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ニューシティ・レジデンス投資法人
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住宅系のリート第１号です。
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こんなんじゃ、新興レジデンス系のほうがいいじゃん。
日レジ意識しすぎてんのか、そこが緩んだら、ここは・・・
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>32
配当落ちで大きく下げたら買い、4%水準の557000まで下げたら
もう１丁買う。買い下げ始めるなら今日あたりがいいのかなと。
増資は知ってますよ。公募割れまで堕ちたら笑ってください。
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ねえ、ねえ、自分年金作ってるひとって、配当権利そんなに
ほしいの？売ったり、買ったりしたほうがいいと思うなあ〜
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今度の総選挙でも国民の切実な年金問題はゴマカサレてしまったようだし。
退職後の自分の生活は自分で守らないとね。
そういう観点でいくとこの銘柄を長期保有するのは敬遠したくなるわな。
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短期売買で売って買い直す場合、
１．売り手数料＋
２．売却益に対する利益＋
３．買い手数料
がかかり、割りに合わないと思います。
REITは長期投資が基本です。
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予想分配金を低めに出してくるのがほとんどのＲＥＩＴのパターンだったんで、
増資発表の時の分配金低下対策として物件取得を急いでいるんだと思ったよ。
今期予想もほとんど変わりがない上に、来期が大幅下方修正とは・・・
ここを持ち続ける理由はないので切りましたよ。どうせ実際にはそんなに
下がらないんだろうけど、信用できない企業には投資できないね。
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増資した場合の指数上のウエイト変更も新規上場銘柄と同様翌月最終営業日から
でいいのですか？
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ここのＨＰ趣味よくて割と好きだったのになあ〜。
ＨＰのｾﾝスだけでで投資するからさ。俺って
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>>34
>こんなんじゃ、新興レジデンス系のほうがいいじゃん。
そう思って、オレは8969と8970を買ったんだけど。
まあ、雪風さんの受け売りに過ぎないんだけどね。
ただ、公募価格の決定日、受渡日に、大きく下げて、
利回り4％確保出来るのなら、買うつもりだけど。
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んー、でも目論見書見てるとレジ系では物件の質、入居者へのサービス等、
では住宅系で一番充実しているような・・・資産規模も日レジと張り合って
拡大してるし・・・次の増資からは希薄化も薄くなりそうだし(希望的観測)
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>>43
そう、確かに質は悪くないと思うよ。
そこで、公募価格決定、受渡日を睨んで、安いところを買いたいと思っている。
ただ、今後の長期金利上昇懸念を考えると、利回り4％ぐらいは欲しい。
そこまで下げるかと言うと、ちょっと難しいかな？
58万円割れくらいなら、あるかもしれない。
57万8000辺りで指しておくか。
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みんなの取得目標額が結構低いので
604000で買ったが一旦612000で売った。
配当落ちか60万切ったらまた買おう。
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売って良かったね。とりあえず今のところ
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さてさて、権利落ちで、明日はどの程度の下げかな？
値決め、受渡をにらんで、どこまで下がるか、下がらないか。
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追加公募で当然の様に、分配金下方修正する
アマちゃん、経営陣、見通しが甘いのかはたまた
既存投資主無視する経営方針か？
売られて当然！
オリックスの爪の垢でも飲ませたいね
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オリックスファンじゃないが、今回の増資+負債返済に関しちゃ
そのとおりだな。おれも印象ががらっと変わったぞ。
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玉or石
どう見ても石かな？
分配金は、言わばリートの命！
下方修正はないよね、増資のたんびにヤラレたら〜
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ここって増資発表してから出来高細いけど、
REITの増資って主幹はヘッジしないものなの？
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まさか 公募価格まで落ちないよな
