したらばTOP ■掲示板に戻る■ 全部 1-100 最新50 | メール | |
レス数が1スレッドの最大レス数(1000件)を超えています。残念ながら投稿することができません。

トップリート投資法人その2

1 管理人★ :2006/12/19(火) 00:49:41
「トップリート投資法人」スレの書き込みが1000超えそうなので、
「トップリート投資法人その2」スレ立てます。

前スレ
「トップリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1114297926/

2 名無しさん :2006/12/19(火) 02:21:41
ストップリート

3 名無しさん :2006/12/19(火) 07:56:51
減配トップリート

4 年金生活者 :2006/12/19(火) 08:23:31
何故減配になるのか分からない。リーとは比較的透明性があると思って買っているのに失望した。収入が44.37億円の予想が45億経常が21億から16億全く理由が書かれていない。(19年度4月期と10月期の比較)ふざけた話である。かなり失望売りが出るだろう。

5 q :2006/12/20(水) 12:45:08
spc-reitには固都税のためとありますが、それだけならちょっと
減りすぎじゃないかと。きちんとした資料でしらべたわけではあ
りませんが、分配金はあと1000円程度はプラスじゃないかな。
もっとも、やっぱり13000はほしいです。

6 福楽天 :2006/12/20(水) 23:34:54
天下り役員の給料に消えたのではないでしょうか。こんなことしてると
嫌われちまうぜ。

7 q :2006/12/22(金) 14:38:34
一日で5%近いムチャ上げ。分配金減の話はどこへ行ったの? というか、買わざるを得ない
筋が買ってるんでしょう。そして、分配金が減る前に売り抜けようという目論見
でしょうか。それとも、みんなで買えば怖くない。。。退職金相場はまだはじまった
ところと考えているのでしょうか。

8 名無しさん :2006/12/25(月) 23:29:47
このプロジェクトって関係あるんでしょうか。
2007年9月に完成みたいですけど・・・
新日鉄の持分がトップに売却なんてことはしないんでしょうか。
ttp://www.kokyotatemono.co.jp/jp/info/index.html

9 長谷川 :2006/12/26(火) 02:15:51
ここって確か金融庁が入るビルでは…

10 名無しさん :2006/12/26(火) 15:32:26
あのう。。。まだあげてます。
>>8の話がgood surpriseなら先日の話は売り煽りだったんでしょうか。
まんまと引っかかって1/3ほど売ってしまいました。

11 年金生活者 :2007/01/11(木) 10:47:33
昨夜J-REIT講座に参加して感じた事。社長の話でNECとの契約は8年間固定。現在ほとんど満杯状態。収入の増える要素なし。1期おきに配当が少なくなる事は避けられないか。配当中心の私は正直改めて失望。ただ低位安定と言う事で不安はなさそう。関連企業が650もあるので売られたときの買い支えの役には立つのではないかと思った。取敢えずホールドする。

12 名無しさん :2007/01/11(木) 11:50:08
NECのビルなのに珍重引き上げ交渉しないのは怠慢だとおもうぜ

13 名無しさん :2007/01/15(月) 07:54:20
NECビルの清掃会社はどうよ?

14 ヤフーからの訪問者 :2007/01/15(月) 23:31:14
しばらく見ない間に随分嫌われ者になってしまったようですな。
「トップ色 移りにけりな いたずらに ・・・・」ってな感じかな。

15 名無しさん :2007/01/27(土) 20:02:34
目指せ100万円

16 名無しさん :2007/01/28(日) 13:49:42
セクセレントよりやすいのは不満です。

17 名無しさん :2007/01/28(日) 13:53:44
賃貸住宅を買ってしまったことで不評を買った
それも都心ではなくて郊外の駅から遠く離れた賃貸住宅です

18 名無しさん :2007/01/28(日) 22:00:29
その割には下落しないな

19 名無しさん :2007/02/02(金) 21:32:43
100万円

20 名無しさん :2007/02/02(金) 21:44:47
Mの売り崩し

21 名無しさん :2007/02/07(水) 20:31:53
90万越え

22 名無しさん :2007/02/10(土) 08:22:39
100万円越え?

23 名無しさん :2007/02/14(水) 22:31:19
本当に100万円越えそうです。

24 名無しさん :2007/02/14(水) 22:34:19
すごい、グロを越える利回り

25 名無しさん :2007/02/15(木) 11:15:02
予想通り100万になった。!!!!!

26 ヤフーからの訪問者 :2007/02/15(木) 11:22:44
最初はひやりとさせられましたが、徐々に切り返してきたので
唯一ホールドしていたトップを全部売りました。
昨日の夜は不安で仕方なかったが、これでようやくひと安心です。
3年で100万円と思っていたのですが、実際は1年未満の付き合いでした。
もしかするともっと上がるのかも知れんがもういいや。

27 名無しさん :2007/02/16(金) 19:36:44
なぜ、100万ちょうどで売ろうとするのかなあw

自分としてはキリがいいつもりなんだろうけれど、100万に近づくと単純に
売りが増えてくる。今や20銘柄が100万以上の時代だから、100万を
越えてからがオイシイのに、、、

28 島風 :2007/02/17(土) 09:53:36
27>同感

29 名無しさん :2007/02/17(土) 20:14:16
まったく。
100万超えてからが値上がりが早いのに。
1万ずつ切り上がっていくから。

30 紫泉 :2007/02/17(土) 22:18:38
でも、100万で巡航利回り2%
105万以上はバブルだよね

31 名無しさん :2007/02/17(土) 22:40:42
DAなど、私募ファンドの出口戦略(ゴミ捨て場)は論外だけど、
ここは単なる出遅れなだけ。

32 名無しさん :2007/02/17(土) 22:46:03
いや、既にバブルだよ。ホールド継続は別として、
この価格帯は、買いではなく、売りだね。

33 名無しさん :2007/02/19(月) 21:05:31
強いね。
100万越えるね。

34 名無しさん :2007/02/22(木) 20:21:01
イトーヨーカ堂東習志野店からイトーヨーカ堂が退去するんだって
郊外型ショッピングセンターは後継テナントがなかなか見付からないから廃墟になるんじゃないか?ブルブル??
イオンなどは近隣にショッピングセンターをもっているだろうから後継テナントにはならんし、イトーヨーカ堂は不採算店舗だから退去してもよいと考えたのだろう。
終わった<<<<

35 名無しさん :2007/02/22(木) 20:21:58
下落祭り始まった

36 名無しさん :2007/02/22(木) 20:30:02
今日買おうと思ったが、止めて良かった!やったね。

とか何とか言っても、明日は上げたりして?

37 名無しさん :2007/02/22(木) 20:41:22
退去20年2月でまだ先
過去に中途解約違約金で配当が大幅増という例もあったが、
今回はどうなっているのだろうか?

38 名無しさん :2007/02/22(木) 20:48:38
保証金1,455百万円というのが違約金なら14億ですが・・・・

39 名無しさん :2007/02/22(木) 20:52:35
テナント退去が確定したので減損会計適用ですね
リート初の減損会計適用なので興味があります
そういえばここの監査法人どこでしたっけ?
みすずだったら怖いなあ

40 名無しさん :2007/02/22(木) 20:57:09
なぜイトーヨーカ堂と喧嘩したのだろう?
イトーヨーカ堂は賃料固定で借りているから
いくら賃料引き上げをいってみても応じないだろううに

41 名無しさん :2007/02/22(木) 21:00:49
トップリートの全賃貸面積の2割を占めるテナントが退去するなんて
どうして無理な交渉をしたんだろう
それともイトーヨーカ堂が不採算店舗だったので理由をみついけて退去を決めたのか
イヨーヨーカ堂仕様の建物にはテナントが入らないだろうなぁ

42 名無しさん :2007/02/22(木) 21:02:01
大手監査法人だと一発減損会計だが何か

43 名無しさん :2007/02/22(木) 21:05:39
大手ショッピングセンターが退去=廃墟にならないでくれ

44 田舎者 :2007/02/22(木) 21:13:14
売買契約に瑕疵があったのか?

45 名無しさん :2007/02/22(木) 21:21:51
対総賃貸事業収入比率は8.0%とあるから20年2月から配当減か。

46 名無しさん :2007/02/22(木) 21:32:01
公表資料をみても詳細が分からない
追加で詳細を公表して欲しい
不安です

47 田舎者 :2007/02/22(木) 21:44:54
所得がH18.6.30だから 僅か8ヶ月で撤退が決まるのは不自然だと思う。
まして、賃料の改定が主原因としても理解出来ない。

しかも、鉄の関連会社からの取得・・・これは裏がある?  何だ?

48 名無しさん :2007/02/22(木) 22:27:20
南無阿弥陀仏

49 名無しさん :2007/02/22(木) 22:33:00
どうもプレスリリースだけじゃ、詳細が分からないな。
困った困った。
リテールファンドや、フロンティアじゃなくて、
トップから商業施設からのテナント撤退という話を聞くことになるとは…
こういうのって、商業施設関連に悪影響波及とか、大丈夫かな?

50 名無しさん :2007/02/22(木) 22:43:35
トップリートは説明責任を果たして欲しい

51 名無しさん :2007/02/22(木) 22:44:26
取得時のリリースに、平成6年12月1日以降、3年経過ごとに賃料改定協議を行うと書いてある。
去年の12月が3年ぶりの改定の時期だったようだ。
『賃貸借契約に基づき』とはこの事だろう。

ちょうど3年前に進出してきたイオンに客を奪われたので、テナント側が賃料下げ交渉をしたが決裂といった感じでは?

52 名無しさん :2007/02/22(木) 22:53:20
問題のショッピングセンターを新日鉄系の会社から2006年6月30日に買っている。
半年前から賃料改訂交渉をしていたとしてもおかしくはない。
因み問題の物件をトップリートは購入する際に新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円も支払っている。
新日鉄グループから物件を買うためにわざわざ新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円を落として、新日鉄都市開発が建物管理をやっていながらイトーヨーカ堂との賃料交渉を決裂させてしまった責任を新日鉄グループはとってくれるのか?無責任すぎる。

53 名無しさん :2007/02/22(木) 22:57:12
不動産管理業務を行っていた株式会社新日鉄都市開発にマスタリースして賃料収入減額を補填させたらええよ。
イトーヨーカ堂を怒らせて解約させた責任は重いよ。
新日鉄グループがテナント誘致をせずに、テナント入居が決まったら、テナント仲介手数料を分捕ることはないよな。

54 名無しさん :2007/02/22(木) 23:00:01
ショッピングセンターで賃料改定交渉が決裂してテナントが退去した事例ってあるのでしょうか?
優良テナントが退去するほどの無責任な賃料交渉は問題だと思うんだけど

55 名無しさん :2007/02/22(木) 23:02:20
イトーヨーカ堂が撤退するとは言葉にならないくらい残念
これからはテナントを怒らせない、無理をしない賃料交渉をして欲しい

56 名無しさん :2007/02/22(木) 23:03:44
契約内容にもよるけど、賃料交渉の決裂による違約金が取れないならば長期契約の意味がないよね。ほとんどの場合が3年ごとの更新だし、後継テナントが見つかりにくいのは自明の理。
他のファンドにも影響するかもしれない。

57 名無しさん :2007/02/22(木) 23:08:14
ショッピングセンターの場合、特殊な設備があって、テナントによって仕様が異なるため、
除去損が発生することはないのでしょうか?
専門家の方がいたら廃墟になったショッピングセンターのその後について教えて欲しいのですが。

58 名無しさん :2007/02/22(木) 23:09:58
退去=廃墟=除去(損)?

59 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/02/22(木) 23:10:37
テナントを怒らせたという話が一人歩きしてますが、
それ以前に取得した時点から既に売上不振が明ら
かだったのではないでしょうか?つまり、交渉の余
地などなかったのかも知れないと・・・

鉄は、危ない物件をまんまと売り逃げたのか・・・?

60 名無しさん :2007/02/22(木) 23:20:42
イオンが目と鼻の先にあるね。600メートルくらいか?
ttp://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&q=%E7%BF%92%E5%BF%97%E9%87%8E%E5%B8%82%E6%9D%B1%E7%BF%92%E5%BF%97%E9%87%8E7-3-1&ie=UTF8&z=16&ll=35.700819,140.070963&spn=0.008434,0.021629&t=h&om=1

61 田舎者 :2007/02/22(木) 23:25:03
ヨーカ堂の同一決算期内での撤退決定ならば、既定路線だったのでしょう。
で、なぜ売買契約なのか?  瑕疵ある契約をするとも考えにくい。

ヨーカ堂でダメなら、商業施設としては価値はない。
駅まで1.2kmの広大な住宅地・・・・このあたりがあやしい?
 と、ド素人の田舎者は思う。

62 名無しさん :2007/02/23(金) 00:13:59
終わったな。そもそも90万なんて高すぎだよ。

63 名無しさん :2007/02/23(金) 02:57:35
>>37
ありましたねぇ。UURのような気がしたけど、違ったかな?

64 名無しさん :2007/02/23(金) 03:07:24
ほんの3ヶ月くらい前までは、優良新興リートの筆頭だったのに。。。

65 名無しさん :2007/02/23(金) 07:51:38
他リートへ心理的影響もあるのでは?

66 としぷん :2007/02/23(金) 07:53:37
>59 こうゆう場合は利益背反行為には該当しないのでしょうか。購入の際の運営会社の責任はいかに。NBFでもテナント退去の
危機はあったと思いますが。1年もたってないのにこれではひどすぎる。NECの問題もあるので、ここの格付けも?ですね。

67 名無しさん :2007/02/23(金) 08:16:06
まともな格付機関だと格下げするだろうな
収益至上主義の無能格付機関だと気付かないだろうに

68 名無しさん :2007/02/23(金) 08:16:59
賃料収入の8%がなくなる=収益の8%がなくなるってこと?

69 名無しさん :2007/02/23(金) 08:19:23
イトーヨーカ堂が賃貸契約と中途解約して撤退することを決断するくらいだから、かなり以前から交渉があったと思われる
新日鉄都市開発の背信行為を許すべきではない
新日鉄グループよ社会的責任を果たすべく公に説明したらどうだ

70 名無しさん :2007/02/23(金) 08:26:57
昨年6月30日に購入して8ヶ月でテナント退去?
半年前から賃料交渉をしていたじゃないか
隠してトップリートに売却かよ、ゴミ箱リートじゃないか
トップリートは購入する際に新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円も支払っている。
新日鉄グループから買うために新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円を落としている。
新日鉄都市開発が建物管理をやっていながらイトーヨーカ堂との賃料交渉を決裂させてしまった。
新日鉄グループが結果としてイトーヨーカ堂を追い出した責任は重い。

71 名無しさん :2007/02/23(金) 08:30:20
昨日の値動きをみると15時直前で急落しているな

72 名無しさん :2007/02/23(金) 08:36:04
2月1日付で運用会社の財務部長が退任して社長が財務部長を兼務している。
この件が発端で財務部長が退任したとも考えられる。
3週間開示しなかった運用会社の責任を追求するべきだな。
財務部長退任ニュースで社長が財務部長を兼務するという不自然な動きにもう少し注意を払うべきでした。残念。

73 名無しさん :2007/02/23(金) 09:21:29
ひとりで徹夜し、何役もカキコするのは見苦しい限り。

意図がミエミエだなw

74 REITファン :2007/02/23(金) 09:32:23
テナントがいつか出るのは当たり前。そんなことで
うろたえていては不動産投資はできません。
過熱したREIT市場にはちょうど良い冷や水に
なって結構なことです。TOPは今日が買い場になると
思います。

75 名無しさん :2007/02/23(金) 09:34:24
本当だ。丑三つ時から未明かけては、鬼気迫るね。。。

76 q :2007/02/23(金) 09:37:07
90.5まで。出来高も少ない。もう織り込んじゃったのかな。

ソレヨリ、三洋。一応S安で買い入れてます。

77 名無しさん :2007/02/23(金) 09:43:38
今回トップリートが愚直にヨーカ堂からの通達を受けて即日公表に
踏み切ったところは透明性を評価すべきではないでしょうか。
NBFのように新テナントという措置で被せることが出来ていたら尚良しでしたが…
新日鉄もバカじゃないので、わざと売り逃げたなんて市場評価に対して割りに合わないことはしないと思います。
一時的な利益に群がる外資と生き方が違いますから。
しかし何にせよ結果が全て。

78 青雲 :2007/02/23(金) 09:47:31
朝一に、久し振りに買い出動してみました。
へそまがりの本領発揮というところですか(笑)

79 としぷん :2007/02/23(金) 09:55:53
>74 実際の分配金に影響がでてくると利回り面でみおとりするので、DAのケースとは異なり、どうでしょうか?

80 名無しさん :2007/02/23(金) 10:20:21
悪影響はこれからですねw

81 名無しさん :2007/02/23(金) 10:20:59
73=75 同じひとだな

82 名無しさん :2007/02/23(金) 10:23:26
日本リテールとかに影響なければ問題なし
糞リートに興味なし

83 名無しさん :2007/02/23(金) 10:39:30
もう少し詳しく説明してくれぬか

84 名無しさん :2007/02/23(金) 10:40:24
オレも三洋行きます

85 名無しさん :2007/02/23(金) 10:56:15
からくりが見えにくかったのは事実。
ここはもう買いません、。
他にも爆弾を内包している。
信用がすべて。

86 名無しさん :2007/02/23(金) 11:42:25
財務部長が何か知っているんじゃないか

87 年金生活者 :2007/02/23(金) 12:04:55
1月10日には社長がこの物件の取得についてはスポンサー企業のコラボレーションによる成果だと胸を張って話していた。その舌の根も渇かない内のこの騒ぎ。お粗末過ぎる。全員出向者による企業運営は転勤で責任回避する官僚と一緒で責任の所在が分らなくされて有耶無耶になる。そうならない様にして貰いたいものだ。

88 名無しさん :2007/02/23(金) 12:23:14
三洋と言えば朝日新聞の記事を書いた記者は粉飾の定義を知らないと予想される(笑)

89 ヤフーからの訪問者 :2007/02/23(金) 12:26:24
個人的には三洋本体よりも三洋電機ロジの方が面白いと思うのだが・・・
もう少し下がってくれないかな。

トップと全然関係ない話だったね。失礼。

90 名無しさん :2007/02/23(金) 12:36:05
売り煽りも空しく、あんま下げてないね。
REIT全体で見たら、好調そのもの。
他の商業系も影響なし。
すごいよ、今のREIT市場。

91 名無しさん :2007/02/23(金) 12:56:06
新日鉄都市開発がトップから利益を吸い上げるコラボだったんです
コラボの意味をようやく理解できましたWWWW

92 名無しさん :2007/02/23(金) 13:03:27
分配金の減額は既に折込み墨?

93 名無しさん :2007/02/23(金) 15:14:00
新日鉄で儲かってるから、まあいいや。

94 名無しさん :2007/02/23(金) 15:18:07
分配金がどの程度減額する見通しか公表して欲しいニャー

95 名無しさん :2007/02/23(金) 15:21:11
中途解約違約金で分配UPかも?

96 名無しさん :2007/02/23(金) 18:57:47
郊外型ショッピングセンターは主要テナントが抜けると廃墟になる確率が高い
ので物件取得に際してはテナントが十分利益をあげていて不採算で撤退となら
ないかを十分チェックしなければなりません。売り手と買い手に利害関係がな
ければ売り手はうまく爆弾物件を転売したことになりますが売り手の日○溶接
と仲介のマネジメント会社はどちらも新日鉄系なので「だまされました」、
「気が付きませんでした」ではすまないと思います。
おまけに日○溶接はちゃっかりと売却後も用地の一部を無償で借りる条件をの
ませています。
リテール系のREITはこのようにテナント退去時のリスクが非常に大きくそ
の分利回りが高めというのが普通のコンセンサスでしたが最近はREITバブ
ルで区別がつかなくなりました。
同じような事例で8960がテナントに逃げられて違約金はとったもののたし
か1年以上後継のテナントがみつかりませんでした。またテナント入居後は賃
料値下げで物件評価額は30%ぐらい毀損されるました。ただしその他取得物
件は取得価格よりかなり上昇していたので減損会計にはならなかったようです。

97 名無しさん :2007/02/23(金) 19:46:48
今後どうなるか、よく分からないが、
既に利回から考えると、十分に上げていること、
固都税の関係で、分配金が随分と下がったこと、
今回の習志野の件はリスクとしては大きいこと、
それで、今日、3口のうち、1口うっぱらった。
意外と下げなかったというのが、素直な印象。
また来週、状況を見て、もう一口、売り払おう。

98 名無しさん :2007/02/23(金) 20:13:46
テナント退去後の分配金減少や減損会計適用について具体的な数字が出ていないため、反応していないと思うよ

99 名無しさん :2007/02/23(金) 22:09:21
トップリートよ
新日鉄グループに食い物にされていいのか?
投資主の皆さん、次回の投資主総会で執行役員を交代させませんか?
みすず監査法人を交替させるため投資主総会がいずれ開かれるはず、
トップリートを投資主の手に取り戻しましょう

100 名無しさん :2007/02/23(金) 22:30:08
>>98
おいおい、この上げ相場でも下げている数少ない銘柄だぜ。
寄り付きは特売りで始まっているんだぜ。
当然、反応しているだろう。
ただ、未消化なだけ。

101 名無しさん :2007/02/23(金) 23:33:48
新聞しか読んでいないホルダーに早く知らせた方がよいよ
証券会社のお仕事かもしれないが

102 名無しさん :2007/02/24(土) 13:13:46
ヒント都市開発
バブル時期の取得(それも終盤に)で含み損がハイオクマンタン
当時不動産業界では鴨ネギって言われてたっけなw
あねはの一件の時も北で何棟か出たし(これ無免許だったからアネハより悪)
このマンションの解約でどれだけ金使いましたっけ都市開発さん?
含み損消し(税金対策?)に必死にならないとココは親から切られますからねぇ
昔の日鐵企業は良かったがライフになってから急降下
しかしバブル終盤にあんな値段で買うかね?誰か懐に入れて無い?w
まぁだから「鴨ネギ」って言われた訳だが。
その尻拭いに必死にリートで穴埋め作業ですか 株主に失礼ですねまったく
リートのk取締役さん あなた色々知ってるでしょ

103 パイサ :2007/02/24(土) 13:25:23
不動産経営とはそういうもの。退去した後どうやってテナントを埋めるかが力の見せ所。どんな良いことを経営方針で掲げても "出口”であることには変わらない。利益相反など当然のこととしてみていないと。元の持ち主から離れたい上、不動産会社としてテナント誘致に取り組まないと。

104 パイサ :2007/02/24(土) 13:44:03
”地方”の商業施設よりまだましでしょう。しかし収入の8%は割合が高すぎる 。NECの物件もそうだけど、もっと分散しないと。REITは現物不動産と違って退去リスクのが少ない所がいいのに。

105 名無しさん :2007/02/25(日) 11:06:43
イトーヨーカ堂退去が分かっててゴミ箱をリート投資家にハメコンんでバイなら?
不動産業界ではコモネギ君の都市開発もリートで素人相手にゴミ箱を嵌め込むなんて
許せません。
あずさ監査法人をかえるために近々投資主総会が開かれます。
都市開発を糾弾しない執行役員を即時に退任させるべきです。

106 名無しさん :2007/02/25(日) 12:34:38
新日鉄都市開発は合法的に投資家から利益を巻き上げたのだろう
品格なしの新日鉄子会社に明日はない
イトーヨーカ堂退去後に入居するテナントなんかないし、近隣のイオンに勝てる訳がない

107 名無しさん :2007/02/25(日) 12:52:45
去年6月30日に東習志野ショッピングセンターを購入して8ヶ月でテナント退去
トップリートは購入手数料として新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円も支払った
ここは上場時からトップリートが不動産を買うたびにスポンサー企業が説明責任を果たさず媒介手数料を巻き上げることが横行している
今月に入り財務部長退任が突然だったみたいで現在は社長が財務部長を兼任している異例人事
説明責任を果たさずにスポンサー企業がリートから利益を吸い上げることが何故問題にならないのか
説明責任を果たすことを強制すべきではないか
腑に落ちない

108 名無しさん :2007/02/25(日) 16:02:22
辞めた財務部長はどちらの出身?

109 名無しさん :2007/02/25(日) 20:41:26
そう言えば都市開発のリンクからホテルの名が消えてるな
ほほぉ〜ここが噂の100億で三井から買ったって言う
代物ですか そうですか
なんかさ品格無しって↑の人が言ってるように どうなのかね
ここのホテル解散させてるよね? 100%出資した会社でしょ?
従業員全員解雇したんだってね それもリートに売るとか言って
おかしいね 良いのそんな事言って?
どこのリートに売るつもり (イヤ 買わせるつもりだい?
なんかそれを買い戻すとか考えてない? ロンダリング?
人を騙すのはいけませんよ ほんとにいけませんよ
天罰くだりますよw

110 名無しさん :2007/02/26(月) 08:05:12
東習志野ショッピングセンターがテナント退去で減損されるので何かで穴埋めが必要
シンニッテツ都市開発はテナント交渉決裂の責任をとれ

111 名無しさん :2007/02/26(月) 14:07:53
トップ、今日全部うっといた。

112 名無しさん :2007/02/26(月) 15:12:10
おそいよ

113 111 :2007/02/26(月) 15:25:06
まあ遅いのはそうなんだが、今日じゃなければ、先週の金曜だけだろう。
金曜日には半分、今日半分。
でもまあ、金曜日に寄りで売ったのと同じ値段だったんで、
こんなところだろう?
金曜日、94万円で売れたので、ちょっと欲かいちゃったんだな。

114 名無しさん :2007/02/26(月) 15:57:08
それにしても弱い動きだね
売りがウヨウヨ出てくるw

115 名無しさん :2007/02/26(月) 19:26:09
値崩れしないように少しずつ売却しているのだろう
暴落しないように売却するとはプロの手口か?

116 名無しさん :2007/02/26(月) 21:51:28
Mさん 02/16 4.25% → 02/23 3.48%

117 名無しさん :2007/02/26(月) 22:55:19
都市開発事業部と子会社の日鉄ライフ
共に業績?同士をひっつけてる訳だが
その当時、かなりのリストラやったようだが所詮延命措置程度?
焼け石に水とはこの事か
マンション建てたいがまともな土地を手に入れられない
そんな輩にこの手のテナント集めるスキルは如何なもんだろね
休遊地の有効活用なんて大義名分の裏に含み損解消の為に
せっせとリートに廻して節税して見せ掛け黒字にでもしたいんだろ
株主にはセコイ配当で身内同士ではニンマリですか?
JTのパクリで行きたいんだろうがもっと身の程を知るべき。
株主バカにするな

118 名無しさん :2007/02/26(月) 23:48:00
常識的に考えて賃料交渉決裂で撤退するスーパーなんてありえないので取得時に
はもう閉店は決まっていたのでしょう。ここで営業収益の8%を稼いでいたとす
ると当期利益は営業利益の半分以下(10月期で36%)なので経費は減らない
ため分配金に対する影響はより大きくて−10%から−15%かな。(間違い
だったら誰かつっこんでください)
ロケーションを見るとスーパーとして特別恵まれてるわけでもなくかなり広いの
で逆に後継テナントを探すのはかなり厳しいと思います。長期に遊ばせておくと
経費、税金などを食いつぶす不良資産となるので投げ売りが正解かも。ショッピ
ングセンターとしての価値が認められないと建物は解体するのでその分逆に解体
費用分売値は下げられるのでさらに厳しい。
超悪質なのはDAだけかと思ってたけどこちらのほうが上かも。

119 名無しさん :2007/02/27(火) 01:20:19
次期に撤退ではありませんが
2007年5月から10月の次期の当期利益・営業利益の予定は
営業収益 4,498百万円
当期利益 1,627百万円
でしたから、単純に8%収入が減り、経費は減らないとして計算すると
0.08 * 4498/1627 = 22% の当期利益減
じゃないでしょうか?

120 名無しさん :2007/02/27(火) 01:32:02
まだ、かなり先の話だけどかなり株価に反応してるね
もう100万は当分無理だな

121 名無しさん :2007/02/27(火) 07:58:41
固定資産税とかはかわずかかる一方で賃料収入ゼロだから当期利益が大幅に減少するけど
その前に減損会計で損失が発生します
ショッピングセンターはイトーヨーカ堂のような大手が退去すると次のテナントが決まらず、建物を取り壊して再開発する必要があります
もちろん建物取り壊し費用が発生して、建物除去損失が発生してしまいます
よくイオンが退去したショッピングセンターが空いたままになって最後は建物取り壊しといった姿をよくみかけますよね

122 名無しさん :2007/02/27(火) 08:09:38
最大手のイトーヨーカ堂が東習志野ショッピングセンターを退去するということは
このあたりはショッピングセンターとして採算がとれないと判断したのだろう
ということは、ショッピングセンターとして採算が取れない不動産ということだ
見識がある監査法人であればキャッシュフロー減少が確定していることで減損会計適用を求めるだろう
仮に、弱小スーパーが入居しても売上が低迷して結局退去するのだろう
ショピングセンターという不動産のリスク顕在化した事例として大いに参考にしたい

123 q :2007/02/27(火) 09:32:17
収益1割減といったとこですね。
現在株価89万円ですけど、現状ならそんなもん(他のバブル度と比べて)
だろうかと思います。

売っぱらっちゃうのがいちばんええんとちゃうか、とか、
買い手はなかなか現れない、現れても安いんやろか、とか
どんな地域なんやろか、とか、解体費用はどれくらいやろか、とか
気になりますけど、ようわからん。
どなかた地元民はおられませんか。

124 q :2007/02/27(火) 09:39:39
失礼。118、119読んでませんでした。

125 REITファン :2007/02/27(火) 10:07:27
ヨーカドーの撤退で皆さんマイナス評価のオンパレードですが、
1年の時間的余裕があるのですからその間に再リース戦略が
できあがるでしょう。ヨーカドーは全体的に売り上げが低迷して
いますから、千葉県内20店舗の維持は大変でしょう。でも千葉に
進出したい量販店などはいくらでもあるはずですから、撤退後
改装期間を入れても数ヶ月のブランクで収入は回復するのでは
ないかと期待していますが如何でしょうか。

126 名無しさん :2007/02/27(火) 10:48:02
回復したって最高で元の状態でしょ。ネガティブには変わらん。

127 名無しさん :2007/02/27(火) 14:21:40
スーパー仕様の店舗では代替性がきかないことを理解していないようですね
オフィスや住宅とは全く異なる箱ですよ

128 名無しさん :2007/02/27(火) 17:59:55
格付機関は引き下げ方向でクレジットウオッチしないのかい?格付機関に能力と倫理観はないのかい?拝金主義かい?

