディーズも笑者だな。
利回りの悪い物件取得を重ね、株主価値を毀損した増資、分配金の下方修正とその後の株価下落は、
どう評価されたんだろうねｗ
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ムーディーズは全くあてにならないが、投信は愚かだから、格付けを理由に買われるだろうね。
オレもホルダーだから、是非は別として、今回の格付けはうれしいよ、ホント。
これまでのやり方に不満はあるが、
ここまで規模を拡大したので、今後の増資のペースはゆっくりになるだろうし、
とにもかくにも、レジ系No.2の地位は、動かないだろうから、これからは買いかもね。
今後の脅威としては、三井系のレジが上場して、No.2の地位を脅かされることかな？
ただ、近時の状況からすると、三井系レジの上場があるのか分からないけど。
-
自分も個人投資家ながら思うのですが、愚かなのは投信なのか、ムーディーズ
なのか、はたまた個人投資家なのかは、分からないですよね。
そういう意味では長期保有を前提として、かつ、（いっちゃ悪いけど）専門家じゃ
ない人たちの気分に左右されない銘柄に投資するのが安全かななんて思います。
8964、8967両方持っててﾖｶｯﾀ-! …って、まだ分からないですが。
-
"格付"は債券についてではないのですか？
-
ムーディーズは信頼の置けるリサーチ機関だと思うのですが・・・
>利回りの悪い物件取得を重ね、株主価値を毀損した増資、分配金の
>下方修正とその後の株価下落は、どう評価されたんだろうねｗ
発行体格付は実在する債券ではなく、投資法人そのもののの債務償還
能力を評価するレーティングです。（まぁ、債券を発行し、それにレ
ーティングを付与した場合には、両者が同じ格付になることも多いで
すが）
「株主価値を毀損した増資」や「分配金の下方修正」は債務償還能力
とは関係ないのでレーティングへの影響は殆どないのではないかと思
います。単純に「規模拡大でポートフォリオの分散がはかられた」こ
とと「増資で自己資本に厚みができた」という2点を、信用力という観
点から高く評価しているに過ぎないのではないかと・・・
-
>投信は愚かだから、格付けを理由に買われるだろうね。
レーティングがA格だと金融機関や事業法人などにも買われやすく
なります。そういう意味では今回のレーティング取得は前向きに
評価できると思います。
-
>>133
「株主価値を毀損した増資」や「分配金の下方修正」は債務償還能力
とは関係ないのでレーティングへの影響は殆どない」というのはその通りでしょうね。
「規模拡大でポートフォリオの分散がはかられた」、「増資で自己資本に厚みができた」
これまたその通りでしょうね。
ムーディーズが雪風さんのように、端的に表現すれば、まあ全くおっしゃるとおりなんですが。
「優れた物件取得、運営・管理能力、保守的な財務方針」などと言われると、
そりゃ、ちょっと違うんじゃないかな？と言いたくなるだけのことです。
物件取得能力や、運営・管理、資本戦略では株主価値を毀損するけど、
金を貸したら返す能力は十分ですよ、などとムーディーズが言うわけもないんでしょうがｗ
まあ、もともとエクイティとしての投資と、金貸して戻ってくる可能性とでは、
まったく視点が違うんでしょうが。
-
そんなレーティングを根拠にREITを”買いやすく”なってしまう機関や法人っていったい・・・
それって「REITに”金を貸す側”」のための評価じゃん。
なにをカンチガイしているのやら ・・・・・ アホちゃいまっか？
-
格付があれば資金調達コストが下がり株主にとっても良いことです。
金融機関にとってムーディーズ等の格付は絶対的権威があります。
-
ニューシティのように、ネームバリューが今ひとつの銘柄にとって、
格付け取得は、結構大きな意味があることは確かだね。
グローバルワンのように、格付けなくとも、評価される銘柄もあるが。
実は、たいがいのリートは、償還可能性に問題はないと思うが、
はやり格付け取得に一定の規模は必要だろうから、がむしゃらな外部成長にも、
一定の意義はあったということか。
まあ、既存ホルダーは涙目だろうが。
-
格付けは結構だが、リートに関してムーディーズは大したことないね。
リートの自己資本比率は、どの銘柄もそれほどかわらない。
リートは借入金の増加と増資というサイクルを繰り返すから、
その時々によって自己資本比率に差異はあるが、どの銘柄もほぼ同じ範囲に収まる。
一部の銘柄で、借入金比率がごく僅か、あるいは突出した銘柄もあるが、そんなのは誰でも分かる。
結局リートの場合、一定の資産規模があれば、“分散されたポートフォリオ”というおきまりの言葉で、
格付けが取得できるというわけだ。
物件内容が相当やばければ別だが。
物件内容に関しても、ここの板の住人は、どこがやばいか良く知っているだろう。
まあ、ここの板で言うと、ムーディーズと雪風さんなら、リートに関しては雪風さんの方が上だろうね。
リートの場合、格付けは金で買うようなもの。
-
>格付があれば資金調達コストが下がり株主にとっても良いことです。
いや、もちろんそうで、ないよりはあったほうがいいことは間違いない。
ただね、本来”債務償還能力”の評価にしかすぎないものを、
”REITの実力”みたいに過大評価して”買い”判断されてんじゃないかと感じてね・・・・
自分の思い違いかもしれないけどさ。（アホ呼ばわりは、ちと、いいすぎたな）
なんつーか、機関や法人（投信もかな）の買い方ってのは、
自分からみるとどーも”理不尽”にみえるんだよねぇ・・・・・・・
※ ↑一般論ね。ニューシティがダメという意味ではありませぬ。
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ここ、最近、話題になりませんが、今月って分配金の確定月でつか？
分配金もらうには、今月２２日までに買っておけということでつか？
予想分配金：11,129円
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http://www.ncrinv.co.jp/cms/bunpai.html
その通りです。ただ、今期中に7物件ほど追加されていますので、
分配金は上方修正余地がありそうです。
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＜削除＞
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＜削除＞
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以下の記事を見つけました。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/NFM/column/column_k060120.shtml
雪風さんＨＰを見ますと、オリジネータである
シービー・リチャードエリスの経営状態に注意とありますが、
今回のシービー・リチャードエリスと生駒の統合って、
今後、このREITにどう影響するんでしょうか？
-
基本的にはオリジネーターと投資法人のリスクは切り離されている
ことになっていますので、CBリチャードエリスやその日本法人が潰
れたとしても、ニューシイティレジデンスにはダメージがないはずで
す。ただ、オリジネーターの破綻という事態は、過去にありませんの
で、実際に起こってみると、何の影響もないというわけにはいかない
かも知れません。
オリジネーターのリスクという意味ではGMACの動向に要注目でし
ょうね。GM危機の影響で社債利回りなども凄いことになっています
ので。まぁ、グローバルワンへの影響はないと思いますが・・・
-
で、シービー・リチャードエリスと生駒の統合も殆ど投資法人には
影響はないと思います。どちらか言うとプラス要因ですが、まぁ些
細なことでしょう。
-
ややずれたコメントだけど、名をとって実を取るには、
もうちょっと生駒の名前を残す期間をおいておいたほうが良かったんじゃないかな、という気もする。
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>>141
誰か、明日の値動きを予想してくれ。
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＜削除＞
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>>141
本日、分配金の権利取り最終日でしたが、
出来高もパッとせず、１日の値動きも、ショボショボでつた。
年末に、ムーディーズからＡ３の格付けをもらい、
さらに、最近、第１回投資法人債にも、Ａ３の格付けもらったのに、
ここって、誰からも注目されていない？
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>>151
権利落ちしたはずなのに、
予想以上に、落ちなかった（配当金未満）、何故？
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＜削除＞
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>>1
あれ、そういえば、1号は日本レジじゃなかったけ？管理人さん。
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>>154
こんばんわ、ファンドやさん。
かなり昔ですが、>>2でもしっかり、突っ込まれてました。
１年、近く、ここ持ってましたけど、
先日、オフィス賃料の値上げのニュースを聞いて、
オフィス系を物件に持つREIT
（候補はトップリート、ユナイテッドなど）に乗り換える予定です。
ここが滋賀のクレスト草津（＊）なんぞを買った時は、
「やるなぁ」などと関心していたのですが、
分配金ダウンしてからは、
経営方針が個人に向いてないなのかなと思い始めました。
＊龍谷大学、立命館大学、滋賀医科大学の近くにあり、
学生の需要が見込めるインターネット完備なマンション。
５４０室あり、１００％稼動
-
>>1の投稿を削除すると、
スレッドごと削除されてしまうので、
放置したままです。
-
>>156
そうでしたか、失礼いたしました。
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>>155
クレスト草津は、大学生が少なくなる中では、ちょいと疑問符が
個人的には在ります。周りは何もないし。
100%稼動は、学生対象のマスターリース会社のおかげと思うので、
収益性が若干、劣ると思います。
たしかに、オフィス賃料値上げのニュースがありますので、
レジは不利ですね。サービスアパート系に手を出すか、シニア系で
収益補完して欲しいものです。
-
ここは、２月からずっと下げ続けているね。
なんか、ここのところ、この銘柄、リート指数に比べて、
異様にパフォーマンスが悪いね。
どうしてなんだろう。
-
>>159
分配金下げの一般投資家の恨みでつ。
-
上場来のチャートを見ると、基本的に下げ基調。
株主資本が毀損され続けているという事であろうか。
誠に情けない銘柄である。
-
今日も情けなく下げているなぁ。
折角だから、上場来安値の更新でもしたら良いであろう。
そうしたらオレも間違いなく買う。
この地合で、上場来安値を更新するなど、運用会社は恥を知るべし。
-
どの地合？？
-
http://table.yahoo.co.jp/t?c=2006&a=3&b=13&f=2006&d=3&e=20&g=d&s=8965.t&y=0&z=8965.t
3/16から17にかけての出来高は何なんでしょうね？買いのスケールから
考えて機関投資家が動いたとしか思えませんが、こんな買い方ってある
のかな、と。まさか投信？
-
あれよ、あれよという間に上がってしまい、買いそびれた。
-
なんか異常な上げだったね
ユナイテッドもいっぺんそういうのあったが
あっちは３日目に暴落して元の値段に戻ったあと
またジリ上げしてきてる
-
ここ、流石に50万円を割らないのかな？
50万円を割れば、流石に買おうと思うが、それは難しいかな。
-
昨日、投資主総会のお知らせが来ましたよ。
なんかもう、衝動的に全部 “否” に○を付けたくなりますね。
少なくとも役員候補者各位には、“株主価値の毀損”とはどういうことか、
身近な例を通じて、そう、身近な具体例を通じて、お一つご講演を賜りたいものですな。
皆さん、大手不動産会社、弁護士、会計士と、そうそうたるメンバーなのですから。
それにしても、上場来安値目前、50万円割れ直前での投資主総会、絶妙なタイミングではありませんか！
-
もっと不動産を買って分配金を増やして欲しい（小市民）
-
小市民さん、最近業績予想を修正したみたいですよ。
-
業績修正＞総会対策だろｗ
やることが何というか…
-
増資の怨念をよみがえらせないように頼むでなあぁ
-
http://soukai.air-nifty.com/miyage/2006/06/post_bb20.html
投資主総会を実況。
面白いサイトですね。
-
負債比率が７０％近くなのが気になるがどうだろう？
-
とりあえず、現状必要以上にキャッシュポジも膨れ上がっている
ようだし、増資とセットで物件バルクで購入すんじゃね？でもって、
分配利回りおおむね維持しつつ負債比率低下ってパターンに思える。
-
ここにとって
ゼロ金利解除は辛くない？
-
>173
雪風さん、いつも楽しくためになるサイト紹介して頂きとても参考になります
有難う<m(__)m>です
-
アドレジのところでも書いたけれど、配当落ちのニューシティはここしばらくが買い時のはずだが、
次期分配金が示されてないと買えないですよね。
また、２月期みたいに１１０００円代だったりしたら４８万円でも高いよ。
次期配当金示さないのは、増資を視野にいれてるからか。いったん表示してしまえば、
実績をそれ以下にはしにくいからね。借金も多いし増資も怖い、いくらだったら《買い》？
-
アコモの影響を一番かぶるのはここじゃないでしょうか。日レジは初期に買った簿価が安い物件もあって、東京グロースと同じように売却して利益を増やせるから配当14,000円をキープできる。ここは買値が高いからそれも出来ない。増資してレバが下がれば配当11,000円くらいが実力では？稼働率も低いですしね。
-
ボヤですか
お悔やみ申し上げます
-
ここは、自分にとって、ある意味注目銘柄です。
非常に高い借入金比率、なかなか上昇しない株価、
こういった一種八方ふさがりの状況で、
１ エイヤッ、と増資に踏み切るのか、
２ ひたすら株価の上昇を待つのか、
３ 物件を売却して売却益での分配金の上乗せと、
若干の借入金比率の減少等を演じて、株価上昇→増資をするのか、
４ 他に何らかの手段を見出すのか…
株価不調の他の銘柄にも影響する、先例となる可能性があるので。
-
ようやく、資産の更新に踏み切りました。
譲渡３件 差益概算9.38億円
新規購入１件 概算4.86億円
今日のREIT活況に、さらに弾みをつけるか・・・
-
>>182
これは、増資に向けた一手か！
-
９億分配すれば一口約７０００円アップできます。買いが集まって上がった所で
増資爆弾投下。みえみえだよね。誰が買うのだろう?
-
なんとか含み損が生じた問題不動産を売りたかったのだろう
気持ちは分かる
日本レジに負けるな
-
>>181 の３の手法をとったということね。
-
上がってきた一口約７０００円アップ期待か？
-
増資＝悪（嫌悪？）とする向きが多数派のようですが・・・
規模拡大を目指すなら、借入金増加より増資のほうが健全姿勢というか、王道と
思うのは間違いでしょうか？
勿論、経済情勢とか市況とか、タイミングを計るのは運用者として当然ですが。
何がなんでも増資は駄目、と言うのは ＜お山の大将俺一人、後から来る者突き
落とせ＞ みたいで見苦しいようにも思える。
-
良い増資と悪い増資があるのです。悪い増資が問題なのですね。
-
>>188
先行REITについて言えば、後から来る人のおかげで、
先に投資していた人に利益がもたらされていますね。
最近の例なら、8951、8953、8967辺りは、先に投資していた人にはプラスでしたね。
しかも、増資後に価格が上昇しているので、増資に応じた人にも利益をもたらしていますね。
ケネディクスなんかは、先に投資していた人と、増資に応じた人で、
基本的にはあんまり差がないかな？というところでしょうか。
それに対して、クレッシェンドやここ、ニューシティーは、
増資が価格下落の引き金となったようなところがあります。
現値でも、ニューシティの場合、上場時、その後の公募、いずれに応じた人も、
損をしている状況ですね。
そこでまた増資となれば、もう既存投資家は憤懣やるかたないというところですか。
運用や取得物件、その価格に問題があったとの批判が出ても、
当然と言うところでしょうね。
基本的に、188さんのおっしゃっていること自体は、一般論としては、
全くその通りだと思います。
-
お金が無限に流入してくる前提なら増資はなんら問題ではなく、金利負担とか運用報酬とか物件の取得価額を問題にすればよいだけになるでしょうが、資金流入がないのに株数だけ増えれば大変な問題です。
現在でも新規上場などでは頼み込んで買って貰っているような話も聞きます。有望株のＩＰＯと抱き合わせにするとか・・・・
こういう現状では増資に過敏になるのは当然ではないでしょうか。
-
なぜこんなに落ちるの？？
-
利確売り
-
>>192
公募インサイダーキター？
１０月中下旬に今期分配金発表とセットで公募の悪寒？
-
最近ご無沙汰じゃーん
LTVからしてどうなーん？
-
LTVからいうともうそろそろファイナンスの季節が到来？
-
遂に増資来ました。
4万口の発行。
予想分配金 H19.2月期、1万4520円 H19.8月期、1万1130円
時期の分配金を大きくして、価格下落を阻止する戦略か。
果たして成功するかどうか。
成功すれば価格低迷中のその他の銘柄の増資の参考となるな。
-
時期×
次期○
-
さあ、ダビンチ、日レジも遠慮せず、増資と行こう！
日レジ負けるな、がんばれ増資だｗ
-
ニューシティの関係者、見ていたら要訂正だよ。
２ちゃんにも書いたが、
「新規投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」の５頁（最終頁）の、
７その他、（４）過去３年間に行われたエクイティファイナンスの状況
平成１７年９月１３日の発行額、ゼロが３つ足りないぞ（笑）
-
おいおいそんなんで大丈夫かよ
これからいろいろトラブルがでてきそうだよ
ところでテナントのあの問題はどうなったの？
-
ゼロ３つ足して訂正しました（笑）
-
増資で分配金が３０００円以上、下がっちゃうなんて、すごいね。
よほど高くかったのか、うわまえはねすぎたのか、両方だったりして。
-
投資家を馬鹿にした増資
ふざけるな
-
今期は目黒の売却益でお化粧してるだけで、実力は配当11,000円ってことですね。
日レジの14,000円と比べるとあまりにお粗末！
一般的に、資産規模が大きくなるとスケールメリットで配当はふえそうなものだけど、ここは大きくなってもダメですねえ。
配当が増えないのに、物件を買ったり増資をする意味を教えて欲しい！
-
お答えします
物件を買えば運用会社が儲かります
増資をすれば証券会社が儲かります
物件を高く売れば売った人（スポンサー企業？）が儲かります
分配金が減ると買ったひとが損します
証券会社の窓口で買う人なんかに儲けさせたりはしない仕組みです
こんな商品を販売することを認めた人は投資家保護なんて考えているわけがない
-
今保有している人を侮辱する増資
証券会社も保有している投資家を馬鹿にしすぎ
買えば、保有しているひとの二の舞になるよ
誰かこんな横暴を止めてくれる人はいないのかな？
証券会社の節操のなさを諌めてくれる、あるいは監督してくれるひとはいないのかな？
-
やっぱりＮＨＫあたりで特集を組んでもらうとか。
-
まぁここは、増資されてもおかしくない状況だったからなあ
増資して間もないスターツは、意外だったけど。
-
投資家無視だ
馬鹿にするのもいい加減にしろ
-
投機家には絶好のチャンス！！
大きく下げれば買い
安定操作・投信買い狙いの買い
8952・8953のような空売り銘柄はかえって難しい
さあ、稼ぐぞ！５０万切ってくれーー
-
金曜の引け際の下げ方なんて、インサイダーくさいねｗ
-
リートだけ証券会社の手口を公開するべきだ
-
ここについては、増資は不可避。
それで増資をするなら、株価が高く市況がよいタイミングに限る。
ここは借入比率が高く、増資警戒感から株価が頭打ち。
REIT指数が高値更新する中、今をおいて他に、増資のタイミングはあり得ない。
-
>>214
その通り。でも、値決め日終値は５０万割って増資の意義が薄れてしまう悪寒。
フォーバルテレコムみたいに公募中止→翌日ストップ高・・・無理か、貸借じゃないし。
５０万割ったら全力で買いだね。
-
タイミングはいいのかも知れませんが、結局株主資本をすり減らす
結果になりそうですね。前回公募価格よりも低く決まりそうですし。
-
日本レジデンシャルに電話して増資をさせないように意見したらどうか（笑）
-
>>215
フォーバルテレコムみたいになりたい？一旦半額になったんですが・・・・・
-
ここが株主資本をすり減らすのは、ある種の宿命だ。
というより、増資というのは、実態としては既に株主資本が磨り減っている、
これを顕在化させるだけのことだ。
-
増資を止める権限のあるひとが増資をとめないのなら
増資を止める権限のあるひとにクレームをいったらいいよ
因みに運用会社には増資を止める権限はないからな
-
19年８月期の分配金が11000円代と低いのは、この時期にまた増資するつもりか。
今年７月に５０万切った時も増資が怖くて買えなかった。分配金が不安定で比較的に低く、価格も右下がりを考えると、ここは50万でも高い。
東洋経済７月１５日号の社長インタビューでは「目標は来年度末の2000億円だが、資産を増やせばリターンが減ってしまう危険もあるので慎重に対応していく」と発言してますよ。
