プロスペクト・レジデンシャル投資法人 - 1118669737

1：管理人：2005/06/13(月) 22:35:37 ID:/u9p.7lc: 日本レジデンシャル投資法人、ニューシティ・レジデンス投資法人
に続く第３の住宅特化型のＲＥＩＴです。
２００５年夏上場予定。
運用会社のＨＰは以下です。
http://www.proresi-advisors.co.jp/
133：Ｍ投信ウォッチャー：2006/05/12(金) 08:01:46 ID:OGNXMS3Y: >>132
Ｍさんにその意識はなかったでしょうが、
不良銘柄を世に示してくれたことに拍手を贈りたいと思います。
134：下げの原因？　（オラ）：2006/05/12(金) 15:48:51 ID:QyopAcVQ: 以前のチャートのほうが異常で、今のほうがきわめて自然にみえてしまふ今日このごろ。

Ｍ投信も売ってるけど、それが主因ではないと思われ。
（Ｍさんレジ系あれもこれも売りまくっておるようだが）

バカ高値になってからのＴ急やホテルを買いまくってるようなＭさんに、
そんな気のきいた「意識」があるはずがない　・・・・　に一万票！
135：名無しさん：2006/05/12(金) 17:38:01 ID:X8AHr9UI: ここも40万円を割って、安値を更新し、
投資対象となりうる価格帯になってきたと思うけど、どうだろね？
136：名無しさん：2006/05/12(金) 20:33:56 ID:LtEXMUdE: Mの来週の週報予想

「最もパフォーマンス（配当込み）の悪かった銘柄はプロスペクト・レジデンシャル投資法人でした。」

おまえが売り崩してるんだろーが
137：貰う前提なのかね？「成功報酬」　（オラ）：2006/05/12(金) 21:41:17 ID:pwhR6WY2: ３０万円台っていう絶対値で安く感じるだけで、
これでもは他のレジ系と比べて割安なわけじゃないでせう。
（前回の決算短信を真に受ければだけど）

しかし、ここの分配金予想って「成功報酬」分の見込みはどうやって計算してんだろね？
だって、それだけで最大２０００円以上のインパクトがあるわけじゃん？

成功報酬を差し引く予定で８０００円の見込みなら、
指数に負ければ一気に１００００円を越えるってことになる。
そういう前提なら買える値段ではあるのだが　・・・・・・

つーか、公募割れ状態でも「成功報酬をいただきます」なんてよく言えるよなぁ。
「公募価格を上回らない限りは運用報酬４は辞退いたします」くらい言って当然じゃね？

そのくらいの誠意をみせれば、買ってやってもいいんだがな。
138：名無しさん：2006/05/13(土) 01:16:17 ID:xBxIOyZU: 成功報酬って、計算根拠を開示しないものなの！？
それってひどくないすか・・・？
139：名無しさん：2006/05/13(土) 11:25:32 ID:lZaBLF/g: Mの週報ってのはどこで見れますか？素人ですが（略
140：名無しさん：2006/05/13(土) 12:48:10 ID:LtEXMUdE: グ（略
141：指数に勝てるかどうかが大問題　（オラ）：2006/05/13(土) 21:05:09 ID:ej6Fq2XU: いや、「成功報酬」の計算式は明示されてる。 >>138

↓Ｐ１４　運用報酬４を参照
http://www.prospect-reit.co.jp/guide/pdf/01_kiyaku.pdf

仮に、営業期間初日（２月１日）から決算日までにREIT指数が１０％上昇した場合で計算すると、

プロレジの決算日の終値の（初日からの）上昇率が１０％以下なら「成功報酬」はゼロ。
最大は、１２．５％以上の上昇なら一口当たり投資口価格の０．５％の「成功報酬」をゲットできる。

これを、２月１日のプロレジの終値　４１５０００円を元に投資口価格で示すと、

決算日の投資口価格が　４５６０００円以下なら、「成功報酬」はゼロ。
決算日の投資口価格が　４６７０００円以上なら、「成功報酬」は一口当たり、約２３００円
（運用会社のフトコロに入る総額は、総投資口数をかけて、約１億７千万円なり）

つまり、決算日の投資口価格がたったの１１０００円違うだけで
分配金が２３００円も変わってきてしまうことになる。

※　ところで、オラどっか計算違いとかしてないかしらん？　間違いあればご指摘キボンヌ。
142：消えた部分は何を意味する？　（オラ）：2006/05/13(土) 21:06:47 ID:ej6Fq2XU: で、問題は、７月予想分配金８２８２円と、来年１月予想の８３０８円とは、
指数アウトパフォームを見込んだ「成功報酬」差し引き後の金額なのか否か？　ってことなわけで・・・

↓去年７月次点での、Ｈ１８年７月期予想のプレスリリースはこれ。
http://www.prospect-reit.co.jp/pdf/pressrelease/2005-0712-06.pdf

営業費用の４項目目に注目。
「運用報酬４（＝成功報酬）は発生しない想定にて算出しております」とはっきり書いてある。

↓今年３月末の決算短信では　・・・・・・
http://www.prospect-reit.co.jp/guide/pdf/20060331_tanshin.pdf

Ｐ７　運用予想の前提条件　の　営業費用の欄に注目。
あれっ？？？　「運用報酬４」についての記載がすっぽりなくなっているのはなんでだろ？
143：そういうことならつじつまが合うね　（オラ）：2006/05/13(土) 21:08:26 ID:ej6Fq2XU: ↓そこで思いおこされるのが、今年３月のここの値動きをめぐる違和感ですな。
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/business/3382/1118669737/101-109

あのとき投資口価格を、（予定どおり？）４５～６万にもってこれたことで、
３月末の決算短信では、「運用報酬４が発生する想定」で予想分配金を算出したのではないか？

だからこそ、普通なら１００００円を超えてきてしかるべき分配金額が予想外に低迷した・・・・・

しかし、こんな分配予想金額では、とても４５万を維持できるわけもなく、
４月以降はジリ貧、ここにきての急落もむしろ当然だともいえるだろう。

つーか、「運用報酬４」をどう見積もってるのか、はっきり書けよ！！！＞プロスペクト

情報開示が不親切な（意図的に隠してんのか？）決算じゃ、ますます信頼を失うばかりだぞ。
144：名無しさん：2006/05/13(土) 22:04:03 ID:OGNXMS3Y: >「運用報酬４」をどう見積もってるのか

もし、今でも運用報酬４（＝成功報酬）は発生しない想定だとしたら、
運用報酬４（＝成功報酬）控除後の分配金額は約６０００円で
スターツプロシード並ということでつね。
２０万円割確定。
145：ある意味「ひどい」決め方でもあるが　（オラ）：2006/05/13(土) 23:06:49 ID:4sqIGEec: >>138　追伸

計算式は明示してるが、「合意」次第でどうにでもなってしまう。
そういう意味では「根拠」なく決まるともいえるかも。

>運用報酬４は、下記の計算式により算出される運用報酬４基準額に
>２０％を上限として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する
>料率を乗じた金額とする