129 年金生活者 :2007/02/27(火) 19:49:00
>123
地元ではないですが土地かんはあります。習志野市の東端で八千代市と隣接する工業団地の一角です。昔、日鉄溶接工業という企業があった所だと思います。スーパーが寡占化を呈してきている中で代替先を見つけるのは至難の事と思います。ヨーカドーはかって稲毛の丸山製作所工場跡地にも店舗を作らせその後撤退した実績があります。多分当初の話はヨーカドーから仕掛けた物でしょうから物件がリートに移った事で渡りに船で言い出したのでしょう。戦国時代の大名ではないですが立派な城を持っていてもそれを守る将が駄目だと落城の憂き目を見ます。雪風さんが8953について厳しい評価をしていましたがこんな所で具現化しました。それにしても出来レースであれば許せませんね。

130 名無しさん :2007/02/27(火) 19:55:08
テナント退去を知っててトップリートに売却したんだったら悪人
テナントが退去するような劣悪物件を良い物件としてトップリートに売却したんだったら不動産運用能力がない人
テナントとの賃料交渉に失敗してテナントを退去させたらテナントとのリレーション能力がない人
果たして新日鉄都市開発はいずれでしょうか?

131 年金生活者 :2007/02/27(火) 22:06:15
賃料交渉はきっかけに過ぎないと思う。私はむしろトップリートアセットマネージメントの能力を問いたい。

132 名無しさん :2007/02/27(火) 22:11:47
酷いな。しかし、もう売っちゃったから、どうでもイイや。
それから、この地合に感謝している。
地合が地合なら、もっと酷いことになっていたかも。
不安のある人は、早めにきることをお薦めする。
今の価格なら、みなさんそれなりに利が乗っているでしょうから。
この件の有無にかかわらず、REITから今撤退して、
そんなに大きな誤りはないだろうから。

133 名無しさん :2007/02/27(火) 22:30:43
法人名こそ違えど同じビルの中?
でもって障子越しに含み損整理の作戦会議ってとこでしょうか
北松戸に建設中のリビオマンションがある訳だが
ここの立地条件を知って買う人はおらんだろう
よくもまぁこんなトコに建設するもんだ アタマの無さがよくわかる。
新日鐵から都市開発への出向は事実上の左遷だからろくな奴が居ないんだろうから
これも当然の結果だな。

134 名無しさん :2007/02/28(水) 00:29:32
スポンサー買戻し or 交換しかないでしょうね。
あと1年あるから、ゆっくり考えてください!

135 名無しさん :2007/02/28(水) 01:17:12
だからよー、REITはオリジネーターのゴミ箱だっていうのがまだわからんの!?
いったい何を間抜けな議論してんだよ。DAの一件で気が付けよ。

136 名無しさん :2007/02/28(水) 01:42:23
そっかなー!
でも、今まで問題物件があると大体スポンサーが買い戻してんじゃん!
NBFの新日鉱とか森トラの日立とかアドレジの京橋とか・・・。
ここは、スポンサーもネームバリューがあるから世間体を考えて
なんとかするんじゃないの?

っていうか、してほしい。

137 名無しさん :2007/02/28(水) 02:19:37
これはキツイな。
ヨーカドー専用の建物でしょ。
テナントがついたら、奇跡だねぇ。。。

138 名無しさん :2007/02/28(水) 07:58:53
テナントがつかないことを知ってて手トップリートに売りつけたとしたら恐ろしい
DAは私募ファンドからリートに高値で売ってもその一部のフィーの儲けにしかならないけど
新日鉄グループは不動産そのもの、多額の減損リスクをトップリートに押し付けたとしたら、
投資家に与えた損失は大きい
ゴミ箱リートとしてトップだよな

139 q :2007/02/28(水) 11:19:30
70台につっこみましたが手がでませんでした。

140 REITファン :2007/02/28(水) 11:22:29
皆様のご意見から以下の通り自分なりの結論を出しました。
1.代替テナントを見つけるのは難しく、大幅な賃料ダウンとなるか
長期に空室が続く恐れが大きい。
2.売却となれば日鉄が責任をとらない限りたたき売りとなる可能性がある。
3.相模原の物件もヨーカドーで建物も類似しており、懸念材料である。
4.そもそもこんな事態になったのは本REITの投資方針に反しており
マネージマント能力に問題がある。
従ってホールドはやめて売却といたしました。ただ、今朝の相場で
大損を出して売るのはしゃくだったので、80万以下で買い足して
85万で売却、なんとかトントンで処分できました。
皆様のご教示に感謝しております。

141 名無しさん :2007/02/28(水) 20:33:36
もしもヨーカ堂がテナントとして残っても賃料が減額されると減損会計処理だし
ヨーカ堂が退去しても賃料収入ゼロで減損会計処理となると
どちらにしても先行きが暗い  トホホ

142 名無しさん :2007/02/28(水) 20:51:24
今日は下がったところでたっぷり仕込めたぞ!!

143 名無しさん :2007/03/01(木) 15:18:19
↑またまた下がったねW

144 名無しさん :2007/03/01(木) 19:37:53
また100万いくけどね

145 名無しさん :2007/03/01(木) 20:24:26
80万切ったところで大口買い込みました。
もちろん長期投資です。

146 名無しさん :2007/03/01(木) 21:29:54
東習志野でテナント退去
晴海でテナント退去
減損で、、、、

147 名無しさん :2007/03/01(木) 21:53:26
減損処理はどういった形になるのですか?

格安で売却。当期赤字。分配金0。
税金払えなくて倒産という話が以前ありましたがどうなんでしょうか?

とすると、含み益ある物件とセット売りで赤字は避ける。
NECビルでも売ればなんとかなるの?

そこまでするなら、物件全部売り払って解散とか?
一口50万くらいは戻ってくる?

あるいは数期に渡って、少しづつ切り売りなんてことは可能なのか?

148 名無しさん :2007/03/01(木) 23:44:16
だから言ってるでしょ
自分等の過去の汚物処理&ウマ味を吸い上げる為に
投資家のふんどしで相撲とってる訳。
所詮鉄屋にとっての投資家はただのカネヅル
売り手市場の一次産業の血がいまだ残党一派には流れてる訳だ
投資家に儲けさせようなんてこれっぽっちも思ってないでしょ?
都市開発・三井・王子の時点で見え見え。
と、こんな風に株主がリアルに入れ替わって行く事なんて想定内なんだよね?
喉もと過ぎれば何とやら って事なんだよね?都市開発さん?
そろそろミサイル打つよw
取締役会の件 リークしちゃうけどイイ?

149 名無しさん :2007/03/02(金) 07:47:24
↑ウザイなあ。わかったようなこというなよw

150 名無しさん :2007/03/02(金) 12:47:04
取締役会に問題はない
リークするものはない
リークしたければしたらいい
そんなことでわがしゃは動揺せぬ

151 名無しさん :2007/03/02(金) 23:05:35
どんなリークだろう

152 名無しさん :2007/03/03(土) 17:53:07
購入後1年未満の物件だから売り主から損失補填されるのでは?

153 名無しさん :2007/03/03(土) 21:19:09
損失補てんするぐらいだったら
とっぷリートに嵌め込んだりしないだろう
投資家に損させておしまいだろ?

154 名無しさん :2007/03/03(土) 23:47:20
取締役会リークなどどホラ話をほざいたひとはいないかね?

155 名無しさん :2007/03/04(日) 00:01:48
解約通知を開示されたイトーヨーカ堂はお怒りだろうね
天下のヨーカ堂も新日鉄や王子製紙からみれば新興企業だから
馬鹿にされるのも当然かもしれんが、とっても惨めだね

156 名無しさん :2007/03/04(日) 17:07:32
東習志野ショッピングセンターに関する追加情報はないのか?

157 名無しさん :2007/03/05(月) 08:56:46
契約上そうなっているからヨーカ堂はしたわけだし、投資法人はそれが重大だと認識しているからアップした訳で。
そういう意味では事前根回し済みでしょう。ただそういう交渉に無駄な時間を費やしたとなると腹が立ちますが。

158 年金生活者 :2007/03/05(月) 11:23:05
前場を終わった段階では上っている。明るい兆しなのか?
ここは上場以来ろくな事が無い。
偶にはポジティブサプライズを期待する。
IPOで取得したので超長期で持つ心算をしていたが一部利食いした。

159 REITファン :2007/03/05(月) 13:30:36
このところ底堅く推移していますが
東習志野について何か良い情報が
漏れているのかもしれませんね。

160 名無しさん :2007/03/05(月) 14:21:34
良い情報がもれているとしたら適時開示違反だろう

161 名無しさん :2007/03/05(月) 22:01:25
この状況下でも検討しているということは、
ヨーカ堂から違約金、売り主から何か補償してもらえるということ?

162 名無しさん :2007/03/05(月) 22:25:55
売主から補償してもらいたい

163 名無しさん :2007/03/06(火) 09:31:07
依然オリックス投信を保有していて中途解約違約金で配当が大幅アップした時うれしい目にあったけど

164 REITファン :2007/03/06(火) 10:25:19
急上昇!何かニュースが出ましたか?

165 名無しさん :2007/03/06(火) 10:40:02
すべての銘柄下げ止まりです
半値は戻すでしょうね

166 名無しさん :2007/03/07(水) 18:09:27
いったりきたり

167 名無しさん :2007/03/11(日) 09:54:11
何か補償もらえるの

168 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/03/11(日) 11:27:30
ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A4%E3%83%88%E3%83%BC%E3%83%A8%E3%83%BC%E3%82%AB%E5%A0%82#.E9.96.89.E9.8E.96.E3.81.97.E3.81.9F.E5.BA.97.E8.88.97

wikipediaに閉鎖店舗一覧があります。ヨーカドーも結構撤退が
少なくないですね。非常に楽観的に考えれば、解約予告はただ
の交渉材料に過ぎないとも取れますが、J-REITの保有物件に、
この手の通知が殺到しているという話は、開示情報からは読み
取れません。

これまで、大口解約が発生し、空室が長期化すると見込まれた
物件は、オリジネーター側が引き取る例が多かったわけですが、
3社連合は”もしものとき”、どうするんでしょう?

169 名無しさん :2007/03/11(日) 12:40:59
もしものとき、ひきとるつもりだったら
コンナ不動産を高値で押し付けて、媒介手数料をとったりしないだろう
3社が連合してトップリートから利益を搾り取るだ搾りとろうというPJだぜ

170 名無しさん :2007/03/11(日) 12:50:29
こわくないか

171 名無しさん :2007/03/11(日) 23:34:53
仮に違約金をもらっても、今期は大幅減配になる可能性があるぞ。
減損処理されると、90%配当要件を満たせず、配当額が損金算入されない。
つまり、違約金で従来どおりの収益を得ても、利益の4割の税金をかけられてしまうので、配当は従来予想の6割になる。

172 名無しさん :2007/03/12(月) 07:52:46
TOPリートとは、
T=とっても
O=おいしい
P=プロジェクト
の略で、3社連合が
トップリートから利益をまきあげるんだな
スポンサー企業からトップリートに不動産を移しただけなのに媒介手数料をまきあげるのも同じことだな

173 名無しさん :2007/03/12(月) 09:10:16
今日も上がっている。

174 名無しさん :2007/03/12(月) 09:52:34
解約は平成20年2月末だし、違約金で配当UPを受けるまでは持っていたいね。
まいずれ100万に戻ると思うけどな。

175 q :2007/03/12(月) 10:12:39
>>171
見苦しい売り煽りですね。

176 名無しさん :2007/03/12(月) 15:55:54
ほんとうだ。風説に尾ひれをつけて騒ぎ立てて、楽しいのでしょうか?

177 ターボクン :2007/03/12(月) 17:23:36
TOPリートとは、
T=とっても上げて
O=おいしいリートですが
P=プアな配当金に先々なる予想で1ロ利確
の略で、買いもどせないかな。買い戻しはずいぶん先かなとも思う。

178 年金生活者 :2007/03/12(月) 17:32:14
2月22日のプレスリリースは当期と来期の配当は変更無しと言っている。
売り煽りと言うには拙劣過ぎると思います。(如何でも良い事ですが)
3社連合の対応は興味津々です。
一応日本の名門企業の看板を背負っているので対応の如何によっては鼎の軽重を問われる事は必定。
ポジションを持ったままで見守る所存。

179 名無しさん :2007/03/12(月) 20:31:52
171の書き込みをした者です。
ふざけた調子の書込みがまずかったでしょうか。決してあおるつもりはありません。

トップの有価証券報告書を見ると、貸し手としてのリース注記がありません。これは、東習志野をイトーヨーカドーに貸すにあたり、賃料相当の違約金の設定が無いことを示しています。
他に違約金を期待できる事情はなさそうなので、私はとりあえず、違約金を期待しません。
また、ヨーカドーの代わりがおいそれと見つかるとも思えません。
とすると、東習志野は賃料収入が0ないし大幅な減少となることは避けられないように思います。

180 名無しさん :2007/03/12(月) 20:33:07
トップが従来の水準の配当を維持するためには、どんな方法があるのでしょうか?
私には、監査法人を説得して減損を回避する方法しか思いつきませんが、可能でしょうか?
考えられるのは、ヨーカドーが退去するタイミングで、東習志野店を新日鉄都市開発などに高値掴みさせる特約を結ぶことです。

181 名無しさん :2007/03/12(月) 20:33:49
新日鉄、王子製紙、住信いずれも大企業ですから自らの損失覚悟で、東習志野を買い取るシナリオはありえそうな気もします。
しかし、それを期待してトップを買うのは投資というよりギャンブルに近いような気がします。

わざわざ今の時期に買わず、決算を待ってはどうでしょう?

182 名無しさん :2007/03/12(月) 20:35:30
179と180の間に下の文章を入れてください。

前の書込みのように賃料収入が大幅に下がると減損処理は避けられないと思います。
リートには利益の90%以上を配当すると法人税がかからないという得点があります(表現は不正確ですが)。
ところが、減損処理がなされると90%以上の配当が難しくなり、普通の会社と同じように40%の法人税がかかってしまいます。
結果として、配当は以前の6割になってしまいます。

183 名無しさん :2007/03/12(月) 20:38:36
監査法人は「みすず」です
日興コーディアルのときのように悪辣な手口で「みすず」が東習志野店を減損させなければ吉。
みすずがなくなれば減損です
171さんは正しい見解を示していると思います
リース注記の分析はすばらしいと思います
171さん、これからもアドバイスをお願いします

184 名無しさん :2007/03/12(月) 20:40:35
みすずだからこそ、クライアントが何と言おうと減損ということもありえそうです。

185 名無しさん :2007/03/12(月) 20:52:37
171のものです。

親3社も株主を抱えています。3社の経営者はリートで問題を起こすのはまずい、高値でも買い取りたいと考えるかも知れません。
しかし、高値掴みは新日鉄等の株主に損害を与えることを意味します。
金額が大きいだけに、当然、株主訴訟の対象になるでしょう。

親の買取もすんなりと決まるとは思えません。

186 名無しさん :2007/03/12(月) 21:17:42
179>
トップの有価証券報告書はどのHPにありますか?

187 名無しさん :2007/03/12(月) 21:56:31
違約金は賃貸契約書に書かれます。有価証券報告書ではありません。

188 名無しさん :2007/03/12(月) 22:02:23
契約書に書かれているか否かが有価証券報告書で分かります。

有価証券報告書はトップのHP-IR情報-開示資料にあります。

189 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/03/12(月) 23:03:47
違約金が収入計上されるのは、(原則として)解約日を含む
決算期かと。そして、大型商業施設の早期解約に伴う違約
金は、通常、賃料数年分相当程度だと思います。もちろん、
個別の契約によって差異はありますが。

190 名無しさん :2007/03/12(月) 23:15:42
雪風さんの意図が良くわからないので、見当違いの回答でしたらすみません。

リース注記を見れば、解約がなければ得られたであろう金額の補填を受けられる条項が契約にあるか否かが分かります。
決して、違約収入が計上されていないから違約条項も無いだろうと言ってるのではありませんよ。

191 長谷川 :2007/03/13(火) 01:27:47
なにせ普通借家契約だしなぁ〜想像しても仕方ないけど。

ちなみに減損してもちゃんと益金分配当出せば配当の損金算入は可能なハズ。
あとは資金繰りだけの問題。
それくらいのカネなら銀行がついていれば何とかなるでしょ。

192 名無しさん :2007/03/13(火) 07:59:44
すみしんは媒介手数料をとっても
つぶれそうだったら金を貸さないよう

193 名無しさん :2007/03/13(火) 08:40:31
171です。

よく考えたら、リートは会社法でいう配当可能利益以上の配当、つまり、タコ配当ができると聞いたような覚えがあります。
その場合、減損が90%以上の配当を妨げるとは限りません。
確認して今日の夜にでも投稿します。

上記の規程があったとしても、違約金はなく、親による物件買取も難しそうという事情は変わりませんので、やは、今の時期にトップを買うのは得策ではないと思います。

194 名無しさん :2007/03/13(火) 09:11:09
↑直接確認をせずに「違約金はなく」というのはおかしい。
どこかに直接確認したのか?

195 名無しさん :2007/03/13(火) 10:49:05
過去の事例:保証金が解約違約金となればトップリートの場合は14億

ユナイテッド・アーバン投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、平成16年11月期(平成16年6月1日〜平成16年11月30日)における本投資法人の運用状況の予想につき、下記の通り修正することを決定いたしましたので、お知らせいたします。

1. 運用状況の予想の修正の理由
本日付で本投資法人より公表しました「主要テナントの異動に関するお知らせ」のとおり、本投資法人の主要テナント1社にかかる賃貸借契約の終了が決定し、預り保証金の全額を違約金として本投資法人の収益に計上すること等により当期利益及び1口当たり分配金の増加が予想されることから、平成16年11月期の運用状況の予想について、上方修正を行うものです。な

196 名無しさん :2007/03/13(火) 10:50:38
違約金が出る可能性はない
減損は今期で計上されてもおかしくない
みすずがまともな監査法人であることが前提だが

197 名無しさん :2007/03/13(火) 12:37:14
「可能性はない」と断定する根拠は?

198 名無しさん :2007/03/13(火) 13:43:41
チャートが全てを物語っていると考えれば?

199 名無しさん :2007/03/13(火) 16:10:18
REITでチャートあてになるの???

200 名無しさん :2007/03/13(火) 19:59:23
171です。

投信法に利益を超えて配当できるとありました。ですので、191さんがお書きの通り、減損しても資金繰りさえつけば90%要件を満たす配当が可能です。
失礼しました。
ただ、リートはほとんど剰余金が無いので、利益を超える配当は借り入れるよりありませんが、配当のための借入は時限爆弾の時計を先送りするに過ぎず、実質的に不可能ではないでしょうか?

不動産賃貸のようなリース取引で、解約する場合に当初の契約金相当額を払わなければならない決まりになっているものは、有価証券報告書のリース注記というところに記載することになっています。
トップの有価証券報告書にはその記載がありません。したがって、イトーヨーカドーが退去しなければ得られたであろう収益満額に近い違約金を得られる契約が無いことははっきりしています。

201 名無しさん :2007/03/13(火) 19:59:58
契約がなくともイトーヨーカドーが違約金を払う可能性、あるいは、当初の契約額より割安な違約金を得られる可能性は0では無いでしょうが、それを期待する合理的な根拠もありません。

何とかなるんじゃないかというあいまいな期待でトップを買う必要があるでしょうか?
決算を待てば状況がはっきりしますし、ほかにいくらでもリートはあるのですから、トップに入れ込む必要は無いのでは?

まぁ、そうは言っても、何もなかったかのようにトップが今回の事態を乗り切るのではという気持ちも無いわけではないので、ギャンブル的に買うのもありかなとは思いますが。

202 長谷川 :2007/03/14(水) 01:57:17
剰余金(会計上の利益)と手元現金は別ですよね。
配当されない現金もあれば敷金保証金もあるし。

約定で違約金が支払われることになっているのであれば即開示ですかね。
違約金払わないかわりに、よーかどーさんが後の店子を見つけてくるように
なってるかもしれません。それならまあ良しとするか。

自分の持分は随分前に80万ちょいで手放したのでどーでも良いですけど。

203 名無しさん :2007/03/14(水) 10:24:31
私募ファンドをちょっと見た経験しかないのですが、敷金保証金相当額は預金として持っていても、払出しができないようにレンダー等に拘束されている可能性が高いのではないかと思います。

204 名無しさん :2007/03/14(水) 11:01:01
またまた、よく考えたら、90%要件を満たすだけなら、今期の賃貸収益でキャッシュが入ってくるので、配当資金を特に手当てする必要は無いですね。
イトーヨーカドーが実際に退去するまでは、資金の心配は無いか。

205 名無しさん :2007/03/14(水) 11:21:25
ヨーカドーの退去予定が20年2月末日なので、それまでに次のテナントが見つかれば問題はないか?

206 名無しさん :2007/03/14(水) 20:31:20
テナントはみつからない
かわいそうだけど
終わりだ

207 名無しさん :2007/03/14(水) 21:07:28
建物の価値より土地の価値だ。後はどうにでもなる。

208 名無しさん :2007/03/14(水) 22:46:48
ttp://www.top-reit.co.jp/portfolio/index.html

興味深いことに気づいた。
鑑定価格が取得価格を上回っている物件はポートフォリオの中で
イトーヨーカドー東習志野店だけ。差額は3,900万にすぎないが。

209 名無しさん :2007/03/15(木) 03:41:45
鑑定がどうするのか見ものだね。鑑定会社どこでしたっけ?

210 名無しさん :2007/03/15(木) 09:26:04
後継テナントがみつからないうちは鑑定評価は下がるでしょう。

211 名無しさん :2007/03/15(木) 16:47:42
商業施設2件の取得が発表された。そのうち1件は新日鉄都市開発から
ポートフォリオのリスク分散という意味では○かな?

借入金利(72億のうちの短期46億分)の0.96439%って低いように
感じるが、短期だとこんなもん?
残りの金利は後日決定。

212 年金生活者 :2007/03/15(木) 16:57:17
>208 1月10日のリートをPRする説明会でマネジメント会社の社長が「この位の案件になると普通は入札みたいな事になるが相対取引だったので安く取得出来た。」
多分3900万円の事。(深沢はしっかり鑑定評価以上で売っている。)
リート発足当時感じた事〜野中の一軒家みたいなNECのビルが何でJFEのビルより鑑定評価が高いのかという素朴な疑問がありました。
其の後NBFから三井不動産に移るに当たって鑑定評価が大幅に引き上げられましたがこのリートの鑑定評価が影響無とはいえないのではと思いました。
鑑定については全くの門外漢ですが多分リート発足時に、め一杯高い鑑定で売り出したのではないかと思います。
だから他のリートが押しなべて当初計画から第2回目の決算時には増額修正が出てくるのに情けない状態になってしまっているのでしょう。その軌道修正に苦慮しているのが現在の姿?
あまり欲張りすぎたという事かと勝手に推測。

213 名無しさん :2007/03/15(木) 18:42:23
武蔵浦和の物件は8955と折半

214 名無しさん :2007/03/16(金) 00:03:59
新規物件の前に、リスク調査をするほうが先じゃない?
東習志野級のものを何本も打たれたらREITが終わっちゃうよ。

215 名無しさん :2007/03/21(水) 08:04:00
東習志野の追加情報を求む
プレスリリースを出してくれ

216 名無しさん :2007/03/22(木) 20:28:01
明日は爆上ですね。50万台で買って90万台で売ったけど、もう一度買いなおしてもいいかもしれないね

217 名無しさん :2007/03/24(土) 19:42:29
年金、年金↑↑
楽しみだね

218 名無しさん :2007/04/06(金) 23:13:01
意外と強いね

219 名無しさん :2007/04/08(日) 09:05:56
先週90万で売らせて頂きました。
来年の配当どうねるんでしょうねえ。

220 名無しさん :2007/04/10(火) 22:08:17
東習志野はその後どうなったんでしょう
知りたい

221 名無しさん :2007/04/10(火) 23:09:25
確かに
後継テナントが入るのか知りたい

222 名無しさん :2007/04/11(水) 00:05:00
>>220
俺、その近くに住んでいるが、正直立地は良くないよ。
自衛隊習志野駐屯地の近くだよ。

223 名無しさん :2007/04/13(金) 07:43:47
>>222
そうすると隊のご家族方がご利用されているショッピングセンターでしょうか?

224 名無しさん :2007/04/20(金) 00:52:22
投資法人に電話して聞いたら、後継はもうきまっているみたいですよ。

225 名無しさん :2007/04/20(金) 08:09:31
>>224
それじゃ
東京証券取引所規則違反だね
違反が多いね

226 健太 :2007/04/26(木) 21:22:49
171等の書き込みをした者です。
みすずからあずさへ監査法人の変更がありました。

大手監査法人がクラッシュするリートの監査を引き受ける可能性は低いと思うので、東習志野の問題は解決へ向けた落とし所が見つかったと考えてよいのではないでしょうか。

何が起こるかわからない怖さは残りますが、少なくともこれまでよりは買い易い環境になったのかな?

227 名無しさん :2007/04/26(木) 21:39:10
テナントが退去して入らなければ減損するだけさ
適正に減損するならば大手監査法人は契約するさ
東習志野テナント退去問題が解決したというニュースが出た事実はない
好転はしていない

228 健太 :2007/04/26(木) 23:01:40
監査法人の変更が「東習志野テナント退去問題が解決したというニュース」と見ることもできるのではといっているのですよ。

減損になればトップは解散でしょう。その引き金を引くのが分かっていて監査を引き受けるほどあずさは呑気ではないんじゃないかな。
僕は、開示規制に引っ掛からないレベルであずさがトップから何らかの示唆を得たと見るね。

229 名無しさん :2007/04/27(金) 00:27:17
減損してクラッシュしないシナリオだってあるだろう。
どっちに転ぶか分からないのに買うなんて丁半ばくちだよ。

230 健太 :2007/04/27(金) 01:20:52
減損したら減損による会計上の欠損を回収するまで、法人税がかかることになります。
借入契約にも引っ掛かるでしょう。
実質的にスキームの破綻だと思います。

どっちに転ぶか分かるのではないかといっているのです。どうでしょう?

231 名無しさん :2007/04/27(金) 07:51:43
新日本製鉄が旧中央青山にあきれてあずさに替えてので
あずさがしょうがなくてひきうけたかもね
減損会計を適用しても
定められた会計ルールに基づいて行っていることなので監査法人としてはリスクはありません
減損なんて上場企業ではよくある話ですよw

232 名無しさん :2007/04/27(金) 21:22:43
書くならこっち

233 名無しさん :2007/04/27(金) 21:28:31
減損しても監査法人は監査できるよう

234 その1に投稿してしまったよ :2007/04/27(金) 21:31:43
その1の方に投稿してしまったんでこっちに投稿し直して起きます。

今日はよく下げたな。
権利落ち日の寄り付きで買われたり、昨日、今日とリート全面高の中で下げたりよくわからん動きだ。

235 名無しさん :2007/04/30(月) 16:41:14
金曜日の下げは?

236 名無しさん :2007/05/01(火) 21:49:16
東習志野の件、早くけりをつけなければ強制評価減になっちゃいますよ。
もちろん、収入のある限りはそれなりの価格で評価はすると思うけど、下手すれば解体でゼロになりかねないものをどこの鑑定士が評価するんだろうね。

237 名無しさん :2007/05/01(火) 22:12:38
東習志野ですか
テナント入居見込みがないんだったら
鑑定士は大きなリスクを背負って評価することになるでしょうね
鑑定士が訴訟リスクや行政処分リスクにどう向き合うのか
早くみてみたいです

238 名無しさん :2007/05/02(水) 08:38:31
今地価は上がっているし、マンションブームなんだから、買いたい業者はたくさんあると思う。
マンションデベロッパーにでも売ってしまえばいいんじゃないの?

239 名無しさん :2007/05/02(水) 12:04:19
減損処理を要請する監査法人と
見逃す監査法人
どっちがお得?

240 名無しさん :2007/05/02(水) 13:18:01
地方はダブつき気味って聞くし、
習志野じゃ安く叩かれんじゃない?

