プロスペクト・レジデンシャル投資法人 - 1118669737

1：管理人：2005/06/13(月) 22:35:37 ID:/u9p.7lc: 日本レジデンシャル投資法人、ニューシティ・レジデンス投資法人
に続く第３の住宅特化型のＲＥＩＴです。
２００５年夏上場予定。
運用会社のＨＰは以下です。
http://www.proresi-advisors.co.jp/
200：名無しさん：2006/05/29(月) 18:29:01 ID:q18HsFm2: M投信さん殆ど売り切ったな。上場来安値近辺でｗ
201：名無しさん：2006/06/01(木) 20:57:36 ID:ncjOLMZk: 業務提携おめでとう。
これでいけるね。
202：名無しさん：2006/06/02(金) 07:10:08 ID:OGNXMS3Y: ↑
業務提携というよりは、買収に近い？
少なくとも既存株主の恨みを買うやり方ですな。

プロレジらしいといえばそれまでですが・・・。
203：名無しさん：2006/06/02(金) 07:39:57 ID:xBxIOyZU: どこと？？？
204：名無しさん：2006/06/02(金) 11:08:56 ID:OGNXMS3Y: http://www.kksnt.co.jp/ir/pdf/060601_1.pdf

もちろん8893は連日のストップ安です。
205：名無しさん：2006/06/02(金) 17:00:50 ID:3sWtv08w: ジャパンリート.com

全ての投資家の為の不動産投信情報ポータルサイト

http://www.japan-reit.com/
206：名無しさん：2006/06/03(土) 18:04:47 ID:7upbpWos: スポンサーの㈱プロスペクトが菱和ライフから西新宿７丁目の高層マンション買ってます。
地下2階/地上32階で総戸数368戸（延床19310.64㎡）。その名も「プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿」
賃料は10万4900円（21.47㎡）から68万2000円（116.20㎡）。
そのうちプロレジ入りすると思われるんですが・・・。
207：名無しさん：2006/06/08(木) 19:41:53 ID:t18tg0TU: がんばれ。
208：名無しさん：2006/06/22(木) 12:26:03 ID:7upbpWos: 運用会社社長交代
209：雪風：2006/07/25(火) 06:59:25 ID:vsE9hslk: ここの分配金の公表値が不自然に少ないのはブザマな運用やってるから？
それとも来期に投資口価格依存型成功報酬を得んがため？発射台を低くし
たいとか？あるいは大幅公募割れで裏切り増資するけど分配金は減りませ
んと言いたいってか？
210：ゴロツキー：2006/07/26(水) 23:43:37 ID:OGNXMS3Y: 8/1の終値（来期発射台）をどこまで下げるのか興味津々ですね。
今回は衆人環視だからやらない可能性もありますが・・・。

でも、決算発表の時どうするんでしょうねぇ。
前期は（成功報酬を計上できなかったので）分配金は10,XXX円となりましたが、
今期は（成功報酬を見込むので）8,XXX円に減配です。と言うのかなあ。

あっ、そうか。7/31の引け後に上記のように発表して、8/1に失望売りを誘って
発射台を低くする方法もありかもね。
不謹慎ですが、ここの動向からしばらく目が離せそうにありません。
（ホルダーの方スミマセン）
211：名無しさん：2006/07/31(月) 21:52:41 ID:9RIiGv5M: 予想されたとおり、今日は349まで下げた後、
高値引け372ですよ。これなに、この銘柄。
下らんことしやがって。
まあ、分かってはいたが。
最悪な株価操作銘柄だな。
212：雪風：2006/07/31(月) 22:09:51 ID:x/pk4O1Y: さぁ、明日はインセブ報酬の起点となる注目の日ですね。
何が起こるのか？それとも、何も起こらないのか・・？
213：雪風：2006/07/31(月) 22:12:55 ID:x/pk4O1Y: （誤打訂正）↑インセンティブ報酬

