ジャパン・ホテル・アンド・リゾート - 1120837427

1：管理人★：2005/07/09(土) 00:43:47 ID:/u9p.7lc: あのゴールドマン・サックスがＲＥＩＴに参入するということです。
物件対象はホテルです。
・新浦安オリエンタルホテル（千葉県浦安市）
・ホテル日航アリビラ（沖縄県読谷村）
・神戸メリケンパークオリエンタルホテル（神戸市）
・なんばオリエンタルホテル（大阪市）
など。
元ネタはここ。
http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/biz/383691
ファンド名が決まるまで運用会社名でスレ立てます。
140：名無しさん：2006/02/14(火) 02:29:28 ID:miG8YRNQ: よかった！補欠当選外れた！ほっとした。現金さいこー。
141：名無しさん：2006/02/14(火) 02:30:18 ID:hMgGFtys: >>100-120辺り
ちょっと乱暴な意見を敢えて言っちゃいます。ちなみに自分はホテルに関してド素人です。
鑑定については、結局「まぁ一つの参考資料です」という半ば分かってた結論でしょう。
偶々（である訳は無いと思いますが）鑑定価格と同じ価格で購入しているのと、
なんだかんだ言って誰にとっても評価が難しいのと、から盛り上がっちゃったのかなと。
更に乱暴に言うと、此処まで「分かり難い」Asset Typeなら物件の収益力はともかくも
投資口価格のVolatilityは高いでしょうから、IPOを狙って発行価格や物件利回りを云々
言うのではなく、他の投資家の動きを見ながら（投資口価格の推移を見ながら）短-中期で
売り抜けるところで買うのが素人の道かもしれません。
142：名無しさん：2006/02/14(火) 02:47:34 ID:hMgGFtys: >>131-137
まとめると、
①分かりにくいAsset Typeの際に何処まで事業の成長性を考慮するか
＝卑近な例では景気の回復にどれだけ連動するか、みたいな。
②個別具体性のある不動産（土地）の恒久的な価値/逆に言えばリスク、を何処まで評価するか、
＝言ってみれば8968は、九州が終われば全部終わるんですかね。。
でしょうか。

さて、その上で「NCFで6％なら」という考え方が出てくる根拠はなんでしょう？
結局は「回収20年」という感覚？「他に6％を確保しているREITは数少ない」という比較？
前者であれば、そもそもリース会社のようなFull Payoutを前提としないREITにおいて
あまり説得力の持たない意見である上、20年なら先が読めるかって言うとそうでもないよね、
という気がします。後者なら、結局やっぱり所詮は（自分も含め）素人の見方。
なので、結局>>141で書いたような考え方になってしまうのです。。。
143：名無しさん：2006/02/14(火) 03:06:07 ID:hMgGFtys: >>138
ですね。雪風さんといい、ファンドやさんといい、名前を掲げて
常に情報発信してくれる方は本当にありがたい存在ですよね。
自分（>>139、>>141、>>142）は時間のあるときにドカって言いたいことを言うだけで（笑）。
144：名無しさん：2006/02/14(火) 03:16:35 ID:hMgGFtys: 追加。ちなみに、8968の事を書きながら思い出したのですが、
金融におけるロジックとして「自分のリスクはゼロ」という仮定があります。
日本に居ながら円（Japanese Yen）の価値が無くなるリスクなんて想定しないですし、
日本では国債利回りをRisk Free RateとしてSpreadが幾らかでリスクを語ります。
Justロジックなので流して欲しいのですが、極端に言うと、
九州所在の世界は九州しかない投資家は「8968の地域集中リスクはゼロである」と仮定できます。
ホテル業界にのみ生きている投資家（ホテル企業しか無い？？）は「8981のAsset固有リスクはゼロ」と仮定できます。

何が言いいたいかって言うと、福岡県民でもホテル業界人でもない自分のような
個人投資家にとっては「リスクが無い」と仮定できる部分が少ないので、当然「リスクが高い」と思うことになります。
（投資の際にこんなこと考える投資家がいるとは思えないですが）
個人投資家にとっては、運用会社を相当に信頼しない限り手を出せないことは否めないですよね。

…なんて、ここまでグダグダ書いてきて結論は「ワカラナイヨ」だなんて、怒られるかな（笑）。
145：雪風：2006/02/14(火) 08:48:59 ID:NxA2bZRk: >「NCFで6％なら」という考え方が出てくる根拠はなんでしょう？

これはファンドやさんの「相場観」ということではないかと思います。
経済事情・不動産市況ほか無数要因が各人の判断に影響を与えますので、
それぞれの評価は相対的なものであり、そこに絶対はないでしょう。例
えば6％が5.7％でない理由は何かとか言われても、誰しも返答に窮する
のではないかと思います。

ところで、そろそろ価格予想ゲームも始めませんか？
146：ファンドや：2006/02/14(火) 10:54:20 ID:QABOLbXg: >>142
>「NCFで6％なら」という考え方が出てくる根拠はなんでしょう？

>>145　雪風さんのご指摘にあるように、相場観です。
ただ、単純に相場観だけではなくて、最近の取得競争を加味して、
仕方ないなァ…程度の利回り水準ですが。
その根本には>>142さんご指摘の「回収20年」の感覚があります。
なぜ20年なのか、については、>>142さん指摘のリース会社との比較が
ありました。その点は甘い感覚であることは否めません。
私もホテルオペレーションについては良くわかっていないので。(^^ゞ

ただ、築10年程度のホテル仕様の建物であと20年もすれば、
建替まではかからないにしても、相当の資金負担を強いられる
状況が発生するのではないかという、単純な「感覚」があります。
営業中のホテルなので、こまめに営繕はすると思いますし、
営業上の観点からそこそこのリニューアルをするにしても、
20年たてば「設備的に古い造り」のホテルになっていることでしょう。
それまでには、回収できて欲しいなあ。
147：雪風：2006/02/14(火) 12:08:26 ID:NxA2bZRk: >雪風さんに対する批判というわけではありませんが、契約賃料を高くしたから
>といって鑑定価格が上がらないのは事実なんですよ。妄信的に信じるのを止め
>はしませんが、現実を知らずに間違った認識が広がるのはあまり良いことでは
>無いように思います。.

