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トップリート投資法人その２
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「トップリート投資法人」スレの書き込みが１０００超えそうなので、
「トップリート投資法人その２」スレ立てます。
前スレ
「トップリート投資法人」
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1114297926/
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前回の急落（公募割れ）の時に、投資家の面子がかなり変わったんじゃないかな？
高値から半分近くになったんだから、売りたい投資家はほとんど売り切ったはず。
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いんちきくさい
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仕手じゃないのか？
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まだ少し持っておりますが(売り上がり)、この株はカスです。
死臭かします。
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王子といっても傍系の脇役会社。鉄といっても天下りの傍系会社。
信託といっても、やがて消滅するであろう今では二流のダボハゼ会社。
そのリートが何故か騰がって嬉しい(まだ少し持っておりますので)。
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別にこれから下がるに違いないと思って売った訳ではないですが、それなりに利益も確保できたし、また60万割れくらいになるようならその時点で買えばそちらのほうがお得かなと。
住信は住信なりの味を持っていると思うけど。3社の地味さが手堅さにつながればよかったんだけどね。
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外資の影響は一般論を聞いてちょっとびびった程度。トップの株主がどうこうなるというより、リートの外資比率はかなり高いから、今後の市場の厚みが根本的に変わるかもってことだったんで、その辺自分にはよくわからないけど小遣いは確保したんで売っちゃいました。
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さいだーキタコレ
トップリート投資法人 (8982) 開示速報
主要テナントからの中途解約通知の撤回及び主要テナントとの
賃料改定等の合意に関するお知らせ（イトーヨーカドー東習志
野店、株式会社イトーヨーカ堂）
ttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=10223&info=244337
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賃料が激減されてるじゃんｗ
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「(注)イトーヨーカ堂の承諾が得られていないため開示していません。」ってｗ
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収入減額、テナント交替無理（ヨーカ堂がいすわるため）、鑑定評価額減少、減損処理、分配金でない。
収入が減少するならヨーカ堂を追い出しなよ。
どうしよう？
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ヨーカ堂にいてもらったほうがベターなのかも。
難しいね。
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先の見えない宙ぶらりんより、マシなんだろうけど。
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不動産鑑定士は評価額を下げなければ不当鑑定になりますか？
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収益の減額率と前期評価額の減額率が近いから、たぶん前期鑑定額は今回の減額を織り込み済みってことでしょ。
だとすると、減損処理の必要はないから習志野問題はとりあえず決着ってことだ。
明日は上がるかもね。
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賃料減額が今日決まったわけだから鑑定評価額に折り込むわけないじゃん。
健太やン、KY。
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>>452 不動産のプロみたい、おかしなひと？
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今回の落としどころを見込んだと考えるのが妥当じゃない？
違うとすると前回の鑑定の根拠は何?
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たぶん、週明けは急騰すると思う。あはは！
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＞４５３さん
これで、一種のあく抜けだと思います。あなたこそ空気を読むべきでしょう。
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結局はインサイダー取引を疑いたくなる価格推移でした。
ま、ヨーカとの和解は妥当な落としどころだと思うが
なに、このことを見越した物件取得だと！
こんな瑕疵ある契約を正当化するのかよ！
売買契約債務者に対し損害賠償請求は無しか？
ふざけるな！ こんなＲは最低だね。
上がろうが下がろうが、こんな倫理感の無いＲは売却します。
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この件がせめて１、２年後に持ち上がったのなら、馬鹿な経営陣と思うよ。
取得直後におかしいじゃないか、こんな重要事項を承知で不動産のプロが
購入するはずがありません。
そこには瑕疵があったと思うのが自然じゃないか？
詐欺とまでは言わないまでも、何らかの錯誤があったはず。
それをうやむやにする姿勢が許せない。
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>>459
まぁ まぁ 経緯説明の中にも、法的措置も含めて検討していたと
書いてあるぐらいだから、かなりＩＹとはガチンコしたんじゃない？
相模原ＳＣも含めると大口テナントだけに、さすがに譲歩せざるを
えないといった感じですかね？リテールでもＩＹ賃料減額したんだっけ？
え〜っと 他にＩＹが幅を利かせてる銘柄は〜〜っと
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相手はヨーカではありません。
新日鉄の子会社（何とか溶接）と鉄の不動産に対しての損害賠償請求です。
法的に可能性があるかは？ですが、ま、その場合は訴訟費用も計上になるから
大人の解決なのでしょうが、まだ他の私募Ｆの物件所得の方が利益相反を
疑われるが正直だよ。
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（注） これは１素人の意見です。 トンチンカンかも知れません。念のため
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含み損処理一丁ありぃーー
みなさんホントありがとねん
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>458
本当に倫理観の欠けらもない Rですね。土田執行役員（当時は運用会社の社長も兼務）
今年の1月10日アイビー総研が主催のRの説明会で「協力企業のコラボで相対で取得
出来たので安く買えた。普通は入札で取得が難しい」と説明をしていた。(入札なら幾らになった事やら）
所が既に去年から家賃4割カットみたいな大問題が発生していたのですね。(土田と言う男も大した者です）
ここのオリジネーターは問題物件を投資家に押し付ける詐欺師のような集団と断言できますね。
特に法人立ち上げ後の取得物件は要注意。社保庁の役人みたいな連中今度は投資家にどんな問題を投げかけるのか？
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ひょとして、不動産の世界ではよくある類いの交渉事なのに、素人のトップがビビッて大騒ぎしていたってことなんでしょうか?