そういう意味では、投資法人の社長のすべきことは明白だ。

公募価格を２割も割り込んだこの状況で、「成功報酬」などを支払うことが
投資家の理解を得られるかどうか、よくよく考えてみるべし。

投資主の利益を代表して、資産運用会社に対して
「こんな現状では成功報酬は支払えない」と強く、強く、主張すべき。

間違っても、一口当たり２０００円以上もの金額で「合意」などしてはならない。
そして、成功報酬の削減分で、予想分配金をすみやかに上方修正すべし。

そうでもしなきゃ、（以下省略
146：名無しさん：2006/05/13(土) 23:42:01 ID:OGNXMS3Y: オラちゃんよ
>投資主の利益を代表して、資産運用会社に対して
>「こんな現状では成功報酬は支払えない」と強く、強く、主張すべき。

所詮投資法人の社長と資産運用会社はグルなのだから無理な話。
心配なのは、濡れ手に粟で１億７千万円の成功報酬の収受を目論んでいた
資産運用会社がどう出てくるか？

今期の成功報酬はかなり難しくなった訳だけど、転んでもタダでは起きないやつらは
来期まとめて３億４千万円収受しようとするよね。

ならば、投資口口数を３倍（来期初日終値の投資口価格が３分の２の場合）
又は投資口口数を４倍（来期初日終値の投資口価格が２分の１の場合）
にすることを今必死になってシミュレーションいるのではなかろうか？
147：名無しさん：2006/05/14(日) 00:09:26 ID:xBxIOyZU: 全然中身を良く分かっていないで発言しますが、
普通、事業会社の一Sectionが「1億7千万」の売上げを見込んでいて、
結果「0でした」というには、相当の理由が求められます。
（まぁ、常に30億以上稼ぎ続けている部署だったりしたら別ですが）

から、なにかあるのか、どうするんでしょうね。

それと、運用会社の株主「株式会社プロスペクト」って、実態はどこですか？
探しても全く情報が無くて・・・
素人的な発想ですが、こういう「ワカリニクイ」っていうのは何となく
信用できない、と思ってしまいます。
148：名無しさん：2006/05/14(日) 03:56:39 ID:Iel5PN/E: >>146
いや、だからさ、そんな増資で価格を下げることが出来ても、
増資後に価格を上げることは至難の業だって。
一番簡単なのは、期初だけ無理やり下げて、期末だけ無理やりあげること。
まあ、それも可能かどうか、わからんが。
149：名無しさん：2006/05/14(日) 08:47:28 ID:OGNXMS3Y: これまでの話を整理すると、
１．プロスペクトの人たちは、投資家には東証ＲＥＩＴ指数をアウトパフォームすることを
　　経営目標に掲げながら実は運用報酬４（＝成功報酬）の計算式に空白の１日を設けていた。

２．具体的には期末だけ無理やり上げ、期初だけ無理やり下げれば
　　１億７千万円の報酬が転がり込む仕組みを作り、ＲＥＩＴ市場に参入した。

３．第２期期初価格を下げることに成功し、その後投資口価格は順調だったが、
　　レジ系銘柄の下げにツレ安すると、成功報酬の満額ゲットを前提に買いを入れていた
　　めざとい投資家が期末価格を当該水準まで吊り上げることが難しくなったと判断し売ってきた。

４．決算予想の不透明さや上記カラクリ等プロスペクトに対する一般投資家の不信感・不安感が高まり、
　　狼狽売りが始まっている。が、不透明な決算予想から計算した利回りベースでは他レジ比まだ割高。

ここはファンドやさんのご意見を是非とも賜りたいと思いますが。
150：信じる者は騙される？　（オラ）：2006/05/14(日) 22:21:31 ID:lsEN7DOc: >所詮投資法人の社長と資産運用会社はグルなのだから無理な話。

うううっ、やっぱそうなんか？　いや、どーせ世の中そんなもんなんだろな　・・・・・・
そうなんじゃないかと疑いつつも、つい筋論を叫びたくなる青二才なオラなのでした。

>一番簡単なのは、期初だけ無理やり下げて、期末だけ無理やりあげること。
>まあ、それも可能かどうか、わからんが。

可能でしょ。ってか、↓このチャートみてよ。

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8969.t&d=c&k=c3&a=v&p=m25,m75,s&t=6m&l=off&z=l&q=c

２００６／２／１　ものの見事にピンポイントで底を打ってる。（出来高も突然増えてる）
そして、決算作成中～発表時には、「成功報酬」正当化できる４５万レベルを維持してる。

あまりにも運用会社側の思惑に都合のよすぎるチャートにみえてならない　・・・・・・

>投資家は素直じゃダメなんです。
>性悪説で対象を見なければ生き残れない。

哀しい気もするけんど、オラもそう思ふだよ。　＞　雪風さん
151：投資主に対する誠実さがあるのなら　（オラ）：2006/05/14(日) 22:22:22 ID:lsEN7DOc: そういえばファンドやさんも、こう言ってたね。

>運用会社としては、早期の額面（５０万）回復を考えるのが正当。
>目先の運用会社報酬にとらわれている場合ではない。
>（もしそうであれば、完璧に売り推奨ですな。）

この危機的状況を鑑みて、運用会社が「成功報酬」を放棄すれば、
１０５００～１１０００円レベルの分配金を出す収益力はあるはず。
これだけの利回りアップのインパクトがあれば、投資口価格は
大幅に回復できるはず。

公募価格まで届くのはむずかしいとしても、精一杯の誠意をみせろ！！！

※　ああ、また「無理な話」をしてまった。　146さんに笑われてまうなぁ　・・・・
152：名無しさん：2006/05/15(月) 10:16:28 ID:X8AHr9UI: 今日は何があったかよく分からないが、とにかく406で売れたので、
良かった良かった。これでナンピンの負担から開放された。
153：ここを買うのはバクチだね（オラ）：2006/05/15(月) 11:03:33 ID:oqAOpMPA: ここを買うのはバクチだね　（オラ）

１．　運用会社が心を入れ替えて「成功報酬」を放棄するなら、　買い。
２．　運用会社がなにがなんでも「成功報酬」をゲットするため、
　　　なりふりかまわず（あらゆる汚い手を使ってでも）価格上昇させる
　　　　・・・・・　と期待するなら、やっぱり買い？（気分は悪いけんど）
３．　運用会社が今度の「成功報酬」はあきらめるかわりに、
　　　次回以降は確実に「成功報酬」を得る戦略に転換すると読むなら、売り。
４．　目先の価格がどうなろうと、結局、ここの運用会社はとても信頼に値しないと判断し、
　　　インカムゲイン目的の長期投資スタンスなら、あきれはてて、見切り売り。

ま、良い子のみなさんは手をださないのが無難でせう。
154：あと、最悪最低のパターンとしては　（オラ）：2006/05/15(月) 11:04:43 ID:oqAOpMPA: ５．運用会社が、「現状では指数アウトパフォームは困難な状況で」あるため、
　　「成功報酬なし」の　予想分配金に上方修正を発表。
　　
　　ところが、その上方修正の結果として価格上昇し、期末に指数を２．５％以上上回る。
　　そして、「予想外」の好成績により、結果として運用会社は「成功報酬」をゲットし、
　　結局、実際に投資主が貰える分配金は８０００円台　・・・　とか。

