プロスペクト・レジデンシャル投資法人 - 1118669737

1：管理人：2005/06/13(月) 22:35:37 ID:/u9p.7lc: 日本レジデンシャル投資法人、ニューシティ・レジデンス投資法人
に続く第３の住宅特化型のＲＥＩＴです。
２００５年夏上場予定。
運用会社のＨＰは以下です。
http://www.proresi-advisors.co.jp/
332：名無しさん：2007/04/06(金) 13:43:02 ID:DowLTRGU: 配当低いよ。
333：名無しさん：2007/04/06(金) 19:43:52 ID:8bVsKQH2: ここってどんな経営してるんだよ・・・

レバ効かせてこの利回りだもんなー
増資していってドンドン資産減らしてジリ貧になりそうｗ
334：名無しさん：2007/05/20(日) 00:07:24 ID:tstudCcc: 雪風さんが静かに買い増していますが…。
その真意は何なのでしょうか？ご教授願えれば…。
335：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2007/05/20(日) 00:25:45 ID:2d/ui3eA: バリュエーション的に買える銘柄が他にないためです。
ただ、強いて挙げると、FCレジ、Jシングル、LCPあた
りも候補にはなります。

ここの場合、増資を喰らうと投資主は大ダメージですが
Prospect Asset Management, Inc.が25％近く、そして
米国親会社の代表も200口持っている筈なので、心配
はあまりないかな、と。甘いかも知れませんが・・・

まぁ、この銘柄が他と比べて特に優れているとは、全く
思ってません。もっと、内部成長に注力して欲しいです。
序々に結果を出してはいますけど。
336：名無しさん：2007/05/20(日) 12:28:57 ID:ncjOLMZk: リートであれば
東京、名古屋、大阪に不動産を保有して、賃料引上げに熱心なリートが買い
だけど
賃料引上げ期待を下回っていると運用担当者を交替させるとか、運用会社を取り替える選択ができるとよいかも

できれば、賃料引上げが進まない不動産運用の担当者を交替させるように
運用会社に働きかけてみるのもよい
運用会社全体に問題があれば、まずは社長を辞任させ、それでも駄目なら運用会社を交替させる
337：名無しさん：2007/06/04(月) 18:10:30 ID:h53OHuX6: 北海道千歳市のレジデンスを取得。
JR千歳線千歳駅より徒歩11分、
平成4年竣工11階建て
単身者向けマンション。
1DKタイプ全120戸。