ホント釈然としませんね。
ただ、今回の件は、インサイダーなんか無くとも開示情報を冷静に受け止めれば、投資家側のほうももう少し冷静な対応が出来た様な気も。。。
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一応これで一見落着、元のトップリートに戻れる。
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最近ずるずると騰がってきたので何かあるなと思っていたが、
買っておけば良かったな。週明け暴騰になりそうだよ。
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このところのトップの値動きは
事前に情報が漏れていたっぽい動き。
情報管理の甘いリートは信用できないな。
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商業施設の場合は、テナントとか出入り業者も多いから、移転するとかしないとかは、
事前にある程度はわかる。緘口令って言ったって、、、
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直近の底値付近で買った人はどれくらいで売るつもりなんだろうね。90万あたり
か？
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賃料65％で週明け暴騰ですか。
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今回の下げで買えなかった。想定外下げすぎて、
何かがあると疑心暗鬼になった。
トップを検討していて
トップではないリートを１つ拾った。「オリックスショック」
もそうだったな、と反省した。
小心者のターボクンです。
リートは動きが緩慢との刷り込みがあるから、
想定外に下げるとびびる。
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４７２に続く
ちなみに拾ったのは利回りが良いクリート゛です。
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賃料改定後のNOI利回りはあのど田舎立地で４．３％しかない
改善の見通しもたたないどうしようもないお荷物物件
イオンとの競争にやぶれて営業不振
大家交代の４ヶ月後には賃料大幅引き下げ要求
８ヶ月後には解約通知してくるようなテナントの状態を
以前の大家（新日鉄子会社）がなにも知らないわけがない
新日鉄にとってのTOPはまさにゴミ箱だったということだろう
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464=476だよね？ 話の流れがわからないんだけど ・・・ なんのことかな？
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何はともあれ一件落着。
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減損して
損失出して
一件落着ってこと？
ヨーカ堂はまた賃料減額を言い出すだろうね。怖い怖い。
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値を下げている。
びびった素人は正解だったな。
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いままでは賃料減額とか退去するかどうか分からんと鑑定士をなだめていたのだろう。
次回鑑定評価は確定した減額賃料と平成26年11月に契約満了、退去を加味したものになるだろう。
鑑定士も不当鑑定といわれる可能性がでてきて怖くて評価できんのでは？
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＞477
476です。475に書かれてあったものに対して書いたのですが
475が消されてしまいましたので脈絡が無くなってしまいました。
管理人さんお手数ですが476も消して下さい。
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488も消してください。
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480も消してください。
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＞483 ご説明ありがとうございましたです。
しかし管理人さんも大変だよねえ。ほんとご苦労さまです。
（と自分の行儀の悪さは棚にあげて他人事のように言ってみる。＾＾；；；）
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>>486
もしかして、オラちゃん？
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な、な、なんのことかな（￣▽￣|||）
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>>486 488
オラちゃんでしょ？
オラちゃん、たよりにしてます。
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執行役員は歴代の不動産管理部長、何気に非常勤取締役にも不動産部門の人が
送り込まれているのに、今の状況はトップとは言えませんね。
単なる人事ローテーションでないことを祈る。或いは信託は所詮不動産屋では
ないってことなんですかね〜。名誉挽回を期待。
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トップリートからどれだけ利益を吸い上げるかで不動産部門での業績がきまるのではないかい。
名誉なんかないよ。
スポンサーに期待はできぬ。
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どんなことが合ってもPBR1倍の５６，７万までか。そこまで買い下がりだ。
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ＲＥＩＴが値上がり率上位に顔を出してくるなんて珍しいね。
それにしても安倍政権崩壊で不動産市況はどうなるものか。
