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トップリート投資法人その２
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「トップリート投資法人」スレの書き込みが１０００超えそうなので、
「トップリート投資法人その２」スレ立てます。
前スレ
「トップリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1114297926/
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辞めた財務部長はどちらの出身？
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そう言えば都市開発のリンクからホテルの名が消えてるな
ほほぉ〜ここが噂の１００億で三井から買ったって言う
代物ですか そうですか
なんかさ品格無しって↑の人が言ってるように どうなのかね
ここのホテル解散させてるよね？ １００％出資した会社でしょ？
従業員全員解雇したんだってね それもリートに売るとか言って
おかしいね 良いのそんな事言って？
どこのリートに売るつもり （イヤ 買わせるつもりだい？
なんかそれを買い戻すとか考えてない？ ロンダリング？
人を騙すのはいけませんよ ほんとにいけませんよ
天罰くだりますよｗ
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東習志野ショッピングセンターがテナント退去で減損されるので何かで穴埋めが必要
シンニッテツ都市開発はテナント交渉決裂の責任をとれ
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トップ、今日全部うっといた。
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おそいよ
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まあ遅いのはそうなんだが、今日じゃなければ、先週の金曜だけだろう。
金曜日には半分、今日半分。
でもまあ、金曜日に寄りで売ったのと同じ値段だったんで、
こんなところだろう？
金曜日、94万円で売れたので、ちょっと欲かいちゃったんだな。
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それにしても弱い動きだね
売りがウヨウヨ出てくるｗ
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値崩れしないように少しずつ売却しているのだろう
暴落しないように売却するとはプロの手口か？
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Mさん 02/16 4.25% → 02/23 3.48%
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都市開発事業部と子会社の日鉄ライフ
共に業績？同士をひっつけてる訳だが
その当時、かなりのリストラやったようだが所詮延命措置程度？
焼け石に水とはこの事か
マンション建てたいがまともな土地を手に入れられない
そんな輩にこの手のテナント集めるスキルは如何なもんだろね
休遊地の有効活用なんて大義名分の裏に含み損解消の為に
せっせとリートに廻して節税して見せ掛け黒字にでもしたいんだろ
株主にはセコイ配当で身内同士ではニンマリですか？
ＪＴのパクリで行きたいんだろうがもっと身の程を知るべき。
株主バカにするな
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常識的に考えて賃料交渉決裂で撤退するスーパーなんてありえないので取得時に
はもう閉店は決まっていたのでしょう。ここで営業収益の８％を稼いでいたとす
ると当期利益は営業利益の半分以下（１０月期で３６％）なので経費は減らない
ため分配金に対する影響はより大きくて−１０％から−１５％かな。（間違い
だったら誰かつっこんでください）
ロケーションを見るとスーパーとして特別恵まれてるわけでもなくかなり広いの
で逆に後継テナントを探すのはかなり厳しいと思います。長期に遊ばせておくと
経費、税金などを食いつぶす不良資産となるので投げ売りが正解かも。ショッピ
ングセンターとしての価値が認められないと建物は解体するのでその分逆に解体
費用分売値は下げられるのでさらに厳しい。
超悪質なのはＤＡだけかと思ってたけどこちらのほうが上かも。
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次期に撤退ではありませんが
2007年5月から10月の次期の当期利益・営業利益の予定は
営業収益 4,498百万円
当期利益 1,627百万円
でしたから、単純に８％収入が減り、経費は減らないとして計算すると
0.08 * 4498/1627 = 22% の当期利益減
じゃないでしょうか？
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まだ、かなり先の話だけどかなり株価に反応してるね
もう１００万は当分無理だな
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固定資産税とかはかわずかかる一方で賃料収入ゼロだから当期利益が大幅に減少するけど
その前に減損会計で損失が発生します
ショッピングセンターはイトーヨーカ堂のような大手が退去すると次のテナントが決まらず、建物を取り壊して再開発する必要があります
もちろん建物取り壊し費用が発生して、建物除去損失が発生してしまいます
よくイオンが退去したショッピングセンターが空いたままになって最後は建物取り壊しといった姿をよくみかけますよね
