札幌スレッド 4 - 1185406723 - したらば掲示板

869：名無し＠良識派さん：2007/11/18(日) 06:13:57: ちょっと話が混乱してますね。横槍ですけど少し整理させてください。

以下は法律や市が認可するかどうかなどにとりあえず無関係に
まず単純にオフィスビルとしての採算性等に関して記述したものです。

１）述べ床90000㎡で５０階のビルは日本でも普通にあります。
　１フロアが約1800㎡になりますが、これは代々木のドコモビルや
　愛宕グリーンヒルズなどの細いビルと比べると、むしろ１フロアの面積が
　若干広い方なんです。貸しオフィスとしてのイメージは、ビルの見た目が
　スマートになので悪くないです。でも１フロアがいまどきのオフィスビルの
　「好ましいステレオタイプ」と比べると若干狭いですし、同じ延べ床
　面積で２５階建てのビルと比べると建設コストが高くついていますから
　１平米あたりの賃貸料も若干、高くなります。

　たとえば日本法人のスタッフ数が少なく、でも予算的には潤沢で
　高級イメージを大事にする「外資系金融機関の日本法人」などの需要が
　あるタイプのオフィスビルになります。一般的には１フロア1600㎡以上あれば
　賃貸オフィスビルとして「一応」成り立つと言えます。
　（ちなみにドコモビルは賃貸オフィスではありません、また愛宕は賃貸ですが
　借り手にとっては使い勝手が悪いらしく、評判はいまいちです）

２）ただしこのタイプのオフィスビルで、５０階ほとんどすべてがオフィスと
　いうのは（想像がつくと思いますが）札幌では経営が苦しいはずなんです。
　１フロアの面積がもう少し広い方が借り手に好まれますし、
　５０階すべてがオフィスというのは需要を考えてもありえないことです。

３）だから以前情報が出てきた時点ですでに「ホテル」などが入ることも
　アナウンスされていましたが、そうなると今度はホテルや展望台へ
　上がるための専用エレベータ等がたくさん必要になります。
　これも下層のオフィスフロアの面積をせまくしてしまうことにつながります。

４）また１フロア1800㎡のオフィスの需要が市内にどれくらいあるかと
　考えると、安全なのはせいぜい２０階分なんです。
　仮に、残りの５フロアを商業施設に、２５フロアをホテルに使うと想定すると
　ホテルの需要としても少々大きすぎる感じなので、ホテル部分は
　かなりスマートな形状になると考えられます。たぶんなんだかんだで
　オフォス＋商業＋ホテルでは、90000㎡使い切るビルにはならず、
　もう少し小さい延べ床面積になることが想像されます。

　この場合、問題になるのは規模を抑えたことによる採算性の低下です。
　上に展望台が乗ることを考えてもかなり多額の建設費がかかるビルになるはずです。

５）もうひとつ大きな問題があります。駐車場をどうするかです。
　敷地面積が狭いので、普通に考えるとビルそのものの中にぐるぐるとスロープを
　作って入れてしまう必要がありますがそうするにしてもやはり敷地が苦しいのです。
　この場合は市民会館の建て替えなどと共同して、市民会館があった区画の
　地下などに共同駐車場を作る必要があると思われます。