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トップリート投資法人その２
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「トップリート投資法人」スレの書き込みが１０００超えそうなので、
「トップリート投資法人その２」スレ立てます。
前スレ
「トップリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1114297926/
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このプロジェクトって関係あるんでしょうか。
2007年9月に完成みたいですけど・・・
新日鉄の持分がトップに売却なんてことはしないんでしょうか。
ttp://www.kokyotatemono.co.jp/jp/info/index.html
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ここって確か金融庁が入るビルでは…
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あのう。。。まだあげてます。
>>8の話がgood surpriseなら先日の話は売り煽りだったんでしょうか。
まんまと引っかかって1/3ほど売ってしまいました。
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昨夜J-REIT講座に参加して感じた事。社長の話でNECとの契約は8年間固定。現在ほとんど満杯状態。収入の増える要素なし。1期おきに配当が少なくなる事は避けられないか。配当中心の私は正直改めて失望。ただ低位安定と言う事で不安はなさそう。関連企業が650もあるので売られたときの買い支えの役には立つのではないかと思った。取敢えずホールドする。
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NECのビルなのに珍重引き上げ交渉しないのは怠慢だとおもうぜ
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NECビルの清掃会社はどうよ？
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しばらく見ない間に随分嫌われ者になってしまったようですな。
「トップ色 移りにけりな いたずらに ・・・・」ってな感じかな。
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目指せ１００万円
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セクセレントよりやすいのは不満です。
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賃貸住宅を買ってしまったことで不評を買った
それも都心ではなくて郊外の駅から遠く離れた賃貸住宅です
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その割には下落しないな
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１００万円
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Mの売り崩し
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９０万越え
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１００万円越え？
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本当に１００万円越えそうです。
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すごい、グロを越える利回り
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予想通り１００万になった。！！！！！
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最初はひやりとさせられましたが、徐々に切り返してきたので
唯一ホールドしていたトップを全部売りました。
昨日の夜は不安で仕方なかったが、これでようやくひと安心です。
３年で１００万円と思っていたのですが、実際は１年未満の付き合いでした。
もしかするともっと上がるのかも知れんがもういいや。
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なぜ、１００万ちょうどで売ろうとするのかなあｗ
自分としてはキリがいいつもりなんだろうけれど、１００万に近づくと単純に
売りが増えてくる。今や２０銘柄が１００万以上の時代だから、１００万を
越えてからがオイシイのに、、、
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27>同感
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まったく。
100万超えてからが値上がりが早いのに。
1万ずつ切り上がっていくから。
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でも、100万で巡航利回り２％
105万以上はバブルだよね
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DAなど、私募ファンドの出口戦略（ゴミ捨て場）は論外だけど、
ここは単なる出遅れなだけ。
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いや、既にバブルだよ。ホールド継続は別として、
この価格帯は、買いではなく、売りだね。
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強いね。
１００万越えるね。
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イトーヨーカ堂東習志野店からイトーヨーカ堂が退去するんだって
郊外型ショッピングセンターは後継テナントがなかなか見付からないから廃墟になるんじゃないか？ブルブル？？
イオンなどは近隣にショッピングセンターをもっているだろうから後継テナントにはならんし、イトーヨーカ堂は不採算店舗だから退去してもよいと考えたのだろう。
終わった＜＜＜＜
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下落祭り始まった
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今日買おうと思ったが、止めて良かった！やったね。
とか何とか言っても、明日は上げたりして？
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退去２０年２月でまだ先
過去に中途解約違約金で配当が大幅増という例もあったが、
今回はどうなっているのだろうか？