インセンティブ報酬の起点
＝オリジネーターとしてはなるべく株価を安くしたい日
214：名無しさん：2006/08/01(火) 15:05:31 ID:OGNXMS3Y: 引け１０分前から５０口の見せ板を使って押さえ込み。
２万円安は上出来でしょう。プロスペクトお主も悪よのう・・・。
215：名無しさん：2006/09/01(金) 00:07:09 ID:d4FHT7F.: ここの利回りって、レジ系リートのなかでも、アコモに次いで低いけど、
なんか、理由ってあるの？
分配金の上方修正って、それほど期待できないよね？
216：このスレ読めばわかるっしょ：2006/09/01(金) 20:39:17 ID:7wyZ/3fo: 新手の買い煽りでつか？（笑）
217：名無しさん：2006/09/01(金) 21:24:19 ID:d4FHT7F.: わかんない…
218：参考データ：2006/09/02(土) 12:28:42 ID:RhSdv1Ac: 銘柄　　　　　決算期　　　　営業収益　一口当たり収益(A)　分配金額(B)　収益の分配率
　　　　　　　　　　　　　　　　（百万円）　（第一期間は日割りによる半年換算値）　（A／Ｂ　％）
プロレジ　　Ｈ１８／１実績　　１７０４　　　　　２０２９８　　　　　　５３００　　　　２６．１　（２０４日）
プロレジ　　Ｈ１８／７予想　　１９０７　　　　　２５３９３　　　　　　８２８２　　　　３２．６
ＦＣレジ　　Ｈ１８／４実績　　　８２９　　　　　２３０１８　　　　　１１１２０　　　　４８．３　　（２０１日）
ＦＣレジ　　Ｈ１８／１０予想　　７７６　　　　　２３７３１　　　　　１０１４９　　　　４２．８
アドレジ　　Ｈ１８／６実績　　１７１５　　　　　２６６２１　　　　　１１８３８　　　　４４．５　　（２２１日）
アドレジ　　Ｈ１８／１２予想　１６６９　　　　　３１３７２　　　　　１２１００　　　　３８．６
219：内部成長余地なら充分あるけど：2006/09/02(土) 12:29:26 ID:RhSdv1Ac: プロレジの収益（賃貸総収入）に対する分配金の還元率は目立って低い
収益の約６割を分配していた森トラは別格としても
３０％そこそこしか投資主に分配していないプロレジっていったい・・・・・・・

実力的には　もっと分配金額を増やせてもおかしくないはず　！！！！！

ただ　投資家への分配率の向上余地が大きいということと
運用会社が真面目にそれに取り組むかどうか　は別だからねぇ
運用会社や物件管理会社の取り分を減らす気なんてさらさらないという姿勢であるなら
期待するだけムダというもの
220：雪風：2006/09/02(土) 13:00:52 ID:w8l0QlMQ: プロレジの第一期は、アップフロントフィー（借入アレンジ等のコスト）
の一括計上で、他の投資法人より数字が悪くなるという話は、電話
で確認したときに言っていました。（よそは借入期間に応じて費用を
按分するケースが多いとのこと）

第二期は投資口価格が東証REIT指数のパフォーマンスを上回った
ときに発生するインセンティブフィーを見込んでいたが、お話にならな
い価格推移だったということで、分配金が上方修正になる可能性は
高いだろうと考えています。

問題は第三期。多少は値上がりしたといっても、いまだに投資口価
格が大幅公募割れを継続するままで、インセンティブフィーを見込む
ような恥知らずな真似をするのかどうかにかかっています。まぁ、フィ
ーを見込んで分配金を控えめに発表して、投資口価格が低迷すると
いう悪循環が既定路線？ならばやはり期待するだけムダか・・・？
221：追加情報：2006/09/02(土) 17:56:03 ID:RhSdv1Ac: 銘柄　　　　　決算期　　　　営業収益　一口当たり収益(A)　分配金額(B)　収益の分配率
　　　　　　　　　　　　　　　　（百万円）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（Ｂ／A　％）
プロレジ　　Ｈ１９／１予想　　１９３１　　　　　２５７１２　　　　　　８３０８　　　　３２．３
ビライフ　　Ｈ１９／５予想　　１０３２　　　　　２５０１２　　　　　１２５５６　　　　５０．２

プロレジ　第三期予想も　第二期とほとんど変わらずとなっております
コストというものは　本気で絞ろうとすれば　ある程度減らせるものではありますが
問題は　REITでうるおう関係会社の利益を削ってまで　
収益を投資家に還元する気がどこまであるのか　