それからたった３ヶ月です。
-
日レジの社長のインタビューも載ってた号ですよね？同じ記事で、
資産の質を落としてでも拡大に走ると受け取れる記述があったと
も記憶してますが・・・。
-
雪風さんがおっしゃるのは、社長発言の｢地方への展開を増やすことで有利なリターンが見込める。今後は築年数も分散して」「都心での物件取得は困難になった。特に私募ファンドが競合相手だ」あたりでしょうか。
地方物件への投資、築年数のたった物件への投資を積極的に行うと読めますから。また、「早い段階で物件を探して」というあたり、地価上昇がはじまって、物件売り惜しみがはじまったマンション業界の現状を踏まえれば、早めにどんどん購入するよ、だから増資するよ、と読めますね。
ところでアドレジもシングルレジなども物件購入の一斉発表で、マンション高騰がはじまったことへの対応(早めに物件確保)だと思いませんか。つまりは積極投資でまもなく増資発表と私は判断しています。
雪風さんはじめみなさんはどう判断されますか。これだけ多くのレジ系が一斉に増資となるとリート全体が一時的に暴落するか、むしろしないですむかのどちらかだと思います。
-
今後の健全な成長のためには下落（調整）やむなしと思います。期待ばかり膨れあがってしまっては破裂＝破滅になりかねません。適度のガス抜き（下落）をしていくこと肝要かと。
-
藤田社長の発言には、これまで５パーセントの利回りを維持して来たという自負の部分もありました。しかしこれは価格を維持してきたという言ではないのです。19年８月期予定の配当金を５パーセントで割れば、価格が４６万円でもいいわけで、発行価額が下落しても配当金も下がれば５パーセント維持になるからくりです。当初の６０万近くで購入した投資家にとってはどんどん利率と資産価格が下落して行きますね。
こわいですね。
-
訂正。正しくは「配当金が減っても発行価額が下がれば５％維持」です。
-
健全な成長のためには2〜3年に一度増資するぐらいで十分では？
投資主は本当に毎年のように増資するのを望んでいるでしょうか？
投資家の立場に立てば、株主資本をすり減らしてまでやって欲しく
ないんじゃないでしょうか？ここの場合は規模が足りないという言い
訳は通用しませんし・・・
-
>アドレジもシングルレジなども物件購入の一斉発表で、マンション高騰がはじまっ
>たことへの対応(早めに物件確保)だと思いませんか。つまりは積極投資でまもな
>く増資発表と私は判断しています。
アドレジはいかにも増資しそうですよね。もう少し上がれば高確率で来るような気が
します。しかし、Jシングルは公募価格からの下落率が激し過ぎて出来ないかなー、
とも思います。無慈悲で身勝手な決断が投資家を打ちのめすのか、はたまた・・・
-
ある雑誌の情報では、リートの投資家の６割は金融機関だとか。つまり個人投資家は２割程度しかなくてもともとリートの方針に反映されない仕組みです。しかし、金融機関(特に地方銀行の購入が多い)の間には何かコンセンサスがあるはずですよね、増資でもっとも影響をうけるんだから。それとも逆に融資でもうける、持ちつ持たれつということかな。三菱やみずほは系列の地方銀行がたくさんあるからそれらとリートをとりもてばいいわけだし。このスレでは増資のたびに非難号号なのに一向に反映されてませんものね。無力ですね。
-
ここはこれから多少の上下はあってもだらだらと下がって行くと見ています。
もちろん私はBBしません。リテールとエステイトでお腹いっぱいですから。
-
うーん、何か増資否定ばっかしてる人が多いけどLTVの水準といい株価といい
増資タイミングとしてはしょうがない時期だとは思うけど。
だって増資しないと大きな成長ができないのはJREITのしくみ自体に問題があるわけだし。
ここは比較的まじめに内部成長にも取り組んでいると見ているんだが。
-
ここの主流の人とはどーにも意見が合いませんね〜
私は日本の不動産市況が10年以上も今の状態が続くとは思えませんから、
（でも最低5年は好調）今のうちにバンバン物件買った方がいいと思いますけどね〜
>>205
日レジの分配金は毎期分配金のお化粧後です。もっとよく調べないとケガしますよ。
-
>>229
なんの雑誌か知りませんが不正確ですね。
リートの投資家でウェイトが増えているのは金融機関の中でも信託銀行（投信の購入分）
地銀の投資比率はジリジリ低下中のハズ。
8958のように運用会社に金融機関が多数出資のケースもありますが、
コンセンサスなんて特にないでしょう。
ついでにリートは借入金利と借入先まで全てガラス張りなので、
融資でアコギな稼ぎができるとは考えにくいですね。
-
＞増資しないと大きな成長ができないのはJREITのしくみ自体に問題がある
自転車操業って感じ。
-
>増資しないと大きな成長ができないのはJREITのしくみ自体に問題が
>あるわけだし。
関係者目線とも取れる発言ですね。制度のせいにするのはどうでしょう
か？繰り返しになりますが、投資家は外部成長などのぞんでいないの
ではないように感じませんか？株主資本をすり減らしてまで、不動産市
況の高騰により既存物件よりも収益性の低い物件を追加していったら、
1口あたりの分配金は下がります。規模が大きくなればそれでいいと納
得する投資家がどれだけいるでしょうか？
これはJ-REITの仕組みのせいではなくて、マーケットでの評価を上げら
れなかったオリジネーター等に問題があるとは言えないでしょうか？相
応に高い価格で公募増資できれば、外部成長がプラスに作用すること
だって十分にあるわけですから。
-
外部成長がリートの宿命だとしても、公募価格を大幅に下回っているにもかかわらず増資することに多くの人が不信感を抱いているんです。不動産価格の上昇が見込まれる現状下では、既取得物件の評価額も賃料の上昇も見込めるはずです。にもかかわらず公募価格を大幅に下回っているのは投資家から充分な評価をうけていないからでしょう。増資する前に、配当金を上げる、運用報酬を下げる、取得価格を透明にする等、一口価格を上げる努力をすべきでは、というのが、このスレの多くのご意見ではないでしょうか。
-
雪風さんのサイトによると、公募による出資価格が、
仮に51万5850円だとすると、ファンド膨張率は1.75で、
まあ、標準的なところにまで下がるわけね。
東京グロスリート、ジョイント、スターツは、
増資しても借入比率悪化するほどだから、何やってるんだか…
という印象を持つけど、ニューシティに関しては、
どっかでこの借金を整理しないと、という雰囲気も感じられる。
その結果、膨張率1.75という標準的なところで、
巡航速度で分配金が1万1000円台に低下。
結局、これまでの付を払わざるを得ないということだね。
到底良い増資とは言えないけど、とにかくやらざるを得なかったと言うことだろうね。
これまでの物件取得の当否は別として、今回の増資そのものは、
ある程度評価できるんではないかなと思う。
今までは50万円割れしても、借入金比率の是正がないと買えないと思ったが、
今後は大きく下げた場合、拾っていきたいと思える銘柄には、一応なった。
-
仮に、今日の終値の５％引きなら出資価格は497000円にダウン。
-
そうそう、出資価格があんまり低いと、ダメダメスパイラルに陥りそうだね。
その場合、おそらく膨張率が1.8を超えてきて、投資対象から除外ということになる。
自分は今ここをもっていないから、ちょっとお気軽に、その時はバイバイします。
-
発行価額のことですか？
-
発行価額の方が、正確ですね。
-
早速50万割れの悪寒
明日から打診買い
-
>発行価額の方が、正確ですね。
そう、発行価額のほうが正確なのはわかっているのですが、
これを発行価格と混同する人が少なからず居ると思うので敢
えて発行価額を出資価格、発行価格は公募価格と言うよう、
努めています。出資価格は造語ですが、意味は通るかなと。
-
雑談ネタですが、発行価格と発行価額という紛らわしい用語は、
辞めてもらいたいものですね。
価格と価額に、一般の日本語として、ほとんど意味の差はないと思いますし。
ちなみに、japan-reit.comなんかでも、１口出資額なんていう表現を使ってますね。
-
発行価額はぜひ「発行元儲け額」という用語にしてほしい。
-
公募価格は大賛成です。そのものずばりでとても解かりやすいです。
-
ここの公募は参加の価値アリかなー、と。長期保有は出来そうにありま
せんが、今ぐらいの価格で2％ディスカウント付きなら｢可｣だと思います。
とりあえず、1口申し込みしてみようかと考えています。PBRで日レジと
の差が開きすぎている”割負け感”が買い根拠です。
-
雪風さんはキャピタルゲインなら公募参加の妙味ありとご判断されたのですか。
長期保有が前提の私には分配金11000円代では魅力を感じませんが。
先日ホテルリゾートを短期で売って分配金３年分の収入があり、長期保有の哲学がぐらついてます。
ここも夏に60万切った時買ってれば売買益は相等稼げたでしょうね。考えかたを変えるべきかな。
-
美しい陰線ですね。
-
わかっていても空売りってなかなか出来ないものですね。
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>キャピタルゲインなら公募参加の妙味ありとご判断
>されたのですか。
そゆことです。長期では私も魅力を感じませんので。
第一回増資のときに分配金大幅下方修正＆価格暴
落なんてこともありましたね。60万台半ばだった頃だ
と記憶していますが。あまり信用できないので、1年
以内に逃げるつもりでいます。
また変な増資しかねないですから。
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>>250
貸借銘柄でないのに、銘柄情報で信用に売り残があるように表示される
のは不思議です。なぜなのでしょうか。
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ニューシティ、一度上場来安値を覗きに行かないと、収まらないのかな。
タイミングでは、ジョイントより遙かに良かったが、
結局最安値まで下げるという点では、同じなのか。
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今日も下げてますなあ
こりゃ公募発行価格５０万余裕で割っちゃうなあ
既存株主かわいそう
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ここはレジ系なのに高すぎですよ。４０万円代前半まで落ちてもいいと思います。
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値決め日とあって、今日はもの凄い出来高と攻防戦ですね
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公募増資の時のジョイントとは、全然違う値動きだｗ
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良くも悪くも、これだから増資は面白い。
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増資は、たしかに色々駆け引きがあって面白いですね
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どうも５２万は、割らしたくないみたいだな
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14:27の350枚に機先を制されてしまいましたね。完敗。。
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既存株主にとっても、最悪の事態は避けられたわけだ
しかし、この価格だと、公募がどの程度集まるか。
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この価格だと今日で値は決まるでしょうなあ
これで決まらなかったらもったいないよねえ
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6%ディスカウントするか！！！！
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本日は、狩人＞獲物で、まるで投信買いの日でしたね。
２２日も逆パターンになったりして。
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普通に2％じゃないか？
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まいったな〜。
５０万位で買えると思ったが、予想外の高値で公募買わなきゃいけなく
なっちゃったな〜。
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リート、これでしばらく見送りか。
７月に借金してでも買いあさっておくんだった。
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>>268
いやいや、ダビンチ、アドレジ、シングルレジと、増資候補は多いぞ。
森ヒルズの上場の影響もある。他にも新規上場があるかも知れない。
地合急変によっては思わぬ価格もあるかも知れない。
無理して買うのは勧めないが、REIT市場は未だ新しく、
株式で色々とやってきた凄腕の人も参加していないし、
逆に何も固定していないだけ、面白い市場だよ。
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価格決定！
528000円の2％ディスカウント、発行価格517440円。
発行価額は498960円。
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490000で待ってマス。
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てか、買い上がりした人って誰なの！？
幹事なのかなあ
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出来高異常だもんな。
お化粧価格で価格決めたが、明日からまた急落じゃないの。
今度は５０万で支えられるかな？
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高くなってほしい人、買いたい人の中にはいない。
高くなってほしい人、売りたい人はみんなそう。
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明日以降も、そんなに下げないんじゃないかと思っているが、どうだろね。
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ジョイントと比べると、うまいこと増資したもんだ。
9月末から急騰させて、最後も吊り上げ。
結局、8月9月の平均株価以上で増資。
しかし517000では公募で買う意義が薄れてしまったね。
520000くらいでザラ場で拾えそうだし。
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明日は、52.5万の412枚の買い板は、なくなってるだろうなあｗ
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51.8万に533枚。笑
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買い板厚いね笑
-
安定化操作ですか、上にも分厚い売り板。
昨日上値を追った方はお気の毒ですね。合掌。
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月曜の50.5万終値から翌日はあまりものミエミエ操作。
買い意欲完全喪失しました。
しばらく様子見で50万割ったら買ってかってもいいって感じ。
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２証券にて計４つブックしました。つかまされました。１つだけですが。かなり厳しいですね。５２マンは高いと思うのですが。２４日に損なしで売れることを願います。
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こんな高値なら買わなかったですよ。まさに嵌め込みですね。
-
悲観無用かな？
予定通り公募で1つ確保。1つにしといて良かった。まぁ、レジ系が
見直される中、逆行したから相対的には割安だと思ってます。しか
し、NCRは日本レジデンシャルに対して激安だと思ってたのに、こ
こんとこ日レジが冴えないんでちょっと面白くないかな。
-
公募50万少々かと思っていたけど、少し高め。
ただ、LTVもかなり低くなるし、長期ホルダーにとってはいい感じだね。
とりあえず5口もらったので、しばらくキープしときます。
-
「LTVもかなり低くなるし、長期ホルダーにとってはいい感じだね」
全くもって、同意です。
問題は、今後は良い物件の購入に徹し、
これ以上、むやみな規模拡大は求めないことかな。
程々にやって、分配金額12000円台を維持できれば、まずまずなんだが。
-
ついでに、時価総額でもおそらくアコモを抜いて、
再びレジ系の規模第２銘柄に復権ですね。
-
LTVを比べてもジョイントより良さそうですよねー
-
公募で貰うより、ネット証券の安い手数料のとこでザラ場で買った方が
安く済みそう
受け渡し日に公募割れるのかな・・・
-
普通に割れます
-
昵懇の証券会社いわく７倍の競争率だったとか。エッ！本当って感じ。
買わなかったけど一般株で儲けれない個人投資家に段々気付かれだしたって感じ。
それはそれでクズでも１００万行くかなって期待。
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>>291
森ヒルズリートの事ですよね＾＾；
-
後場に入って厚い板を、売り板側だけ外しました。
個人投資家に嵌め込むための「価格調整」でしょうか。
証券会社の担当さんが電話を掛け捲っている姿が目に浮かぶきがします。
うーむ。合掌。
-
この価格帯だと、だいぶキャンセルが出てるのでしょうね。
いつもは後回しのくせに、速攻で電話確認で即引き落とし（藁
さばき終わった頃にはまた下がってくるかな。
ザラ場でも買うつもりだから好都合ではありますが。
-
公募割れてるじゃんｗ
516000円かよ・・・
-
ずるずる逝っちゃいそうな感じだな・・・・
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５％を越える配当利回り。新しい物件。
増資のために値崩れして値ごろな価格。
個人的には魅力に思うのですが。
運用会社が良くわからない（＝信用出来ない）
ので投資に踏み切れません。
-
問題は、07年８月期の分配金だよね。
これが1.1万円程度と言うのがちょっとね。
-
私も魅力的に思ってます。
-
いまから買えるREITはここくらいだね。
アコモ、日レジに次ぐ第三のレジ銘柄としては60万近くは狙いたい。
アコモ高過ぎだし、資金がそろそろこっちに流れて来るのではないかと。
-
Reitよりも実物不動産のほうが利回りが良いとされていますが、
この利回りではそん色が無いかも。
流動性やわずらわしさを考えれば実物不動産よりも
こっちが買いかも。でもオリジネーターがな〜？
-
今日受け渡し日のはずなのに下がらない・・・
うまい事増資しよったな
幹事が頑張ったのかなあ
-
悪材料出尽くしって感じではないでしょうか？
-
・・・・・・ いやだなぁ、おどかさなでよん。
自分が勘違いしてんのかと思ってまったではないか。
-
今日じゃないよ
-
２４日でしたね
間違いました＞＜
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m9(^Д^)ﾌﾟｷﾞｬｰ
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引けに１０００以上の成売かよーｗ
-
2時59分35秒くらいに、520000で売った。
たすかった。
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ぐはー、、、、、、
て、下がると踏んだのは、何処の誰ぢゃい？
まあよい、下がったら買うだけぢゃ
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>>308
51万で２０００の注文ぽいね
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51万で100口買えてしもた･･･。
良かったのか??
まぁいいけどさ。
-
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（ ）ゝ （ ）ゝ（ ）ゝ（ ）ゝ ﾑﾁｬｼﾔｶﾞｯﾃ・・・
i⌒ / i⌒ / i⌒ / i⌒ /
三 | 三 | 三 | 三 |
∪ ∪ ∪ ∪ ∪ ∪ ∪ ∪
三三 三三 三三 三三
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まあ、24日は、また52万円くらいに戻すんじゃないの。
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>>312
>51万で100口買えてしもた･･･
えっ？どういうこと？
それ、ある程度の期間、持っているつもり？
オレは10数口もっていて、今日は53万円以上で指していたけど、
売れなくても、来年2月に向けて上げたところで、適当に売ろうと思っている。
-
引け成りで放置すっから安値で売れると思われ
-
>>312
むちゃしすぎw
相手はすべての板が見えてるから、狙われたな
50.1でまってたんだけど、さすがに落ちてこんかった
日コマの事例があったから下で指してる人は多かったのか?