それは、すべての鑑定士が自らの仕事にプライドを持って、依頼人の口出しを
一切ハネ除け、依頼料を支払うオリジネーターではなく、REITの投資家に対し
て誠実を旨として物件の価値を示す存在であるという前提に加えて、レンダー
側は私募ファンドのようにLTVが高くない、即ち回収懸念が少ないREITに対し
て、お抱えの鑑定士（又は調査機関）がオリジネーターの鑑定を少しでも高い
と評価したら、一切の貸出を拒否するという、浮世離れしたいわば”空想世界”
における話になります。
148：雪風：2006/02/14(火) 12:11:07 ID:NxA2bZRk: 実際には、別の人間が鑑定すれば両者の鑑定が食い違うなど、日常茶飯事
ですし、銀行サイドの鑑定評価額が低ければ、その分融資限度額が抑えられ、
条件面でも厳しくなるというだけの話ではありませんか？少なくとも、融資競争
が激化し、過度のスプレッド縮小が懸念される中で、「ローンつきませんから」
というのは、非現実的だと思います。
149：雪風：2006/02/14(火) 12:15:12 ID:NxA2bZRk: 現実を知らない筈のないあなたが、現実ばなれしたことを書いてまで”錬金術”
はありえないとする動機は何でしょうか？（単純簡略化した錬金術の例：物件
価値100億、妥当賃料6億の物件を、セール＆リースバックなのをいいことに、
賃料を7.5億、但し契約期間5年などと設定して利回りから逆算した鑑定額を
125億に引き上げ、支払賃料と売却価格の差額の17.5億を抜くようなトリック）
150：雪風：2006/02/14(火) 12:16:54 ID:NxA2bZRk: ここからは完全に推測になります。

オリジネーターの立場としては、上記のような話は絶対に認めるわけにはいか
ない性質のものです。だから何としても、事実を曲げてでも全面否定しないわけ
にはいきません。即ち、116の方は関係者？という疑問が涌いてくるわけです。
これは以下の一語を見たときから感じていました。

「契約高くするだけでDCFバリューがあがるなら楽なんですけどね。」

”楽”ってどういうことですか？これって明らかにオリジネーターの発想ですよね。
151：ファンドや：2006/02/14(火) 12:20:21 ID:QABOLbXg: >>145
価格予想ゲームに参加します。(笑)

ホテルというアセットへの着眼と、実際の運用能力には不安がないのですが、
不動産価格という観点からは、感覚的には、雪風さんと同じく厳しいと思う
のですが、
１．インデックスなど、良くも悪くも、盲目的に買う存在
２．その存在をしっている市場参加者
３．スポンサーの信用力（というより知名度か）
４．IPO狙いのみの人々の存在
などなど、考慮していくと、理屈はないのですが、
53～54万円レンジかな？なんて思います。

ただ、これまで一度として価格は当たったことがありません。
マーケットって、不動産よりも難しいかも。(笑)
152：ファンドや：2006/02/14(火) 12:44:46 ID:QABOLbXg: >>150
ああ…なんか雪風さんが、「吹雪」になったみたい。
ちょっと"荒れてる"ように見えました。
（違ったらゴメンナサイ）

積算の件であれば、積算価格を検証しないのは、DCFの半分しか
理解していないことと同義だと（少なくとも不動産投資の観点では）
思います。
すでに雪風さんがご指摘のとおり、代替性の検証は必要ですし、
収益に対する「原価」の観念が必要です。
DCFでは取得価格が相当するのかも知れませんが、DCFは数字の基礎が
変わると価格がころころ変化するので、その検証材料としては有益だと
おもいます。
153：ファンドや：2006/02/14(火) 12:47:09 ID:QABOLbXg: 続き：

不動産としてみる場合、同等のものが安くできるのであれば、新築有利
（絶対ではないですが、相当優位）です。
もし、1/3で新築できるとして、隣に建築して今のホテル運営会社を
引っ張ってくれば、不動産の価値が純粋にどちらが高いか
想像にたやすいと思います。

以前、雪風さんに、「やってみろ」的な議論をされた方がいましたが、
オペレータを同一でないと純粋不動産価値がわかりませんので、
仮に雪風さんがホテル経営のプロ中のプロだったとしても、
意味のないことになります。

積算とDCFの差は、理屈では「オペレーターの能力＋立地」でしょう。
純粋不動産に対して、
１．オペレータの能力による付加価値
２．最有効活用の結果としての付加価値
がついたと。

本当かしら？と書きながらも疑問。
154：ファンドや：2006/02/14(火) 12:53:51 ID:QABOLbXg: さらに続き：

>>149
価値判断は立場によって異なると思いますから、なんともいえないので
立ち入りませんが、売買テクニックとしてこの手の多少の操作は
されても已む無いかなと思います。

賃料として初期のコストを回収できれば、ファンドとしてのロスは
純粋不動産ベースでは発生しない（会計期間ずれは考慮外）ので、
私募ファンドではありがちな手法だと思います。
売主の簿価に調整が必要なケースなど、特に。