エクセレントみたいに
ハイクラスのオフィス物件を組み込んで欲しいところだね。

241 名無しさん :2007/05/23(水) 07:59:45
東習志野ショッピングセンターはどうなったのかな?
次のテナントが入居する見込みがないんだったら収益価格を重視した鑑定評価額は下がる?
鑑定士さんはビクビクしながら価格を出すのでしょうね(笑笑)
おかしな鑑定評価額を出したら鑑定士の免許即刻剥奪って法律を作ったらよいのにね
楽しみです

242 名無しさん :2007/05/31(木) 15:48:52
どなたが買っているのか確りしている。
それにしてもホームページに決算発表の予定日すら出てこない。
8959も出ては居ないがこちらは10月期の収益予想の変更など出しているので
心配はないのだろう。ここはそう云う訳には行かない筈。
何かに付けて悪い意味で気になる存在である。

243 名無しさん :2007/06/09(土) 15:21:26
マネジメント会社の代取が変わった。この法人の執行役員はどうなるのだろう。
東習志野の件、異常に低い配当など問題山積なのに霞ヶ関の役人でもあるまいし
人事異動して問題先送りをすればよいと言う物でも有るまいに。
それにしてもこのスレは誰も近ずかなくなってしまった。
寂しい限り。

244 名無しさん :2007/06/10(日) 22:12:25
住友信託、新日鉄、王子製紙このグループがどのように投資家に誠実に対応するのかしっかりみとどけたい。
このファンドをまともに運営できない企業が社会的責任などと発言してほしくない。

245 @ :2007/06/11(月) 01:25:48
まさか神田のホテル買うんじゃなかろうね?
どこがリニューアルオープンなのか甚だ疑問
外見だけで全然ハリボテ
どこが工事したの?
どうせ身内工事でしょうけど
売りつける気満々なんだろうけどこんなの買ったらホント怒りますから

246 名無しさん :2007/06/12(火) 19:17:12
前期の配当の増額修正があったが(13500円から14700円)誰も相手にしない。

247 名無しさん :2007/06/13(水) 08:27:22
もう終わった話だからね。
権利確定前に発表しろよって感じだな。

248 名無しさん :2007/06/18(月) 16:53:26
決算発表で来期の予想あり。今期は10600円来期は10500円。
予想された事だが酷すぎ。しかも東習志野の物件についてはなんらの進展なし。
開き直った感じ。凄いリートだ。

249 名無しさん :2007/06/18(月) 20:05:26
減損はあったのか?

250 名無しさん :2007/06/18(月) 22:17:36
減損なんかないよ。4月配当は14492円だって。

251 名無しさん :2007/06/18(月) 22:52:44
母体の連合体は責任の所在が曖昧でダメだな。

252 名無しさん :2007/06/18(月) 22:59:54
第3期2007年10月期は1万トビ600円だってさ、プッ。
なんさ、コレ。

253 名無しさん :2007/06/19(火) 18:27:20
ここは改めて駄目リートの典型宣言。決算短信によると「イトーヨーカ堂と中途解約通知
に係る内容の確認及び交渉協議を進めるとともに、その他必要な対応策の検討をして参りました。」
とあって「引き続き交渉協議を継続しつつ協議の進展状況等に応じて必要な対応策等の検討実施に注力
する。」とある。こんな禅問答みたいな決算短信見た事ない。腹立たしいより呆れ果てた。

254 健太 :2007/06/19(火) 19:07:07
253さんのおっしゃるとおり。
東習志野の07年4月末鑑定評価がビミョーな額になっているけど、どうやったらこうなるんだ?
イトーヨーカドーが入居継続に納得する賃料で鑑定したと言う事か?(でも、それなら契約延長のリリースがあるだろうな。)
事態がどうなっているのかさっぱり分からん。
鑑定評価的にも会計的にも危ない綱渡りをしてるんじゃねえか。
証取の調査が入るなんてことにならなきゃいいけどね。いや、そうなった方が面白いか?

255 名無しさん :2007/06/19(火) 19:49:04
鑑定評価額がビミョーな額って?ちゃんとドカンと落ちてると思うけど。
8414百万円(H18/4/3)
→8900百万円(取得価格)
→9010百万円(H18/10/30)
→6888百万円(H19/4/18)

256 名無しさん :2007/06/19(火) 19:55:19
含み損が発生。やばい。

257 健太 :2007/06/19(火) 21:35:34
どういう仮定で鑑定したか想像できる?
想像できないので、僕にはびみょー。

258 名無しさん :2007/06/19(火) 21:43:04
減損する必要があるのに不動産鑑定士が作為的な評価額を出したら、投資家から莫大な損害賠償請求を受けるリスクがある。
東習志野を評価する不動産鑑定士は眠れないだろうな。
サインしている会計士も適時に減損しなければ会計士のライセンス剥奪だから眠れないだろうな。
ちなみに旧中央青山監査法人の会計士だからブルブルビクビクだよね。

259 名無しさん :2007/06/19(火) 21:44:58
3割評価額が下がると減損兆候。
後継テナントが見付からないと減損処理ってところか。
詳細な説明を求む。

260 名無しさん :2007/06/20(水) 00:12:45
最優先なのは都市開発の含み損処理
もう節税対策に血眼なので
株主のみなさん目を瞑ってて下さい。

以上、詳細な説明ね

261 名無しさん :2007/06/21(木) 10:59:54
東習志野は評価額が22.6%ダウンだ。
減損に向かって進行中だな。
会計士はライセンス剥奪をかけて意見書を書くんだね。

262 名無しさん :2007/06/21(木) 11:30:36
減損せずに適正意見がでていることを日本公認会計士協会に審査請求できますか。

263 名無しさん :2007/06/21(木) 12:16:47
ここの所有不動産の評価額は1524億円(簿価1308億円)含みが216億円ある計算。
155千口なので1口当たり含み益139496円で老舗の優良銘柄に遜色ない。
東習志野の評価を0にするとそれぞれ1454億円、147億円、95034円
となる。これでも1口当り含み益が森ヒルズに匹敵。多分これが今の80万円台
を維持できている要因だろう。組成後は東習志野に限らずガラクタをポートに沈めた。
NECビルの長期家賃の固定などあって配当はテールエンド。
この一連の事は戦略的に行ったのだろうが少しは反省して普通のリートに戻してもらいたい。
其の為には東習志野の可及的速やかな処理が絶対条件だ。

264 名無しさん :2007/06/21(木) 14:39:55
減損は含み益とは関係なく、発生する損失会計処理。
売ったスポンサー企業を含めて損失をどう穴埋めするのか。
新日本製鉄の株主総会で質問してみるのもよい。

265 名無しさん :2007/06/22(金) 17:56:00
遂に80万円を大きく割り込んだ。
でも配当利回りは2.7%。
下髭長いが未だ下げる?

266 名無しさん :2007/06/22(金) 19:03:08
75万円台に成ったときは、流石に安いと思ったが、
そういうときは他にも安い銘柄があるし、
習志野問題が解決するまでは恐いので、
結局ここは買わずじまい。
難を抱えた銘柄は、弱いときは更に弱いのが常だから、
ここは今後も見通し厳しそうだねぇ。

267 名無しさん :2007/06/26(火) 18:31:03
よく買う人いるな

268 名無しさん :2007/06/27(水) 15:24:06
リートの底が抜けた感じ。満足な配当もできないトップは
一番苦しいかも。ホールドを継続するか逡巡。

269 名無しさん :2007/07/05(木) 15:54:59
久しぶりに株価を見たが、安くなったんだね。
設立母体は有名(新日鉄・王子)だが、
物件取得に関しては、住友信託に操られているようだな。

270 名無しさん :2007/07/05(木) 19:26:48
ある講演で堺屋太一さんが投資の要諦は「利回り、リスク、インフレだ。」
と言っていた。此処は配当は最低、リスクは東習志野で立派な落第リート。
投資主総会に出て正すまではもっていようと思っているが幾らなんでも
IPOの募集額までは下がらないだろう。NECのビルが泣いている。

271 名無しさん :2007/07/05(木) 23:03:37
上場時からこの掲示板でも賛否両論旺盛だったけな。
しかしここまで落ちぶれるとはそのうちMIDにも
抜かれそうだな。

272 名無しさん :2007/07/06(金) 12:39:48
かつては100万つけたことが信じられない株価。
どうなっちゃったの。

273 名無しさん :2007/07/06(金) 19:22:34
やったな都市開発は
含み損処理して逃げ切り出来た訳だ
鴨ネギ返上どころか更に如何わしくなった
まぁこれでもこの会社は勝ち組みなんだろな

274 名無しさん :2007/07/07(土) 13:39:37
この内容でまだ70万円台を維持できていること自体すこいと思う。
MIDに逆転されていても現状ではおかしくない。
習志野問題に決着がついてすべてが好転すると信じてる人も多く
母体も連合体とは言え大手だが、60万台後半でも買う気にはなれん。

275 名無しさん :2007/07/07(土) 18:30:26
敢えてここ買う必要性ないもんね。
そういう意味では、銘柄が増えたのは、
選択肢、代替選択肢が増えたと言うことで、良いことだね。

276 名無しさん :2007/07/08(日) 00:39:42
TOPレベルの下落率!!!

277 名無しさん :2007/07/08(日) 21:19:18
利回り3%の70万までいくかな?さすがに一口あたりの含み益は相当あるしどうかな〜。そろそろ購入検討してるんですがどうですかね?

278 名無しさん :2007/07/08(日) 22:34:39
習志野の件がはっきりしないことには。。。
爆弾抱えてる状態じゃ買えないよね。
うーん、ペンディング。
悪くない水準に来てるとは思うけど。

279 名無しさん :2007/07/09(月) 09:14:20
そのうち70割るよ

280 名無しさん :2007/07/09(月) 17:55:31
トップ、“順調に”下げているな。
本当に70万円を割りそうだ。
さてさて、問題がある銘柄でも、相応に下げれば買い対象となるけど、
ここの場合、どこら辺りが買いだろうか。
70万円割れ、流石に65万は下げすぎだと思うが、
あまいかな?

281 名無しさん :2007/07/09(月) 18:05:29
公募価格に戻ったらおもしろいな。

282 名無しさん :2007/07/09(月) 18:07:08
此処の管理会社は無能だから東習志野の案件は期限ギリギリまで縺れるだろう。
さっさと減損処理(技術的に難しいのかもしれないが)して責任の所在を明確に
すれば反転するだろうがこのままでは蛇の生殺し状態。
習志野の件で株価が10万円売られたとすると155億円が消えた計算。(他にも売られる要因はあるが)
物件の価格は89億円だから66億円分売られすぎと言う事になる。
これを1口当りにすれば4万円強だ。本当に情けない。

283 名無しさん :2007/07/09(月) 18:16:07
監査法人が減損しなかったとすれば問題になる可能性がある。
ホルダーは監査法人の意見書とサインした公認会計士を問題としたらよい。

284 名無しさん :2007/07/09(月) 19:11:46
どうも、よくわからないけど、もう十分に売られているんじゃない?
いい気になって売っていると、今度は自分の首を絞めるぞ、、、

285 名無しさん :2007/07/09(月) 19:25:20
公認会計士の首がしまるって。

286 名無しさん :2007/07/09(月) 19:25:28
NECは賃料長期釘付け>賃料上昇期待の後押しなし。
トリトン>オフィスではあるが、人の流れという意味では豊洲ララポートに
してやられる。
習志野その他>・・・・コメントしたくなし。

こんなところか・・・長期的視点に立った運営というより減損会計対応を主眼とした、
所詮ブームにのっかって上場、逃げ切りという上での指摘は的を得ているかもな。
上場時の肯定派の意見を聞きたいものだが、もう誰も興味なしか・・・

287 名無しさん :2007/07/09(月) 19:28:57

公認会計士の首がしまるとは、減損しないから立場が危うくなるという意味ですなw。

288 名無しさん :2007/07/09(月) 20:31:48
利回りにすると、未だに3%を切っている。
習志野の物件という爆弾を抱えて、なお利回り3%未満。
要はまだまだ株価下落余地があるということ。
プレミア、フロンティア、ユナイテッドより利回りが低いなんて…
それにしてもここの分配金は、ホント少ないね。

289 名無しさん :2007/07/11(水) 08:58:02
無能呼ばわりこそ 逆転の可能性あり

290 名無しさん :2007/07/11(水) 11:30:23

ナントカ公社相手に習志野はイジル予定だったんでしょ? ね?経営陣さん?
もうそれは無理ですよ 残念ですが計画通りに行きませんから
もうそれやらないそうですから
さてと〜

291 名無しさん :2007/07/11(水) 13:40:40
雪風さんの寸評を久しぶりに見たら、
内容が変わっているのに今日気がついた。
もっている人可哀想。

292 名無しさん :2007/07/11(水) 13:51:49
配当金 14,992円でした。

293 名無しさん :2007/07/11(水) 15:03:29
株価68万円買いたくなったが我慢。
このリートの管理会社はこのスレ見てるかな?
今の状態どう感じているのかな?
何にも感じていないかも。

294 名無しさん :2007/07/11(水) 16:08:10
68万でも高いと思う
60万がいいところだと思う

295 q :2007/07/11(水) 19:23:54
10600円は習志野抜きと思ってましたが、違いますねえ。
まだ入っててこれですか。ほんとに抜くといくらになります?
プロレジくらいになったりして、そいで株価も40前半になったりして。。。

296 田舎者 :2007/07/11(水) 20:18:37
逆張りです。@683  買い下がり方針

責任感のカケラも感じられないない説明会でしたね。

297 名無しさん :2007/07/11(水) 21:09:21
来期の配当予想10500円にも4か月分習志野が入っていますね。
其の後此の儘なら恐怖の大台割れ。
私はリートは配当が命だと思っている。
その意味ではもう死んでいる?

298 名無しですが :2007/07/11(水) 21:51:15
10500円は今期予想で、まだ6か月分入ってます。
4ヶ月になるかもしれないのはその次。

習志野の年間賃料7億2千5百万。一期一口あたり2338円。
なくなると巡航8000円台になってしまうのか?

買うとしたら、敷金保証金狙いだね。一口あたり16700円也。

299 名無しさん :2007/07/12(木) 15:58:12
297です。今期予想が10600円ではないですか?
まあ如何でも良い事です。

投資主総会に出席して住信からの執行役員以下を糾弾したいと思っています。
何時開かれるのだろう。

300 名無しさん :2007/07/13(金) 07:39:49
今日の日本経済新聞に公告が掲載されていました。
7月31日に投資主になっていれば糾弾できます。
ホルダーの皆さん、執行役員と運用会社社長を辞任に追い込みましょう。
会社の経費で飲み歩いているひとたちを排除し、投資主のためのリートにしましょう。

301 名無しさん :2007/07/13(金) 10:39:37
運用会社の社長はもう変わりましたね。
執行役員は投資主総会の決議事項(?)土田氏がたな晒しになっているのでは?
残念ながら彼等は出向者だから辞めても彼等にとって痛くも痒くもない。

302 名無しさん :2007/07/13(金) 11:06:27
習志野の件は、
「イトーヨーカドーの方が契約違反。粘り強く交渉したい。
交渉がどうなるか未だ言えない。」
とか言って、責任等は明確にしないでしょう。

ただ、モノ言う投資口主がいると投資法人に認識させることは、
REIT市場全体にとってイイことだと思います。
応援してます、頑張ってください。

303 名無しさん :2007/07/13(金) 11:08:59
50万台にのせるんじゃないの、ガクガクブルブル

304 名無しさん :2007/07/13(金) 12:49:00
>>274
現実味帯びてきたなって言うより、逆転確実。

305 田舎者 :2007/07/13(金) 13:11:27
第2期の分配金は1500円ほど上ぶれでしたよね。
単純に第3期、4期も同程度だとすると 分配金は12000円
時価@670  3.5%程度?   Aクラスの次のRとして位置なら

逆張り投資継続  @668  孤独に買い下がっています。

306 名無しさん :2007/07/13(金) 13:29:04
買い下がりでしょう。いくら出向者の集りでも、”信用ある”大手の中でこのダントツの価格では面子が立たないでしょう。いずれてこいれはあるはず。

307 名無しさん :2007/07/13(金) 14:33:48
「大手」が「東習志野」をゴミ箱リートに売りつけたのにてこいれなんかありませんよ。

308 名無しさん :2007/07/13(金) 15:42:48
テコ入れがあるならもっと前にやっている筈。
面子など糞食らえの恥知らずな集団と見ている。

309 名無しさん :2007/07/13(金) 15:46:43
持っている人は売り切ればよいし、
持っていない人は買わなければ良い。
公開価格を割れば、投資法人も赤っ恥。

310 名無しさん :2007/07/13(金) 15:50:34
阪急とここを除いて全面高。

311 名無しさん :2007/07/13(金) 16:12:05
ここ50万円台が定位置になるだろ。

312 名無しさん :2007/07/13(金) 20:55:22
信用で売っているんですか?最近の売り煽りは。

313 名無しさん :2007/07/13(金) 21:25:30
少なくとも公表されている信用の売り残はゼロ。

314 名無しさん :2007/07/13(金) 21:28:00
いやー、ホントにここは良く下げるね。
ただ、他も下げているから、割安感が出にくい。
今の市況で、リスクを抱えた銘柄は避けたい。
このりまわりじゃ、リスクにみあっていないよなぁ。
それにしてもアットいう間に、60万円台まで落ちたね。

315 名無しさん :2007/07/14(土) 12:57:08
元々、100万円リートの実力なんて無かったんだよ。

316 名無しさん :2007/07/14(土) 13:32:50
50万になったら1株かってみようかな

317 名無しさん :2007/07/15(日) 09:33:11
負債比率がまだ40%ちょっとなのだから、新物件増やして
分配金上げれば、すぐ下げ止まるのに
どうして増やさないのだろう?
やる気ないのか?
習志野問題が表面化してこんなに長くなってるのに
具体的な方策がないなんで、ある得ないだろう。

318 名無しさん :2007/07/15(日) 11:09:43
役員は給料返上しろ!
ヤル気のある者に入れ替えよ!

319 名無しさん :2007/07/15(日) 11:38:09
地合や悪材料が重なって、本当に60万円割れなんて事態があれば、
その時は買い。
まあ、銘柄はここだけじゃないから、
下げすぎに至るまで、じっくり待ちましょう。
そこまで下げなければ縁が無かったということで。

320 名無しさん :2007/07/15(日) 15:24:52
65万で買うか、60万まで待つか迷っていました。
踏ん切りがつきました。
60万で待っています。
多分買えないと思いますが、もうそれでいいです。

321 名無しさん :2007/07/17(火) 15:32:56
今週にも60を割る勢い。
逆張ってる人、買い下りは早いんじゃない?

322 名無しさん :2007/07/17(火) 15:39:43
トップリートの名前をボトムリートに変えれば。
そうすれば、今の株価が底になるかもしれないよ。

323 田舎者 :2007/07/17(火) 16:22:33
ちょっと心配  @651  買い下がり中
目標の半分購入

324 名無しさん :2007/07/17(火) 18:44:55
すげー、ザラバ63万円台があったんだ…
これ以上REITの比率上げたくないから、
ちょっとここを買う余裕はないなぁ。
安いとは思うよ、流石に。
でも本当に60万円割れそう。

325 名無しさん :2007/07/17(火) 20:44:11
今月中にMIDに逆転されるだろ。

326 名無しさん :2007/07/17(火) 21:44:28
今日運用報告着いた。
土田執行役員曰く「東習志野の件は適切な対応策を講じ対処していく所存」
との事。人を食った話である。社会保険庁でもこんな言訳はすまい。
これではMIDどころかアドレジも視野に入って来る。

327 名無しさん :2007/07/17(火) 21:52:19
7月31日に投資主になって総会で質問してみたらどうだろう。

328 健太 :2007/07/17(火) 22:02:25
今のレベルなら、仮に習志野評価0で解散するとしても安いんじゃないか。
そろそろ行ける。

329 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/07/17(火) 22:58:06
福岡地所グループですら、解約された商業施設を、投資法人に
損の出ない形で買い取ったわけですが・・・。まぁ、物件の規模
が小さかったですし、未上場会社だから出来た、という側面もあ
るのでしょうけど・・・。

330 名無しさん :2007/07/17(火) 23:14:58
逆境におかれたことで親が三つどもえであるがゆえの無責任体質が露呈したか

331 名無しさん :2007/07/17(火) 23:56:38
さすがに63万円台で買えることもあり、仕込んでしまった。
割安、割高は賛否両論だが、さすがに安い!と思ってしまった。
明日も下げそうですが、すこし下げても長期で見れば良いことあるかも期待します。
心細いのですが、他に今日買った人はいませんか?

332 名無しさん :2007/07/18(水) 00:01:15
そういえば、今日は始めてまめに板を見ていたのだが、
少し大きな買いが入っていてもすぐに食われた。
外人が売りたたいているのでしょうか。
ここは個人比率も外人比率もそんなに高くなかったと思われる。
誰か教えてください。

333 名無しさん :2007/07/18(水) 00:05:20
>>331
利回りで考えるとまだ買えません。

334 q :2007/07/18(水) 01:01:50
>>333
 同感です。習志野の賃料が

335 q :2007/07/18(水) 01:09:01
すんません、とちゅうでENTERしたらいってしまいました。やりなおし。。。

習志野の賃料込みで10500円でしょ。まあ、妥当株価は公募の55万円がせいぜい
じゃないかと思います。煽りでもなんでもありません。冷静にそう思います。

336 名無しさん :2007/07/18(水) 07:46:10
減損適用で無配もありうる。
旧中央青山がまともな会計士であったとすればなおさらだ。

337 q :2007/07/18(水) 08:56:48
なぜ次回の分配金がこんなに減るのかわかりません。
習志野の影響はまだです。
報告書が送られてきたので見たけど、次期のことはまったく数字になっていない。

338 名無しさん :2007/07/18(水) 09:16:09
あっと驚くドンデン返しが待っている。・・・・・・・・

339 名無しさん :2007/07/18(水) 09:43:07
今日が最後の逃げ場だよ^^

340 名無しさん :2007/07/18(水) 09:45:17
今日が大底だよ。

341 名無しさん :2007/07/18(水) 09:58:55
REIT指数が2200近辺で盛り返せば昨日が底。
しかし、2200を割れば下痢下痢だな。

342 名無しさん :2007/07/18(水) 11:08:37
え〜〜〜 2200で止まっちゃたら ・・・・・・・ つまんないな

343 名無しさん :2007/07/18(水) 15:18:49
土田執行役員!?
ボコボコしてやんよ
  ∧_∧
 ( ・ω・)=つ≡つ
 (っ ≡つ=つ
 /  )=つ≡つ
(ノ ̄∪ ババババババ

344 田舎者 :2007/07/18(水) 15:42:52
今日も懲りずに買い下がり @643  
市場が満足する利回りは? やはり4%は欲しいな
そもそも3期の分配金予想が上場時の金額と変わらないのは
単なる怠慢だけなのか?
2期も当初12626→12月13500→実績14992 当初比+2366
単純に2期分に固都税分3175を控除しても11817となるが・・・だと3.7%
2期の上ブレ分の半分あるとして1183 だと13000 これなら4%だが(笑)
注意:ド素人の期待を込めた数字なので参考にしないで下さい。

345 名無しさん :2007/07/18(水) 17:38:30
ここは凄い。今期の予想が上場時の予想と100円しか違わない。
さすが銀行が運用している事はある。
来期も今期予想額と100円しか違わない。そして悪びれる所がない。
実に立派なものだ。見上げたもんだ。
物件処分で四苦八苦しながらでも13000円程度の配当をしている
住宅リートが殊勝に見えるのは私だけだろうか?

346 名無しさん :2007/07/18(水) 17:54:27
ここも何か好材料があれば、反転するのにね。
もう12日連続で下げている。
調べてもいないが、リート全体でも新記録ではないのか。
でも、ハイリスクと知りながら今日の自分は1口買ってしまった。
そろそろ、底打ってくださいな。

347 名無しさん :2007/07/18(水) 22:13:01

すいません まだまだ含み解消しなくちゃならないんですよ
イトチュからもしょわされてるんで

348 名無しさん :2007/07/19(木) 13:09:26
7月31日の投資主が総会に出られます。
楽しみです。
監査法人も呼んで欲しいです。

349 名無しさん :2007/07/19(木) 13:32:23
総会もいいけど、まだ損きりしてないの、損きりは大事だよ。

350 名無しさん :2007/07/19(木) 13:33:38
損きりしたら無配だよ。できなぁいよぉ。

351 名無しさん :2007/07/19(木) 14:51:25
you 投げちゃいなよ

352 名無しさん :2007/07/19(木) 14:52:14
とうとう63万円になった。買い手不在反発の兆し無し。
この状況は予測出来た。これまで相場環境に恵まれていただけ。
東習志野を償却でもすれば反転。(出来るかは疑問。減損処理なんていい加減な事は駄目)
ホルダーだが運用者に対してざま見ろと言う気がしている。

353 名無しさん :2007/07/19(木) 15:54:19
>>350
元取り返すまで何十年の話になってきてるんじゃないのか?

354 名無しさん :2007/07/19(木) 15:54:45
いくら下げても親会社も運用会社も痛くもかゆくもないんじゃないかな。
リートっていうのはもともとリスクは一方的にホルダーが背負うしくみなわけだし。

355 田舎者 :2007/07/19(木) 16:07:38
本日見送り   ま、買えば下がるもの 納得しています。(笑)

356 健太 :2007/07/19(木) 19:18:49
今日1株。 果報は寝て待てだね。

357 おれ :2007/07/20(金) 00:31:06
今日か昨日が底になるよ。

358 名無しさん :2007/07/20(金) 10:57:22
しっかし・・・ここまで上場以来、評価が変わった銘柄も
めずらしいな・・・

359 名無しさん :2007/07/20(金) 11:04:59
今日が最後の逃げ場

360 名無しさん :2007/07/20(金) 11:19:43
これはヒドイwww

361 名無しさん :2007/07/20(金) 11:51:12
今日みたいな全面高の日にも下げるのか・・・。
絶句。

362 名無しさん :2007/07/20(金) 12:24:48
怖くて手が出せないどころかビクビク状態。
思えば運用会社の財務部長が退任して社長が兼務した異常事態が下落シグナルだった。
察知して売っておけばよかった。

運用会社人事異動にはシグナルが隠されているから要注意。

363 名無しさん :2007/07/20(金) 12:38:22
ホントここは救われない銘柄だよな。
習志野の件が明らかになったとき、
90万円台と、80万円台で売っていて、
本当に良かった。
チャートを見ると買いたくなるけど、
いまならここより日コマやクリードの方が、
よっぽど安全かも知れない。

364 名無しさん :2007/07/20(金) 13:17:20
1株資産からすると割安
後はドンデン返しの発表待ち。

365 名無しさん :2007/07/20(金) 13:18:17
やっぱり50万台が定位置になるみたい、下手すりゃ40万台に
突っ込む可能性も高い。

366 名無しさん :2007/07/20(金) 13:52:24
>>364
どんでん返しの発表待ちとのこと、そんな好材料あるのかな?
習志野がうまく解決?それなら、株価は反転するね。
要は習志野が全てだから。

一株資産は難しいところ。
優良銘柄ほど、割高にみえるし、
一株資産で一番割安はプロスペクト?
ちょっと違う気がする。

むしろ問題なのは、経営の体質は変わらないということかな。
ダビンチはどこまでもダビンチ(良い意味でも悪い意味でも)。
トップはどこまでもトップだろうね。

367 田舎者 :2007/07/20(金) 21:08:29
本日空振り  指値@601  急に弱気になっしまった。(笑)

368 名無しさん :2007/07/20(金) 21:31:38
【保有資産の時価評価】
仮に習志野を0、他を直近の鑑定数値を用いて評価損益を算出し、時価ベースでのBPS出してみな。
PBRはいくつになる?
他は、決算ごとに鑑定額が上がってるから(つまり保守的)、この計算方法なら十分保守的だろ。

ここは習志野の極悪物件以外は上位リートのクオリティだろ。
だから今日が底になる。

369 名無しさん :2007/07/20(金) 21:52:00
昨日引け際にひとつ、今日寄り付き直後と前場終わり際にひとつずつゲット。
来週もう一度下押ししたところでもう少しゲットの予定。

・・・で、そこが底ならいいなぁ。ヾ(^_^;)

370 名無しさん :2007/07/20(金) 23:14:29
それにしても東習志野の評価が下がったら減損失発生で無配だよね。
他で評価益があっても実現益じゃないから、意味無し。

だけどNEC本社ビルは賃料がある可能性がないみたいで、
資産価値の上昇が見込めず、底が見えず。

371 名無しさん :2007/07/20(金) 23:15:12
そうそうトリトンは大丈夫かな。

372 名無しさん :2007/07/21(土) 23:40:41
う〜ん。
結局もう買った方がいいの。
まだ下げるの?
オリジネーターが有名企業であることを除けば、何も有利なことは
ないので判断に困る。
10500円の配当だって習志野問題も賃料低下で妥結することを見越して
の金額なので良くても大幅修正なし。
NECも賃料上がらないので、借金してレバ効かしても12000円程度が限界。
ジョイントやLCPの方がよっぽど安く買えて未来ありそうじゃないか。
素人なので皆の意見を聞きたい。

373 名無しさん :2007/07/23(月) 01:01:47
>>372
ここ買うんだったらMIDにしとけ

374 名無しさん :2007/07/23(月) 01:09:27
>>373
やっぱそれが正解かな?
チャートを見ると、トップに引かれる。
60万円割れなら、上場後の一時期までの限定価格。
でも、MIDの60万円割れか、日コマの50万円割れを拾うべきか。

375 名無しさん :2007/07/23(月) 11:09:46
こんな所なやんで買わんでもと言う感じ

376 ヤフーからの訪問者 :2007/07/23(月) 13:03:17
色々不満はあるが、それでも
「腐っても鯛」ならぬ「腐ってもトップリート」なんじゃないかな?
現時点でどうにもならないと決めてしまうにはまだはやいのではないか
なんて思うのだが・・・

まあ買ってて不安はないと言ってしまうと嘘になるけどね。

377 名無しさん :2007/07/23(月) 13:07:27
「腐っても」ではなくて、
「腐った」が正しい。

378 名無しさん :2007/07/23(月) 13:47:07
N証券の保有も5%台から3%台になっている。
最も主幹事ではないが。

379 田舎者 :2007/07/23(月) 14:04:15
@616  予定数終了。   平均@658  へたくそ(笑)

380 名無しさん :2007/07/23(月) 19:19:29
化けの皮がはがれた
配当から考えても55万がいいところ

381 名無しさん :2007/07/23(月) 22:43:13
田舎者さん
とうとう、終了したのですね。
心強い買い下がりを見せて頂きました。
まあ、また時代は繰り返しますよ。
オフィス系・名門企業・時価総額…
どこで買っても、長期スパンではいつかで取り返せる。
横文字オリジネーターのものよりは消えなさそうだし
短期のリバもあるかもしれないし、共に頑張りましょう。

382 名無しさん :2007/07/23(月) 22:51:37
>>381
甘いNTTみてみろよ20年位前に高値つけて今だに高値1/6位じゃないのか
損きりして利回りの高いREITにしたほうがいいんじゃない。

383 名無しさん :2007/07/23(月) 23:05:50
TOP買い下がりが今日終るのは明らかにストラテジーがおかしい。

384 名無しさん :2007/07/23(月) 23:07:40
NTTの高値はPBR数十倍まで上がったバブル。
65万程度でトップを買った人はPBRも1.1倍程度
100万には戻ることはないだろうが、65万には戻るだろう。

385 名無しさん :2007/07/23(月) 23:10:04
いつのまにか短期借り入れが0になっていた。
プレスリリース見てなかったが、公約通り長期金利に借り替えたのか。
当面の利上げに対する影響はないんや。
それにしても住友信託の長期金利安いね。

386 名無しさん :2007/07/23(月) 23:49:55
難しいことはわからないけど、利回り4%になったら買ってもいいかも。

387 田舎者 :2007/07/24(火) 08:57:15
381さん
相場に意地は禁物なので、キリのいいところでの終了です。
ま、また投資主に復帰できたことがうれしいです。

388 名無しさん :2007/07/24(火) 13:38:04
騰がっている。
何かありそう。

389 名無しさん :2007/07/24(火) 13:41:51
日本はインサイダーまがいが通るからね。

390 名無しさん :2007/07/24(火) 13:49:57
最後の逃げ場だな

391 名無しさん :2007/07/24(火) 14:02:00
これは本物では?、出来高が多くて騰がっている。

392 名無しさん :2007/07/24(火) 14:10:30
な訳ない。

393 名無しさん :2007/07/24(火) 21:02:35
ここは一足先に悪材料でたっぷり下げてきたから、そろそろ下値は堅いと思う。
今日も602,000円で指して出かけたら、届かなくて買えず。惜しかった。
もいっかい下げてくんないかな。

394 名無しさん :2007/07/24(火) 21:08:47
>>393
東習志野問題をスポンサー企業が解決しないから先行きは不透明だよ。
スポンサー企業が支援する気が感じられない。
あせらずに、じっくり待ったらいいよ。

財務部長さんが突然辞めたことが打開策のなさを暗示しているよ。

395 名無しさん :2007/07/24(火) 22:48:55
投資口説明会には何らかの話が出そう。
それまでは様子見相場ではないかい。
まあ、投資主としては良くなるほうに期待するのだが。

396 名無しさん :2007/07/24(火) 22:58:12
60切るよ。
まあみてなさい。

397 名無しさん :2007/07/24(火) 23:18:30
切ったところで底は近い。
55切っても今より10万は損しない。
でもそこまで売られたら
ビルファンドも10万以上損するだろう。
買い下がれる価格だからいいんじゃね。

398 名無しさん :2007/07/25(水) 20:17:47
なんか最近の上げおかしいな、なんか人工的な気がする。

399 名無しさん :2007/07/25(水) 22:18:08
人工的でも何でもみんな…オラに力をわけてくれ!