規模（売上げ）拡大のため増資したい　→　公募価格を回復せねば　
　→　（しぶしぶ）コストカットして分配金を上げる

という展開になる可能性もないことはない　とも思いはするけど・・・・・・
222：名無しさん：2006/09/02(土) 18:18:06 ID:RRnjkZvI: >>220
雪風さん、このインセンティブフィーとは初耳ですが、今期、どのくらいの額に
なるのでしょうか、決算報告書を見ていてもどこにあるのかわからないので。
知りたいのは少なくともどのくらいの分配金アップになるかということですが。
223：名無しさん：2006/09/02(土) 18:30:43 ID:d4FHT7F.: このスレの書き込みをみるところでは、プロレジの利益率改善と言うのは、
現実問題としては難しいように思えてきました。
ビライフの利益率については、前に雪風さんが、都心の平米単価の高い物件で、
賃料も高い場合、利益率が高くなるのは一般的だと述べていましたね。
プロレジの物件からすると、もう少し利益利率を上げることも可能かも知れませんが、
大幅な改善は難しいのでしょうね。
自分の見解に誤りがなければ、市場がここを過大評価していると言うことでしょうか。
224：それを開示してないから　余計いかがわしさが増すのだな：2006/09/02(土) 23:06:54 ID:RhSdv1Ac: >>222

まず　これを読んでもらって　　>>141

ただし　これが「上限」（＝最大値）であって　実際にはインセンティブ報酬は
「運用会社と投資法人の合意（＝オリジネーターの意のまま）」で決められる
かつ　予想分配金にはインセンティブ報酬をいくらで見込んでいるのかが開示されてない

第二期については報酬条件を満たせないことは確実なので
もし　インセンティブを２０００円程度見込んでいたのであれば
Ｈ１８／７期　の分配金は１万円を超えてくる計算になるはず
225：雪風：2006/09/02(土) 23:20:52 ID:zTBC1VEc: オラさん、どもです。

>>223

>プロレジの物件からすると、もう少し利益利率を上げることも可能かも
>知れませんが、大幅な改善は難しいのでしょうね。

プロレジの物件はLCPのレジ部門と同格、スターツプロシード・リプラス
レジの2つよりはかなり格上です。ゆえに、本来ならもっと利益率が高く
て当たり前なのです。
226：名無しさん：2006/09/03(日) 01:07:57 ID:d4FHT7F.: プロレジは、分配金が増えてもおかしくないが、
見通しの不透明性故に、かえって株価が高めに推移しているというところですかね？
ちょっとリスクが高いのかもしれませんね。
９月後半の決算で、大体どうなるのか、わかるということですか。
227：名無しさん：2006/09/03(日) 09:47:12 ID:RRnjkZvI: >>224
222です。インセンティブの件わかりました。ありがとうございます。
ご指摘のように、第２期は数式中のFは０以下ですね。インセンティブを
含んだ分配金うんぬんについては開示されていない限りわかりませんね。
228：でしゃばりなオラ　（￣▽￣|||）：2006/09/03(日) 10:29:21 ID:sDRj/9ao: よく見たら雪風さんへの質問だったのに横レス失礼いたしました。

>本来ならもっと利益率が高くて当たり前なのです。

同感。投資主への収益の分配率にして４０％くらいは出せるハズだろ？
（その気があって誠実に努力しさえすれば）ってことですね。

>見通しの不透明性故に、かえって株価が高めに推移しているというところですかね？

ひとつには「インセンティブ報酬」がこの銘柄の特殊要因であってコトを複雑にしてるわけですね。
仮に「プロレジの予想分配金は２０００円程度の成功報酬を差し引かれた数字だ」
という読みが当たっているとした場合、（それを差し引かずに８０００円台とはいくらなんでも・・・あるのかな？）
実績分配金は１００００～１１０００レベルになる見通しがたつ。（他の新興レジと同水準）
そうなった場合の利回りは５％台の半ばなので、他のレジ系と比較しても低くはない。
229：結局のところ：2006/09/03(日) 10:30:28 ID:sDRj/9ao: ポートフォリオの潜在価値からすれば３０万円台の株価は割安だ。
（わけのわからん「インセンティブ報酬」みたいなものはとっとと廃止して、
真面目に（せめて他の銘柄並に）投資主への利益還元をしてくれれば。）