ただ、運用会社の取得報酬や運用報酬を勘案すると、その分、コストが
膨らみますので、REITとしては？？？
ブラインドプールタイプの私募ファンドで、集めた資金の要求リターンが
厳しいときなどは、「買わずに資金を寝かすことが最大のロス」という
ことで目を瞑ることもあると思います。
155：名無しさん：2006/02/14(火) 16:32:44 ID:VV48eWKU: 素人なので余り理論的な根拠はありませんが、
積算価格とDCF法の価格があまりに相異するのは、常識的にも？がつきますよね。
自分が直接物件を買う場合、例えホテルであっても(相応の収益が見込まれても)、
積算価格から乖離した価格での購入には、躊躇すると思います。
自分の感覚では、DCF法というのはバブル期に取引事例比較法なんかで、
不動産の鑑定価格自体もばんばんあがっていったことに対し、
ある意味価格の上限を画するという役割としては非常に重要だと思うのですが、
価格を引き上げる側面でDCF法が使われる場合、要注意だと思います。
不動産は価格があってないようなところがありますが、
結構、常識とか感覚って言うのは、重要だと思います。

それで価格予想については、まあ、53～55万円くらいですかね。
物件価格の相当性には疑問を抱きつつも、
結構みなさんゲームには参加しますからｗ
ただ、投信買い終了後は、公募割れもあると考えています。
ここは短期勝負ですね。長期で保有するのは、投信くらいでしょうね。
156：悩める運用管理者：2006/02/14(火) 19:47:25 ID:URWfU/Ts: 価格予想に参加させていただきます。（数値は52万円で試算しました）
このREITは住居施設？（ホテル）であり、NOI利回り約6.5％は、既存REITに組み込まれている都心の商業ビルが5％後半ということを考えれば、魅力がまったくない物件を組み入れているREITといえる。8967もNOIは7％を超えている（7.5％以上と試算）。とするとPBR1倍を底値とする考えは、当てにならない。
配当利回りは年率5％と試算したが、IPOのREITによくある固定資産税問題を想定すると、実質、4％台。魅力なし。
外部成長するかというと資産価値のある物件（都心）は売りに出ないだろう。資金繰りは、普通のホテル会社なら融資は引き出しやすいがREITにすると不動産融資になるので銀行も他のREITと比較する。すると収益のぶれやすいこのREITにはプレミアムを要求する。またはゴールドマンが欧米の投資家を連れてきて社債を発行させるのだろう。しかもREIT投資家に不利な条件が、付くかもしれない。
NOI利回りを8％弱に引き上げて、配当を6％にすれば、私の間尺に見合う。すると43万円。・・・ありえないが、私はこの値段以上は手を出さない。。
157：ファンドや：2006/02/14(火) 23:20:26 ID:qPjDMeNY: >>156

固定賃料などを採用して、収益についてはナカナカぶれにくくする
方策を採っていますし、ホテル会社のように従業員を雇用することも
ないので、ホテル会社より融資が出にくい、というのは考えられないと
思います。
他のREITとの比較はもちろんありますが、それでこのREITについて
プレミアムを要求する、というのは根拠が薄いように思います。

社債発行は担保付社債が発行できない以上、格付け取得が要件となるので、
すぐには発行できないでしょう。
（半年や１年はトラックレコード蓄積が必要。）

NOI8%は十分に同意できると思いますが。EPSが6%は、さすがに無理が
あるのでは？仮にそうなっても、裁定取引で、現状のREIT水準に戻ると
思います。
158：名無しさん：2006/02/15(水) 03:04:59 ID:hMgGFtys: >>156
>>157
格付けには２期の決算が必要だったと記憶しています。ちょっとうろ覚えですが。
という細かい突っ込みはどうでも良いのですが、要求利回り水準は、NOI８％は
望ましいものの、実際にはそんな賃料を払うくらいなら自分で持っちゃうんじゃないでしょうか。
若干の賃料上昇も見込んだ上で、見かけのNOIだけで言うなら６％後半～７％で良しとするのでは如何でしょう。
ちなみに、8967の実のNOI知ってる人います？Asset Typeのなせる技なのか、運用会社の力なのか、
分かりませんけれど、どちらにしてもあまり参考にしすぎない方が良い気がします。
>>151
>マーケットって、不動産よりも難しいかも
そうですよね！だから、141（自分です）でコメントしたような利益を狙うのが素人の道だって♪
159：名無しさん：2006/02/15(水) 03:06:23 ID:hMgGFtys: あ、>>151　のファンドやさんは、そもそも素人じゃないのかな、
失礼しました・・・
160：名無しさん：2006/02/15(水) 08:27:15 ID:H.fGFg7c: ウッ！気配６０万
161：気配値：2006/02/15(水) 08:31:55 ID:OGNXMS3Y: ８：３０現在
９９９０万円！
162：124：2006/02/15(水) 11:44:35 ID:PW9ps6tM: ファンドやさんの投稿は勉強になるね。

こういう内容のある書き込みなら、反論されても気分が良いな（＾＾）。

しかし、高値はあるかとも思っていたが、予想以上に強かったね。
これでますます買えなくなったな。自分としては。

この利回りならユナイテッドのがよっぽどいいや。
163：125：2006/02/15(水) 11:55:21 ID:PW9ps6tM: >>139

これが「事業」と「不動産」の話のシミュレーションになっているのか良く分かりません。

あ、いや、「不動産を自社保有している会社の株への投資」と
「テナントの事業をあてにして不動産賃貸をしているREIT投資法人への投資」
の「違い」について具体例で話してみたつもりだったのですな。

ちなみに自分の意見では後者のほうがよりハイリスク。

わかりにくかったらスマソ。
164：ちょっと訂正：2006/02/15(水) 12:02:58 ID:PW9ps6tM: 「不動産を自社保有してリゾートホテル事業をしている会社の株への投資」と
「テナントのリゾートホテル事業をアテにして過大な対価を払って買った不動産を賃貸しているREIT投資法人への投資」

