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トップリート投資法人その２
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「トップリート投資法人」スレの書き込みが１０００超えそうなので、
「トップリート投資法人その２」スレ立てます。
前スレ
「トップリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1114297926/
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イオンが目と鼻の先にあるね。６００メートルくらいか？
ttp://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&q=%E7%BF%92%E5%BF%97%E9%87%8E%E5%B8%82%E6%9D%B1%E7%BF%92%E5%BF%97%E9%87%8E7-3-1&ie=UTF8&z=16&ll=35.700819,140.070963&spn=0.008434,0.021629&t=h&om=1
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ヨーカ堂の同一決算期内での撤退決定ならば、既定路線だったのでしょう。
で、なぜ売買契約なのか？ 瑕疵ある契約をするとも考えにくい。
ヨーカ堂でダメなら、商業施設としては価値はない。
駅まで1.2ｋｍの広大な住宅地・・・・このあたりがあやしい？
と、ド素人の田舎者は思う。
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終わったな。そもそも90万なんて高すぎだよ。
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>>37
ありましたねぇ。UURのような気がしたけど、違ったかな？
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ほんの3ヶ月くらい前までは、優良新興リートの筆頭だったのに。。。
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他リートへ心理的影響もあるのでは？
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>59 こうゆう場合は利益背反行為には該当しないのでしょうか。購入の際の運営会社の責任はいかに。ＮＢＦでもテナント退去の
危機はあったと思いますが。１年もたってないのにこれではひどすぎる。ＮＥＣの問題もあるので、ここの格付けも？ですね。
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まともな格付機関だと格下げするだろうな
収益至上主義の無能格付機関だと気付かないだろうに
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賃料収入の８％がなくなる＝収益の８％がなくなるってこと？
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イトーヨーカ堂が賃貸契約と中途解約して撤退することを決断するくらいだから、かなり以前から交渉があったと思われる
新日鉄都市開発の背信行為を許すべきではない
新日鉄グループよ社会的責任を果たすべく公に説明したらどうだ
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昨年6月30日に購入して8ヶ月でテナント退去？
半年前から賃料交渉をしていたじゃないか
隠してトップリートに売却かよ、ゴミ箱リートじゃないか
トップリートは購入する際に新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円も支払っている。
新日鉄グループから買うために新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円を落としている。
新日鉄都市開発が建物管理をやっていながらイトーヨーカ堂との賃料交渉を決裂させてしまった。
新日鉄グループが結果としてイトーヨーカ堂を追い出した責任は重い。
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昨日の値動きをみると15時直前で急落しているな
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2月１日付で運用会社の財務部長が退任して社長が財務部長を兼務している。
この件が発端で財務部長が退任したとも考えられる。
3週間開示しなかった運用会社の責任を追求するべきだな。
財務部長退任ニュースで社長が財務部長を兼務するという不自然な動きにもう少し注意を払うべきでした。残念。
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ひとりで徹夜し、何役もカキコするのは見苦しい限り。
意図がミエミエだなｗ
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テナントがいつか出るのは当たり前。そんなことで
うろたえていては不動産投資はできません。
過熱したREIT市場にはちょうど良い冷や水に
なって結構なことです。TOPは今日が買い場になると
思います。
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本当だ。丑三つ時から未明かけては、鬼気迫るね。。。
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90.5まで。出来高も少ない。もう織り込んじゃったのかな。
ソレヨリ、三洋。一応Ｓ安で買い入れてます。
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今回トップリートが愚直にヨーカ堂からの通達を受けて即日公表に
踏み切ったところは透明性を評価すべきではないでしょうか。
NBFのように新テナントという措置で被せることが出来ていたら尚良しでしたが…
新日鉄もバカじゃないので、わざと売り逃げたなんて市場評価に対して割りに合わないことはしないと思います。
一時的な利益に群がる外資と生き方が違いますから。
しかし何にせよ結果が全て。
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朝一に、久し振りに買い出動してみました。
へそまがりの本領発揮というところですか（笑）
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＞74 実際の分配金に影響がでてくると利回り面でみおとりするので、ＤＡのケースとは異なり、どうでしょうか？