-
引けでもの凄い売りがでて、しかも消化せずに終わるというのは、
日コマ以来かな？
これって、どういう目的・了見で売られているんだ？
-
機関のコバンザメ投資家イジメでは？
-
一瞬で公募組惨殺された
誰が引けに売ったの？＿？
ご発注？
-
>>312
５１万で買ってて良かったねえ〜
今日落ちてくるかと思ったけど、上がるとは・・・
-
今朝からすでに2900株の取引だ。投信買いなのか？
-
大口の売りがなくなってきましたね。
-
最後は８３株買いの５２５０００で終了、昨日は何だったのだろう。
-
幹事が公募組に「売るな」指令でも出したのかな・・・・
-
他が上がっているので相対的に割安となったのでは？
-
公募増資のときの無茶苦茶な上げ下げと出来高は、
今ひとつ、良く理解できないところがあるけど、
今日の終値は、REITの全般的堅調ぶりからすると、
まあ、妥当なところではないのかな。
-
うまい事増資したよなあ
スターツとは違うだろうねえ
-
だいぶ上げたねぇ。投信の買い増しかなにかだろうが、寄り底とは思わず買えなかった。反省。
月曜火曜は少し下げると思うが。
-
今回増資分２０７億に資産売買差金７０億、計２７７億を借入金返済に。
これで、借入金比率は ５６．７％から４３．４％へ。
ジャパンリアルエステイトと同じパターンで財務体質健全化。
-
どっちも次期分配金少ないけどね。
-
売り板厚いねえ
-
公募直後はこんなもんでしょ。
もう一回くらい買い場がある事に期待。
-
8953でさえ、買いも厚いが売りも厚いという状態で、
うろちょろしているからね。
-
公募組の売り板が一瞬で飲み込まれた。明日からは上昇気流に乗りそう。
-
公募組ですが、トントンの値段で既に売ってしまってました。（反省）
2月の配当狙いで、投信か地銀さんがパクッと食べたのでしょうか。
800枚の買いといってもたかだか5億円程度ですからね。
-
負債比率下がったばかりなのにでかいブツ入れてきますなー
-
100億円を超えるお買い物。
これって、時価総額が100億円にも満たない銘柄には、
真似できないね。
ニューシティの、取得の理由の記載は、自信満々だね。
願わくば、3倍の値段を出しても、区分所有ではなく、
1棟丸々の購入だったら、すばらしかった。
-
株を利確し、格付け取得すみリートの中では出遅れ感があるここを少し購入。
押し目は買い増し予定。定期預金のつもり。
-
公募直後で上値重く出遅れ感あり。
でも60万くらいは行くでしょう。
-
ここ調子いいねぇ。レジ系の中でも安定感がある。
出遅れですな。買い増ししました。
-
いよいよ出遅れ修正です。
さあ、どこまで行くかな？
-
かなり噴きましたね。
時価総額一千億で、いい感じの値段になりました。
月末の権利取りでもう一段上があるか？
-
出遅れ顕著と思い、２月分配金狙いで、購入したら、数日で１割近く騰がった。
ビックリ。へたな株より効率が良いよ。
下がっても分配金があるので、のんびりゆくか。
-
７０万円でも、利回り４％。
-
来期の分配金から利回り水準をチョイと計算してみたらどうなんだい？
まだまだ買えるか？
-
同意だね。
アドレジ、ビライフの方が断然物件もいいし、利回り高いぞ。
買うならこの２つだね。
-
>>348
そんなことない。物件よく見てみろ、日レジとニューシティ以外買えないぞ。
日レジと比べるとニューシティはまだ割安感がある。
-
そんなことない。物件をよくみろ、アコモと森ヒルズ以外変えないぞ。
日レジとニューシティは割高感がある
頻繁に増資もするしな
-
そろそろ天井かな。
来期分配金少ないのに、日レジを越える理由なさそうだし。
-
増資直後だから、新物件購入前は分配金は少なくて当然。
増資資金で来期末までには、新物件購入や物件売却で分配金は１４０００円程度になると予想。
-
増資資金の一部は新規物件購入に当てられる（た）だろうが、
それ以外は借入金の返済に充てたのではなかったのかな。
-
今期分配は確か売却益でオフセットがあるよね。
このままだと来期1万2千円台くらいと思っているけど間違い？
益だしもわざわざしないだろうし。
-
自由ヶ丘近辺に住んでいますが、
このあたりはNCRのレジデンスを結構見かけます。
まずまずの物件で私も賃貸ならすんでも良いかなと思います。
私が住んでいるのはトップリートが持っているのと同じ物件の
分譲マンションです。このスレでは駅遠の酷評の物件です。
もっとも電車通勤のリーマンには不向きですし、
賃貸料も４０万円前後です。
-
２３日権利落ちだったが、理論値より高く終わった。
昨日引け近くに購入しておいて正解だった。
超出遅れ。８０万円目標。
-
超出遅れだね。予想以上騰がった他を売ってここを購入。
-
新高値更新だぞ。！！
-
もう２２００株の出来高ですね。
-
ここはREIT指数がぶっちぎり上昇しても、
ダメダメな銘柄だったけど、
これで全ホルダーが幸福になったわけだね。
-
分配金アップですが、ここは反応するか。
-
ニューシティーレジデンス神保町、
この物件、GEリアルエステートが買うんだね。
これって、いずれLCPに行くのかな。
俺はニューシティとLCP、両方とも持っているんだが…
-
規約変えて総合型にしてヌーシチーからオフィスも買ってくれんかね。なんでも
いいので。どっか外資と提携でもいいじゃない。頼むからこのまま埋没しないで。
-
ここは運用会社のファイナンスの能力不足か、
あるいは単に不運なだけなのか、
増資のタイミングが悪い。それがじわじわ効いてきて、
上場以来、時価総額が増えるも、株価は同じところを行ったり来たり。
物件取得が悪いわけじゃない。これは普通。
悪いのは、増資のタイミング。
ただ不幸なことに、一度悪い増資の循環に入ると、
これを抜け出すことはなかなか難しいんだな。
増資の好循環を利用できたのは、ケネとかダビンチとか。
アドレジやリプラスもうまくやった方だね。
リプラスなんか、望外によい増資が出来ている。
-
物件数も増えてきたので、そろそろ高く売れる物件は売って配当増やして欲しい
な〜。配当６％期待。
-
急に騰がってきたと思ったら９月１４日発表の３件の売却益
６億２０００万があった。１０月の決算時に次回の２月の決算でその分の増配を
発表するとのこと。
-
６億は大きいですね。
-
そうだったのですか・・・
売った自分に献杯。
-
増資への布石だろうけどね。
-
今日買い増しておきました。
-
やっぱり今日も騰がっているよ。
-
カテリーナ三田、見てきました。やっぱ物件いいね。
ここは投信買いが多いみたいだし。 好決算を期待。
買い増し決定。
-
カテリーナ三田って分譲しても売れなかったマンションでしょ。
売れない不動産を買うなんていつかきた道ですね。
-
いえいえ、今では買い手が殺到していた物件ですよ、たしか。
-
このところの急落で、利回りも６％超えてきた。
少し買ってみたが、どうなるか？
-
ここ数日の値下りが気になっていましたが、今日の終値４６１,０００円は
かなりの落ちようです。サブプライム問題をかかえた外人投資家の資金逃避
が原因かと思ってしますが、他になにか悪材料でもあるのでしょうか？
外資系のＲＥＩＴは、同じ傾向なのかなぁ？
-
外資系と言うよりレジがきつかったようです。出来高を伴っての下げ。
ここは今日647口、日レジはなんと1574口出ました。（リートで第3位の出来高）
そろそろ売り納めかと思っていますが明日が気になります。
-
外資系は１１月決算が多いそうで、まだまだ油断できないよ。
-
今朝の日経にも、ユーロ建てでの日本株のパフォーマンスの悪さ、
欧州による売りが出ていたね。
こうやって周知されるようになると、欧州系の売りは峠を越えたかとも思う。
-
ここもアドレジもビライフもそろって似たような価格になって来た。
銘柄を選ぶ必要がなくなったような気さえする。
そのうちに日レジやアコモまで仲間になるのではないか？
-
レジ系をここに集約した。
さて、○か×か？
-
増資してくれへんかな。
一段安になれば、1億ぶち込むぞ。
ええ個人年金になるわ。
-
50万割ったら買おうと思っていたら急落…。
まさかの43万の指値が刺さって二度びっくり。
現物のマンション運用で現実益7％位だからなぁ。
レジはまた耐震偽装ネタで下げてるのか…。
円建て債権でもここまでの商品は無いけれど…。
イーアセみたいな虐殺増資もあるので、あまり持ち玉は増やせないなぁ…。
-
明日は40万割れかなぁ。
-
マンション供給の下方修正は巡り巡ってREITにとって追い風なのでは!?
-
しかし、アドレジやビライフとほぼ同じ株価というのは、
物件の質はどっちこっちとしても、規模や分配金からして、
もはや理屈では説明できないでしょう。
有り得ない事が起こる、まさに需給恐るべし。
-
ありえない急騰があったんだから、ありえない急落があるのも一理。
恐怖に駆られて売りに走る人が増えれば、価格は理屈を越えた水準に落ちることもあろう。
買い向かうのであれば、利回りなり物件水準なり、自分なりの基準と信念がなければダメでしょう。
-
30万円台になったら買ってもいい
-
分配金が１４８００円もあるのだから、投げ売りが途絶えたら、激しく切り返すと思うが。
-
30万円台前半キボン
-
これ以上下がらない保証があれば、全力で買いたい。
投資用不動産を現物で買うことを考えれば、すごくお得。
-
これ以上下がらない保証があれば、全力で買いたい。
投資用不動産を現物で買うことを考えれば、すごくお得。
-
こここそ超増資警戒レベルちゃう？？？
-
増資したら30万円台へまっしぐら！
第二のジョイントへ！
-
>394
アンタほど性格悪くない
-
よく考えたら決算後に増資しなかった姿勢はジョイントとは違うと思う。
９月頭に増資がなかったのだから、来年３月までは発表がないと思っているのだが。
決算からずいぶん経ってからの増資って他にあったっけ。
そうでなければ明日下げても買い増したいのだけど。
落ちるナイフを今日も掴んでいる。
ジャパンホテルもそうだし、ありえない価格からは底が知れている。
でもここは総額が大きいから心配だ。
-
ttp://www.japan-reit.com/news/00183.html
ここは意外な時期に増資発表したことがありますね。
ただ、ここまで超絶最悪なタイミングでやるほどヤキ
がまわってはいないかも？過去最安値水準ですし？
-
下落の原因は、増資接近のせいなんだろうか？
-
急落の原因は、やはり、機関投資家のロスカットでしょう。
-
ううう か 買いたい どおしよお
-
辛抱たまらん もう買うど！
-
30万円台になったら買ってやってもいい。一口だけ。
-
はやまってしまったか ・・・・ しくしくしく
-
やっぱり増資か
リートは員際ｏｋだから
-
見れるだけでも１００口以上売りがたまっている。
こりゃ増資だな。
-
益々下がってきた。
買わなくて良かったよ。
-
この様子では午後から売り気配かも？
-
すごい売りが来た。何なんだ。
-
とかいってるうちにビルファンドのほうが ・・・・
-
30万円台になったら買ってもいい。一口だけ。
-
あー底が抜けた。
-
404000買い 増資でもなんでもきやがれ
-
増資があっても、この水準は買いじゃないかなぁ〜。
一応、２口、買いましたけどね。どうなんだろう？
-
こんなに下がるとは、１５００に何か発表、増資だろうか？
-
JHRに続いて、ニューシティもストップ安。
REIT市場、崩壊中って感じですね。
ホルダーの皆様、ご愁傷様です、本当に。
-
日本ビルＦも下げてきたよ
-
みなさん、余裕資金で買い増しましょ！
余裕資金でね。
-
どこからこんなに売りがわき上がってくるのか？
-
空売りしてエ〜〜
-
20万円台になったら買ってもいい。
-
たっぷり買いました。少し売り煽りすぎたかな。皆さんごめんなさい。
-
倒産か？
-
耐震偽装とか？
-
鉄筋入ってないとか？
-
もしや解体処理？
-
あわわ
-
売られる理由がわからない。配当予想１４８００円なのに
-
破綻でもするか？ｗ
-
ＪＨＲと同じく今日買った人は○
-
あれこれと悲観しすぎないで、
余裕資金で淡々と、安い所を拾っていきましょう。
-
スーパーのタイムサービスみたいなものと思って買いました。
-
雪風さん…これってどういうことなんでしょ???ご教授を!!!
-
どこかが手放しただけ。ＪＨＲと同様にそれがなくなれば戻すよ。
-
ただの増資待ちの売りだろ
心配無用
-
LCPと同じぐらいの値段ってどうなのよ？
-
母体のＣＢＲＥ関連は海外のニュースを見ても出ていない。
運営母体の問題で無いなら、物件がらみか分配金がらみか…。
幽霊の正体が分らないだけに手も出しづらい。
-
これってどういうことなんでしょ???ご教授を!!!
アンタねぇ、ここにきてるそのほとんどはREITでヤラレの三度傘
そんなゴジンになにを聞くねん
-
毎年11月か12月に増資を発表している。
その内容が事前に漏れているとも考えられる。
増資そのものより、その内容が問題なのか…。
-
まあ取り敢えずって事で、10枚ほど買ってみた
-
この水準よりさらに下での増資だと、虐殺増資になりかねない。
-
ストップ安とは。
増資だったらこんな売り方はしないだろうし、
機関の換金売りでしょ。でもこんな値段までたたき売るとは。
でも張り付くとすぐ買いが入るし、出来高は３０００株を
超えるなど陰の極と見た。
-
日替わりストップ安
まるで新興市場、マッ新興市場には違いない
手出し無用
-
ＪＨＲの時は2日で1万口以上出来ていた。まだまだ出そう。
-
どんな悪材料があるか分からないからな、個人は不利だな
内部の人間には勝てないわ・・・
-
騰がってきた。早く買っておけば良かった。
-
過去の増資のときに、毎回幹事証券に1500口ほど引き受けとなっている。
仮にその分や安定操作分の投資口を貸株で空売りしているとも考えられる。
これに欧州経由の解約売りが重なれば4000口超出来ても頷ける。
-
やっぱり戻してきた。
狼狽売りだったな。
-
市場ってこわいね。
でも、おいしいね。３口食べました。
増資だって、この水準なら、おいしいです。
-
「上り坂」「下り坂」…「まさか」(笑)
-
オリジネーターが米国の有力不動産企業とここの執行役員が
リート紹介の説明会で話していたことがある。（7月）
サブプライム問題などでそちらに問題が出てきているようなことが無いのだろうか？
ストップ安で2口拾ってみたが。
-
CBRE自体の問題と、NCRの価格と、理論的に関係あるのかなぁ〜。
そんなの関係ねぇ〜、と思うけどね。
拾って正解じゃないの？
-
騰がってきた。早く買っておけば良かった。
オッ、鴨がいる
少しの枚数でつり上げて雑魚が集まったところで
ウリ浴びせ
まだまだ売り物出てきまっせ
-
きょうの午後に都心でマンション火災発生だって…ここ関係あるのかな
-
11/9終値３９０,０００円！出来高４,５９５株！
上場時公募価格（2004・9）５５０,０００円
-
おいらは、よろんで、カモになりますよ。
ジョイントのカモにはなれませんが・・・
-
４０万円以下は、利回り７.４％超える。
目をつむって買い！
-
今日増資発表でもあるのかと思って全部売ってしもうた。大失敗、何も発表ないよ。
-
JHRも決算発表後ちょっとしてからＳ安。
でもその後の悪材料なんかなかった。
-
ここの利回り、7.5％を超えているよ。
正直、あり得ないね。
でも、最近のREIT市場、そして株式市場も随分と不安定だからね。
やっぱり投資は何が起こるか分からないね。
-
ほんと、ありえない。
せっかく他のリート銘柄含めて分散してたのに
オフィス系以外全部売却して、ここを買いまくった。
もう後戻りできない。ガクガクブルブル。
しかし、リートの怖さがよくわかった。
せめて４５万ぐらいまで戻してくれたら
また売却して、もうリートには近づかないかも。
下げたら損義理して、投信でも積み立てするか。
国債でも買おうかなあ・・・
-
7.5の利回りって現物不動産よりいいじゃん。
10年で倍になるレベル。
まあ、10年後まであるかはわからないけど。
-
ここの物件、ＨＰでみてみたら？
自分の住むマンションより格段にいいですね。
よって、ここはよい。
アコモ、日レジ、ＮＣＲ、アドレジは高級レジ。ヒルズは超高級。
ノムレジは価格だけは高級。私見ですので・・・
-
今回の下げについては、JHRの例があるから、
もう外資の分投げ売りと、ロスカットスパイラル。
巻き込まれたホルダーは大変だろうけど、
いずれ適正価格に戻るものと思うが…
今日のストップ安で結構買った人がいると思うけど、
その人はらっきーだね。
-
毎年恒例の冬の増資は予定通りなのかなぁ
正直この水準より下での増資は厳しいんじゃないか
資本の毀損が大きすぎると思うんだが
-
自立反発があっておかしくない水準。
下落の真の原因はなになのか？どなたかおわかりでしょうか？
-
今回の急落の原因は、モルガン・スタンレーの保有分の売却につきます。
来週も、不安定な動きをするでしょうが、中長期的には45〜50万への
動きになると予想されます。
-
》464
たしかにそうだよね。
でも物件の手当ても済んでるだろうし中止は無いだろうなぁ。
-
毎期物件売却益で分配金がかさ上げされてるから、ココは。
それを差し引いたら割安とか言えないんじゃないの？
-
毎期、物件売却益を出して分配金を維持できる能力があるんだよ、ここには。
こまい物件たくさん持っているから。
-
今期の配当予想14800円のうち物件売却の余剰金620百万円。手数料とかを差引いた
利益寄与分は570百万円位か？これを16.4万口で割ると凡そ3500円。巡航速度での実力は
14800-3500＝11300円で年利回り5.8％。39万円で買うなら不安の無い水準。
本当にモルガンなら前期末確か9000株位持っていた筈。どの位処分したのかな。半分位売ったのかな？
もしさらに月曜に売られるようなら買いたい。
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昨日４２３で買って４２０で損切り３８４でまた買った。
月曜下げるなら買い増す予定。
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>>470 モルガン筋からの情報では、まだ売り切っていないと言っていた。
-
野村版QUICKでは、PBRが0.72となっていますが、
本当にこの数字であっているのでしょうか。
ご存知の方がいらっしゃれば、ご教示お願い申し上げます。
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売却益で嵩上げする実力があるなんて言ってるおかしな人いるけど、
不動産の価格は自分たちで上げ続けることはできないんだぜ？
売ったら損をする、そういう時がやってくるものそれほど遠くないと思うが、
その状態でどうすんの？
正確には、それよりもかなり前に危機的状況を織り込みに行く動きは発生するんだけど。
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モルガン・スタンレーは、確かにサブプライム問題で損失を出したという
ニュースがありました。ところが、ニューシティーＬのＨＰの「主な投資主」には、モルガンＳの
名が出てこないのです。ただし、Ｈ19・8・31現在とのことですが。
また、大量保有報告書のサイトを見てみましたが、これもまだ、出ていません。
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9月25日の5パーセントルール。金融庁のホームページにあるそうです。ＱＵＩＣＫにでてます。
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>>472
ＪＨＲでもまだモルガンは残しているね。
５％ルール情報なのでもうないのかも知れないが。
全部を売り切る必要はないのかも知れない。
どちらにしてもダウ下げの後の月曜日の寄り付きで上がってたら全力で買い足す。
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2007/2/7ニューシティ・モルガン・スタンレー 4.86%7.16%-2.30%7,972-3,773
2007/1/22ニューシティ・モルガン・スタンレー 7.16%0.00%7.16%11,75211,752
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11/7ジャパン・ホテル＆リゾートモルガン・スタンレー証券2.95%5.20%-2.25%2,703-2,062
11/6ジャパン・ホテル＆リゾートアメリカン・ライフ4.05%5.07%-1.02%3,716-936
10/5ジャパン・ホテル＆リゾートモルガン・スタンレー証券6.67%7.77%-1.10%6,114-1,008
10/5ジャパン・ホテル＆リゾート日興アセットマネジメント7.55%7.35%0.20%6,922183
10/3ジャパン・ホテル＆リゾートゴールドマン・サックス・インターナショナル共11.32%10.32%1.00%10,382917
9/21ジャパン・ホテル＆リゾートアメリカン・ライフ5.07%0.00%5.07%4,6454,645
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ニューシティでは、2/7の報告で持ち株を11752口から7972口に減らしたのが最後。
多分、11/16ぐらいに4000口ぐらいに減らした報告があるでしょう。まだ売り切っていないと思います。
あと、MSは9/7の報告からビ・ライフを2723口、保有していることが分ります。
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提出期限は５日以内ですね。。。
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提出期限は５日以内ですね。。。 <<< ５営業日ですよ。
-
提出期限は５日以内ですね。。。 <<< ５営業日以内ですよ。
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ttp://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=FN&action=m&board=1008965&tid=8965&sid=1008965&mid=382
真偽は定かではありませんが、”別状ナシ”
と言っているらしいですね。
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>>484
雪風さん、有益な情報ありがとうございます。
２年前から５２万ぐらいで３口持っておりここまで下がるとは思ってませんでした。
金曜日に２口ほど書い足しましたが、この銘柄だけで短期で４０万ほど下がってしまい呆然としています。
余剰資金とは言えたった数日のうちに３割近く損益が出るなんて投資は恐ろしですね。
