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トップリート投資法人その２
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「トップリート投資法人」スレの書き込みが１０００超えそうなので、
「トップリート投資法人その２」スレ立てます。
前スレ
「トップリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1114297926/
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このトロイカ体制は、誰も責任とらないよ。
バックが、しっかりしてるように見えたから、
前評判が良かっただけｗ。
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NBFと比べてみる。なんとNBFの株価は此処の4倍になっている。此処の配当年間2万円にしても
4口で8万円。NBFはMAXで精々4万5千円。これから更にポートの毀損を株価は示しているのだろうか？
恐ろしい。
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（現時点では）
あおぞら銀行との提携に関してここは何のＩＲも出さないのかね。
イーアセット、クリード、日コマ、トップはＲＥＩＴ四天王の様相を呈しているね。
すごいね。
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ねぇ、あのオメデタイ話どこいったの
リートで楽々配当生活！
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ここにあるよん！
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779
あっ、あなたはもしかして
おバカさんの葱しょったカモでっか
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-- News Delivery Mail --トップリート投資法人 (8982) 開示速報
資産運用会社における金融商品取引業の登録申請及び業務の方法の変更に関するお知らせ
ttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=10223&info=266193
平成19年10月期の分配金予想修正に関するお知らせ
ttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=10223&info=266192
資産運用会社における取締役変更予定に関するお知らせ
ttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=10223&info=266195
１. 平成19 年10 月期（平成19 年5 月1 日〜平成19 年10 月31 日）の分配金予想の修正
10600→11700
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１. 平成19 年10 月期（平成19 年5 月1 日〜平成19 年10 月31 日）の分配金予想の修正
10600→11700
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>>627
ねえ ぴったり賞は何？
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なんとか ＠４８０に下げることに出来た。
１１７００なら ４．８％
ま、含み損は忘れて分配金いただきます。
２０．４はどうなの？
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＠４８０に下げた？ いったいいくら買ったんですか？お金持ちですね。
なんか増資も無くは無いと思うから、あまり突っ込むと。。。
イーアセットはいかが？笑
外部成長が無ければ来期も同水準ですよね。
今度の総会でAMフィーを減額させればプラスアルファも。
でも無理でしょうねぇ。
借入余力で1物件購入し何とか60万へ。その後増資となってくれれば良いですが。
LTVを10％上げるとして150億の余力。
大体赤坂王子ビルの前期末鑑定額がこのくらいなので、３００百万円の収益増と仮定。
見合いの利息が８０百万で事業利益が２２０百万円、1,400円/口の配当増。年配当26,200円。
これを現在の利回りを５．２５％として割り戻すと４９万９千円。
トップへの視線が暖かくならない限り、５０万前後で増資？ 厳しいねぇ。
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分配金１１７００円だと現在値３９７０００円では利回り６％弱。
オフィス系では超割安。
５％なら４６８０００円、４.５％なら５２万。とりあえず、５０万回復してもらいたい。
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ちょっと8982は無茶したかも？
でも勝負している事で若返った（笑）
予想外の事が続くので上方修正でなく、下方修正の心配までしていた。
おかげで心臓鍛えられた。 （笑）
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>>780
いえいえ、下げた銘柄を買い漁っているカモですよ。
肉食カモですので、よろしくね。
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分配金上方修正で見直し買いを期待！
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>>751 >>751 >>772
ごめんなさい。評判悪いのはあおぞらではなく東京スターの方でした。
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増資・減損・解約の懸念のうち、減損が消えて、
かつ解約の可能性が減ったところかな。何らか
の悪材料が控えているというのは杞憂だったよ
うですね。
増資も、決算発表時期までにリリースがなけれ
ば、当面のリスクは低いと考えてます。
正直ホットしてます。
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ただし、将来的にイトーヨーカドー東習志野の売上歩