400 名無しさん :2007/07/25(水) 22:21:39
やっぱり何かありそうだ。

401 名無しさん :2007/07/25(水) 22:27:31
あっ コラッ!!!  399は ・・・・ いや、なんでもね(くそお)

402 田舎者 :2007/07/26(木) 21:00:00
へえー @669  何かありましたか?  下げすぎの反動?

403 名無しさん :2007/07/27(金) 14:05:30
サービストークせんと開示せいよ。

404 名無しさん :2007/07/31(火) 10:07:51
来たね

405 名無しさん :2007/07/31(火) 10:23:49
知っているものだけ買っているのでは?

406 名無しさん :2007/07/31(火) 16:04:08
今日IPO以来所有の最後の6口を69万円台で売りました。
ここには将来を期待してピークでは100口位仕込みました。
そして失望ばかりさせられました。それでもポジション零は寂しく感じています。

407 田舎者 :2007/08/01(水) 12:43:12
一部残して利益確定しました。  ま、今回は仕入れが少し早かったので
確実にいきます。  次の波乱のときはもっと上手くいきたいです。

408 rmt-trade.com :2007/08/01(水) 15:09:19
夢幻ゲームショップは、数多くのオンラインゲームでの通貨や装備の販売、
育成の代行を承るRMT専門サイトです。オンラインゲームが、ますます盛ん
になる中で,当サイトでは多くのゲームご利用者により丁寧な対応、安心な
取引、激安価格での商品の提供を行い、今までゲームを、お楽しめになれる
ようにと考えています。当方は、より一層この取引場所がご利用の方々のお
役に立てるように考えております。

409 田舎者 :2007/08/16(木) 15:52:37
再度のチャンスなのかは?だが・・・
@614  ここからは下は知れてるでしょう?

410 ヤフーからの訪問者 :2007/08/16(木) 18:10:42
指値でいくつか注文出しておいたのですが、ほとんど約定なしでした。

@615 1口。

411 田舎者 :2007/08/17(金) 15:15:57
@563まで買い下がり、@531の買いが不発(操作ミス)

しかし、午前までの陰湿な下げから一転して後場はパニック的な投売りでしたね。
平均@は@590を少し下回る程度。 相変わらずへたくそ (笑)

ま、ホドホドにしときましょう。

412 名無しさん :2007/08/19(日) 12:48:02
ところで東習志野どうなった?
イトーさんと合意できたん?

413 田舎者 :2007/08/20(月) 10:10:06
@639 一部利益確定

今日は心臓に悪いので、もう少し落ち着いてからにしよう。

414 名無しさん :2007/08/20(月) 10:51:49
減損リスクがあるので手が出せない。

415 リート道楽 :2007/08/20(月) 15:16:12
突風リート  上場時の公募値と同じになった
高値の時に売っておいてよかった

416 リート道楽 :2007/08/20(月) 18:40:17
公募値は58万ではなく55万でした 訂正します
本日の安値は56万でした
尚高値で売り抜けられたのはこの掲示板のお陰です

417 名無しさん :2007/08/20(月) 18:50:58
あ〜 どうでもいいんだが、けっして 怨みつらみとかではないんだが
・・・、ここが公募近辺を彷徨っているこの現状、上場時に、かなり
強気だった方々の解説を賜りたいんですが・・・雪風氏じゃなくて、もう
一人、たしか女性だったような・・・  まっ どうでもいいけど・・・

418 名無しさん :2007/08/21(火) 01:18:46
>>417 はっきり言って、雪風氏に文句をいいたいんだろう。

419 名無しさん :2007/08/21(火) 06:23:17
人を頼るなよwww

420 福楽 :2007/08/21(火) 08:32:44
ここは期待で買われて、現実で売られた典型だと思われます。

421 田舎者 :2007/08/21(火) 09:49:51
いろいろあっても、朝のNH○の番組のタイトル画面に東京タワー周辺が映される
田町のビル(特徴的な先端部分だけ)を見ると東京だなって、そんでそこのビルのオーナーの1人かと(何口であっても)
満足感が大きいわ(笑)

422 名無しさん :2007/08/21(火) 12:48:47
凄い強烈な上げ(笑)

423 名無しさん :2007/08/21(火) 13:03:02
S高!!!

424 田舎者 :2007/08/21(火) 14:04:10
いたずらで出した指値が約定していた。(笑)

残りはそのままにしておきます。

425 名無しさん :2007/08/21(火) 14:48:21
こんな糞REIT、だれがストップで買ってるんだ?

426 名無しさん :2007/08/21(火) 16:08:59
やっぱりしるひとぞ知るだよ。

427 名無しさん :2007/08/21(火) 19:52:36
自分にとって都合が悪くなると、糞株とか糞REITとかいうやつ、いるよなw

428 名無しさん :2007/08/22(水) 09:16:12
きゃあああぁぁぁぁ

429 名無しさん :2007/08/22(水) 09:18:07
日本はインサイxーなことが多いから何かありそうだな。

430 名無しさん :2007/08/22(水) 09:28:00
>>429
利回り3%割ってる、何かありそうだな、こんな糞REITそれしか考えれん。

431 名無しさん :2007/08/22(水) 09:38:53
新興株みたいだw

432 名無しさん :2007/08/22(水) 15:43:27
東習志野問題に、進展でもあったのか。。。

433 名無しさん :2007/08/24(金) 18:58:26
短期3割離隔ですよw

434 名無しさん :2007/08/27(月) 09:47:01
みんなぁ〜 いいたいことあんだろお〜?

435 名無しさん :2007/08/27(月) 10:23:51
早く発表してくれよー。

436 名無しさん :2007/08/27(月) 11:24:16
おいおいw
短期で4割ぐらい上がってるんじゃない??

437 健太 :2007/08/27(月) 15:32:55
サブプライム、為替で外資がどうなるかわからないからとりあえず清算。

経済はさっぱりわからないね(ここの値動きほど意味不明ではないが)。

438 名無しさん :2007/08/27(月) 16:46:36
前回の急落(公募割れ)の時に、投資家の面子がかなり変わったんじゃないかな?
高値から半分近くになったんだから、売りたい投資家はほとんど売り切ったはず。

439 名無しさん :2007/08/27(月) 17:39:54
いんちきくさい

440 名無しさん :2007/08/27(月) 19:10:57
仕手じゃないのか?

441 名無しさん :2007/08/27(月) 20:44:17
まだ少し持っておりますが(売り上がり)、この株はカスです。
死臭かします。

442 名無しさん :2007/08/27(月) 20:50:34
王子といっても傍系の脇役会社。鉄といっても天下りの傍系会社。
信託といっても、やがて消滅するであろう今では二流のダボハゼ会社。
そのリートが何故か騰がって嬉しい(まだ少し持っておりますので)。

443 健太 :2007/08/27(月) 23:03:31
別にこれから下がるに違いないと思って売った訳ではないですが、それなりに利益も確保できたし、また60万割れくらいになるようならその時点で買えばそちらのほうがお得かなと。

住信は住信なりの味を持っていると思うけど。3社の地味さが手堅さにつながればよかったんだけどね。

444 健太 :2007/08/27(月) 23:12:38
外資の影響は一般論を聞いてちょっとびびった程度。トップの株主がどうこうなるというより、リートの外資比率はかなり高いから、今後の市場の厚みが根本的に変わるかもってことだったんで、その辺自分にはよくわからないけど小遣いは確保したんで売っちゃいました。

445 名無しさん :2007/08/31(金) 15:32:09
さいだーキタコレ

トップリート投資法人 (8982) 開示速報

主要テナントからの中途解約通知の撤回及び主要テナントとの
賃料改定等の合意に関するお知らせ(イトーヨーカドー東習志
野店、株式会社イトーヨーカ堂)
ttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=10223&info=244337

446 名無しさん :2007/08/31(金) 15:35:19
賃料が激減されてるじゃんw

447 名無しさん :2007/08/31(金) 16:12:53
「(注)イトーヨーカ堂の承諾が得られていないため開示していません。」ってw

448 名無しさん :2007/08/31(金) 16:40:46
収入減額、テナント交替無理(ヨーカ堂がいすわるため)、鑑定評価額減少、減損処理、分配金でない。
収入が減少するならヨーカ堂を追い出しなよ。
どうしよう?

449 名無しさん :2007/08/31(金) 16:48:46
ヨーカ堂にいてもらったほうがベターなのかも。
難しいね。

450 名無しさん :2007/08/31(金) 16:55:57
先の見えない宙ぶらりんより、マシなんだろうけど。

451 名無しさん :2007/08/31(金) 17:33:52
不動産鑑定士は評価額を下げなければ不当鑑定になりますか?

452 健太 :2007/08/31(金) 18:12:44
収益の減額率と前期評価額の減額率が近いから、たぶん前期鑑定額は今回の減額を織り込み済みってことでしょ。

だとすると、減損処理の必要はないから習志野問題はとりあえず決着ってことだ。

明日は上がるかもね。

453 名無しさん :2007/08/31(金) 18:20:01
賃料減額が今日決まったわけだから鑑定評価額に折り込むわけないじゃん。
健太やン、KY。

454 名無しさん :2007/08/31(金) 18:22:29
>>452 不動産のプロみたい、おかしなひと?

455 健太 :2007/08/31(金) 18:29:22
今回の落としどころを見込んだと考えるのが妥当じゃない?

違うとすると前回の鑑定の根拠は何?

456 名無しさん :2007/08/31(金) 20:41:13
たぶん、週明けは急騰すると思う。あはは!

457 名無しさん :2007/08/31(金) 21:05:40
>453さん

これで、一種のあく抜けだと思います。あなたこそ空気を読むべきでしょう。

458 田舎者 :2007/08/31(金) 21:56:05
結局はインサイダー取引を疑いたくなる価格推移でした。
ま、ヨーカとの和解は妥当な落としどころだと思うが

なに、このことを見越した物件取得だと!
こんな瑕疵ある契約を正当化するのかよ!

売買契約債務者に対し損害賠償請求は無しか?
ふざけるな!  こんなRは最低だね。

上がろうが下がろうが、こんな倫理感の無いRは売却します。

459 田舎者 :2007/08/31(金) 22:16:17
この件がせめて1、2年後に持ち上がったのなら、馬鹿な経営陣と思うよ。
取得直後におかしいじゃないか、こんな重要事項を承知で不動産のプロが
購入するはずがありません。
そこには瑕疵があったと思うのが自然じゃないか?

詐欺とまでは言わないまでも、何らかの錯誤があったはず。
それをうやむやにする姿勢が許せない。

460 名無しさん :2007/08/31(金) 22:24:39
>>459
まぁ まぁ 経緯説明の中にも、法的措置も含めて検討していたと
書いてあるぐらいだから、かなりIYとはガチンコしたんじゃない?
相模原SCも含めると大口テナントだけに、さすがに譲歩せざるを
えないといった感じですかね?リテールでもIY賃料減額したんだっけ?
え〜っと 他にIYが幅を利かせてる銘柄は〜〜っと

461 田舎者 :2007/08/31(金) 22:43:38
相手はヨーカではありません。
新日鉄の子会社(何とか溶接)と鉄の不動産に対しての損害賠償請求です。

法的に可能性があるかは?ですが、ま、その場合は訴訟費用も計上になるから
大人の解決なのでしょうが、まだ他の私募Fの物件所得の方が利益相反を
疑われるが正直だよ。

462 田舎者 :2007/08/31(金) 22:53:15
(注)  これは1素人の意見です。 トンチンカンかも知れません。念のため

463 名無しさん :2007/08/31(金) 22:57:33
含み損処理一丁ありぃーー
みなさんホントありがとねん

464 名無しさん :2007/08/31(金) 22:59:05
>458
本当に倫理観の欠けらもない Rですね。土田執行役員(当時は運用会社の社長も兼務)
今年の1月10日アイビー総研が主催のRの説明会で「協力企業のコラボで相対で取得
出来たので安く買えた。普通は入札で取得が難しい」と説明をしていた。(入札なら幾らになった事やら)
所が既に去年から家賃4割カットみたいな大問題が発生していたのですね。(土田と言う男も大した者です)
ここのオリジネーターは問題物件を投資家に押し付ける詐欺師のような集団と断言できますね。
特に法人立ち上げ後の取得物件は要注意。社保庁の役人みたいな連中今度は投資家にどんな問題を投げかけるのか?

465 健太 :2007/09/01(土) 01:18:25
ひょとして、不動産の世界ではよくある類いの交渉事なのに、素人のトップがビビッて大騒ぎしていたってことなんでしょうか?
ホント釈然としませんね。

ただ、今回の件は、インサイダーなんか無くとも開示情報を冷静に受け止めれば、投資家側のほうももう少し冷静な対応が出来た様な気も。。。

466 名無しさん :2007/09/01(土) 09:03:13
一応これで一見落着、元のトップリートに戻れる。

467 名無しさん :2007/09/01(土) 09:06:13
最近ずるずると騰がってきたので何かあるなと思っていたが、
買っておけば良かったな。週明け暴騰になりそうだよ。

468 名無しさん :2007/09/01(土) 10:04:00
このところのトップの値動きは
事前に情報が漏れていたっぽい動き。
情報管理の甘いリートは信用できないな。

469 名無しさん :2007/09/01(土) 16:19:17
商業施設の場合は、テナントとか出入り業者も多いから、移転するとかしないとかは、
事前にある程度はわかる。緘口令って言ったって、、、

470 名無しさん :2007/09/01(土) 17:43:12
直近の底値付近で買った人はどれくらいで売るつもりなんだろうね。90万あたり
か?

471 としぷん :2007/09/01(土) 19:51:51
賃料65%で週明け暴騰ですか。

472 ターボクン :2007/09/01(土) 20:07:22
 今回の下げで買えなかった。想定外下げすぎて、
何かがあると疑心暗鬼になった。
トップを検討していて
トップではないリートを1つ拾った。「オリックスショック」
もそうだったな、と反省した。
小心者のターボクンです。
リートは動きが緩慢との刷り込みがあるから、
想定外に下げるとびびる。

473 ターボクン :2007/09/01(土) 20:10:25
472に続く
 ちなみに拾ったのは利回りが良いクリート゛です。

474 「協力企業」だ? 聞いてあきれる :2007/09/01(土) 22:39:03
賃料改定後のNOI利回りはあのど田舎立地で4.3%しかない
改善の見通しもたたないどうしようもないお荷物物件

イオンとの競争にやぶれて営業不振
大家交代の4ヶ月後には賃料大幅引き下げ要求
8ヶ月後には解約通知してくるようなテナントの状態を
以前の大家(新日鉄子会社)がなにも知らないわけがない

新日鉄にとってのTOPはまさにゴミ箱だったということだろう

477 ??? :2007/09/02(日) 20:32:01
464=476だよね? 話の流れがわからないんだけど ・・・ なんのことかな?

478 名無しさん :2007/09/02(日) 21:25:56
何はともあれ一件落着。

479 名無しさん :2007/09/03(月) 08:16:38
減損して
損失出して
一件落着ってこと?

ヨーカ堂はまた賃料減額を言い出すだろうね。怖い怖い。

481 名無しさん :2007/09/03(月) 14:27:22
値を下げている。
びびった素人は正解だったな。

482 名無しさん :2007/09/03(月) 14:35:36
いままでは賃料減額とか退去するかどうか分からんと鑑定士をなだめていたのだろう。
次回鑑定評価は確定した減額賃料と平成26年11月に契約満了、退去を加味したものになるだろう。
鑑定士も不当鑑定といわれる可能性がでてきて怖くて評価できんのでは?

483 名無しさん :2007/09/03(月) 15:22:49
>477
476です。475に書かれてあったものに対して書いたのですが
475が消されてしまいましたので脈絡が無くなってしまいました。
管理人さんお手数ですが476も消して下さい。

484 名無しさん :2007/09/03(月) 15:26:55
488も消してください。

485 名無しさん :2007/09/03(月) 17:33:31
480も消してください。

486 そういうことね :2007/09/03(月) 23:11:59
>483 ご説明ありがとうございましたです。

しかし管理人さんも大変だよねえ。ほんとご苦労さまです。
(と自分の行儀の悪さは棚にあげて他人事のように言ってみる。^^;;;)

487 名無しさん :2007/09/04(火) 07:57:54
>>486
もしかして、オラちゃん?

488 ん? :2007/09/04(火) 10:32:10
な、な、なんのことかな( ̄▽ ̄|||)

489 名無しさん :2007/09/04(火) 16:19:27
>>486 488
オラちゃんでしょ?
オラちゃん、たよりにしてます。

490 名無しさん :2007/09/06(木) 21:34:02
執行役員は歴代の不動産管理部長、何気に非常勤取締役にも不動産部門の人が
送り込まれているのに、今の状況はトップとは言えませんね。
単なる人事ローテーションでないことを祈る。或いは信託は所詮不動産屋では
ないってことなんですかね〜。名誉挽回を期待。

491 名無しさん :2007/09/07(金) 08:24:05
トップリートからどれだけ利益を吸い上げるかで不動産部門での業績がきまるのではないかい。
名誉なんかないよ。
スポンサーに期待はできぬ。

492 名無しさん :2007/09/08(土) 17:17:26
どんなことが合ってもPBR1倍の56,7万までか。そこまで買い下がりだ。

493 名無しさん :2007/09/12(水) 13:57:14
REITが値上がり率上位に顔を出してくるなんて珍しいね。
それにしても安倍政権崩壊で不動産市況はどうなるものか。

494 名無しさん :2007/09/12(水) 17:57:15
稼働率上がってるね。価格上昇の理由かな。

495 名無しさん :2007/09/18(火) 08:02:01
その2からその4に格上げ

496 名無しさん :2007/10/16(火) 17:21:39
PBR一倍に近くなった。ここから下は知れてる。買い下がりじゃ。

497 名無しさん :2007/10/16(火) 17:35:46
需給で売られてるようだし、
PBRとかはイマイチ当てにならないかもよ。

498 名無しさん :2007/10/16(火) 17:58:40
まあ所詮簿価だからね。利回りでもやっと3.2%ぐらいか。 本当に10600円なのか???

499 名無しさん :2007/10/17(水) 09:14:44
まさかここが55万まで戻すとは思わなかった
結局こういう場面で買える人が
短期売買では利益を出していくんだろうな

500 名無しさん :2007/10/17(水) 17:17:16
ついにここまできたか。60万円からかい下がって 含み損はあるが。。腐っても鯛で”入てほしいが。何かいいえさを食べさせてもらわないと成長しないよ。

501 名無しさん :2007/10/17(水) 19:14:43
腐っていますが鯛ではありません(笑&笑)

502 田舎者 :2007/10/17(水) 19:22:33
全R換金売り状況ですが犯人は誰でしょうか?
またまた、へたくそプロか?

4%だ、今度は金庫Rのつもりで保有予定。 (塩づけともいう)
相変わらずへたくそー  ま、買えば下がるもの 納得してます(笑)

503 ターボクン :2007/10/17(水) 20:23:56
 公募価格を割った。安い。テナント問題が問題。

504 名無しさん :2007/10/18(木) 10:17:17
産業ナントカより こっちのほうが おかっっしい。
またサイダー?

505 名無しさん :2007/10/18(木) 10:43:37
今月は権利月で、それが終了後
増資が発表される、というパーターンじゃないの
ジョイントと一緒だよ

506 名無しさん :2007/10/18(木) 12:26:54
トップは借入比率が低いから、増資はとりあえずないと思うよ、
といいたいところだが、権利月に下げるなんて、
なにか悪材料があるんじゃないかと思われる。
昔はこういう下げで逆バリで良く買ったが、もう恐いからね。
ジョイントの教訓。

507 名無しさん :2007/10/18(木) 13:28:06
ここは凄いな。
権利取りどころか、権利放棄ばかり。

確かに「何か」があるんだろうね。
なんだろうか?テナント退去あたりかな。前科あるし。

508 名無しさん :2007/10/18(木) 15:05:14
以前はトップREITを推奨するREITアナリストがいたが、
今、どのような感想を持っているのだろうか。
石○だけでなく、高評価する人が多かった気がしたが。

509 田舎者 :2007/10/18(木) 15:11:10
〜また心臓の持病が悪化しそうだ。  @508 以上で打ち止め!

分配金の上方修正ないのかな?  10600X頂きます。

510 名無しさん :2007/10/18(木) 15:16:57
またインサイダーかなんかで下げてるのかなw
何かあるのかと思ったら怖くて買えねーよ

511 名無しさん :2007/10/18(木) 15:23:14
このサイトでも、去年上場した銘柄で、No.1と書いてあった気がしたが・・・。
今は、内容は変えられているが。

512 名無しさん :2007/10/18(木) 15:32:38
上場当初は輝いてたよ。
トップ上場前は、新規上場といえば私募系ばかりだったしね。
トップは上場当初からNEC本社ビル、トリトン等の優良オフィス物件を保有していたし。

陸の孤島、深沢マンションあたりからおかしくなって、
イトーヨーカで止め。

霞ヶ関コモンゲートとか組み入れてくんねーかなー

513 名無しさん :2007/10/18(木) 16:03:52
イトーヨーカの件でサイダーがあったような動きしてたから、
ここは、怖くて信用できない。
下げてもリバを取りにいけないよw。

514 ヤフーからの訪問者 :2007/10/18(木) 16:13:25
分配金目的で買うと分配金貧乏になってしまうような・・・・

それにしても、ここよりもクリードの価格の方が高いというのはいい味だしてますね。
現時点ではクリード公募組の方が有益だったってことなんだろうし・・・・

住信ブランドを凌駕したクリちゃん。
これも日々の企業努力の賜物なのだろうね。
偉いね。クリちゃんは・・・・・

515 名無しさん :2007/10/18(木) 17:10:38
512さん、田舎ものなもんで ”陸の孤島とは”しらなんだ。どうりで稼働率が低いと思っていた。コモンゲートてのも知りませんがこのグループはいい物件は持ってないのか。

516 名無しさん :2007/10/18(木) 17:15:58
逆に売り込んでおいて 配当アップで 飛び上がって 大もうけしようなんていう インサイダーは、、、、ないでしょうね。ないないない。

517 名無しさん :2007/10/18(木) 17:24:14
ジョイント以来、インサイダーの恐怖におののいているよ。
下げている銘柄は、下げの理由が明らかになっていない場合、
個人向けの後出し悪材料があり得るから、
買ってはいけない、
これがREITの基本となりそうだ。
いやな時代だ。

518 名無しさん :2007/10/18(木) 17:36:21
来年から習志野のイトーヨーカードが売上歩合制になり、収入が増える。
その時には、分配金は13、000円台と予想。これらの情報が出る年末くらいから60万円台に戻ると思う。

519 名無しさん :2007/10/18(木) 17:46:49
NECビル約100億、トリトン約80億円、王子約50億の含み益がある。
いざとなればどうにでもなるよ。ドーンと構えよう!

520 名無しさん :2007/10/18(木) 21:45:54
>>519
そうだね。もはやこんな価格で売れないね。
当分ほったらかしにするしかない。
このリート、いい名前なんだがなあ〜

521 名無しさん :2007/10/18(木) 21:54:29
NECビルの含み…?
 確かあそこは長期定額契約のはずだから売却しない限りREITにはメリット無し。
その上譲渡する際にも残りの持分を持っている住信(かそのSPCだったはず)が先買特権を持っているから(逆もあるけどね)、高騰などはありえない。
結果で言えば含みなんて絵に描いたもち。鑑定士はどうやって評価したのだろう?

522 名無しさん :2007/10/19(金) 00:03:48
まあ、鑑定上の含み益があるだけまし。
鑑定も厳しくなって、これから地価も下がって
体力のあるリートかどうかが問われる。
今年に入り、物件の入れ替えが激しい銘柄は没落すると思われ。

523 名無しさん :2007/10/19(金) 09:07:41
50割れwww

524 田舎者 :2007/10/19(金) 09:32:22
利益確定の売りでない事だけは確かだな。
・習志野の件は不満だが一応ケリがついた。
・信用力の劣るスポンサーでもない。
・基幹ビルのテナントは長期契約でしかも低家賃、空室リスクなし。

なんだろう?  なんでか?  わかりません?

525 名無しさん :2007/10/19(金) 09:38:55
間違いなくサイダー
もう何でもありだから

526 名無しさん :2007/10/19(金) 11:24:51
多分インサイダーでもないだろう。オリジネーターがあまりあくどい事をやり過ぎた付けが
この地合いの中で出てきただけ。完全に投資家に見放された感じ。
今後少しは戻るだろうがここへの不信感は拭える事は無いだろう。

527 名無しさん :2007/10/19(金) 16:04:12
さすがに50万以下では売りの勢いが鈍っていた
この安さでは売るにもためらいがあるようだ
配当も近いので少しだけ仕込んでみた
権利日までの残り4日どう動くか?
配当落ち後は急落も予想されるので配当前の利確も一案
だが来週前半に急落した場合は…ナンピンは自殺行為ゆえ
耐えるしかないか

528 名無しさん :2007/10/19(金) 17:04:42
日コマの433だけど、日コマを見ていると、
ここも必ずしもインサイダーとは限らないね。
もっとも、自分はもう買うお金がないので、トップリートは買っていないが。
出来高が大きいのが気になるが、下げるときはこんなもんなのかな。
ノンホルダーの適当な意見ね、あくまで。

529 名無しさん :2007/10/19(金) 21:30:17
名前をトップからボトムに変更すれば、今が底(ボトム)になるかも。

530 名無しさん :2007/10/19(金) 23:36:43
>>529
はっはっはっ!!
ボトムリートってか。少しワロタ。
しかし、糞リートの日コマと差がここまで縮まるとは…
嘆かわしい。
いっそのこと、売ってしまってアドレジに乗り換えたほうが幸せに思えてきた。
借り入れ比率は高くないが、ゴミ物件を大量追加のため
増資などは考えられないか?