の「違い」といった方が正確か。
165：れぉんｗ：2006/02/15(水) 18:17:16 ID:Ofiv9ZSk: (^∀^)ノ:*:・'ﾟ☆
http://look2.nu/kadenareon/
166：名無しさん：2006/02/15(水) 19:51:33 ID:VV48eWKU: ここまで高くなるとは思っていませんでした。
とはいうものの、個人投資家にとっては、
ここをリートのポートフォリオに組み入れないといけない、
というわけではないでしょう。
仮に買うとしても、じっくり様子を見てからでも遅くはなさそう。
長期投資は買時も長期で見る必要があります。
初回権利落ちは激しそうなので、それを見てからでも遅くはないでしょう。
167：雪風：2006/02/15(水) 20:00:45 ID:cKzTo5Rk: どうも、ちょっと荒れ気味な吹雪です・・・失礼。人間がデ
キていないので、ファンドやさんおっしゃるように少々感情
的になっていました。（人格者なんてとんでもない！）

しかしここは、高配当株ファンドみたいなのが組入れてるん
でしょうかね？それとも個人投資家への美麗写真効果？やっ
ぱり市場は難しい・・・。この結果には、目論見書を詳細に
検討した人ほど、驚いているのではないかと思います。
168：名無しさん：2006/02/15(水) 21:30:54 ID:o2s4n8d2: この状況はよく理解できませんねえ。
理解できないといえば福岡とか東グロなんかも健闘しているし。
自分の信念で取捨選択するしかないでしょう。
私はこの銘柄は買いません。
169：雪風：2006/02/15(水) 21:42:08 ID:cKzTo5Rk: 自分の信念で取捨選択する、勝つべくして勝つ投資家であり
たいですね。だから私も今のところこの銘柄を買う予定はあ
りません。割に合うと思う水準になればまた考えますが。

http://www.jhrth.com/sitemap.html

ホームページ私も見れないです。プロジェクト2888分のＸさん
が「マックだから？」とおっしゃっていますが、うちはXPだし・・・

http://plaza.rakuten.co.jp/2888project/diary/200602150000/
170：名無しさん：2006/02/15(水) 21:42:58 ID:CI9g/7Xg: 世の中を見通しているように書いている人が言う通りには
世の中が動かないとの事だと思いますが。
171：名無しさん：2006/02/15(水) 22:36:40 ID:hMgGFtys: >>170
158です。深みのあるコメントですね。
「世の中を見通しているように」なんては感じてはいません（寧ろ非常にためになる書込みをしてくれる方には感謝しています）が、
色々と分析した結果と世の中がの動きが違うのは事実でしょう。自分は、なんだかんだ言って素人だと思っているからこそ、
物件利回りの相場観、ではなく、新しいREITに対する投資家マーケットの相場観、から判断しようと決めました。
繰り返しですけど、>>141、でコメントしたような利益を狙うのが素人の道だって♪
自分も勉強、研究はしますが、それでも、マーケットでは、儲かった者が勝ちです。
...なんて言って実は自分はこの銘柄、買えてません～（次のChanceを狙います。いつか来るでしょう。）。
172：しんじ：2006/02/16(木) 00:05:31 ID:8MkP2f8c: ひさしぶりに購入（ＲＥＩＴ）しました。雪国さんの悪評にもかかわらず、やはり、投信の分散購入が入るものとの判断で。８９６８からここまで、購入を見合わせてきましたが、今となっては、８９７７と、、、悪評８９６８は、あってもよかったかと、、も、思っていますが、、。やはり、８９６８の時、信念を持ってはずしましたが。。８９７７だけは、時期をみて購入しようと思っています。借り入れ比率が、低い点からも、まだ上はあると確信しています。また、３/１上場の８９８２も購入ですよね。ただ、ポートフォリオにレジデンスがあると、聞いていますが、現在のレジデンス系への風あたりを考慮すると、どの程度、影響があるものかと、多少、不安がありますが。。その点、皆さんは、どの様にお考えでしょうか。ご意見、伺わせてください。また、８９８２の詳しい情報、ありましたら、よろしくお願いします。特に、レジデンスの比率と借り入れ金の比率が、気になっています。他力本願で、申し訳ありません。
173：ファンドや：2006/02/16(木) 00:29:46 ID:RJtZ/tT.: やっぱり難しい、マーケット。(笑)　詳細は>>151

でも、今日ではっきりとREITが分かりました。
REITは金融商品、株式であって、不動産ではないってことです。
今日の価格上昇は、一種の裁定取引だと認識しています。
REITマーケットの価格上昇によって多くの銘柄が高く、IPOの銘柄が
相対的に利回りとして「おいしい」状況があったということでは
ないでしょうか。
そして、一部過熱感のある銘柄の利益確定売りとともに、買い進まれた。
そんなところではないですか？
どなたか、ネット証券でザラ場の板が見られる方、いれば検証よろしく。
174：ファンドや：2006/02/16(木) 00:30:17 ID:RJtZ/tT.: 続き：

もうひとつ、金融的な見方。
第1期　14,226円（終値ベース4.37%/年換算：運用日数198日）
第2期　26,172円（終値ベース4.36%）
債券類似として投資する人々がいれば、十分に利回りとして耐えられます。
地銀系にとっては投資しやすい利回りになっています。

不動産をキチンと見る、この掲示板の方々とは違い、机上の数字のみの
投資家にとっては、潜在一隅のチャンス。さらにインフレヘッジつきと
いうことを稟議に書けば、投資しやすいです。年度末も近く、
投資ノルマがある方々は、喜び勇むでしょうね。