合賃料が寄与する可能性はあまりないと思います。
減額の経緯から考えて、歩合の発生条件が高くなっ
ているような気がするので。
例えば、前年売上1億円の店舗で、今年1.2億円を越
えたら歩合賃料発生みたいな条件にしてるケースを
考えるとわかりやすいです。
固定賃料譲歩の替わりに、形だけ歩合の契約を差し
込んだんじゃないかと・・・
ともあれ、23TOP抱いてるので価格の回復には期待
してます。
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↑コレ自分です。
>>790
東京スターは不動産に突っ込み過ぎ
みたいな話を聞いたような気が・・・・
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かつて、
６５万で勝ったMIDリート３つの内１つを４６万円で損切りして、
TOP３９万７０００×１、買い。
反発に期待。
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イトーヨーカドー習志野の歩合賃料は、＞７９２さん が言うほどひどいとは思わない。
固定賃料をこれまでの３５％も値引きしているので、歩合賃料が発生する直営売上高は
前年度の売上高の、１００％以下でしょう。
ホテル＆リゾートの歩合制などを参考にすれば、９０〜９５％くらいと思うが、甘いかな？
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ヨーカドーの話は雪風さんがおっしゃるとおりでしょう。
習志野と言っても八千代市との境目で今ではあまり良い場所とは言えず
ヨーカドーにとってもお荷物と推測。将来的には撤退も多分視野。
この事は相場に織り込んでいるとして深沢の稼働率が気になります。
決算説明で言及していたが中々上昇しない。
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東習志野は賃料減額→不動産価格下落ってことなんですよ。
収支から評価をはじいていて、テナントの交替が難しいってことは、賃料減額→不動産評価下落なんですよ。
鑑定士は不当鑑定、監査法人は粉飾といわれないように鑑定士と監査法人がどんだけ？がんまんできるか楽しみなんですよ。
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まさか、ここが３０万代なんて
信じられないよ
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信じようが信じまいが３０マンダイだよ。
どうするアイフル？
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中堅リートが、３０万円台に集約されそう
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３０万台でしっかり買い増しします。
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どうするアイフル？
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>>792
むむむ。様子見で２３ＴＯＰ？
雪風さん そろそろ寸評変えませんか？(笑）
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＞８０３
雪風さん、この際、最新情報で全部見直しお願い致します。
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＞７９６
レジの稼働率、７月までは９０％を割っていたが、８、９月は９１.７％に上昇している。
まずまずだと思うが。
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>805
796です。一般的にはそうでしょう。
ただここはポートが雁字搦めで余裕と言うか糊代と言うか
全くどうしようもない状態と推察している。
9月は91.7％で止まっているとも云える。
ホルダーとしてそれにも増して心配なのは深沢の物件の将来性です。
裁判があったりしてイメージダウンもありここが何かを買う度に疑心暗鬼になる。
ここに求められていることは当事者意識であり信頼回復だと思います。
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とにかくなんとかしてほしい、
新日鉄さん、よろしく。
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鉄鋼トップの新日鉄、メンツを大事にする会社です。
心配しなくても、そのうちなんとかしますよ！
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寸評の件は順次変えていく予定です。
トップも確かにそろそろ見直す必要が
ありそうですね。
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新日本製鉄。国家の名門メーカー。
トップリートで看板を汚してしまう。
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増配後初日にしてはパッとしませんでしたね。相場全体のおこぼれをもらっただけのような。。
パッとしない原因は何でしょうか？
①運用会社の質に対する不信感？それとも②個別論としての習志野に関するリスクを気にしているのでしょうか？
①運用会社の質に対する不信感は時間と実績をかけて回復するよりないので、すぐに株価に影響が出なくともやむをえないんでしょうね。
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②習志野について何らかのリスク(あるいは他の物件に習志野と同様な問題が起こるリスク）を感じているなら、個人的には過剰な心配だと思うんですよね。
他のリートにも共通する一般論として解約リスクや減損リスクはありますが、習志野や他の物件について少なくとも現時点では特に解約が問題になっているわけではないですよね。
習志野の減損リスクにしても、減損処理をしなければならないのは物件評価額が物件簿価の５０％を割ったときであり、鑑定額は５０％を大幅に上回っているので、減損リスクは無いといってよいと思います。
鑑定額自体が不当だとどうにもなりませんが、賃料の減額幅に沿った評価減がなされており問題ないんじゃないかなぁ?