これじゃ、ほとんど詐欺みたいなもんだな。
報酬のシステム自体に根本的な欠陥があるとしかいえなくね？
155：名無しさん：2006/05/15(月) 12:47:40 ID:X8AHr9UI: この成功報酬という考え方は、必ずしも悪いとは思わないのですが、
その算定根拠となる数字については、運用期間中の終値の平均とか、
もっと言うと、出来高に応じた加重平均を用いるとか…
156：根本的な勘違い（オラ）：2006/05/15(月) 13:26:41 ID:oqAOpMPA: REITが本来長期保有の投資家向けのインカムゲイン商品だと考えるなら、
「投資口価格の上昇率」に対して分配金を減らして「成功報酬」を得るという発想がそもそもおかしい。

投資主の利益と、運用会社の利益が一致するようなシステムでなければ意味がない。

それには、「一口当たりの分配金」の上昇に対して、その増分の一定比率を「成功報酬」とする
ようなシステムでなければ、うまく機能しないのではないか？

ここで重要なのは、あくまでも「一口あたりの」分配額を基準とすること。
分配金の総額（総投資口数分）に対する比較では意味がない。
（それでは、増資さえすれば増加し、既存投資主の利益と一致しない）

プロレジのシステムは、どう考えても、投資主の利益を真剣に考慮してつくられたものとは思えない。
単に、自分たち（運用会社）がより多くの分け前を得るための方便として上乗せされた報酬だろう。
157：名無しさん：2006/05/15(月) 22:18:10 ID:hcUBMX4A: 確かに、一口当たり分配金の上昇を成功報酬の基準とすることも、一定の合理性がありますね。
しかし、一口当たり分配金の上昇は株価の上昇をもたらしますので、
株価の上昇を基準として成功報酬を考えることも、
REITをインカムゲイン商品と考えることと整合すると思います。

更に、時々の金利情勢、物価情勢、賃料の上昇傾向、不動産市況によって、
要求される分配金水準も異なります。
金利上昇、物価上昇、賃料上昇となれば、分配金が上昇しても、
株価は変わらないということもあるでしょう。
結局、株価こそ、インカムゲイン商品としてのREITの諸側面を反映しているとは言えないでしょうか。
あるいは、借入金比率を高めて分配金を上昇させた場合でも、
株価を基準とすれば、市場が借入金比率を考慮に入れて株価を決定し、
借入金比率についても考慮済といえます。
やはり、成功報酬の基準としては、市場の結果である株価が最も優れていると考えます。
158：名無しさん：2006/05/15(月) 23:28:36 ID:xBxIOyZU: 市場の適正に機能していれば、ね。
ただ、なぜか多くのREIT（特に評価されているREIT）は、株価連動型の
インセンティブFeeをとっていないんですよね。
①市場が適正に機能していないという前提を置いているか
②株価連動は投資家に嫌われると思っているか
どっちかでしょうか。

ちなみに、
>ここで重要なのは、あくまでも「一口あたりの」分配額を基準とすること。
一口あたりの分派医学を基準にしたら、ローンを引けば引くほど
インセンティブがもらえてしまいますが、
それは（少なくとも長期的な視野に立つ）投資家の利益とは合致しません。
まぁ、短期的な配当だけしか見ていない投資家がいるのは認めますが。

ちなみに、
>分配金の総額（総投資口数分）に対する比較では意味がない。
>（それでは、増資さえすれば増加し、既存投資主の利益と一致しない）
のあたりは、前提の理解が困難・・・かな。
一般的には、増資は希薄化が伴うものが多い気がします。
159：名無しさん：2006/05/16(火) 00:12:25 ID:ngPk2kP6: 初値４３万、底値４０万を予想。
最近の住宅系とＰＢＲを合わせるならそんなもんでしょう。
160：やはりおかしいと思うなり　（オラ）：2006/05/16(火) 10:44:11 ID:JLKumqB2: >株価の上昇を基準として成功報酬を考えることも、
>REITをインカムゲイン商品と考えることと整合すると思います。

いや、ほんとうに長期保有する投資家にとって、あくまでも分配金が利益なのであって、
目先の株価の上昇を利益とみなすことがおかしいのだ。

一時的な株価の変動は、実現していない「含み益」の変動でしかなく、
５年１０年先に、「もしかしたら」売ることもあるかもしれないだけものに対して、
「現在の目先の株価がたまたま高い」などという理由で分配金額を
「２割も！！！！！」減らされたんではたまらんだろう。

取得価格に比較して、現時点での物件の「含み益」が増えていることを理由に
分配金を減らされたら、「おかしい」と思わん？
161：前期との比較だけでは無理ってことだね　（オラ）：2006/05/16(火) 10:48:58 ID:JLKumqB2: >一口あたりの分派医学を基準にしたら、ローンを引けば引くほど
>インセンティブがもらえてしまいますが、
>それは（少なくとも長期的な視野に立つ）投資家の利益とは合致しません。

場合によるね。

仮に、今後２０年以上インフレが続くという見通しなのだとしたら、（仮の話ね）
今、レバレッジを効かせておくほうが長期的にも有利だというケースもあるわけで。
（もちろん、金利だけが上がってデフレが続くのであれば裏目に出るが）
要は、ローンを引こうがひくまいが継続して分配金額の向上が実現できればよいわけで・・・・・

それよりも、長期的視野にたつのであれば、
一期毎に「前期との比較」だけしかしないってとこに欠陥があるんだろうね。
162：たとえばの話　（オラ）：2006/05/16(火) 10:50:54 ID:JLKumqB2: 今期は３％アップで「成功報酬」がさしひかれるけれども、
次期は１０％ダウンで「ご褒美なし」、
次々期はまた３％アップでまた、「成功報酬」をとられ
次々々期は２０％ダウンで「ご褒美なし」　・・・・・・・・・
次々々々期はまた３％アップで（以下省略）

なんてことになったら、たしかに納得できない話になるよね。
（実際、運用会社がその気になれば、短期的なコントロールなんてどうにでもなるわけだし）

結局、運用会社の「良心」（そんなものがあれば）に期待するしかないのだろうか？
163：ああ、そうだった　（オラ）：2006/05/16(火) 11:00:17 ID:JLKumqB2: >１．プロスペクトの人たちは、投資家には東証ＲＥＩＴ指数をアウトパフォームすることを
>　　経営目標に掲げながら実は運用報酬４（＝成功報酬）の計算式に空白の１日を設けていた。

プロレジの場合、「前期」との比較ですらないんだったね。
「前期の末日」と「今期の末日」の比較なら、前期との比較だけれども、
「今期の初日」と「今期の末日」なら、今期の中でクローズしてる。