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悪影響はこれからですねw
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73=75 同じひとだな
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日本リテールとかに影響なければ問題なし
糞リートに興味なし
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もう少し詳しく説明してくれぬか
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オレも三洋行きます
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からくりが見えにくかったのは事実。
ここはもう買いません、。
他にも爆弾を内包している。
信用がすべて。
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財務部長が何か知っているんじゃないか
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1月10日には社長がこの物件の取得についてはスポンサー企業のコラボレーションによる成果だと胸を張って話していた。その舌の根も渇かない内のこの騒ぎ。お粗末過ぎる。全員出向者による企業運営は転勤で責任回避する官僚と一緒で責任の所在が分らなくされて有耶無耶になる。そうならない様にして貰いたいものだ。
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三洋と言えば朝日新聞の記事を書いた記者は粉飾の定義を知らないと予想される(笑)
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個人的には三洋本体よりも三洋電機ロジの方が面白いと思うのだが・・・
もう少し下がってくれないかな。
トップと全然関係ない話だったね。失礼。
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売り煽りも空しく、あんま下げてないね。
REIT全体で見たら、好調そのもの。
他の商業系も影響なし。
すごいよ、今のREIT市場。
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新日鉄都市開発がトップから利益を吸い上げるコラボだったんです
コラボの意味をようやく理解できましたWWWW
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分配金の減額は既に折込み墨？
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新日鉄で儲かってるから、まあいいや。
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分配金がどの程度減額する見通しか公表して欲しいニャー
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中途解約違約金で分配ＵＰかも？
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郊外型ショッピングセンターは主要テナントが抜けると廃墟になる確率が高い
ので物件取得に際してはテナントが十分利益をあげていて不採算で撤退となら
ないかを十分チェックしなければなりません。売り手と買い手に利害関係がな
ければ売り手はうまく爆弾物件を転売したことになりますが売り手の日○溶接
と仲介のマネジメント会社はどちらも新日鉄系なので「だまされました」、
「気が付きませんでした」ではすまないと思います。
おまけに日○溶接はちゃっかりと売却後も用地の一部を無償で借りる条件をの
ませています。
リテール系のＲＥＩＴはこのようにテナント退去時のリスクが非常に大きくそ
の分利回りが高めというのが普通のコンセンサスでしたが最近はＲＥＩＴバブ
ルで区別がつかなくなりました。
同じような事例で８９６０がテナントに逃げられて違約金はとったもののたし
か１年以上後継のテナントがみつかりませんでした。またテナント入居後は賃
料値下げで物件評価額は３０％ぐらい毀損されるました。ただしその他取得物
件は取得価格よりかなり上昇していたので減損会計にはならなかったようです。
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今後どうなるか、よく分からないが、
既に利回から考えると、十分に上げていること、
固都税の関係で、分配金が随分と下がったこと、
今回の習志野の件はリスクとしては大きいこと、
それで、今日、３口のうち、１口うっぱらった。
意外と下げなかったというのが、素直な印象。
また来週、状況を見て、もう一口、売り払おう。
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テナント退去後の分配金減少や減損会計適用について具体的な数字が出ていないため、反応していないと思うよ
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トップリートよ
新日鉄グループに食い物にされていいのか？
投資主の皆さん、次回の投資主総会で執行役員を交代させませんか？
みすず監査法人を交替させるため投資主総会がいずれ開かれるはず、
トップリートを投資主の手に取り戻しましょう
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>>98
おいおい、この上げ相場でも下げている数少ない銘柄だぜ。
寄り付きは特売りで始まっているんだぜ。
当然、反応しているだろう。
ただ、未消化なだけ。
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新聞しか読んでいないホルダーに早く知らせた方がよいよ
証券会社のお仕事かもしれないが
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ヒント都市開発
バブル時期の取得（それも終盤に）で含み損がハイオクマンタン
当時不動産業界では鴨ネギって言われてたっけなｗ
あねはの一件の時も北で何棟か出たし（これ無免許だったからアネハより悪）
このマンションの解約でどれだけ金使いましたっけ都市開発さん？
含み損消し（税金対策？）に必死にならないとココは親から切られますからねぇ
昔の日鐵企業は良かったがライフになってから急降下
しかしバブル終盤にあんな値段で買うかね？誰か懐に入れて無い？ｗ
