建設的な議論をしませんか？part23 - 1408613529

881：闇の声 ◆7ALWpexvKs：2014/08/31(日) 10:38:51: >>835
良くご存じで・・・
これはね、半分その通りです。
代々木ゼミナールのオーナーは教育者でも何でもない。
焼跡の整理をして安く土地を買い叩いて資産を増やした人物ですよ。
で、ここから先が私の世界・・・

代々木ゼミナール、代ゼミが間違えたその根本理由は少子化でも無い。
代々木ー新宿駅南口の再開発に踊ったんです。
甲州街道を渡ってすぐのところにかの有名な真珠宮ビルがあった。
今は空き地になってバスの折り返し所として使われてるが、あそこは
人が二人死んでるのかな？？まあ死人が出た。
持ち主は言うまでもない人です・・・今でもそうだ。
新宿駅から代々木までを総合的に開発して全部をＪＲが仕切る・・・その噂話が
相当昔からあって、そうなると代々木の土地価格は飛躍的に上がる。
代々木知ってる人ならすぐ判るが、駅の西側・・・改札出てすぐに有名な代々木会館ビルがある。
萩原健一と水谷豊が出たテレビドラマの舞台となったビルだね・・・
それがあって、未だに廃墟的な姿をさらしている。
この隣とさらに隣が売りに出たとのうわさがあった。
実際に概要書も出て、買えるんだとブローカーが持ち歩いてたが、どうも怪しい。
何が言いたいのかと言うと、買った処で売る先が無いんだよ・・・
言い換えれば代々木再開発何て夢のまた夢で、そうなると土地を持っていても
その負担が凄くて含み益も出ないから経営の圧迫になってくる。
北参道の交差点近くまで含めて、どれだけ地上げの話があっても出来てないか・・・
真珠宮ビル跡地も含めて全部ウソだ。
代ゼミのオーナーが目論んでいた土地ころがしは行き詰ったと、そう見ている。
で、お書きになっている事で別に文句をつけるんじゃないよ？？
そこは誤解無き様に・・・ホテルに替える場合、銀行からの融資が付き難いんですよ。
理由は簡単で、ホテルは日銭商売・・・家賃や分譲の様に明確に収入が見え難い。
そうなると商売替えも簡単には行かないんだよ。
しかもホテルはオペレーションをどうするかの問題が付きまとう。
当然オペレーション会社と契約するんだが、当然長期契約になる。
最近の例を見ると頭金よろしく弁護士立てて最初何年か分を支払わせている。
つまり、建て替え費用だけじゃなくて運営費用も掛かってしまう訳で、これはきつい。
じゃあどうするか・・・オペレーション屋とくっついてる銀行系のファンドに売るのが一番だ。
しかし、その価格は相当安い・・・損切りを余儀なくされる場合さえある。
だから代ゼミの経営は相当苦しいと見るよ。
河合塾なんてどうなんだろね・・・調べた事は無いけど。
進学塾系にはお金は出るんで、代ゼミがあそこまで言ったって事は
銀行から最後通告出たんじゃないかなあ・・・
少なくとも代々木駅周辺で再開発計画はあるとは聞くが明確なのは無いんじゃないの？
そこまでしなくても他に土地はあるし・・・あとＪＲの影響力が強いので
他社の参入は難しいしね。
鉄道の線路が再開発を難しくしてるのもあるね。