「前期の末日」と「今期の初日」の間が「空白の一日」で、
ここでの断絶が反映されないしくみになってる。
（そこに容易に都合良く操作できる余地が生まれてる）

おい｜！　これ、意図的にやってんのかよ！！！！！　＞プロスペクト

いいかげんにしろよ？　　なめてんじゃねえぞ、コラ。凸(-_-メ)
164：名無しさん：2006/05/16(火) 13:30:10 ID:Lj9J2o.c: 自らの不明を恥じるのみ　君子危うきに近寄らず
165：名無しさん：2006/05/16(火) 13:41:57 ID:OGNXMS3Y: 昨日は４０．５万をしっかりサポート
今日は４０．８万をしっかりサポート
ここを何とか凌いで、ホトボリが冷めたころに棒上げさせて
成功報酬全額ゲット！か？

プロスペクトの報酬に対する執着心は本当に凄まじい。
166：名無しさん：2006/05/16(火) 15:17:06 ID:X8AHr9UI: このスレを読んで、期末７月末に上げると予想する場合、
７月の権利落ち後に購入し、月末の大引けで売れば、利益が出るだろう。
2月1日の下げをみたても、同様のことが言えるだろう。
しかし実際にそうなるかは、難しいね。
167：名無しさん：2006/05/16(火) 17:20:23 ID:OGNXMS3Y: そりゃ、１億７千万円が目の前にぶら下がっていれば
必死になって買い上げるだろうよ。

ちなみに、投資信託委託業者の認可時の従業員数が１３人だから
１人あたり１３００万円のボーナスか。

http://www.fsa.go.jp/news/newsj/16/syouken/f-20050304-3.html#01

あほらし。
168：名無しさん：2006/05/17(水) 03:28:51 ID:xBxIOyZU: いや、殆どスポンサーが持っていくでしょう、
全部人件費で消費できるような会社じゃないと思うんですが・・・

急に一般論に飛びますが、でも「人につく」と言われる不動産の業界で、
一発当てれば○億円が自分の懐に入ると思うと、一生生きていける訳だから
それなりにそれなりのこともやりかねないなと思っちゃいますね。
169：プロスペクト悲惨だな　（オラ）：2006/05/19(金) 11:33:30 ID:nHIipHBU: いいかげん「今期の成功報酬はいただきません」って白旗あげたらどうなのかねぇ？

指をくわえて無為無策、このまま放置プレイですか、そうですか　・・・・
170：ファンドや：2006/05/21(日) 00:52:03 ID:QABOLbXg: 成功報酬について

放棄することは、多分単純に簡単であると思います。
でも、恣意的に報酬を放棄すると、運用会社からREITへの「寄付金」に
該当して、法人税上の課税対象になってしまうリスクがあると思います。
（要するに利益の付け替え。）

「投資家を利するためなのだから」なんて考えは税務署にはありませんので、
契約上で払うべきものを払わなければ、法人税課税の対象になるでしょう。
そうすると、益金算入の対象になるので、導管体要件を失う＝REIT破綻
へつながるリスクがあると思います。

ですから、成功報酬を取る契約にも関わらず取らない、
という行為には反対です。

ちなみに、契約を変更すればよい、という考え方もありますが、
理由のない変更は税務署に否認される行為ですので、これについても、
恣意的には変更できません。
そもそも、資産運用委託契約の変更って、投資主総会の議案対象のような
気がします。（未確認）
171：ファンドや：2006/05/21(日) 01:10:46 ID:QABOLbXg: >>149
>>156

> １．プロスペクトの人たちは、投資家には東証ＲＥＩＴ指数をアウトパフォームすることを
> 経営目標に掲げながら実は運用報酬４（＝成功報酬）の計算式に空白の１日を設けていた。

これは、さすがにないのでは？？
空白の一日、というよりも、報酬の対象を一致させようとしただけのように
思います。第A期の指数の動きで第A期の報酬を確定させる、というだけ。

成功報酬として株価（投資口価格）を基準にする、ということは、確かに
トータルリターンという考え方をなぞっていくと、理論上は考えられる
方策であると思います。

しかし、基本的には需給で動く価格によって運用会社の報酬が決まることは、
妥当性がないと思います。
理由は、運用会社の「努力」による結果とは言い切れないからです。

この銘柄の株価について、運用会社が操作できるとは、皆さんと違って
私は思っていません。
しかし、この銘柄の（株価でなく）運用実績が不調でも、他の銘柄がコケると
報酬がもらえる（指数との対比であれば、ありうる話）という時点で
納得出来ないです。
172：契約の変更など不要でせう　（オラ）：2006/05/21(日) 01:12:42 ID:JptdLA0g: ファンドやさん、お久ぶり。

↓規約には、こう書いてあります。

>運用報酬４は、下記の計算式により算出される運用報酬４基準額に２０％を上限
>として本投資法人及び資産運用会社が別途合意する料率を乗じた金額とする。

２０％を「上限」　→　つまり　下限は０％でもかまわない。

「別途合意」　→　両者が「合意」さえすれば、放棄することになんの問題もない。

違うでしょうか？

ファンドやさんも、↓おっしゃっていたように

>運用会社としては、早期の額面（５０万）回復を考えるのが正当。
>目先の運用会社報酬にとらわれている場合ではない。
>（もしそうであれば、完璧に売り推奨ですな。）

運用会社としても、公募価格回復のため、率先して「成功報酬」を放棄すべきなのでは？
173：ファンドや：2006/05/21(日) 02:09:47 ID:QABOLbXg: >>172

> ２０％を「上限」　→　つまり　下限は０％でもかまわない。

税金面では一緒ですよ、放棄も0％も見方としては。
水準決定に、それなりの理由がなくては。

ちなみに、他のREIT銘柄でも上限規定があるものがありますが、
その場合には分配金の水準をメルクマールに合意水準を設定する
ケースが多いと思います。
要するに運用が厳しくて配当の約束が厳しいときに調整弁とするわけですね。

この銘柄の場合、そもそも、指数と株価の関係は報酬4を控除する前の利益には
影響しないので、それをメルクマールに放棄することには出来ないでしょう。
そもそも予想配当が高すぎて予想配当額を維持するために放棄、
はありうるシナリオですね。
配当予想の前提条件で運用報酬4の記述が姿を消した理由なんかも、
もしかしたら放棄に備えての理論武装かも知れませんね。（妄想…）
174：ファンドや：2006/05/21(日) 02:12:14 ID:QABOLbXg: 続き：

「株価回復目的」というような論拠で運用報酬を放棄できるのか、については
税務署の判断ですので、良くわかりません。
個人的には、運用報酬放棄と株価回復の因果関係が見えないので、
難しいと思います。
予想配当の確保、は運用会社としての責任全うの観点から認められそうに
思います。勝手な思い込みですが。
175：「合意」で決めると「寄付金」なのか？　（オラ）：2006/05/21(日) 09:50:22 ID:ycbGsZ0M: ファンドやさんが一生懸命説明しようとしてるのはわかるんだけど、
なんか、根本的なところで話がかみ合ってないような妙な感覚が　・・・・　（困惑）

>恣意的に報酬を放棄すると、運用会社からREITへの「寄付金」に
>該当して、法人税上の課税対象になってしまうリスクがあると思います。

このへんの理屈がオラには理解不能なんですね。
そもそも、運用報酬４は「両者の合意」で決定されるものだというのが大前提。

そういう意味では、上限いっぱいに決定しようが、全く放棄することに決めようが、
いずれも「合意」であることに変わりはない。
ゼロにするのが「恣意的」だというのならば、満額回答も「恣意的」でしょう。