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最大手のイトーヨーカ堂が東習志野ショッピングセンターを退去するということは
このあたりはショッピングセンターとして採算がとれないと判断したのだろう
ということは、ショッピングセンターとして採算が取れない不動産ということだ
見識がある監査法人であればキャッシュフロー減少が確定していることで減損会計適用を求めるだろう
仮に、弱小スーパーが入居しても売上が低迷して結局退去するのだろう
ショピングセンターという不動産のリスク顕在化した事例として大いに参考にしたい
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収益１割減といったとこですね。
現在株価８９万円ですけど、現状ならそんなもん（他のバブル度と比べて）
だろうかと思います。
売っぱらっちゃうのがいちばんええんとちゃうか、とか、
買い手はなかなか現れない、現れても安いんやろか、とか
どんな地域なんやろか、とか、解体費用はどれくらいやろか、とか
気になりますけど、ようわからん。
どなかた地元民はおられませんか。
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失礼。118、119読んでませんでした。
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ヨーカドーの撤退で皆さんマイナス評価のオンパレードですが、
１年の時間的余裕があるのですからその間に再リース戦略が
できあがるでしょう。ヨーカドーは全体的に売り上げが低迷して
いますから、千葉県内20店舗の維持は大変でしょう。でも千葉に
進出したい量販店などはいくらでもあるはずですから、撤退後
改装期間を入れても数ヶ月のブランクで収入は回復するのでは
ないかと期待していますが如何でしょうか。
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回復したって最高で元の状態でしょ。ネガティブには変わらん。
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スーパー仕様の店舗では代替性がきかないことを理解していないようですね
オフィスや住宅とは全く異なる箱ですよ
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格付機関は引き下げ方向でクレジットウオッチしないのかい？格付機関に能力と倫理観はないのかい？拝金主義かい？
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>123
地元ではないですが土地かんはあります。習志野市の東端で八千代市と隣接する工業団地の一角です。昔、日鉄溶接工業という企業があった所だと思います。スーパーが寡占化を呈してきている中で代替先を見つけるのは至難の事と思います。ヨーカドーはかって稲毛の丸山製作所工場跡地にも店舗を作らせその後撤退した実績があります。多分当初の話はヨーカドーから仕掛けた物でしょうから物件がリートに移った事で渡りに船で言い出したのでしょう。戦国時代の大名ではないですが立派な城を持っていてもそれを守る将が駄目だと落城の憂き目を見ます。雪風さんが8953について厳しい評価をしていましたがこんな所で具現化しました。それにしても出来レースであれば許せませんね。
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テナント退去を知っててトップリートに売却したんだったら悪人
テナントが退去するような劣悪物件を良い物件としてトップリートに売却したんだったら不動産運用能力がない人
テナントとの賃料交渉に失敗してテナントを退去させたらテナントとのリレーション能力がない人
果たして新日鉄都市開発はいずれでしょうか？
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賃料交渉はきっかけに過ぎないと思う。私はむしろトップリートアセットマネージメントの能力を問いたい。
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酷いな。しかし、もう売っちゃったから、どうでもイイや。
それから、この地合に感謝している。
地合が地合なら、もっと酷いことになっていたかも。
不安のある人は、早めにきることをお薦めする。
今の価格なら、みなさんそれなりに利が乗っているでしょうから。
この件の有無にかかわらず、REITから今撤退して、
そんなに大きな誤りはないだろうから。
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法人名こそ違えど同じビルの中？
でもって障子越しに含み損整理の作戦会議ってとこでしょうか
北松戸に建設中のリビオマンションがある訳だが
ここの立地条件を知って買う人はおらんだろう
よくもまぁこんなトコに建設するもんだ アタマの無さがよくわかる。
新日鐵から都市開発への出向は事実上の左遷だからろくな奴が居ないんだろうから
これも当然の結果だな。
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スポンサー買戻し or 交換しかないでしょうね。
あと1年あるから、ゆっくり考えてください！
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だからよー、ＲＥＩＴはオリジネーターのゴミ箱だっていうのがまだわからんの！？
いったい何を間抜けな議論してんだよ。ＤＡの一件で気が付けよ。
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そっかなー！