IPOで仕入れた個人の方が、一番のハッピーかも。
175：名無しさん：2006/02/16(木) 01:20:46 ID:hMgGFtys: >>173-4
141です。
>REITは金融商品、株式であって、不動産ではないってことです
そらそですよ。細かい突っ込みですが、株式と債権の間、なんて言い方されますね。
金融マーケットでカネが集った理由はまぁ幾つかあるでしょうけど、新しい商品への期待じゃ駄目ですか？
この景気回復局面で更に景気連動傾向があればなおのこと。若しくは、個人投資家が多そうだから、
最初はまず買われそうじゃないか、とかではどうです？
>不動産をキチンと見る、この掲示板の方々とは違い、机上の数字のみの投資家
不動産をキチンと見てるというのもかなり机上な気もしますが…。
>>171でコメントしましたが、何人かの方々の物件云々の分析は本当に尊敬しています。
ただ、そうは言ってもマーケットはまた別にあり。
176：しんじ：2006/02/16(木) 01:42:43 ID:8MkP2f8c: 名無しさんのいうことが、正解でしょう。個人の不動産に詳しい一部の人を除き、ファンドマネージャを含む、一般の投資家は、ＲＥＩＴを表面的にしか評価できないのが現状だと思います。１口あたりの資産額は、あるものの、１つの指標にすぎず、投資の判断では、利回りであったり、用途であったり、借り入れ比率であったり、オリジネータや出資会社の評価であったりと、株式に近い価格決定で、時価がでているのではないでしょうか。ただ、実際には、構造上の欠陥や地震による被害等は、実不動産としてのリスクを負ってはいるでしょうが。。
177：ファンドや：2006/02/16(木) 01:45:08 ID:RJtZ/tT.: >>175さん

株と債券の間、とあえて書かなかったのは、本当に「合いの子商品」で
あるなら、もっと配当に目が行ってもいいはずなのですが、現在は
どうやらキャピタルに主導されているように思えたからです。

机上の評価の件は、そうですね。
ただ、自分の仕事では、投資する物件、入札参加する物件、
すべて中まで見に行っています。
（一棟貸しのビルだと中に生えれないこともありますが。あとレジもね。）
単純なことですが、見に行って、肌で物件を感じることが大切だと
思っています。
REITの物件も近くにいけば、必ず出入りすることにしています。
でも、地方は行く機会がないんだよなァ…
178：名無しさん：2006/02/16(木) 02:07:32 ID:TT/28BqE: >>173
確かにリートは金融商品ですし、今は金融商品としての側面が強く出ています。
端的には、利回りでおおよそ全てが決まっています。
ただ、J-REITというのは新しい金融商品であって、
今は不動産としての側面はほとんど現れていませんが、
今後、不動産としての側面が再確認される場面は、必ずあるでしょう。
長期投資であればあるほど、不動産としての側面が、
ボディーブローのように効いてくることがあると思っています。
179：178：2006/02/16(木) 02:13:30 ID:TT/28BqE: リートを債権に引きつけて考える立場、
株式に引きつけて考える立場、
実物不動産に引きつけて考える立場がありますが、
（他にも色々な視点があるかもしれません）
市場はそれぞれの立場を状況に応じて都合良く？使い分けるものなので、
自分としても、未だ新しいJ-REITというものについて、固定的に考えず、
敢えて言えば、融通無碍にとらえる必要があるというものです。
利回り中心の価格形成も、絶対のものではなく、
市場は平気で基準を変えることもあると思っています。
180：ファンドや：2006/02/16(木) 02:21:13 ID:8WeNN49.: >>178
>>179

そうですね。ご指摘のとおり、今は株、将来は不動産へ回帰するのかも
知れません。でも、その辺のことをつい忘れて、すぐに不動産の評価から
入るので、価格当てゲームは連戦、連敗なのですね、私は。
とほほ。
181：名無しさん：2006/02/16(木) 08:23:07 ID:CI9g/7Xg: 私は不動産投資も直接しています。
不動産投資の観点からは、ファンドやさんや雪風さんのコメントは参考になり、納得する事もあります。

でもREITは間違いなく株式投資です。人気投票でもあり、色々な思惑も入ります。
同じ観点で論じては、間違うのでは?
私は全く割り切って投資しており、ここもある程度上がると思って買いましたが。
182：181：2006/02/16(木) 08:35:14 ID:CI9g/7Xg: 私は、新既上場REITは今後も当分の間全て買って行くつもりです。
超低金利の定期預金の代わりに、短期の金融商品としても魅力を感じています。

ファンドやさんや雪風さんの事前のマイナス評価の書き込みは、入手の競争率を下げてくれるには、正直言って助かっています。

参考にするかどうかは、人それぞれでしょうが、引き続き評価や情報をお願いします。
183：雪風：2006/02/16(木) 08:58:34 ID:NxA2bZRk: >でもREITは間違いなく株式投資です。人気投票でもあり、色々な思惑も入ります。
>同じ観点で論じては、間違うのでは?

不動産投資の観点だけでは、公募価格以上の予想なんて出ません。ファンドやさ
んや私が何を書いているのか、きちんと見てからコメントしていただけると有り難い
んですが・・・

>ファンドやさんや雪風さんの事前のマイナス評価の書き込みは、入手の競争率を
>下げてくれるには、正直言って助かっています。

私ごときのコメントが影響があるかどうかは知りませんが、トップリート投資法人の
競争率は上がるんでしょうかね？サイトを立ち上げて以降初めて高評価する新発
モノになりますから。