他のレジ系リートも酷い状態ですが現在のところＮＣＲの妥当な価格はいくらぐらいのものでしょうか。
私は４５万は最低限評価されてもいいと思うのですが。
手放すつもりはありませんがちゃんと戻ってくれるか不安です。
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妥当な価格ですか。今の市況でも、42万程度は
あっていいと思いますがどうでしょう？そう思った
のでまとめ買いしましたが、増資をしてくるような
らアウトですね。
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増資は規定路線と見る
決算説明を見れば分かる
資産規模三千億を早期に目指す、とある
-
雪風様
リリースしていないことをメールで教えたらルールに引っ掛かりますよ。
ここの増資は今年“も”あると踏んでおいて間違いないのではないでしょうか？
すでに物件の手当ても済んでいるでしょうから、違約金を払う位なら強行すると思います。
投資主にとっては強行というより「凶行」になりますが、お構い無しでしょう。
拡大路線を突き進むためには「多少の」犠牲を払ってでも増資してくると思います。
-
>リリースしていないことをメールで教えたら
>ルールに引っ掛かりますよ。
ええ、わかってます。ただ、それは当然にし
ても、｢準備中のものもありません｣という一
言が余計だと感じるんです。
通常であれば｢リリースするような事はあり
ません。何か決まりましたら速やかに開示
します。｣と答えるはず。
-
雪風様
たしかにおっしゃる通りです。
ただそれでも増資するとなれば「確信犯」ということになりますね…。
-
万が一住宅系では古参のここが、この価格で今増資をしようものなら、
リートという金融商品の信用を失墜させるダメ押しの一撃になるかも。
-
ttp://www.ncrinv.co.jp/summary/index5.html
｢投資口の追加発行における1口当たりの発行価額は、本投資法人に属する資産の内容に照らして公正な価額として役員会で決定した価額とします｣
こういう記載がありますね。何の気休めにもな
らないかも知れませんが。
-
公正な価格か…現在の投資口価格は５３万、これで４０万で増資したら
それこそジョイント以下になりますね。
古参リートとして実績を積み重ねているのに「公正」な価格になるまで
新規購入を控えていただきたいですね。
ＬＴＶは６０は絶対に超えないと説明会で豪語されていましたので。
-
でも増資は毎年恒例だし投資口が急落する前に物件の手当てが済んでる可能性が高いんじゃないかな？
「投資口の急落は想定外であり…」なんて一文が加えられそうな悪寒がする。
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増資は無いと思っているよ。
確かに去年の増資は10月末で、8月末から2ヶ月ずれているんだよね。
でも、去年の値動きを見ると、8月は株価が50万前後で停滞していた時期。
9から10月と価格が向上したんで、この機を逃してはいけないと、
ちょっと変わった時期に増資したんじゃないかな。
結局その後もっと価格は上がったんだけどね。
ここはわざわざ爆下げしている時期に、しかも時期はずれの増資は、
ないんじゃないの？独断と偏見でｗ
-
ここでの増資は、自殺行為だよ。
-
きょうは地合に巻き込まれてますね。
それにしても先週後半からの出来高の凄いこと…。
だいぶ投資主も入れ替わったことでしょう。
ここまでチャートが壊れると修復は時間が掛かりそうな…。
-
やっぱり騰がったか。買っておくんだった。
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アッ、鴨がいた
-
今日は自立反発でしょ。
-
金曜に他を売ってここに集約して鼻息荒かったが
冷静になるとまだ下げるのではと心配で土日はゆっくりできなかった。
今日は少し戻したが、２口を残して売ってしまった。
正直ほっとした。
明日に４５万ぐらいまで戻したらくやしいんだろうな。
-
順調に戻しているが、今日は全面高の中、引け前に売りものが多かったね。
売りたい向きは早く売りきってほしいね。
利回り５％どころの５９万くらいには行くだろう。
-
ストップ高いくかな
-
６物件、総額４００億弱を購入。
いよいよ増資か？
-
増資懸念でも、本日再参入です。
この水準ならとおもいつつ、もう一段下げるでしょうね。
-
今日の下げは何で？
現値40300011:00
-34,000 -7.78%
-
そのうち３０万割りそうだな
-
今日のじわじわの下げは････････････。
やりますかな？
-
333Ｋでどうだ！
-
増資はまだですよ。
-
それでもここの現在及び予測されるLTVを考えると、
増資は不可避なんだな。とくに池袋物件。
それで増資の時にREIT市況が改善しているかというと、
？？？なんだな。
そういう意味で、ここは大きな問題を抱えている気がするんだ。
焦って買わなくても、安く買うチャンスはいくらでも訪れそうだよ。
-
借入ですよ、だんな！
-
>>511
その説明をもう少し詳しくお願いします。
-
＞512
おや、そうでしたか。
さて金利はいかほどに？
-
金利はホームページに出ているよ。
-
このリートを選んだ、皆さんの理由は何？
-
池袋の物件、270億円以上するんだ。
それでこの物件は、今年の10月末までに買うことになっている。
一時的に借入でどうにかしても、LTVが高くなりすぎるから、
必ずどこかで増資をせざるをえない。
それが、この2月決算期の絡みなのか、
8月決算の絡みなのか、それは分からない。
でも、LTVをこれだけ上げてくると、
増資が無理なら借入で市況回復を待ち続けるという選択肢が、
とれなくなる。この銘柄は、だいぶ増資に追い込まれてくる。
それに増資が無くても権利落ちがきつそうだね。
30万円台後半の下位銘柄の定位置に落ち着きそうな気がする。
それでも流動性があって、たまに噴くから、それを安全弁として、
色々とやるのはありかもね。
-
こんな危なっかしいところを買うなら、安くなったＮＢＦでも買った方が
いいのでは？
親のＰＭＣだって、いつまで続く分からない。私募の出口のごみ捨てＲＥＩＴ
になるのは眼に見えている。
-
>>518
内容の当否は別として、それって日レジの話だよね？
-
やっぱり、アドレジが一番です。
アコモは利回り低すぎですので。
-
この銘柄って利回りが高いけど、増資しそうだから株価下がってるってこと？
-
配当の質に問題アリだと思う。
巡航ペースでは精々１２０００円程度。
だから物件処分で体裁を整えているがここの資産管理会社は
真面目そうだから色々悩んでいるのではないかと勝手に推測。
-
そんなに収益力はないしね。解散価値も４０万弱だし。他と比較すると高いくらい。
-
523>>アドレジと間違いました。
-
増資はいつ？
-
あるとすれば、2月決算後の3月に発表されるだろう。
従って、3月末〜4月。
-
明日かもしれませんね。権利落ち前にやるでしょう。
-
今日の下げはなぜ？
-
ぞうして、ぞうして、ぼくたちは、こんなときに、大型物件を買ったんだろう。
いまとなっては、大後悔だ。
BY 遊民
-
古い歌だなｗ
-
すまぬ。
-
しかし、３月での増資はかなり可能性高いだろう。
４０万近辺で増資発表、３５万ぐらいで増資決定か？
まさか、３０万近辺ってことはないだろうが…
向う数年は地を這う銘柄に成り下がるぞ。
幾らなんでもできんだろう。
-
物件取得契約の解除ができるでしょうかね。
見ものです。以前ホルダーでしたが、ここ数週間で売り切りました。
損失発生でしたが、私の判断が正しいと思います。
ノムレジのように支える資金力はないでしょうし。
増資後の投資口価格、35万円近辺を予想します。
-
売り切った途端に上がってしまったよ。とほほ。
-
大丈夫ですよ。もうすぐ増資発表。30万円台突入です。
そこで拾うかどうかは思案中。
-
権利最終日なのにマイナスなのは、
増資の発表を恐れているのかな。
-
うん、そのとおり。
-
みんなのうらみ〜 by FF7
-
ガンダムネタなら付き合ってあげるけどね。
-
みせてもらおうか、価格下落時の増資とやらを！
-
どうもお坊ちゃん育ちが身に染み込み過ぎている。甘いな。
-
当面増資できないね。
ここまで下げると言うことは
市場が増資するな！と忠告しているようなものだ。
別に３月に増資しなくても、５月でも９月でも
低金利の時代なんだから待てばいい。
それにしても日レジ同様、評価低いね。
昔はアドレジよりもよっぽどマシな銘柄だったのに残念。
-
でもね、物件取得の契約解除できるのかな？
それができるのであれば、増資しなくて済むね。
-
株価下落時にはなぜ増資できないのか、教えて下さい。
株主の突き上げ？
-
>544さん
常識的にはできないはずなのに･･･。
最近あそことあそこはやっちゃってるんですよね。
一つは想定内・一つは確信的に。
ここも「前科あり」で
その時は予想分配金を下げられ。以来不信感拭いきれず。
（私は、雪風さんの研究室コラム「デス･スパイラル」で勉強しました）
-
>>544
増資できない…と言ったのはいい過ぎでした（希望的観測）。
オリジネーターも最後のゴミ箱としてＲＥＩＴを長期に利用したいはず。
そのためには投資主を生かさず、殺さずで延命させておかないといけない。
35万程度で増資でもしたら、そうなれば、ゴミ箱が壊れてしまう。
ジョイントやスタプロやクリードのチャートを見てください。
市場から総スカンを受けることとなる。
もしここがそれでも増資をすれば一生浮かんでこないでしょう。
ＣＢリチャードは少しまともな気がするので見送ると思っただけです。
-
おおむね同意。
でも、CBREは信用できるかな？
信用したいけどね。
-
>>545>>546
理解しました、ありがとう。
-
シンヨウなんてデキナイ、ゴロツキREITはねェ
奴等の根本は悪意デシュ
親の為なら葱背負ったカモ資主、平気でクライマックス
-
とうとう・・じょいんと並でつか・・
-
こういう状況になると、LTVが高いこっちの方が、
なにやら危険に感じられる。
もはやジョイントの信頼云々は関係なくて、
みんなジョイントを基準として調整しているんじゃないか
とすら感じられる。おそろしい。
たまたま持っていなかったのはラッキーだが、
ホルダーは本当に辛い状況だろうね。
-
私は不安を感じ権利落ち前に42万台で売却。
でも8974や8980に劣る銘柄では断じてないと思うけど。
-
去年ストップ安で購入し、今年の１月の下落の戻りで、
薄利で売却して、なんだか損した気がしていたが、
今から見れば、良かったようだ。
これを言い出すと、全銘柄売っておけばとなってしまうが…
-
この下げでは、いまさら、どうしょうもない…
じっと待てば日がさしてくれることもあるかも…
-
何でこんなに下がるの？CBリチャードはアメリカだからサブプライムで問題ありという連想かな？投げ捨ての金融機関は何か掴んでいるんだろうか。売られすぎで買うべきか、火のないところに煙は立たないで止めとくべきか迷います。ところでJ-REITの親会社が業績悪化したとして、それをまともにREITにも反映されるのでしょうか。つまりREITの財産はその投資法人で独立採算になっていないのですかね。５５万円が３２万円で売られているのを売られすぎと考えても良いのでしょうか。それとも親亀コケれば皆コケちゃうのですかね。誰か教えていただけませんか。
-
リテールファンドも売られている。
あっちも平気で60万割っている。
これって2003年水準だよ。
今REITは、増資懸念で酷く売られる地合。
増資が無くても信用収縮でLTVが高いことは、
大きなリスク。LTVの高さとそのリスクが
強く認識されている。
ましてやレジ系のここは…
ジョイントもLTVは低くはないが、他のレジより低いから、
今は結構値が保っているのかも。
とにかく高LTVは今の地合では売りの最大の理由だね。
まあでも本当はここは悪くはないと思うんだよね。
だからホルダーがかわいそうだよ。
ダビンチ買った人にはそんなに同情しないんだが。
でもここはダメだと思う。
今までも増資のタイミングがいつも悪かった。
運がないのはやっぱだめなんだよね。
運も実力のうち、グロワンがその典型だね。
-
昨日時点で配当利回り９．２８％、南アフリカランドの配当に追いついたよ。
-
間違いました。
南アフリカランドの利回りに追いついたです。
-
利回りほぼ10％だけど、増資したらどのくらいの利回りになる？
（増資額によるだろうけど）
-
>>557~559
すんません 今期配当予想でてるんですか？どういう計算で9.28％？
-
全面安の中、ここだけ高い。何か良いニュースでも？
-
出来高もちょい多め程度で特別に誰かが買い上げたわけ
でもなさそう。処分売りの異人さんの投げが終わったの
ならうれしいが・・・。
-
２２日の決算発表に注目。増資がどうなるかが最大の問題。
格付けの点からは３０万割れは評価不足も甚だしい！
-
瞬間でもいいけど２２５ｋって。
･･･････…ないだろなあ。
-
329千円で買ったのですが、まだ下がりますね。
とりあえず、もう2度とあり得ない水準なんじゃないか、と思うくらいの配当利回りと、
絶対清算価値は下回らないという安心感から買ったので、自分の将来の年金運用のために長期的に持ちます。
思うんですが、今かなりの人が、そうはいっても冷静にありえない水準だろう、
と思い始めてから結構な時間が経ってるんじゃないでしょうか。
何かのきっかけで、きっとREIT全体が復活するんでしょうが、
その前に買えて良かったといつか思うんだろうとぼんやり思ってます。
-
みんな安値増資を警戒しているから逆に安いことそのものがリスクとなり
それで下げればさらに安値増資破壊力が増すからもっと誰も買おうとしない。
一口資産価値を下回る増資をしないと宣言すればあっという間に株価２倍となるだろうし
そうなると利回りや資産価値が投資尺度となるので増資もできるようになると思います。
ちょっと株価が上がるようなことして第３者割当でもすればうまくいくのでは
-
安値増資しないと宣言しても
40近くまでは回復してもこの地合で2倍は無理。
-
下落余地は限定的、６ヶ月〜１年で上がる確立は高いと信じている。
Cashがあれば、すぐに買いたい。７月のボーナスまで今の価格があるかな？
-
自分は平均35万で、12株保有中です。
22日の決算発表は、よくないと思いますが、
今の株価に織り込み済みだと思っています。
逆に決算発表後、株価が持ちこたえれば、
40万くらいはあってもいいと思いますが、
みなさんの意見お聞かせ下さい。
-
ＬＴＶをここまで上げているんだから
分配金１４０００円程度は出せるのでは？
と楽観的になってみる。
増資の発表あるバットサプライズはカンベンして。
-
物件内容、運営、各付け、など全般的にみて、現在の価格はあまりにひど過ぎ。
ＬＴＶが高く、増資懸念から皆が買わないだけ。
増資先送り、物件入れ替え主体の内部成長中心の運営を宣言すれば、４０万台回復は早いよ。
低金利が続くので、借入比率が高くても問題なし。
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一生負け犬銘柄の悪寒。
-
増資さえ無ければって言ってる人は多いが
最近低格付けで小規模物件中心の売却益毎期計上ＲＥＩＴはどこも不振だね
-
悪口が多い今が底。下はしれている。物件内容は悪くない。
解散価値を大幅下回る今の価格で買い増し中。
-
金利が2％騰がると分配金がほぼ吹っ飛ぶハイレバリートはここですか？
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>>575
さすがに2％あがるだけじゃふっとばないよ。
このＬＴＶだと半分ぐらいにはなるだろうけど。
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んー、読んでると明らかにそれ違うよね、っていう書き込みをしている人がいるよね。
下がると儲かる立場の人なんだろうけど、ちょっと無理すぎない？
もちろん私はそうは言っても価格が上がれば儲かる立場だし、
そちら寄りに書いてしまっているのだろうけど。
そもそも金利が２％上がるのにどれくらいの時間がかかるの？
経済がどんな状態の時に金利は上がるの？
-
まあ借入リリース見る限り既にＲＥＩＴ金利は上昇傾向
中でも賃料増額余地が乏しいレジ系ＲＥＩＴが叩き売られるのは必然
加えてここは増資できなくて物件取得ペースを緩めざるをえない状況だから
今期あたりから固都税負担増をカバーする賃貸収益が得られず
巡航分配金大幅減の公算が高い
決算見ずに根拠の無い楽観論で買いを入れるのはアレだな
-
とりあえず 取得価格ベースで実績のＮＯＩレート見てみ。
レジ系の癖に超高値掴みだろ。レバレッジ高めにしないと
市場参加者許容レベルの利回りにならない。おまけに・・・
窒息寸前銘柄じゃね？
-
>>579
あんた厳しいね。
でもその通り。
俺は持っていないから、平気で批判できるわ。
もっとも、ここにかぎらず（株式でも）、
どんなに難のある銘柄でも、価格との均衡というものがあるから、
悪いなら悪いなりの価格がつくもの。
それにしては安すぎだとおもうが、
いま金融商品はREITに限らず、一部の優良銘柄以外は
売りたたかれている（ビルファンドの投資法人債でさえ）。
だから、当分（いったいいつまでだよｗ）厳しいよね。
池袋のマンションをどうするかが、目下の注目点。
-
２９万割れを拾っていたが、今日、３０万を超えてきたので売りきった。
また下がったら買いますよ。
-
あははは えー！？
-
第三者割当増資による投資口発行っていいかげんにしろよ！
-
参ったぁ
-
明日はどこまで下がるんだ 増資価格の２８．５万割れもアリ？
-
>>585
減配が痛いね。
285くらいで何とか踏みとどまるかな？
-
第三者割り当てという名のデススパイラル
-
第三者割当はいいけど、これによる調達額が僅か50億円だろ。
10％以上希薄化するのに、この調達額じゃな。
LTVを上げすぎた結果だな。
素直に物件をガンガン売ってLTV下げればいいのに。
あと２つ物件売れば、どうにかなっただろう？
それすらも不可能だったのか。
なんだか随分と追い込まれた第三者割当だよな。
それにしても、ニューシティがここまで追い込まれるとは。
ここは確かに昔から増資がへたくそではあったけど。
-
分配金も一気に減額。利回り１０％→６．７％へ。利益のほとんどを分配しなきゃいけないＲＥＩＴなのに、どうしてここまで減額できるの？
-
>>588
こういう増資を見ているとやっぱり株価が低迷している銘柄はそれなりの理由があると思うね。
やはり、分配金利回りでは買えないね。
ＬＴＶ高いからどうにかしないといけないんで、投資口増やすけど、その分希薄化が進んで減配。
この調子じゃあ、来期以降はもっと減配かもしれんと思うだろうから、買い手も不在になりそう。
-
こうなってくると、FCレジのように、
物件売却して中身空っぽ路線の方が、
投資主に対して誠実だよ、ほんとに。
中には売却損の物件もあるだろうが、
遠慮せず、物件売却に励めばいいのに。
その結果巡航の分配金がへっても、
LTV下がるなら受け容れるよ。
無借金になるまでは、気にせずどんどん
売り続ければいい。
そうすれば、意外と評価が上がったかも。
-
他の低位銘柄が暴落しそう。これで個人の資金は離れそう。あーあー。
-
個人的には好きな銘柄だが、これがあるから怖くて買えない。
-
増資しないと身動きとれないハイレバになってたのはわかっていたことだけど
物件売却ではなく超安値増資できたか。
もうちょっと時期を我慢できなかったのかねえ
まあ信用買い残り１４００株ご愁傷様。
-
1口純資産537,859円のREITが
おれの資産が半値で、、、、うっうっう く〜ぅ
こんな事が許されるのか
-
情報漏れ無かったのは良いね
これなら逃げなかったのは自己責任だし
-
他と違って物件を売却しようにも損失が大きくて売却出来ないんで
苦し紛れの割り当て増資じゃないかな。銀行とかの大株主は臨時投
資主総会を要請して割り当て増資差し止めとか求めないのかな？
-
最終的な増資決定者をIRしろ
去年の秋にすれば400000円*18000 72億
20億以上多い
資産の投売りが始まった。
金融庁馬鹿大臣なにが貯蓄から投資だ。これは詐欺だ
-
来年ここは1口価格20万円になり利回り10％以上
馬鹿な個人に、しこたまはめ込み、
19万円で25000口増資するだろう
さらに翌年は10万円で増資するかも。恐ろしや！
-
ここの皆には悪いんだけど、
オレ、アコモのホルダーなんだけど、
アコモも増資しそうで怖い･･････
増資する時ってやっぱ減配とセットなんだろうか･･････
ちょっと今晩寝れないカモ
-
たしかにアコモも増資してもおかしくはないけど
ここほどはヘタクソなやり方はしないとおもうな
（どっちももってないから気楽なこと言ってるだけだけど）
-
・勘違いする輩が多いが、悪いのは「増資」ではない、それに伴う「分配金」
あるいは「リスクリターン」の変動だ。
・分配金の中に売却益のような非定常的な収益が含まれていることは以前から
解っていることであり、それまで含めて「増資」のせいにしても意味がない。
負債比率（投資家のリスク）を上げて、分配金水準が上がるのは当たり前。
負債比率（投資家のリスク）を下げて、分配金水準が下がるのも当たり前。
単に分配金の水準だけを比べても意味が無し。
明日、実際には市場に情報が伝わるまでに数日を要すると思われるが、
リスクリターン構造の変化＋売却益が剥がれた分配金を市場がどう見るか。
わっかるかなー、わっかんねーだろーなー。
-
>602
何いうてケツ軽年
この時期このバカ値で増資！悪いにきまっとる念
-
>602
っていうか 10月末までに取得予定の池袋大型物件考慮すると負債比率
また上がるんだけど。既存の物件帳簿価格以上で売却できなきゃ・・・
いったいどうすんの？
-
糞REITが少しは戻すかもという矢先に水を差しましたね。
増資で一口２万３千円ほどの資本棄損となってます。
発行枚数が少ないので、ノムレジの５万円よりはマシですが。
しかし、資産規模と借入金を考えたらたったの５０億円のファイナンスでは焼け石に水。
信用収縮のまっただなか、LTV臨界を引き起こしたままでお先真っ暗です。
-
フィデリティ投信に対する第三者割当増資
割当口数:18,000口
1口当たり発行価額:285,579円
1口28万ﾁｮｯﾄとは笑える。
ﾌｨﾃﾞﾘﾃｨは、今の価格では高いと評価していて、
上場来最安でやっと増資に応じた訳だ。
REITは魑魅魍魎が跳梁跋扈してるなw
-
ニューシティーレジデンス
１口あたり出資総額
522,900円（増資前） → 499,437円（増資後）
-
この人たち、自分が行き残るためには、何でもするみたい。
上場企業なら、それなりに体面も考えるんだろうけど、リートって
もともと窓際に追いやられた人たちが中心の組織だから、