でも、今まで問題物件があると大体スポンサーが買い戻してんじゃん！
ＮＢＦの新日鉱とか森トラの日立とかアドレジの京橋とか・・・。
ここは、スポンサーもネームバリューがあるから世間体を考えて
なんとかするんじゃないの？
っていうか、してほしい。
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これはキツイな。
ヨーカドー専用の建物でしょ。
テナントがついたら、奇跡だねぇ。。。
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テナントがつかないことを知ってて手トップリートに売りつけたとしたら恐ろしい
DAは私募ファンドからリートに高値で売ってもその一部のフィーの儲けにしかならないけど
新日鉄グループは不動産そのもの、多額の減損リスクをトップリートに押し付けたとしたら、
投資家に与えた損失は大きい
ゴミ箱リートとしてトップだよな
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７０台につっこみましたが手がでませんでした。
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皆様のご意見から以下の通り自分なりの結論を出しました。
１．代替テナントを見つけるのは難しく、大幅な賃料ダウンとなるか
長期に空室が続く恐れが大きい。
２．売却となれば日鉄が責任をとらない限りたたき売りとなる可能性がある。
３．相模原の物件もヨーカドーで建物も類似しており、懸念材料である。
４．そもそもこんな事態になったのは本REITの投資方針に反しており
マネージマント能力に問題がある。
従ってホールドはやめて売却といたしました。ただ、今朝の相場で
大損を出して売るのはしゃくだったので、８０万以下で買い足して
８５万で売却、なんとかトントンで処分できました。
皆様のご教示に感謝しております。
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もしもヨーカ堂がテナントとして残っても賃料が減額されると減損会計処理だし
ヨーカ堂が退去しても賃料収入ゼロで減損会計処理となると
どちらにしても先行きが暗い トホホ
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今日は下がったところでたっぷり仕込めたぞ！！
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↑またまた下がったねW
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また100万いくけどね
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８０万切ったところで大口買い込みました。
もちろん長期投資です。
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東習志野でテナント退去
晴海でテナント退去
減損で、、、、
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減損処理はどういった形になるのですか？
格安で売却。当期赤字。分配金０。
税金払えなくて倒産という話が以前ありましたがどうなんでしょうか？
とすると、含み益ある物件とセット売りで赤字は避ける。
NECビルでも売ればなんとかなるの？
そこまでするなら、物件全部売り払って解散とか？
一口５０万くらいは戻ってくる？
あるいは数期に渡って、少しづつ切り売りなんてことは可能なのか？
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だから言ってるでしょ
自分等の過去の汚物処理＆ウマ味を吸い上げる為に
投資家のふんどしで相撲とってる訳。
所詮鉄屋にとっての投資家はただのカネヅル
売り手市場の一次産業の血がいまだ残党一派には流れてる訳だ
投資家に儲けさせようなんてこれっぽっちも思ってないでしょ？
都市開発・三井・王子の時点で見え見え。
と、こんな風に株主がリアルに入れ替わって行く事なんて想定内なんだよね？
喉もと過ぎれば何とやら って事なんだよね？都市開発さん？
そろそろミサイル打つよｗ
取締役会の件 リークしちゃうけどイイ？
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↑ウザイなあ。わかったようなこというなよｗ
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取締役会に問題はない
リークするものはない
リークしたければしたらいい
そんなことでわがしゃは動揺せぬ
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どんなリークだろう
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購入後１年未満の物件だから売り主から損失補填されるのでは？
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損失補てんするぐらいだったら
とっぷリートに嵌め込んだりしないだろう
投資家に損させておしまいだろ？
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取締役会リークなどどホラ話をほざいたひとはいないかね？
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解約通知を開示されたイトーヨーカ堂はお怒りだろうね
天下のヨーカ堂も新日鉄や王子製紙からみれば新興企業だから
馬鹿にされるのも当然かもしれんが、とっても惨めだね
