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福岡市・福岡都市圏情報45
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【推奨行為】
・ご自身でのソース発掘：例）○○建設の件について問い合わせました←good！
・問題の切り分け：例）空港の安全性と借地料問題はそれぞれ別の事柄です
・願望ではなく理由を述べる：例）××の開発を期待します、なぜなら…
・単にニュースのコピペをするのもよいですが、できれば意見や解釈を述べましょう
【非推奨行為】
・みだりに管理人へ呼びかけること
・都市開発やスレの趣旨にそぐわない書き込み
【禁止行為】
・他都市を見下す書き込み
・方言の使用
※ひどい書き込みは書き込み規制されますので注意を。
今後も福岡のため理性的、現実的な議論をしていきましょう。
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〉〉539
君のような開発否定派は 残念だが
このスレには相応しくないし
そもそも嵐行為だから、もう
来ないでくれるか？
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市役所北別館は ある程度設計等は
済んでいるのではないだろうか？
今からMMTビルと一体開発に
変更出来るもんなのか？
あと天神センタービルの動向次第で
隣接の中小ビルも一体開発となるかも知れないね。
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管理人さん、超高層ヘイトの人の削除、ありがとうございました。
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>>541は何が書いてあったの？
俺は「超高層ヘイト」と煽られてるうちの一人だけど、
>>541は俺の書き込みじゃないからさっぱりわからない。
>>533にあるのようなのをこじらせて削除されたのかもしれないし。
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天神2丁目南明治通り地区
https://i.imgur.com/RmVSiLn.jpg
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>>547
容積率700％では都市間競争に勝てない気がする。
福岡をライバル視している仙台ですら指定容積率が800％で
条件に合えば、1600％までの規制緩和が認められてるのに……。
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中洲のビルもテナント空きが目立ちますね。
博多駅前のオフィスビルも空室が増えてきてるように思います。
なんか、福岡が失速しそうでやだな。
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>>548
だから天神ビッグバンで容積率1400%まで緩和でしょう？
福岡の方じゃないのかな？
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＜削除＞
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>>550
1600％＞1400％だし、
もともとの指定容積率も800％＞700％な点を問題にしてるんでしょ。
要するに天神ビッグバンがまだまだ手ぬるいという批判。
高島市長の中途半端なところですね。
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那の津埠頭がサンフランシスコみたいに開発されたら良いのに
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天神再開発マップ
https://i.imgur.com/LK69JIA.jpg
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>>552
仙台は肝心の1600%案件がまだないでしょ。
すでにそのほとんどが動き出している福岡とは比較にならない。
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福岡は物理的高さ制限が厳しく
これは航空法が改正されるかしないと
永遠の制限は続く。但し今回のビッグバンのエリア毎の特例承認、又は建物毎の特例承認への道が切り開かれたのは大きな前進であろう。
さて神戸、仙台、札幌、そして何と言っても京都、これらの都市も
各市の景観条例が設定されており
神戸は◆都心部の背後において、六甲の山並みの稜線が下記の基準線よりも低くなる東西の 2 ヶ所（摩耶山付近・菊水山付近）を結ぶ基準線と、眺望点（ポーアイしおさい公園）を結んだ、平面（基準面）を水平に投影した放射状の範囲で、市街化区域内を建築物等の規制・誘導の範囲とする。
◆ポーアイしおさい公園の眺望点から眺めた場合に、摩耶山から菊水山までの山並みの稜線の下部に接する直線を基準線とし、眺望点と基準線をつなぐ平面（基準面）を建築物等が超えないものとする。
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市によると、２００９年策定の現行計画は仙台城跡（青葉区）からの眺望、広瀬川から見た街並みなどを重視し、空地の景観形成は特に求めていない。これまで２７件が高さ制限の緩和対象になったが、空地は駐車場にしたり、人通りの少ない建物裏に確保したりする事例が少なくなかった。
建築物の整備では容積率の緩和条件として、歩行者が自由に通行や利用ができる「公開空地」の確保も義務付けている。市は公開空地と公共的空間を併用できるよう検討を進めている。
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札幌
○高さ制限
市街地の環境を維持し、またその利用を進めるため、建築物の高さの限度を定めるものです。
本市では、秩序ある街並みの形成を下支えする観点から、市街地の特性に応じて建築物の高さの最高限度を18mから60mまで段階的に制限しているほか、低層住宅地に南接している区域については、北側斜線と複合した高さの制限を定めています。
また、郊外の低層住宅地では、日照や通風、採光を確保するため、建築物の高さを北側隣地境界等からの距離に応じて制限しています。
・高さ規制
京都市では、2007年に導入された「新景観政策」によって市内広域の建築物の高さが最大で31mまでに制限されています。31mとは概ね10階建て相当の高さのため、京都にはタワーマンションが存在しません。
また「新景観政策」では、31mという高さの最高限度に加えて、市街地の特性に応じた10m、12m、15m、20m、25mという段階的な高さ規制も設けられています。