北海道なら、札幌の液直近物件に限るでしょ。
千歳ですか、まあ、空港はあるけどねぇ…
流石プロスペクトらしい、取得物件。
レジデンスは何と言っても立地第一だからね。
338：q：2007/07/01(日) 17:57:09 ID:Ha585Y6U: FC乗っ取り反対！
339：名無しさん：2007/07/03(火) 23:39:51 ID:dOhyGYag: ここ最近も上げてますね。
プロスペ自身が買い足している以外に
FCレジとの合併狙いの個人からも買いが入ってるのかな。
とにかく危険度№1だが冒険度も№1。
もちろん私には買う勇気はない。
340：名無しさん：2007/07/19(木) 16:08:05 ID:pQcXahY6: へえ？プロスペクトは仲介手数料0円
にするんだ。ちょっと見直した。
341：名無しさん：2007/07/25(水) 21:33:03 ID:xTkEtFOo: >>340
当然だろ。
342：名無しさん：2007/07/25(水) 23:10:53 ID:xTkEtFOo: 運用会社の社長が変わってからもパッとしませんね。もっといい人材を引っ張ってきたらいいのに。。
343：名無しさん：2007/07/26(木) 22:45:03 ID:xTkEtFOo: ＞342
そんなことないですよ。ここの社長はすばらしい方です。
344：名無しさん：2007/08/14(火) 09:31:38 ID:Sd3vTT.2: プロスペクト、ナンピンしまくりだな。+1.01%で合計33.38%大量保有。
345：名無しさん：2007/08/15(水) 15:02:24 ID:okDUBCnc: ここの親分、逝ったりしないよね？
346：名無しさん：2007/08/15(水) 21:51:06 ID:xTkEtFOo: 大量保有報告書に代表者として記載されているカーティスフリーズ氏はここの運用会社の取締役と同じ人ですよね。大丈夫ですか？？？
347：名無しさん：2007/08/18(土) 03:55:34 ID:okDUBCnc: こことエビちゃんは安値引けか。
やばいよやばいよ。（AA略）
348：ミスター６％：2007/08/18(土) 06:02:36 ID:4uPRJKwo: １口投資額より、大幅下値。お買い得。
349：名無しさん：2007/08/18(土) 23:10:13 ID:UnXbzm4A: ここは一番危険な銘柄。
解散に一番近いため手出し無用と推測される。
解散しても、ここまで安いと元は取れると思うが
いちかばちかの勝負銘柄。
350：名無しさん：2007/08/19(日) 00:28:59 ID:P1onk8aE: どういった状況になると解散ということになるのでしょうか？
351：名無しさん：2007/08/20(月) 13:52:09 ID:ICudogJs: 333000で少々買ったみた。やすいねぇ～
352：名無しさん：2007/08/20(月) 14:04:06 ID:8bVsKQH2: たしかに安いけど、リスクあるのに利回りがそれほど良くないね・・・
外資のくせに効率悪い運用してるな
353：名無しさん：2007/08/20(月) 18:54:13 ID:JBbWWMQ.: 大量報告書でプロスペ自身が売っているなら
資金繰りが悪くなっている可能性が高い。
そうなってくると
ここを買っている連中はばばを掴むことになる。
そうでなくても
プロスペ自体の経営不安説が現実味を帯びてくる可能性がありそうなので
とてもじゃないけど
買えない。
1株あたりの純資産額だけで買っている連中は
考え直した方が良いのではないか？
354：名無しさん：2007/08/20(月) 20:42:59 ID:P1onk8aE: 建物がある限り、家賃は入ってくる。
355：名無しさん：2007/08/21(火) 00:06:07 ID:Sd3vTT.2: プロスペクトは最近までナンピンしてたからまだ買い方だろ。
朝一蹴された200枚の買い板もプロスペクトだったりして。
むしろ買い増し続けても下げ続けてるからヤバイ。
30万割るのでは？
356：名無しさん：2007/08/21(火) 14:56:19 ID:0MhxWg62: ２００個も持ってる奴もおかしいよな、、、
357：名無しさん：2007/08/21(火) 15:37:15 ID:0MhxWg62: >朝一蹴された200枚の買い板もプロスペクトだったりして。

ヤバイという割には、良く見てるね、、、
358：名無しさん：2007/09/07(金) 11:08:00 ID:pYonQcx6: ３０万割確実
359：名無しさん：2007/09/08(土) 19:47:43 ID:xTkEtFOo: 物件取得のリリースが出てましたね。今年の2月に竣工してるのに稼働率がまだ70％台。。。
360：名無しさん：2007/09/08(土) 20:02:26 ID:xTkEtFOo: ＞353
カーティス氏は株の運用のプロです。その彼が売却しているのですから↓↓↓なのでしょう。
361：名無しさん：2007/09/14(金) 09:03:51 ID:ncjOLMZk: 価格は同かな　（・***）＜）
362：名無しさん：2007/09/16(日) 14:12:51 ID:S.SmshPo: 雪風さんがここを買うなんて…。
363：362：2007/09/16(日) 14:14:15 ID:S.SmshPo: ↑
ごめんなさい！日コマの間違いでした！
364：名無しさん：2007/09/24(月) 12:31:40 ID:xTkEtFOo: ここは住友信託銀行の受託物件が多いね。中央三井信託出身の社長が辞めたときはどうなるかと思ったけど、住友信託銀行に乗り換えてたのですねぇ。
365：名無しさん：2007/09/24(月) 12:45:57 ID:xTkEtFOo: ＞364
千歳の物件の仲介も住友信託銀行だぞ。。。あんな地方の物件を買うなんて。。
366：名無しさん：2007/11/04(日) 00:55:03 ID:xbyWN0/M: 11月２日の大量取得報告書でプロスペの保有割合が９％も減ってる。
これってＦＣレジ合併に失敗したってこと？
もしそうであればプロレジの日本撤退につながれば嬉しいが。
367：名無しさん：2007/12/03(月) 08:50:28 ID:pQcXahY6: ついに脱税で挙げられたのね。
税務当局に拍手。