信用とかより、目先の自己保身に走っている。
投資家の気持ちなんて、はなから眼中にない。
-
分配金が年間２万で、期待利回りが１０%だとすれば、
株価は２０万だ。失望売りがかさなれば、１６、１７万が
あってもおかしくないか、、、、、
ストップ安か、どこかが買い支えるか、
いずれにしても、ここから株価が上がっていくことはないのでしょうね。
-
新興国高利回り債券を見ているようだ。ランド債、トルコリラ債、など
高利回りだが、通貨が下落しているので大損だしているようです。
-
今日は値がつかないんじゃあないの。
-
さわらぬジャンクリートにタタリなし。
ですかね。
-
フェデリティが２８万５千円で増資に応じたということは
その金額なら損することはないだろうってヨミがあったからでしょう。
株価は上にも下にもいきすぎる傾向があるのでその金額よりも
下まで売り込まれる可能性も高いけど、
大きく乖離することはないと思いますよ。
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今日の予想
高値 29万7千円
安値 28万7千円
終値 29万5千円
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去年末にリリースされた複数物件買いで増資はほぼ確実だったんでは？
もし、増資を避けるために保有物件切り売りしていかなければならない
んだったら、売って欲しくない優良物件から切り離して売却益計上して
いくしかない。どっちにしろポートは劣化するんでしょうかね。池袋の大型
タワー購入に向けて200数十億のファイナンスをどうするのか、まだまだ
興味はつきない銘柄ですね。
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決算短信 今期経常利益 低すぎると思いませんか？
物件売却なしとして純賃貸事業収益みても
予想経常利益1834百万、、、10〜15％up 2000百万以上はいくでしょう。
予想1口分配金は10050円、、、11300円ぐらいはあるとおもいますが
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よ〜く読んだで〜短信。
賃貸収益だけでも前々期より前期は6％アップの56億4717万円
今期57億5千万はどう見ても控えめやろ！
予想経常利益18億3400万はないやろ！22億は堅い
巡航1口分配金12500円が実力
今期は固都税の影響か 増額修正あるやろ
巡航年間25000円/285579円 利回り8.75％
フィデリティほんま賢いの〜50億円 8％以上で廻せるねん
いまどきのサラ金よりおいしいで〜
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なるほどー
池袋の２００数十億大型増資時に分配金増額修正をぶつけるための
今回の減配というのは考えられますねー
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でもフィデリティが、そのレベルで入れるって、私的には公募より安心。
フィデリティより下の指値で待ってみて、ヒットしたらラッキー！
もともと物件の質は悪くないし・・
CBREなら円高局面で海外のアパートを仕入れたりして・・
SRIのIRも受け狙いで悪くない・・
ポートに入れてもいいかな・・て思い始めた。
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市場価格に関係なく（イコール投資家無視）
また増資やるんじゃないだろうか？
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おいおい・・・
普通戦略的な第3者割当ならロックアップつけるだろ。実際フロンティアの場合は
6ヶ月付いていた。でも、今回は「中長期的投資と確認」だけで、ロックアップなし
言ってみれば、フィデリティーはブロックトレードで買ったのと同じ。
（プライムブローカーに頼めば借株も出来るのだから）儲けが出ると思えば
すぐにでも売れる。これと同じことを、NCRが将来やり続ければほとんどMSCBと変わらん。
NCRだけでなく、他のピンチなJREITも同じことをやりだすと、大変なことになる・・・
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あんまり「希望的観測」で買い煽るのは罪だよ
長期的にみれば
根本的に信頼できるREITなのかかどうかを考えれば答えは明白
短期のリバウンド狙いと割り切ってるんならわからなくはないけど
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第三者割合より安く買えても
過去、その後に更に下げまくりなんてほとんどなんですが…(上はフロンティアだけ？)
LCPなんて凶悪なディスカウント率で第三者割合して、さらに下落してる(笑)
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今日値段が付かないなんて言っていたのは誰よ。
買ったわよ。
285 シコシコ玉
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ここの管理会社の社長はかなりの論客。去年７月のセミナーでの発言に好感をもち
１２口買ったが結果は失敗。今年１月までにすべて処分した。約１００万円のロス。
ここは前前期に既にポートが毀損していた。原因は多分無理な分配金。前期の決算から
所有物件の原価ー鑑定額＝−1331百万円で1口当たり8112円の評価損。私が抱え込んでいる
不肖のクレッシェンドでも1口当たり58千円の評価益（鑑定など問題があるのかもしれませんが）
をもつ。評価損になるのは異常事態。物件処分による無理な配当を続けた所産とみている。
レジ系リートは後発で大同小異とみているが間違いか？
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リート価格も310000円と回復傾向だったのに！
投資法人としての格付けもA2,A+
投資法人債か借入金で1年もつなげばいいのに
もう無茶苦茶、やけくそ増資やね！
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無茶な増資をしてまで取得した池袋のマンション。池袋駅前なのでマンションとして競争力はあるんでしょうが今買うか？
売主は池袋ティーエム合同会社。SPCですね。NCRのIRでは隠しているが運用者は豪マッコーリー(ttp://www.nikkeibp.co.jp/archives/403/403428.html）
江東区のオフィスと合わせて247億で買って、今回のマンションだけで277億の回収。
外資3社のウィンウィンウィン。やったぜリチャード！
この美しい三角関係に嫉妬しちゃった人は、江東区のオフィスを焼き打つってのはどうかね？
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江東区のオフィスは→ttp://www.mgpa.com/investment_portfolio_kameido.html
いくらかね？
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>>627
ぶっ！
それ私が住んでいるマンションｗ
優待で家賃が安くなったりしない？
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んー、しょうがないと割り切るしかないのかもしれないけど、たとえば投資主総会で、REIT解散って決議したりとかできるの？
あせって売れば、そりゃぁ買い手もいなくて資産価値大幅毀損なんだろうけど、もう10年かけて毎年10物件づつ売ります、とかってやったらどうなのだろう？
ってまぁ、レジをまともに売れる市場じゃないんでしょうが、それでも時間とある程度のディスカウントさえあれば売れるのが不動産ではあるよねぇ。
思いつきで適当言ってるけど。
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とりあえず現運用会社を解任して、もっとマシなところに委託し直したいね。
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さよならしました。
好きな銘柄で、儲けさせていただいた時期もありました。
損切りで、50万円の損失。
まぁ〜、この程度ならということで。
これで、レジ系は、安心できるのはアコモとアドレジだけですね。
結局、親会社の信用力ですね。日レジは、ここと同じ道をたどるか、どうか、ですね。
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自分は12株まだ保有して、含み損が775K。
28K以下で買い増そうと思ったが、本日あっさり割れ怖くて買えなかった。
どうすればいいか、わからなくなってきた。
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>>633
マジレス。
この銘柄に強気なら、買い増しもあるだろうが、
迷うぐらいなら買い増しはしない方がいい。
この銘柄に愛想を尽かしたなら、損切りしてもいいだろう。
分からないなら放置。
ここからは、自分ならどうするかという、個人的意見。
別にニューシティで損を取り戻す必要はない。
買うなら、流動性の高いオフィス系で割安なところ、
権利月を考えて上昇しそうなところを買った方が、
更にニューシティにつっこむより、安全で
結果としてパフォーマンスもいいと思うよ。
もっと言えば、REIT意外で株式で自信のある銘柄で
取り返しても良い。どうしてもREITに目が行くだろうけど、
それならオフィス系の比較割安銘柄に限るだろうね。
そして、ニューシティは戻したタイミングで損切り。
多分、ニューシティにつっこむのは、最悪の選択肢。
自分のジョイントやスターツでの損の経験から。
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>>632
日レジは要注目だよね。
とりあえず物件を売却して、LTVを50％以下におさえて、
金融機関の不安を払拭する。LTV50％というのは、
１つの区切りとして金融機関、投資家双方にたいして、
意味があると思う。
公募増資、第三者割当増資ともに行わず、
巡航の分配金が多少下げてもひたすら我慢。
下手に動くともっと泥沼だからね。
可能なら物件売却益で嵩上げしてもいいけどね。
はてはて日レジはどうなるか、5月決算にて注目。
すれ違い、すまん。
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フィデリティーが２８万５千円の増資引き受けを断ったらどうなるのだろう。
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>>634
マジレス、ありがとう。
-
投資家の信頼を回復したいなら、まずプレイシャスタワーの取得中止だな。
お金もないのに、あんな高値で買うのはあまりに頭悪すぎ。
出資者からぼったくって高値ではめこんでるから分配金が１万しか出せない。
増資を考えるのはLTV50%で巡航分配12000円にしてからだ。
それまでは内部成長に励んでくれ。
社長はQ6の答えをもう一度読み直したほうがいいと思うよ。
ttp://www.daiwair.co.jp/individual/pdf/rpt080112-8965.pdf
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フーン。監督役員の報酬の上限50万から
70万に値上げかー。40％アップかー。
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>>638
Q3. 稼働率が低い時点で取得するメリットについて
A3. 満室の建物ではデュー・ディリジェンスのチェックのしにくさがあります。お住まいの
部屋に入ることはできませんので、建物のチェックは空の段階でした方が良いわけで
す。
素人の僕には悪いジョークにしか思えないのですが、これって業界では常識ですか？
もしジョークなら投資家をなめるにも程がありますね。
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Ｊ−ＲＥＩＴって基本的に５０万円がスタートラインだと思っていたけどね。
役員報酬は現金ではなく投資口１口にすればいいんじゃないのかね。
そしたら既存の投資主の気持ちがよくわかるんじゃないかな。
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ここの体質が良く現れていて、分かり易くて
よろしいんでないの。
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あっというまに、フィデリティの引き受け価格を下回って、
この第三者割当増資、成功するのかな？
フィデリティも損しちゃうんじゃないか？
それにしてもREITは恐いね。
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２０万円台で増資してまで４％台のNOI利回りしかない物件を買うことが
既存投資主の利益にかなうわけがない。
上場時に一口５５万円で出資した投資家に対してこの増資が
プラスになるなどという説明ができるものならしてみてもらいたい。
今回の増資はタイミング的に運が悪かったとか、やり方が下手だとかいう次元ではない。
既存投資主に対する確信犯的な背信行為だとみなさざるを得ない。
「さすがにこんな値段で増資はできないだろう」という最後の歯止めさえ崩壊させた罪は重い。
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確かに上場時 出資口投資家は永遠に沈黙でしょう。
後はいかに損を小さくするかだけ。
夢はなく、怒りとやるせなさ、のこされた不安
ここの資産運用会社は誰のために運用しているのか？
ハッキリしたでしょ。
背信も背信、、詐欺と言っても言い過ぎではないでしょう！
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こんな株価で増資して何の意味があるのか。
誰が得をするのか。皆、損をするだけ。
解散するのがベストな選択。
なめるなと言いたい。
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確かに増資するくらいなら、
物件を安値でたたき売ってLTV下げた方が、
まだしも既存投資主の価値毀損は小さかったと思う。
-
山崎成人さんの「ニューシティ・レジデンス投資法人の増資」
これ随分とあまいよな。
まず、フィディリティのことは誉めている。それは別にいい。
しかしだ、ニューシティの運用会社に対する批判が皆無だよ。
こんな増資に追い込まれる前に、LTVを上げすぎない慎重な
姿勢がとれなかったのか、池袋の物件取得については、
あちこちで大丈夫か？という疑問符がつけられていたし、
素人個人投資家も、今年に入ってからもいろんな運用会社が
LTV上げまくりなことについて、警鐘を鳴らしているのに、
プロの運用会社がばかすかLTVを上げる始末。
そして評論家の山崎氏も、サブプラの影響、信用収縮の
なかで、LTVを上げすぎたというニューシティの問題点について、
全く言及しないとは、彼のいつもの辛口はどこに行ったのやら。
-
その前に、増資の危険が異様に高いのに、それを持っていて食らって文句を言う投資家の猛省を促したい。
買わなきゃいいだけの事なのに、勝手に「増資はないだろう」などと妄想を持ってＨＯＬＤしている連中の気が知れない。
人のせいにするな。
-
＞649
あなたのような人がいるから
何時までたっても詐欺師的売り手が現れる。
100個の内99個腐りかけのりんごを並べておきながら
買ったお客に
”ほら！よく見て買わなきゃ”
のタイプだな。。。
ったく嫌な世の中ですね！
-
>>649
買わなきゃいいというのはもっともだけど、
だからといって、ニューシティの運用会社の
酷さが減殺されるわけじゃないんだな、これが。
ちなみに、おれはニューシティは持ってないよ。
勝手な推測、乙。
-
投資関係の掲示板の禁句。
・買えばいいじゃん
・売ればいいじゃん
・買わなきゃいいじゃん
・投資は自己責任。
何れも間違いじゃないんだが、
それを言うとだいたい議論は終わり。
議論を破壊する魔の禁句だね。
例えばある会社の決算について、これが
売り材料か買い材料か議論がなされているときに、
そんなに売り材料と思うなら空売りしろよ、
そんなに買い材料と思うなら買えばいいじゃん、
これを行ってしまうと、議論が破壊されるんだな。
-
運用会社 CRMの新井さん
50億。。。
他に何か調達手段なかったの！
増資価格285000円では
それ以上では誰も買わないだろう！
真面目に説明責任はたしてください。
ったく。。。凶暴になりそう！
-
500円でしいれたバナナを
新井が285円で叩き売りだよ、、、クーそんなバ◯◯
-
自己責任の問題ではなく、
堂々と詐欺的なことが億萎える機会を提供している制度所の問題。
-
>>649
こんな銘柄持ち続けてるわけーねーやんけ。
運用会社の非行を叩き続けてはや○年。
ヒマ持て余して青臭い正義感で書いてるだけなんだな。
ちょっと厳しく批判するとすぐ「売り煽り」だの
「人のせいにするな」だのと下司の勘ぐりするやつがでてきやがって
あ〜〜〜、やだやだ、気分わりい。
-
656=644ね。
-
６５７＝関係者？
-
随分と荒れてるなw
-
>>648
あのコラムは甘いというより間違っている部分があるね。
>このまま推移すれば、更に株価が下がる可能性もあり、銘柄自体の存続も危ぶまれます
安値増資した資金で高値取得をするほうがむしろ事態は悪化する。
>マイナス方向を少なくしてくれたという事
まったくもって意味不明。
山崎さんもときどきわけわからんこと書くからなあ。
-
各投資法人の解散価格の算定が必要だ。
本当に現物を売り払うと幾らで売れるかという。
だけどそういうときは足元見られるからなー・・・
-
>>660
憶測だけど「ニューシティ・レジデンス投資法人」
はなんらかの外資主導の金融支援の道筋を策定中で、
失敗した場合は、外資に安値身売りも選択肢にはいってるんじゃ
ないのかな？
-
NCRはレジ系としてはすでに約２０００億の充分な資産規模があるし、
株価が下がったからといって「銘柄自体の存続も危ぶまれる」ようなことにはならない。
物件数１００棟超、７０００戸以上を保有しておりこれ以上の規模拡大の必要はない。
NCRは（他のレジ系もそうだが）物件取得を進めれば進めるほど、
毎期毎期ポートのNOI利回りを低下させてきた。
（第１期 ５．０７％ → 第６期 ４．７４％）
特に直近２期に取得した物件の低利回りぶりはひどい。
NCRがすべきことは規模の拡大ではなく収益率の向上であることは明白。
低収益な物件の取得をやめ、将来性のない物件は売却し、
ＬＴＶを低めに抑えて既存物件の内部成長に専念すべき。
必要なのは金融支援ではなく運用方針の根本的な見直しである。
-
もう、遅くね？
だまって、アコモかアドレジ、もしくは日レジの方がいいべ！
-
日レジとここは似たもの同士
-
今月権利落ちの日レジは怖い。
むしろ馬鹿な増資を発表したが
2月決算が終了したニューシティのほうが安心。
今月半ばの外人売りが終われば、ぼちぼち戻るでしょう。
この価格は馬鹿げてる。買ってます。
-
再建策として、５００億程度の物件を売り、借入金を圧縮すべし。
先の増資価格でも５％くらいの利回りにはなるだろう。
-
１０００億以上の資産規模になれば、減価償却+物件売却の資金で
物件購入して入れ換えていけばサステナブルだと思ってたんですが
多くの識者が語るようにＲＥＩＴってのは増資、物件購入で拡大
し続けなければ倒れてしまうものなのですかね。だとしたら全ての
ＲＥＩＴはいつかはつぶれる運命ですね。
-
増資しないと倒れるというのは、本来は根拠がないのではないですか。
減価償却をしっかり計上して、償却が終わった資産から、売却建て替えを行う
堅実な方針を貫けば、配当は少なめでもやっていけるはずです。
ただ、もうからないでしょうけど。
増資しないと倒れるという根拠があればどなたか教えて下さい。
-
規模拡大策賛成！
しかし今回のような増資はやめてね！
当面総資産3000億ゆくゆくは5000億以上を
規模だけでもレジ系No.1になってください。
LTVも52％ぐらいまでに！
第三者割り当て払い込み終了で一気に330000円
そして年内400000万超え
巡航分配金12000円*2（年間）24000円は堅いと考えます。
-
物件購入で拡大し続けなければ倒れてしまう？
そんなこと言ってる識者を信じてはいけません。
>>670
ここがそんな調子で拡大を続ければ巡行分配金は一万円割れは不可避。
-
投資家を満足しうるような物件購入なり、入替えなりがスムーズに
できるほど現物市場に流動性も「真剣な」売却案件も出回ってません。
現実、不動産に疎いエンドを狙った割高売却案件は増えてますが、
「ある意味」飽和しているのです。そんな中、無理に規模拡大を
掲げて猪突猛進すれば行き着く先はおのずと知れています。
-
総資産規模、時価総額、十分な流動性（1日売買出来高1000口以上）と
全てレジ系で3位内に位置することが肝心です。
良質の物件を安く取得できる環境の時買いまくりましょう。
08.08期分配金予想10050円は低すぎます。
増額修正可能性大とみます。
ただし今回の増資は大失敗、次回は最低でも40万前後で。
-
不動産業界は噂好き。ですから上場投信は気配りしずぎ。
この場を凌ぐのは投売りではなく、空室率を定期借家契約で
「投げ貸し」して稼働率を100％近く持っていくことです。
・・・レジ系運用者の方々へ
-
現物より効率もいいし、ＣＦもいいので、不動産投資代替でＲＥＩＴ
買ってる（エンド）個人富裕層に物件売却したければせめてインプライド
キャプレートぐらいまで降りてきてくださいね。
-
>>663
NCRの社長に読ませたいね。
いまや、レジ物件を４％台で取得するなんてジャンピングキャッチ以外のなにものでもない。
さらに鑑定価格の７％増しで買うなんて言語道断。
池袋の鑑定は９５％以上の高稼働率を前提にしてるのに、５月になっても空き室が目立ってる。
Kenのサイトで３１室募集してて、全部高層階の高賃料の広い間取りの部屋ばかり。
これでは面積ベースの稼働率は９０％に届かない。
需要にマッチしてない間取りである事が露呈して、鑑定そのものを見直すべき。
-
規模拡大といっても、実際は多くのＲＥＩＴにとって、手数料稼ぎと
オリジネーターへの利益供与でしょう。