京都は山沿いにも清水寺をはじめとした寺院が多く残っているほか、京都を囲む5つの山では、火床で大きな文字を作り、文字に点火する「五山の送り火」なども行われています。そのため町から山並みを望む景観が重視されており、高さの制限は山側へ行くほど低く設定されています。
また、町家の残る地域や鴨川周辺など、京都独特の景観が残る場所も規制が厳しくなっています。
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特に神戸の制限は ポーアイしおさい公園から六甲の山々の稜線が見えないといけないので
三ノ宮の高層化はかなり厳しい条件が課されています。
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福岡では航空法の高さ制限の他には
シーサイド百道の100m規制
(福岡タワーに配慮したもの)が有りますが他の都市のように厳しい景観条例では有りません。個人的には西新、藤崎から姪浜にかけての地下鉄沿線は
土地区画整理事業が進めば当然都市計画道路も出来ますし タワマン以外の
業務ビル、商業ビル、或いは複合型
タワマン等は 今後は有望な地区に
なるでしょう。
那の津埠頭に関しては 横浜のみなとみらいのような開発がされるか？と言えば 答えはNOですね。
神戸ポーアイのような開発になる気がします。まぁそれでも現在の殺風景な倉庫群よりはだいぶマシですけど。
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個人的には西新、藤崎から姪浜にかけての地下鉄沿線は
土地区画整理事業が進めば当然都市計画道路も出来ますし タワマン以外の
業務ビル、商業ビル、の需要は低いですが複合型タワマンでしたら 今後は有望な地区になるでしょう。
那の津埠頭に関しては 横浜のみなとみらいのような開発がされるか？と期待されてる方もも居ると思われますが
答えはNOですね。ビジネスビルは
博多駅、天神明治通り等で間に合うので 敢えて 東京で言う所のお台場的な
那の津埠頭には需要はないと思います
那の津埠頭はコンサート会場や展示会
国際会議場と緑化公園 福岡版ミニフィッシャーマンズケープのような開発が
良いと個人的には考えます。
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>>561
失礼しました。福岡版ミニフィッシャーマンズワーフです。
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札幌の場合は都心地区（札駅 大通り すすきの 東は創生川あたりまで）
は基本的に高さ制限はなく無制限。
そのかわり都心以外は高さ制限あり。
アメリカ型の都市を目指しているのでしょうね。
しかも地下道につなげたりすると容積率ボーナスや補助金まで出る。
それが商業施設だけではなくマンションにも適応される。
当然一極集中型の街になり、都心部の都会感はかなり出ると思う。
福岡はもっと広域の東京型の都市。
川べりや海をいかに活用できるかがポイント。
ところで天神ビッグバンのバーチャル動画出ました。
https://www.youtube.com/watch?v=5_emaR6AqeY
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間違った。こっちでした。
https://www.youtube.com/watch?v=EeINOY0mvQU
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福岡は自前産業がないのが弱点やな。
札幌と似てるわ。商業集積はどうにでもなるよ。
名古屋は工業都市の印象だが商業でも福岡を圧倒してる。北九州に商業の集積が進めば福岡に肉薄できる。
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待望の100m越え超高層来たぞ。
流石に住友生命と福岡地所だ。デザインもかなりいい！
https://fukuokajisho.com/img/newsupload/doc1_a9ac0c6d5373fe1465857d73a8928538e07a34d672.pdf
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>>566
きた〜
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うーん
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微妙〜
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博多最高！
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高さ的には天神地区では大名ガーデンシティを超える最高峰ですね。
多分天神センタービルがぎりぎり115ｍで来ると思うけど。
明治通りは100ｍ前後がデフォルトとなるね。
それがずっと連なる感じ。
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憎っくき航空法の中､ほぼ規制緩和いっぱいの高さだから良かったんじゃないですか。
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天神西通り側のセットバックが凄いですね。
15ｍくらいセットバックさせるんですね。
高さも113ｍと合格だし、低層部がおしゃれで
できればなかなか都会的な景観になるのではないでしょうか。
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>>566
高さは良いけど、またガラス張りか……というイメージです。
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植栽に凝ったデザインは好印象
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ガラス張りだと夜は良いよね。上空から見た時の明るさがマンションとはまるで違う。
今は福岡の夜景は東京、大阪に比べるとだいぶ暗いからね。
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素晴らしいですね！
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2025年5月竣工って
意外と早いね
来年の今頃は天神はタワークレーンだらけでしょうね
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愛眼のことはワソミソに言うのにGビルは完全にスルーっておまいらすげえな
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天神西通りビジネスセンター＋住友生命ビルは
容積率149％ですね。たぶん150％を取得したんだろう。
これは感染症対策ビル、地下通路、地下広場、デザイン、省エネ、