http://homepage2.nifty.com/ykf/
184：名無しさん：2006/02/16(木) 11:36:14 ID:jjuN5yZc: 風説の流布にならないよう気をつけて下さい
185：名無しさん：2006/02/16(木) 11:37:26 ID:VV48eWKU: リートは金融商品ですが、「間違いなく株式投資」というのは、
ちょっと言い過ぎじゃないですかねｗ
株式か、債券か、見方はそれぞれでしょう。揚げ足取りのようですが。
雪風さんやファンドやさんが行っているのは、
株式投資におけるファンダメンタルズ分析に相応するものと理解しております。
186：名無しさん：2006/02/16(木) 11:47:36 ID:VV48eWKU: >>184
そういう指摘をするなら、どこがどういう意味で「風説の流布」なのか、
具体的に指摘すべきであるな。
株式やリートについて、それぞれが自己の立場で意見を述べること自体は、
言うまでもなく(大上段な議論となるが)、憲法が表現の自由として保障しているところだよ。
「風説の流布」というのは、表現の自由に対する制約として、公正な市場維持のために認められたもので、
議論の内容の当否については色々な立場があっても(それはむしろ望ましい)、
議論自体は公正な市場の維持に不可欠だよ。
187：風説の流布？？？：2006/02/16(木) 16:28:49 ID:nm1KK/1c: ・株券等の相場の変動を図る目的をもって、虚偽の情報等(風説)を流布することは、そうした情報等を信頼して投資判断を行った投資家に損害を被らせ、また、市場の信頼性・健全性を阻害するものであり、証券取引法により禁止されています。

雪風さんが、「投資口価格を操作する意図」を持って、「虚偽の情報」を流しているように見えるやつがいるとしたら、
相当性格がひねくれてるか、どーしよーもないアホなのかのどっちかだろうな。

自分なりの根拠を示して辛口の批評をしただけで、「売りあおり」だの「風説の流布」だの言われるのではたまらんな・・・・
188：なんでリスクに鈍感なのか？：2006/02/16(木) 16:54:14 ID:nm1KK/1c: そのREITを１０年、２０年持ち続ける意志があって投資するのと、
短期で売り抜け、キャピタルゲインを狙って投資するのでは、
判断の基準が違ってきて当然だろう。

短期プレーヤーにとっては「５年後１０年後のリスク」などないも同然。
上場時の価格決定は短期プレーヤーの影響力が圧倒的に強いのだろう。
そう考えれば、ここの今の価格も納得できないこともない・・・・・・
189：リート初心者：2006/02/22(水) 20:14:31 ID:WZKoSvOc: リートもトピックス買いがあるそうですが、
ここの場合はいつになりますか？
190：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
191：名無しさん：2006/03/22(水) 20:27:35 ID:aBanVzrw: ＪＨＲなんか投信買いを期待してるコバンザメ？
192：名無しさん：2006/03/24(金) 01:09:45 ID:7nnMklPo: 投信買い期待の上げはおこらないのでは？
というか、すでに上がっているので、今から参戦は火傷しますよ。
空売りできるなら、そちらの方が堅そう・・・
193：＜削除＞：＜削除＞: ＜削除＞
194：うひゃぁ～～～(JOKER）：2006/03/28(火) 09:12:36 ID:i8DpGvQc: なんだ、この上げ？

まるで、想定外であった。＿|￣|○
195：錯乱中　(JOKER）：2006/03/29(水) 09:31:23 ID:xUU1hAnM: ここの寄付前の気配値が、一時７０万を越えたのを目にして理性を失ってまった、おら。

なぜか「Ｈ＆Ｒが７０万ならユナちゃん７１万を買わない手はない！」
なんて方向に思考が逸脱し、昨日売ったのをあわてて買いもどす。
我ながらなにやってんだかわからんちんでつ。

つーか、ここが６５万なら、トップの５８万は安すぎるよね、普通なら。
うう～～～ん、投信買い効果オソルべし。
（逆に明日がコワイ気もする）
196：雪風：2006/03/29(水) 12:53:03 ID:NxA2bZRk: 今ここを買っている人がどうなるかは置いておいて、
ジャパン・ホテル・アンド・リゾートが投信買いイベン
トをきれいに上げて終わってくれると、3月上場組に
は朗報となるでしょうね。

（1）利益を得た人達が次なる獲物を求めて参戦
（2）ＪＨＲで傍観者だった人達がイベントに殺到
197：雪風：2006/03/29(水) 12:55:44 ID:NxA2bZRk: しかし、この結果起こることは、投信買い日よりも早
い段階で価格上昇が始まり、肝心の当日までの約
1週間は期待はずれの小動き、その後、見切り続出
で短期的に需給が崩れるという展開でしょうかね？
（3月上場組の話です）
198：名無しさん：2006/03/29(水) 14:17:02 ID:MJjVTK6s: 年度末の買いと投信買いが同時に入ってきたみたいね
199：名無しさん：2006/03/29(水) 15:46:32 ID:X8AHr9UI: >>195
まあ、投信買いは合理的な価格形成とはちょっと異なるので、
8981と他の銘柄を今の時点で比較しても、仕方ないですよね…
4月に入れば、ここも本来のあるべき価格帯に落ち着くでしょう。
200：名無しさん：2006/03/29(水) 19:08:46 ID:XmQsmzfI: >>196
3銘柄とももう既に先回り買いが入ってるように思える。
俺が見ている限り8982>8983>8984の順かな。単純に時価総額の順ともいえるが。
8982はしこりはなさそうだが、8983、8984は50万あたりはさすがに重いんじゃないかな？
201：名無しさん：2006/03/29(水) 19:12:49 ID:7A0Yc7s6: 欲しい情報がタダで手に入る!!無料に勝るものはなし！
↓↓
http://robamimi.net/?=ab3
202：そうなんだけんどさ (JOKER)：2006/03/29(水) 20:21:22 ID:NHq1OQFo: >まあ、投信買いは合理的な価格形成とはちょっと異なるので、
>8981と他の銘柄を今の時点で比較しても、仕方ないですよね…

来月にはいっても、（落ちることは落ちるだろうが）
案外高いところ（おらの妥当値対比）でふみとどまるやうな気もすんだよね。
「物件のイメージ」の良さってのはたとえそれが合理的ではなくても
価格生成には一定の影響を及ぼすってことかしらん　・・・・・