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東習志野ショッピングセンターに関する追加情報はないのか？
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契約上そうなっているからヨーカ堂はしたわけだし、投資法人はそれが重大だと認識しているからアップした訳で。
そういう意味では事前根回し済みでしょう。ただそういう交渉に無駄な時間を費やしたとなると腹が立ちますが。
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前場を終わった段階では上っている。明るい兆しなのか？
ここは上場以来ろくな事が無い。
偶にはポジティブサプライズを期待する。
IPOで取得したので超長期で持つ心算をしていたが一部利食いした。
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このところ底堅く推移していますが
東習志野について何か良い情報が
漏れているのかもしれませんね。
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良い情報がもれているとしたら適時開示違反だろう
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この状況下でも検討しているということは、
ヨーカ堂から違約金、売り主から何か補償してもらえるということ？
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売主から補償してもらいたい
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依然オリックス投信を保有していて中途解約違約金で配当が大幅アップした時うれしい目にあったけど
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急上昇！何かニュースが出ましたか？
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すべての銘柄下げ止まりです
半値は戻すでしょうね
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いったりきたり
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何か補償もらえるの
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ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A4%E3%83%88%E3%83%BC%E3%83%A8%E3%83%BC%E3%82%AB%E5%A0%82#.E9.96.89.E9.8E.96.E3.81.97.E3.81.9F.E5.BA.97.E8.88.97
wikipediaに閉鎖店舗一覧があります。ヨーカドーも結構撤退が
少なくないですね。非常に楽観的に考えれば、解約予告はただ
の交渉材料に過ぎないとも取れますが、J-REITの保有物件に、
この手の通知が殺到しているという話は、開示情報からは読み
取れません。
これまで、大口解約が発生し、空室が長期化すると見込まれた
物件は、オリジネーター側が引き取る例が多かったわけですが、
3社連合は”もしものとき”、どうするんでしょう？
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もしものとき、ひきとるつもりだったら
コンナ不動産を高値で押し付けて、媒介手数料をとったりしないだろう
３社が連合してトップリートから利益を搾り取るだ搾りとろうというPJだぜ
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こわくないか
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仮に違約金をもらっても、今期は大幅減配になる可能性があるぞ。
減損処理されると、９０％配当要件を満たせず、配当額が損金算入されない。
つまり、違約金で従来どおりの収益を得ても、利益の４割の税金をかけられてしまうので、配当は従来予想の６割になる。
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TOPリートとは、
T＝とっても
O＝おいしい
P＝プロジェクト
の略で、３社連合が
トップリートから利益をまきあげるんだな
スポンサー企業からトップリートに不動産を移しただけなのに媒介手数料をまきあげるのも同じことだな
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今日も上がっている。
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解約は平成２０年２月末だし、違約金で配当ＵＰを受けるまでは持っていたいね。
まいずれ１００万に戻ると思うけどな。
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>>171
見苦しい売り煽りですね。
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ほんとうだ。風説に尾ひれをつけて騒ぎ立てて、楽しいのでしょうか？
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TOPリートとは、
T＝とっても上げて
O＝おいしいリートですが
P＝プアな配当金に先々なる予想で１ロ利確
の略で、買いもどせないかな。買い戻しはずいぶん先かなとも思う。