賑わい空間、緑地、壁面緑地、1階のピロティ―など
すべて積み上げないと不可能な数字。
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×149％ ×150％
○1490％ ○1500％
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地下は容積率に算入されませんよ。
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次のイメージバースはイムズかな
隣の福ビルは、圧倒的規模なので、その大きさだけでも存在感は抜群
イムズはその存在感に負けないようにデザインでせめてほしい
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>>583
天神愛眼の存在が気になります。
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三菱地所は同時期に東京トーチがあるから、地方都市福岡の物件は
手を抜いてこないか心配だな
福ビル街区とイムズ跡は天神のイメージを決める顔的ポジションだし
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愛眼ビルは再開発されないでしょうか？
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テスト
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何の？（白目）
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天神ビル、福岡銀行ビル再開発が楽しみス
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確かにそうなんですけど天神ビッグバンの期限内には無理そうですね。
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福岡のオフィス空室率が高止まりの今、積極的に投資しようとする企業はなかなか現れないでしょうね。
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住友生命ビル＋西通りビジネスセンター完成動画
https://www.youtube.com/watch?v=DBAXvMsGMdU
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>>592
仕事はやいね
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２０２２年路線価ランキング（１平方メートル当たり、単位万円）
１位 東京都中央区銀座５丁目銀座中央通・４２２４
２位 大阪市北区角田町御堂筋・・・・・・１８９６
３位 横浜市西区南幸１丁目横浜駅前・・・１６５６
４位 名古屋市中村区名駅１丁目名駅通り・１２４８
５位 福岡市中央区天神２丁目渡辺通り・・・８８０
６位 京都市下京区四条通り寺町四条通・・・６７３
７位 札幌市中央区北５条西３丁目・・・・・６１６
８位 神戸市中央区三宮町三宮センター街・・４９０
９位 さいたま市大宮区大宮駅西口・・・・・４４０
１０位 仙台市青葉区中央一丁目・・・・・・・３３９
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福岡にブルーボトルコーヒー店舗できるかもしれませんね
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確かに
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現在は首都圏、関西圏にしかないブルーボトルコーヒーが福岡にできれば福岡の魅力が更に増すのではないでしょうか
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なぜか西日本にはない幸楽苑も福岡に来てほしい。
あのつけめんは、福岡では味わえない名品。
ああ、つけ麺、食いたくなった。東京出張してくるかな。
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コーヒーとかラーメンとかが都市開発に何の関係があるんだよ
超高層ヘイト認定マンは今こそ出てこいよ
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>>599
再開発の話をするが超高層の批判もする……❌
たまにコーヒーやラーメンの話題をするが超高層を批判しない……◎
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福ビル街区はようやく鉄骨を上に組みだしたね
床面積が広い分基礎工事にもかなり時間がかかった印象だけどこれからは早いんじゃないだろうか
高さは無理だけどかなりのインパクトがあるビルになるね
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>>601
まだ鉄骨の組み上げは始まってないような？
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開発の話に戻すと、天神センタービルの再開発が高さ的にもワンフロア当たりの面積的にも天神最高レベルになる可能性が高くて非常に楽しみかな。みなさんどう思いますか？
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>611
ワンフロア当たりの面積は流石に福ビル街区のほうが上かもしれませんが
周辺のビルも含めて再開発なら延べ床面積は天神地区最大となるでしょう。
15万〜20万ｍ２？
非常に楽しみです。JRJPみたいな縦基調のデザインだと嬉しいな。
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本当ですね！しかも西通りビルとほぼ向かい合いかたちだからすごい通りになりますね！早くイメージパース見てみたいです
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天神1丁目から大名2丁目までの明治通り沿い約800mと
渡辺通りも北は天神中央郵便局から南はイムズ跡まで
90mから110mの再開発ビルが密集することになる
駅前都会自慢とかではない次元の繁華街になるだろう
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楽しみですね！高さでは郵便局再開発ビルも１１５メートルギリギリで建てるでしょうから、かなりインパクトのある建物になりそうですね
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百道が今の形になるまで35年それが天神になると7年ぐらいで百道の超高層を超える。都市の中心部開発は凄いですね!