まぁだから「鴨ネギ」って言われた訳だが。
その尻拭いに必死にリートで穴埋め作業ですか 株主に失礼ですねまったく
リートのｋ取締役さん あなた色々知ってるでしょ
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不動産経営とはそういうもの。退去した後どうやってテナントを埋めるかが力の見せ所。どんな良いことを経営方針で掲げても "出口”であることには変わらない。利益相反など当然のこととしてみていないと。元の持ち主から離れたい上、不動産会社としてテナント誘致に取り組まないと。
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”地方”の商業施設よりまだましでしょう。しかし収入の８％は割合が高すぎる 。ＮＥＣの物件もそうだけど、もっと分散しないと。ＲＥＩＴは現物不動産と違って退去リスクのが少ない所がいいのに。
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イトーヨーカ堂退去が分かっててゴミ箱をリート投資家にハメコンんでバイなら？
不動産業界ではコモネギ君の都市開発もリートで素人相手にゴミ箱を嵌め込むなんて
許せません。
あずさ監査法人をかえるために近々投資主総会が開かれます。
都市開発を糾弾しない執行役員を即時に退任させるべきです。
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新日鉄都市開発は合法的に投資家から利益を巻き上げたのだろう
品格なしの新日鉄子会社に明日はない
イトーヨーカ堂退去後に入居するテナントなんかないし、近隣のイオンに勝てる訳がない
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去年6月30日に東習志野ショッピングセンターを購入して8ヶ月でテナント退去
トップリートは購入手数料として新日鉄都市開発に媒介手数料267百万円も支払った
ここは上場時からトップリートが不動産を買うたびにスポンサー企業が説明責任を果たさず媒介手数料を巻き上げることが横行している
今月に入り財務部長退任が突然だったみたいで現在は社長が財務部長を兼任している異例人事
説明責任を果たさずにスポンサー企業がリートから利益を吸い上げることが何故問題にならないのか
説明責任を果たすことを強制すべきではないか
腑に落ちない
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辞めた財務部長はどちらの出身？
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そう言えば都市開発のリンクからホテルの名が消えてるな
ほほぉ〜ここが噂の１００億で三井から買ったって言う
代物ですか そうですか
なんかさ品格無しって↑の人が言ってるように どうなのかね
ここのホテル解散させてるよね？ １００％出資した会社でしょ？
従業員全員解雇したんだってね それもリートに売るとか言って
おかしいね 良いのそんな事言って？
どこのリートに売るつもり （イヤ 買わせるつもりだい？
なんかそれを買い戻すとか考えてない？ ロンダリング？
人を騙すのはいけませんよ ほんとにいけませんよ
天罰くだりますよｗ
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東習志野ショッピングセンターがテナント退去で減損されるので何かで穴埋めが必要
シンニッテツ都市開発はテナント交渉決裂の責任をとれ
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トップ、今日全部うっといた。
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おそいよ
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まあ遅いのはそうなんだが、今日じゃなければ、先週の金曜だけだろう。
金曜日には半分、今日半分。
でもまあ、金曜日に寄りで売ったのと同じ値段だったんで、
こんなところだろう？
金曜日、94万円で売れたので、ちょっと欲かいちゃったんだな。
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それにしても弱い動きだね
売りがウヨウヨ出てくるｗ
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値崩れしないように少しずつ売却しているのだろう
暴落しないように売却するとはプロの手口か？
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Mさん 02/16 4.25% → 02/23 3.48%
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都市開発事業部と子会社の日鉄ライフ
共に業績？同士をひっつけてる訳だが
その当時、かなりのリストラやったようだが所詮延命措置程度？
焼け石に水とはこの事か
マンション建てたいがまともな土地を手に入れられない
そんな輩にこの手のテナント集めるスキルは如何なもんだろね
休遊地の有効活用なんて大義名分の裏に含み損解消の為に
せっせとリートに廻して節税して見せ掛け黒字にでもしたいんだろ
株主にはセコイ配当で身内同士ではニンマリですか？
ＪＴのパクリで行きたいんだろうがもっと身の程を知るべき。
株主バカにするな
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常識的に考えて賃料交渉決裂で撤退するスーパーなんてありえないので取得時に
はもう閉店は決まっていたのでしょう。ここで営業収益の８％を稼いでいたとす
ると当期利益は営業利益の半分以下（１０月期で３６％）なので経費は減らない
ため分配金に対する影響はより大きくて−１０％から−１５％かな。（間違い
だったら誰かつっこんでください）
ロケーションを見るとスーパーとして特別恵まれてるわけでもなくかなり広いの
で逆に後継テナントを探すのはかなり厳しいと思います。長期に遊ばせておくと
経費、税金などを食いつぶす不良資産となるので投げ売りが正解かも。ショッピ
ングセンターとしての価値が認められないと建物は解体するのでその分逆に解体
費用分売値は下げられるのでさらに厳しい。
超悪質なのはＤＡだけかと思ってたけどこちらのほうが上かも。
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次期に撤退ではありませんが
2007年5月から10月の次期の当期利益・営業利益の予定は
営業収益 4,498百万円
当期利益 1,627百万円
でしたから、単純に８％収入が減り、経費は減らないとして計算すると
