06不動産鑑定士試験負組スレッド - 1160709599

125：山口：2010/11/15(月) 20:16:09: 18. ×　間接法は，近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産について，素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費，間接工事費，請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細（種別，品等，数量，時間，単価等）を明確に把握できる場合に，これらの明細を分析して適切に補正し，必要に応じて時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って，対象不動産の再調達原価を求めるものとする（「基準」総論第７章）。21-14-二
19. ○知人，親族間等人間関係による恩恵的な取引があると認められるときは，収集及び選択の対象となり得るが，事情補正として考慮する必要があり，減額すべき場合と増額すべき場合がある。21-29-ロ
20. ○ＤＣＦ法の適用時，預り金的性格を有する保証金の運用益の扱いについて，保証金の全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法は，多額の保証金が授受され，それらが貸主の調達資金となり銀行等に預金されることなく直ちに事業資金として使用される場合等に有効である。20-24-イ
21. ×　一時金の授受がない場合でも，賃料の支払条件や共益費の内容等によって，実質賃料と支払賃料とが相違することがある。21-12-ハ
22. 　×　宅地の基礎価格は，最有効使用が可能な場合は，更地の経済価値に即応した価格であるが，建物の所有を目的とする賃貸借等の場合で契約により敷地の最有効使用が見込めないときは，当該契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格である（「留意事項」）。21-12-二
23. ×　差額配分法の適用における対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は，価格時点において想定される正常賃料であり，積算法，賃貸事例比較法等により求めるものとする（「基準」総論第７章）。21-12-ヘ
24. ○価格形成要因の分析や方式の適用等，鑑定評価の手順において資料が適切かつ十分に活用されたかどうかの検討は，「資料の選択，検討及び活用の適否」についての検討内容である。
25. ○価格を求める鑑定評価においては，その依頼目的及び条件に応じ，当該価格を求めるべきと判断した理由を記載しなければならない。21-23-ロ
26. ×　開発法によって求める価格は，マンション等又は細区分した宅地の販売総額を価格時点に割り戻した額から建物の建築費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用又は土地の造成費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を価格時点に割り戻した額をそれぞれ控除して求めるものとする（「留意事項」各論第１章）。22-26-ハ
27. ×　名義書換料は，基本的には借地権価格を構成しないと考えられる。19-11-ハ
28. ×　土地残余法に準じて求める収益価格は，「区分地上権の設定がないものとして最有効使用を想定して求めた当該設定地全体に帰属する純収益」から，「当該区分地上権設定後の状態を所与として最有効使用を想定して求めた当該設定地に帰属する純収益」を控除して得た差額純収益を還元利回りで還元して得た額について，さらに当該区分地上権の契約内容等による修正を行って求めるものとする。20-1-ロ
29. ×　設問の場合，各論第３章に準ずるよう努めなければならないが，その旨を鑑定評価報告書に記載する必要はない。20-20-ロ
30. ○　運営収益は，貸室賃料収入，共益費収入，水道光熱費収入，駐車場収入及びその他収入の合計を求め，これから空室等損失及び貸倒れ損失を控除して求める。22-34-イ