531 名無しさん :2007/10/20(土) 01:32:56
トップも立地がいまいちな物件が多いからね。立地では日コマの方がましかも。
分配金も日コマより少ない。

無茶苦茶下げて、やっと利回り4.2%で、普通の水準になったという感じ。
利回りからして、むしろ今までの評価が高すぎだっただけに思う。
投資対象が異なるけど、今の利回りで、フロンティアと同じ。
如何にここが高く評価され過ぎていたかということ。
いまからやっと買える水準になったというところだろう。

ただ、借入比率が低い点は、好評価の対象。
ジョイント的な増資は止めて、地道に良い物件を買って、
分配金を増やして行けば、70万円くらいに戻す実力はあるはず。
ただ、運用会社がちゃんとやれるかは、甚だ疑問。

532 名無しさん :2007/10/20(土) 07:05:03
1口投資額は53万円。
新日鉄も王子も良質不動産豊富。今後に期待。
こんなレベルにいつまでもとどまっているとは思えない。

533 名無しさん :2007/10/20(土) 08:06:18
漏れも、50万台にとどまっているレベルでないと思う。
月曜には40万台のレベルへGO!。

534 名無しさん :2007/10/20(土) 08:56:21
借入金戦略は確かにいい。 住信のおかげか。 金利下がっている内にいいビル買ってくれ。アドレジや野村もフィスも借入千ル悪は 流石だね 。 しばらくは 金利気にせず 投資できる。

535 名無しさん :2007/10/20(土) 08:57:20
534訂正 借入千ル悪>借入戦略

536 名無しさん :2007/10/20(土) 18:01:14
ここまで下がると 頭冷やすかな。 決算書の投資口価格グラフに何かコメントでも入れて誤ってもらわないと。」

537 名無しさん :2007/10/20(土) 22:19:35
田舎にいると 東京以外の不動産なんて何の価値もない。 人口が増え 所得水準の高い「東京の部県買っておけば 10年単位にで言えば間違いなく“下がらない”人の行く裏道に花あり。 株も不動産も同じ。

538 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/10/21(日) 15:49:24
固都税などで492百万円見込むにしても、
今期の分配金が10,600円になるとは思え
ないんだけどどうなんでしょ?計算合わな
いような・・・?

増額できるんならサッサと公表して欲しい
です。

539 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/10/21(日) 15:58:06
買って間もない商業施設が解約予告→賃料大幅減額。
はたから見て売上不振の商業施設を押し付けたような
格好。イメージが悪くなるのは当然か。

福岡リートみたいなファンドでも、似たようなケースでは、
責任を取って投資法人に損が出ないよう買い取ったが。

540 名無しさん :2007/10/21(日) 16:57:51
スポンサーの新日鉄が東習志野店の不良物件をリートに押し付けたのが、このリートの最大の不信点。

541 名無しさん :2007/10/21(日) 17:05:30
リートは、スポンサーのゴミ箱ではないぞ。スポンサーが買い取り、リートの信頼を回復すべきだ。

542 名無しさん :2007/10/21(日) 19:16:56
1年もしない内に、大幅利益減になるような物件、当然、元の日鉄に戻すべきだ!
冗談じゃないぞ! 総会で断固要求しよう!

543 名無しさん :2007/10/21(日) 21:03:41
確かにジョイントmpエル角栄が買い取ったし、評判の悪い福岡でさえ買い取ったのし。新日鉄は 責任取るべきでしょう。

544 名無しさん :2007/10/21(日) 21:06:45
雪風さんが トップの配当ふれるなんて。確かに こんな低い配当になるなんて 詐欺も同然では。いくら 固定資産税が発生するといってもこんなに下がるリートは 無かったでしょう?

545 名無しさん :2007/10/21(日) 22:24:32
ここはいくら騒いでも蛙の面に小便。
責任を感じる位ならとうに手を打っているはず。
要するに始からリートを買う人を舐めてかかっているのです。
品性の無さと悪質さでは将にトップリート。

546 名無しさん :2007/10/22(月) 09:59:23
>>544
だから 上場時から喧々諤々固定税費用化後の巡航速度で議論してた
じゃん。10500円前後はそのときから予想できてたはず。そんなのに
やたらトップは持ち上げれていたんだよ。

547 名無しさん :2007/10/22(月) 10:16:13
物件何棟も買っているのをご存知で無い?

548 名無しさん :2007/10/22(月) 10:27:02
上場時のトップの借り入れ比率は充分低かった
あの時点で一般投資家が知る売る情報の範囲内では決して悪い銘柄ではなかった
優良オフィス物件を妥当な価格で追加取得していれば税負担の費用化を相殺しても
充分に分配金向上の余地が残されていた

問題はその後の追加取得物件とその取得の経緯にある
収益性がよくない賃貸住宅や例のどうしようもない商業施設を新日鐵に押し付けられた
特に後者の取得のいかがわしさがこの銘柄の信用を致命的に失墜させた

549 名無しさん :2007/10/22(月) 10:37:00
>だから 上場時から喧々諤々固定税費用化後の巡航速度で議論してた
>じゃん。10500円前後はそのときから予想できてたはず。

上場後だけで260億円分の不動産買ってるんですが、分配金増えないんですか?

550 名無しさん :2007/10/22(月) 12:35:06
>>548
新日鉄と聞いて安心してたけど
逆にそれがよくなかったのですね

551 まさき :2007/10/22(月) 16:35:19
この株はよく動きます。
多分シロウトが運営(名だたる会社の不動産会社の直系や信託が関与していると
しても)、実際に会社で運営している社員は親会社から飛ばされた不良債権だと
思います。
従って、ヨーカの恫喝にもビビッて右往左往していただけです。
値切りは流通界の常識(もっともっとエゲツないケースも知っております)。
しかし良い面もあります。
分かりもしないのに判断するので吉凶の確率は50%です。
居られる方は皆紳士なのでセコイ真似はいたしません。
たまたま、悪い方に行っただけで(それすら彼は理解してないが)、確率的に
は良い方向に行く可能性も半分です。
株価君も騰がったら良いのか下がったら良いのか分からないのでよく動きます。
動く株は(上下どちらにしても)良い株です。

552 名無しさん :2007/10/22(月) 17:23:54
配当がこれ以上下がることがないとすれば株価50万円で4.24%。”紳士”の方々はこれでいいでしょうと言いたいのかな。我々庶民は紳士ではない。なけなしのお金をはたいているてことは紳士の方々には理解できないのでは。 配当あげる”努力”が感じられない。

553 名無しさん :2007/10/22(月) 18:20:53
何かあるんでしょ?

554 名無しさん :2007/10/22(月) 18:38:49
ホテル・リゾートを見ると、何でこんなに下げるの?
という銘柄は、インサイダーみたいだね。
ジョイントは言うに及ばず。
ここも何かあると考えて行動した方が、
いいみたい。
REITでインサイダーは、デフォルトか。
いやだね、全く。

555 名無しさん :2007/10/22(月) 19:52:25
間違いなくサイダーでしょ

556 名無しさん :2007/10/22(月) 22:56:56
いろいろあるけど、オフィス物件の良さ、1口投資額:53万円、格付け:ムーデイA2、借入金内容、などから、
今は売られ過ぎ。分配金も税金、習志野の売上リンク賃料収入、などで来期から13000円台が見込めると思う。
半年以上ホールド可能ならば、買いで報われると見る。

557 名無しさん :2007/10/24(水) 13:51:41
ここって仕手株みたいな動きだなw
まぁ俺は現物で買ってみたから配当もらってしばらく静観

558 名無しさん :2007/10/24(水) 14:13:14
明日が一番安いかな

559 名無しさん :2007/10/24(水) 14:15:18
凄いな。
値段的にはクズレジ系と同じだな。

欲しいけど、新興で遊んでるから、
第三者として値動きを楽しむわ。

560 名無しさん :2007/10/24(水) 14:34:20
10600円以下の配当には絶対ならないと信じて買おう

561 名無しさん :2007/10/24(水) 14:50:06
48万円、本年高値の半分以下。公募価格55万以下、こんなパホーマンスは、あまりに、ひどい。運用と信頼に、決定的な問題があるからだ。

562 名無しさん :2007/10/24(水) 15:28:44
本当ですね。
天に唾して自らを汚したということでしょう。

563 名無しさん :2007/10/24(水) 15:41:25
ホールダー様。本当にお気の毒様です。

564 名無しさん :2007/10/24(水) 15:43:02
これで増資なんてしたらすべて終わり

565 名無しさん :2007/10/24(水) 21:48:30
ここ、どんな悪材料が飛び出してくるのかな?
機関様のインサイダーぶりをじっくりと観察しよう。

566 名無しさん :2007/10/24(水) 22:13:21
ここで増資だなんて縁起でもない。
まだ借金できる余地はあるんだから、まさかだよね?

567 名無しさん :2007/10/24(水) 22:24:41
しかし、この売り板の沸きようと
権利月の出来高を伴う下げは
まさにジョイントと瓜二つ。
これでインサイダーで無ければ説明がつかない。
しかし、悪材料は出尽くしたと思ったが。

568 名無しさん :2007/10/25(木) 09:05:42
48も割ったか。。。

569 名無しさん :2007/10/25(木) 09:50:30
47万か

570 名無しさん :2007/10/25(木) 10:29:53
オエええぇ絵ぇぇ〜〜〜

571 名無しさん :2007/10/25(木) 11:24:10
配当付き最終日の本日も、まとまった売りが、次々と出て大幅な安値で前引け。こういう売り方は、外資系FUNDの独特の売り方である。換金か、将来への見切り売りか。

572 名無しさん :2007/10/25(木) 11:38:38
いくらなんでも安いだろうと思って、今日から参戦。
ジョイントで大損したのを少しでも補填させて欲しい、
と思ったらナイアガラかよ・・・ 
まさか、460Kすら割るとはなあ・・・
Orz Orz Orz

しかし、ここに限って増資はないだろうに・・・
買い余力はいっぱいある筈。
そうたいしたポートとも思えないけど、習志野はケリが着いてるし、
他はまあまあと思えば、オフィス系でこの利回りならOKと思うんだが・・・

573 名無しさん :2007/10/25(木) 12:10:04
増資でないとすると、
相模原の物件で、また何か悪材料とか?
NECに嫌な動きがあるとか?
トリトンか深沢ハウスの状況が芳しくないとか?
全くの憶測だけどね。

574 名無しさん :2007/10/25(木) 12:22:13
それとも東習志野IYの売り上げ予想がやはりかんばしくないののか?
神田か赤坂王子か立川か?
やっぱり埼玉のSCか?
・・・て全部じゃん。

575 健太 :2007/10/25(木) 12:44:02
インサイダーを気にしていたら個人投資家のリート投資などできない。
相模原はにぎわっているようだし。

奮発して4口いきました。 こ、こわい。。

576 名無しさん :2007/10/25(木) 13:43:03

こことクリ−ドは、どっちが格上?
クリ−ドの分配金は17000円の予想だけど、ここまで下がったらトップの方が安全だと思うけど***********

577 田舎者 :2007/10/25(木) 13:59:54
この下げが本当にインサイダーだったら、金融取引の事件だ。
いろいろ問題があったが、正直ここまで売られるとは・・・

ま、行き過ぎの領域でしょう。   平均@530  へたくそだな(笑)
あ、(笑)の余裕はありませんでした。

578 T :2007/10/25(木) 14:47:25
いくら下がっても売らないことにしました。配当金で長期持続するぞ! TopReit頑張れ!! (売らないぞ! 持続するぞ! プライス0でも持続するぞ!)

579 名無しさん :2007/10/25(木) 14:51:25
夜明け前が一番くらい。ということで4%2利回りで耐えるべし。

580 名無しさん :2007/10/25(木) 15:48:34
週刊誌の見出しはこんな感じ?

・トップリート内部情報流出事件
・インサイダー天国の実態
・蚊帳の外の個人投資家

ハハハ。何事もなければいいね〜

581 名無しさん :2007/10/25(木) 16:13:49
何事もないよ。あってもそれがきっかけで悪いことは出来なくなる。立ち直って配当あればいいてこと。

582 名無しさん :2007/10/25(木) 16:21:27
何事かあれば(来月あたり悪い情報が開示されれば)、情報管理体制がお粗末という証拠になる。

内部統制がなってないね〜

583 名無しさん :2007/10/25(木) 16:29:37
>>580
逆に何かあった方が、REITに法律上のインサイダーの
規制を及ぼす良いチャンスとなって、
長期的にはREITにプラスにも思えるよ。
関係者の意識対策という意味もあるしね。

584 名無しさん :2007/10/25(木) 17:19:44
そのとおり。 今までもコンプライアンス問題で何度もたたかれてきた.それをきっかけにすればよくなる。

585 名無しさん :2007/10/25(木) 17:38:56
Insiderの問題ではない。大量に保有する機関投資家は、リスク管理のため、調査し、Insight能力がとわれる。インサイト即ち、洞察力、眼識の問題である。

586 名無しさん :2007/10/25(木) 17:46:08
つまり機関投資家には予知能力があるのである。

増資があってもおかしく無いという一般的判断は、
調査によって可能であっても、
今期末前後に増資があるという時期の判断は、予知の領域である。
物件に十分な含み益があることは調査によって認知できても、
何時物件が売却され、売却益が生じるかは、
予知の領域の問題である。
その他、商業施設の撤退危険性については認知し得ても、
その危険性が具体化するかどうか、具体化する時期については、
予知の領域である。

こういった予知の領域についてもInsightできるのであれば、
Insightとは即ち予知能力である。
機関投資家って、凄い能力を持っているんだねw

587 名無しさん :2007/10/25(木) 18:30:22
NECには重大な悪材料がいくつかありますから、その影響も少なからずあると思われます。
幹部社員らによる裏金問題とか、NASDAQでの上場廃止ということで、
NECに見切りをつけた外国人が売りまくっているのでしょうか?
しかし、NEC本社ビルの賃貸契約は契約日(平成17年12月28日)から8年間は解約はもちろんのこと
賃料の改定もできないことになっているので、しばらくはREITの収益自体には実質的には
影響ないと思うのですが、どうでしょう? NECが倒産でもすれば別ですが。

588 健太 :2007/10/25(木) 18:48:56
NECのNASDAQ上場廃止は米国基準監査やSOX法対応等で費用がかさむからということらしいので、つぶれる心配はさすがにないでしょう。

ただ、今期配当予想がやけに低い点にNECが一枚かんでいやし無いかとどうしても考えてしまう。まったく根拠はないけど、ワンテナントリスクを思い知らされたばかりだからね。

589 名無しさん :2007/10/25(木) 19:20:47
そんな眼力があったら今頃になってこんな売り方しないで、
とっくに見切りをつけて値崩れしないようにうまく売るだろうに。

>機関投資家って、凄い能力を持っているんだねw

まったくだw

590 名無しさん :2007/10/25(木) 20:08:32
Insightとは、予知能力ではなく、予測能力のことである。誰も未来のことは、正確に予測は出来ない。しかし、投資は自分なりに正しく判断し、希望のもてるものは、忍耐つよく持続すべきだ。希望のもてないものは、ロスカットすべきだ。

591 名無しさん :2007/10/25(木) 20:36:51
ジョイントリート性パニック症候群ってヤツじゃないの

592 名無しさん :2007/10/25(木) 20:47:04
住宅以外は100%稼動なのにどうやって 配当増やすのか??習志野の歩合なんかではおっつかないでしょう。何か良いビルをぶち込まないと。

593 名無しさん :2007/10/25(木) 20:48:55
>>591
うまいこと言うなあw

でもここは、増資の可能性はLTVから見てほぼないから、
何か悪材料があると思っている投資家が多いのでは?
ホントにあるかどうかは???

594 健太 :2007/10/25(木) 21:07:23
>Insightとは、予知能力ではなく、予測能力のことである
だったら最初から予測能力と書けばいいじゃん。
紀元水飲みすぎた?

配当が低くなった原因の大半は習志野にあるわけでしょ。
だとしたら、特に良い物件でなくとも習志野の比率さえ下げれば言い訳で、他のリートに比べ利回りの上昇は容易なはず。

習志野2号があったらアウトだけれど。

595 健太 :2007/10/25(木) 21:09:28
仮に増資があっても、必ずしもマイナスとはならないんじゃないかな?

596 涙目 :2007/10/25(木) 21:11:33
ここは習志野問題解決の時も発表前から株価が上がり、インサイダーと言われていたし
おそらくそうだと思う。どっかの機関が見切り売りや換金売りを余儀なくされているのであれば
トップ以外の銘柄も大きく下がるところもあるだろうが、見たところそうでもなさそう。
やっぱりインサイダーだろうと思う。
ホルダーとしては早く理由が知りたい。ジョイントの二の舞はごめんだ。

597 名無しさん :2007/10/25(木) 21:26:33
権利確定したし早くニュース知りたいな
どうせ悪いニュースだろうから怖いのがホンネだがw

598 名無しさん :2007/10/25(木) 21:32:34
 前は4口持っていたけど、習志野発覚以降90万と70万で売り切りました。
まあ、運用者に対し一言で言えば”無能”といったところでしょうか。よく言えば”牧歌的”。
REITが急騰した理由は、地価の高騰→売却益&賃料上昇による分配金増、にある訳で、NECのように売れもしないし賃料固定の物件(金利リスクまるかぶり)や、テナントに足元見られて2/3の減額合意する(純利益は半額以下、来期以降の歩合収入なんて期待しないほうがいいよ。)などは、プロならばリスクをある程度予想できるわけで、取得すること自体が間違っているということ。
 それらをぶち込む親も親だが、習志野以降おいしい物件を注入してくれるわけでもなく、テナントにカモられるのでは、と思われのも仕方がないのでは?
運用者をダヴィンチとかに替えてみれば、家賃交渉をがんがんやって急騰するかも。
 ブランドに釣られ4口も買ってしまった自分も自分だが…。

599 名無しさん :2007/10/25(木) 21:45:05
トップってみずほ証券が幹事さん銘柄であることに注目したい。
不動産を買って配当が増えるとみせかけて増資したエクセレント、そして悪名高きジョイントリートはどちらもみずほ証券が幹事証券だよ。

600 名無しさん :2007/10/25(木) 21:53:00
確かに今回のヨーカドーの件を前例として、今後の賃料改定期にNECやその他のテナントが
賃料減額あるいはビルから退去するリスク(運用方法のまずさも含めて)が増大すると評価されれば、
物件の鑑定評価額は下がるかもしれませんね。

601 名無しさん :2007/10/25(木) 22:16:50
今期から固都税が掛かるのとヨーカドー東習志野店の賃料大幅減額で分配金が大幅減額になるのはわかるけれど、
それにしても第3期予想(第4期予想も同様)の営業利益と経常利益との差が、第2期の実績に比べて大き過ぎると思いませんか?
借入金がそんなに増えたかな?
それに固都税と減価償却費を除く営業費用も1億円以上増えているし。なぜ?
武蔵浦和SSとOAKが増えただけでそんなに違うの?
こんなんじゃ、せっかく組み入れたこの2物件からの利益が吹き飛ぶじゃないですか。

602 名無しさん :2007/10/25(木) 22:19:50
>希望のもてないものは、ロスカットすべきだ。

この点は同意。 しかし、どういうわけで今頃になってその判断をするのか?

>習志野発覚以降90万と70万で売り切りました。(598)   のように

信頼を裏切るような動きがあった時点で見切るというのは立派な判断だと思う。

公開されている情報からは、今、こんな値で売る理由がみつからないのに、
ここまで持ち続けておいてこんなひどい状態で投げ売る判断がいったいどんな
”予測能力”からでてくるのかぜひ知りたいものだと思う。

603 名無しさん :2007/10/25(木) 22:20:34
みずほは、去年と今年、赤字決算。
その穴埋めにリートを利用してたりして・・・・・w。

604 名無しさん :2007/10/25(木) 22:34:06
こんなひどい状態で投げ売る?
それは、もっとひどい状態を予測しているからデニャイノ

赤字決算。
その穴埋めにリートを利用してたりして!

不良債権、あんだけトバシた奴等ダヨン
なんでもシマッセ

605 名無しさん :2007/10/25(木) 22:37:51
じつは インサイダーではなくて、
凄い?予測能力の備わった機関のパニック売りだったりして ・・・・・w。

606 586 :2007/10/25(木) 22:51:37
>>590
あなたもお分かりだとは思いますが、
Insightを予知能力と言ったのは、皮肉ですから。
繰り返しとなりますが、退店のリスクの評価や予測は可能でも、
退店リスクの具体化の事実や時期は、予測不可能で、
それが分かれば予知としか言いようがないという皮肉。
それならば、あなたの言うInsightは予知能力といわざるをえないですね、
こういう皮肉です。

607 フライングマシーン :2007/10/26(金) 01:19:32
ジョイントやビライフもかなり下げていますがそれでも高値から半値程度
半値以下になった銘柄ってもしかしてここだけ?
メッキ会社じゃないんだからあんまりメッキもんばっかり売りつけるんじゃないよ
しかもすぐはげてるし
これ以上下がると新日鉄も笑いものですね。

買いました457000、次はもしあればですが400000と350000でナンピンします。
分配金少ないからあまり買いたくありませんが
もう高値から半値以下だし、とりあえず手をつけておく価値はあると判断しました。

608 名無しさん :2007/10/26(金) 04:29:56
しかし いろいろな意味で注目度は現在トップ
のリートでつね。

609 名無しさん :2007/10/26(金) 04:34:38
スレも個別銘柄で「その2」の600台まで来てるのはここだけ。
ある意味「期待を裏切った銘柄」でも断然トップということでつか。

610 名無しさん :2007/10/26(金) 08:39:50
FUndの大量売却には、解約に伴う資金繰り、(サブプライムにからむ)がらみがあるから、その点も考慮すべきだ。

611 名無しさん :2007/10/26(金) 09:12:52
誰かがここで書いてたけど(2chだったかな)、
ホントに40割れを予感させる値動きだな。

612 名無しさん :2007/10/26(金) 10:11:02
今日は静かだな・・・
ファンドか投信(?)の大量処分は終わったのか?
単なる一休みか?

終わったのなら、そろそろ買いか?
これから嵐が来るかもしれんしなあ・・・

613 名無しさん :2007/10/26(金) 10:11:32
みずほ証券が動いているとなると要注意です。
ジョイント同様投資家全滅です。

614 名無しさん :2007/10/26(金) 13:46:05
権利落ちしてから底が対とはどういうこっちゃ

615 真田 猛 :2007/10/26(金) 14:33:59
(602)氏に対する私の考え。相場は、常に過去でなく、現在と将来を予想比較して、将来に対して現在が高いか安いかを考える。アナリストは経営者と接蝕できる。経営者はインサイダー情報は語らないが、洞察力(Insight)あるアナリストは、更なる悪方向を予測すれば、それをファンドマネジャーに報告する。然しこの2日間で4300口の大口売却による急落は予測以前の問題で、私が本日寄り付き前に書いた(610)が主たる原因とおもわれる。

616 名無しさん :2007/10/26(金) 15:11:16
>>615
何が正しいとか、そういう議論は別にして、貴方の見解は、
それはそれで説得力があると思うよ。
「然しこの2日間で4300口の大口売却による急落は予測以前の問題」
という点は、多くの人と同じ見解に立ちつつ、これはインサイダーではなく、
サブプライムがらみのファンドの解約売りではという見立てね。

これはこれで筋が通っているし、あとは本当にこれから悪材料が出てくるのか、
結局何も出てこないのか、暫く様子をみないと分からないね。

617 名無しさん :2007/10/26(金) 17:14:32
昨日買ったけど、
まさか権利落ちなのに上昇すると思わなかったから、
ついつい売ってしまった。
結局何も悪材料が出ずに、ビライフみたいに上昇していったら、
惜しいことしたと思う鴨。

618 602 :2007/10/26(金) 19:16:51
真田 猛さんに質問です。

>この2日間で4300口の大口売却による急落は予測以前の問題

つまり、「トップリートがこれ以上に悪くなるという予測」とは別の理由だということでしょうか?

>FUndの大量売却には、解約に伴う資金繰り、(サブプライムにからむ)がらみがあるから

それでは、他の銘柄に比較してここだけが突出して投げ売られた理由にはならないのでは?

619 素朴な疑問 :2007/10/26(金) 20:23:45
>アナリストは経営者と接蝕できる。
>経営者はインサイダー情報は語らないが、
>洞察力(Insight)あるアナリストは、更なる悪方向を予測すれば、
>それをファンドマネジャーに報告する。

それはこういうことですよね。
(1)アナリストは経営者から「何か」を聞く。
(2)アナリストはその「何か」からリートの価値(株価)に関わる予測をする。
(3)その予測に基づいてファンドマネージャーがリートを売買する。

そもそも予測とはある「何か」から合理的に推論できることがらを指す。
リートの価値を合理的に予測することが可能な「何か」を聞いたうえで
それに基づいて売買を行うことはインサイダーとは違うのだろうか?

逆に、、経営者が語った「何か」が合理的な予測を可能とするようなものではない
というのであれば、アナリスト氏の持っているのは洞察力というよりも
586さんの言うように「予知能力」とでもいうべきものだということになるのでは?

620 真田 猛 :2007/10/26(金) 20:32:14
10月9日日経夕刊「REIT市場の総売買高に占める外国人のシエアは56%を占め、外国人の動向で上下に振れやすい市場になっている。」一般に売却動機は、大別して3つ。(業績悪化。下落に伴う心理的不安。現金化の必要。)現段階では、一般論以外漠然としたことしか私も判らない。私自身は、24日481で買い、翌25日から雪風にかきはじめました。

621 名無しさん :2007/10/26(金) 20:56:31
なんか変だな  ・・・・・ 話がそらされているような

622 一般論としての疑問 :2007/10/26(金) 21:10:31
(1)あるアナリストが経営者から(一般に広く公表されていない)「何か」を聞く
(2)そのアナリストはその「何か」からあるリートの価値(株価)に関わる予測をする。
(3)そのアナリストはその予測を広く一般に公表する前に特定のファンドマネージャーに伝える。
(4)それを聞いたファンドマネージャーがそのリートを売買する。

これってインサイダーではないのかな?

623 田舎者 :2007/10/26(金) 21:42:24
ま、生き馬の目を抜くと揶揄される世界だから、裏の裏、いろいろあるさ

きょうの反発で、少し安心です。 きょうはぐっすり寝られそう(笑)
@530 ・・・ いいんだ 金庫Rだから 
朝のNHKみながら 満足しよう。(爆)・・・Nのビルが映る。

624 無ーディーK :2007/10/26(金) 21:47:28
経営者が右から左へ何かを受け流し〜
アナリストが右から左へ何かを受け流し
ファンドマネジャー右から左へ受け流〜すぅ〜

625 まさき :2007/10/26(金) 22:47:14
単なる振るい落とし。
新興やってたらよく解かる。
但しリートの場合は配当利回りがあるので新興のように
1/5とか1/10にはなりません。

100万円が46万円になったところで下がったうちには入りません。

626 健太 :2007/10/27(土) 00:06:50
雪風さんがしっかりかいているように配当が下がるのは固都税でしたね(泣)。

ただ、10600円の配当予想時では習志野の減額予想が実績より半期で80百万くらい多いよう。
それと、支払利息を第2期307百万円から120百万円ほどの上昇を見込んでいるようだけどなんで?前期並でいいんじゃない?

上記だけで、配当が1300円程増えるような気が。 計算あってるかな?

627 健太 :2007/10/27(土) 00:23:59
もとい。 前期末近くに借り入れているから利息は30百万程増えるか。

それでも、1100円アップ?

628 健太 :2007/10/27(土) 00:36:06
失礼。上2つの書き込みは間違い。
出来れば消してください。

629 名無しさん :2007/10/27(土) 09:09:57
5,6月の高値は別にしても ユナも プレミアも プライムも始めは評価が低かった。 数年の地道などりょくで 配当をあげることで 評価されてきた わずか1年で結果はなかなかでないよ。(最もトップのトップGが 努力をするかといわれればそれまでだが)

630 名無しさん :2007/10/27(土) 23:45:29
いずれにしても今安いというだけでは長期では買えません。
バフェットだったらどんなに安くても決してこのリートを買うことはないでしょう。
経営陣が信頼できることが長期保有には不可欠な条件なのだから。
信頼できないことが明らかになった時点で対象外。
短期売り抜け狙いなら話はまったく違うけれども。

631 名無しさん :2007/10/28(日) 10:24:30
ココも夜明け前が一番暗いということで、ココからさらに評価を下げても知れている。

632 名無しさん :2007/10/28(日) 10:53:36
そうだね。ココまで相場が荒れると 下値リスクも考えないと。今ぼろぼろにいわれているジョイントも FC もLCPも 下は知れている。

633 健太 :2007/10/29(月) 00:25:35
ここはもともと運用力で勝負するところではないですよね。
ガチガチの物件で固めたいわばパッシブ運用型リートのはずだった訳で。

それが、習志野がずっこけたため散々に。
問題は第2、第3の習志野が出てるか否か。

僕はもうないと判断した。なぜなら、ポートフォリオの中で習志野がダントツに不利な立地だったといえると思うから。
自衛隊のでっかい基地が近くにあってしかも駅から遠い。周りに似たようなスーパーがいくらでもある。下手するとヨーカドー自身で競合。ワンテナントの他転用難物件。

こんなの他にないですよね。そして、もう2度とこの手の物件を買う事もないでしょう。
習志野の処理結果も、賃料減額はあまりにも痛いですが、少なくとも7年はこれ以上の減額はない。

634 健太 :2007/10/29(月) 00:26:48
なんでもありの総合型なんて調子こいていたけど、本来のガチガチタイプに戻るいいきっかけになるのでは。運用会社は余計な事せんでいい。
言ってみれば限りなく債券ののり。バフェットは債券買わんかもしれないが、この低金利の中、今の水準なら安いと思うんだよね。
池の鯨のNECに何かあったらまた大混乱だろうけど、ワンテナントである以外大した問題があるとも思えないから、NBFのJFEビルでも見習ってもらおうじゃない。

この数年で金利がガンガン上がる様ならどうにもならんと思うけどさ。

635 名無しさん :2007/10/29(月) 11:15:12
トップは上場から1年半。増資適齢期。

大型物件入れて一気に規模拡大を計画。
ところが情報漏洩で株価急落。

急遽中止するも再び情報漏洩。

金曜にインサイダー野郎が買い。
続けて早耳な連中が大人買いで急騰。

こんなとこでしょ。

636 名無しさん :2007/10/29(月) 22:07:04
増資するなら決算後に行うことが多いため
先週に増資を急遽中止なんてできるわけが無い。

637 名無しさん :2007/10/30(火) 17:25:42
本日売ってしまった
チャート的にはもう少し上がりそうだから早すぎたかな
権利もらった上に少しだけどキャピタルゲイン、ごっつぁんでしたw

638 名無しさん :2007/10/30(火) 22:16:11
いいんじゃね。利食い千人力ってね。
私は55万まで戻らないと利益でない涙目だけどね。

639 真田 猛 :2007/10/31(水) 14:02:32
(602)氏の私への質問「トップだけ何故集中的に売られたか」に対する返事です。友人で事情通のA氏の見解、「ファンド、銀行は、各投資持ち株(口)に対して、あらかじめロスカットPrice
を設定しているところが多い。このPointにきたら、心理的迷いを排除して、機械的にうりきる。これ以上の大損をまぬがれるためである。それが50万位でなかったか。」この見解の方が的をえていると思われるので、お伝えします。

640 名無しさん :2007/10/31(水) 14:31:29
ここは戻り出したら早い。
60万円台回復は意外と近いかも。

641 健太 :2007/10/31(水) 18:47:42
戻りだしたら早いという根拠がどこにあるのか知らないけど、過去のチャートから見ると60から70万のレンジが納まりがいいようだね。
習志野を考慮すると60万ちょいでモミモミということになるのかな?
デイトレさん達には面白い時期かもね。

個人的には現状ベースで60万後半に行ったら売り、それまではホールドだね。
配当予想修正・決算発表の内容次第では70万もあるのかな?