成功報酬を満額回答に「恣意的」に決定したら、
REITから運用会社への「寄付金」になるのでしょうか？
そんなわけのわからん話はないでしょう。
176：そんなことってあるのだろうか？　（オラ）：2006/05/21(日) 09:51:34 ID:ycbGsZ0M: >空白の一日、というよりも、報酬の対象を一致させようとしただけのように
>思います。第A期の指数の動きで第A期の報酬を確定させる、というだけ。

それでは「第A期の初日に買って、第A期の末に売る」人にとってだけ適切な評価にしかならないでしょう。
本来REITがターゲットにしているはずの「インカムゲイン目的で長期に保有する」投資家にとってみれば、
ほとんど無意味な「成功報酬」システムでしかない。
そんなしくみでインカムゲインを減らされたんではたまらない。

考えてもみてください。

ここを公募で買った投資家が、公募価格に遠く及ばない状態で、
「第二期の指数の動きでアウトパフォームしたので、成功報酬をいただきます」
なんて言われて納得できるものでしょうか？

常識的に考えても、せめて前期末と今期末で比較するのが普通でしょう。
そうでなければ、期をまたいだ「評価の継続性」などどこにもない。
これを不自然と感じないファンドやさんの感覚がオラには不思議に思えてしまふです。
177：オラの根性が曲がってるんかな：2006/05/21(日) 09:52:47 ID:ycbGsZ0M: というかですね、実際の株価のチャートといい、タイミングといい　・・・・
これだけの「状況証拠」をみて、なお、そこまで「善意に解釈」できるというのもちょっと驚き。

なんというか世界観の違いのようなものまで感じてしまったり。
ファンドやさんって、ほんとに「いい人」なんだろうなぁ。

>ひとりの人間が何を知覚するか、どのように知覚するか、
>そこにこそ彼独特の特性の本質が宿るのである。

>われわれは、われわれが与えた意味づけを通してのみ現実を体験する。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜by ALFRED ADLER＞

※　ああ、また反省の小部屋へ行きたくなってきた。（笑
178：名無しさん：2006/05/21(日) 10:36:26 ID:01w22br.: 株価操縦がされているがごとくなことが書かれていますが、
道徳的なことではなくて、法律上の問題はどうなのでしょう？

インサイダー取引規制はないそうですが、ある株価になるように恣意的に株価操作することはどうなんでしょうか？
仮に誰がやるのかということで問題が違うなら、投資法人の運用会社が行うということで。
179：一応、念のため　（オラ）：2006/05/21(日) 10:53:56 ID:ycbGsZ0M: >株価操縦がされているがごとくなことが書かれていますが

「されている」などと断定することは、証拠をつかむことができない人間には不可能。
ここに書いていることは、あくまでも、「ある状況」を知覚して、
ある人々が推測、疑っていること（あるいは意見）であるにすぎません。

あとは、読み手がそれぞれどう判断するか　・・・・・・

※　証拠もないのに断定などしたら、訴えられかねないので、ご注意を！　＞　みなさま
180：名無しさん：2006/05/21(日) 22:01:13 ID:xBxIOyZU: >でも、恣意的に報酬を放棄すると、運用会社からREITへの「寄付金」に
>該当して、法人税上の課税対象になってしまうリスクがあると思います。
>（要するに利益の付け替え。）

>契約上で払うべきものを払わなければ、法人税課税の対象になるでしょう。
>そうすると、益金算入の対象になるので、導管体要件を失う＝REIT破綻

ファンドやさんに答えを期待すると来週になってしまう（？）ので、
どなたかこのあたりに詳しい方いらっしゃりませんか？

運用報酬を削ったら、という話だから、P/L上、運用報酬費用として
費用計上されていた金額がなくなって、課税対象利益が増える。
んでその分、課税対象の利益も増えるんだから、P/L利益=課税対象利益は
維持されて、90％配当には影響ない気がするのですが･･･？
181：ファンドや：2006/05/22(月) 00:11:52 ID:sjwVvcWQ: >>180

そもそも、法人税法の中で、寄付金は配当損金算入の際に考慮されないと
規定されています。
寄付金分（認定課税でなくても、ＲＥＩＴは寄付金の損金算入不可）は
法人税の計算上で実際に配当しようがしまいが、課税されるわけです。
182：ファンドや：2006/05/22(月) 00:20:48 ID:sjwVvcWQ: >>180
一部ウソです。法人税法ではなく、租税特別措置法でした。
ゴメンナサイ。

>>175
「取れる」ところを「取らない」こと、が恣意的なわけです。
逆は契約でできませんから。

>>176
個々の投資家の買うタイミングを満たすような報酬設定は、少なくとも、
投資口価格を基準にする報酬計算であれば、100%無理ですね。
（ちなみに、誤解して欲しくないのは、この報酬システムに私は
同意はしていないことです。）
その上で、「報酬の計算方式の設定をそんなにも悪意で行ったとは
とても思えない」ということを言っています。
183：ファンドや：2006/05/22(月) 00:23:04 ID:sjwVvcWQ: >>177
以前にも申し上げましたが、私は「ノンポジ」でコメントしています。
また、チャート分析は手がけていません。（というか興味なし。）
チャートのことを言われても、チンプンカンプンです。
ゆえに「状況証拠」があるのかどうかも判断できませんので、その上での
コメントとご理解ください。
184：当たらぬ運用管理者：2006/05/22(月) 09:47:49 ID:URWfU/Ts: ＞株価操縦がされているがごとくなことが書かれていますが、
＞道徳的なことではなくて、法律上の問題はどうなのでしょう？
JREITについては、証取法166条（インサイダー取引規制）の対象外ですが東証は157条（不正取引）の適用はありえるとの立場をとっていますので、JREITも相場操縦や見せ板は、違法であり、同197条により罰せられます。
ただJREITについては適用事例は無いので、立件する場合は、東証ではなく法律の所管である金融庁が動くことになると思います。金融庁の見解は取れていません。まあ、聞いても適用の可能性があると東証と同じような見解がでると思うのですが。
JREITも大量保有報告の義務付けが検討されるなど法的環境が整備されてきています。不動産株の時価総額に匹敵するような商品になったのですから、当局も管理体制を整えつつあるということでしょう。
あとナーバスな問題なので「株価操縦がなされているがごとく」は、踏み込みすぎる印象を与えますので、別の言い回しがよろしいかと思います。他の発言者も操縦につながりやすい報酬体系に疑念を呈しているだけなのです。
185：名無しさん：2006/05/22(月) 11:19:41 ID:01w22br.: >>184
法律上問題ないとしたら、もしかしたらありえるのかなあと思って聞きました。

自分は、常識的にはそのようなことはないと考えていたので、
ちょっとびっくりして、間違った解釈をしたようです。
186：やっぱりわかんない　（オラ）：2006/05/22(月) 11:48:15 ID:yU12xwuk: >「取れる」ところを「取らない」こと、が恣意的なわけです。