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保証金1,455百万円というのが違約金なら１４億ですが・・・・
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テナント退去が確定したので減損会計適用ですね
リート初の減損会計適用なので興味があります
そういえばここの監査法人どこでしたっけ？
みすずだったら怖いなあ
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なぜイトーヨーカ堂と喧嘩したのだろう？
イトーヨーカ堂は賃料固定で借りているから
いくら賃料引き上げをいってみても応じないだろううに
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トップリートの全賃貸面積の２割を占めるテナントが退去するなんて
どうして無理な交渉をしたんだろう
それともイトーヨーカ堂が不採算店舗だったので理由をみついけて退去を決めたのか
イヨーヨーカ堂仕様の建物にはテナントが入らないだろうなぁ
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大手監査法人だと一発減損会計だが何か
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大手ショッピングセンターが退去＝廃墟にならないでくれ
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売買契約に瑕疵があったのか？
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対総賃貸事業収入比率は8.0％とあるから２０年２月から配当減か。
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公表資料をみても詳細が分からない
追加で詳細を公表して欲しい
不安です
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所得がＨ１８.６.３０だから 僅か８ヶ月で撤退が決まるのは不自然だと思う。
まして、賃料の改定が主原因としても理解出来ない。
しかも、鉄の関連会社からの取得・・・これは裏がある？ 何だ？
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南無阿弥陀仏
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どうもプレスリリースだけじゃ、詳細が分からないな。
困った困った。
リテールファンドや、フロンティアじゃなくて、
トップから商業施設からのテナント撤退という話を聞くことになるとは…
こういうのって、商業施設関連に悪影響波及とか、大丈夫かな？
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トップリートは説明責任を果たして欲しい
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取得時のリリースに、平成6年12月1日以降、3年経過ごとに賃料改定協議を行うと書いてある。
去年の12月が3年ぶりの改定の時期だったようだ。
『賃貸借契約に基づき』とはこの事だろう。
ちょうど3年前に進出してきたイオンに客を奪われたので、テナント側が賃料下げ交渉をしたが決裂といった感じでは？
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問題のショッピングセンターを新日鉄系の会社から2006年6月30日に買っている。
半年前から賃料改訂交渉をしていたとしてもおかしくはない。
因み問題の物件をトップリートは購入する際に新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円も支払っている。
新日鉄グループから物件を買うためにわざわざ新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円を落として、新日鉄都市開発が建物管理をやっていながらイトーヨーカ堂との賃料交渉を決裂させてしまった責任を新日鉄グループはとってくれるのか？無責任すぎる。
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不動産管理業務を行っていた株式会社新日鉄都市開発にマスタリースして賃料収入減額を補填させたらええよ。
イトーヨーカ堂を怒らせて解約させた責任は重いよ。
新日鉄グループがテナント誘致をせずに、テナント入居が決まったら、テナント仲介手数料を分捕ることはないよな。
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ショッピングセンターで賃料改定交渉が決裂してテナントが退去した事例ってあるのでしょうか？
優良テナントが退去するほどの無責任な賃料交渉は問題だと思うんだけど
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イトーヨーカ堂が撤退するとは言葉にならないくらい残念
これからはテナントを怒らせない、無理をしない賃料交渉をして欲しい
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契約内容にもよるけど、賃料交渉の決裂による違約金が取れないならば長期契約の意味がないよね。ほとんどの場合が３年ごとの更新だし、後継テナントが見つかりにくいのは自明の理。
他のファンドにも影響するかもしれない。
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ショッピングセンターの場合、特殊な設備があって、テナントによって仕様が異なるため、
除去損が発生することはないのでしょうか？
専門家の方がいたら廃墟になったショッピングセンターのその後について教えて欲しいのですが。
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退去＝廃墟＝除去（損）？
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テナントを怒らせたという話が一人歩きしてますが、
それ以前に取得した時点から既に売上不振が明ら
かだったのではないでしょうか？つまり、交渉の余
地などなかったのかも知れないと・・・
鉄は、危ない物件をまんまと売り逃げたのか・・・？
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イオンが目と鼻の先にあるね。６００メートルくらいか？
ttp://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&q=%E7%BF%92%E5%BF%97%E9%87%8E%E5%B8%82%E6%9D%B1%E7%BF%92%E5%BF%97%E9%87%8E7-3-1&ie=UTF8&z=16&ll=35.700819,140.070963&spn=0.008434,0.021629&t=h&om=1
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ヨーカ堂の同一決算期内での撤退決定ならば、既定路線だったのでしょう。
で、なぜ売買契約なのか？ 瑕疵ある契約をするとも考えにくい。