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稼働率上がってるね。価格上昇の理由かな。
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その２からその４に格上げ
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ＰＢＲ一倍に近くなった。ここから下は知れてる。買い下がりじゃ。
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需給で売られてるようだし、
PBRとかはｲﾏｲﾁ当てにならないかもよ。
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まあ所詮簿価だからね。利回りでもやっと３．２％ぐらいか。 本当に10600円なのか？？？
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まさかここが55万まで戻すとは思わなかった
結局こういう場面で買える人が
短期売買では利益を出していくんだろうな
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ついにここまできたか。60万円からかい下がって 含み損はあるが。。腐っても鯛で”入てほしいが。何かいいえさを食べさせてもらわないと成長しないよ｡
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腐っていますが鯛ではありません（笑＆笑）
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全Ｒ換金売り状況ですが犯人は誰でしょうか？
またまた、へたくそプロか？
４％だ、今度は金庫Ｒのつもりで保有予定。 （塩づけともいう）
相変わらずへたくそー ま、買えば下がるもの 納得してます（笑）
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公募価格を割った。安い。テナント問題が問題。
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産業ナントカより こっちのほうが おかっっしい。
またサイダー？
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今月は権利月で、それが終了後
増資が発表される、というパーターンじゃないの
ジョイントと一緒だよ
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トップは借入比率が低いから、増資はとりあえずないと思うよ、
といいたいところだが、権利月に下げるなんて、
なにか悪材料があるんじゃないかと思われる。
昔はこういう下げで逆バリで良く買ったが、もう恐いからね。
ジョイントの教訓。
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ここは凄いな。
権利取りどころか、権利放棄ばかり。
確かに「何か」があるんだろうね。
なんだろうか?ﾃﾅﾝﾄ退去あたりかな。前科あるし。
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以前はトップREITを推奨するREITアナリストがいたが、
今、どのような感想を持っているのだろうか。
石○だけでなく、高評価する人が多かった気がしたが。
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〜また心臓の持病が悪化しそうだ。 ＠５０８ 以上で打ち止め！
分配金の上方修正ないのかな？ １０６００Ｘ頂きます。
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またインサイダーかなんかで下げてるのかなｗ
何かあるのかと思ったら怖くて買えねーよ
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このサイトでも、去年上場した銘柄で、No.1と書いてあった気がしたが・・・。
今は、内容は変えられているが。
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上場当初は輝いてたよ。
ﾄｯﾌﾟ上場前は、新規上場といえば私募系ばかりだったしね。
ﾄｯﾌﾟは上場当初からNEC本社ビル、ﾄﾘﾄﾝ等の優良ｵﾌｨｽ物件を保有していたし。
陸の孤島、深沢ﾏﾝｼｮﾝあたりからおかしくなって、
ｲﾄｰﾖｰｶで止め。
霞ヶ関ｺﾓﾝｹﾞｰﾄとか組み入れてくんねーかなー
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ｲﾄｰﾖｰｶの件でサイダーがあったような動きしてたから、
ここは、怖くて信用できない。
下げてもリバを取りにいけないよｗ。
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分配金目的で買うと分配金貧乏になってしまうような・・・・
それにしても、ここよりもクリードの価格の方が高いというのはいい味だしてますね。
現時点ではクリード公募組の方が有益だったってことなんだろうし・・・・
住信ブランドを凌駕したクリちゃん。
これも日々の企業努力の賜物なのだろうね。
偉いね。クリちゃんは・・・・・
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５１２さん、田舎ものなもんで ”陸の孤島とは”しらなんだ。どうりで稼働率が低いと思っていた。コモンゲートてのも知りませんがこのグループはいい物件は持ってないのか。
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逆に売り込んでおいて 配当アップで 飛び上がって 大もうけしようなんていう インサイダーは、、、、ないでしょうね｡ないないない。
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ジョイント以来、インサイダーの恐怖におののいているよ。
下げている銘柄は、下げの理由が明らかになっていない場合、
個人向けの後出し悪材料があり得るから、
買ってはいけない、
これがREITの基本となりそうだ。
いやな時代だ。
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来年から習志野のイトーヨーカードが売上歩合制になり、収入が増える。