キャピタルゲインはトップへの不信がどこまで払拭されるかに掛かっているね。

642 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/10/31(水) 21:16:45
>>639
そうだとすると、意図的に不安が増幅されやすい銘柄を、
狙って、機関投資家のロスカットレベルとおぼしき水準ま
で売り崩して、狙い通り大挙して売りが殺到したら、それ
を拾いまくるっていうような相場操縦的なことが出来るの
かな?

643 健太 :2007/10/31(水) 21:47:49
トップの様な小粒銘柄関わる機関投資家はディープなコミットメントを持っているところか、インデックス的に持っているところじゃない?
50万程度でトリガーに掛かってトップだけ売りましたなんて中途半端な奴いるかな?
僕は単に想像力がたくまし過ぎるか無さ過ぎるモメンタムなお馬鹿さん達がびびっただけだと思うけどね。

644 田舎者 :2007/10/31(水) 22:20:54
小心者だからびびったね。(笑)

@600を切ってから、あっ、あつの連続だった。 心臓がとまるかと(笑)

ま、前回は1人で腹立てて、結果的に高値で売却だったからガマンできた。
@530・・・金庫にしまう  打ち出の?  我慢、我慢(笑)

645 健太 :2007/10/31(水) 22:48:39
53万なら長期ホールドしても十分安いですよ。



多分。。。

646 名無しさん :2007/11/01(木) 08:51:57
結局、下がるから売る。売るから下がる。下げ止まらないから何かあると連想。
それでまた売るというだけの話かな。

投資家が勝手に悪材料があるって想像してただけじゃないのか?

647 名無しさん :2007/11/01(木) 09:52:46
>>638

55万になったら「もう損はイヤだ」と、すぐに売るの?

648 名無しさん :2007/11/01(木) 15:21:13
それが投資家心理というもの

649 名無しさん :2007/11/02(金) 15:50:17
しばらくご無沙汰していたが下値はほぼ確認(?)出来た様に感じたので
少し買ってみた。
買ってしまってから感じた事。55万は遠そうだ。

650 名無しさん :2007/11/03(土) 00:08:55
10年まで残っている銘柄である確信はある。
ジョイントやLCPは10年後あるのだろうか。
プロスペに買われ、最後は解散させられていたりして。
なのでTOPは少々下がっても上がらなくてもあまり気にしていない。

651 塩付けホルダー :2007/11/04(日) 09:09:50
その通りでしょう1年ぐらいの単位で考えてもしょうがない。 100万円を超える選考銘柄も何期も経過して そうなってきたのだから。 不動産は長期の投資であるkとを忘れてはならない。

652 健太 :2007/11/04(日) 21:07:46
勝手予想―プレミアを参考に

先週プレミアが取得を発表した芝浦のレジデンスには新日鉄都市開発が一枚かんでいる。
そこで今回もプレミアケンちゃんとタッグ。借入余力の範囲で同じマンションを取得。習志野のみそぎのため都市開発には多少勉強してもらう。当然住信も融資でお勉強。王子は入居者にネピアを無料提供。
併せてAMフィーの引き下げも行い、配当予想の上方修正。

ほとぼりが冷めたころに増資アンドコモンゲートの取得。

どうかな?海っぺりのマンションは嫌いだけれど、まあ悪くない?

653 名無しさん :2007/11/05(月) 00:28:32
652>
 残念だけど厳しいと思う。あのレジデンスには先取りの権利がついていて優先交渉権が他の共有者にあるから、(関係会社間でも)安値で譲渡すると他の業者もしくはプレミアが了解することが前提になるよ。
また、同じ物件で違う金額だと説明がいるから、そんな面倒なことはしない。共同で購入した浦和もそうだったしね。
 この状態では、増資は難しいでしょ。旨みの無くなった商業施設を全部リテールF,フロンティアかや投資ファンドかに売却の上、新物件取得の方が価格上昇するんでないかい?
有名3社でもできが悪いと苦労するね。そろそろ穴埋めしてくれないと投資家の信頼持たないよ。

654 名無しさん :2007/11/05(月) 14:30:22
優良物件を多く所有しているので、そのうち穴埋めしてくれるよ。
あわてないことが肝心だよ。

655 名無しさん :2007/11/05(月) 17:57:03
ジャア 我慢して持ってます。59万ホルダー。。。

656 名無しさん :2007/11/06(火) 21:31:41
いろいろ異見が別れますね。 クソリートという下品な汚名がついたり。誰もが言いと思うリートがあったら、、、あるわけないね。

657 名無しさん :2007/11/06(火) 21:53:10
でもさ、インサイダーらしき悪材料も出てきていない。
そうすると、悪材料がない場合、今の株価ってどうなの?

658 健太 :2007/11/07(水) 00:33:33
少なくともオフィス系リートとの比較ではGood?

他のオフィス系リートとトップの比較(直近決算数値使用)
A:営業利益/取得価額 B:期末鑑定額−取得価額 C:B/取得価額

銘柄/予想配当利回り/A/B(百万)/C
日本ビルファンド投資法人2.51%1.80%151,804 22.51%
ジャパンリアルエステイト投資法人2.55%1.88%57,465 13.02%
オリックス不動産投資法人3.76%1.77%33,291 14.29%
日本プライムリアルティ投資法人3.02%2.08%39,777 16.21%
グローバル・ワン不動産投資法人8.64%1.81%31,059 29.38%
野村不動産オフィスファンド投資法人2.98%1.82%57,543 20.34%
森トラスト総合リート投資法人3.28%2.32%19,074 13.43%
DAオフィス投資法人4.42%2.68%18,388 13.28%
トップリート投資法人4.22%2.02%21,622 16.52%
ジャパンエクセレント投資法人3.42%1.91%14,282 10.27%
MIDリート投資法人5.06%2.05%3,980 2.62%

659 健太 :2007/11/07(水) 00:45:06
物件の質は先行リートと比べても悪くないでしょ?
ジャパンエクセレントの利回りが3.42%なのにトップが4.22%というのは習志野後遺症なんでしょうけど、ゼロベースで改めて評価すれば割安だと思うんだけどねぇ。

ホルダーになると何でもいいから上昇してくれと思うもんだね(笑)。
長期投資家として余裕たっぷりのはずだったんだけど。。。

660 健太 :2007/11/07(水) 01:02:34
今後1年の予想配当21,100円(第3期10,600円、第4期10,500円)と利回りから株価を出すと、5%−422千円、4.5%−468千円、4%ー527千円、3.5%ー602千円、3%−703千円、2.5%−844千円。
よく利回りが高い、低いと話題になるけど、いったい何を基準に判断するの?
ちなみに10年物国債の利回りは1.7%。NBFは2.51%(11/6現在)。
営業利益/取得価額は2.02%と田と比べて検討しているほうだと思うので、配当の絶対額はそんなに伸びないかもしれない。
ただ、利回り3.5%=60万くらいまでの潜在力はあると思うのだけど。

661 名無しさん :2007/11/07(水) 11:59:31
>658
確かに割安です。Bの部分を一口当りにするとオリックスやユナイテット
あたりを凌駕する水準、利回りから言ってもそこそこ。私も最後69万円台で売り縁を切ったのですが
50万円台でまた打診買いしました。残念ながら50万円前後が居心地の良い所のようです。期待されて登場し
利回りやリスクで投資家を裏切ったつけは大きくTOPに駄目リートの烙印を押してしまった投資家は
寄り付きもしないと言う事ではないでしょうか?住信は唯貪欲なだけで画期的なことはしないでしょうから何も期待もせず保有。

662 田舎者 :2007/11/07(水) 12:35:28
こんな地合いだから ①住友、新日鉄、王子連合に安心感
②N、Yも長期安定賃料 ③低LTV

昨年は11月後半に分配金の上方修正があった。
物件の取得による賃料+想定金利の修正−Yの賃料減額

分配金 10600円  ±・・・?

663 田舎者 :2007/11/07(水) 12:38:53


①の安心感は母体企業のこと  運用に安心感はアリマセン

664 名無しさん :2007/11/07(水) 13:01:07
こんな低収益のところ買わなくて正解だった。あーよかった!

665 名無しさん :2007/11/07(水) 13:57:55
費用のうち金利の割合を良く見ておかないと。低LTVは先々効いて来るよ

666 名無しさん :2007/11/07(水) 16:24:12
先々効いても意味ないのよ、今効かないと

667 名無しさん :2007/11/07(水) 21:37:28
まあ、妥当な価格帯だし60万円台で買ってなければOK
長期で考えたら上がる要素はたくさんある。
放っておいていい。

668 名無しさん :2007/11/09(金) 13:43:56
その2に移ったぞ。
それにしてもトップリートのスレだけ混乱させてくれるな。

669 名無しさん :2007/11/11(日) 16:31:56
ジョイント イーアセットなどなど色々事件が起こる、、が 配当は低いが やはり大手のバックがあるといきのこれるとおもう。

670 名無しさん :2007/11/11(日) 21:49:20
大手がバックなら大丈夫だなんてあまいとおもう。
三社で共有されてる分、かえって都合のいいように利用するだけして、
最後は誰も責任をとらないなんてのが関の山ではないかな。

671 名無しさん :2007/11/12(月) 12:07:01
多分もう利用する段階は終わって如何責任回避をするかで思案していると云うのが
現在の状況なのではないか。
何れにせよ最も無責任な輩が運用に当たっていることは間違いない。

672 まさき :2007/11/12(月) 12:54:05
どっかから借株して売っているのだと思う。
全ての保有者に評価損でているのだから
普通ではほとんど売り玉はでないはず。
やがて買い戻しが入ります。
証券会社がワルサしているのです。

673 名無しさん :2007/11/12(月) 15:48:21
先月末の下げから一旦戻して、
その後ずるずると下げたのは地合いのせいだとしても、
なぜにここでまた大幅ダウンするんだ?
出来高を見る限り、まだセリクラという感じではないのだが・・・

674 名無しさん :2007/11/12(月) 15:49:03
JHRやニューシティみたいに分かり易くないね、ここは。
手を出さないほうが、安全な気がしてきた。

675 まさき :2007/11/12(月) 17:07:13
673>セリクラとっくに過ぎてます。
恐怖の貸し株て知ってますか?。
持ってて配当、貸して品貸し料。
大口は二度おいしいのです。
但し、新興と違って利回りの壁がありますから
下がるほど下値抵抗力が大きくなって無理がある。
この手の株にちょっかい掛ける証券会社はアホ
ですか。
もっとまともな(意味が違うが)新興のインデックス
とかサイボーズでやったほうが効率がよい。
ここで妙なことしている証券会社はやがてひどい目に
会うと思う。

676 名無しさん :2007/11/12(月) 17:17:54
単に追証を嫌気した投げ売りとかなんじゃないのかな?

677 田舎者 :2007/11/12(月) 18:21:29
素人の主観的な見方だが
MIDよりは上だと思う。 日コマ、クリド並とは考えられない。

678 名無しさん :2007/11/12(月) 18:34:58
物件の質、特にオフィスは日ビル、Jリアル、などと遜色なし。含みも大きい(ホームページに開示)。
今期の分配金の低さが足を引っ張っている。
来期から本来の分配金に戻ると思われるので、やがては60万円くらいには買われるだろう。

679 真田 :2007/11/12(月) 19:07:34
19年4月30日現在、池田銀行6850口,常陽銀行4157口、富士火災4117口、北洋銀行3112口、広島銀行3060口保有している。新日鉄、王子を信頼して、地方銀行の投資が多い。信頼が裏切られて、ロスカットの売りが出ていると推測される。

680 名無しさん :2007/11/12(月) 19:25:33
住友信託銀行の看板を使わせてもらいながらこのザマだからね。
プロが聞いて呆れるな。
市場価格が50万円上昇するごとに報酬を増やしてやっても構わんから、
いい加減なんとかすべきだな。

681 名無しさん :2007/11/12(月) 19:35:52
権利確定日あたりにいったん底打ちしたかに見えたが
また下げが加速しているね。60万までは戻らないだろう。
せいぜい50万と思われる。60万以上の人は損切りするか
余力があれば30万台でナンピンして平均40万台にしておきたい。

682 名無しさん :2007/11/12(月) 19:39:38
私は住友信託銀行こそが元凶だと思う。

683 名無しさん :2007/11/12(月) 19:48:36
銀行はPBR0.8倍で、物件の含みもあり利回り5%弱の銘柄を損切りするほど
ばかじゃないと思う。今日は10月25日の45万4000円を割ったので、
あわてた目先筋と証券会社のおいたによってここまで下げたのでしょう。
証券会社上司・・・お前トップなんで引けまでに買戻ししないいんだよ。
    部下・・・ストップ安で買い戻そうとしたらそこまで投げて
         きませんでした。2時50分くらいにあわてて
         買戻しを入れたのですが、売り物がなく買い気配で
         終わってしまいました。
    上司・・・ばかやろう。明日朝一で買戻ししとけよ。
    部下・・・わかりました。

明日は買い気配ですな。

684 名無しさん :2007/11/12(月) 20:00:18
>683さんに座布団5枚!

685 名無しさん :2007/11/12(月) 20:19:16
本日参入。3口だけだけど。
今日が底である事を祈る。(-人-)

686 名無しさん :2007/11/12(月) 22:16:21
ここより安い12銘柄中最安の東京グロスより111千円まだ高い。
未だ下げ余地があると言う事か?

687 ヤフーからの訪問者 :2007/11/12(月) 23:26:15
今年2月22日に、三行半を髣髴とさせるナイスなIRが出てきたが、
当日の終値が945,000円也。
あれから下げトレンドに移行して、ただいま429,000円也。
とうとう、「Jエクセレント>トップリート×2」になったでござる。

それにしても天下無双の我らがジョイントリートを凌駕する下落率
ってのもナイスでござるな。スポンサー力恐るべし。

688 名無しさん :2007/11/13(火) 08:04:42
1月31日に財務部長が突然辞めたIRが全てのはじまりだったんですね。
財務部長突然辞任は注意してください。

689 名無しさん :2007/11/13(火) 10:23:22
むかつく ただそれだけ

690 名無しさん :2007/11/13(火) 10:57:37
40割りそうw
凄いな、どんだけ3流リートなんだよwww

691 名無しさん :2007/11/13(火) 11:04:20
半値…50万
8掛け…40万
2割引…32万

692 名無しさん :2007/11/13(火) 11:23:06
そもそも 上場時点で関西方式のマジックを駆使した可能性のある固都税
徴収タイミングより目に見える分配金をかさ上げし、それに対する説明も
不足してたし、胡散臭い銘柄だと思ってきたはずなのに・・・名前に負けた。
トップよ。君はpロスペや女陰と同じレベルだよ。

693 名無しさん :2007/11/13(火) 11:59:45
虎の威を借る狐と言う言葉がある。ここは住友や新日鉄などの皮を着た狐だと思っていたが
実際は張子の虎だった。ポートを雁字搦めにして上場。見た目は華やか中は動きの取れない
張子状態で空っぽ。そこにSとSは自らの不良資産を放り込んで中身を作った。
1年たって結果が出た。そこには狐もいない。張子の虎の中身は虚しい不信感である。

694 名無しさん :2007/11/13(火) 13:11:25
40割りましたwww

695 名無しさん :2007/11/13(火) 14:32:14
誰が売ってんの?
教えて!

696 名無しさん :2007/11/13(火) 14:42:13
どうも日替わりでリートの処分をしている向きがあるらしい。
明日は何リートが売られるか?

697 名無しさん :2007/11/13(火) 14:55:37
売ってるのはいままで買いの主体だった外資、銀行、米屋etc?
もう帰って来ないみたい
REITから撤退してるようだよん

698 名無しさん :2007/11/13(火) 14:58:41
どうもヘッジ売りだけじゃないね
何!もう遅い
こりゃまた失礼しやした

699 田舎者 :2007/11/13(火) 15:18:02
おーい。   生きてるか?

ばあさんには、ないしょ。(笑)
本年の利益の大半が吹っ飛びそう。

700 健太 :2007/11/13(火) 15:23:54
緊急出動のため信用取引口座の開設を申し込んでいるのだけれど、なかなか開設してくれないよ〜。もう2週間近く。ETRADE何をしている?

と思っていたら、米国の本家ETRADEがつぶれるかもだって。日本は大丈夫だよね。
まったく、トップといい、ETRADEといい想定外ばかり。 はぁ。。。

701 冬月 :2007/11/13(火) 16:15:22
>おーい。   生きてるか?

は〜い! 死にそうで〜す(笑)。

田舎者様、相変わらず御活躍のようで何よりです。
小生、3226に足をとられ、8956で躓きかけております。
昨日から買い始めたのですが、700Kからでしたので…
POも申し込んでますから、一体、何口買うはめになるのやら…

シナジー・マーケティングをもらってしまったので、今更、
「ザラ場で買うから、いらねぇ」と申せませんです。はぁ〜

702 682K円アホルダ :2007/11/13(火) 16:52:22
前から欲しかったので、今日は絶好のチャンスと思って買いました。
悪い癖で、ついつい熱くなって買い下がってしまい、
もう既に余力なしですが、買値自体には納得しています。

しかし、最後の675Kの売り板には萎えました(T_T)

703 682K円アホルダ :2007/11/13(火) 16:53:17
失礼しました。
8956へのカキコのつもりで間違えました。

704 名無しさん :2007/11/13(火) 18:48:38
高値に対する現在値の割合は、ここが40%で、一番低くなった。
くそみそに言われる、ジョイントより下になってしまったよ。

705 名無しさん :2007/11/13(火) 18:57:21
クリートからこちらに乗り換え。1年待てば、こちらが上とみた。

706 ターボクン :2007/11/13(火) 19:11:53
トップリート投資法人
 安いから、1口買ってしまった。
 おもわず、という感じです。38.5万。今回はうまく拾えた。
  その時の板は凄かった。14時20分前後ですが
 38.5万の売り板は500超えていた。
 ふつうリートは多くても板は2桁の数字です。
 1口買って、
 資金を銀行から移動している間に厚い板が消えていて上昇していた。
 そう時間がかかっていないけど、消えた。
 食われたか、取り消しか不明。
 500枚は凄く多いから、決算絡みの外人かも。

707 名無しさん :2007/11/13(火) 19:52:04
毎日毎日閉店のスーパーみたいな超バーゲンセール。
日レジが売られた頃は不気味に感じたが。今は次は何処かと思う。
慣れとは恐ろしい。

708 名無しさん :2007/11/13(火) 21:24:20
>>706
私の記憶ですけど、385Kに出てた売り板は500枚ではなく、
50枚前後ではなかったですか?
何度か食われても復活してたので合計では分かりませんが・・・

まあ、どちらにしても怖気づいて買うことができず、
終わってから、なんであのバーゲンに!とほぞを噛んでます。

709 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/11/13(火) 21:29:09
>>おーい。   生きてるか?
>は〜い! 死にそうで〜す(笑)。

はいっ!こっちも死にそうッス。12TOP
一気喰いでお腹が破裂しそう・・・

こんな若い買い方したの久しぶりです。

マーケットはわからないですね。だから
面白こそ面白いわけですが。

710 名無しさん :2007/11/13(火) 21:41:08
雪風様。56万円台から買い込み ナンピンナンピンうん百万円の含み損 ゲップどころか お腹破裂!板いいPBRは どこまで下がったのか見るきもしなくなった。

711 名無しさん :2007/11/13(火) 21:49:09
雪風様が 面白こそ面白と書き込み間違いなんて、、 私は破裂して撃沈です。TOPのTOPは本当に無能なのでしょうか。秘策はないのでしょうか。

712 名無しさん :2007/11/13(火) 21:54:30
10年もの国債も1.5%ぐらいで 株式市場からかんがえて 当分上がらないだろうに リートの利回りをイールドスプレッドで語った人はなんと答えるつもりかな。関さん石澤さん!

713 名無しさん :2007/11/13(火) 22:01:34
全口40万円で買ってうっぱらって 借金返しても 手元にいくらか残るということかな。

714 名無しさん :2007/11/13(火) 22:04:08
本日も買い増し。3口だけど
ま、みんながあわくって放り投げてるときに買っとかないとね。(^_-)

715 名無しさん :2007/11/13(火) 22:17:44
あんたは偉い。こっちはもう弾ぎれじゃ。 血管も切れた。

716 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/11/13(火) 22:56:23
>711
物件の質ではユナイテッド・アーバンにも負けてない
と思います。とりあえずは、クレッシェンドの価格を捕
捉して欲しいですね。

増資・減損・解約とかいった変なIRさえ出なければそ
のうち何とかなると思うけど・・・

717 名無しさん :2007/11/14(水) 06:17:21
しかも、稼働率は相変わらず100%近いしね。
来期の分配金は、税金なし、習志野の業績リンク分上乗せなどで、
13000円くらいにはなると思うよ。

718 名無しさん :2007/11/14(水) 08:46:03
買いすぎると、顔面蒼白の面白さになりますよ。

719 名無しさん :2007/11/14(水) 14:26:55
717様。来期の固定資産税は同じなのでは?取得税は一回限りだけど、どうなるのかな?

720 田舎者 :2007/11/14(水) 16:18:10
客観的事実

・習志野事件は解決・時価総額 645億・借入 544億
・物件評価益210億・ムーデズ A2
・価格 公募価格 55万円 最高100万円 最低38.3
11.14 @41.6 
・スポンサー 住友信託 38% 新日鉄都市開発 31%
王子不動産 31%

・朝のNHKおはよう日本の映像で瞬間だがNビルの先端が映る
・トリトンもときどきドラマの背景に

=機関投資家の習志野事件の不信感は、ジとかイに匹敵するほどだったが
市場の洗礼を受けたことで少しはマシな運用になることを期待しよう。

・・・甘いな〜(笑)

721 名無しさん :2007/11/14(水) 19:10:52
期待するしかない。 59万ホルダー。とほほ

722 名無しさん :2007/11/14(水) 19:15:22
プレミア投資法人が取得予定のエアタワーって
新日鉄都市開発のHPにも書いてあるみたいだけど、
トップリートには売ってくれないんだね?

723 名無しさん :2007/11/14(水) 19:27:43
そうだ、なんでトップではくてプレミアなんだ?

724 健太 :2007/11/16(金) 09:08:42
明らかに大口が投げ打ってるね。
こりゃあ だめだ。

725 名無しさん :2007/11/16(金) 10:58:22
みんなダメと思って投げるときが買い時ですよ

726 健太 :2007/11/16(金) 11:08:14
46万で買っているからトップはもういい。
何かイベントがないと低空飛行のままだね。
基本的に外部成長しかないだろうから、痺れを切らせてこの水準で増資となるといただけないね。

727 名無しさん :2007/11/16(金) 12:03:13
引き受けて不在。まさか、まさか増資は無いでしょう。

728 名無しさん :2007/11/16(金) 18:46:20
53万あたりに、数千万円の売りがちらついていた。
これらがこなれるとスーと45万どころまで跳ね上がるよ。
50万も見えてくるかも。
とにかく、新材料がほしいな。

729 名無しさん :2007/11/16(金) 18:47:11
>728
 53万は43万の間違い。失礼。

730 名無しさん :2007/11/16(金) 19:36:20
去年は今くらいの時期に分配金予想関連のIRがでていたので、
もしかしたら今日IR出てくるのかなあと思っていたけど何もでてこなかった。
さっさと出せばいいのにね。

プレミアの掲示板が慌しいけど、個人的な価値基準としては
「増資完了前のプレミア」と「今のトップリート」が時価総額で拮抗してるってのは
珍現象だと思うけどね。

731 健太 :2007/11/17(土) 01:34:32
小粒でいいからフォローがほしいが、決算関連の発表は1ヵ月後じゃない?

基本的に買いだと思っているけど、このアゲインストの環境の中運用会社が「羹に懲りて膾を吹く」ってなことになってると、半年くらい現状維持なんてことになりそうな悪寒。

732 健太 :2007/11/17(土) 02:07:01
昨日芝で青い東京タワーを見たついでにプレミアが買った芝浦のエアタワーを覗いたが、駐輪場には子供用のチャリンコがあふれ、駐車場にはベントレーが止まっていた。大丸ピーコックのベンチには大学生風のカップルと白人のおっさん。何でもありだな。    これでもいいから動きが欲しい。

733 名無しさん :2007/11/17(土) 13:42:34
新日本製鉄 王子製紙
どちらも歴史ある日本を代表する名門企業
この2社の看板をトップリートという法人が泥を塗った

新日本製鉄 王子製紙
品格をもった運営をしないと関係者が怒るぞ

734 名無しさん :2007/11/17(土) 15:12:56
4月の分配金予想にヨーカ堂の賃料減額は織り込まれているのですか?

735 名無しさん :2007/11/17(土) 18:16:05
もちろん、ヨーカ堂の減額折込すみ。
それにしても、ホームページが9月3日以降、全然更新されていない。
ひどいぞ! ちゃんと仕事せい!

736 名無しさん :2007/11/17(土) 20:06:52
物件だけみるとつい食指が伸びるが、いかんせん運用能力がワーストリート。

737 名無しさん :2007/11/17(土) 20:14:57
この間の40万割れは絶好の飼い葉だったな〜
あそこでナンピンしておくべきだったと深く後悔

738 名無しさん :2007/11/17(土) 21:50:29
ここは、リバしながら下げてくから、
また、買えますよw。

739 名無しさん :2007/11/18(日) 00:35:03
また30万円台で買えますか?

740 名無しさん :2007/11/18(日) 07:48:38
20万円台と80万円台は、ないでしょう!

741 名無しさん :2007/11/18(日) 10:38:49
>735
確かにホームページはひどい。だいたい東習志野のヨーカドーが巻頭に載せてある。
「私たちはここで失敗しました」と宣伝しているようです。
PM会社は想定を超えた事態が続出してHPどころでないのかも。

742 名無しさん :2007/11/18(日) 10:54:15
741です。すみません間違えました。載せてあるのは相模原の方でした。

743 名無しさん :2007/11/19(月) 15:12:25
ニューシティや日レジは、大きく売られて、
逆にあく抜けしたかんじだけど、
ここは40万円われであく抜けと言えるか、
微妙な展開だね。
お安いとは思うが、なんでだろうね?
目を株式に転じると、安いところはごろごろしているから、
今ここを買うのは換えって危険なのかな。
REITにこだわりすぎていたように思う、今日この頃。

744 名無しさん :2007/11/19(月) 20:22:11
10月決算をみてから判断してみたい

745 名無しさん :2007/11/19(月) 20:32:08
12000円台の配当予想が出ないと40万円代からぬけだせないよ。MIDやレジ系日本コマより物件はずっとましなのにずっと下のままジャン。

746 名無しさん :2007/11/19(月) 21:06:06
745>物件がマシ≠REITがマシ。母体の考え方の違いでしょう。

747 健太 :2007/11/19(月) 23:13:55
なぜだ! なぜ時価総額/AFFO倍率にこんなに差が出るんだ!

確かにトップは前科者だよ。しかも今のところひき逃げだ。
でもNBFやエクセレントと2倍以上の差が出るほどのワルか?サルか?
黙ってトップを買え。馬鹿ども!

お願い。 買って。



TOPNBFエクセレントMIDイーアセット

経常利益+償却費+修繕費3,22415,9033,0683,6391,398
−資本的支出(修繕費含む)801,828306621458
=AFFO 3,14414,0752,7623,018940

時価総額(as of 11/19)64,790797,560146,82290,89425,210

倍率(=時価総額/AFFO)20.656.753.230.126.8

有利子負債比率% 3841503748

修繕積立金 540586232323250

資本的支出予定額 125490274282410

748 健太 :2007/11/19(月) 23:23:18
すみません うまく貼れなかったので良かったら下を見て。 

reitdepon.cocolog-nifty.com/blog/

749 ノンポリ :2007/11/20(火) 00:03:39
JHFあたりは、もっと上を行ってるじゃない?

750 健太 :2007/11/20(火) 00:08:43
ホテルは固定費が大半なのに売上げはやわやわ。景気が下ると悲惨なハイリスク銘柄でしょ。
しかもどこにでもありそうなホテルばっか。

トップとJHFを比較しちゃいかんぜよ。

751 名無しさん :2007/11/20(火) 16:20:27
住信とあおぞら銀行が業務提携するってニュース出てたけど、
ここにもなにか影響とかあるのかな?それとも何も関係ない?