ヨーカ堂でダメなら、商業施設としては価値はない。
駅まで1.2ｋｍの広大な住宅地・・・・このあたりがあやしい？
と、ド素人の田舎者は思う。
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終わったな。そもそも90万なんて高すぎだよ。
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>>37
ありましたねぇ。UURのような気がしたけど、違ったかな？
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ほんの3ヶ月くらい前までは、優良新興リートの筆頭だったのに。。。
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他リートへ心理的影響もあるのでは？
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>59 こうゆう場合は利益背反行為には該当しないのでしょうか。購入の際の運営会社の責任はいかに。ＮＢＦでもテナント退去の
危機はあったと思いますが。１年もたってないのにこれではひどすぎる。ＮＥＣの問題もあるので、ここの格付けも？ですね。
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まともな格付機関だと格下げするだろうな
収益至上主義の無能格付機関だと気付かないだろうに
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賃料収入の８％がなくなる＝収益の８％がなくなるってこと？
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イトーヨーカ堂が賃貸契約と中途解約して撤退することを決断するくらいだから、かなり以前から交渉があったと思われる
新日鉄都市開発の背信行為を許すべきではない
新日鉄グループよ社会的責任を果たすべく公に説明したらどうだ
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昨年6月30日に購入して8ヶ月でテナント退去？
半年前から賃料交渉をしていたじゃないか
隠してトップリートに売却かよ、ゴミ箱リートじゃないか
トップリートは購入する際に新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円も支払っている。
新日鉄グループから買うために新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円を落としている。
新日鉄都市開発が建物管理をやっていながらイトーヨーカ堂との賃料交渉を決裂させてしまった。
新日鉄グループが結果としてイトーヨーカ堂を追い出した責任は重い。
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昨日の値動きをみると15時直前で急落しているな
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2月１日付で運用会社の財務部長が退任して社長が財務部長を兼務している。
この件が発端で財務部長が退任したとも考えられる。
3週間開示しなかった運用会社の責任を追求するべきだな。
財務部長退任ニュースで社長が財務部長を兼務するという不自然な動きにもう少し注意を払うべきでした。残念。
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ひとりで徹夜し、何役もカキコするのは見苦しい限り。
意図がミエミエだなｗ
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テナントがいつか出るのは当たり前。そんなことで
うろたえていては不動産投資はできません。
過熱したREIT市場にはちょうど良い冷や水に
なって結構なことです。TOPは今日が買い場になると
思います。
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本当だ。丑三つ時から未明かけては、鬼気迫るね。。。
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90.5まで。出来高も少ない。もう織り込んじゃったのかな。
ソレヨリ、三洋。一応Ｓ安で買い入れてます。
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今回トップリートが愚直にヨーカ堂からの通達を受けて即日公表に
踏み切ったところは透明性を評価すべきではないでしょうか。
NBFのように新テナントという措置で被せることが出来ていたら尚良しでしたが…
新日鉄もバカじゃないので、わざと売り逃げたなんて市場評価に対して割りに合わないことはしないと思います。
一時的な利益に群がる外資と生き方が違いますから。
しかし何にせよ結果が全て。
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朝一に、久し振りに買い出動してみました。
へそまがりの本領発揮というところですか（笑）
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＞74 実際の分配金に影響がでてくると利回り面でみおとりするので、ＤＡのケースとは異なり、どうでしょうか？
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悪影響はこれからですねw
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73=75 同じひとだな
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日本リテールとかに影響なければ問題なし
糞リートに興味なし
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もう少し詳しく説明してくれぬか
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オレも三洋行きます
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からくりが見えにくかったのは事実。
ここはもう買いません、。
他にも爆弾を内包している。
信用がすべて。
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財務部長が何か知っているんじゃないか
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1月10日には社長がこの物件の取得についてはスポンサー企業のコラボレーションによる成果だと胸を張って話していた。その舌の根も渇かない内のこの騒ぎ。お粗末過ぎる。全員出向者による企業運営は転勤で責任回避する官僚と一緒で責任の所在が分らなくされて有耶無耶になる。そうならない様にして貰いたいものだ。
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三洋と言えば朝日新聞の記事を書いた記者は粉飾の定義を知らないと予想される(笑)