プロスペ、早く日本から撤退してくれ。
368：名無しさん：2007/12/03(月) 10:38:01 ID:T2dgh5T2: くぐっても、わからん。
誰かソースくれ
369：名無しさん：2007/12/03(月) 10:56:36 ID:pQcXahY6: ttp://www.asahi.com/national/update/1202/TKY200712020200.html
370：368：2007/12/03(月) 11:52:06 ID:T2dgh5T2: サンクス
371：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2007/12/20(木) 22:57:18 ID:QxSTl1FA: ttp://g2s.biz/tool/prospect/

Prospect Asset Management, Inc.が保有割合
上げてますね。もし再編や身売りがらみで報道
通り水面下で交渉していて、それが近々実るよ
うならインサイダー取引になるのでは？
372：名無しさん：2008/02/14(木) 10:12:17 ID:GEOO9/4M: 下げがキツイですね。
何かあったのか？
373：名無しさん：2008/02/15(金) 10:32:27 ID:HmofOStk: たぶん格付けが売り推奨になったからでしょ
374：名無しさん：2008/02/15(金) 13:53:15 ID:OObr/gQ.: 脱税分は減配？
375：名無しさん：2008/02/18(月) 11:03:55 ID:YSCMSx8M: 10:25 89690 Ｒ－プロレジ投資法人に関する一部報道についてのお知らせ東

「プロスペクト・レジデンシャル投資法人に関し、昨日一部メディアより、その非上場化の検討が行われ
ている旨の報道がありました。」

そーなんだ。
376：名無しさん：2008/02/18(月) 11:10:14 ID:CyQieN8I: 知らんかった。
ただ、すげーありそうwww
377：名無しさん：2008/03/01(土) 00:59:19 ID:Sd3vTT.2: 下方修正。
営業収益増加分を考慮したら、7200万もアドバイザリーフィーとやらで使ったのか？
378：名無しさん：2008/03/01(土) 10:22:31 ID:Rc0qTDro: >>377
どうせプロスペ本体（プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ）が
巻き上げただけだろ。当初考えた成功報酬が頓挫したから、別の方法を考えただけ。
今後も非上場にするすると言い続けながら、毎期毎期アドバイザリーフィーとやらを
搾取するだけと思われ。
379：名無しさん：2008/03/01(土) 14:08:50 ID:rbsqGhhs: 昔から糞と思っていたが
ここまで糞とは…情けない。
プロスペ親も含めて不動産業界の腐ったミカンだな。
周りのミカンも駄目にする。
380：名無しさん：2008/06/17(火) 17:27:11 ID:CrKEyPwU: 行政処分の勧告きたー
381：名無しさん：2008/06/17(火) 17:36:50 ID:JBHZMDDw: REITに対する行政処分ってどうなるのかな？
今後1年間物件の取得・処分を禁止する、とかかな？
382：名無しさん：2008/06/17(火) 20:12:55 ID:w/jAOrLI: 不当に高く買ったことが明らかにになったのだから売り主側が超過利益
をプロスペクトＲＥＩＴに支払う。これだけでは犯罪をチャラにするだ
けだからプラス罰金などの制裁が必要。お手盛り不動産鑑定士にも重い
処分が必要。
383：名無しさん：2008/06/17(火) 20:24:13 ID:KNZ4YvIw: I agree with >382.
禁固刑10年ぶちこんでやれ！
384：779：2008/06/17(火) 21:12:50 ID:1g9ZWKS2: 役員等に損害賠償を求め、直ちに辞職してもらったら。
385：名無しさん：2008/06/17(火) 21:32:55 ID:qN0jRWtU: 監視委：ＲＥＩＴプロスペクトの運用会社に処分勧告－売却価格不適切
　　６月17日（ブルームバーグ）：証券取引等監視委員会は17日、首都圏を地盤に住居用不動産を投資対象とする不動産投資信託（ＲＥＩＴ）プロスペクト・レジデンシャル投資法人の運用会社に、不動産取得に関連した不正行為があったとして金融庁に行政処分を行うよう勧告したと発表した。