習志野の７年後の契約更新が気になりはしますが、今の株価を正当化するほどのものかな？
それとももっと別の視点でトップの評価が下がっているのでしょうか？(マクロ状況は別として）
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トップは、長谷工がもてあましていた深沢を高値購入した
あたりから、不動産のプロが運用しているようには思えなく
なり、いったん手放しました。
習志野で味噌をつけたことも含め、今後、他の優良REITと比較して
・よい物件を購入しているように思えない
・購入した案件のきちんとしたバリューアップが出来るように思えない、
と個人的には感じています。
マネジメントの運用力に対する疑問が大いにあるのでは？
（実際に運用力がある／なしはともかくとして、投資家に与える印象の
問題です）
とはいえ、今の株価は、明らかに超ディスカウント状態で、
ある程度まで戻るだろうと思っています。
JREIT市場はまだまだ未成熟で、東証１部の株式市場ほど
決算情報が即座に反映され難いようなので、今回の増配情報は、
タイムラグをもって、株価に反映されていくのでは？
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小生、このスレでは悪評の深沢ハウスに住んでいます。
都立大学駅より15分。駒澤大学駅より18分。駅近でないのは事実です。
でも結構人気があって、新築購入時より、10〜15％値上がりしています。
このスレの評価とは、乖離している気がするのですが。
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>>814
駅から遠くてさぞかし不便でしょう。
この辺の住宅が売りに出てもなかなか成約になりません。
誰も不便なところには住みたくないですから。
何故かいつも売却物件がでてくる地域ですね。
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確かに不便といえば不便ですが、自動車送迎の人が多いです。
駒沢公園と繋がっているので、環境抜群です。
売って欲しいとのチラシがたくさん入っています。
歩いて通勤する人には厳しいでしょうね。
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稼働率が全て。
深沢は稼働率が90%と80%を行ったり来たり。
これじゃダメだわ。over95%はないと。
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家賃が35-50万円だから、そう簡単には住めない。
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住みたい人が住めばよいじゃない。
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駅から遠いから駄目ということはないね
深沢ハウスクラスの高級物件に住んでる人は
もとより駅まで毎日タクシーという人も多いし
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>>813
>・よい物件を購入しているように思えない
>・購入した案件のきちんとしたバリューアップが出来るように思えない、
そうなんですよね。
バリューアップはそもそもあまり期待されていないとしても、長所のはずのパイプラインに不安をもたれるようだときついですね。
個人的には次とその次(増資物件）くらいまでは温かく見守ろうかなと。
機能していると分かるのは住信くらい？連れて来たあおぞらがどんなのか知らんけど。
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どうするアイフル？
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人気ないねえ。
今日も下げ下げ。
価格の近いアドレジはしっかり上げているのに
なさけない。
ＮＥＣビルがかすんで見える。
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＠４７５ 仕入れ終了。
上がらなくてもよい。 いや、上がらない方がよい。
ずーと、Ｎ、トリトンビルのオーナーの１人 微々たる金額だけど
プライド持とう１
仮に＠６５０だと確定するだろうな（笑） そこまで我慢！
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今日、金利決定のニュースがあった。
相変わらず、無担保ながら低金利で借入できている。
やはり、バックにしっかりした親がついていると安心だね。
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しかし、今日もさえなかった。
この価格であれば２〜３万一気に上げてもよい雰囲気だけど
どうも売りたい機関があるようだ。
少しあげると２０〜３０枚ぶつけてくる。
はやく枯れてくれ。
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トップ、これまでの暴落を見ながらも、
他の銘柄で忙しくて買い入らなかった。
今日ようやく、407で2口購入して参戦。
40万円を割れれば買い増すけど、
今日あたりは売られ過ぎ銘柄に買いが入っていたので、
そうそう40万円割れも無いのでは。
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イーアセット昨日引けギャラ？見逃したけど今日の寄りで少し売却
しかし見回してみるともうジョイントまでもあがっている
なんとかここが残っていたので407で３口追加 計９口平均408.3
利回りがもう少しよければ買い増ししたいけど
REIT相場の流れが変わったとき内容がよければ大きく上がるはずですが
内容はどうなんでしょう？
利上げムードが高まったときに見直されるとか期待できるようなら
長く持っていてもいいかなと思います。
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いや〜なかなか上がらないね。
久しぶりに出来高多かったね。
まだ売りたい人がいるので、当分地合が良くてもジリ上げなのかな。
地合が悪かったら…怖いけど。
しかし、中堅リートも値を戻してきたので
最後は低評価リートも値戻しありそう。早く平均買値まで戻ってほしい。
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そろそろ本格上昇気運。
まずは５０万回復へ。
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あらら、上に行っちゃったね。