いや、だから「何％取るかは両者の合意で決める」と規約に書いてあるわけですよね？
（上限は２０％で下限は０％）

「上限２０％まで取れる」（＝可能性として許されている）のに、
合意の結果「満額取らない」と決めるのが恣意的だというのなら、

「１円も取らない（料率０％で合意する）こともできる」（＝同じく可能性として許されている）のに、
合意の結果「満額取る」のだって恣意的でしょう？

「１％も取らない」という決定が「恣意的」だからそれは運用会社からREITHへの「寄付金」だというなら、
「２０％取る」という決定だって「恣意的」であって、それはREITから運用会社への「寄付金」だということに
なるではないですか。その理屈ならば　・・・・・・・
187：どんな契約　？？？　（オラ）：2006/05/22(月) 11:50:07 ID:yU12xwuk: >逆は契約でできませんから。

もしかして、契約上「必ず満額（２０％）支払う」などということが
投資主が知らないところで決められているとでもいうことでしょうか？
もし、そういうことだとしたら、公開されてる規約に書いてあることは意味をなさない。

「別途合意する料率」は実は、事前に「上限の２０％とすることで契約済み」であるにも関わらず、
そのことを投資家には隠しているということですか？

もし、そうだとしたら、余計、不誠実だとオラ思うなぁ　・・・・・・

それでは、真摯な情報公開をしようとする姿勢のカケラもないと判断せざるを得なくなってしまふ。
188：ちなみに（オラ）：2006/05/22(月) 11:52:01 ID:yU12xwuk: 宅建業法では不動産売買の仲介報酬は、
価格の３％＋６万円（物件価格４００万円超の場合）と法律で決められているそうですね。、

オラ、仲介した不動産会社と「合意」の上（手数料率の交渉の結果）、
価格の２％＋６万円で売却したことが実際にありますが、

３％まで「取れる」のに、２％しか「取らない」で仲介してもらったこの取引では、
「放棄された１％分」が、不動産会社からオラへの「寄付金」だということになるのでしょうか？

んなアホな　？？？？

あくまでも法律で決められているのは「上限が３％」だということだけあって、
実際に何％にするかは、別途、両者の合意で決めればよいこと。
必ず３％取るなんて決まりはない。
（３％と決まってると思いこんでる人も多いようですが、それはただの慣例にすぎない）
189：プロスペクトの成功報酬だって同様でしょう　（オラ）：2006/05/22(月) 11:53:39 ID:yU12xwuk: だいたい、この状況にあって　「成功」　報酬　なんてどのツラさげていえるのだろうと　・・・・
公募で買った人の気持ちからしたら、　「失敗」　ペナルティー　を要求したい位だろうと　・・・・

※　言葉使い悪くてすいません。
　　決してファンドやさんの説明を批判してるわけではないのです。（念のため）
190：名無しさん：2006/05/22(月) 14:41:40 ID:OGNXMS3Y: 規約上の報酬の文言についてえらく噛み付いているようだけど・・・

例えば
物件売却損などが出て、１口あたり分配可能利益が１０００円に落ち込んで
しまったときでも、「合意」によって上限２０％を下げることにより、
報酬４が１０００円もらえるようにしただけだと思うよ。
191：はぁ？　（オラ）：2006/05/22(月) 15:39:41 ID:yU12xwuk: ↑　　分配可能利益が１０００円に落ち込んでも、「成功報酬」が１０００円貰える

ようにしただけ？？？？？

・・・・・・・　なんの釣りでつか？
192：名無しさん：2006/05/22(月) 18:45:00 ID:OGNXMS3Y: ↑　分配可能利益（報酬４控除前ね）が１口あたり１０００円しかないときに
　　１口あたり２千円強の報酬４をとって残額を繰越欠損金で処理は
　　体裁が悪いからそのときは１０００円（あるだけ全部）で許してあげましょう・・・。

　　って、投資法人と運用会社が合意するための規程でしょ。
193：投資主、悲惨だな　（オラ）：2006/05/22(月) 19:57:16 ID:e8MQbyCc: あははは　・・・・・　は・・　はは　（￣▽￣|||）

そこまで考え抜かれていたとは　・・・・・・・　プロスペクト恐るべし
194：名無しさん：2006/05/25(木) 15:21:07 ID:I3pV4zVM: ここは本当に底なし沼だ…
他のレジ系は、流石に売られ過ぎだと思うけど、
発表されている分配金を基準にする限りは、
ここはむしろ割高と言うことになってしまうので、
まあ、当然の結果ということなのだろうか。
しかし、35万円まで下がっても、利回り4.7％超だから、
厳しい厳しい…
195：株価が下がれば、分配金が上がるとは、これいかに　（オラ）：2006/05/25(木) 16:32:53 ID:wT9RhQgY: >35万円まで下がっても、利回り4.7％超だから、
>厳しい厳しい…

いや、そこまでさがればREIT指数をアウトパフォームできる可能性はまずありえないので、
運用報酬４がゼロとなる結果、分配金が増えて（最大約２割）、利回りは軽く５％を越えるはず。

でも、プロスペクトは運用報酬４がなくなった場合の分配金額など公表するわけないんだろうなぁ　・・・
投資家に情報開示されてる予想分配金が今のままなら、株価は厳しいに決まっておるわな。
196：名無しさん：2006/05/25(木) 16:42:10 ID:OGNXMS3Y: 荒れるであろう投資主総会出席目的に１口くらい拾ってもいいかなぁ。

おっと、あぶない、あぶない。
197：もし、オラが村上ファンドだったなら：2006/05/25(木) 22:21:44 ID:.m/bgHZE: ここが３０万円台ならぜひ買い占めたいね。

そして、投資法人役員は全員交代。

運用会社は、安くていい仕事してくれるとこに変更して、
（もちろん、わけのわからん「成功報酬」なんてとらないとこね）
分配金を大幅アップ。

最終的には物件全部売り払っても儲かりそうだな。

※　ほんとにやってくれる機関投資家はいないもんかね
198：名無しさん：2006/05/26(金) 01:10:42 ID:xBxIOyZU: そのうちREIT買収ファンドも出てくるんじゃないですか？
既に買収対象になりうるPBR＜1の銘柄ってイッパイあるもんね。
199：名無しさん：2006/05/26(金) 01:15:02 ID:PByfGFpE: オラさんの発想は面白いけど、結構考えさせられるね。
2003、2004年ころは、PBRが高い銘柄は、買われ過ぎで何れ下がる、
PBRの低い銘柄が狙い目だとばかり思っていた。
2005年7月の4銘柄上場後は、逆にPBRが1倍を切る銘柄は、
増資が難しく、仮に増資をすると、一口当たりの純資産をすり減らし、
結局株価を低迷させる、従って買いに値しないと考えていた。
しかし、PBRが0.8程度まで下がれば、極論だが、物件を全て売却し、
借入金を返済後、売却代金を投資主に返還すれば、
買値より2割以上の割り増しで現金が手に入る、と言うことになる。
なるほど、そんな事態は滅多にないだろうが、
見方によっては不動産が2割引で売られているわけだから、
あまりに下がれば、全部買っちゃおうという考えもあり得るね。
つまり、PBRはやはり価格の底支えの機能を持っていると言えそうだね。
200：名無しさん：2006/05/29(月) 18:29:01 ID:q18HsFm2: M投信さん殆ど売り切ったな。上場来安値近辺でｗ
201：名無しさん：2006/06/01(木) 20:57:36 ID:ncjOLMZk: 業務提携おめでとう。
これでいけるね。
202：名無しさん：2006/06/02(金) 07:10:08 ID:OGNXMS3Y: ↑
業務提携というよりは、買収に近い？
少なくとも既存株主の恨みを買うやり方ですな。