752 健太 :2007/11/20(火) 16:24:40
関係ないんじゃない?
それに関係あったら困るよ。あおぞら評判悪いで〜。

753 名無しさん :2007/11/20(火) 16:32:42
健太さん、
情報有難うございます。
 40万ちょっとで購入しました。40割れを待っていましたが、辛坊できませんでした。
こことJHRを買い増し予定です。

754 名無しさん :2007/11/20(火) 16:33:38
あおぞら提携で物件の質悪化の悪寒…
ハイリスク・ハイリターンのジェットコースターREITになるだろう

755 健太 :2007/11/20(火) 16:39:11
おっと 大有りのようです。
release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=175497&lindID=3

756 名無しさん :2007/11/20(火) 16:44:22
関係ありますよ。あおぞら銀行のホームページによると

2 本提携の概要
(1)不動産関連事業
・・・
④住信不動産投資顧問株式会社とトップリートアセットマネジメント株式会社は
あおぞら銀行グループと提携することで、・・・・・

と書いてあります。

銀行再編と絡めて投資分析していくと面白いかもしれんね。

757 名無しさん :2007/11/20(火) 17:37:27
今回の件についてはどうやらサイダーはなかったようだな。

758 名無しさん :2007/11/20(火) 17:56:26
前期決算発表時、来期の分配金12、000円台発表でもなれば、50万円回復は間違いなし、だと思うのだが。

759 名無しさん :2007/11/21(水) 00:02:27
 H19.8のIYとの合意で年3億円弱の収入が減るはず、とあるものの、開示資料ではH19.6時点での収入予測に変更が無いままになっている。それもH19.8の資料にもH19.8以降減額のはずなのに”影響無し
と。
これはどうして?

760 名無しさん :2007/11/21(水) 07:30:39
つまりIY減額分を織り込むと分配金は予想よりも低くなるということになる。
最近の投資口価格の推移はそれを反映したものなのではないだろうか?
決算発表前の売り抜けと見てもいいと思う。

761 名無しさん :2007/11/21(水) 07:54:36
>>759
H19/6時点で減額を見込んだ配当予想を出したんですよ。
おそらく交渉の感触からこの程度だろうと言う額を算定したんでしょう。
どうも6月時点の減少見込み額は減額実績より大きいように思えるので、上方修正があるだろうと期待しています。
これだけだと百円単位だと思いますが。

>>760
悪い子だねぇ。

762 名無しさん :2007/11/21(水) 08:09:35
新日本製鉄、王子製紙はどんな対策をとるのだろう。

763 名無しさん :2007/11/21(水) 11:05:03
此処ほどオリジネーターのコラボレーション機能の欠如しているリートも
なさそう。新日鉄も王子も対岸の火事で住信のお手並み拝見。
此処の管理会社の新社長の就任の言葉「リート市場におけるトップブランドを築く」とある。
どんなブランドになるやら桑原桑原である。

764 名無しさん :2007/11/21(水) 11:11:46
40万円割れをきっかけに、ニューシティのような戻しを見せれば、
大いに期待できたところだけど、ここは厳しいね。
ホルダー、本当にご愁傷様です。
結構見切り売り、損切りもあるんだろうね。
REITは一部の銘柄を除き、どこも厳しいね。

765 名無しさん :2007/11/21(水) 11:28:36

ニューシティは41万円台で買えたので、ここも狙います。
40万円割れでね。

766 名無しさん :2007/11/21(水) 12:46:41
新日本製鉄、王子製紙って不動産運用がうまいの?へたなの?どっちなの?

767 名無しさん :2007/11/21(水) 12:58:02
取得後1年足らずで賃料問題が発生してるんだぞ。
運用がうまいとは言えないだろう。

768 名無しさん :2007/11/21(水) 18:46:52
天下の住信、新日鉄、王子紙がトライを組んでやっているリートだぞ!
年単位でみておれば、目先の下落など心配いらないよ。
必ず、来年秋には安心できるレベルに戻っているよ。
これ、期待がかなりこもっているが。

769 名無しさん :2007/11/21(水) 19:35:48
下がっても35万までじゃないかな
いつかは50万くらいには戻るよ

770 健太 :2007/11/21(水) 23:30:00
決算発表では上方修正があると思っているけど、内部成長には限界があるよね?
ひょっとして、40万前後くらいで増資ってことも覚悟しなければいけないのかも。
例えばあおぞら系への第三者増資と物件取得なんて感じ?

う〜ん心臓に悪い。

771 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/11/21(水) 23:34:58
LTV低いからNEC本社の残りの持分とか
入れるのでもなければ増資は無い・・・と
思いたいですね。

きょうび増資は自爆装置スイッチONに等
しいですし。


あおぞら銀行は元日本不動産銀行ですね。

772 健太 :2007/11/21(水) 23:41:47
>あおぞら銀行は元日本不動産銀行ですね。
キャ〜!

ここの人達超短期思考の狩猟民族だって話が。。。

773 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/11/21(水) 23:45:57
あれま。ソウナノ・・・?

774 犬吠埼 :2007/11/22(木) 09:06:38
まあこのREITは、トロイカ体制なので、致命傷は出ないでしょう。
王子、新日鉄をバックに控えた出身者の意見を曲げるようなことは
新参者に出来るとは思いませんが、参加がプラスになるよう
がんばって欲しいものですね。

拠出物件は融資先の担保流れ品?
ファイナンスのパイプラインはデット、エクイティともに期待します。

775 名無しさん :2007/11/22(木) 09:30:58
このトロイカ体制は、誰も責任とらないよ。

バックが、しっかりしてるように見えたから、
前評判が良かっただけw。

776 名無しさん :2007/11/22(木) 11:50:01
NBFと比べてみる。なんとNBFの株価は此処の4倍になっている。此処の配当年間2万円にしても
4口で8万円。NBFはMAXで精々4万5千円。これから更にポートの毀損を株価は示しているのだろうか?
恐ろしい。

777 名無しさん :2007/11/22(木) 12:06:00
(現時点では)
あおぞら銀行との提携に関してここは何のIRも出さないのかね。

イーアセット、クリード、日コマ、トップはREIT四天王の様相を呈しているね。
すごいね。

778 名無しさん :2007/11/22(木) 14:29:16
ねぇ、あのオメデタイ話どこいったの
リートで楽々配当生活!

779 名無しさん :2007/11/22(木) 14:32:19
ここにあるよん!

780 名無しさん :2007/11/22(木) 14:57:03
779
あっ、あなたはもしかして
おバカさんの葱しょったカモでっか

781 名無しさん :2007/11/22(木) 16:03:50
-- News Delivery Mail --トップリート投資法人 (8982) 開示速報
資産運用会社における金融商品取引業の登録申請及び業務の方法の変更に関するお知らせ
ttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=10223&info=266193
平成19年10月期の分配金予想修正に関するお知らせ
ttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=10223&info=266192
資産運用会社における取締役変更予定に関するお知らせ
ttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=10223&info=266195

1. 平成19 年10 月期(平成19 年5 月1 日〜平成19 年10 月31 日)の分配金予想の修正
10600→11700

782 名無しさん :2007/11/22(木) 16:04:30
1. 平成19 年10 月期(平成19 年5 月1 日〜平成19 年10 月31 日)の分配金予想の修正
10600→11700

783 健太 :2007/11/22(木) 16:07:16
>>627
ねえ ぴったり賞は何?

784 田舎者 :2007/11/22(木) 16:44:13
なんとか @480に下げることに出来た。

11700なら 4.8%   
ま、含み損は忘れて分配金いただきます。

20.4はどうなの?

785 健太 :2007/11/22(木) 18:25:37
@480に下げた? いったいいくら買ったんですか?お金持ちですね。
なんか増資も無くは無いと思うから、あまり突っ込むと。。。
イーアセットはいかが?笑

外部成長が無ければ来期も同水準ですよね。
今度の総会でAMフィーを減額させればプラスアルファも。
でも無理でしょうねぇ。

借入余力で1物件購入し何とか60万へ。その後増資となってくれれば良いですが。
LTVを10%上げるとして150億の余力。
大体赤坂王子ビルの前期末鑑定額がこのくらいなので、300百万円の収益増と仮定。
見合いの利息が80百万で事業利益が220百万円、1,400円/口の配当増。年配当26,200円。
これを現在の利回りを5.25%として割り戻すと49万9千円。

トップへの視線が暖かくならない限り、50万前後で増資? 厳しいねぇ。

786 名無しさん :2007/11/22(木) 21:09:22
分配金11700円だと現在値397000円では利回り6%弱。
オフィス系では超割安。
5%なら468000円、4.5%なら52万。とりあえず、50万回復してもらいたい。

787 田舎者 :2007/11/22(木) 21:52:22
ちょっと8982は無茶したかも?

でも勝負している事で若返った(笑)

予想外の事が続くので上方修正でなく、下方修正の心配までしていた。
おかげで心臓鍛えられた。 (笑)

788 779 :2007/11/23(金) 09:46:28
>>780
いえいえ、下げた銘柄を買い漁っているカモですよ。
肉食カモですので、よろしくね。

789 名無しさん :2007/11/23(金) 10:08:30
分配金上方修正で見直し買いを期待!

790 健太 :2007/11/23(金) 18:52:53
>>751 >>751 >>772
ごめんなさい。評判悪いのはあおぞらではなく東京スターの方でした。

791 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/11/23(金) 20:35:51
増資・減損・解約の懸念のうち、減損が消えて、
かつ解約の可能性が減ったところかな。何らか
の悪材料が控えているというのは杞憂だったよ
うですね。

増資も、決算発表時期までにリリースがなけれ
ば、当面のリスクは低いと考えてます。

正直ホットしてます。

792 名無しさん :2007/11/23(金) 20:44:34
ただし、将来的にイトーヨーカドー東習志野の売上歩
合賃料が寄与する可能性はあまりないと思います。
減額の経緯から考えて、歩合の発生条件が高くなっ
ているような気がするので。

例えば、前年売上1億円の店舗で、今年1.2億円を越
えたら歩合賃料発生みたいな条件にしてるケースを
考えるとわかりやすいです。

固定賃料譲歩の替わりに、形だけ歩合の契約を差し
込んだんじゃないかと・・・

ともあれ、23TOP抱いてるので価格の回復には期待
してます。

793 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/11/23(金) 20:46:50
↑コレ自分です。

>>790
東京スターは不動産に突っ込み過ぎ
みたいな話を聞いたような気が・・・・

794 ranchon2 :2007/11/24(土) 00:11:55
かつて、
65万で勝ったMIDリート3つの内1つを46万円で損切りして、
TOP39万7000×1、買い。
反発に期待。

795 名無しさん :2007/11/24(土) 09:14:48
イトーヨーカドー習志野の歩合賃料は、>792さん が言うほどひどいとは思わない。
固定賃料をこれまでの35%も値引きしているので、歩合賃料が発生する直営売上高は
前年度の売上高の、100%以下でしょう。
ホテル&リゾートの歩合制などを参考にすれば、90〜95%くらいと思うが、甘いかな?

796 名無しさん :2007/11/24(土) 11:13:01
ヨーカドーの話は雪風さんがおっしゃるとおりでしょう。
習志野と言っても八千代市との境目で今ではあまり良い場所とは言えず
ヨーカドーにとってもお荷物と推測。将来的には撤退も多分視野。
この事は相場に織り込んでいるとして深沢の稼働率が気になります。
決算説明で言及していたが中々上昇しない。

797 名無しさん :2007/11/24(土) 11:33:17
東習志野は賃料減額→不動産価格下落ってことなんですよ。
収支から評価をはじいていて、テナントの交替が難しいってことは、賃料減額→不動産評価下落なんですよ。
鑑定士は不当鑑定、監査法人は粉飾といわれないように鑑定士と監査法人がどんだけ?がんまんできるか楽しみなんですよ。

798 名無しさん :2007/11/24(土) 12:06:37
まさか、ここが30万代なんて
信じられないよ

799 名無しさん :2007/11/24(土) 12:10:29
信じようが信じまいが30マンダイだよ。
どうするアイフル?

800 名無しさん :2007/11/24(土) 12:49:20
中堅リートが、30万円台に集約されそう

801 名無しさん :2007/11/24(土) 12:50:11
30万台でしっかり買い増しします。

802 名無しさん :2007/11/24(土) 12:53:02
どうするアイフル?

803 健太 :2007/11/25(日) 02:23:57
>>792
むむむ。様子見で23TOP?
雪風さん そろそろ寸評変えませんか?(笑)

804 名無しさん :2007/11/25(日) 09:50:18
>803

雪風さん、この際、最新情報で全部見直しお願い致します。

805 名無しさん :2007/11/25(日) 11:02:15
>796
 レジの稼働率、7月までは90%を割っていたが、8、9月は91.7%に上昇している。
まずまずだと思うが。

806 名無しさん :2007/11/25(日) 12:01:36
>805
796です。一般的にはそうでしょう。
ただここはポートが雁字搦めで余裕と言うか糊代と言うか
全くどうしようもない状態と推察している。
9月は91.7%で止まっているとも云える。
ホルダーとしてそれにも増して心配なのは深沢の物件の将来性です。
裁判があったりしてイメージダウンもありここが何かを買う度に疑心暗鬼になる。
ここに求められていることは当事者意識であり信頼回復だと思います。

807 名無しさん :2007/11/25(日) 15:48:02
とにかくなんとかしてほしい、
新日鉄さん、よろしく。

808 名無しさん :2007/11/25(日) 18:23:03
鉄鋼トップの新日鉄、メンツを大事にする会社です。
心配しなくても、そのうちなんとかしますよ!

809 雪風  (xX) ◆xXUOeG5OIg :2007/11/25(日) 18:38:27
寸評の件は順次変えていく予定です。
トップも確かにそろそろ見直す必要が
ありそうですね。

810 名無しさん :2007/11/26(月) 17:27:17
新日本製鉄。国家の名門メーカー。
トップリートで看板を汚してしまう。

811 健太 :2007/11/26(月) 23:20:00
増配後初日にしてはパッとしませんでしたね。相場全体のおこぼれをもらっただけのような。。

パッとしない原因は何でしょうか?
①運用会社の質に対する不信感?それとも②個別論としての習志野に関するリスクを気にしているのでしょうか?

①運用会社の質に対する不信感は時間と実績をかけて回復するよりないので、すぐに株価に影響が出なくともやむをえないんでしょうね。

812 健太 :2007/11/26(月) 23:20:49
②習志野について何らかのリスク(あるいは他の物件に習志野と同様な問題が起こるリスク)を感じているなら、個人的には過剰な心配だと思うんですよね。
他のリートにも共通する一般論として解約リスクや減損リスクはありますが、習志野や他の物件について少なくとも現時点では特に解約が問題になっているわけではないですよね。
習志野の減損リスクにしても、減損処理をしなければならないのは物件評価額が物件簿価の50%を割ったときであり、鑑定額は50%を大幅に上回っているので、減損リスクは無いといってよいと思います。
鑑定額自体が不当だとどうにもなりませんが、賃料の減額幅に沿った評価減がなされており問題ないんじゃないかなぁ?

習志野の7年後の契約更新が気になりはしますが、今の株価を正当化するほどのものかな?
それとももっと別の視点でトップの評価が下がっているのでしょうか?(マクロ状況は別として)

813 一哉 :2007/11/27(火) 01:46:04
トップは、長谷工がもてあましていた深沢を高値購入した
あたりから、不動産のプロが運用しているようには思えなく
なり、いったん手放しました。
習志野で味噌をつけたことも含め、今後、他の優良REITと比較して
・よい物件を購入しているように思えない
・購入した案件のきちんとしたバリューアップが出来るように思えない、
と個人的には感じています。
マネジメントの運用力に対する疑問が大いにあるのでは?
(実際に運用力がある/なしはともかくとして、投資家に与える印象の
問題です)

とはいえ、今の株価は、明らかに超ディスカウント状態で、
ある程度まで戻るだろうと思っています。
JREIT市場はまだまだ未成熟で、東証1部の株式市場ほど
決算情報が即座に反映され難いようなので、今回の増配情報は、
タイムラグをもって、株価に反映されていくのでは?

814 名無しさん :2007/11/27(火) 01:56:35
小生、このスレでは悪評の深沢ハウスに住んでいます。
都立大学駅より15分。駒澤大学駅より18分。駅近でないのは事実です。
でも結構人気があって、新築購入時より、10〜15%値上がりしています。
このスレの評価とは、乖離している気がするのですが。

815 名無しさん :2007/11/27(火) 08:21:36
>>814
駅から遠くてさぞかし不便でしょう。
この辺の住宅が売りに出てもなかなか成約になりません。
誰も不便なところには住みたくないですから。
何故かいつも売却物件がでてくる地域ですね。

816 814 :2007/11/27(火) 09:00:00
確かに不便といえば不便ですが、自動車送迎の人が多いです。
駒沢公園と繋がっているので、環境抜群です。
売って欲しいとのチラシがたくさん入っています。
歩いて通勤する人には厳しいでしょうね。

817 名無しさん :2007/11/27(火) 09:05:32
稼働率が全て。
深沢は稼働率が90%と80%を行ったり来たり。
これじゃダメだわ。over95%はないと。

818 814 :2007/11/27(火) 09:34:40
家賃が35-50万円だから、そう簡単には住めない。

819 名無しさん :2007/11/27(火) 09:44:44
住みたい人が住めばよいじゃない。

820 名無しさん :2007/11/27(火) 09:48:55
駅から遠いから駄目ということはないね
深沢ハウスクラスの高級物件に住んでる人は
もとより駅まで毎日タクシーという人も多いし

821 健太 :2007/11/27(火) 10:08:14
>>813
>・よい物件を購入しているように思えない
>・購入した案件のきちんとしたバリューアップが出来るように思えない、
そうなんですよね。
バリューアップはそもそもあまり期待されていないとしても、長所のはずのパイプラインに不安をもたれるようだときついですね。


個人的には次とその次(増資物件)くらいまでは温かく見守ろうかなと。
機能していると分かるのは住信くらい?連れて来たあおぞらがどんなのか知らんけど。

822 名無しさん :2007/11/27(火) 12:33:28
どうするアイフル?

823 名無しさん :2007/11/27(火) 21:32:52
人気ないねえ。
今日も下げ下げ。
価格の近いアドレジはしっかり上げているのに
なさけない。
NECビルがかすんで見える。

824 田舎者 :2007/11/27(火) 21:46:37
@475  仕入れ終了。

上がらなくてもよい。 いや、上がらない方がよい。
ずーと、N、トリトンビルのオーナーの1人  微々たる金額だけど
プライド持とう1

仮に@650だと確定するだろうな(笑) そこまで我慢!

825 名無しさん :2007/11/28(水) 22:39:51
今日、金利決定のニュースがあった。
相変わらず、無担保ながら低金利で借入できている。
やはり、バックにしっかりした親がついていると安心だね。

826 名無しさん :2007/11/28(水) 22:42:15
しかし、今日もさえなかった。
この価格であれば2〜3万一気に上げてもよい雰囲気だけど
どうも売りたい機関があるようだ。
少しあげると20〜30枚ぶつけてくる。
はやく枯れてくれ。

827 名無しさん :2007/11/28(水) 22:51:58
トップ、これまでの暴落を見ながらも、
他の銘柄で忙しくて買い入らなかった。
今日ようやく、407で2口購入して参戦。
40万円を割れれば買い増すけど、
今日あたりは売られ過ぎ銘柄に買いが入っていたので、
そうそう40万円割れも無いのでは。

828 フライングマシーン :2007/11/29(木) 01:22:09
イーアセット昨日引けギャラ?見逃したけど今日の寄りで少し売却
しかし見回してみるともうジョイントまでもあがっている
なんとかここが残っていたので407で3口追加 計9口平均408.3

利回りがもう少しよければ買い増ししたいけど

REIT相場の流れが変わったとき内容がよければ大きく上がるはずですが
内容はどうなんでしょう?
利上げムードが高まったときに見直されるとか期待できるようなら
長く持っていてもいいかなと思います。

829 涙目 :2007/11/29(木) 20:36:17
いや〜なかなか上がらないね。
久しぶりに出来高多かったね。
まだ売りたい人がいるので、当分地合が良くてもジリ上げなのかな。
地合が悪かったら…怖いけど。
しかし、中堅リートも値を戻してきたので
最後は低評価リートも値戻しありそう。早く平均買値まで戻ってほしい。

830 名無しさん :2007/11/30(金) 10:21:47
そろそろ本格上昇気運。
まずは50万回復へ。

831 827 :2007/11/30(金) 10:28:22
あらら、上に行っちゃったね。
買い増し戦略は頓挫。
まあ、僅か2口ですが、じっくりホールドします。

832 名無しさん :2007/11/30(金) 13:18:35
何かグッドサプライズが出るのかな。

833 健太 :2007/11/30(金) 13:55:46
サプライズはないと思うけど、トップの親が買い支え?

834 名無しさん :2007/11/30(金) 14:48:10
出来高急増、1000口以上。

835 名無しさん :2007/11/30(金) 14:51:13
これもサイダーかな

836 名無しさん :2007/11/30(金) 15:16:41

まだまだ上がるんじゃない?

今からでも「買え!」指令*******************************************

837 名無しさん :2007/11/30(金) 15:19:13
もう買わない!

838 名無しさん :2007/11/30(金) 16:09:01
今からのナンピンは遅い
利食える人は売り、少しの損なら損切りすべきだろう
年明けにまた40万以下で買えるチャンスがくる

839 827 :2007/11/30(金) 16:28:08
予想が当たっちゃったよ、それならもっと買えよってw
>>838 年明け前にまた40万円割れですか?
相場は分からないから、何とも言えないけど、
もし40万円を割れば、その時はもっと買わせて頂きます。
いまは僅かな2口を長期保有のつもりでホールド。

840 名無しさん :2007/11/30(金) 16:44:03
ポートの含みはこの辺の価格帯にウロウロしている銘柄群の中では
毀損していると言っても圧倒的に優れている。
あまり売られることはもう無いのではないかと思う。

841 名無しさん :2007/11/30(金) 17:04:49
ここは借入比率が低いので、もう少し物件を購入すれば、
分配金は増やせるんだろうね。
巡航速度で、12000円は出せるのかな?

よく含み益の議論となるけど、
含みが多い、価値ある物件なのに分配金が少ないとは、これはなぜ?
まずは、標準的なLTVでどの程度分配金を出せるかでしょ。
現在の利回りが、ユナイテッドや福岡に近い。
まあ、新規物件購入しない限り、だいぶ妥当価格に近づいてきた気がするけど。

842 名無しさん :2007/11/30(金) 17:10:15
ここは、一層のこと、商業施設2つを売っ払うか、
レジの深沢ハウスを売っ払うか、
そのどっちかを実行して、それなりのオフィスを購入すれば、
利回り4%を切るところまで買われるかもしれないけど、
今のポートじゃ、ちょっとそこまでは無理でしょ。
オフィスも、レジも、商業施設も、というのは欲張りで、
運用も下手なんだから。
深沢ハウスは議論の分かれるところだけど、
つまり議論の分かれるような物件では、
機関投資家から一般的な高評価は得られないね。

843 健太 :2007/11/30(金) 17:17:07
含み益は評価の問題だからね。トップは物件数が少なく特にNECやトリトンを売るわけにはいかないから、架空の話になってしまう。
まさに「標準的なLTVでどの程度分配金を出せるか」ですよね。

で、とりあえずLTVを50%弱まであげるとして、13,000から14,000円の配当は十分可能だと思う。
投資口45万でも6%前後の利回りだよ。

844 名無しさん :2007/11/30(金) 17:25:39
「LTVを50%弱まであげるとして、13,000から14,000円」
それが実現されれば、評価も高まるね。
これはというオフィスをまずまずの価格で購入してもらいたいところ。
あと、商業施設もレジも評価が低いから、
どっちかを切り捨てて、オフィス中心で、1/3くらい他の物件とかって、
丁度ケネが去年だっけ?、やったみたいにやれば、いいと思うけどね。

845 まさき :2007/11/30(金) 19:42:37
いろんな貴重な後講釈は傾聴に値しますが要は次
の三回目の40万割れでどこまで度胸をもって買
い下ることが出来るかということだけです。
一回目は出来たけど二回目は出来ませんでした。
過日の一回目の50万割れで買い下がりして上手く
行きましたが二回目の買い下がりでヒドイ目に会い
ましたので。
この株は度胸だけの株です。

846 健太 :2007/11/30(金) 19:59:51
>>845
要は次の三回目の40万割れでどこまで度胸をもって買い下ることが出来るかということだけです。

定説ですか?笑 勉強になります。

847 名無しさん :2007/11/30(金) 20:00:28
40万割れの可能性はほとんどゼロと思う。
そこそこで買わないと永久に買えないよ。

848 健太 :2007/11/30(金) 20:05:34
そもそも最初の40万割れだって可能性はほとんどゼロと思っていたでしょう。半年前は。
今日の上げの根拠が分からないからまた40万割れするかもしれないと思う。

でも、それとポジションに対する自分なりの考え方をまとめることはまったく別で、チャーティストになっては未来がない。

849 名無しさん :2007/11/30(金) 20:38:57
分配金の上方修正が上昇要因の一つと思う。
収入増、コストダウンで1100円増額、11700円となった。
利回り5%なら46、800円、4.5%なら52万だ。
とりあえず、その中間くらいはゆくだろう。

850 涙目 :2007/11/30(金) 22:02:16
いや〜。久しぶりに上がったね。
40万切った時は糞リートだの言われ惨めでしたが
なにはともあれ良かった。
でもまだ46万ぐらいでは割安感がある。
6口のうち2口売却。ちょっとチキンな事をしてしまった。
しかし、昨日までの機械的な売りから一転
一体なんだったのだろうか、良くわからん。

851 名無しさん :2007/12/01(土) 00:16:01
1口70万の値打ちありとみます!!!(純資産倍率、所有ビルの質、次次期以降分配金増額期待(繰越固定資産税支払い分?))決算が12月14日にあるぞ!!

852 名無しさん :2007/12/01(土) 09:30:51
経営母体のスタンスが売り込まれたのがこのリート。
彼等も相当自尊心を傷つけられたろうから、市場の恐ろしさも認識したろうから
これ以上馬鹿な事はするまい。(甘いかな?)
売出価格が55万円出鱈目な運用による毀損が10万円と見れば現在価格が45万円は妥当かも。
ここからは常識的な運用さえすれば評価は上がっていくのでは?

853 名無しさん :2007/12/01(土) 12:27:55
運用会社担当者の自尊心というのは、結構影響があるかもね。
REIT業界は狭いし、銘柄数も限られている。
REIT運用関係者の会合等があれば、当然自分の銘柄の株価、
自分の銘柄の評価は頭の片隅にあるはず。
トップは今まで後発ながらも先行REITに食い込むところまで評価されていた
時期もあったので、それなりのプライドもあるはず。
ところがそれが40万円割れまで売り込まれる。
何となく肩身が狭いというようなことはありそうだと。
まったくの憶測ねw

854 涙目 :2007/12/01(土) 12:57:21
14日の決算にあわせたインサイダー的な買いの可能性もあるわけか。
習志野物件が決着の発表を出す時も情報漏えいあったし、情報管理は大丈夫か?
まあ、何にせよ買ってあげてください。

855 名無しさん :2007/12/03(月) 15:24:15
今日も出来高は減ったがしっかり。
少し期待。ターゲットは50万円。無理かな?

856 名無しさん :2007/12/03(月) 19:27:56
50万なんて年末までにはいくでしょ

857 真田 :2007/12/03(月) 20:16:01
30日トップは、突如上がりだした。
月末発送の野村證券の「月刊、資産管理」に、荒木アナリストがJ−REITを7ページにわたって書いている。
文中、「なかでも、トップリートの割安感」を強調している。これが、きっかけであろう。
私も買い下がりの効果がでてきた。

858 名無しさん :2007/12/03(月) 20:21:59
あおぞらとの提携内容の3つ目に資産運用の項目があり早ければ年内にも
始めると書かれていたように思うが、トップリートに新たな物件が加わる
ということではないのか? 14日の決算発表時に出てくるようなら
ちょっとしたサプライズになるかも。

859 名無しさん :2007/12/03(月) 20:39:55
新日鉄が動かないので期待しない。
憶測はやめたほうが良い

860 名無しさん :2007/12/04(火) 08:46:55
「月刊、資産管理」を私も見てみました
トップは完全に割安ですね

861 名無しさん :2007/12/04(火) 10:16:12
もぐろが買い推奨していたことがあったよな。
アナリストは所詮アナリストだ。話半分にした方がいい。
トップが割安なのは同意するけど、他も割安。
裏に何かないかい?

862 名無しさん :2007/12/04(火) 10:57:34
こことプレミア、ニューレジ、に集中した成果が出始めた。
久しぶりの快感!

863 田舎者 :2007/12/04(火) 11:11:23
さあ、どこまで我慢できるか 悩ましい問題を抱え込みました。(笑)

864 名無しさん :2007/12/04(火) 11:44:01
数日前アドレジとともに45万円で並んでいた。
どう考えてもTOPのほうが割安に思えたのでいちぶ乗り換えてみた。
取敢えず成功したがそれに引き換えアドレジは音無しで付き合うのに疲れた。

865 名無しさん :2007/12/04(火) 14:17:25
>アナリストは所詮アナリストだ。話半分にした方がいい。
>トップが割安なのは同意するけど、他も割安。
>裏に何かないかい?


主幹事野村が値上がりサポートで
増資の環境作りってことでしょ

至れり尽くせり

866 名無しさん :2007/12/04(火) 14:46:56
IPOの時は確か主幹事は大和でした。
野村が主幹事をとって環境ずくりしてるのですか?