ま、おおせのとおり考えても仕方のないことだけんども（笑）
203：名無しさん：2006/03/29(水) 20:47:42 ID:sfAD9Kag: ここに限らず、10年債利回りと比較して、ここのところリートは高すぎるから、
来月中旬にかけて、全般に調整は不可避だと感じているが。
投信買いイベントの余韻も消えて、全般の調整の中で、
来月はここも相当下げそうな予感。
204：ふむふむ (JOKER)：2006/03/29(水) 22:43:03 ID:ZiQPXUTA: ↑　おらも基本的にはそんな感覚はあるだども、
　　最近、予測がはずれることが多くてなぁ。

　　最大の失敗はこのＨ＆Ｒ。
　　こんな上げるとは夢にも思っていなかったんよ。

※　とっくに売り切ってまったので、明日は高見の見物だ。（ああ、つまらん）
205：名無しさん：2006/03/30(木) 17:40:08 ID:X8AHr9UI: 自分はもう売り飛ばしたので、明日からはどの程度下げるか、
じっくり楽しみましょう。
ちょいとそこら下がっただけでは、買う気はないけどね。
206：8株売った：2006/03/30(木) 18:41:58 ID:aPdclubs: あまりに上がったので今日６７万円で手持ちの８株すべて売りました
公募で当たった分なのでそれなりに利益が出ました。
なぜこのREITは、普通の株のような激しい値動きなのでしょうか

このお金で夏休みは沖縄に行きます。
もちろん儲けさせてくれたアリビラに泊まらせていただきましょう
207：名無しさん：2006/03/30(木) 22:31:09 ID:zMNn1I0Y: 激しい値動きはAsset Typeからくる必然性でしょう・・・
むしろそれを分かっていて投資する投資家をTargetにしているのでは？
208：なぜなんだぁ！！！(TargetにされてないJOKER)：2006/03/31(金) 21:30:43 ID:Hh/r5kWo: 今日の上げはいったいなんなんだ？

どうしても理解できん。
ここの値動きはおらの理解の範囲を超えている　・・・・

※　まあ、ここが高値でいてくれたほうがトップにとっては
　　（ひいてはおらにとっても）都合がよいのだが（ぐふふふふ。＾＾）
209：名無しさん：2006/03/31(金) 21:47:09 ID:G8pYlf4U: 割安とか割高とか判断するよりもっと基本的な事忘れてない？

ファンドはお金が入ってきたら何か買わなきゃならんのだよ。絶対に。
210：名無しさん：2006/03/31(金) 22:27:12 ID:evNoj3Rs: ん？そんなこと無いよ。余剰Cash抱えている銘柄あるし。
まぁファンド系（AM）ではとにかく預かった金は投資しようってヤツもいることはいるけど。
でも、どうなんでしょうね、確かに、AMとしては、預かってしまった以上、運用しないのもそれはそれで罪。
一方、目先の高値掴みに使い果たして将来の優良投資の可能性を捨てるのはもっと罪？

投資家としては、せめてAMのスタンスくらいは理解してから金を預けるべきでしょうね。
211：名無しさん：2006/03/31(金) 22:56:33 ID:4lSdmgnI: な　こたあ　ねえだろう。　キャッシュでもってりゃいいじゃん。
ちなみに、たとえばさわかみファンドは現在30％弱、キャッシュだぜ。
ＢＲＩＣＳファンドもいきすぎをさけるために、募集額の上限をきめる
ものも多い。Ｊ－ＲＥＩＴ市場そのものがまだまだ未成熟で恣意的な市場
だってことだけだな。とにかく、板が薄いんだよ。絶対的に。
212：雪風：2006/04/08(土) 12:34:07 ID:u7EJxX4s: http://www.asahi.com/business/update/0406/130.html

ホテル業界において、浦安は数年前まで全国有数の稼働率を誇る地域で
したが、注目度の高さが仇となり、参入が相次いでいることから、状況
は様変わりしつつあります。

なお、新浦安オリエンタルホテルの鑑定評価も「立地評価研究所」が受
注しています。
213：雪風：2006/04/08(土) 12:41:09 ID:u7EJxX4s: ”個人投資家のチラシの裏”さんテイストで語ると
http://tousyou892.exblog.jp/

「へー。賃料の増加を見込んでおられるのですか。そうですか。」
という感じでしょうか？
214：寡黙星雲：2006/04/12(水) 19:29:01 ID:Ptad5efQ: 今年の正月、友人の3家族とともに、14人の大集団で南の島に行ってきました。
アリビラ宿泊の翌日、石垣島の居酒屋で泡盛をグビグビとやりつつ、相場談義に
花を咲かせていますと、お替わりをもってきた男の子も参加。聞けばデイトレで
そこそこ儲けて当地に来たとのこと。人生いろいろですね。
215：名無しさん：2006/04/13(木) 15:18:48 ID:wbA7o2T.: ３月の都心オフィス空室率3.41％に低下
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20060413AT3L1303313042006.html

この記事読むと空室の低下とともに賃貸料の値上げも本格化しそうな気配です
216：215：2006/04/13(木) 15:19:54 ID:wbA7o2T.: 誤爆しちゃいましたすみません
217：名無しさん：2006/04/14(金) 09:39:34 ID:OGNXMS3Y: 何があったんだ？　もしかしてM投信参上？
218：名無しさん：2006/04/14(金) 11:25:27 ID:X8AHr9UI: それにしても、ホテルリートすごい。
オレも大いに読み間違えていたよ。
219：寡黙星雲：2006/04/14(金) 12:38:10 ID:Ptad5efQ: 5口、出勤前に冗談で80で指しておいたら、約定している（笑）
よいこのみなさんは、うさぎより亀のトップ君に期待しましょうね。
220：名無しさん：2006/04/14(金) 15:34:35 ID:4lSdmgnI: 寡黙星雲さんは、確か地銀にてＲＥＩＴを含め、運用（自己勘定取引）を
されていらっしゃるんですよね？下衆な質問ですが、コンプラの上で縛り
とかはないんですか？
221：M投信ウオッチャー：2006/04/14(金) 22:55:02 ID:OGNXMS3Y: >何があったんだ？　もしかしてM投信参上？