価格が低迷し続ければオリジネーター側だって、
いずれなんらかの改善策を講じないわけにはいかないだろう。

と考えるなら、安いところで拾っておくというのもアリかもしれないですね。

※　個人的には、この銘柄は嫌いなほうから数えたほうが早いわけですが（笑）。
230：雪風：2006/09/03(日) 11:30:49 ID:xT0uMBkE: オラさんにゃ、感謝してるだよ。替わりに答えてもらって嬉しく
ない筈はなく・・・・。ただ、第二期の分配金はせいぜい9,500
円程度が限界だと思うとります。

　　一口当たり収益25,393円×利益率37.5％＝9,522円

ゆえに私の個人的予想は9,000～9,500円といったところです。
一応、この程度は出すことは可能な筈ですが、オリジネーター
がどれだけ持っていくかが読めませんので、決算短信を待つし
かないのですが・・・
231：雪風：2006/09/03(日) 11:47:46 ID:xT0uMBkE: プロレジは、開示情報を操作することで投資口価格の価格操
縦が可能となります。どういうことかと言うと、あえて低めの予
想を開示して発射台（期首の投資口価格）を低くし、その後好
決算＆業績予想を出して投資口価格を引き上げるという方法
を使えるということです。

この話は前にも出ていましたね。

こういう疑いをかけられないために最低限必要な対応とは、期
末の1～2週間前に、当期＆来期の予想を開示することだと思
います。あんなインセンティブ報酬がある以上、情報の扱いや、
開示のタイミングには、他の投資法人とは比較にならないほど
気を使う必要がありますので。
232：名無しさん：2006/09/03(日) 17:27:22 ID:RRnjkZvI: 222です。オラさん、雪風さん丁寧な回答ありがとうございました。
いずれにしてもここの分配金はあまり期待しないようにします。
233：プロスペクトに喝！！：2006/09/24(日) 00:35:46 ID:kr2Ml/Us: プロスペクトアクスザタワー新宿のオーナーがプロスペクト／菱和ライフから
完全にプロスペクト一本になるみたいだけど、朝食サービスが無くなったり、
家賃の支払いが引落から振込になったり、最悪。特に朝食については“運用上
の都合”って貼り紙に書いてあるけど、こんなケチな事するよりかさっさと２
階のテナント入れろよ。住んでる方からしてみれば詐欺まがいだ。住居部分が
満室になってから条件変えやがって。。。親会社もこんなレベルだからこの
リートもクソだよ。
234：RIET植民地論：2006/09/24(日) 20:18:53 ID:D1Mhtp7Q: すべてのリートはある意味クソ　・・・・・　というより
オリジネーター帝国の植民地なんだな。
投資法人の役員は宗主国の意をくんで動く傀儡政権。
リートの投資主は植民地の住民。

宗主国にも限界まで植民地を搾取して本国だけを繁栄させようとする強欲帝国と
植民地にもそこそこの暮らしをさせてくれる比較的マシなところの違いはある。

オリジネーター帝国が本国の利益ばかりを優先して植民地は貧困のままに
放置するなら、やがてその住民は国外に逃げ出すか、民衆の不満が爆発して
傀儡政権は倒されるかのどちらかだろう。

賢い宗主国なら植民地の住民に愛想をつかされることが、結局は
自らの利益にならないことくらいはわかりそうなものだが　・・・・・・

わかってんだろうな？　＞　７月決算発表間近のプロスペクト
235：くわちゃん：2006/09/25(月) 06:54:20 ID:r4qDdYqU: >>234　「植民地」なかなか的を得た表現ですね。
ここの規約は、ネットに載っていないので読めませんでしたが、
他と同じように「みなし賛成」（総会で積極的に反対しないと
賛成とみなす）が入っていますか？そうであれば、宗主国が何
をしようと追放される可能性は、ゼロに近いかと。こんな不平
等条約を誰も気にしないのは不思議に思います。どうせ日独楽
も。
236：プロスペクト性悪説：2006/09/25(月) 17:03:17 ID:OGNXMS3Y: 何、この決算？
237：名無しさん：2006/09/25(月) 17:12:32 ID:Flu4aQjg: ８５００円からいつになっても上がらない。
238：名無しさん：2006/09/25(月) 18:21:59 ID:OGNXMS3Y: 成功報酬抜きでこれだから、
成功報酬とられる可能性が高い今期は７０００円割れってこと？
239：おいおい　マジかよ？：2006/09/26(火) 11:30:42 ID:d5b14hb.: 成功報酬抜きでもこれしか分配できませんってかぁ？
営業収益１９８１（百万円）に対して営業費用が１１９２（百万円）でございますって・・・・・
実に６０％超の高コスト（高搾取）。
投資主への収益の分配金還元率は約３２％しかない。（他銘柄対比、ダントツで最低）