867 名無しさん :2007/12/04(火) 16:36:24
相場操縦には該当しないのかな。
したら、証券会社は存続できないだろうけどね。

868 名無しさん :2007/12/05(水) 11:07:13
騰がってきたね。
でも、どうかねぇ〜。

869 名無しさん :2007/12/05(水) 20:09:49
ふりかえると
運用会社財務部長が突然退任した後に大きな問題が発覚したよね
運用会社財務部長が突然退任するリートは要注意です

870 名無しさん :2007/12/05(水) 21:38:50
出来高も増えている。
ここは上がり出すとしばらくはとまらないよ。

871 涙目 :2007/12/05(水) 22:30:21
とうとう本日、利確しました。
1口あたり8万程度のプラスとなりました。
ごちそう様です。
まだ1口残していますが、当分取って置きます。
とは言え、トータルではまだ含み損。
あとはプレミアが上がってくれればよいのだが。

872 名無しさん :2007/12/06(木) 07:26:18
出来高が多いということは、どこかがしかけている、ことを意味する。
今後の展開が楽しみ!

873 名無しさん :2007/12/06(木) 08:36:44
>>872
なにをしかけるの?

874 名無しさん :2007/12/06(木) 09:24:14
>>873

花火でしょう

875 名無しさん :2007/12/06(木) 13:15:37
ストップ高が見えてきましたね

876 田舎者 :2007/12/06(木) 13:29:47
お、S高!  がまんがまん 苦しんだぶん喜ばせてもらうことにしよう(笑)

877 名無しさん :2007/12/06(木) 13:33:27


だまってアホ−ルドしていれば70万とかなるのに
売ったやつAAAAAAAAAHHHHHHHHHHOOOOOOOOOOO!

878 名無しさん :2007/12/06(木) 14:11:19
上がったところで増資ということもあり得るから
程々のところで利確しておかないとネ

879 名無しさん :2007/12/06(木) 15:49:48


     / ̄\
⊂===(・ω・)===⊃
     \_/
     | |
     | |
      _

880 涙目 :2007/12/06(木) 21:46:49
今日も上がったね。
昨日売って少し残念。
しかし、何を買っても上げ基調。REITがミドルリスクミドルリータンって
その通りなのかもって思えてきた。
一時は100万以上の含み損だが、ようやくゴールが見えてきた。
早ければ明日にでも…FOMCにも期待。

881 名無しさん :2007/12/07(金) 06:09:51
祝50万台復帰!今日から値幅は10万円。面白くなってきたぞっ!!

882 名無しさん :2007/12/07(金) 11:18:19
70万まで行くかなあ
60万はいくだろうけど

883 健太 :2007/12/07(金) 12:56:00
下がる時も上がる時もなんか馬鹿っぽいね。    上がるぶんにはいいんだけど。

884 名無しさん :2007/12/07(金) 13:48:35
ああ

885 名無しさん :2007/12/07(金) 14:21:24
上げてくると、売りが引っ込む。下げてくると、買いが引っ込む。止まると、迷う。
止まってから、下げだすと、売りが増える。どこで止まるかが目先の売り時か。

886 涙目 :2007/12/07(金) 21:54:37
他も上がってるので何とも言えないが
14日の決算発表に何か良いサプライズが出るような気がする。
12000円の分配金達成!とかであれば既存ホルダーとしては喜ぶのだが…
しかし、信じれないぐらい上がってる。
本来の実力が良くわからない。

887 ranchon2 :2007/12/07(金) 22:19:01
<<886
リートはインサイダーありの世界ですから、
その可能性は十分ありますね。

888 名無しさん :2007/12/07(金) 23:49:05
決算発表後の垂直下落は考えておくべきでしょうな

889 名無しさん :2007/12/08(土) 00:25:13
決算発表後は次次期の分配金増額を受けて、J−REITファンドが買ってくるのではないか?!?

890 配当生活者 :2007/12/08(土) 07:40:58
865<< 今回の高騰、万が一、増資環境の整備だったら。 恐ろしい。

891 青雲 :2007/12/08(土) 08:12:43
一昨日、あまりの値動きの良さにつられて、少し買いました。
あはは、失敗かな・・・

892 名無しさん :2007/12/08(土) 08:21:13
とりあえず7日の引け近くで全部売りました。
ナンピンで買い値を下げていたので、良い投資となりました。

893 名無しさん :2007/12/09(日) 07:05:25

ぐずぐずしてると70万になるぞ-
早く買え!
(´鈸戔`)
  / \

894 名無しさん :2007/12/09(日) 09:06:08
ぐずぐずしていると、また50万切るぞ。
早く売れ!

895 名無しさん :2007/12/09(日) 09:59:50
そう思ってると、たいていあがっちゃうんだよ

896 名無しさん :2007/12/09(日) 16:56:29
あ〜あ、ホントに上がるときは馬鹿っぽい。理論も糞もないような気がする。

目先、一旦調整はあるでしょうけど、場合によっては70〜80可能かもなぁ。。

897 名無しさん :2007/12/10(月) 06:33:08

TOPの一口当たりの純資産は54万くらいでしょう
あの日本ビルファンドだって70万くらいでしょう
でも、そんなの関係ねえ-

898 名無しさん :2007/12/10(月) 07:50:14
株だって、PBRが1以下のものや10以上のものもある。
要は需給。買い手の多い銘柄は上がる、買い手のない銘柄は割安のまま。
しかし、リートは本来インカムゲイン商品。利回りの大きい銘柄にもっと人気が集まっても良いと思っている。
私は利回り第一主義でやっている。

899 真田 :2007/12/10(月) 09:34:11
>>898
リートは、分配金が不定であるから、難しい。今期利回りだけでは買えない。
来期、1年後、2年後の分配力を予測して買うべきだ。
その点、TOPは不明確すぎる。

900 名無しさん :2007/12/10(月) 10:50:40

今日、57万円で利益確定しました。
   30万円ほど儲かりました
57万円で買ってくれた方、ありがとうございます。

901 名無しさん :2007/12/10(月) 15:39:54
>899
TOPは過去の実績推移から巡航ペースでほぼ12000円位は期待可能。
物件処分で凌いでいるレジ系より先が見える。
この辺の株価水準なら不安を感じません。上昇はポートの評価でしょうが
家賃の固定部分が多いのをどう評価するかだと思います。

902 名無しさん :2007/12/10(月) 19:10:32
 さすがに今日は下げましたね。上げが急ピッチだっただけにしょうがありません。
今週まだいろいろあると思いますが、無難に乗り切れれば更なる高値も狙えるでしょう。

903 田舎者 :2007/12/14(金) 13:47:26
ガク、楽しんだのは一瞬だけか
また逆戻りか・・・本当にへたくそ(笑)

904 名無しさん :2007/12/14(金) 15:16:21
45万円で待ってますよ!
下がってくるかなぁ〜。

905 名無しさん :2007/12/14(金) 16:16:27
H20年4月期の分配金予想、11,100円。
うーん、ちょっと期待はずれじゃない?
今日7%以上下げたときに買うかどうか迷ったけど、
買わなくて正解だったみたいだ。

906 名無しさん :2007/12/14(金) 17:14:20
でも固めの予想だから上方修正されるでしょうね

907 名無しさん :2007/12/14(金) 17:20:47
間違いなく上方修正される。

908 名無しさん :2007/12/14(金) 17:21:39
そのまえに新日本製鐵よ支援してくだされ

909 名無しさん :2007/12/14(金) 17:59:51
先の高値で売っておいて正解だった。
やはり50万を切ったね。

910 田舎者 :2007/12/14(金) 18:34:32
分配金11921円 よくがんばった。 当初比 +1321 +12%
習志野のサプライズ、物件取得がなかったのは残念

来期11100(+600),11000  いくら鉄でも固すぎる(笑)

911 名無しさん :2007/12/14(金) 19:29:41
含み益は、オフィス(+30%)のみ、商業施設などは10%以上含み損、レジは横ばい、全体で+19%。

912 名無しさん :2007/12/14(金) 19:56:18
習志野不動産「減損の兆候ない」と判断した監査法人の見解を知りたい。

913 名無しさん :2007/12/15(土) 00:11:12
>910確かに鉄は硬すぎる。 前の誰かがかいてたけど こういう業界での大手は"面子"も大事。じっくり我慢すれば いい物件でもまわしてくれるかな(甘い?)

914 名無しさん :2007/12/20(木) 10:05:57
一度でいいから見てみたい トップがストップするところ わたしゃまだまだ含み損

915 名無しさん :2007/12/20(木) 11:32:53
ストップ安ってこと?

916 名無しさん :2007/12/20(木) 11:50:11
>915 ん〜、どっちでもいいや。でも38万て凄かったね。

917 名無しさん :2007/12/20(木) 17:38:49
ZAIの6月号を読み返してたら
ここはプロが注目するJリート銘柄4つの中に入ってました
その他はニューシティ、アドバンスレジデンス
ジャパンホテルアンドリゾートです
その当時のトップの株価は87万です
プロっていい加減ですね

918 名無しさん :2007/12/20(木) 18:00:55
ニューシティ、ジャパンホテルアンドリゾートは、
その後S安。ある意味、注目すべき銘柄群だったわけだ。

919 名無しさん :2007/12/28(金) 06:49:07
最近いつも55を超えたくらいから、息切れしますね。

60なるのはいつのことyら。当分しばらくは無理そうですね。。。

920 名無しさん :2007/12/28(金) 10:43:15
モグロが推奨するのがここ!
モグロは信用できない!

921 名無しさん :2007/12/31(月) 20:18:52
最後は当然に含み益となりました。
まだまだ波乱はあると思いますが、臨機応変、朝令暮改を通します(笑)
ま、マネーは回るものと理解していますので、来年は逆張り投資に
徹して行こうと思います。  中小型株も?検討中。

トップは金庫に入れています。

922 マイド ◆8f9ES9ktl. :2007/12/31(月) 23:16:07
11月の権利落ち終値比較で、トップリートは、+31.19%でREIT42銘柄中その名のとおりトップでした。

2位は、日本ロジ(+25.08%)、3位はジャパン・ホテル(+17.37%)、4位クリード、5位プレミア
今月に限っては、オフィス系よりも、売られ過ぎ銘柄を逆張りで買うのが良かったようです。

923 名無しさん :2008/01/01(火) 11:36:12
なるほど。
日ロジとプレミアは仕込みましたけど、トップはプレミア等に比べて
質が低いので躊躇してしまいました。
割安を拾うことが王道なんでしょうね。

924 名無しさん :2008/01/04(金) 18:50:50
晴海トリトンは何であんなに客が少ないんだろう?
場所はいいし設計も悪くないと思うんだが。
すぐ近くにある豊洲ららぽーとは駐車場も満杯で
押すな押すなの大盛況なのに・・・悲しい。

925 名無しさん :2008/01/05(土) 22:09:03
晴海トリトンは近新大と3拍子そろったよいオフィスビルですよ。
優良オフィスビルリートがほかの持分を買ってもおかしくない不動産ですよ。

926 名無しさん :2008/01/05(土) 23:10:33
924さんは商業施設としてオフィスビルを評価しようとしてる??

927 名無しさん :2008/01/06(日) 00:48:59
ここのオフィスは良質、但し、賃料固定でオフィスビルならではの
賃料上昇の期待ができない。

ここの商業施設は郊外物件で、かつテナント退去リスクを最初に具現する
という“栄誉”にあずかっている。

ここのレジデンスは物件としては相応の評価が可能だが、
都心駅近くというつぶしの利く、無難な物件ではなく、
癖のある物件で、日レジやニューシティのような
多数の物件の中の一物件としてなら好評価だが、
最初の唯一の物件としては、落第点。

結局、ここはオフィス、商業施設、レジデンスが、
それぞれの長所を出し合って相乗効果をもたらすどころか、
それぞれの長所をつぶして短所を際立たせて、
減殺効果となってしまっている。

でも俺はホルダーw

928 名無しさん :2008/01/06(日) 19:59:47
通勤という一点で見れば深沢よりも三鷹市のほうが便利かもしれんな。

929 名無しさん :2008/01/06(日) 22:59:57
晴海トリトンはオフィスビルとしてはとってもいいと思う。
買った運用会社判断は妥当だと思うよお。

930 名無しさん :2008/01/18(金) 18:52:46
今日、分配金を受け取った。
他のリートでやられていた分をここで取り戻したし、
おまけに分配金まで貰って、トップさまさま、です。

931 名無しさん :2008/01/18(金) 19:01:24
俺も分配金届いた。とりあえずありがとう。
株価もがんばれ!

932 名無しさん :2008/01/23(水) 18:23:30
 ふと思ったのだが、武蔵浦和ショッピングスクエアみたいなイメージで
イオン津田沼をMIDと半々でホールドできてたらなあ・・・と。
 
 妄想を抱いていても意味ないんだが、愚痴りたくもなるわね。

933 名無しさん :2008/01/23(水) 18:47:44
”決算・運用状況報告”によると、期末の簿価と算定価格の差、全体では、+18%だが、
オフィスが+28%に対し、商業施設が-12%、特に問題のヨーカドーは-34%。
深沢ハウスは-4%(期末稼働率94%)。
ヨーカドーは親に引き取ってもらえ!

934 名無しさん :2008/01/24(木) 15:30:03
武蔵浦和ショッピングスクエアに平日の昼間行ってみたが
客がほとんどいないのに愕然とした。場所は悪くないし駐車場も
広くて申し分ないのに。近くに数棟ある高層マンションの住民は
どこで買い物してるのか…まぁ今年は個人消費がダメダメっぽいから
商業施設の立ち直りは期待できない。

935 名無しさん :2008/01/29(火) 15:55:23
NEC の赤字拡大…
賃料ちゃんと払ってくれよ。
間違っても本社移転なんて考えないでくれ。

936 名無しさん :2008/01/31(木) 20:16:33
せめて55くらいまでいかんかな。70は無理だろうけど・・・。

937 名無しさん :2008/02/02(土) 06:47:01
51〜52を抜けていくとGCじゃねえの?

938 名無しさん :2008/02/05(火) 04:23:15
昨日一旦利確しました。今日は下げるんでねぇの。えへ!

939 名無しさん :2008/02/06(水) 00:07:39
NEC移転の心配はないでしょう。現在特別優遇長期固定賃料なので
今より立地が悪いところに移転しても賃料は上がる可能性大。

940 名無しさん :2008/02/06(水) 00:38:37
そりゃわかるけど、要は、今、その「マーケット」賃料を
どこまで折り込んで良いかだよね。NECが出るリスクろ言うよりも、
NECがさっさと出て行ってくれて、ほかのテナントを高い賃料で
誘致できるか、というアップサイドの判断の仕方だよね。
NECはそー簡単に倒産してくれはしませんよ...

でも、ポテンシャルを語るというのなら、
賃料もそうだし、
資産価値上昇(純粋日本市場はサブプライムとの相関は低いかと..)もそうだし、
まぁ、悪くないかなぁ、なんとは思っています。

個別の銘柄がどう、って話になると、日々、見極めが必要ですが...

941 名無しさん :2008/02/07(木) 20:43:05
なかなかシブトイのぉ。売りから入ろうかと思ったけ止めて正解やったな。

942 ちらし :2008/02/07(木) 21:04:04
NEC抜けたら、このスーパータワーに喜んで入る会社なんて無いんじゃないかと
NECの為だけに存在するNECスーパータワーなんだと思うんですがね。

このREITの価値は、GEが私募でもってるトリトンをリファイナンスするか
どうかや、赤坂のビルが握ってるとおもわれ。

943 名無しさん :2008/02/11(月) 15:21:39
いや、今のNECの入居賃料を考えたら、いくらでも引き手はあるよ。
例えば25,000円の賃料でいいっていうんなら、あの立地であの規模、
再編が見込まれるシティグループとか、飛びついてきそうだけどね。

944 もたり :2008/02/27(水) 21:47:34
ここは、それなりの企業が名を連ねている割に厳しい状況が続いてますね。
失われた信用はなかなか回復しないということですかね。
王子不動産と新日鉄都市開発が住友不動産あたりに運営会社の所有権を
譲ったりしたら、面白い展開になるんではないかと思うんですがね。
住友不動産も結局REIT参入してませんし、そもそも、王子不動産と新日鉄
都市開発ってまだREITやる気あるんでしょうかね?

945 健太 :2008/03/04(火) 14:23:45
短期のキャピタルゲインはともかく、低LTV・長期固定借入で配当利回りの堅さはリートでも有数。
保守的な運用会社が今後の賃料アップも謳っている。
塩漬け可能な資金があるならそろそろいけるんじゃない?

946 名無しさん :2008/03/04(火) 15:17:45
トップ、去年は散々だったが、どうも他の銘柄が
トップに鞘寄せしてきたようだよ。
今じゃ利回りを見ても、トップも上位グループに入る低さ。
トップが激烈に下げたときはあくまでトップの固有の問題だと
思っていたが、トップはREIT崩壊の先駆け。
結局他銘柄が後から付いてきた。

947 まさき :2008/03/04(火) 20:21:03
946>だからトップなのです。

948 名無しさん :2008/03/05(水) 09:52:50
昨年10月権利付き最終2日間で大量に売って値を崩したのは、
常陽銀行だった。地方銀行はリスク管理を強化している。池田銀行の例
もあるから。

949 名無しさん :2008/03/06(木) 15:20:11
自分たちが売らなければ(投げなければ)、
あそこまで下がらなかったと思うけどね・・・
本末転倒だと思う。

950 名無しさん :2008/03/06(木) 15:58:31
再び40万割れで仕込むチャンスが訪れるのかな?

951 田舎者 :2008/03/07(金) 19:51:04
絶対にどうかしている?

どうかしているのは私かも知れないが?

サブプライムだとかモノラインとか?だが
一気に崩したらまた積み上げるのがマーケット

それにしても3月の値崩れは全く読めなかった 反省!
(笑じゃない(泣き)・・・うそ笑

952 名無しさん :2008/03/07(金) 21:18:08
>>951
J-REIT始まって以来の大幅調整。REIT指数1400を切るとは
確かにどうかしているね。米国はスタグフレーション懸念の中
緊急利下げを発表してくれないか。
モノラインの救済措置をもっと何とかしてくれないか。
結局他人任せか?
耐え難きに耐え、偲び難きに偲び…

953 名無しさん :2008/03/10(月) 19:08:33
前期決算を読んでいて、気がついたのだが、武蔵浦和と習志野のショッピングの減価償却費が
収入の40%前後と高い。その他は20%前後。なぜだろう?
20%にすれば、1口あたり600円くらいは分配金があがるよ。

954 名無しさん :2008/03/10(月) 20:48:28
>953
期末算定価額が低下していくからだ。家賃が下がるとこうゆことにも影響する。

955 ノイズトレーラー :2008/03/10(月) 21:36:32
来た。
買い。

956 ノイズトレーラー :2008/03/10(月) 21:39:34
>955
ゴメン、雑談と間違えた。

957 名無しさん :2008/03/11(火) 08:30:00
>954
習志野は確かに期末算定価額が取得価額を下回っているが、武蔵浦和は若干のプラス。
相模原も若干のプラスで償却費は収入の約20%。ちぐはぐだな。

958 名無しさん :2008/03/11(火) 13:17:59
>957
習志野の減価トレンドが問題だ。期末算定価額が4月期に比べて10月期は10億以上
減価.簿価より30億減価。今後を考え3商業施設全体の償却費を多くしたと推測。

959 名無しさん :2008/03/11(火) 13:39:17
>958
なるほど。ありがとうございました。
とにかく、ここは習志野がガンですね。

960 ranchon :2008/03/12(水) 01:00:18
本日、寄り付きで、40万割れをゲット!

961 名無しさん :2008/03/12(水) 15:48:09
相変わらず冴えないが20口買う。理由は配当増は難しいが年間22千円の
配当なら株価40万円として5.5%の利回り。習志野の問題も一応解決済みで
マネジメント会社も懲りて投資家を舐めた行動は控えるであろうと期待。
下値も限定的と見て配当増や株価アップを期待せず超長期で所有するのには
NECの家賃も固定であるし面白いかなと思った次第。38万円を割り込んだら
ナンピンする。なにせ天下の新日鉄、王子製紙、住友信託が付いている。
でもヤバイかな?

962 名無しさん :2008/03/12(水) 15:55:29
私も少し買いましたが(394k)、
まだ売られそうな気配プンプンですね・・・。

963 名無しさん :2008/03/12(水) 16:19:15
下落局面で強さがでる銘柄ではあるように思う。
他の銘柄と違って、資金的にも余力があるし。

大型オフィスを買い叩くとかして、
運用能力をアピールして欲しいね。

個人的にはショボイHPもなんとかして欲しい。
(プレミア,グロワンもショボイよね)
HPの見栄えって自分の中で結構大きいんだけど、
みなさんどう?

964 名無しさん :2008/03/12(水) 17:03:06
言った傍から、芝公園ビル取得www

965 名無しさん :2008/03/12(水) 17:30:28
オフィスビル買ったが買い叩いてはいない。クワバラクワバラ。

966 名無しさん :2008/03/12(水) 17:56:39
来期は分配金増えるね。

967 名無しさん :2008/03/12(水) 18:45:57
レジでなく、オフィスで安堵。
レジ、商業施設はもういらん!

968 青雲 :2008/03/12(水) 19:11:53
わたしも少しだけ買いました。
ここからは、↓よりは→か↑だろうと・・・

969 名無しさん :2008/03/12(水) 20:33:13
今回の新物件、年間賃料、約2億7425億円。新たに67億借り入れるので、
その金利、年間約1億円としたら、分配金が年1200円程度増える計算になる。

970 名無しさん :2008/03/12(水) 20:50:07
取得した芝公園ビルの収益性を丼勘定してみました
かなりいいかげんな前提なので冗談半分で

取得価格 57億7000万
仲介料、税金など加えて60億ぐらいと想定。
年間賃料 約2億2900万
利回り 3.8%

建物を30億として40年で償却として年間の減価償却約7500万
半分を借入金、金利1.5%とすると利子が年間4500万
固都税実質1%として6000万
修繕費を0.5%として3000万
資産運用会社への支払いを賃料の10%として2000万
元が取れるでしょうかね?

971 健太 :2008/03/12(水) 22:15:44
借入利率2%想定

物件取得による6ヶ月利益増加額  62,675千円
一口あたり配当       404円
(借入利率1.5%だと)  (512円)
(2.5%だと)      (296円)


20年4月期修正配当予想額  11,193円(93円増加)
(借入利率1.5%だと)   (11,218円)
(2.5%だと)       (11,168円)

972 名無しさん :2008/03/13(木) 23:24:27
トップは死んでいく悪寒。
頑張ってくれよ・・・

973 名無しさん :2008/03/14(金) 14:41:58
で、どこまで下げるのやら・・・。

私は青雲も(?)出身です。。

974 名無しさん :2008/03/14(金) 15:46:06
今日も少し買いました。ここはあまり心配していません。
そのうち見直されるでしょう。尤も売る心算もありませんが。

975 名無しさん :2008/03/15(土) 07:44:00
住友信託が筆頭株主のここは融資問題が云々される環境では大船に乗った気分。
LTVも低い。40万割れは仕込チャンスとみる。

976 名無しさん :2008/03/15(土) 09:02:44
特に悪材料は見当たらないがよく売られてますね。5%も出てないでしょう?
どこかが仕込んでるのかな?にしてもあまり安い売り板出してるとガブッと一気食い
されそうですね。

977 名無しさん :2008/03/15(土) 12:19:57
今までの物件投入があまり評価できない。
NECビルも賃料上がらんしMIDと似たような展開の予感。
トリトンも汐留開発の末競争力低下
いらない商業物件とレジデンス…
ここにきてLTV上げてまで追加するオフィスはオリジネーターが
安く入るんじゃないの?
価格的には他も安いので妥当ではないか。

978 名無しさん :2008/03/15(土) 18:29:26
NECは家賃固定。松下不安の残るMIDとは違う。上場後ゴミ物件を次々ポートに加え
顰蹙をかったが株価の暴落と云う犠牲を払って何とか一段落。一応悪材料出尽くしとみる。
配当利回りは期待できないが下落のリスクは薄いので今なら巡行で5.7%〜6%は堅い。
長期保有ならOKとみるが甘いかな?

979 名無しさん :2008/03/15(土) 18:44:23
NEC本体の業績が、NEC不安では、巡航で6%は今や当たり前。習志野で蒙った
損失、資本の棄損が痛手。

980 名無しさん :2008/03/15(土) 19:12:59
解散価値67万とすると安いのだが、分配金が11000では現状40万位、習志野の
件の信用失墜を考えると現状妥当、分配金を増やすせるポートの確立が課題。安くはない。

981 名無しさん :2008/03/16(日) 11:10:08
心配だった住宅の稼働率も96%強までアップした。その他は100%。
今回の物件購入後もLTVはまだまだ低く、増資の心配はない。
親が立派で安心なので、借入金利も無担保無保証で安く借りている。
長期派向き銘柄。

982 名無しさん :2008/03/16(日) 13:48:46
相模原の賃料改定は大きなリスク.大丈夫か?ここで習志野の再現なら奈落の底
長期派なら避けるべきでは。

983 名無しさん :2008/03/16(日) 22:02:20
私は素人で的を得ていないかも知れないが相模原は習志野ほど大きな問題がないような気がする。
面積は相模原61千㎡習志野51千㎡なのにこれらの敷金保証金は719百万円対2410百万円で
習志野への資金負担がヨーカドーにとって1691百万円多い。(㎡当りの賃料も高い。)
相模原並みなら6億円程度で済むと云う計算のもとで大幅家賃の引き下げを求めたのではないか。
これは出来レースであったと思うが投資家はいい面の皮でした。ただヨーカドーもイメージダウン
に繋がる様な事を度々繰り返すとも思えず契約期限も25年10月なのでそこまでは波を立てないのでは
ないかと考える次第。

984 名無しさん :2008/03/16(日) 22:37:52
ヨーカ堂はなりふりかまわない会社だよ。
習志野でおいしい思いをしたのだから、相模原だって必ず動くはず・・・
サブプラ+食品インフレの混乱の今がタイミング的にちょうどいい。
イメージダウンには繋がらないし、賃料ダウンで販売商品値引きでき
むしろイメージアップ。

985 名無しさん :2008/03/17(月) 21:43:09
このリートは解散するに限る。
投資家にとっては、鑑定評価額で全物件売却が一番だよ。
解散価値67万ー36万=31万の儲け!!

986 名無しさん :2008/03/17(月) 21:49:22
PBRが1以下の銘柄がごろごろ。
皆んな解散し、投資主に返金しろ!

987 名無しさん :2008/03/17(月) 21:58:15
>>986
 それは良い考えだ。PBR 0.8〜0.9まで
 戻るかもしれない。

988 名無しさん :2008/03/18(火) 00:24:47
解散請求しましょう。
投資主提案権(投信法第94条第1項)を行使し、
投資法人の解散(投信法第143条第3号)を議決すればよいのです。
投資家は、だまっていてはいけません!!

989 名無しさん :2008/03/18(火) 01:05:14
30万割れも現実味を帯びてきただけに当面手を出せませんな。

990 名無しさん :2008/03/18(火) 09:59:08
>鑑定評価額では売れない。市場売却価額は解散動機なら相当安いのが常識。

991 名無しさん :2008/03/18(火) 10:06:13
ここは運用会社がなんにもせずじっとしてれば
あがるよ

992 名無しさん :2008/03/18(火) 14:51:23
一口当りの含み益は、およそ16万円あるしね。

993 名無しさん :2008/03/18(火) 19:33:46
晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZを200億で購入。
10月の分配金 12、400円に増額。
いずれはタワーXも購入か。

994 名無しさん :2008/03/18(火) 20:53:03
FOMCが終われば、下げ圧力が高まって、またやばいんじゃねぇの?

995 名無しさん :2008/03/18(火) 21:06:34
金利を下げたり、資金供給を増やしても、サブプライムローンを政府が買い上げなければ、回復しないよ。

996 名無しさん :2008/03/18(火) 21:12:34
これで明日は上がるんだろうなあ・・・
今日買わなかったのは失敗だな。
しかし、中長期で見るとどうなんだろうね?
この時期に矢継ぎ早に物件買ってLTV上げてどうすんだろ?
もっと待てば熟柿が落ちてくる、その時こそ今までLTVが低いままで我慢していた、
ここのチャンスと思ってたのにな。
今回の購入条件もたいしてよくないし。
むしろ、ここの運用会社らしいと言うべきか(^^)

997 名無しさん :2008/03/18(火) 23:04:42
現物でそれなりの物件って皆が思ってるほど下がってないよ。
トップのこの購入はいいんじゃないか?

998 涙目 :2008/03/18(火) 23:07:46
これでLTV50%越え。
50%超えて、分配金は良くて13000円程度。
なんだかなあ…。
同時期に上場したエクセレントと比較しても見劣りする。
しかし、オフィス物件の連続追加で少しは見直した。
もっと安くなってからの投入で良かったんだが。

999 健太 :2008/03/18(火) 23:59:37
LTV**45.5%*
(Short)*23,400*13.9%*
(Long)*53,000*31.6%*


Loan
Amount*Rate%*Period*
5,200*1.07*09/03/03*Short
11,500*1.39*09/03/03*Short
6,700*1.14*09/03/18*Short
9,000*1.40*10/03/26*Long
8,500*1.41*10/06/30*Long
5,200*1.17*11/03/03*Long
11,500*1.92*11/03/03*Long
8,500*1.68*12/06/29*Long
6,300*1.80*13/03/27*Long
2,000*1.94*14/06/30*Long
2,000*2.40*14/06/30*Long
76,400*1.52*WA*
***
***
Asset(as of 07/10)**145,972*
fa-re/shiba**6,700*
Triton**     15,300*
total** 167,972*
***

1000 健太 :2008/03/19(水) 00:03:58
LTV50%まであと150億余力があるよ




■ したらば のおすすめアイテム ■

装甲騎兵ボトムズ 1/20 スコープドッグ(ペールゼン・ファイルズ版) - バンダイ

むせる

この欄のアイテムは掲示板管理メニューから自由に変更可能です。


掲示板管理者へ連絡 無料レンタル掲示板