　　この運用会社はプロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ。監視委によると、同社は利害関係者からの建物取得で、不動産鑑定業者に売主の希望する価格以上の評価を出すよう依頼、これが利益相反に当たるという。こうした評価を示す鑑定業者を任意に選定したことも不適切としている。
386：名無しさん：2008/06/17(火) 21:37:30 ID:plw5GsnY: 何が　コンプラの徹底だよ　笑わせる。
わかっていてやってきたことなのに　マジ
上場廃止にしてもらいたい。
387：フライングマシーン：2008/06/17(火) 21:43:34 ID:VCrWXPj2: どんな行政処分をだれがうける？
REIT投資家が運用会社から被害を受けたのに、REITが処分を受けて投資家が処罰されるのか
上場廃止なんて豊田商事にだまされたじじばばを処罰するようなもんじゃない
運営側がREITから切り離されるという処分がいいのでは？
388：名無しさん：2008/06/17(火) 21:45:29 ID:B5Hr21lU: 8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人
証券取引等監視委員会による検査結果に関するお知らせ
ttp://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/home/oracle/00/2008/1611087/16110870.pdf

プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ株式会社に対する検査結果に基づく勧告について
ttp://www.fsa.go.jp/sesc/news/c_2008/2008/20080617.htm

２．事実関係
(1) 不適切な利益相反管理態勢
①　不動産鑑定業者への不適切な働きかけ
②　不適切な不動産鑑定業者選定プロセス
(2) 不動産鑑定業者に対する不適切な資料提供に係る善管注意義務違反
389：名無しさん：2008/06/17(火) 22:08:59 ID:Ue1J0a5Q: しかし、税金払って良かったと思える瞬間ってあるものなんですねえ（笑）
390：名無しさん：2008/06/17(火) 22:27:01 ID:HtEqmm.2: 証券取引等監視委員会、久々に快挙だよ。
でも、金融庁も証取等監視委員会も、不動産関係を
調査のターゲットにしているから、他にも出てくる可能性がある。
昨年後半から、不動産関連は、ターゲット。
しかし、今の市況を見ると、これは逆にいいことにすら感じられるね。
391：名無しさん：2008/06/17(火) 22:30:09 ID:edtgC4qM: 下方修正
392：名無しさん：2008/06/18(水) 01:10:44 ID:fcOqscds: 少し考えてみた。
今回のSESCの処分勧告を見る限り、運用会社の行為はありえないくらい酷く、ちょっと常識では考えられないように思われる。