しかも二期先の見通しまでほとんど変わらずそのまんま。
これだけ分配率が悪いのに、
内部成長（＝関連会社の取り分の削減）なんてやる気もねえのか？

どうしよーもねーな　＞　プロスペクト
240：名無しさん：2006/09/26(火) 11:44:48 ID:I3pV4zVM: 今日、プロスペクト下げるんじゃないかと思ったけど、予想外。
もうここ売っちゃったからどうでもいいけど、
こう胡散臭い銘柄は、外しておいた方が、安心できるな。
レジ系なら、ここにこだわらなくても、他に色々あるし。
241：名無しさん：2006/09/26(火) 18:11:43 ID:bX6qf1do: <<240
そのとおり。ここに関わらず、他に目を向けたほうがいいよ。
242：名無しさん：2006/09/28(木) 00:24:21 ID:Ezeeeh9s: とりあえず、第３期（１９年１月期）の運用報酬４は資産運用会社の取締役会で適用停止とすることに決まったらしいが・・。それでもこの高コストじゃあなあ。
243：ｑ：2006/09/28(木) 01:26:23 ID:0VGhiICA: どこかに投稿があったような気もしますが、一度、
当期利益/不動産収入の比較を各リートについてやってみるべきですね。
そもそも、どこも経費がかかりすぎていると思いますが......
244：名無しさん：2006/09/28(木) 09:05:30 ID:H2H5qBsY: >>243
大賛成！！
245：名無しさん：2006/09/28(木) 09:30:50 ID:4lSdmgnI: 減価償却の議論がどっかであったが、単に利益率だけみてるのも不安。
まして上場間もない銘柄は税引き後の巡航ベースがわかりにくし。
246：ｑ：2006/09/28(木) 10:25:24 ID:0VGhiICA: どういう項目まで含めるかは別として、各リートの財務諸表を並べて比較したい。
247：雪風：2006/10/07(土) 01:31:16 ID:1vo4TRuA: ここ、買い占めでもしてもらった方が投資主にはありがたいかも？
今の運用会社では、高コストのままでしょうから。分配金低くして
価格低迷させてると、ホントそういうことにもなりかねませんぜよ。

大幅ブックバリュー割れ→実物不動産買うより安い→マジョリティ
確保のため市場で拾いまくり→運用体制刷新＆報酬体系見直し
で純益増

決算から判るようにプロスペクトに期待できそうもない以上、投資
家にとってのホワイトナイトの登場が待たれますなー。

まぁ、オラさんとほぼ同意見ってことです。
248：名無しさん：2006/10/17(火) 20:43:22 ID:09.85WXY: REIT全体が上昇しているからかも知れないけど、この頃ぼちぼち上がっている。
ある価格帯では買い注文も５０とか１００株で今までにない規模。気のせいかも知れないが
何かあるかも？
249：雪風：2006/10/18(水) 21:03:05 ID:Xhp7ei1Y: ホントに何かありましたね（笑）

ttp://prospect-reit.co.jp/pdf/pressrelease/2006-1018-00.pdf
250：名無しさん：2006/10/18(水) 21:48:30 ID:09.85WXY: やはり水面下で餌をつまんでいる魚がいましたね。今回2物件の売却益で少ない
分配金が、来1月に限っては少し増えるかな？期待したい。
251：名無しさん：2006/10/18(水) 22:52:20 ID:.mxwe0Fk: これは、増資に向けた一歩かも知れませんよ。
借入比率を高くすると、逆に増資警戒感を引き起こすので、
売却益で分配金を一時的に増加させて株価を向上させる。
借入比率は低いので、増資の警戒感なく株価が向上する。
そこで、一気に増資。

