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10：在住ニューヨーカー？：2008/10/19(日) 19:37:34 ID:OjbfIgH.0: 米国経済崩壊が僕らの生活に与える直接の影響って？（不動産編）

10月19日　14時54分

http://news.ameba.jp/internews/2008/10/19196.html

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昨今、引っ切りなしにアメリカ系外資企業をはじめとした破綻が起こっている。メリルリンチ、リーマン、AIG、ミューチュアル等々、つい先日まではエリートの代名詞だった、名だたる企業が次々とデフォルトに陥っているのである。そして我が日本でも、ゼネコンやデベロッパー等の不動産関係会社等が日々淘汰され続けており、その余波はいまだ消える気配がない。

これらの多くは、昨年顕在化したサブプライムローン問題に端を発する事はこれまで繰り返し論じられてきたことであるし、詳細を知りたければ丁寧な解説をした著書も数多くある。デリバティブ商品の構造的問題云々まで網羅した専門書だってたくさんある。

新聞やメディアは連日のように、この世の終わりかの如く恐怖を煽りたてる。しかしながら、案外多くの方にはピンとこないのではないだろうか。そもそも多くの日本人は当然サブプライムローン債権など購入していないし、破綻した外資に勤めていた訳でもない。日本でバタバタと倒産している不動産関係セクターの社員でもなかろう。別にいきなり貧乏になる訳でもなくその逆でもない。

では僕らの生活は一体どうなってしまうのか？　大手不動産ファンドで活躍され昨年の10月に起業、現在リンクアセットマネジメント株式会社で代表を務める大杉卓弥氏にコメントを頂くことができた。

「大きく分けて私からは2点あります。1点目は今回の破綻騒動で長期的に期待できるのは、なんといっても都心中央部の高級賃貸マンション等の家賃の下落ですね。つまり都心のドラマに出てくるようなマンションを借りたい人はチャンスです。

現在の都心の築浅高級賃貸物件は、近年のJREITやプライベートファンドの物件取得競争と共に開発されてきたので極論を言うと彼らに売却されるために、彼らの要望を満たすために、オーダーメイドで建築されてきたといっても過言ではありません。

従って、彼らの要求利回りを満たすために、こういった物件はマーケット賃料よりも割高であることがほとんど。よって、賃借人は富裕層や外資系企業のエリート外国人でした......が、その外資系企業がボロボロになってしまったので、もう大変です。入居していたエリート外国人達は本国へ戻ったりあるいは外資に勤める邦人もグビになったりと、彼らは引っ越すことを余儀なくされます。空室の出た高級賃貸物件オーナーはというと、新しい入居者を探そうとしますが、周りも同じような状況なので当然価格競争に突入するということです。

私はこれから2～3年の間、上記のような都心部高級マンションの家賃は下がり続けると予測しております。もちろん賃貸だけでなく売買物件の下落の可能性もありますよ」

「そして2点目ですが、米国経済崩壊は最悪"敷金の消滅"に繋がる可能性があります。敷金は家賃が払えない時に取り上げられるものでしょ？　ちゃんと払ってるから大丈夫！」というあなたにも、残念ながらそのリスクは残ってしまいます。

問題は借りている部屋の所有者が破産した場合です。あなたが預け入れた敷金は、あなたが家賃や諸経費の滞納をしない限りは、確かにあなたのものです。

しかし破産とは、"もう自分では債権者に対し債務を履行出来ないから、あとは管財人に資産処分してもらって債権者に適当に配っといて"という制度なので（若干暴論ではありますが）、あなたが有する敷金返還請求権という債権も例外ではなく、管財人の差配次第では回収出来ない可能性が十分にあるのです。興味のある方は、先日のリプラスの破産などが良い例でなので、調べてみると良いかもしれませんね」

インタニュース編集部より
コメントありがとうございました。かくいう編集者の私も、実はリプラスを保障会社として不動産を借りていましたが、先日、不動産屋から一通のリプラス倒産を知らせる手紙が......。自分の身の回りに、不況を感じてくるのは嫌ですねぇ......。