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都市高速沿いに看板が増えてますね。
昔は神戸で阪神高速乗った時に、凄い看板の多さにびっくりしましたが、福岡高速も段々とそうなっていくとよいですね。
阪神高速で1番びっくりなのはやはり交通量でしたが。
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イオンモール香椎浜の屋上駐車場からアイランドシティー側を見ると
手前の香椎浜側のタワマンと照葉の超高層群の間に、都市高速が走る様子が目の前に迫って見える
低層福岡と言うならあそこに連れて行ってやる
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箱崎ふ頭を拡張再開発するなら人工島の湾側も宅地や商業地で良かったんやないかと思ったり
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>>621
今後コンテナ取扱量等もアップしていかないといけないので､
やはり人工島にも港湾機能は必要かと。
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港にある超高層マンション来年、耐震性問題で解体するが見栄えの良いマンションだけにもったいない。
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>>623
不正だからしょうがないとはいえ勿体無いですなあ。
しかしその反面､免震構造なんか全く無く､古臭くて見栄えが悪いマンションが都心にも多々有りますが､
それらがそのままってのもなんだかなあって感じ。
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>>623
マンション1階のローソンは5月の連休明けに閉店したし
東洋ゴムと補償で和解したのか
徐々に引っ越す人も出てきてるしね
それでもマンション解体阻止で
東洋ゴムと裁判で争ってる人も居るけどね
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突然ですがアサヒビールの工場が鳥栖に移転決定したのは残念なことです。
佐賀県鳥栖市は福岡県の恩恵もらっていますね。
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>>624
元々入居率4割とかだったらしいから
空室だらけのままマンション経営する方が勿体ない
という判断なんじゃないの？所有者としては
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>>626
鳥栖市は福岡県に編入したらよいと思う。
地図を見ると鳥栖は福岡県に入り込んでいる。
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わかってないな
佐賀だからいいんじゃないか
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どうして？
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>>627
新規を止めてたから入居率が下がっただけ。
もともと人気のある賃貸マンションだったので、普通に募集を継続していれば100%近い稼働率だったはず。大和ハウスリートのIR資料を漁れば、正確な稼働率分かると思うよ。
ここから先は推測だけど、東洋ゴムが買い取ったことを考えると、技術的な理由で取り壊さざるえなかったのでは。
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/01311/
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やはり今後最大の注目は天神センタービル再開発と天神ビル再開発ですね
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地下鉄延伸どうなる？
https://www.pref.fukuoka.lg.jp/uploaded/attachment/168622.pdf
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>>634
七隈線の橋本〜姪浜延伸を！
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パルコの建て替えは検討しないのかな?
外壁のリフォームは上手くいってて一見古さは感じないけど築86年の
ビルだからいつかは立て替えが必要になるとは思うんだけどな。
あそこは115mまで建設可能だから立て替え期待したいところだけど
その間のパルコの営業をどうするかという大問題があるしなぁ。
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パルコは新館と本館で分ければいいんじゃね
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であるね、高層パルコにも期待大！
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橋本から延伸して意味あんまりないような？
それより長者原まで延伸のほうが良いでしょ？
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あの、地下鉄箱崎線と西鉄貝塚線相互乗入れは。、、
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パルコ本館建て替え中は新館のみ営業、その後はその逆すればええやんって思うけどコストが二倍になるのかね
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>>639
地下鉄が環状に繋がるのは重要だよ。
市も水面下で検討してると思う。
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