上場から１年以上経過し、座して現状の変化を求めるよりも、
増資に打って出る、これ以外にどつぼにはまった現状から抜け出せる途はない。
批判など物ともしないぞ！
とか。
252：freiter：2006/10/18(水) 23:17:48 ID:Sd3vTT.2: 報酬体系が見直しされなければ誰も増資に応じないよ。
253：名無しさん：2006/10/30(月) 18:19:28 ID:Le2vKdVw: また譲渡した・・・ここはどうなるんだろ
254：名無しさん：2006/10/30(月) 18:28:51 ID:I3pV4zVM: ホントだ、今回は損得抱き合わせで、合計で多少の譲渡益か。
ここは一体どこに向かってるのか…
増資に向けた撒き餌とわかっても食いつきたくなるくらい、
分配金を一時的に増加させて、何としても増資を実現させようとか。
255：名無しさん：2006/10/30(月) 20:28:25 ID:09.85WXY: まだ、譲渡があるんじゃない？
256：名無しさん：2006/10/30(月) 20:53:36 ID:09.85WXY: <254
もっと食いつきたくなるような餌を撒いて欲しい．お願い！
257：名無しさん：2006/10/30(月) 21:06:53 ID:H2H5qBsY: ＞分配金を一時的に増加させて、何としても増資を実現させようとか。
なるほど。
258：雪風：2006/10/30(月) 22:58:11 ID:K0obUTD6: 物件入れ替えで売却報酬と取得報酬の両取りできるからじゃないですか？
増資はあきらめて、物件の回転売買に活路でも見出したのかな？新日本
建物の物件売りつけようにも、手元資金がないから、ポートフォリオの中の
利益から出せる比較的まともな物件を切り売りしてキャッシュ確保。このあ
とにくるのは新日本建物の開発物件取得ってオチかな？

さっさと解散して、残余財産を分配した方が投資家のためになるような気が
してきましたよ・・・
259：雪風：2006/10/30(月) 23:16:04 ID:K0obUTD6: ファンドやさんへ

前にここの投資法人の方が、アップフロントフィーは借入期間にわたって
按分するのではなく、一括費用計上という少し変わった処理をする予定、
とかおっしゃってました。だから、第一期の利益が極端にすくないのだと。
ご参考までに・・・
260：ｑ：2006/11/01(水) 09:49:54 ID:k54xdbbA: >259
　だから、その後の分配金の増加に期待してましたが、一向に改善されそうにない。
　嫁さんの口座に公募48万円を1口がいまだにありますが、どこで切るか検討中。
　43か45か。48なんてあったとしても10年以上先かと。
261：ｑ：2006/11/01(水) 14:11:39 ID:k54xdbbA: わたしにとってここは怨念の漂うファンドですが、あえて性善説に立つなら、
これまでの業績はどう解釈できますか。雪風さんはじめ諸兄におたずねします。
262：ｑ：2006/11/01(水) 14:22:02 ID:k54xdbbA: くだらん話ですが、売却後「プロスペクト×××」という名前は変更されるんでしょうか。
263：名無しさん：2006/11/02(木) 08:56:52 ID:pQcXahY6: これまでの業績をもとにすると性善説に立てまへんがな。