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いままで、ファンドが買うので
リートの経営陣は何をやってもいいと
天狗になっていたかんがある
増資で希薄化させるんだったら、素人でもできる
こんなとこは、公募を成功させてはならない
徹底して売られてディスカウントされる
所謂、見せしめだね
分配金の下方修正は禁じ手というのを
思い知るように
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なんか むかついてる人多いみたいだね。
俺も長い間もってたのに、発表翌日に捨てたよ。
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捨てる神あれば、拾う紙あり
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>>52
上場初値割れとか、上場来安値割れとかは、あるかも。
ところで、上場時の公募価格って、いくらだったけ？
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石、みーつけた！
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おいおい、575000円にある192枚の板、これ本気？
売るならさっさと売っちまえよなｗ
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55万でした。はい
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失礼しました。56の方へ
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日レジのﾌﾞﾝﾊﾟｲｷﾝ上方修正で逆に比較感からプレスされるかな。
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第１サポート561000：2%ﾃﾞｨｽｶｳﾝﾄが公募550000
第２サポート550000：上場時公募価格
根拠なし：ただの気分
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>>62
いい線ですね。特に第１サポート
一時的に561000を割ることがあるかもしれませんが、
値決日の終値は、561000を死守するのではｗ
増資の公募価格が上場時の公募価格を割るようでは、
投信委託業者の存在価値が問われかねません。
上場以来今日まで、投資法人、投資口の価値向上のための努力をしてきたのか、
問われかねません（法的な意味ではありませんが）。
投信委託業者としては、メンツに関わる問題ですね。
実際、563000付近で、売り買いともに、板が厚くなってきましたね。
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＞63
誰が死守するのですか？教えてください。初心者なもので。
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騙されて買うの、下方修正連発するよ
石だよ！
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アンタ
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レジデンシャル系は様子がよくわかりませんねえ。
短期売買で勝負する皆さんにはそれだけにチャンスも大きいのでしょうが、
私は、ますます先細りになる年金補完目的の投資なのでレジ系には、
評価が定まるまで手を出しません。
皆さん、おカネをお大事に。
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>>64
本当に買い支えがあるかどうかは、正直分かりませんｗ
単純に、56万円位なら買っても良いという人が多いだけかもしれません。
相場に思惑を色々めぐらせるよりも、妥当だと思う価格で素直に購入した方が、
儲かるかもしれません。
56万円で利回り4％弱なんで、悪くない水準だとは思います。
自分は、56万円割れしたら、54万だろうが、53万だろうが、遠慮なく買い下がります。
ところで、63は、本当は、初心者じゃないんでしょｗ
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「ところで、63は、本当は、初心者じゃないんでしょｗ」
これ、「64」の誤りね。
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初心者みたいなものです。なるほど、私はまた
引受け主幹が、顧客であるＮＣＲの要請を受けて、もしくは
発行価額（増資総額）を一定以上に守るために買支えなるもの
を行っているのかと思いました。発行市場のこと全く知らない
もので。。。。。実際はどうなんでしょうかね。
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おそらく、5日月曜日に、公募価格だろうね。
そうすると、5日が一つの底となる可能性があるね。
既に相当下がっているし、56万を割ってくるか、見物だ。
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55万になっても去年の公募組は配当分だけプラスなのでまだ救われる。
55万割ると投資主総会が大荒れになるのかなあ？
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月曜日の終値、56万3000円をちょっと下げるだけでも、
公募増資の価格は、上場時の公募価格より安くなってしまう。
こんなリートって、他にあった？
普通、上場時の公募価格を上回る価格で増資するよね？