0.08 * 4498/1627 = 22% の当期利益減
じゃないでしょうか？
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まだ、かなり先の話だけどかなり株価に反応してるね
もう１００万は当分無理だな
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固定資産税とかはかわずかかる一方で賃料収入ゼロだから当期利益が大幅に減少するけど
その前に減損会計で損失が発生します
ショッピングセンターはイトーヨーカ堂のような大手が退去すると次のテナントが決まらず、建物を取り壊して再開発する必要があります
もちろん建物取り壊し費用が発生して、建物除去損失が発生してしまいます
よくイオンが退去したショッピングセンターが空いたままになって最後は建物取り壊しといった姿をよくみかけますよね
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最大手のイトーヨーカ堂が東習志野ショッピングセンターを退去するということは
このあたりはショッピングセンターとして採算がとれないと判断したのだろう
ということは、ショッピングセンターとして採算が取れない不動産ということだ
見識がある監査法人であればキャッシュフロー減少が確定していることで減損会計適用を求めるだろう
仮に、弱小スーパーが入居しても売上が低迷して結局退去するのだろう
ショピングセンターという不動産のリスク顕在化した事例として大いに参考にしたい
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収益１割減といったとこですね。
現在株価８９万円ですけど、現状ならそんなもん（他のバブル度と比べて）
だろうかと思います。
売っぱらっちゃうのがいちばんええんとちゃうか、とか、
買い手はなかなか現れない、現れても安いんやろか、とか
どんな地域なんやろか、とか、解体費用はどれくらいやろか、とか
気になりますけど、ようわからん。
どなかた地元民はおられませんか。
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失礼。118、119読んでませんでした。
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ヨーカドーの撤退で皆さんマイナス評価のオンパレードですが、
１年の時間的余裕があるのですからその間に再リース戦略が
できあがるでしょう。ヨーカドーは全体的に売り上げが低迷して
いますから、千葉県内20店舗の維持は大変でしょう。でも千葉に
進出したい量販店などはいくらでもあるはずですから、撤退後
改装期間を入れても数ヶ月のブランクで収入は回復するのでは
ないかと期待していますが如何でしょうか。
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回復したって最高で元の状態でしょ。ネガティブには変わらん。
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スーパー仕様の店舗では代替性がきかないことを理解していないようですね
オフィスや住宅とは全く異なる箱ですよ
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格付機関は引き下げ方向でクレジットウオッチしないのかい？格付機関に能力と倫理観はないのかい？拝金主義かい？
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>123
地元ではないですが土地かんはあります。習志野市の東端で八千代市と隣接する工業団地の一角です。昔、日鉄溶接工業という企業があった所だと思います。スーパーが寡占化を呈してきている中で代替先を見つけるのは至難の事と思います。ヨーカドーはかって稲毛の丸山製作所工場跡地にも店舗を作らせその後撤退した実績があります。多分当初の話はヨーカドーから仕掛けた物でしょうから物件がリートに移った事で渡りに船で言い出したのでしょう。戦国時代の大名ではないですが立派な城を持っていてもそれを守る将が駄目だと落城の憂き目を見ます。雪風さんが8953について厳しい評価をしていましたがこんな所で具現化しました。それにしても出来レースであれば許せませんね。
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テナント退去を知っててトップリートに売却したんだったら悪人
テナントが退去するような劣悪物件を良い物件としてトップリートに売却したんだったら不動産運用能力がない人
テナントとの賃料交渉に失敗してテナントを退去させたらテナントとのリレーション能力がない人
果たして新日鉄都市開発はいずれでしょうか？
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賃料交渉はきっかけに過ぎないと思う。私はむしろトップリートアセットマネージメントの能力を問いたい。
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酷いな。しかし、もう売っちゃったから、どうでもイイや。
それから、この地合に感謝している。
地合が地合なら、もっと酷いことになっていたかも。
不安のある人は、早めにきることをお薦めする。
今の価格なら、みなさんそれなりに利が乗っているでしょうから。
この件の有無にかかわらず、REITから今撤退して、
そんなに大きな誤りはないだろうから。
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法人名こそ違えど同じビルの中？
でもって障子越しに含み損整理の作戦会議ってとこでしょうか
北松戸に建設中のリビオマンションがある訳だが
ここの立地条件を知って買う人はおらんだろう
よくもまぁこんなトコに建設するもんだ アタマの無さがよくわかる。
新日鐵から都市開発への出向は事実上の左遷だからろくな奴が居ないんだろうから
これも当然の結果だな。
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スポンサー買戻し or 交換しかないでしょうね。
あと1年あるから、ゆっくり考えてください！
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だからよー、ＲＥＩＴはオリジネーターのゴミ箱だっていうのがまだわからんの！？
いったい何を間抜けな議論してんだよ。ＤＡの一件で気が付けよ。
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そっかなー！
でも、今まで問題物件があると大体スポンサーが買い戻してんじゃん！
ＮＢＦの新日鉱とか森トラの日立とかアドレジの京橋とか・・・。
ここは、スポンサーもネームバリューがあるから世間体を考えて