株価がこのＰＢＲで、不動産価格が下落しているのに割高での取得が
引き起こすことは、素人でもだれでもわかることです。
減価償却の適正な計上と適切なメインテナンスを行い、償却の終わったものは
建て替えるか大規模な改修を行う。個人の不動産経営と同じでしょう。
配当金は見掛け上少なくなっても、それを行えば株価も適切な所に落ち着くはずです。
しかし、運営会社とオリジネーターにとってはうまみがない。どんどん無茶な増資をして、
割高な物件でも平気で買い込む。政府が何らかの縛りをかけるか
力のあるまともな株主が出てこないと解決しないでしょう。
ＲＥＩＴが倒れないために必要なのは、規模の拡大ではなく信用されるまともな経営です。
-
大きいことはイイことよ！
特に日本では。。。。
株を見ればわかるでしょ。
-
池袋の新しい物件は「My Atria 池袋」という名前ですね。
現在は不動産私募ファンドMGPA（マッコーリー）の所有です。
ここを取得するのはなかなか鋭い判断と言えます。すぐそばで山手通りに
抜ける道路を建設中で交通アクセスはさらに便利になる。
私見ですが、池袋〜渋谷エリアの物件は今後も価値上昇は続くと見ています。
池袋駅、新宿駅、渋谷駅を中心線として東は明治通り、西は山手通りに
挟まれた長方形のエリアはいずれ日本一の高地価ゾーンとなりマンハッタンを
抜くでしょう。余談ですがこのゾーンで古い住宅が密集している所は再開発
ターゲットなので十分注目しておく必要があります。
-
ねぇねぇ、池袋の物件に行ってみたほうがいいよ。
こんな豪華なマンション、すごいねぇ〜、って思っていたら、
その脇にはね、部屋タイプ別に賃料が公開されていて、入居者募集だって。
びっくりだよ。１LDKの賃料で、周辺の3LDK物件に住めそうな賃料だよ。
これを前提に分配予想出しているのかなぁ〜。
ここは、数ヶ月前に放り投げたけど、ほんと、ひどすぎないか？
買うなら、アコモ、アドレジ、一歩譲って日レジじゃないか？
スターツの方がましに見えてくるよ。
投資家として、法的措置は取れないのかな？
自己責任というレベルではないと思うね。
配当課税の件も含めて、この国おかしいね。
そろそろ、日本を脱出すべきですよ、若い人と富裕層は！
ということで、ＧＷ中、仕事しているリーマンからでした・・・。
-
>>680 リーマンブラザースとはすごいですね。
>>679 ｢池袋」「副都心線」でネット検索すると池袋の存亡についていろいろ出てきて面白いですね。中央線の北側で活気があるのは池袋と大塚、吉原ぐらいだから頑張ってもらわないと 笑。
-
ここは手出し無用だとおもうよ！
信用、信頼まったくなし！
既存投資主をコケにした増資、53万が28万かよーーー！
つぎはいくらでやんの？
28万の半値14万かよ。
利回りなんかに惑わされて買わないことだね！
-
運用会社と一般投資家の利益背反も甚だしい。
投資主は訴訟起こして損害賠償請求しろよ。
-
>>663
そのとおり。
運用会社の使命はオリジネータへの利益供与ではなく、投資主への利益の極大化。
内部成長を疎かにして、外部成長のみを追い求める運用会社の姿勢は異常とも言える。
-
ここは、これからまだ借り入れか増資するはずですね。誰か男気ある方、株主代表訴訟しませんか。
-
しかし悔しいねー。
私の投資一口あたり537,859円の価値があるものを
当のリート自体（運用会社）が285,579円という超馬鹿げた
価格で18000口も増資するとは、、、真に悔しい！
-
そんなに悔しがらなくてもいいよ。
だってさ、今なら28万円どころか、
26万円台で、フィデリティより安い価格で
購入できるんだよ。
遠慮せずに26万円台でばんばんかいなよ。
とか。
フィデリティが不可解なのは、大量に増資に応じる、
安値の増資は、一見有利な投資したつもりで、
自ら悪循環を引き起こし、安値増資に応じた途端、
自分の投資先の価値を自ら引き下げるという点について、
どう考えているのかということ。
ラサールの時も同じ疑問をもったんだけどね。
現実にニューシティもラサールでも、
安値増資に応じた者が損をしている。
-
カラ売りしてたんじゃないの？
-
で、２月の配当いつ来るんだ？
大損こいた 糞が
-
先週、池袋のマンションを昨日見てきたけど、見栄えはいいですね。池袋駅の間近で便利そうだし。ただ近すぎるようなきもする。
ご近所にでかい警察署があるけど、これって治安が良いってことかそれとも何かあるってことか(笑)。
あとここは本当にレジなんだろうか？事務所・ＳＯＨＯユーザーが結構いるんじゃないか？それがプラスなのかマイナスなのかは知りませんが。
-
本当に5/14第三者割当て払い込まれるの！
次の増資も又引受はフィディリティで1口20万以下、5万口発行
なんてことになれば現在個人投資主は壊滅的ダメージ。
十分考えられるね？
すると巡航分配金8000円*2 もう30万に戻ることは永遠にないか？
南無阿弥陀仏ーーーやはり糞には近づかないこと！！
-
日経ヴェリタスにこう書いてあったそうですが
マーケットでは全く信用されてないようで・・・
ttp://veritas.nikkei.co.jp/features/10.aspx?id=MS3Z2500X%2025042008
家賃収入の底上げや事業費用の削減で収益力を高め、「次に増資する際は前回の水準（約50万円）を目安とする」（新井社長）と投資口価格の回復も誓った。
-
日経ヴェリタス 創刊号は面白かったが、
だんだんとつまらない記事が多くなってきた。
特に、五十音順の株価なんて紙面の無駄。
10週無料購読の後は、サヨウナラ。
-
本日、２６万１千円で購入。
もう下がらないだろうし、騰がりも期待しない。
利回り７．７％の分配金だけが楽しみ。
-
いいなぁ、７．７％。私はすでに６％くらいの利回りですが、それでもまぁいいかと割り切りました。
そもそも30年先の年金運用と思って始めたんだし、不動産が物価上昇に強い資産という教科書に書いてあるようなことも、
ウソではないと思えるので。そもそもこんな高利回り商品、REIT以外ではなかなかないもんなぁ。
もちろんこんな価格が変動するのは異常だと思いますが。
もっと高値で買った皆さんはなかなか割り切れないんでしょうが、
利回りを狙って投資する人が増えれば価格も上がるので許してくださいね。
でも、たぶん考え方次第ですよ。
そもそも含み損は、今その価格で実現させなければ、やっぱり実損じゃない気はするので…
-
物件はいいし、総額もかなりなものです。
お互い、利回りの良い国債を買ったつもりで、気長にゆきましょう。
-
日レジが配当上方修正をうけて上がっているのを見て、だったらＮＣＲでもいけるだろうと下心。
問題なければ明日にでも買うかと思ってＲＯＥを計算してみたところ。//reitanalysis.ari-jigoku.com/
まずＲＯＡが2.7%しかない。2月末時点ＲＯＥも4%弱。
見かけの利回りのうちＮＣＲの本当の収益力がＲＯＥなわけですよね。４％ってひきませんか？
今度買う池袋のＲＯＡもおそらく3%以下。
日レジもこれから計算して比較してみるけどＮＣＲはこのまま底辺張り付きとしか思えないんだよなあ。
何でフィデリティが買ったのかほんとわからない。どういう算段なんだろうか？？？
-
高配当をうたった詐欺案件でも、なかなか１０％などという大風呂敷はうそ臭くて
広げられない。ところが、政府公認・白昼堂々のご開帳。これは砂漠の蜃気楼か。
配当が下がるか。株価が下がるか。はたまた、政府のてこ入れで、世界まれに見る
トンでも株式が正常化するのか。
さて、この回答は1年ぐらいすると出るかな・・・？？
-
>691に 南無阿弥陀仏ーーーやはり糞には近づかないこと！！
ってあったけど私もそう思う。
ここは詐欺的、全く信用できない。背信行為そのもの！
雪風さんが日経ヴェリタスの新井社長コメント紹介してあったが
その記事見て新たな被害者でるんだろう！
日経ヴェリタス・・・読みたくないな〜
大体、一口純資産の半値で増資されたんじゃ
どこのREITでも恐くて買えないよ！
-
株なら、画期的な新製品やヒット商品を増産するための投資なら、
安値で増資しても増収で取り戻せる場合もあるだろう。
けれども賃貸不動産の収益は株のようには変動しない。
半値の出資額で買った不動産がわりに合うためには、
２倍の収益率をたたき出す必要があるわけだけど、
あの物件購入でそれが実現する可能性はありえない。
NCRの社長がどう言い訳しようと、今回の増資が背信行為であることは明白だよね。
-
大人しく、アコモ、アドレジ、日レジ、ビライフにしておいた方がいいでしょうね。
スターツの方が安心ですよ。ここは、2月に投げました。
-
短期的には下げ余地はさすがにもうないだろうとは思うよ。
リバウンドもあるかもしれない。
だけど、こんなことを平気でするリートを長期で持つなんて気分悪すぎる。
っていうか、結局、ほんとに超長期で保有するなら目先の利回りが低くても、（相対的に）信頼できるものを買ったほうがいい結果になるんだよね。
-
僕がＲＯＥの計算を間違えているという根本的ポカをしていない限り、フィデさんはキャピタルゲインを狙っているとしか説明できない。
はずなんだけど、ここは含み損なんだよね。。。
雪風さんのあげたＨＰの限りでは(ヴェリタスを定期購読してないので全部読めませんが泣）、さすがにもう増資はしないのかなと思う。
ただ、どうやって投資口価格を上げるのか？
リプラスよりはましだと思うけど。
-
訂正
スターツよりはまし
-
もうこのディスカウント率はジョイントどころではないね。
即刻退場するべき。悪しき前例になる。
-
解禁された海外物件への投資で起死回生のホームランを期待するしか
ありませんな。フィデリティのネットワークならいい情報が得られる
可能性もある。タイミング的にもサブプラ問題で海外物件は割安に
なっているでしょう。ただ為替リスクはありますな〜
国内だけでは絶望的です、金利はじわじわ上昇傾向ですから(泣)
-
ペテンREITはハイ退場ーーーーーー
-
退場って、どのような意味ですか？。
解散なら大歓迎ですけど。
-
今日の大幅下落、気持悪い！
-
海外物件投資にはまたデス・スパイラル増資が必要です。それだけは勘弁。
日本でまともな不動産運用が出来ないＲＥＩＴが海外に出て成功する確率
は限りなくゼロに近い。もっとも海外物件では関連会社を儲けさせるとか
の動機がないのでその心配もないでしょう。
-
昨日、ニューシティの投資主総会の通知が来ました。
決議事項を見ると、新井潤執行役員の再任の事項がありました。
いつもは議決権行使書（はがき）は出さずにほっておくのですが、
今回は新井潤執行役員に選任のみ反対と記入し議決権行使書（はがき）を出しました。
新井潤執行役員は即刻退場してほしいとマジで思うこのごろです。
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新井潤執行役員を選任するかどうかは別として、議決権行使書を出すことは良いことですよね。
もちろん特に言うことないなら出さないのも間違いではないと思いますが。
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>712
はずかしながら、これまで投資主総会の決議事項に目を通したこともなかったです。
しかし、今回はじっくり目を通しました。
背信的なデス・スパイラル増資のおかげです（涙）。
今後、議決権行使書は継続的に出していこうと思っています。
-
ＮＣＲの責任をしっかり追及すべきですね。
元ホルダーですが、皆さん、是非頑張ってください。
応援しています。
-
ささやかながら抵抗しましょう。みなさん、新井潤執行役員の選任に反対しよう。
-
議決権を行使し、執行役員の選任に反対するより、投資主総会に参加し、ＮＣＲの今回の増資に対してきちんと説明してもらうべきではないでしょうか。
合法なのでしょうが、今回の第３者割り当ては、われわれ個人株主の利益を安く移転しているに過ぎない。
解散していただくように迫ってみては・・・・・
-
年内に借り替えないといけない４００億強はどうやって調達するのだろうか？
①リファイナンス → 高い利率で巡航利回りも下がる。
②物件売却 → レジ物件は安くしか売ないだろうし、巡航利回りも下がるだろう。
③増資 → 死亡。
どれを取っても現在の外部環境がよくならない限りは短期的にやばそうだ。
安い水準のため投資しようと考えているが、相当なリスクを取らなければならない。
-
ここは小出し増資で、デススパイラルの最中だな。
次に増資するときは、20万円を維持できるか。
それとも高利借入で巡航をさげて、さらに潜行か。
-
しかし、ここは将来性がないなあ。
1年前は高値の花で、50万近辺で買えたＬＣＰとか日コマとか、ＦＣレジ買っていたのになあ。
その当時の同じ値段でアコモが買えるとは恐ろしい世界だ。
またリートプチバブル来ないかな。
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混ぜ合わせるしかありませんな。増資は、第三者割当。
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303000円で4口のホルダーでしたが
体に悪いので金曜日に撤退し、
資源の2桁石炭株にのりかえた。
今日は本当に気分がいい。
リートの利回りは客寄せインチキだと思う。
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303000円で4口のホルダーでしたが
体に悪いので金曜日に撤退し、
資源の2桁石炭株にのりかえた。
今日は本当に気分がいい。
リートの利回りは客寄せインチキだと思う。
-
年内返済予定の約400億円は全額は借り換え不可能なら、
22万円*5万口増資、さらに18万円*5万口、
またまたさらに10万円10万口増資。。。。死ね糞REIT
!
-
ニューシティ、やっぱり買っては行けない銘柄みたいだ。
安物買いの銭失いとは、この銘柄を買うことか。
-
ニューシティと、その資産運用会社のシービーアールイーに、
証券取引等監視委が立ち入り検査してるみたいだが、
なんかやったのか？
他のREITにも影響あるのか？
-
明日は前面安か
-
725って、どこで確認できますか？
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ttp://www.j-cast.com/2008/05/20020340.html
ニュース検索でググれば出てくるよ。
-
ありがとうござます。
-
ttp://www.jhrth.com/cms/press/2008-0229-00000.pdf
8981 は検査から講評まで７ヶ月かかってる。告発があって
検査に入っているのだろうから、その間の無茶な組入は自重
して欲しい。池袋の期限は10/31まで、これ諦めてくれまいか。
-
ttp://www.fsa.go.jp/sesc/kensa/kensachuu.htm
↑定期的に廻ってるだけなので慌てる必要はないでしょう。
もし何か出るとしても当分先。
-
臨店検査
店に臨む 検査ね。
検査は、原則として、検査対象先の本店、支店又はその他の
営業所等を訪問して、帳簿書類その他の物件を検査する方法
（以下「臨店検査」という。）
査察の様なイメージがあった。普通に順番みたい。
夜間、慌てて売られてますね、明日も売り物があれば
面白い。
-
売り気配と思いきや…買い物やんか
-
ホルダーには悪いが、本日でここの銘柄の存在価値は
無くなったに等しいな。
未だにハイレバ銘柄で、恐くて買えない。
こうやって、だめ銘柄は沈んで行くんだね。
-
１０４２枚の売り板
-
引け１分で1109口の出来。
海外ファンドか機関の処分売りだろうが
ちゃんと買いも瞬間252000円に537口入ってきた。
クロスに近い。
252000円のところに1042口残っているが指値だし。
逆に処分、見切売りが終われば儲かりそう。
watch継続中！
-
>>736
投信買い日だってことは理解した上でのカキコ？
-
>>737
７３６じゃないけど、今日が投信買いの日だったの？
-
明日、明後日では？
-
払込日が5/14だから、今日だろ。
投信買いがあっても、この状態ｗ。
-
>737
736です。
どこのなんて言う投信ですか？
引けでこんな大量な露骨な投信買い余り経験ないです。
-
詳細は知らない。
ただ、REIT指数連動ファンド、パッシブファンドと呼ばれる類。
株式でも指数連動ファンドってあるでしょ。
あいつのREIT版。
引けでこんな大量の露骨な投信買いは、今までもたくさんあったよ。
そしてこれからも…
あまり詳細を述べることは、他の住人から喜ばれない行動なので。
参考までに。
8974の
2007年11月27日
始値402,000
高値447,000
終値447,000
出来高2,482
-
>742
736です。
ご丁寧にありがとございます。
今後よく観察してみます。」
-
本日も安値更新ですよ。
池袋の物件購入をキャンセルすると、
きっと違約金が発生するんだろうな。
金融機関の不動産融資姿勢に変化がないかぎり、
下位銘柄は厳しいだろう。
退くも地獄、進も地獄。
あーれー・・・
-
本日も新安値 orz
配当もまだ来ないがどうなっとるんじゃ？
-
真面目に、ここは池袋の物件取得資金を調達できるか、
リファイナンスに問題はないのか、
こういった点について帰趨を見極めるまでは、
手出し無用だと思う。
万が一（というか10分の1くらいの高確率だとおもうが）、
ファイナンスに失敗すると、結構酷い事態が起こりうる。
PBRとか利回りとか、そういう指標の次元の問題じゃないから。
レジ系は今が狙い目、と思う人も、ここ以外を買った方がいい。
というか、ここは絶対避けるべき。
買う人は、賭事だと割り切って。
-
分配金昨日きたよ
-
最新号のザイで好評価だった。選ばれた１０のリートのうちレジ系はこことアドレジだった。
-
先月、マネー雑誌を立ち読みしてたら、
ここと、ＮＢＦ，ＪＲＥが並んで買い推奨されてた。
評論家には、うけがいいのか？
-
増資に関するフィデリティの大量保有報告が出ている。今回の発行価額は4月1日から21日までの株価を加重平均したものの95％で出しているわけだが、面白いのはその間フィデリティが売っていること。
少なくとも3月17日から継続的に80口/日くらいのペースで売っている。その間の日出来高は少ないと400弱。
フィデリティの売りがどの程度影響を与えたのか分からないが、その他の投資家にとって敵であることは間違いないだろうね。
証券取引委員会の検査は単なる巡回かね？僕なら今日中にＰＴＳで売る。
-
勘違いですか？
報告書によると、３月中は売ってたけど、４月２日から２１日までは取引控えてるよ。
そこまであからさまな事はしないでしょう。
でも５１億出資して、含み損７億以上。
フィデリティもここまでダメダメになるとは予想してなかっただろうね。
J-REITを甘く見てはいけないｗｗｗ
-
こんな安値増資をしたんじゃ、フィデリティは、
自分が投資した先を、自分でダメにしているようなもの。
第三者割当で失敗してきた例は多いのに、
フィデリティはJ-REITを甘く見すぎだったみたいだね。
-
ちょっと誤解のある書き方でしたね。ＦＭＲで4月7日まで売っています。
3月中の取引も含めて相場を作っていたと考えるのは性格が悪いでしょうか？
-
ＦＭＲって何ですか？教えてください。
-
Financial Market for Riches(FMR)
ニューヨーク証券取引所が海外の富裕層向けに作った私設取引所です。
-
健太さん、くわしいね、いろいろ。
-
あの、755はジョークですよ。
-
健太さん、ついでに気になっていたのですが、スターツよりましと書いていたことについてくわしくお教えいただければ。
-
Fidelity Management and Research でしょ。
そもそも今回の増資はフィデリティからの持込なので
そりゃ、やることやってるでしょう。
-
>>758
ここはファイナンスが何とかなれば一応売りにできる物件がある(詳しくは知らないが）。甘々にみて敗者復活が無い訳ではない。
リプラスはフツーの物件ばっかで、地方のオンパレード。ワンルームマンションってあり得ない。スパイス効き過ぎ。他に真似できないプレミアムがないと5年、10年単位で競争力を維持できないでしょう。ＮＣＲの池袋はその点は合格じゃない？トップの深沢でさえ、立地・クオリティだけみればなかなかだよ。
まあ、過当競争のメッカ/レジ市場を土俵に選んでいる時点で個人的には目くそ鼻くそだと思うけど。
-
なるほど、ここは一応は特色がある、ということですね（ＮＯＩが低いので、利率が上がるとかなり危険そうですが）。
ありがとうございました。
-
私もここはいずれはそこそこの価格に評価されると思っている。
物件内容はレジ中ではトップクラスだよ。
-
物件と管理はまあまあいいけど、取得単価、管理報酬、LTVがどれも高い。
それは前から変わってないからな。
やっぱり第三者割り当てで運用会社の信用が失墜したのが大きい。
とにかく運用姿勢の改善をみせて欲しいものだ。
-
>>763
その評価はそのとおり。
しかし、リファイナンスがうまく行くか、
池袋の物件を無事取得できるか、
その点を見極めてから買い参入しても、
遅くはない。
それ以前の参入は、極めてハイリスク。
-
下が知れているので、ハイリスクかもしれんが、先週、買い増し。
さて、しばらくお休みだね。
-
ここ数日、上に行きたがっている感じ。
-
みなさんのところには、
分配金は届きましたか。
自分のところには
まだ届いてないのですが。
-
>>767
届いてました。
-
いよいよ上昇スタートか。
-
１割騰がったので、とりあえず売りました。
また、下がったら買います。
-
250000割ってます。
-
２４万ちかくで拾います。
-
２３２０００
また新安値かよ…
-
ここってリファイナンスできるのかね。
-
一口あたりの純資産50万円と言うのは、取得価格の簿価ですよね。
時価にしたら25万円程度になるのかも。
-
時価評価額で計算すると、２５万ということはないよ。
売るとなると安くなるかもしれんが。
-
一口当たり純資産が取得価格より10％安ければ、
LTV50％として、投資口価格は一口当たり純資産より
20％安くなる。簡略化した計算だけどね。
いずれにしても、ここは危険ということ。
あと、理屈抜きに売られる危険も併せ持つ銘柄。
-
毀損増資でだまされ
こんどはリファイナンスそして金利高
たった1年で完全に退職金半減。
後場から売却する決心を.....泣きたい
-
>>778
１年前から、下がっては買増しのナンピンの連続ですか？
蟻地獄ですね。
そろそろ底は近いと思いますよ。
下げても、あと10万円も下がることは無いでしょう。
-
>>779
10万円って・・・半値にはならないでしょうって・・感じで・・・・
あまり 慰めになっていないような・・・・
-
すでに半値八掛け二割引き超えてますが、買っても大丈夫でしょうか？
-
南無...