買い増し戦略は頓挫。
まあ、僅か2口ですが、じっくりホールドします。
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何かグッドサプライズが出るのかな。
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サプライズはないと思うけど、トップの親が買い支え？
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出来高急増、１０００口以上。
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これもサイダーかな
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まだまだ上がるんじゃない？
今からでも「買え！」指令*******************************************
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もう買わない！
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今からのナンピンは遅い
利食える人は売り、少しの損なら損切りすべきだろう
年明けにまた40万以下で買えるチャンスがくる
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予想が当たっちゃったよ、それならもっと買えよってｗ
>>838 年明け前にまた40万円割れですか？
相場は分からないから、何とも言えないけど、
もし40万円を割れば、その時はもっと買わせて頂きます。
いまは僅かな2口を長期保有のつもりでホールド。
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ポートの含みはこの辺の価格帯にウロウロしている銘柄群の中では
毀損していると言っても圧倒的に優れている。
あまり売られることはもう無いのではないかと思う。
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ここは借入比率が低いので、もう少し物件を購入すれば、
分配金は増やせるんだろうね。
巡航速度で、12000円は出せるのかな？
よく含み益の議論となるけど、
含みが多い、価値ある物件なのに分配金が少ないとは、これはなぜ？
まずは、標準的なLTVでどの程度分配金を出せるかでしょ。
現在の利回りが、ユナイテッドや福岡に近い。
まあ、新規物件購入しない限り、だいぶ妥当価格に近づいてきた気がするけど。
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ここは、一層のこと、商業施設２つを売っ払うか、
レジの深沢ハウスを売っ払うか、
そのどっちかを実行して、それなりのオフィスを購入すれば、
利回り4％を切るところまで買われるかもしれないけど、
今のポートじゃ、ちょっとそこまでは無理でしょ。
オフィスも、レジも、商業施設も、というのは欲張りで、
運用も下手なんだから。
深沢ハウスは議論の分かれるところだけど、
つまり議論の分かれるような物件では、
機関投資家から一般的な高評価は得られないね。
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含み益は評価の問題だからね。トップは物件数が少なく特にＮＥＣやトリトンを売るわけにはいかないから、架空の話になってしまう。
まさに「標準的なLTVでどの程度分配金を出せるか」ですよね。
で、とりあえずＬＴＶを５０％弱まであげるとして、１３，０００から１４，０００円の配当は十分可能だと思う。
投資口４５万でも６％前後の利回りだよ。
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「ＬＴＶを５０％弱まであげるとして、１３，０００から１４，０００円」
それが実現されれば、評価も高まるね。
これはというオフィスをまずまずの価格で購入してもらいたいところ。
あと、商業施設もレジも評価が低いから、
どっちかを切り捨てて、オフィス中心で、1/3くらい他の物件とかって、
丁度ケネが去年だっけ？、やったみたいにやれば、いいと思うけどね。
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いろんな貴重な後講釈は傾聴に値しますが要は次
の三回目の４０万割れでどこまで度胸をもって買
い下ることが出来るかということだけです。
一回目は出来たけど二回目は出来ませんでした。
過日の一回目の５０万割れで買い下がりして上手く
行きましたが二回目の買い下がりでヒドイ目に会い
ましたので。
この株は度胸だけの株です。
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>>845
要は次の三回目の４０万割れでどこまで度胸をもって買い下ることが出来るかということだけです。
定説ですか？笑 勉強になります。
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４０万割れの可能性はほとんどゼロと思う。
そこそこで買わないと永久に買えないよ。
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そもそも最初の４０万割れだって可能性はほとんどゼロと思っていたでしょう。半年前は。
今日の上げの根拠が分からないからまた４０万割れするかもしれないと思う。
でも、それとポジションに対する自分なりの考え方をまとめることはまったく別で、チャーティストになっては未来がない。
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分配金の上方修正が上昇要因の一つと思う。
収入増、コストダウンで１１００円増額、１１７００円となった。
利回り５％なら４６、８００円、４.５％なら５２万だ。
とりあえず、その中間くらいはゆくだろう。
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いや〜。久しぶりに上がったね。
40万切った時は糞リートだの言われ惨めでしたが
なにはともあれ良かった。
でもまだ46万ぐらいでは割安感がある。
6口のうち2口売却。ちょっとチキンな事をしてしまった。
しかし、昨日までの機械的な売りから一転
一体なんだったのだろうか、良くわからん。
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1口７０万の値打ちありとみます!!!（純資産倍率、所有ﾋﾞﾙの質、次次期以降分配金増額期待（繰越固定資産税支払い分?））決算が12月14日にあるぞ!!
