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198：投資家さん：2009/01/23(金) 12:29:35 ID:h/uJ.X4.: 都心の中古マンション暴落
2009年1月23日(金)10時0分配信　日刊ゲンダイ
●２割、３割安は当たり前
　不動産市況の悪化は、堅調だった中古マンション市場にも波及し始めた。
　都市未来総合研究所の調査によれば、昨年１０―１２月の不動産取引額は、前年同期に比べて約８割も減少したという。リーマンの破綻以降、資金調達環境が急激に悪化した影響だ。
「９７年に調査開始して以来、６年ぶりに減少に転じました。不動産市場が最も活況だったのが０７年度。そこから一気に３～４年前の水準に落ちてしまった。この傾向は今後も続きそうです。データは、主に企業間の取引や上場ＲＥＩＴ関連を集計したものですが、中小や個人間の取引も、同じくらい冷え込んでいると考えられます」（都市未来総合研究所）
　まず、新築マンションが売れない。新築物件が投げ売りの状態になったのに連動して、中古物件も値崩れを起こしているのだ。
「中古物件の場合、売り主が住宅ローンの残債を抱えているケースが多いため、売り出し価格が急に何千万円も下がることはなく、相場は安定していました。ところが、最近は価格下落が目立つ。特に都心部は、過去に上がりすぎた反動もあって、下落が顕著です」（不動産アナリスト）
　野村不動産アーバンネットの調べでは、外苑前のある物件（０４年築）は、坪単価がこの１年で６５０万円から４５０万円に下がっている。３０％以上のマイナス幅だ。同様に、００年築の麻布十番の物件は２２．９％、総戸数１０００戸に上る汐留の大規模物件（０２年築）が２０％のマイナス幅を記録するなど、都心の超人気エリアはメタメタだ。
「これまで、港区や渋谷区の中古物件は、７０平方メートル前後で７０００万円台の物件がよく動いていました。しかし、外資系金融の凋落や、不況の悪化で買い手がいなくなり、今は５０００万円台でないとなかなか売れない状況です。企業が社員寮を都心から郊外へ移す動きもあり、まだまだ下がる可能性が高い」（不動産アナリスト＝前出）
　中古なら、都心のマンションがサラリーマンにも手が届くレベルに落ちてきたということでもある。東京カンテイ市場調査部・上席主任研究員の中山登志朗氏は「不動産購入の決め手は、価格ではなく資産価値」と、こう言う。
「新築物件を購入する場合、中古になった時に、価値がどれだけ目減りするか見極めにくい。その点、中古物件は、築何年でどのくらいになるか、駅から徒歩何分ならいくらで売れるのかなど、周辺の物件と比べれば、相場感がわかりやすいというメリットがあります。現在の需給バランスから見て、中古価格も弱含みで推移していくでしょうから、予算内で買える物件が増えたという意味では、選択の幅が広がったのではないでしょうか」
　都心の物件を高づかみして“売るに売れない”と嘆く声も聞こえてくるが、これから買うつもりの人には朗報だ。
（日刊ゲンダイ2009年1月20日掲載）