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2月22日のプレスリリースは当期と来期の配当は変更無しと言っている。
売り煽りと言うには拙劣過ぎると思います。（如何でも良い事ですが）
3社連合の対応は興味津々です。
一応日本の名門企業の看板を背負っているので対応の如何によっては鼎の軽重を問われる事は必定。
ポジションを持ったままで見守る所存。
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１７１の書き込みをした者です。
ふざけた調子の書込みがまずかったでしょうか。決してあおるつもりはありません。
トップの有価証券報告書を見ると、貸し手としてのリース注記がありません。これは、東習志野をイトーヨーカドーに貸すにあたり、賃料相当の違約金の設定が無いことを示しています。
他に違約金を期待できる事情はなさそうなので、私はとりあえず、違約金を期待しません。
また、ヨーカドーの代わりがおいそれと見つかるとも思えません。
とすると、東習志野は賃料収入が０ないし大幅な減少となることは避けられないように思います。
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トップが従来の水準の配当を維持するためには、どんな方法があるのでしょうか？
私には、監査法人を説得して減損を回避する方法しか思いつきませんが、可能でしょうか？
考えられるのは、ヨーカドーが退去するタイミングで、東習志野店を新日鉄都市開発などに高値掴みさせる特約を結ぶことです。
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新日鉄、王子製紙、住信いずれも大企業ですから自らの損失覚悟で、東習志野を買い取るシナリオはありえそうな気もします。
しかし、それを期待してトップを買うのは投資というよりギャンブルに近いような気がします。
わざわざ今の時期に買わず、決算を待ってはどうでしょう？
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１７９と１８０の間に下の文章を入れてください。
前の書込みのように賃料収入が大幅に下がると減損処理は避けられないと思います。
リートには利益の９０％以上を配当すると法人税がかからないという得点があります(表現は不正確ですが）。
ところが、減損処理がなされると９０％以上の配当が難しくなり、普通の会社と同じように４０％の法人税がかかってしまいます。
結果として、配当は以前の６割になってしまいます。
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監査法人は「みすず」です
日興コーディアルのときのように悪辣な手口で「みすず」が東習志野店を減損させなければ吉。
みすずがなくなれば減損です
１７１さんは正しい見解を示していると思います
リース注記の分析はすばらしいと思います
１７１さん、これからもアドバイスをお願いします
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みすずだからこそ、クライアントが何と言おうと減損ということもありえそうです。
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１７１のものです。
親３社も株主を抱えています。３社の経営者はリートで問題を起こすのはまずい、高値でも買い取りたいと考えるかも知れません。
しかし、高値掴みは新日鉄等の株主に損害を与えることを意味します。
金額が大きいだけに、当然、株主訴訟の対象になるでしょう。
親の買取もすんなりと決まるとは思えません。
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１７９＞
トップの有価証券報告書はどのＨＰにありますか？
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違約金は賃貸契約書に書かれます。有価証券報告書ではありません。
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契約書に書かれているか否かが有価証券報告書で分かります。
有価証券報告書はトップのＨＰ-ＩＲ情報-開示資料にあります。
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違約金が収入計上されるのは、（原則として）解約日を含む
決算期かと。そして、大型商業施設の早期解約に伴う違約
金は、通常、賃料数年分相当程度だと思います。もちろん、
個別の契約によって差異はありますが。
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雪風さんの意図が良くわからないので、見当違いの回答でしたらすみません。
リース注記を見れば、解約がなければ得られたであろう金額の補填を受けられる条項が契約にあるか否かが分かります。
決して、違約収入が計上されていないから違約条項も無いだろうと言ってるのではありませんよ。
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なにせ普通借家契約だしなぁ〜想像しても仕方ないけど。
ちなみに減損してもちゃんと益金分配当出せば配当の損金算入は可能なハズ。
あとは資金繰りだけの問題。
それくらいのカネなら銀行がついていれば何とかなるでしょ。
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すみしんは媒介手数料をとっても
つぶれそうだったら金を貸さないよう
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171です。