自分もそこそこ持ってるんで、あんまり言いたかないです
が、オリジネーターに期待しても無意味なような気がしま
す。どっかに買収してもらったほうが良さそう。

過去30営業日の平均出来高が162.07口でかなり多いす
し、誰かが集めてる可能性もゼロじゃないですね。利回り
じゃ買えませんから。こんなトコ。
264：雪風：2006/11/02(木) 08:57:57 ID:pQcXahY6: ↑これ私です。
265：ｑ：2006/11/02(木) 09:10:45 ID:k54xdbbA: ファンドごと買収されるといううわさに期待して雪風さんが買ってる、ホンマ？
266：雪風：2006/11/02(木) 12:15:57 ID:pQcXahY6: エー、かなり前から持ってて単にしこってるだけです。あー、恥ずかしい（笑）
267：名無しさん：2006/11/03(金) 11:40:48 ID:xTkEtFOo: 。
268：名無しさん：2006/11/03(金) 11:45:11 ID:xTkEtFOo: 中央三井信託出身の社長退任（解任？）から雲行きが怪しくなってきましたね。
269：ターボクン：2006/11/03(金) 14:51:36 ID:MTV2CeX6: 私もまだしこっています。唯一の損キリ銘柄。（泣　成長で半期配当１万円台希望。
270：名無しさん：2006/11/03(金) 15:46:15 ID:xTkEtFOo: 去年取得した都心の築浅の４物件を立て続けに売却。今年の３月から全く物件を取得できてないとこみると成長は期待できないでしょ。
271：名無しさん：2006/11/03(金) 17:41:04 ID:5b/8KsgE: 10/31がローンの返済日。銀行が借り換えに応じなかったため
物件を売却してローンを返済したみたい。
272：長谷川：2006/11/06(月) 00:57:23 ID:JLIw4.VM: ＞２７１
それって、ほとんど死刑宣告に近いような…
273：雪風：2006/11/07(火) 21:43:27 ID:/gpBJv0s: ここはLTVが低いです。銀行がプロレジの借り換えに応じないとしたら、
私募レジデンス系はどうなっちゃうかな、と。結局、今日物件取得の開
示ありましたが、ホントここは何がしたいんだかねぇ・・・
274：名無しさん：2006/11/07(火) 21:45:01 ID:8bVsKQH2: >>271
なにそれｗ
275：名無しさん：2006/11/07(火) 21:58:33 ID:8bVsKQH2: 借入金の返済のために売却した物件のうち「プロスペクト半蔵門」で
売却損が1.2億円発生しているらしいね
276：名無しさん：2006/11/07(火) 22:03:27 ID:kr2Ml/Us: 菱和。以上
277：名無しさん：2006/11/07(火) 22:08:28 ID:.mxwe0Fk: >>273
含み益のある物件の売却、
あるいは利回りの低い物件（ただし築浅好立地物件）を売却し、
多少の難（良くはない立地、ある程度の築年数、低くはないPML）があっても、
利回りの高い物件を買う。
名付けて、スターツ化計画！
とか。
278：雪風：2006/11/07(火) 22:20:19 ID:/gpBJv0s: 物件クルクル転売の自転車操業。
名付けて、TGR化計画！
とか。
279：名無しさん：2006/11/07(火) 22:45:26 ID:Le2vKdVw: いやいやいっそ、ここもダビ坊のゴミ箱にしては？
280：名無しさん：2006/11/07(火) 22:49:33 ID:.mxwe0Fk: ダビ坊、オフィス系ゴミ箱に加え、この前レジ系ゴミ箱を確保したので、
今のところゴミ箱は間に合ってますｗ
281：名無しさん：2006/11/07(火) 22:52:58 ID:Le2vKdVw: んじゃクリ坊が再びレジ系ゴミ箱として買うかな
282：名無しさん：2006/11/11(土) 08:41:12 ID:xTkEtFOo: 業務提携したはずの新日本建物からリリース出てるけど。。。
283：名無しさん：2006/11/11(土) 10:57:55 ID:xTkEtFOo: ここはスポンサーの顔が全く見えないね。運用会社の社長をコロコロ替えるし。プロスペの執行役員はスポンサーの社長もやってるよね？？もっと頑張ってよ。。
284：名無しさん：2006/11/21(火) 00:31:10 ID:xTkEtFOo: 確かにここの運用会社の社長はよく代わりますね。上場前も含めるとこの２年間で４人目ですか。投資法人の執行役員と親会社の社長が同じというのも外から見ると何かすっきりしないですね。
285：名無しさん：2006/11/24(金) 21:34:27 ID:xTkEtFOo: 東京の旗艦物件を立て続けに売却しましたね。個人投資家が買うような大阪や京都の小さい物件ばかりが残りそうですね。。ここの方針は全くわからないですねぇ。
286：q：2006/11/25(土) 11:18:40 ID:k54xdbbA: ＞東京の旗艦物件を立て続けに売却しましたね。個人投資家が買うような。。。
ちょっと調べてみたらたしかにそうですね。

ざっくりいうと、上場直後総資産454億。のち141億分所得し、72億分売却。
結果、現総資産523億。成長率は1.15倍。

上場後、3,23,14,21億の物件を取得していますが、これら（3億のは除く）は
現在までに売却され、その後39億の物件をひとつと、あと4,4,4,4,3,8,6,6,5億
とちまちましたものばかり買って現在に至っています。それも写真をみたところ
たいした物件じゃないみたい。

なぜ売却物件が上場後所得物件なのか、そして、後に取得した小規模物件に
割安感があったのか気になります。
287：名無しさん：2006/11/26(日) 19:01:45 ID:kr2Ml/Us: > スポンサーの㈱プロスペクトが菱和ライフから西新宿７丁目の高層マンション買ってます。
> 地下2階/地上32階で総戸数368戸（延床19310.64㎡）。その名も「プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿」
> 賃料は10万4900円（21.47㎡）から68万2000円（116.20㎡）。
> そのうちプロレジ入りすると思われるんですが・・・。