そうしないと、一口あたりの純資産の額が、計算上減少してしまう。
PBRを重視する人と重視しない人があるけど、
公募増資で純資産の額は増えましたが、一口あたりにすると減っちゃいました、
既存株主のみなさん、ごめんなさーい、こんなことって、ひどすぎない？
おれは、今回買おうとしている立場だからいいけど、既存株主は踏んだり蹴ったりだよね。
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ここって、上場は売出型じゃないよね？
売出型だと、上場時公募価格と純資産の額は連動しないけど。
あと、正確には発行価格じゃなくて発行価額でかんがえるべきなんだろうけど。
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８９５２だって二回目の公募は上場時より低かったよ、その時買ったが
今はあの通り、
８９５６も上場時に買ったが、半年以上低迷していた、嵌め込まれた
と思っていたが今はあの通り、
増資するたびに価格が絶対上がるなんてことは無い、
迷わず買えよ、買えばわかるさ
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１度あることは２度ある。要はその銘柄（運用会社+オリジネーターなどの
バック）を好きになれるかどうかということじゃて。
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今日、値決めとなるかな？
今日はちょいと戻したので、公募価格55万円割れは避けられそうだね。
これで下げ止まってくれるかな。
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むかつく。オレだけ？
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おれは一口現引きして、残りは寄りで売却した。
思ったより利益が出た。
しかし、その後60万円を超えてるよ。まあ、仕方ないね。
ところで今日の買い、すごい口数だよ。
これは、受渡日までの買い支えでは説明できないな。
どこかの投信が、利回りを考えて買いに出たのかな？
最近のリートの値動きは、すごく乱暴だよね。
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この銘柄よけい きらいになった
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>>80
なにか失敗しちゃったんですかね？
公募増資で下げたときは、売りではなく買いです。
これはほとんどの銘柄で妥当します。
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>81
なぜ？
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>>80
公募増資の時は発表後すぐ空売りだよ。
充分下げてから買い戻すもしくは当選分で返す、これ基本。
逆日歩には十分注意しないといけないが。オリックスはこれで結構儲かった。
ここは空売りできないので、下がりまくってから買うのなら正解。
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>>80ではなくて>>81でしたすみません。
それにしても今日の上げは何だ？安定価格操作なら56万近辺で入れるだろうし。
外国人や一部の機関投資家は空売りできるのか？そんな噂も聞いたことがある。
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>>84
普通に考えると、「買い支え」で説明できるレベルじゃないよね。
それなりに買いたいと思う人がいたということなのかな。
出来高もすごいからね。
まあ、値決め翌日の上昇というのは、これまでの同じだけど、
乱高下ぶりは、なんだかすごいね。
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これも想定の範囲内なんですか？
価格安定操作とは大局的にみると不安定要因でつね。
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>>86
自分の想定を遙かに超える、乱高下です。
意味不明です。
一体誰が、何のために、こんなに極端に上げ下げして…
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買い支えていた業者は買った玉どうするんですか？
投信にいれちゃうの？
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>>88
投信でしょうね。損をするのは顧客、業者は手数料がっぽり。
３日前の寄り付きより昨日の寄り付きの方が安いから買い支え組は
確実に損をしている。
アメリカだったらこんなファンドマネージャーすぐクビだが。
公募当選組ですが、２日だけいい夢見させてもらいました（笑）。
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ここんとこの動きから買い上げを期待している向きが多いみたい。
しかし比較感からこのレヴェルでもそんなに魅力的に見えないがな。
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ここって 増資の怨念が消えてないね。
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国債売られてるうううぅぅぅぅ〜
須田が何っていったのおおおおおおおお？
いいの、ねえ、このままでいいの？
りかくも時には必要かも〜〜〜〜〜
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今日はまたずいぶんと売り込まれちゃった。