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経営母体のスタンスが売り込まれたのがこのリート。
彼等も相当自尊心を傷つけられたろうから、市場の恐ろしさも認識したろうから
これ以上馬鹿な事はするまい。（甘いかな？）
売出価格が55万円出鱈目な運用による毀損が10万円と見れば現在価格が45万円は妥当かも。
ここからは常識的な運用さえすれば評価は上がっていくのでは？
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運用会社担当者の自尊心というのは、結構影響があるかもね。
REIT業界は狭いし、銘柄数も限られている。
REIT運用関係者の会合等があれば、当然自分の銘柄の株価、
自分の銘柄の評価は頭の片隅にあるはず。
トップは今まで後発ながらも先行REITに食い込むところまで評価されていた
時期もあったので、それなりのプライドもあるはず。
ところがそれが40万円割れまで売り込まれる。
何となく肩身が狭いというようなことはありそうだと。
まったくの憶測ねｗ
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14日の決算にあわせたインサイダー的な買いの可能性もあるわけか。
習志野物件が決着の発表を出す時も情報漏えいあったし、情報管理は大丈夫か？
まあ、何にせよ買ってあげてください。
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今日も出来高は減ったがしっかり。
少し期待。ターゲットは50万円。無理かな？
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５０万なんて年末までにはいくでしょ
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３０日トップは、突如上がりだした。
月末発送の野村證券の「月刊、資産管理」に、荒木ｱﾅﾘｽﾄがＪ−ＲＥＩＴを７ﾍﾟｰｼﾞにわたって書いている。
文中、「なかでも、トップリートの割安感」を強調している。これが、きっかけであろう。
私も買い下がりの効果がでてきた。
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あおぞらとの提携内容の3つ目に資産運用の項目があり早ければ年内にも
始めると書かれていたように思うが、トップリートに新たな物件が加わる
ということではないのか？ 14日の決算発表時に出てくるようなら
ちょっとしたサプライズになるかも。
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新日鉄が動かないので期待しない。
憶測はやめたほうが良い
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「月刊、資産管理」を私も見てみました
トップは完全に割安ですね
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もぐろが買い推奨していたことがあったよな。
アナリストは所詮アナリストだ。話半分にした方がいい。
トップが割安なのは同意するけど、他も割安。
裏に何かないかい？
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こことプレミア、ニューレジ、に集中した成果が出始めた。
久しぶりの快感！
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さあ、どこまで我慢できるか 悩ましい問題を抱え込みました。（笑）
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数日前アドレジとともに45万円で並んでいた。
どう考えてもTOPのほうが割安に思えたのでいちぶ乗り換えてみた。
取敢えず成功したがそれに引き換えアドレジは音無しで付き合うのに疲れた。
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＞アナリストは所詮アナリストだ。話半分にした方がいい。
＞トップが割安なのは同意するけど、他も割安。
＞裏に何かないかい？
主幹事野村が値上がりサポートで
増資の環境作りってことでしょ
至れり尽くせり
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IPOの時は確か主幹事は大和でした。
野村が主幹事をとって環境ずくりしてるのですか？
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相場操縦には該当しないのかな。
したら、証券会社は存続できないだろうけどね。
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騰がってきたね。
でも、どうかねぇ〜。
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ふりかえると
運用会社財務部長が突然退任した後に大きな問題が発覚したよね
運用会社財務部長が突然退任するリートは要注意です
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出来高も増えている。
ここは上がり出すとしばらくはとまらないよ。
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とうとう本日、利確しました。
１口あたり８万程度のプラスとなりました。
ごちそう様です。
まだ１口残していますが、当分取って置きます。
とは言え、トータルではまだ含み損。
あとはプレミアが上がってくれればよいのだが。
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出来高が多いということは、どこかがしかけている、ことを意味する。
今後の展開が楽しみ！
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＞＞872
なにをしかけるの？
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>>873
花火でしょう
|
|
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