全国都市間競争の現実Ｐａｒｔ２ - 1397786481

855：凡人：2016/03/07(月) 10:37:24 ID:1h3K8A8Y0: 　その大暴落はいつやってくるのかっていうと、何かのきっかけさえあれば潮目はすぐに変わります。今の需要は、売ることに対しての抵抗がないからです。自分で住むために買っていれば、売ろうとした時に次に住むところ探さないといけない。でも、賃貸に出しているとか、セカンドハウスとか、そのうち息子に住まわそうっていうマンションは、いつでも売れるのですね。

　何かコトがあれば、中華系の方たちはすぐに売ると思います。2011年に東日本大震災がありました。あの時のこと思い出してください。原発事故での放射能の騒ぎがあって、東京中から外国人が消えましたね。中国の方たちもいなくなりました。あの時に比べて、今の東京の新築マンション市場における中国人のパフォーマンスは、当時の5倍や10倍どころではありません。プレイヤーに外国人が入ってきたことによって、日本人の購入者で通用していたこれまでの法則は、今後は通用しなくなります。だから、いつでも大暴落は起こりえるのです。いざという時にはバーっと去って行きますから。

■マンション市況を左右する４つのポイント
　新築マンション市況を予測する上で、今後は4つの節目があると思います。まず2016年の賃貸の危機。これは何かと言いますと、アベノミクスが始まったのが2013年の初め頃で、そこからマンションがものすごく売れました。また去年の10月30日に日銀の黒田総裁が、黒田バズーカ2という大金融緩和をやりました。こうした異次元の金融緩和で、銀行にはお金がうなるほどあっても、彼らは貸出先には困っています。銀行は担保が取れる不動産融資が大好きですから、不動産にはどんどん貸し付けます。

　こうしてアベノミクス以降にできた、高く買われたマンションが、来年あたりにどっと賃貸市場に出てきます。相続税で買われたマンションや外国人が買ったマンションが全部、賃貸住宅になって市場に出てきます。今でも賃貸住宅はかなり余っているのに、さらに供給が増えると、多くの人が「王様は裸だ」と気づいていくと思います。そうなると、だんだん市況が悪化し、バブルがはじける可能性があると思います。

　そうならなくとも、2017年に消費税が8％から10％に上がります。今まで消費税が上がると、必ず景気後退が起きてきました。去年も実はあったのです。日銀の黒田総裁が、黒田バズーガー2を打つまでは、マンションはだんだん売れなくなっていたのです。「ああ、売れない」と思っていたところに、黒田総裁がバズーガー2を打ちました。それでグッと回復して、その後は本当にバブルですね。地域限定の局地バブルになってしまっています。これで消費税が10％に上がったら、不動産市況は必ず悪化すると思います。

　また4年後の2019年になれば、日本全国の世帯数が減少し始めます。今まで日本の人口は減っていましたが、減っている割に世帯数は増えていたのです。世帯数イコール住宅需要です。だから年間に100万戸近く住宅を作っても需要は増えていたので、さほど余剰感がなかったのです。

　ただ、2019年になると世帯数自体も減り始めます。次の土地住宅調査の結果が2019年には発表されます。おそらく15％とか17％とか、恐ろしい数字になっていると思います。13.5％になっただけで、日本中が空き家だらけだと騒いで空き家対策法も通りました。さらに増えてれいけば、またメディアは大騒ぎするでしょう。

　2020年には、東京オリンピックありますね。問題は、2020年にオリンピックが終わった後、東京はどうすればよいのかということです。足元を見れば、空き家だらけになっているのです。私は今のバブルが2020年まで続くとは思ってないので、早ければ今年か、来年には終わるとは思っていますが、そうでなくとも、これだけ乗り越えなければならない山があるのです。
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