他のレジデンス系と比べて、利回り、借入金比率、物件の質とも悪くないし、
ここまで売り込まれる理由はないと思うのだが。
ということで、今日ナンピンしたら、ポジションが大きくなりすぎた Orz
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あまりの安さに目がくらんで、さっき買ってしまいました。（546000)
ああ、ワタクシとしたことが ・・・・・・
まあ、どうころんでも、この値段なら悪くない ・・・・・・ と思いたい（汗）。
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年初来安値更新してたのね。
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レジデンス銘柄で、借り入れ比率約４０％、分配金利回り４．１％。
質的にも新鋭物件が多く、悪くない。
なぜここまで売られてしまうかが不思議に思える。
なんかあるのかな？
「増資の怨念」だけが原因？ ・・・・・ 解せないなあ。
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増資の怨念、結構尾を引いてるよね。
自分はこの下げでだいぶ買ったけど、やはり一抹の不安はある。
これから新規物件取得で配当上方修正、株価上昇しても、また増資で元に戻るのではないかと。
つまり、増資資金が利回りの良い物件購入につながり、
配当利回りの向上をもたらさなければ、長期的な株価上昇は見込めないのではという不安。
借入でレバレッジ効かせて配当利回りを向上させても、長期的な株価向上にはつながらないからね。
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NCRの上場当初の業績予想 （上場時価格 ５５万円／一口） 2004.11.12時点
2005/8月期 一口当たり分配金 13824（運用期間260日） 年換算分配金利回り 約３．５％
2006/2月期 一口当たり分配金 10707（運用期間6か月） 年換算分配金利回り 約３．９％
最新の業績予想 （現在の投資口価格 546000／一口から算出）
2005/8月期 一口当たり分配金 15127（運用期間260日） 年換算分配金利回り 約３．９％
2006/2月期 一口当たり分配金 11129（運用期間6か月） 年換算分配金利回り 約４．１％
上場当初の借り入れ比率も４０％前後で、現在とそう変わらなかったはず。
あまりキャピタルゲインは見込めないけど、安定的な利回りでよしとするならいいのでは？
※ 中短期の値動き的には、現在低位レベルなのは間違いないかと ・・・・・
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それにしても、550000円割れでうろちょろするというのも、すごいこと。
去年の上場時の公募価格も割っているのだから。みんな仲良く含み損。
よく考えると、7月上場公募割れ銘柄と、結局変わりないってことなのか。
とかいいつつ、今日も540000円、539000円、指値が約定…
自分の見通しとしては、12日のFCレジデンシャルの上場に伴う換金売りなので、
12日を転機に、560000円までは容易に戻すと思うけど。
引け際の200口近い売りは、投信の換金売りとしか考えられないけどね。
安値でたたき売り、高くても買い上げる投信を見ると、
投信は本当に買えないよね。
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>7月上場公募割れ銘柄と、結局変わりないってことなのか。
いや、多少は変わるよーな気も。（＾＾；）
やっぱり増資のやり方が下手くそすぎたのが敗因（？）かと。
分配金額の絶対値が一気に４０００円も落ちるというのがイメージ悪すぎ。
（運用期間の違いを考慮すれば、そんなにおかしな話ではないのに。）
借り入れ比率等の条件をそろえて比較すれば、分配金利回りは下がっていない。
今後も新規物件の取得があるとすれば、2006/2月期の最終的な分配金額は
12000〜12500程度でしょうか？ 利回りにして約４．４〜４．６％相当。
次回の増資では、運用期間は変わらないし分母が大きくなってるので、
今回ほど分配金額の絶対値が下がるとは考えられない。
レジデンス系で、安定的に４．５％近くの利回りがあるなら上出来ではないかと。
NCRは「下手くそ」ではあるけど、「あこぎ」ではないように見えるのですが ・・・・。
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>投信は本当に買えないよね。
まったくですね。
その実状を知れば知るほど買えません。（笑）
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こんなもんでちょっと許してやるか。
来週は決算発表だし、すこしくらい上方修正
あるかもな。
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あー、ホントもう許して下さいよ。
ここを買いすぎて、だいぶしこっちゃって、困ってるんですから。
55万円？、そんなこと言いません。53万円に戻すだけで結構ですから。
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阪急はりついてるより、明日の決算発表を控えて
ここもおもしろくなるんちゃう？
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汚名返上か？ 汚名挽回か？
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予想ﾌﾞﾝﾊﾟｲｷﾝ
2006／2月期 11,129円 （既発表どおり）
2006／8月期 11,730円 （若干Up)
でした。