プロレジらしいといえばそれまでですが・・・。
203：名無しさん：2006/06/02(金) 07:39:57 ID:xBxIOyZU: どこと？？？
204：名無しさん：2006/06/02(金) 11:08:56 ID:OGNXMS3Y: http://www.kksnt.co.jp/ir/pdf/060601_1.pdf

もちろん8893は連日のストップ安です。
205：名無しさん：2006/06/02(金) 17:00:50 ID:3sWtv08w: ジャパンリート.com

全ての投資家の為の不動産投信情報ポータルサイト

http://www.japan-reit.com/
206：名無しさん：2006/06/03(土) 18:04:47 ID:7upbpWos: スポンサーの㈱プロスペクトが菱和ライフから西新宿７丁目の高層マンション買ってます。
地下2階/地上32階で総戸数368戸（延床19310.64㎡）。その名も「プロスペクト・アクサ・ザ・タワー新宿」
賃料は10万4900円（21.47㎡）から68万2000円（116.20㎡）。
そのうちプロレジ入りすると思われるんですが・・・。
207：名無しさん：2006/06/08(木) 19:41:53 ID:t18tg0TU: がんばれ。
208：名無しさん：2006/06/22(木) 12:26:03 ID:7upbpWos: 運用会社社長交代
209：雪風：2006/07/25(火) 06:59:25 ID:vsE9hslk: ここの分配金の公表値が不自然に少ないのはブザマな運用やってるから？
それとも来期に投資口価格依存型成功報酬を得んがため？発射台を低くし
たいとか？あるいは大幅公募割れで裏切り増資するけど分配金は減りませ
んと言いたいってか？
210：ゴロツキー：2006/07/26(水) 23:43:37 ID:OGNXMS3Y: 8/1の終値（来期発射台）をどこまで下げるのか興味津々ですね。
今回は衆人環視だからやらない可能性もありますが・・・。

でも、決算発表の時どうするんでしょうねぇ。
前期は（成功報酬を計上できなかったので）分配金は10,XXX円となりましたが、
今期は（成功報酬を見込むので）8,XXX円に減配です。と言うのかなあ。

あっ、そうか。7/31の引け後に上記のように発表して、8/1に失望売りを誘って
発射台を低くする方法もありかもね。
不謹慎ですが、ここの動向からしばらく目が離せそうにありません。
（ホルダーの方スミマセン）
211：名無しさん：2006/07/31(月) 21:52:41 ID:9RIiGv5M: 予想されたとおり、今日は349まで下げた後、
高値引け372ですよ。これなに、この銘柄。
下らんことしやがって。
まあ、分かってはいたが。
最悪な株価操作銘柄だな。
212：雪風：2006/07/31(月) 22:09:51 ID:x/pk4O1Y: さぁ、明日はインセブ報酬の起点となる注目の日ですね。
何が起こるのか？それとも、何も起こらないのか・・？
213：雪風：2006/07/31(月) 22:12:55 ID:x/pk4O1Y: （誤打訂正）↑インセンティブ報酬

インセンティブ報酬の起点
＝オリジネーターとしてはなるべく株価を安くしたい日
214：名無しさん：2006/08/01(火) 15:05:31 ID:OGNXMS3Y: 引け１０分前から５０口の見せ板を使って押さえ込み。
２万円安は上出来でしょう。プロスペクトお主も悪よのう・・・。
215：名無しさん：2006/09/01(金) 00:07:09 ID:d4FHT7F.: ここの利回りって、レジ系リートのなかでも、アコモに次いで低いけど、
なんか、理由ってあるの？
分配金の上方修正って、それほど期待できないよね？
216：このスレ読めばわかるっしょ：2006/09/01(金) 20:39:17 ID:7wyZ/3fo: 新手の買い煽りでつか？（笑）
217：名無しさん：2006/09/01(金) 21:24:19 ID:d4FHT7F.: わかんない…
218：参考データ：2006/09/02(土) 12:28:42 ID:RhSdv1Ac: 銘柄　　　　　決算期　　　　営業収益　一口当たり収益(A)　分配金額(B)　収益の分配率
　　　　　　　　　　　　　　　　（百万円）　（第一期間は日割りによる半年換算値）　（A／Ｂ　％）
プロレジ　　Ｈ１８／１実績　　１７０４　　　　　２０２９８　　　　　　５３００　　　　２６．１　（２０４日）
プロレジ　　Ｈ１８／７予想　　１９０７　　　　　２５３９３　　　　　　８２８２　　　　３２．６
ＦＣレジ　　Ｈ１８／４実績　　　８２９　　　　　２３０１８　　　　　１１１２０　　　　４８．３　　（２０１日）
ＦＣレジ　　Ｈ１８／１０予想　　７７６　　　　　２３７３１　　　　　１０１４９　　　　４２．８
アドレジ　　Ｈ１８／６実績　　１７１５　　　　　２６６２１　　　　　１１８３８　　　　４４．５　　（２２１日）
アドレジ　　Ｈ１８／１２予想　１６６９　　　　　３１３７２　　　　　１２１００　　　　３８．６
219：内部成長余地なら充分あるけど：2006/09/02(土) 12:29:26 ID:RhSdv1Ac: プロレジの収益（賃貸総収入）に対する分配金の還元率は目立って低い
収益の約６割を分配していた森トラは別格としても
３０％そこそこしか投資主に分配していないプロレジっていったい・・・・・・・

実力的には　もっと分配金額を増やせてもおかしくないはず　！！！！！

ただ　投資家への分配率の向上余地が大きいということと
運用会社が真面目にそれに取り組むかどうか　は別だからねぇ
運用会社や物件管理会社の取り分を減らす気なんてさらさらないという姿勢であるなら
期待するだけムダというもの
220：雪風：2006/09/02(土) 13:00:52 ID:w8l0QlMQ: プロレジの第一期は、アップフロントフィー（借入アレンジ等のコスト）
の一括計上で、他の投資法人より数字が悪くなるという話は、電話
で確認したときに言っていました。（よそは借入期間に応じて費用を
按分するケースが多いとのこと）

第二期は投資口価格が東証REIT指数のパフォーマンスを上回った
ときに発生するインセンティブフィーを見込んでいたが、お話にならな
い価格推移だったということで、分配金が上方修正になる可能性は
高いだろうと考えています。