ダビンチやGSの事例とは一線を画している。
もし本当に、私募ファンドのみの利益を図ってこのようなことを行なったのであれば、資産運用会社の利益をも損なう行為であり、特別背任罪で手が後ろに回っても全然おかしくないどころか、多数の投資家を欺いた社会的に重大な事件であり検察も直ちに立件に向けた捜査に着手すべきレベルである。検察が動かないのであれば、投資主が告発すべきとすら思われる。
今回の処分勧告を読んだ瞬間は、そのように感じ、怒りのあまり血が沸騰する思いであった。
393：名無しさん：2008/06/18(水) 01:11:25 ID:fcOqscds: しかし処分勧告を読んでも、「親会社等の利益を図る目的で」という文言の記載はない。SESCの勧告はいわば大本営発表であり、最大限、業者が悪事を働いたことを喧伝するために、すれすれの文言まで記載するものである。
べつにSESCを悪く言うつもりはないが、われわれ一般人は、しばしばSESCをはじめとする当局の印象操作によって踊らされていることも認めなければならない（ただ、踊らされること自体にはあまり実害は無い）。
してみると、今回は、おそらく、図利目的までは発見できなかった事例だろうと推測される。SESCの検査は、基本的にある日突然やってきて、過去メールとかも全部削除禁止にして読むので、これで図利目的が発見できなかったということは、本当に図利目的が無かったのだろうと推測される。
394：名無しさん：2008/06/18(水) 01:12:11 ID:fcOqscds: すなわち、サブプライム前の加熱市況で、物件を買いたくても変えない（物件取得時期は記載されていないが）
↓
スポンサー関係ファンドからのパイプラインを当てにするしかない
↓
スポンサー関係ファンドが、高値しか提示してくれない
↓
しかし、REITは投信法の規制により、鑑定評価額でしか変えない。
↓
でも、高くても、とにかく買いたい。※
↓
鑑定士を叩いて、売主の希望価格を出させる。それなら、買う事ができるので。
395：名無しさん：2008/06/18(水) 01:12:48 ID:fcOqscds: つまり、REITの規制法上、割高な価格を提示されても、鑑定がウンといってくれないと買えない（正確には、「買いにくい」。鑑定評価額以上でも購入する事は違法ではない。ただ、見た目が悪い。）ので、買うために、ウンと言わせた、という事例であろうと推測される。
つまり、私募ファンドの図利ではなく、売主が別の売主だって、起こりえた現象なのである。もしかして、他の売主でも同じことがあったのかもしれないが、そこはそれ、処分勧告は取捨選択可能なのであるから、他の売主のケースは処分勧告から外された可能性すらある（当局は印象操作のため、このようなことは平気で行なう。他の売主のケースだと感銘力が弱くなるでしょ。）
（どっか売主「120億円じゃないとうらない～ん」　REIT「くぅ、せいぜい110億のはずなのに足もと見やがって・・・しかし買い増さなければ・・・それにこのくらいのキャップレートなら全然許容の範囲内だ。しかし鑑定士が120億って言ってくれないと変えな・・・よし、鑑定士を叩こう！」）
396：名無しさん：2008/06/18(水) 01:13:21 ID:fcOqscds: 仮に上記推測が正しいとすると、それ自体は投資判断なので、そこまで悪辣ではない（投資判断さえ間違ってなければ、鑑定評価以上で購入することも法規制上可能なので。鑑定評価と同額とするのは、アピアランスの問題という側面も強い。）
行政処分をよく読むと、上記推測はそこまで間違っていないのではないかと思われる。
問題は、なぜ、※「高くても、とにかく買いたい」と思ったか、であるが、REIT資産運用会社の成績を上げるため、はやっぱり問題外であって、善管注意義務違反だろう（まあそれを言えば、どこの運用会社も、、という気はするが。）。
REITのため、であれば、別に割高で買うこと自体は問題がない。
397：名無しさん：2008/06/18(水) 01:14:00 ID:fcOqscds: ようするに、投資判断の範囲内で、割高物件でも買い増したかった。鑑定評価以上で買うことは外聞が悪いので、鑑定評価を合わせるため頑張ったら、より外聞が悪い事になった、というケースであろう。
それに、ダビンチの件で見に覚えのあるREITは血の気が引いて、鑑定評価を洗い直してこっそり金融庁に届け出ていたので、それをやっていなかったとすると、脇があまかったのだろう。
398：名無しさん：2008/06/18(水) 02:44:21 ID:B5Hr21lU: >>392
むかしのダヴィンチが出した経営計画に、
物件を購入し私募ファンド等で保有してバリューアップし、最終的にREITに売却を狙うって
堂々と書いてあったぞ
399：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2008/06/18(水) 06:25:45 ID:rkHZG0xU: （簿価ではなく）取得価格でオリジネーターが
買い戻すしかないだろ。
400：名無しさん：2008/06/18(水) 09:26:21 ID:64M03BD2: REITには株主代表訴訟みたいな制度はあるのですか？
401：名無しさん：2008/06/18(水) 09:39:09 ID:plw5GsnY: そんで　誰かＩＲに電話して　ぶちかましたん？
おりゃ　ノンホルだから　そこまで　せんけど。
402：名無しさん：2008/06/18(水) 11:30:55 ID:fcOqscds: >398
私募ファンド型REITでは通常のことで、REITとしても安定的なパイプラインサポートがあるとして好材料ともされ、積極的に開示されたり業界紙で語られたりしている。もちろん、コンフリクトの問題が生じやすい問題は残るのだが。。。そこはREITアナリストの山崎さんとかが結構分析しているので参考になるかと。