-
ここ分配金の乱高下激しいけど、巡航どれくらいでしょうか？
-
面倒臭いけど、玉集め。小口の雑魚と個人はさっさと売れよ(-_-#)
-
巡航、10050円です。次回売却無し見込みです。
-
来期は池袋物件が組み込まれるので巡航11500〜12000円です
-
巡航というのは、物件売却益を含まない金額をいうのでは？
だから、巡航は１万円前後。
２０万割れもありそうだな。
-
来期の池袋物件は今年10月取得予定で、賃料が上乗せされるという意味です。
売却益ではありません。
確かに株価は20万円割れでも目指してるような動きですね
-
ここは２０万前後。配当狙いの場合には放置しとけ。
-
池袋入れても金利が上がれば意味がない
-
きょうはおいしかったな
あきらかにバーゲン価格に入ってきた
-
セカンドバーゲンがあるかも知れないぞ。
それに、REIT全般バーゲンだから、
同じバーゲンならよくよく銘柄選びした方が、
良いんじゃないか。
少なくとも、50万円クラブから選んでは。
-
ここがLCPを買いまくったかの有名な
雪風銘柄であることも、忘れてはいけない。
-
ここは超危ないんではないの？
格付け見直しでもあれば大暴落間違いナシ！
ムーディーズ A2
R&I A+
28.5万で毀損増資するようなリートにしては
高すぎるような、、、、
外資が投げきった後、格付け見直しのシナリオ
、、、、地獄。。。。南無。。。。
-
>ここは超危ないんではないの？
格付け見直しでもあれば大暴落間違いナシ
もう大暴落した後だろ。
この価格、利回りでも買われないという事は
この銘柄の問題というより、REIT市場に対する
不信感が投資家にあるからといえる。
-
>この銘柄の問題というより、REIT市場に対する
>不信感が投資家にあるからといえる。
まさにその通り。だからこそ、まだまだ売られる恐れあり。
運良く底を打ったとしても、爆上げが期待できるのか？
池袋物件問題の解決を見るまで（失敗を見るまで？）、
手出し無用。
-
それにしてもここの凋落を見るたびに、
山崎成人のあますぎるコメントが、滑稽に感じられる。
-
>>793
不動産の北禿だな。
-
すごい急落ですね！
REIT研究中の初心者です。
出資総額90932（百万円）、有利子負債108350 負債比率54.4％
かなりの借金レバレッジですが年内購入予定の2物件
総額307億円（池袋プレ277億、門前仲町30億）の資金手当ては
大丈夫なんでしょうか？
Web、資産運用報告書みてもわかりません！
-
NAVどころかPBRも0.5以下なのだから、解散するのがベストな選択。
投資家は狂喜乱舞、他のレジREITにも好影響。
真面目な話、真剣に検討すれば。投資法人さん。
-
解散しても投資法人に買い戻す金があるワケでもなし、さりとて市場で売却先があるワケでもない
解散したくても出来ないっていうのがホントの所なんじゃないかな
-
10万円になっても5万円になっても市場で値が付く限り解散はあり得ない。
銀行業と違って信用不安で取り付け騒ぎということもないから
100円以下になっても金融庁とか役所が乗り出してくることもない。
安すぎると思えばどこかの金持ちか大手が適正価格で買収するでしょう。
それが資本主義のルールという気がします。
-
799殿
え〜ホントですか。
まだ307億円もビル買うのですか？
これだけ借金して無茶苦茶増資したばかりなのに！
-
毀損増資って、会社法に無い言葉ですね。
増資は時価で発行する場合は、経済的に既存株主には不利益を与えないはずなんですが。
『毀損』と言いたい気持ちは、他人事ながら分かりますけど...。
-
時価発行での増資なら、既存株主に不利益を与えることはない、
それはそのとおり。もともと株主はその証券に対し、
時価の価値を保有するだけだから。
ただ、REITの場合、一口当たり純資産割れ増資をすると、
もう逆転の可能性がほとんどなくなる。
不動産投資という利回りないし分配金が重視されると言う
REITの特徴に由来する。
REITの増資は、株式会社における増資とは、ちょっと
性格が異なるところがあるね。
-
ここの売り手は明らかに外資
NY現在-150＄
明日は200000円割れ！
さあ〜利回り10％越え買い方がんばれ！
-
10万円倶楽部にようこそ！
-
>>794
ムーディーズ A2 R&I A+
格付けそんなに他界のか〜
今の環境で下げられたらあの世いきやでーーー
-
ムーディーズの格付けなんて
そんなの関係ねえ〜
そんなの関係ねえ〜
-
フィデリティが大損を扱いている。
自分だけ安く買おうとしたのが裏目に出たわけだ。
十分に反省するがいい、フィデリティ。
REITの仕組みを知っていれば、
安値増資は自らの首を絞めるに等しいことが分かったはず。
愚かものめ。山崎も同罪。
-
山崎コメント
「ＮＣＲの既存投資家は、増資による希薄化によって次期予想配当金が
下がりましたので面白くはありません。しかし、このまま推移すれば、
更に株価が下がる可能性もあり、銘柄自体の存続も危ぶまれますので、
マイナス方向を少なくしてくれたという事で我慢する事になりそうです」
更に株価が下がる可能性が回避されないばかりか、
安値増資が株価下落に拍車をかけている現実。
-
池袋物件。IRに電話で確認したところ取得予定で変わりないみたいだよ。資金繰りも大丈夫と言っていました。
ここに聞くより気になることは自分で電話して聞いたほうがいいよ。
-
そりゃ「大丈夫」としか答えようがないでしょ。
-
>>813
んだ、んだ。。世の中広くて多種多層でたのしい。
人に危害を加えぬ事なく”自己を表現”しよう！
さ〜〜て、IRが大丈夫と言っても本日20万円の攻防になりそうな．．．
-
15万円になったら、10口かってやるぞ、ＮＣＲ！
-
生まれて初めてリートなるものを買ってみました
２１５０００円取り合えず１０口
SMSの売却益が３０００万ほどあります
-
>>816 初めての相手がこことは・・・
もう少しましな相手がいくらでも
いただろうに・・・
-
とりあえず池袋次第だろうなぁ、ここは。
決済できるのかどうか。
-
812さん
あなたは純粋な人なんですね。
つぶれそうな会社でも、ＩＲに電話して聞いたら「もう駄目です！」って答えませんよ。
-
私もここではないですが電話して聞いています。
役に立つ情報を引き出すには綿密に質問の内容、順番を考えて追い詰めて？いきます。
最初は女性の方とか出て、Ｂ／ＳとかＰ／Ｌ、長期金利動向をからめるとこいつはう
るさいクレーマーと判断して財務に詳しい人に替わってくれます。質問に答えなかっ
たり、はぐらかしてばかりいることもそのこと自体が判断材料になります。
-
ＮＣＲとゴールドクレスト個別で買うのとどちらがいいですかね？
-
両方やめとけ
-
リプラスを見ましょう
明日は我が身です。
-
ＮＣＲの今期予想って物件売却益が入ってないって聞いたんだけど
本当？
予定では３件の物件売却が入ってるんだけど？
-
っていうか益出ないだろ。
-
売却益でないのか・・・？
何のために売るの？
-
売った金を借金の返済に充てるんじゃないのかな
あと固都税の節約にもなるとは思います
もちろん分配金は減るんだけども
-
10年もの国債金利1.89％のせ
金利上がればここはどうなるのーー？
心配です。
NOI利回りメチャ低いのに、、、
-
一番良いのは借金を返済すること。
その為には物件を売却する。
高い金利を払うより、物件売却して、
LTVを下げて、借入金利を低く抑えること。
でもここは池袋物件を取得するし、
結局やるべきことの逆を行っているんだね。
フィデリティからの第三者割当も、
問題の根本解決になっていない。先送り。
-
結局ここは、物件取得の善し悪しもあるだろうが
（物件の単価ね掴み）、それより、
ファイナンスで劣っていることによる株価下落が
非常に大きいように思える。
当たり前だが、ファイナンスの優劣が、くっきりと
投資口価格に反映されている。
-
物件売れない。
↓
資金調達できない。
↓
池袋がクローズできない。
↓
違約金払う。
↓
270億円×20％＝54億円
↓
配当原資なくなる。
↓
配当でない。
ってこと。
-
>>831
大ありですね〜〜
本当に8月の門前中町物件と池袋で306.5億円
資金調達大丈夫なのかねー？
怖くて手出し無用！
-
「解散のお知らせ」でも出ないかな？
-
日経４００近くも上げているときに、
下がっている糞ＲＥＩＴは強制解散さしてほしいです。
そのほうがＲＥＩＴ市場にとってもいいのでは？
-
ここが10万円クラブに入っていないのが不思議？
最低クラスのNOI利回り
最高クラスの有利子負債比率
割高な池袋物件購入（稼働率も心配さらにNOI下がるか）
長期金利2％超え目前
高級物件の稼働率低下
なんて事になると．．．．．10万円クラブのチャンプでもおかしくない！
-
まぁリプラスよりはましってことじゃない。
-
・
・
・
ウッ ゥッ
・
・
うわ〜ん
-
いつまで下がる？
-
いくら下げても、10万割れはしないだろう。
-
私も、そう思う...思うかも...思いたい...思わずにはいられない
-
まるでバブル後のリゾートマンションみたいな下がり方（泣）
-
ある意味リプラスより最悪じゃないんですか。
心配の種
年内にくる403.5億円のリファイナンス。
無事出来ても平均1.3％の借入金利が ？％になるのか？
あらたな年内物件購入費用の調達は、、、
大変不安です。心の蔵に悪い。
-
池袋の物件って普通に鑑定評価以上で契約してるけど大丈夫なのか。。
-
ここの池袋の鑑定は大丈夫。
鑑定額より高く買うそうだから
完全な利益相反にあたるんじゃないか？
証取の検査も入ってるし
プロスペクトに続くのか。。。。。
池袋物件契約不履行で違約金だけ払わせれたりして
今期分配金 0とか、、心配の種は尽きない。
リート購入は失敗。
-
ここは、Ｊシングルのように、当面物件取得と増資をしない旨の情報開示をしない限り下げ止まらないですね。。。
-
↑８９８０の間違い
-
今、東南アジアの株がガンガン騰がりだしましたよ。
ＲＩＥＴもそろそろです。
皆でガンガン買って、吊り上げましょう
右肩下がりでは皆不幸
右肩上がりにすれば皆幸せ
皆で吊り上げれば怖くない
-
20万切らずにがんばってるなぁ。
-
>84
その間に売り抜けるの？
-
もうネガティブな書き込みはやめましょう
ニューシティのいいことだけを書きましょう
そうすれば、買ってくれる人が増えて、上がります
実態など関係ないのです
株価は美人投票です
皆が良いといえば、騰がるのです
５０万になり、１００万になれば皆が得するのです
ずっと右肩上がりになれば皆幸せ
これからはネガティブな書き込みは禁止します！！
-
悲鳴のような書き込みだなぁ
-
こんなリートは投げて他で儲けよう。借金多すぎなのに変な物件取得するし、リファイナンス乗り越えられなかったら悲惨。
-
リファイナンス乗り越えられなかったらどうなりますか？
物件差し押さえですか？
-
ttp://tm.hmailde.com/sim/
惜しいっ。。（ＴヘＴ））＝３
-
re853
最初の犠牲者、クリードの二の舞ですよ。
-
ネガティブな思考からは何も生まれません
ポジティブ思考でいきましょう
リプラスの７０２を参考にしてね（手抜きでごめん）
-
↑
間違いました７０５です
-
リファイナンスリスクは結局は金融機関がどう思っているかでしょうね。
ちょっと調べればわかるけどここは一件を除いて全部無担保無保証扱いの
借り入れ。１０〜２０万倶楽部はほとんど有担保での借り入れ。
他の安定しているレジ系同様の信用度だからこの点のリスクはほぼ無し。
売り売りの回転が効いている株価だけでランク分けはどうなのかな？
ちなみに池袋は毀損増資分と手持ち物件の売却でまかなうそうなので
結局物件の入れ替えなので結果ＬＴＶはほぼ横ばい。
池袋のリスクは入居率が８０％切る場合ぐらい。ＮＣＲだけ悪い入居率の
可能性は低いと思いますけどね。
-
>>858
そうなんだけど、投資法人債を万が一上限金利で借りると逆レバになるよ。起債できない可能性も無くはない。
ここまで下がると、起債・物件取得を見届けてから買っても遅くないのでは。
-
re859
法人債でなくてただの借入金ですよ。投資法人債の期限は最短でもまだ３年も先。
それにムーディーズＡ２格付けなので上乗せ金利は低くて済む。
金利高といっても昨年となんらかわらん水準なので騒ぐほどではないでしょ。
そういえば１０万〜２０万倶楽部はムーディーズの格付けさえないのが多いな。
法人債が発行できているかも信用のバロメーターかな。
全てがクリアだったらこの株価ではないでしょうね。
不確定要素があるから妙味もあるしリスクもある。
あとは確率の問題ということで。
-
？？ 投資法人災の準備してますよね。その上限金利だと・・・と言う話です。
ま、借入でもいいんだけど。ＪＲＥの２年借入が１．５７％だったかな？Ｔｉｂｏｒは３ヶ月で１％弱ですよ。決して甘かあない。
ちなみに法人債は起債や管理に余計なコストがかかるし、借入に実質的に劣後するため利息は高くなるそうです。
資金調達先の多様化のために大人リートが余裕かまして起債するのと、貸してくれる人がいないところが起債するのでは意味が全然違うちょ。
-
投資法人災、
投資法人に降りかかる災い
否、投資法人に投資したことにより降りかかる災い
投資法人災の準備中ですかｗｗｗ
-
まさに人災ですなｗ
-
>>858
＞手持ち物件の売却でまかなう
このご時勢、相当厳しいんじゃない。
簿価割れは必死だし。
-
あれっ短期借入金より無担保投資法人債発行するほうが普通ハードル高いですよ。
あともし投資法人債で調達するなら客観的に考えて一番コストが安定します。信用低いＲＥＩＴは無担保法人債なんて発行できてませんから。
起債コストはかかりますが金利を固定化できる功は大きい。
過去発行の無担保法人債はＡ3格付け時で5年物がトータル借入金シェア約3割の実績。
今はそれから更に格付け上昇してますしやるとしも余裕ですよ。
別にだから買えばいいというわけではありませんが。
内容は安定レジ系レベルなのだが市場評価は10万、20万倶楽部
というのがどうしても目に付きますね。まあ毀損増資による信
用失墜が主因でしょうが。
あっ、ついでに今後増資方向性では先日の総会の日の説明会で株価低迷中は
今回のような増資はしないそうです。信用するしないは別ですが公の席での
発言なので・・・。その株価の水準も言ってましたがここでは書き込ません
ね一応相当上のほうということだけ。
あとしばらくは純粋な新規取得しない方針でやっても入れ替えだけとのこと。
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>>あとしばらくは純粋な新規取得しない方針でやっても入れ替えだけとのこと
つうか 池袋 デットでまかなえば 負債比率上限にはりつくから
あたりまえだと・・・
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早くいらっしゃ〜〜い。10万円クラブ。
個人的にはあなたが当クラブのリーダーでも不思議ではない。
池はNOI最悪だろう！
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>>865
起債のハードルが高いことと金利の高低は別物ですよね。
法人債は固定金利と決まってるわけでもないと思いますし。
運用会社の増資しない宣言はレンダーにとってマイナス情報ですよ。
これまでと同一条件で借り換えできると考えている、つまりリファイナンスリスクはないと思うなら買いですよね。
そう思う根拠はないように私には見えますが。
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違約金はらって一時的に分配金が下がっても、
新規物件取得をキャンセルして、LTVを上げない方が、
結局得すると思うんだが。
そういう判断は、ここには期待できないな。
今頃フィデリティも涙チョチョ切れているだろうね。
まっ、フィデリティも共犯だから、当然か。
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>>865
＞今後増資方向性では先日の総会の日の説明会で株価低迷中は
今回のような増資はしないそうです
しないっていうより、出来ないし。
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池袋 普通に停止条件付でしょ？
旗艦となる良い物件と思うが、価格と時期がなぁ。
-
契約の中身までは分かりません。
そこまで開示されてないでしょ。
-
池袋って稼働率80％ぐらいでしょ。
ってことは今後賃料増額は難しいんだろうな。
ただでさえNOI高くないのに、入れ替えで取得したら
さらにNOI下がるんじゃないの。
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ttp://www.kencorp.co.jp/housing/lease/search/?area=&area_about=&area_over=&area_under=&bed=&build_type=&building_id=152495&department=&end_station1=&end_station2=&end_station3=&kodawari_auto_lock=&kodawari_delivery_box=&kodawari_flooring=&kodawari_front=&kodawari_kanri=&kodawari_kikaku=&kodawari_new=&kodawari_office=&kodawari_parking=&kodawari_parking2=&kodawari_pet=&kodawari_trunk=&page=0&railway1=&railway2=&railway3=&rent_about=&rent_admin=&rent_over=&rent_parking=&rent_under=&search_type=&select=room&select2=station&sort=rent&sort_desc=0&start_station1=&start_station2=&start_station3=&walk_mi=&num=50
信じるなら残り31戸 全部で404戸
しかし、家賃高い
-
ＲＥＩＴに売るための偽装稼働率もあるから注意です。
空き室に無理やり６ヶ月とか３ヶ月だけ入居してくれと頼んで家賃は後で
キャッシュバックしてもらうとかの手口もあります。
-
やぼな質問だけど、雪風さん
なして そんなに ココ 買うの？
-
ファンダが完璧な会社なんてそうない。
あっても株価がメチャ高になってるよ。
ここは、色々問題があるけど、それを考慮しても利回り１０％近いというのは
売られすぎなんじゃないかな。
-
そうだな。利回り10%前後はリファイナンス失敗ぐらいないと説明
つかない水準なのは確か。
10％以上つけているＲＥＩＴ銘柄と比較すると全然マシな内容だし。
-
>なして そんなに ココ 買うの？
代表が安値増資しないと言って報道もされたからには
年内はしないと思うから・・・。ただ、舌の根の乾く頃の
来年には危ないかな。信用してるわけじゃないですね。
ttp://market.jsda.or.jp/html/saiken/kehai/downloadInput.php
社債の流通利回り3％前後ですか。この状況で池袋の
物件なんか買ったら、逆ザヤになるんじゃないのかな。
背任に問われるリスクを避けたいのなら購入見送りが
正解でしょう。
物件買ってる場合じゃないよ。
-
金曜日に辛抱できず、NCRは売却しました。
売却金額に差額を加算して日本プライムリアルティを購入しました。
今後はコンプライアンスを重視した投資法人を中心に投資します。
良い勉強になりました。
-
安値増資しないと公式発言して増資する方が背任にあたるから
次回の総会確か２年後までは少なくとも増資はないんじゃねぇ。
低いＮＯＩがいわれているけど築年数が浅いことも同様に考慮すべきじゃ？
-
東京圏中心だし、「近・新・大」の取得方針
今は世界的なＲＥＩＴの低迷に引きずられてるだけ
そのうち回復する−と思う
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他に比して底堅たいな。
三日連続の陽線なるか。
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今日ヴェリタス見た。新井潤社長は
｢池袋の物件は10月末までに何としても取得したい｣
とのたまったそうな。
｢投資主には何としても損させたい｣
ということなのだろうね。
-
だからね、損切りして、日レジかアドレジを買うべきですよ。
-
アドレジの投資法人債４年物が2.1585％みたい。
格付と既発流通法人債の価格がほぼ同じなので現時点のリファイナンスなら
この程度が叩き台になりそう。
この金利が高いか安いかは人それぞれだろうけどもリファイナンス失敗
増資ループ懸念で売られすぎた株価から考えれば妙味ある水準だと思う。
-
池袋を買うなら、その前に増資か第三者割り当てがあるね
恐ろしや・・・・・
-
公の席で代表が増資しないって発言しちゃったんだから増資はできないって。