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８月期、（若干Up）を好感。
昨日の終値だと、利回り ４．３５％だね。
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雪風さんのところで、外部成長試算がアップされていますね。
要求される利回りによりますが、上昇・上昇という訳にはいかないかもしれません。
見通しに、多少厳しさを感じました（他の銘柄も同様でしょうが）。
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>追加物件の利益率（純利益/取得価格）は現保有分を100とした場合75
↑ ここがネックだよねぇ ・・・・・
やみくもに低収益物件を取得して外部成長を急ぐようなことはやめてほしいもんだ。
ほとんどのREITがそうだけど、運用会社は根本的なカンチガイをしてるんじゃないかなぁ。
「分配金総額が増えたらインセンティブ報酬をもらえる」とか、
「運用資産総額が増えたら運用報酬がアップする」なんてのはナンセンス。
投資主は、外部成長によって【一口あたりの】分配金が増加することを求めているのであって、
単純に運用資産の規模が拡大することを望んでいるのではないのだから。
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現在の保有資産よりも低収益な物件の追加取得をくりかえせば、
将来の増資後の【一口あたりの】分配金額は今より落ちてしまうだけ。
そんな「外部成長」は投資主の利益からすれば本末転倒。
超長期の視点で考えるなら、収益不動産の取得価格が過熱ぎみの時期には、
あえて外部成長をせずに、割安に買えるチャンスがくるのをじっと待つ
ってのが本来あるべきREIT運用の姿勢でしょう。
※ 最近じゃ８９５１ですらしょーもないわけで、ここだけの問題じゃないけどね。
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正統派REITホルダーは、投資口価格の「上昇・上昇」など期待していない。
長期で健全な資産運用をしてくれさえすれば、それでよいのだ。
規模拡大目的で割高な物件取得をしないREITこそが、実は隠れた優良銘柄。
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自分は、自称正統派REITホルダーのつもりですが、株価の上昇も勿論期待してますよ。
金利情勢その他の客観状況の影響は受けますが、分配金の上昇が株価の上昇につながるというのが、
インカムゲインを基本としたリートの構造。
この意味で、分配金上昇＝インカムゲインと、株価上昇＝キャピタルゲインは、不可分の関係です。
一般に、インカムゲインを中心に考える人から批判がなされるのは、
ファンダメンタルズ（リートの場合、分配金がその核心）による裏付けなき株価の上昇（変動）では？
インカムゲインを中心とした正統派リートホルダーが、分配金上昇による株価上昇＝キャピタルゲインを
投資理由の一つとして考えることは、至極まっとうなことで、
インカムゲイン中心だからといって、キャピタルゲインを余り否定する必要はない
（あまりリジッド考えすぎない方がいい）と思いますが。
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ただ、ファンダメンタルズに基づくREIT投資口価格の上昇というのは、
数ヶ月、あるいは数年のスパンでゆるやかに動くもののことだよね。
（そもそもインカムゲイン自体、半年に１回しかないわけだし）
「上昇・上昇」っていう言葉は、なんかもっと短期間での急激なキャピタルゲインを
期待する言い方みたいに聞こえちゃったからさ・・・・・。
そういう意味ではないということなら、おっしゃるとおりでございます。（＾＾；）
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おっしゃっている趣旨は分かりました。
111の投稿のタイトル自体、「長期じり上げでOK」ですしね。
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要するにひとたび購入したら死ぬまで手放さないという考えで初期のＪ−ＲＥＩＴに参加したホルダーもいるってことよ。森君あたりからおかしくなってしまったのかなあ。
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森君、福岡君、ダヴィンチ君、だけじゃなくて、
三井君や三菱君までおかしくなってきているように思う。
初期の投資家は、利回り５％だから買ったのに、
投資口価格が値上がりした結果、現在の価格での利回りが３％になったからといって、
勝手にNOI利回りでさえ３％ちょっとしかない物件を買われたんじゃたまらない。
REITが人気化したために、結果として分配金回りが３％になったとしても
それは、「新規物件を期待利回り３％で買ってよい」ということを意味しない。
そこんとこをカンチガイしている運用会社が多すぎると思う。
結局、規模拡大によって自分達の利益を増やすことしか考えてないんじゃないのかねぇ。
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三菱ＵＦＪ証券はニューシティレジデンス投資法人を新規「３」でカバレッジ開始(株式新聞)
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http://goshrink.com/10b
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12/9に稼働率93.9％にUpしました。 ってわざわざタイトルつけてPRしてるところが
かわいい。姉歯関係に関する報告も他よりも丁寧で専門機関によるデューデリを強調している