>400
ありますよ。投信法115条の8で、6ヶ月前から投資口持っているなら、まずは投資法人に役員の責任追及を請求できます。
403：名無しさん：2008/06/18(水) 11:32:18 ID:hnLg6az2: ＩＲに電話した結果がこれかな

当社は投資家様には大変お世話になり、投資家様は神様、仏様と思っております。
最近の状況から察するに、仏様になられる方が想定されますが、
それは上記で述べましたように、当社の思いと合致するところでございます。
当社の思いが投資家様につうじた結果でございます。
ご理解をいただき大変有難うございます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　（クリードよりコピー）
これからも、より多くの投資家様が神様、仏様になられるよう励んでいく所存でございます。
謝！謝！
404：名無しさん：2008/06/18(水) 11:59:06 ID:hnLg6az2: さらに、こんなのもある

申し訳御座いませんが、そのような請求は相手に致しません
裁判をいたしましても、無駄だと存じます
このようなＲＥＩＴの仕組みを作ったのは政府です
三権分立と教科書ではなっていますが、現実はそうでは御座いません
三権連携です
裁判所も政府も一体で御座います
したがってあなた様には残念ながら勝ち目が御座いません
そのことは皆様もうすうす感じられていることと思います
限りある人生です
無駄に時間を過ごさぬよう切に祈っております。
南無　南無
405：名無しさん：2008/06/18(水) 12:14:31 ID:hnLg6az2: ↑
三権連携、裁判所も政府も一体というのは
税金で食っている連中は皆仲間という解釈で良いのでしょうか？
406：名無しさん：2008/06/18(水) 12:22:46 ID:hnLg6az2: そうです。
奇麗事を言っていては生きてはいけません。
儲ける側に立つのです
騙す側になるのです
力の強いほうにつくのです
これが不変の処世術
権力者・大金持ちは、この処世術を駆使して成り上がっているのです。
407：名無しさん：2008/06/18(水) 12:39:22 ID:hnLg6az2: 言い忘れました
日本も強いアメリカについて成り上がってきました。
その結果、権力者・大金持ちはホクホク
その他国民はボロボロ
ボロボロの象徴がこの前の秋葉原事件
408：名無しさん：2008/06/18(水) 14:39:22 ID:v7ZO82RE: ぷろすぺ必死だなｗ
409：名無しさん：2008/06/18(水) 14:59:53 ID:w/jAOrLI: プロスペ関係者らしき者の必死の書き込みがあるがそれが正しいとすると
オリジネータが取得価格で大喜びで買い戻してくれそうだな。
410：名無しさん：2008/06/18(水) 15:15:08 ID:9pGm9vpc: 何とか３０万まで戻して終わりましたね。
411：名無しさん：2008/06/18(水) 15:29:54 ID:YYAqo8OY: それで微妙だな
412：名無しさん：2008/06/18(水) 15:52:33 ID:hnLg6az2: もうネガティブな書き込みはやめましょう
プロスペのいいことだけを書きましょう
そうすれば、買ってくれる人が増えて、上がります
実態など関係ないのです
株価は美人投票です
皆が良いといえば、騰がるのです
５０万になり、１００万になれば皆が得するのです
ずっと右肩上がりになれば皆幸せ

これからはネガティブな書き込みは禁止します！！
413：雪風　　（xX） ◆xXUOeG5OIg：2008/06/18(水) 22:34:51 ID:CYVQPLVs: 野村の荒木氏がいい仕事をしました。プロスペの行政処分
のレポートが出てます。鑑定士に圧力をかけた問題の3物
件とは、2007年3月に親会社系ファンドから取得した初台・
中央林間・森下、査定をしたのは三井不動産販売とのこと
です。