手持ち物件の一部処理と法人債か借入金のあわせ技なんでしょ。
アドレジ発行債権が上記の通りなら4年もの固定で借りちゃえばいいんだよ。
これで薄くなっても逆ザヤ懸念はなくなる。
あとは高利回りの株価自体が一転買い材料になる。
-
借り換え出来たから買い安心感出た？
-
>>889
昨日のリリースは
借り換えができたわけじゃなくて、ただ金利が決まっただけでしょ。
-
売り煽りをしている人は何の得があるのだろう。
①損した腹いせをして憂さ晴らし
②ノンポルがただ単に人の不幸を笑いたいだけ
③損した奴がやけになって人を巻き込む秋葉原行動
③が一番多いかな
-
ガンガン上がってます
これで大丈夫！！
-
売り煽りだという決めつけが間違っているという可能性については考えないのか
-
私は、人が喜んでいる時に、一緒に喜べるような人間になりたい。
-
私は、私が悲しんでいる時に、一緒に悲しんでくれる人を作りたい。
-
↑
加藤智大みたいなヤツだね。 死にたきゃ 勝手に一人で 死ね！ ボケが
-
>>890
予想より金利が安かったということかや？窓が開いているよ。
-
池袋の物件購入中止のアナウンスが出るまで
怖くて買えないな。
-
↑
私は、人が喜んでいる時に、悲しますような人間になりたい。
-
ニュースでも流れている。加藤に憧れているアホが日本には沢山いるって。
恐ろしいです。
-
ポジティブシンキングしてる奴って、
増資とか第三者割り当てやらずに社債発行だけで
池袋が買えると本気で思ってるわけ？？？
ポジティブシンキングも結構だけど、無知を通り越して
白痴のレベルにまで達すると、哀れだな。
-
↑
こいつは、多分②のくちだね
-
そうだよ
901 オマエは何で書きこしてんだよ
書きこの目的は、意味は、はっきり書いてみろよ。
-
「売り煽り」も悪いけど、根拠のない「買い煽り」も悪いだろ。
先日、「銘柄のイイコトだけを書きましょう」とか言ってる天然記念物級の馬鹿がいたけど、
こいつは自分の資産であるＲＥＩＴが暴落してるから、
ポジティブな投稿でＲＥＩＴ全体を底上げしたい思惑がみえみえ。
結局のところ、自分の利益しか考えず、売り煽ってる連中となんら変わらない。
本当に必要な情報ってのは、良いことだろうが悪いことだろうが関係なく真実の情報だけ。
そこまで言うなら聞くけど、増資も第三者割り当てもなしに
どうやって池袋の物件を購入するっていうんだよ？
高い社債発行して、既存投資家への分配金を減らしてまで
馬鹿高い物権を購入する必要性があるのかよ？
-
↑ アタマにきてるときの自分の書き方にソックリで驚いた（ｗ
-
非常に荒んできました
もう、やめましょう
ジャパン・シングルにこんなのがある。
悪口を言いたい人！ そう、そこの人
こんなに上がってるから、
今日はなんぼ言ってもいいよ。
上がってるんだからホルダーの皆さんも、これぐらい余裕を持たなきゃ
-
いや、根本的に価値観の相違があるんだと思うね。
上がってるとか下がってるとか、儲かってるとか損してるとか関係なく
ウソとか、ゴマカシとか ・・・・ 自分の利益のために人を騙すような臭いをかぎつけると
許せないタイプの人間もいるんだよ ・・・・・・ たぶん。 （と人ごとのようにいう）
おっと、こんなことしてるバヤイじゃねえな、ユナの相場に集中しなくちゃ。
-
まぁまぁ。高い社債を発行するとか、分配金を減らすとか決まった話じゃないでしょう。
なぜ怒ってるの？
-
たぶん、買い煽りっぽい書き込みの数々が不愉快なんじゃないかな（本人じゃないけど）
-
嵐がMID、産業ファンドから、ニューシティに移行（逝こう）しましたｗ
-
今日は何で上がったの？
-
昨日の上げが嘘のように元に戻った。なかなか反転しないね。買値まで戻してから売りたいと思う心が敗因か？ここは賛否両論だがほんとうに読めない。
-
中堅銘柄がこんなに下げきったままなんだから、
ここがそうやすやすと反転するとは思えないな。
-
今日はスルガコーポの影響が不動産セクター全体に影響してたからな。
あそこはまえから色々噂があったけどね。
新興不動産企業のＳＢが今日も売られていたがここをはじめＲＥＩＴの法人債は
今日も買われていたようなので信用面だけからいえば影響はプラスの面も。
-
意外に金利は高くならないのかな？
仮にすべての借入利率が3%になっても
自己資本 8,788円/口
借入合計 -794円/口
合計 7,994円/口(22万で利回り7.27%)
含み損が気になるけど、利率3%は無さそうな気がするのでさんかさせていただきま〜す。
-
ニューシティー１８口追加購入しました。
ニューシティー合計で２８口
-
池袋取得に反対の人は下記へ電話してクレームを言いましょう
「投資家をなめるな」と
ttp://www.ncrinv.co.jp/summary/history.html
-
適当にあしらわれるだけ！
トップの人には届かない。
時間の無駄
電話代の無駄
-
電話したら偉い人に代わってもらって
文句を言いましょう
-
偉い人というのは、具体的にどのクラスの人ですか？
あんたごときに、わしで十分でしょ、と言われたらどうしたらいいの？
社長が出てくれることって今までありましたか？
-
ニューシティは安い。
但し、もっと安くなる可能性もあるので少しづつ
買うのが良いと思います。
-
じわじわ騰がってきました
-
ここは２０万が底だったみたいですね。
-
安値更新！
-
20万のとこで粘るなぁ。
いっそのこと20万切ったほうがみんな諦めがつくのにね。
-
諦めません勝つまでは
-
見事に大胆なポーズ！！
そりゃスゲｰよ！！
ttp://blogs.lovekatu.net/nakanaka/iijyan/
-
諦めが肝心じゃない
-
日本男児ですから。
非国民にはなりたくないです。
-
そうだね、金より大事なものがある。
-
立派！
-
おいおい、シービーリチャードの銘柄を抱えて
なにパトリオッツになってるのよ？
-
発射します！
-
せっかく９３１までうまく繋いでるのに、９３２で途切れたよ。
センスないなあ
-
だれもいなくなった・・・って思ってたら、
安値来たら、一気にスレ伸びた。
みんな気になっていたんだね。
-
不死鳥のように、よみがえって欲しいですね。
この間の第三者割り当ては最低限のつなぎであり
そんなに投資口価格を毀損してない。
ただ、借入金を繋げて池袋物件買ってやっていけるがを皆、心配している。
池袋物件を買うのやめればいいのに。
そうすれば、他の物件の質もいいし安心して5万は上がるとおもうんだけど。
オリジネーターって自分のことしか考えてないね。
-
ここはなんでこんなに急激に下がってるのですか？
-
minade
皆で足の引っ張り合いをしているからです。
-
これだけ景気減速感出てくると外資のリストラだけじゃなく
国内企業も厳しい。
比較的高級物件のここは稼働率下がればダメージ大か？
借金おおいし！
こんな時は賃貸需要層の多いスターツ、リプラスの方が安心だよね！
すでに価格も十分下がって両銘柄とも巡航で10％以上あるもの。
金利は上がらないと見る！
-
"祝”上場来 最安値 大爆進中！
レジの中ではここが最悪でしょう！
逃げるが勝ち、逃げろーーーーー
-
東グロ、リプラスの下に潜りそうな勢いですね！
これで池袋275億も出して買ったら巡航分配金？？？円は
どうなるんでしょうか？
前に池袋プレイシャスタワーのwebのぞいたら
家賃メチャ高、40〜50万クラスも結構アキがあったような
-
積みあがった信用の投げがでれば
15万円台もあるかもしれませんね！
買い手不在の現環境では。
-
皆のご希望通り、奈落の底に向かってます。
-
絶好調だな。
-
ここの投資法人の社長は、夜眠れるのだろうか。
ぐっすり眠れるのなら、強靭な神経の持ち主。
悪い奴ほど良く眠ると言うが・・・。
-
ホルダーよりもよく眠れていると思うよ。
おれはホルダーか社長かどっちかやれと言われたら、
勿論社長をやるｗ
-
ここは池袋を買うと宣言しているんだから、
断固買ってもらいたい。
金融機関の融資姿勢はますます厳しいぞ。
リプラスやクリードではなく、
崩壊は意外とここから始まるかも知れない。
-
この状況で池袋なんか買ったら
投資主への背信行為だろ
-
さっさと「池袋は諦めます」ってＩＲだしてくれ
-
底ばいから持ち直すと思ったら
底抜けとは！
-
平均買い単価40万で６株持ってます。120万以上の含み損。
ここまできたら240万くれてやる!!持ってけ詐欺リートめ!!
こんな詐欺行為許してて何が貯蓄から投資へだ。ふざけるな竹中!!
ＴＶに出てえらそうにコメントしてるんじゃねえ!!
まあこのアホのお陰でたんまり儲けさせてもらったのも事実だが･･･
そんな政府の言葉を信じて投資を始めて悲惨なことになってる人達もいるはずだ。
国なんて信じちゃ駄目とわかっていてもやっぱり許せないです。
とりあえず払った税金返せ。そしたら含み損も消えるのに。
-
この状態で池袋の買おうなんて。KY過ぎで銀行に呆れられる
全体の負債コストが上昇する。だから買うと配当減る
相場が高いときに購入決めてるしね
買いたがってるのは取得報酬2億+αが欲しいから
それだけ
株主に損害を与える確信犯
背任だよ
-
あ〜〜遂に18万台突入。
樹海行きバスは何番のりばですか。。。。
-
８９６５番
-
ビライフの爪の垢でも煎じて飲ませたい ・・・・・
運用方針がクソだと物件がまともでもまるでダメだね。
もう、ほんとにＭ＆Aでも期待するしかないかな。
-
買え買え。
-
ニューシティ182000勝負してみるか
-
ニューシティー下がりすぎ！
リプラスより安くなってしまうとは・・・
というわけで、リプラス５０口売って、ニューシティーに乗り換えた・・・
-
それはあまりにも無謀です！
-
まぁ投資なんてそんなもんですから
-
リプラスは今最強だから、売るなら中位の銘柄がいいよ。
-
やはり外資系は怖い。
無茶苦茶な第三者割り当て増資で既存出資者の資産価値を大毀損
その上鑑定価格より大幅高値275億で池袋購入、NOI率大きく低下か？
ペテン、詐欺に等しい！
-
>>962
全くその通り。
15万円台一番のりでしょう！
それでも買えない背信リート
-
ノンホルだけど かわいそうに 思えてくる
雪風さんは どうしたかね？
-
はやく「池袋の購入はやめます」宣言しろよ
-
>>965
何言ってるんだ。
大本営の発表は絶対だ、
誤りはない、
一億玉砕だ、
破綻だってやってみせる！
金融機関が何する者ぞ！！
-
今週２０７０００円、１９７０００円と買い下がりましたが何か？
-
今日も１８３０００円と買い下がりました。
底が見えないのでもち玉が増えてしまいます。
３０万割れのアドレジもあわせて購入。
合計４８万ちょい、年間分配金は４万５千円ぐらい。
合併したら最強の分配金を誇る銘柄となります。
そう考えるとエクセレントやユナの価格が割高に見える。
-
ここは中途半端な第三者割当増資をした時点で、アウト。
山崎のコメントもアウトだったがｗ
第三者割当でLTVを下げて、池袋物件は購入を取りやめて、
株価回復まで内部成長と一部物件の組み替えだけにすると
はっきりとした方針転換が出来れば、株価はもっとマシだった。
ここは、運用の失敗としては、
一位クリードに継ぐ、二位の座をゲットしたな。
-
今から池袋の購入を中止する事はできるの？
-
今から購入を中止すると、違約金が発生するかもしれないね。
はてはて、それはそれで減配要因だが、
長期的にみて一時的減配と、リファイナンスリスクをかかえて
高い金利を払うのと、どちらがお得か。
今から違約金の負担無くして解約できればいいのだが、
違約金が発生すれば、投資法人役員や、運用会社の責任問題。
だから、違約金を払って解約することが長期的な
投資法人の利益にかなっても、運用会社や投資法人の
役員は、責任追及を受けたくないから、解約は出来ないだろうね。
今頃、投資法人役員や運用会社は、売り手の都合で解約にならないか、
ひたすら願っているかも知れないね。
-
要は、投資法人役員や運用会社の責任逃れの観点からは、
池袋物件購入中止はあり得ないのであって、
仮に購入中止があるとすれば、融資が受けられないとか、
一層大きな責任問題が発生する場合に限られるのであって、
つまりはだ、ここは“終わっている”ということだよ。
俺なら、日レジが十分に安くなったところで、
日レジを買うよ。ここはまだまだ投資法人自体の悪材料が、
最大の悪材料があり、しかも未確定。
もっとも、日レジもここも買わないけどねｗ
ホルダー、ご愁傷様です、ほんと。
-
ここの親会社のニューシティーって上場してないの？
-
代表が「増資はしない」って言ってるんだから
しないんでしょう。
-
池袋物件要因で下げているなら逆にチャンスの見方もできる。
これが理由でここだけ借入金利が上がるわけないよ。
ちなみにバックのＣＢリチャードはＮＹ市場に上場していて世界規模の
商業不動産会社。たしか従業員約２７０００人で三井不動産の三倍規模。
にわかにわきでてきた不動産ファンドとちがって賃貸メインの堅実経営
でしられている。日本法人も一般的には知名度ゼロにちかいけど業者間で結構評判
いいけどね。日本進出もバブル前からの老舗格だったはず。
そんでも新興不動産経営不振のつられで下げるから相場は面白い。
国内９０年代にから急成長した不動産会社やファンドと一緒で全部カタカナだから違いが
つかないんでしょうね。パシ○ィックやジョ○ントと同列やそれ以下の信用度として
語るのがもともと違和感を感じるんだけどそれもまた相場なんだろう。
行き過ぎもまた相場。
-
親が世界規模で立派なのは分かったよ。
で、実際の運用は、パシやジョイントと比べてどうなんだい？
（１）これまでの公募増資は、市況が良くてもパットしなかった。
（２）この間の第三者割当は、規模もタイミングも最悪
かつ中途半端。
（３）池袋物件購入は、全くタイミングを知らない。
大きくて、老舗だが、運用は新興不動産以下かｗ
「新興不動産経営不振のつられで下げる」？
運用の悪さがむしろREITの下げを引っ張っているんだろ。
引きずられているんじゃなくて、下げを引っ張っている。
（１）〜（３）を見れば、運用下手では、下から数えて
何番目かっていうところだよ。
実際株価が全てを語っているよ。
-
意見が分かれるのは当然でだからこそ価格が成立する。
ただ利回り１０％以上になるのはリファイナンスの条件急悪化前提。
池袋物件を取得したからリファイナンス悪化という確率を考えるのに
バックの信用力を総合勘案する必要があると思っているだけ。
池袋ウェイト１０％程度で総合判断トータルがおシャカになりますかね。
三井系や野村系レジのＬＴＶとあまりかわらんでしょ。格付けはアドレジ並。
あの第三者割り当ては手持ち物件の売却との合計でＬＴＶ横ばい程度で池袋
を買うためのもの。
タイミングが悪いし取得成功するかどうかわからないのは確かだが
取得したばあいでも借入金利単独上昇で減配の可能性より金利そんなに変わらず、
一方、運用資産が増えるので分配金が増加する可能性が市場の減配過敏に比して
実はそれ以上の確率で有り得る。
別に買いを推奨するわけではなく市場には行き過ぎがありその場合に儲ける
チャンスがあるのでこの値段はその可能性があるんじゃないかとの思っているだけ。
市場がいつも正確なら面白くないじゃない。
面白がる程度でやれば結構、相場ってうまくいくこと多いんじゃない？
-
リファイナンスの条件急悪化は普通に有り得る話。
2014年償還の投資法人債の流通利回りは4％近
くまで上昇してます。
長期保有前提のREITでは、5年固定金利で調達
して逆ザヤになるような案件は屑だと思いますの
で池袋の物件は最悪のディールかと。
第一、取得決定時と比較して既に何十億も価値
が下がってるんじゃないですか？
含み損物件を抱えて財務も悪化するんであれば、
全体の借入コスト上昇→減配の可能性が高いで
しょう。
-
それでも、購入すれば2億何千万かの取得報酬。
それに資産残高連動の報酬も年1億程度が見込
めるので運用側は購入は止めたくないでしょう。
新井潤社長は日経ヴェリタスの取材に対し「池袋
の物件は10月末までに何としても取得したい」と
話しているそうです。（6/22付1面参照）
-
と、言うことは現在の投資口価格で考えると売られすぎではあるが
ここの運営事態は利己主義で既存投資家をないがしろにしているので
長期保有には適さず、少し戻ったところで利確して
とっととおさらばがよいと言うことですね。
-
要は池袋取得した場合の借入コストがどの位上昇するかということで。
池袋がタイミング悪い物件は当然ですけどそれがここまで影響を与えるほどの
内容かどうか。社債流通利回りもアドレジやケネディと同程度でここだけ信用が落ちたわけではない？
世界的金融の信用不安で一時的に金融系の社債利回りが上昇している面がある。
仮に２０％減配しても１０％利回りの場合１６万であと２万しかないでしょ。
それより環境が一段落するだけで悪名高くても池袋も収益低くてもトータルの
借入コストから計算すればプラスなんで翌年度からは会社想定より若干低めで見積もって
裸の巡航分配金だけで半期11000円で通期22000円。増資は株価回復までしないと公で発言しているので
分配利回りが８％程度の評価に落ち着くだけで27.5万円。それだけで今より１．５倍でプラス分配金が見込める。
まあ私はＲＥＩＴ専門家ではないけれど相場は専業なもので不安心理極まった
時にリスクとリターンを勘案してチャンスとみたただの天の邪鬼。
２年前からはＲＥＩＴ市場割高なので手を引いていたんですが今は逆に妙味を感じているだけなんで。
-
水着美女の憩いの場！こーんなに癒されていいのッ！？
ttp://nisi.nisimuku.com/iyasitai/
-
雪風さんは自分が持っているものでもちゃんとダメなところは批判するからえらいよね。
そういう誠実さが好きだな。
ここは池袋を取得したとしてもなおポート全体の保有物件の資産価値からすれば割安。
単純に「現時点での価値」を考えた場合にはね。
（増資なしでＬＴＶ６０％まであげて取得すると予想）
株価が低迷する原因は「将来の価値」がどうなるかにある。
自己の利益のために投資家に損をさせるようなことを平気でやるような運用姿勢こそが
株価を下落させる主因だ。
現在価値５０万のリートAとＢがある。
リートAは株価８０万だが、毎年８万ずつ資産価値を向上させる運用が期待できる。
リートＢは株価２０万だが、毎年２万ずつ資産価値を毀損させる運用しか期待できない。
あなたが長期投資家である場合、どちらのリートを買いますか？
この銘柄に求められているのは今までの運用姿勢を真摯に反省して投資家本位に改めることにつきる。
ビライフを見習え。池袋の取得は中止すべし！
-
ここの社長、池袋の物件は購入しますと宣言している。
おそろしく頭が悪いか、恐ろしく不誠実かの、どっちかだよ。
ジョイントでさえ、外部成長に慎重になっている。
親が転けそうな日レジも、増資をしそうでしていないのに。
-
いつからニューシティーはこんな会社になったのか。
まさか格下であったＬＣＰやリプラスにまで抜かれるとは思わなかっただろう。
これが市場が下した現在の評価。
即刻、池袋の物件購入やめて
ＮＯＩ利回り５％を超えるよう運用方針改めろ！
金融当局はこんな詐欺を横行させるな。
-
夏だっ！！コスプレ祭りだ〜！！
ttp://nisi.nisimuku.com/itudemo/egaode/
-
不動産市況がここまで悪化しているのに、
NOI利回り5％をきる物件取得、あり得ない。
-
30万ぐらいで親に第三者割当てするなら
池袋の取得と今まで糞運用したことは水に流してやる
-
ここは親(ﾆｭｰｼﾃｨ）が青息吐息だよ。
ＣＢＲＥは実質的に手を引いているし。
-
殿
陣取りゲームを少々お休みできないのかね。
旗本連中も、疑心暗鬼 寝返りの噂が
-
>>989
CBREが実質的に手を引いてるっていったいどう言うことなの？
-
１００パーセント本物のカキコ。料金追加型だから、安心、安全。２４ｈ電話対応。オペレーターとっても親切ですよ。
-
タワーマンション（池袋）を去年の査定価格より２０億円も高く買おうとしてるのか。
２３０億の現在価値があるかも怪しいのを２７６．９１億で買うっつうんだから笑える。
組み入れた瞬間に資産価値がストップ安みたいなもんだろ。
頭大丈夫なのか？
-
副都心線神話に頼りすぎ。池袋ですぜ 池袋
23区で大嫌いな場所ベスト３ ダーティーなイメージ。
まだ 新宿歌舞伎町の方がいい。
-
ここの運用者は
”んREIT。そんなもん金集めて頂くだけの便利な
道具ですよ！しかも国公認で、、、かかか”
てなもんでしょうね？
ホルダーさん 南無。アーメン。
-
環境、とくに治安が良い住まい（今の日本に重要）
東京23区でいえば中央区リバーシティーや港区、目黒区
池袋にこんな賃料で借り続ける世帯がどれだけいるの？
何故 池袋に こんな タワーマンション建てたか自体
疑問です。
-
>>994 さんに同意！
池袋はノーです。275億も金があるのでしたら
内部成長に励み、LTV下げてください。
-
９９５さんの言うとおり
国公認の詐欺商品、国策金融商品
個人資産を国･企業に移転さすための商品だよ
いい加減に気がついたら
-
池袋が最大下げ要因みたいなのでだったら少し買ってみます。
-
こういう人が増えてくると、リートは復活します！！
皆さんも同調を
|
|
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