ココ最近の売却はココのプロレジ化と関係あるんじゃないの？！まぁ、それでも俺は買わんけどね…
288：名無しさん：2006/11/29(水) 21:13:44 ID:xTkEtFOo: プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿がいい物件だったら外部に売却するんじゃない？リートは所詮ゴミ箱ですかね。
289：名無しさん：2006/11/29(水) 21:30:19 ID:ncjOLMZk: 普通の会社と違って
金融庁が認可した運用会社だから大丈夫でしょ
290：名無しさん：2006/11/29(水) 22:47:49 ID:xTkEtFOo: スポンサーが上場してないリートはどうかな？？
291：q：2006/11/30(木) 15:21:18 ID:k54xdbbA: １週間ほど前から執念深く423000で指してたら引けでジャスト売れた。
いつもの月末買い。でも昨年は、45-6万円まで上がったように思う。
まあ、そんあことどっちでもええ。こんなクソ株とおさらばできると
思うとサバサバする。。。。ああ、あと嫁さんの口座に公募４８万円が
１口残ってた。どうしょ？
292：q：2006/12/02(土) 00:12:38 ID:k54xdbbA: ↑　それも今朝いちばんでやっつけた。-58000。
それで一年半もってて分配金が手取り13000なので純損45000。
まあ、その間、他口座で信用売買してその倍くらいは稼いだけど
ほんま気分悪い銘柄やった。なにが悪いといっても分配金が低すぎる。
これだけひどく元本割れしても4.17%なんやからあきれ果てる。昨年、
雪風さんが「新規上場費用などを一期で全部償却するため」といって
たんで二期以降に期待しとったけど、全然あきまへんがな。そのうち、
36-30万円（利回5-6%）にでもなって、金が余ってたらこう足るわ。
ほんま、アホ、ボケ、かすリートじゃ。おのれは！！
ガラ悪い書き込みですみません。あ～、すっとした。

なめとんのんちゃうかといいたいわい。8951等は株価上昇のため利回り
低下してるわけやけど、こいつは、
293：q：2006/12/02(土) 00:13:41 ID:k54xdbbA: ↑　最後の２行抹消。こめんなさい。
294：名無しさん：2006/12/06(水) 20:28:36 ID:xTkEtFOo: > スポンサーの㈱プロスペクトが菱和ライフから西新宿７丁目の高層マンション買ってます。
> 地下2階/地上32階で総戸数368戸（延床19310.64㎡）。その名も「プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿」
> 賃料は10万4900円（21.47㎡）から68万2000円（116.20㎡）。
> そのうちプロレジ入りすると思われるんですが・・・。

私もそう思います。でなきゃ都心の物件を立て続けに売却しないですよね。
楽しみですね。
295：名無しさん：2006/12/06(水) 20:32:19 ID:kr2Ml/Us: > スポンサーの㈱プロスペクトが菱和ライフから西新宿７丁目の高層マンション買ってます。
> 地下2階/地上32階で総戸数368戸（延床19310.64㎡）。その名も「プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿」
> 賃料は10万4900円（21.47㎡）から68万2000円（116.20㎡）。
> そのうちプロレジ入りすると思われるんですが・・・。

> 私もそう思います。でなきゃ都心の物件を立て続けに売却しないですよね。
> 楽しみですね。

ここに住んでいるものですが、酷い物です…。外人マンションが半分で残りは
地理的にかもしれませんが、キャバ嬢とホストばかり。。。やっぱクソレジやな～
296：名無しさん：2006/12/06(水) 20:45:52 ID:xTkEtFOo: プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿はエレベーターの台数が少ないと聞いたのですが、実際何台あるのですか？
297：名無しさん：2006/12/06(水) 21:33:15 ID:kr2Ml/Us: ３台（内荷物用が一台です）変なセンサがついてて外者は使えないようになっています。
298：名無しさん：2006/12/06(水) 21:57:56 ID:xTkEtFOo: ３６８戸で３台は少ないですね。キャバ嬢とホストの『夜』の通勤ラッシュ時は大変でしょうね（笑）
299：名無しさん：2006/12/13(水) 23:34:43 ID:xTkEtFOo: 物件を全く買ってないここの株価がなんで上がってるのでしょうか？？？