鑑定機関の選定過程に問題のあったものは、2007年10月
に親会社系ファンドから取得した川崎・荻窪・中之島・日本
橋小網町・それとパレドール円山の5物件、査定は谷澤が
3棟、ヒロ＆リーエスネットワ－クと青山リアルティーアドバ
イザーズが各1棟だそうです。
414：名無しさん：2008/06/18(水) 23:04:50 ID:t9nPrqdA: それにしてもプロスペは糞リートの中で一番
価格が安定している銘柄だな。
クリードやリプラス買うよりよほど安定している。
案外、ミドルリスクなのでは？
絶対買わないけどね。
415：名無しさん：2008/06/18(水) 23:09:56 ID:8s2XVATU: 行政処分がされたということは、資産運用会社の責任追及をする訴えを提起できそうですね。
資産運用会社の任務懈怠は明らかですから、
資産運用会社は、投資法人に対して損害賠償金を支払わなくてはいけない。
こういう訴訟が多発すれば、資産運用会社も少しはマシなことをするのでは？
416：名無しさん：2008/06/19(木) 00:10:17 ID:fcOqscds: 責任追及するとして若干迂遠なのが、投資家は資産運用会社の株主ではないため、投資法人が、資産運用会社に対する損害賠償請求権を行使していないことが、投資法人の役員の任務懈怠であるとして投信法116条に基き訴える必要があるという点ですね(402はちと間違えました。)。あと、仮に392以下で書いた仮説が正しいとすると裁判で正当な鑑定価格との差額を資産運用会社が全額補償する義務があると認められるのは結構厳しいと感じます。ただ昨今は鑑定でまずいことをしていた運用会社はこっそり損失填補（適法に）しているらしいので（開示してるのか？）、今回も先ずは資産運用会社にて自主的な損失填補をすることが望まれますね。REIT役員がそれすら求めないようなら一口の投資主から１万３千円で代表訴訟提起できます（弁護士費用等除く）ので検討の価値ありでしょう。
417：名無しさん：2008/06/19(木) 01:19:58 ID:avM22dR2: プロスペ親って、アメリカの投資会社で社長がアメリカ人で
日本でしか、投資活動してないみたいだが、オーナーは日本人なのか
やり方は、なんかどこかの「豚」のやり方に似てる気がするんだが
418：名無しさん：2008/06/19(木) 07:02:44 ID:gctWq/K6: 物件を再鑑定して、再鑑定にかかる料金と、再鑑定結果と取得価格の差額を
オリジネーターがREITに補填しろよ
419：名無しさん：2008/06/20(金) 09:08:36 ID:Fbv8miyg: 君、それ誰に言ってんの。
物の値段なんてもともと決まったものはないのだ。
「わし、これで売りたい」
「わし、これで買いたい」
合致したとこで売買成立
420：名無しさん：2008/06/20(金) 09:42:55 ID:Fbv8miyg: ↑
たしかダビンチのおっちゃんもそんな事言ってました
不動産業界の常識ですかね
421：名無しさん：2008/06/20(金) 09:45:23 ID:64M03BD2: >>416
オリジネーターに補填を求めるのも大事でしょうけど。
これは背任なのでしょう。
だからプロレジ役員の個人の私財をもって償わせるべきだと思いますが。
株主代表訴訟にあたることはREITにはないんでしょうか。

投資は自己責任ですが、自己責任とは騙されたときに泣き寝入りすることではないと思います。
私はプロレジを持ってないので他人事ですが。。。
422：名無しさん：2008/06/20(金) 10:42:52 ID:Fbv8miyg: 世界の常識です。
平和ボケした日本が非常識なんです。
海外をあちこち放浪してきたら実感できます。
423：名無しさん：2008/06/21(土) 19:23:03 ID:fcOqscds: >421 REITの役員には、株主代表訴訟可能です。なので、REITの役員が、運用会社に補償請求しないことを、REITの役員の任務懈怠だとして請求するのです（繰り返し妥当な鑑定価格との差額を取るのは難しいと思ってきましたが、差額くらいは取れると改説）。もちろん、資産運用会社の役員を訴えることもできるのですが、その訴えた投資家が、今回のことで、幾らの損害を被ったか具体的に立証しないといけないので難しいでしょうし、仮に、株価下落分の勝訴判決を得ても、せいぜい数十万円で、役員賠償保険でカバーされて痛くも痒くもないでしょうね。敗訴の場合のレピュテ－ションリスクは破壊的でしょうけど。
なお、幾らで買いたい」「幾らで売りたい」で許されるのは「自分の金」の世界。アメリカで取締役が株主総会で「我が社(our company)」なんていったらぶっ殺されるでしょ。絶対「株主様の会社（your company）」っていうでしょ。REITは、「投資家の金」＝「他人様の金」で、他人様の金使って勝手に自分の関係者の都合のいい値段をつけたらまずいでしょ。利益相反規制やファンド間取引規制は世界の常識。
424：名無しさん：2008/06/21(土) 20:39:39 ID:hzoEpt9.: 投資法人の役員会が運用会社に損害賠償請求を求めなければ、善管注意義務違反になるので役員解任を求めましょう。
臨時投資主総会の開催を求めるなり代表訴訟提起を行うことが出来ます。