ところもかわいい。けっこう 掲示板気にしてるところもかわいい。いっそのこと
全物件がいわゆる、ERI,イーホームズ、木村建設、平成設計、総研とは一切かかわりないことも
発表すればよりかわいくなるのにな。
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ここあんまり相手にされていないね。
１ヶ月振りの書き込み。
忘れ去れた銘柄くん。
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住宅系でERIやイーホームズと無関係は無いやろ。特に新しい物件は。
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やはり 毛嫌いしていた向きがここのひた向きさを感じている買いだな。
本当にひた向きかどうかわしらんが。
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姉歯呪縛から最初に抜け出すレジ系はここだな。日レジは増資後の需給がわるい。
ＲＥＩＴも材料出尽くしで多少は戻すだろ。
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安値更新でナンピンしまくっていたが、今日の戻しでポジション整理して、ポートフォリオがやっと正常化した。
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8951、8952、8953、および野村REITとレジ系REITの利回りの差がつきすぎた
から、いずれ水準訂正があると思っているが。。。
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本日、ムーディーズに格付けもらったよ♪
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/rtr/051220/051220_mbiz2683650.html
このＡ３てランクから考えると、適正価格はどのくらいなのかな？
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>>126
最近、姉歯の件から連想の住宅系ＲＥＩＴということで、下げ気味でした。
参考にしたいのですが、他で既にＡ３もらっているＲＥＩＴってありますか？
今回のムーディズからの御墨付きをもらったおかげで、
明日から、他のＡ３もらっているＲＥＩＴレベルまで価格が上昇すると期待。
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ここに一覧が上げてあるよ。正確かどうかは、確認してね。
http://www.geocities.jp/travel_trader/reit/reitkakuzuke.html
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ムーディーズの理由が面白い。
確かにここは、下手な増資をしてまで拡大方針をとったから、
“分散したレジデンシャル物件ポートフォリオ”は正しいし、
“同社のレジデンシャル特化型ＲＥＩＴにおける主導的地位”も、日レジに継ぐものだろう。
だたし、“優れた物件取得、運営・管理能力、保守的な財務方針”というのでは、
ムーディーズも笑者だな。
利回りの悪い物件取得を重ね、株主価値を毀損した増資、分配金の下方修正とその後の株価下落は、
どう評価されたんだろうねｗ
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ムーディーズは全くあてにならないが、投信は愚かだから、格付けを理由に買われるだろうね。
オレもホルダーだから、是非は別として、今回の格付けはうれしいよ、ホント。
これまでのやり方に不満はあるが、
ここまで規模を拡大したので、今後の増資のペースはゆっくりになるだろうし、
とにもかくにも、レジ系No.2の地位は、動かないだろうから、これからは買いかもね。
今後の脅威としては、三井系のレジが上場して、No.2の地位を脅かされることかな？
ただ、近時の状況からすると、三井系レジの上場があるのか分からないけど。
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自分も個人投資家ながら思うのですが、愚かなのは投信なのか、ムーディーズ
なのか、はたまた個人投資家なのかは、分からないですよね。
そういう意味では長期保有を前提として、かつ、（いっちゃ悪いけど）専門家じゃ
ない人たちの気分に左右されない銘柄に投資するのが安全かななんて思います。
8964、8967両方持っててﾖｶｯﾀ-! …って、まだ分からないですが。
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"格付"は債券についてではないのですか？
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ムーディーズは信頼の置けるリサーチ機関だと思うのですが・・・
>利回りの悪い物件取得を重ね、株主価値を毀損した増資、分配金の
>下方修正とその後の株価下落は、どう評価されたんだろうねｗ
発行体格付は実在する債券ではなく、投資法人そのもののの債務償還
能力を評価するレーティングです。（まぁ、債券を発行し、それにレ
ーティングを付与した場合には、両者が同じ格付になることも多いで
すが）
「株主価値を毀損した増資」や「分配金の下方修正」は債務償還能力
とは関係ないのでレーティングへの影響は殆どないのではないかと思
います。単純に「規模拡大でポートフォリオの分散がはかられた」こ
とと「増資で自己資本に厚みができた」という2点を、信用力という観
点から高く評価しているに過ぎないのではないかと・・・
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