なんとかするんじゃないの？
っていうか、してほしい。
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これはキツイな。
ヨーカドー専用の建物でしょ。
テナントがついたら、奇跡だねぇ。。。
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テナントがつかないことを知ってて手トップリートに売りつけたとしたら恐ろしい
DAは私募ファンドからリートに高値で売ってもその一部のフィーの儲けにしかならないけど
新日鉄グループは不動産そのもの、多額の減損リスクをトップリートに押し付けたとしたら、
投資家に与えた損失は大きい
ゴミ箱リートとしてトップだよな
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７０台につっこみましたが手がでませんでした。
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皆様のご意見から以下の通り自分なりの結論を出しました。
１．代替テナントを見つけるのは難しく、大幅な賃料ダウンとなるか
長期に空室が続く恐れが大きい。
２．売却となれば日鉄が責任をとらない限りたたき売りとなる可能性がある。
３．相模原の物件もヨーカドーで建物も類似しており、懸念材料である。
４．そもそもこんな事態になったのは本REITの投資方針に反しており
マネージマント能力に問題がある。
従ってホールドはやめて売却といたしました。ただ、今朝の相場で
大損を出して売るのはしゃくだったので、８０万以下で買い足して
８５万で売却、なんとかトントンで処分できました。
皆様のご教示に感謝しております。
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もしもヨーカ堂がテナントとして残っても賃料が減額されると減損会計処理だし
ヨーカ堂が退去しても賃料収入ゼロで減損会計処理となると
どちらにしても先行きが暗い トホホ
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今日は下がったところでたっぷり仕込めたぞ！！
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↑またまた下がったねW
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また100万いくけどね
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８０万切ったところで大口買い込みました。
もちろん長期投資です。
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東習志野でテナント退去
晴海でテナント退去
減損で、、、、
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減損処理はどういった形になるのですか？
格安で売却。当期赤字。分配金０。
税金払えなくて倒産という話が以前ありましたがどうなんでしょうか？
とすると、含み益ある物件とセット売りで赤字は避ける。
NECビルでも売ればなんとかなるの？
そこまでするなら、物件全部売り払って解散とか？
一口５０万くらいは戻ってくる？
あるいは数期に渡って、少しづつ切り売りなんてことは可能なのか？
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だから言ってるでしょ
自分等の過去の汚物処理＆ウマ味を吸い上げる為に
投資家のふんどしで相撲とってる訳。
所詮鉄屋にとっての投資家はただのカネヅル
売り手市場の一次産業の血がいまだ残党一派には流れてる訳だ
投資家に儲けさせようなんてこれっぽっちも思ってないでしょ？
都市開発・三井・王子の時点で見え見え。
と、こんな風に株主がリアルに入れ替わって行く事なんて想定内なんだよね？
喉もと過ぎれば何とやら って事なんだよね？都市開発さん？
そろそろミサイル打つよｗ
取締役会の件 リークしちゃうけどイイ？
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↑ウザイなあ。わかったようなこというなよｗ
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取締役会に問題はない
リークするものはない
リークしたければしたらいい
そんなことでわがしゃは動揺せぬ
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どんなリークだろう
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購入後１年未満の物件だから売り主から損失補填されるのでは？
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損失補てんするぐらいだったら
とっぷリートに嵌め込んだりしないだろう
投資家に損させておしまいだろ？
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取締役会リークなどどホラ話をほざいたひとはいないかね？
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解約通知を開示されたイトーヨーカ堂はお怒りだろうね
天下のヨーカ堂も新日鉄や王子製紙からみれば新興企業だから
馬鹿にされるのも当然かもしれんが、とっても惨めだね
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東習志野ショッピングセンターに関する追加情報はないのか？
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契約上そうなっているからヨーカ堂はしたわけだし、投資法人はそれが重大だと認識しているからアップした訳で。
そういう意味では事前根回し済みでしょう。ただそういう交渉に無駄な時間を費やしたとなると腹が立ちますが。
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前場を終わった段階では上っている。明るい兆しなのか？
ここは上場以来ろくな事が無い。
偶にはポジティブサプライズを期待する。
IPOで取得したので超長期で持つ心算をしていたが一部利食いした。
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このところ底堅く推移していますが
東習志野について何か良い情報が
漏れているのかもしれませんね。
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