世界的不良債権問題の解決は日本の覚醒から 2 - 1403629839

877：名無しさん：2015/05/24(日) 19:05:16: 【不動産】森トラスト社長「東京オリンピックの後は、日本経済がひっくり返るぐらいの異変が起きる」 [転載禁止]©2ch.net

1 ：海江田三郎 ★：2015/05/22(金) 10:47:22.77 ID:???http://toyokeizai.net/articles/-/70570

「東京オリンピックの後は、日本経済がひっくり返るぐらいの異変が起きるのではないか」――。
不動産大型売買の取引額が「ミニバブル」と言われた2007年の水準に近づくなど、
足元は活況を呈する不動産市場。ただ、「この好況期はいつまで続かない」と警鐘を鳴らすのが、不動産大手・森トラストの森章社長だ。
独自の戦略眼を持つことで知られる森トラストは、昨年8月に推定1300億円で取得した「目黒雅叙園」を、
わずか5カ月後の今年1月に、中国系政府ファンドに1430億円で売却し、短期間で首尾良く利ザヤを稼いだ。
当初は「あまりにも高値で買った」（アナリスト）と批判していた業界関係者を黙らせた。
独自路線をひた走る不動産デベロッパーの経営トップは、不動産市場の“今”と“これから”をどう見ているのか。

――不動産市場はオフィスビルの賃料が改善基調にあり、マンション価格も上昇しています。この好調はいつまで続くのでしょうか。
足元は非常にいい状況だ。都市開発の場合、オフィスビルもマンションも旧耐震基準の問題で建て替えなければいけない物件があるので、
そういう側面からも底堅い実需がある。また、低金利や円安基調、それと相続税対策などを背景に、
買い手の投資意欲も強い。不動産価格は当面上がっていくだろう。
オフィスビルなどの賃貸不動産については、賃料がやや改善している一方、物件価格も上昇しているので、
キャップレート（還元利回り）が低くなっている。REIT（不動産投資信託）は簡単には買えない局面かもしれない。
その反面、私募ファンドは買い意欲が旺盛だ。また、外国人投資家は円安基調ということもあり、日本の不動産に投資しやすい状況にある

マンションも、これから1～2年は徐々に価格が上がると見る。一方で、建築費が高いので、
2016年あたりに完成してくる物件はコスト高が反映されることになる。竣工してまもない物件は価格がより高くなることが想定されるため、
今年よりも前に竣工した新築の需要が増え、それにつれて中古物件の需要も増加するのではないか。
ホテルも訪日観光客が増えているので、稼働率が向上し、部屋代も上がっている。
高級な部屋だと、前年よりも2割ぐらい上昇している。それでも、ニューヨークの同じランクのホテルを比べると、
部屋代は円安を考慮に入れても、日本のほうがまだ安い。東京オリンピックの後も、ホテルについては需要が落ちないだろう。

山の先には“崖”が来る？
――ホテルを別にすると、不動産の大型取引やマンション需要は、東京オリンピックが開催される2020年頃が1つの節目になる、ということでしょうか。
オフィスビルやマンションは東京オリンピック後、難しい局面が来るのではないだろうか。私は「オリンピックの崖」と表現している。
50年前の東京オリンピックの後も日本経済が不景気に陥ったが、それでも当時は潜在成長率が10％程度あったため、
徐々に活気を取り戻していった。一方、現在はそれほど成長率が高くないにもかかわらず、
いっさいがっさいがオリンピックまでに構築される計画になっている。
オフィスビルは昨今の建築費高騰や労働力不足などによって建設工事が遅れぎみということもあり、
東京オリンピックまでの短期間に竣工が集中する。地方創生などの政府施策も、オリンピックまでの期間に実施される見込み。
オリンピック前に好景気の山、つまりその後の“崖”を築いているような感覚だ。
問題は、その後どうなるか、だろう。日本の潜在成長力が1％程度の状態であることを考えれば、需給バランスが崩れ、
日本経済がひっくり返るぐらいの異変が起きるのではないか、と見る。50年前のオリンピック不況を経験していない方も多いだろうから、
想定している以上に混乱が起きる可能性がある。
金利の動向にも注視が必要だろう。ここ数年は金利が低いので、不動産デベロッパーがビル新築や
再開発事業を積極化していることは正しい行動だといえる。だが、このような積極投資は一方で、デベロッパーの借金が増えることも意味する。

東京オリンピックの後に不景気が来て、マイナス成長になって、国債価格が下がって金利が上昇する。
となると、借金を抱えているデベロッパーはもちろんのこと、オリンピック景気で戦線を広げた日本企業全体に、
ドスーンと不況の波が襲ってくることになりかねない。