その時には、分配金は１３、０００円台と予想。これらの情報が出る年末くらいから６０万円台に戻ると思う。
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ＮＥＣビル約１００億、トリトン約８０億円、王子約５０億の含み益がある。
いざとなればどうにでもなるよ。ドーンと構えよう！
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>>519
そうだね。もはやこんな価格で売れないね。
当分ほったらかしにするしかない。
このリート、いい名前なんだがなあ〜
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NECビルの含み…？
確かあそこは長期定額契約のはずだから売却しない限りREITにはメリット無し。
その上譲渡する際にも残りの持分を持っている住信（かそのSPCだったはず）が先買特権を持っているから（逆もあるけどね）、高騰などはありえない。
結果で言えば含みなんて絵に描いたもち。鑑定士はどうやって評価したのだろう？
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まあ、鑑定上の含み益があるだけまし。
鑑定も厳しくなって、これから地価も下がって
体力のあるリートかどうかが問われる。
今年に入り、物件の入れ替えが激しい銘柄は没落すると思われ。
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50割れwww
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利益確定の売りでない事だけは確かだな。
・習志野の件は不満だが一応ケリがついた。
・信用力の劣るスポンサーでもない。
・基幹ビルのテナントは長期契約でしかも低家賃、空室リスクなし。
なんだろう？ なんでか？ わかりません？
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間違いなくサイダー
もう何でもありだから
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多分インサイダーでもないだろう。オリジネーターがあまりあくどい事をやり過ぎた付けが
この地合いの中で出てきただけ。完全に投資家に見放された感じ。
今後少しは戻るだろうがここへの不信感は拭える事は無いだろう。
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さすがに50万以下では売りの勢いが鈍っていた
この安さでは売るにもためらいがあるようだ
配当も近いので少しだけ仕込んでみた
権利日までの残り4日どう動くか？
配当落ち後は急落も予想されるので配当前の利確も一案
だが来週前半に急落した場合は…ナンピンは自殺行為ゆえ
耐えるしかないか
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日コマの433だけど、日コマを見ていると、
ここも必ずしもインサイダーとは限らないね。
もっとも、自分はもう買うお金がないので、トップリートは買っていないが。
出来高が大きいのが気になるが、下げるときはこんなもんなのかな。
ノンホルダーの適当な意見ね、あくまで。
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名前をトップからボトムに変更すれば、今が底（ボトム）になるかも。
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>>529
はっはっはっ！！
ボトムリートってか。少しワロタ。
しかし、糞リートの日コマと差がここまで縮まるとは…
嘆かわしい。
いっそのこと、売ってしまってアドレジに乗り換えたほうが幸せに思えてきた。
借り入れ比率は高くないが、ゴミ物件を大量追加のため
増資などは考えられないか？
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トップも立地がいまいちな物件が多いからね。立地では日コマの方がましかも。
分配金も日コマより少ない。
無茶苦茶下げて、やっと利回り4.2％で、普通の水準になったという感じ。
利回りからして、むしろ今までの評価が高すぎだっただけに思う。
投資対象が異なるけど、今の利回りで、フロンティアと同じ。
如何にここが高く評価され過ぎていたかということ。
いまからやっと買える水準になったというところだろう。
ただ、借入比率が低い点は、好評価の対象。
ジョイント的な増資は止めて、地道に良い物件を買って、
分配金を増やして行けば、70万円くらいに戻す実力はあるはず。
ただ、運用会社がちゃんとやれるかは、甚だ疑問。
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１口投資額は５３万円。
新日鉄も王子も良質不動産豊富。今後に期待。
こんなレベルにいつまでもとどまっているとは思えない。
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漏れも、５０万台にとどまっているレベルでないと思う。
月曜には４０万台のレベルへＧＯ！。
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借入金戦略は確かにいい。 住信のおかげか。 金利下がっている内にいいビル買ってくれ。アドレジや野村もフィスも借入千ル悪は 流石だね 。 しばらくは 金利気にせず 投資できる。
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534訂正 借入千ル悪>借入戦略
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ここまで下がると 頭冷やすかな。 決算書の投資口価格グラフに何かコメントでも入れて誤ってもらわないと。」
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田舎にいると 東京以外の不動産なんて何の価値もない。 人口が増え 所得水準の高い「東京の部県買っておけば 10年単位にで言えば間違いなく“下がらない”人の行く裏道に花あり。 株も不動産も同じ。
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