よく考えたら、リートは会社法でいう配当可能利益以上の配当、つまり、タコ配当ができると聞いたような覚えがあります。
その場合、減損が９０％以上の配当を妨げるとは限りません。
確認して今日の夜にでも投稿します。
上記の規程があったとしても、違約金はなく、親による物件買取も難しそうという事情は変わりませんので、やは、今の時期にトップを買うのは得策ではないと思います。
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↑直接確認をせずに「違約金はなく」というのはおかしい。
どこかに直接確認したのか？
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過去の事例：保証金が解約違約金となればトップリートの場合は１４億
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、平成16年11月期（平成16年6月1日〜平成16年11月30日）における本投資法人の運用状況の予想につき、下記の通り修正することを決定いたしましたので、お知らせいたします。
記
1. 運用状況の予想の修正の理由
本日付で本投資法人より公表しました「主要テナントの異動に関するお知らせ」のとおり、本投資法人の主要テナント1社にかかる賃貸借契約の終了が決定し、預り保証金の全額を違約金として本投資法人の収益に計上すること等により当期利益及び1口当たり分配金の増加が予想されることから、平成16年11月期の運用状況の予想について、上方修正を行うものです。な
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違約金が出る可能性はない
減損は今期で計上されてもおかしくない
みすずがまともな監査法人であることが前提だが
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「可能性はない」と断定する根拠は？
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チャートが全てを物語っていると考えれば？
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REITでチャートあてになるの？？？
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171です。
投信法に利益を超えて配当できるとありました。ですので、１９１さんがお書きの通り、減損しても資金繰りさえつけば９０％要件を満たす配当が可能です。
失礼しました。
ただ、リートはほとんど剰余金が無いので、利益を超える配当は借り入れるよりありませんが、配当のための借入は時限爆弾の時計を先送りするに過ぎず、実質的に不可能ではないでしょうか？
不動産賃貸のようなリース取引で、解約する場合に当初の契約金相当額を払わなければならない決まりになっているものは、有価証券報告書のリース注記というところに記載することになっています。
トップの有価証券報告書にはその記載がありません。したがって、イトーヨーカドーが退去しなければ得られたであろう収益満額に近い違約金を得られる契約が無いことははっきりしています。
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契約がなくともイトーヨーカドーが違約金を払う可能性、あるいは、当初の契約額より割安な違約金を得られる可能性は０では無いでしょうが、それを期待する合理的な根拠もありません。
何とかなるんじゃないかというあいまいな期待でトップを買う必要があるでしょうか？
決算を待てば状況がはっきりしますし、ほかにいくらでもリートはあるのですから、トップに入れ込む必要は無いのでは？
まぁ、そうは言っても、何もなかったかのようにトップが今回の事態を乗り切るのではという気持ちも無いわけではないので、ギャンブル的に買うのもありかなとは思いますが。
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剰余金（会計上の利益）と手元現金は別ですよね。
配当されない現金もあれば敷金保証金もあるし。
約定で違約金が支払われることになっているのであれば即開示ですかね。
違約金払わないかわりに、よーかどーさんが後の店子を見つけてくるように
なってるかもしれません。それならまあ良しとするか。
自分の持分は随分前に80万ちょいで手放したのでどーでも良いですけど。
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私募ファンドをちょっと見た経験しかないのですが、敷金保証金相当額は預金として持っていても、払出しができないようにレンダー等に拘束されている可能性が高いのではないかと思います。
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またまた、よく考えたら、９０％要件を満たすだけなら、今期の賃貸収益でキャッシュが入ってくるので、配当資金を特に手当てする必要は無いですね。
イトーヨーカドーが実際に退去するまでは、資金の心配は無いか。
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ヨーカドーの退去予定が20年２月末日なので、それまでに次のテナントが見つかれば問題はないか？
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テナントはみつからない
かわいそうだけど
終わりだ
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建物の価値より土地の価値だ。後はどうにでもなる。
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