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個人的には三洋本体よりも三洋電機ロジの方が面白いと思うのだが・・・
もう少し下がってくれないかな。
トップと全然関係ない話だったね。失礼。
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売り煽りも空しく、あんま下げてないね。
REIT全体で見たら、好調そのもの。
他の商業系も影響なし。
すごいよ、今のREIT市場。
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新日鉄都市開発がトップから利益を吸い上げるコラボだったんです
コラボの意味をようやく理解できましたWWWW
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分配金の減額は既に折込み墨？
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新日鉄で儲かってるから、まあいいや。
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分配金がどの程度減額する見通しか公表して欲しいニャー
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中途解約違約金で分配ＵＰかも？
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郊外型ショッピングセンターは主要テナントが抜けると廃墟になる確率が高い
ので物件取得に際してはテナントが十分利益をあげていて不採算で撤退となら
ないかを十分チェックしなければなりません。売り手と買い手に利害関係がな
ければ売り手はうまく爆弾物件を転売したことになりますが売り手の日○溶接
と仲介のマネジメント会社はどちらも新日鉄系なので「だまされました」、
「気が付きませんでした」ではすまないと思います。
おまけに日○溶接はちゃっかりと売却後も用地の一部を無償で借りる条件をの
ませています。
リテール系のＲＥＩＴはこのようにテナント退去時のリスクが非常に大きくそ
の分利回りが高めというのが普通のコンセンサスでしたが最近はＲＥＩＴバブ
ルで区別がつかなくなりました。
同じような事例で８９６０がテナントに逃げられて違約金はとったもののたし
か１年以上後継のテナントがみつかりませんでした。またテナント入居後は賃
料値下げで物件評価額は３０％ぐらい毀損されるました。ただしその他取得物
件は取得価格よりかなり上昇していたので減損会計にはならなかったようです。
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今後どうなるか、よく分からないが、
既に利回から考えると、十分に上げていること、
固都税の関係で、分配金が随分と下がったこと、
今回の習志野の件はリスクとしては大きいこと、
それで、今日、３口のうち、１口うっぱらった。
意外と下げなかったというのが、素直な印象。
また来週、状況を見て、もう一口、売り払おう。
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テナント退去後の分配金減少や減損会計適用について具体的な数字が出ていないため、反応していないと思うよ
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トップリートよ
新日鉄グループに食い物にされていいのか？
投資主の皆さん、次回の投資主総会で執行役員を交代させませんか？
みすず監査法人を交替させるため投資主総会がいずれ開かれるはず、
トップリートを投資主の手に取り戻しましょう
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>>98
おいおい、この上げ相場でも下げている数少ない銘柄だぜ。
寄り付きは特売りで始まっているんだぜ。
当然、反応しているだろう。
ただ、未消化なだけ。
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新聞しか読んでいないホルダーに早く知らせた方がよいよ
証券会社のお仕事かもしれないが
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ヒント都市開発
バブル時期の取得（それも終盤に）で含み損がハイオクマンタン
当時不動産業界では鴨ネギって言われてたっけなｗ
あねはの一件の時も北で何棟か出たし（これ無免許だったからアネハより悪）
このマンションの解約でどれだけ金使いましたっけ都市開発さん？
含み損消し（税金対策？）に必死にならないとココは親から切られますからねぇ
昔の日鐵企業は良かったがライフになってから急降下
しかしバブル終盤にあんな値段で買うかね？誰か懐に入れて無い？ｗ
まぁだから「鴨ネギ」って言われた訳だが。
その尻拭いに必死にリートで穴埋め作業ですか 株主に失礼ですねまったく
リートのｋ取締役さん あなた色々知ってるでしょ
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不動産経営とはそういうもの。退去した後どうやってテナントを埋めるかが力の見せ所。どんな良いことを経営方針で掲げても "出口”であることには変わらない。利益相反など当然のこととしてみていないと。元の持ち主から離れたい上、不動産会社としてテナント誘致に取り組まないと。
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”地方”の商業施設よりまだましでしょう。しかし収入の８％は割合が高すぎる 。ＮＥＣの物件もそうだけど、もっと分散しないと。ＲＥＩＴは現物不動産と違って退去リスクのが少ない所がいいのに。
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イトーヨーカ堂退去が分かっててゴミ箱をリート投資家にハメコンんでバイなら？
不動産業界ではコモネギ君の都市開発もリートで素人相手にゴミ箱を嵌め込むなんて
許せません。
あずさ監査法人をかえるために近々投資主総会が開かれます。
都市開発を糾弾しない執行役員を即時に退任させるべきです。
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新日鉄都市開発は合法的に投資家から利益を巻き上げたのだろう
品格なしの新日鉄子会社に明日はない
イトーヨーカ堂退去後に入居するテナントなんかないし、近隣のイオンに勝てる訳がない
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去年6月30日に東習志野ショッピングセンターを購入して8ヶ月でテナント退去
トップリートは購入手数料として新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円も支払った
ここは上場時からトップリートが不動産を買うたびにスポンサー企業が説明責任を果たさず媒介手数料を巻き上げることが横行している
今月に入り財務部長退任が突然だったみたいで現在は社長が財務部長を兼任している異例人事
説明責任を果たさずにスポンサー企業がリートから利益を吸い上げることが何故問題にならないのか
説明責任を果たすことを強制すべきではないか
腑に落ちない
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