月曜の週報開示まで少々お待ちください（笑）

今、マネックスナイターのチャンス銘柄（ゴールドマンサックスが何故か終値より
安く売ってあげますという変な銘柄）に出ていますねぇ。

そういえば、ここはゴールドマンサックスですか。そうですか。
222：自信喪失　・・・・　（オラ）：2006/04/14(金) 23:24:39 ID:G4VCGru.: ここが上場後２ヶ月で８０万の値をつけるとは・・・・・
ある意味ショック大きいなぁ。

おら、なにか重要なファクターを見逃しているのだろうか？

ここの値動きを解説できる方、いらっしゃいましたら、ひとつよろしく。m(_ _)m
223：スポ子：2006/04/15(土) 00:18:27 ID:RLVNayzs: 解説はできませんが、私の推測では、外国人による買い。
外人が日本の不動産に買いを入れている中で、ここは外人にも有名なGS系、トップ銘柄に比べまだ株価が低いということで買われているからと思います。
224：想定外の展開：2006/04/15(土) 08:49:12 ID:n6D/D7tw: >>222
８０万円は以外っす。
225：たしかに絶対値では安いのだけれど　（オラ）：2006/04/15(土) 20:18:15 ID:c03/6Rww: 大和総研によれば、ここの巡航ベースの分配金は、２４３１８円／年
投資口価格８０万円で利回り計算すると、　３．０４％にしかならない。
（なおＬＴＶの概算値は約４３％で、特に低いわけでもない）

NBFは、１１０万でも利回り３．３８％　（ＬＴＶ概算　４３％）

物件の中身の違いによるリスクを考慮すれば、ＪＨＲのほうが利回り高くて当然
（おらの感覚では最低でも１％以上の差は欲しい）

たしかに外人さんにはＭ不動産よりＧＳのが有名なんだろうけど、それにしても　・・・・
うみゅみゅみゅみゅ

>>224
想定外の銘柄は他にもあるけど、それなりに理由はみつかるんだよね。
ここまで理解しがたい銘柄は、おらはじめてだぁ。
226：名無しさん：2006/04/15(土) 21:17:19 ID:5b/8KsgE: 昨日の暴騰の理由は良くわからないけど、寄付きからの板を見てて
「5億円くらいの資金があれば、あれだけ動かせるんだ～」と感心したね。
この銘柄は仕手株みたいなもんで、手を出すと危険かな。
227：雪風：2006/04/16(日) 09:33:44 ID:ZmJ.iIYw: オリジネーターにブランド力があって、かつPBR1.5倍以下の銘柄は少ない
ですから、表面的な数字とGSの名前だけ見て外国人が買ってきている可能
性はありそうですね。無茶苦茶な買い方のようではありますが。
228：やま丸：2006/04/16(日) 14:18:38 ID:uW7F757E: 株比較など！？紹介やってます～よろしく～http://ban-bun.cocolog-nifty.com/
229：名無しさん：2006/04/26(水) 21:56:27 ID:4lSdmgnI: なんか　実質運用期間14日の中間決算開示されたそうで。。。
健気なのか、万人受けを狙っているのか。。。。
まあ、憎めないな。
230：名無しさん：2006/04/26(水) 23:01:43 ID:evPBLtPc: >>229
単に法律上義務付けられているからかと。
231：ﾀｰﾎﾞｸﾝ：2006/05/01(月) 15:24:57 ID:QlEOu1EA: 5/1 １日で上げましたね。どうなっているかな。不思議です。
232：名無しさん：2006/05/08(月) 12:41:06 ID:FlDQ1TUU: ここは理解できません。
233：名無しさん：2006/05/08(月) 17:25:43 ID:X8AHr9UI: プロパティマネジメントの最新号（６月号？）で、ダビンチの金子さんが、
沖縄のホテル、リゾートはダメだと言っていたね。
趣旨は、ハワイ、グアムより価格が高い、
空港から観光地までのアクセスを考えると、グアムにも負ける、
海のきれいさではグアムに負ける、
国内なので、非日常性に欠けるという趣旨だったと思う。
まあ、昔から言われていることではあるが。
今の沖縄の活況は好況を背景とした一時的なものに過ぎない、
という見方みたい。
金子さんは、良くも悪くもすごい人だから、ちょっと注目している。
234：名無しさん：2006/05/08(月) 23:26:02 ID:xBxIOyZU: そう？俺は十分競争力あると思うけど。昔からそんな言われてたかなぁ。
俺の個人的な趣味なのか、エキゾチックさ・人の良さ・海の綺麗さ・
Flight代・東京からの距離、上回ってないかなぁ。
235：名無しさん：2006/06/15(木) 13:53:06 ID:OGNXMS3Y: 日本ホテルファンドのおかげで、
化けの皮が剥れたということでしょうか？
236：名無しさん：2006/06/15(木) 19:17:26 ID:G.dEiaZA: ここは　そもそも　この程度だよ。今までが異常
237：んだんだ：2006/06/16(金) 00:10:26 ID:D2h/C86w: ちっ。空売り可だったら、大儲けできたのになぁ・・・・
238：名無しさん：2006/06/16(金) 01:59:46 ID:3BUalH6g: カラ売りが出来るんなら同じ考えの人が沢山出てきて、値が付かず下がりすぎて
一気に踏み上げられるから儲けられない。そんなのは妄想。
239：名無しさん：2006/06/16(金) 03:25:23 ID:4lSdmgnI: ＞237
あなたも　もしかして「オラ」ちゃう？