不法行為は行政処分で明らかですので、損害賠償を請求すれば損害額は満額支払いの判決が出されることでしょう。

これからも続々と金融庁がＲＥＩＴとオリジネータの利益背反を摘発することでしょう。
425：名無しさん：2008/06/21(土) 20:44:18 ID:hzoEpt9.: ちなみに投資主代表訴訟は誰でも出来ます。

臨時投資主総会の開催請求と役員解任議案は総口数の100分の３以上の投資口を保有していないと駄目です。
426：名無しさん：2008/06/21(土) 22:42:02 ID:UtHFpprY: >>419

REITの物件取得の場合
宗主国：「わし、これで売りたい」
傀儡政権：「はい、それで買わせます。カネが足りなきゃ増資させます。」
植民地の住人：「えっーーー！そんなあ～～～～～鬼！悪魔！！」
427：名無しさん：2008/06/22(日) 07:45:17 ID:aTRxrNdk: こんなんあるけど、訴訟して勝てるか？

このようなＲＥＩＴの仕組みを作ったのは政府です
三権分立と教科書ではなっていますが、現実はそうでは御座いません
三権連携です
裁判所も政府も一体で御座います
したがってあなた様には残念ながら勝ち目が御座いません
そのことは皆様もうすうす感じられていることと思います
限りある人生です
無駄に時間を過ごさぬよう切に祈っております。
428：名無しさん：2008/06/22(日) 08:09:52 ID:aTRxrNdk: 金融庁はサボっていると言われないよう、デモストレーションしてるだけじゃないのかな
官僚、政府は信用できん
徹底してやるとＲＥＩＴ崩壊だから、適当に処理する
政府、官僚、企業の癒着体質は変わらない
429：名無しさん：2008/06/22(日) 08:20:12 ID:aTRxrNdk: ＞アメリカで取締役が株主総会で「我が社(our company)」なんていったらぶっ殺されるでしょ。絶対「株主様の会社（your company）」っていうでしょ。

でも、ここは日本ですから。アメリカのこと言っても仕方ないです。
日本では「我が社(our company)」なんていってもぶっ殺されないです。むしろ当たり前のように言ってます。」
日本の常識は世界の非常識と揶揄されるぐらいですよ。
本気でそんなこと思っているなら、あなたが率先して行動してくれませんか。
430：名無しさん：2008/06/22(日) 08:24:05 ID:UENhHgJM: 今回の件で投資主ができることは少ないだろうね。
投資主は投資法人に損害賠償請求はできるけど、請求理由が運用会社の監督が不十分だったということくらいしかない。
監督が不十分だったかどうかを立証するのは難しいし、損害額を出すのはもっと難しい。
何度もやり直した結果とはいえ、鑑定評価そのものが間違っているかどうかを立証しないといけないからね。
なので、こういう場合はオリジネーターがどれだけ真摯に対応してくれるかがカギなんだけど…
プロスペじゃ期待薄だからなぁ。
431：名無しさん：2008/06/22(日) 08:56:45 ID:aTRxrNdk: おじさんなんか、「オリンピックはアマチュアスポーツの祭典」「オリンピックは参加することに意義がある」と学校で習ったぞ。
実際は、プロがバンバン参加してるし、「勝たなきゃ意味ねえ」が現実。
三権分立も三権連携のほうが正しい気がする。
教科書に書いてあることや学校で習ったことは、そのまま使えんと言うことだね。