問題は第三期。多少は値上がりしたといっても、いまだに投資口価
格が大幅公募割れを継続するままで、インセンティブフィーを見込む
ような恥知らずな真似をするのかどうかにかかっています。まぁ、フィ
ーを見込んで分配金を控えめに発表して、投資口価格が低迷すると
いう悪循環が既定路線？ならばやはり期待するだけムダか・・・？
221：追加情報：2006/09/02(土) 17:56:03 ID:RhSdv1Ac: 銘柄　　　　　決算期　　　　営業収益　一口当たり収益(A)　分配金額(B)　収益の分配率
　　　　　　　　　　　　　　　　（百万円）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（Ｂ／A　％）
プロレジ　　Ｈ１９／１予想　　１９３１　　　　　２５７１２　　　　　　８３０８　　　　３２．３
ビライフ　　Ｈ１９／５予想　　１０３２　　　　　２５０１２　　　　　１２５５６　　　　５０．２

プロレジ　第三期予想も　第二期とほとんど変わらずとなっております
コストというものは　本気で絞ろうとすれば　ある程度減らせるものではありますが
問題は　REITでうるおう関係会社の利益を削ってまで　
収益を投資家に還元する気がどこまであるのか　

規模（売上げ）拡大のため増資したい　→　公募価格を回復せねば　
　→　（しぶしぶ）コストカットして分配金を上げる

という展開になる可能性もないことはない　とも思いはするけど・・・・・・
222：名無しさん：2006/09/02(土) 18:18:06 ID:RRnjkZvI: >>220
雪風さん、このインセンティブフィーとは初耳ですが、今期、どのくらいの額に
なるのでしょうか、決算報告書を見ていてもどこにあるのかわからないので。
知りたいのは少なくともどのくらいの分配金アップになるかということですが。
223：名無しさん：2006/09/02(土) 18:30:43 ID:d4FHT7F.: このスレの書き込みをみるところでは、プロレジの利益率改善と言うのは、
現実問題としては難しいように思えてきました。
ビライフの利益率については、前に雪風さんが、都心の平米単価の高い物件で、
賃料も高い場合、利益率が高くなるのは一般的だと述べていましたね。
プロレジの物件からすると、もう少し利益利率を上げることも可能かも知れませんが、
大幅な改善は難しいのでしょうね。
自分の見解に誤りがなければ、市場がここを過大評価していると言うことでしょうか。
224：それを開示してないから　余計いかがわしさが増すのだな：2006/09/02(土) 23:06:54 ID:RhSdv1Ac: >>222

まず　これを読んでもらって　　>>141

ただし　これが「上限」（＝最大値）であって　実際にはインセンティブ報酬は
「運用会社と投資法人の合意（＝オリジネーターの意のまま）」で決められる
かつ　予想分配金にはインセンティブ報酬をいくらで見込んでいるのかが開示されてない

第二期については報酬条件を満たせないことは確実なので
もし　インセンティブを２０００円程度見込んでいたのであれば
Ｈ１８／７期　の分配金は１万円を超えてくる計算になるはず
225：雪風：2006/09/02(土) 23:20:52 ID:zTBC1VEc: オラさん、どもです。

>>223

>プロレジの物件からすると、もう少し利益利率を上げることも可能かも
>知れませんが、大幅な改善は難しいのでしょうね。

プロレジの物件はLCPのレジ部門と同格、スターツプロシード・リプラス
レジの2つよりはかなり格上です。ゆえに、本来ならもっと利益率が高く
て当たり前なのです。
226：名無しさん：2006/09/03(日) 01:07:57 ID:d4FHT7F.: プロレジは、分配金が増えてもおかしくないが、
見通しの不透明性故に、かえって株価が高めに推移しているというところですかね？
ちょっとリスクが高いのかもしれませんね。
９月後半の決算で、大体どうなるのか、わかるということですか。
227：名無しさん：2006/09/03(日) 09:47:12 ID:RRnjkZvI: >>224
222です。インセンティブの件わかりました。ありがとうございます。
ご指摘のように、第２期は数式中のFは０以下ですね。インセンティブを
含んだ分配金うんぬんについては開示されていない限りわかりませんね。
228：でしゃばりなオラ　（￣▽￣|||）：2006/09/03(日) 10:29:21 ID:sDRj/9ao: よく見たら雪風さんへの質問だったのに横レス失礼いたしました。

>本来ならもっと利益率が高くて当たり前なのです。

同感。投資主への収益の分配率にして４０％くらいは出せるハズだろ？
（その気があって誠実に努力しさえすれば）ってことですね。

>見通しの不透明性故に、かえって株価が高めに推移しているというところですかね？

ひとつには「インセンティブ報酬」がこの銘柄の特殊要因であってコトを複雑にしてるわけですね。
仮に「プロレジの予想分配金は２０００円程度の成功報酬を差し引かれた数字だ」
という読みが当たっているとした場合、（それを差し引かずに８０００円台とはいくらなんでも・・・あるのかな？）
実績分配金は１００００～１１０００レベルになる見通しがたつ。（他の新興レジと同水準）
そうなった場合の利回りは５％台の半ばなので、他のレジ系と比較しても低くはない。
229：結局のところ：2006/09/03(日) 10:30:28 ID:sDRj/9ao: ポートフォリオの潜在価値からすれば３０万円台の株価は割安だ。
（わけのわからん「インセンティブ報酬」みたいなものはとっとと廃止して、
真面目に（せめて他の銘柄並に）投資主への利益還元をしてくれれば。）

価格が低迷し続ければオリジネーター側だって、
いずれなんらかの改善策を講じないわけにはいかないだろう。

と考えるなら、安いところで拾っておくというのもアリかもしれないですね。

※　個人的には、この銘柄は嫌いなほうから数えたほうが早いわけですが（笑）。
230：雪風：2006/09/03(日) 11:30:49 ID:xT0uMBkE: オラさんにゃ、感謝してるだよ。替わりに答えてもらって嬉しく
ない筈はなく・・・・。ただ、第二期の分配金はせいぜい9,500
円程度が限界だと思うとります。

　　一口当たり収益25,393円×利益率37.5％＝9,522円

ゆえに私の個人的予想は9,000～9,500円といったところです。
一応、この程度は出すことは可能な筈ですが、オリジネーター
がどれだけ持っていくかが読めませんので、決算短信を待つし
かないのですが・・・
231：雪風：2006/09/03(日) 11:47:46 ID:xT0uMBkE: プロレジは、開示情報を操作することで投資口価格の価格操
縦が可能となります。どういうことかと言うと、あえて低めの予
想を開示して発射台（期首の投資口価格）を低くし、その後好
決算＆業績予想を出して投資口価格を引き上げるという方法
を使えるということです。

この話は前にも出ていましたね。

こういう疑いをかけられないために最低限必要な対応とは、期
末の1～2週間前に、当期＆来期の予想を開示することだと思
います。あんなインセンティブ報酬がある以上、情報の扱いや、
開示のタイミングには、他の投資法人とは比較にならないほど
気を使う必要がありますので。
232：名無しさん：2006/09/03(日) 17:27:22 ID:RRnjkZvI: 222です。オラさん、雪風さん丁寧な回答ありがとうございました。
いずれにしてもここの分配金はあまり期待しないようにします。