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札幌スレッド 6
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前スレ
札幌スレッド 5
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/travel/5980/1196339308/l100
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>>1
おつ
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南２西３は計画が拡大されるのですか？
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拡大というのは微妙だね。
敷地面積が約半分になったのに、延床面積がけっこう大きくなったということ。
敷地面積が減ったので縦に伸びるしかない。
コロコロ発表内容がかわるので、当初計画から延床面積が半分になるかもしれないしまったくもって不明。
当初計画は9階建て商業・業務棟の上に23階建て住居棟で32階だったけど、
15階建て商業・業務棟の上に17階建ての住居棟=32階のまま とか、
9階建て商業・業務棟の上に35階建ての住居棟=42階に高層化 とか、
いろいろ考えられるね。
けれど敷地面積の大幅縮小なのに高さ維持というのは容積率から考えて難しいのではないだろうか？
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狸小路複合ビルの件だけど、
当初新聞で発表されたときには高さ125m 32階建てと表記されていたけど、
あれ以降にゼファーが随時発表している資料を見ると、どれも高さと階数を明記していないよね
床面積がちょくちょく変わったりとしているのを見ると、高さも階数も最終的には変更される可能性もあるのかな？
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狸小路３丁目ですが、都心部の複合プロジェクトなので
駐車場や住宅の共用施設など、容積に算入されない施設の占める面積が
大きくなる可能性も、極端に少なくなる可能性も両方あります。
後者は商業施設付きででも駐車場をせまくした場合ですね。
以下に、考えられる方向性でいくつか計算を載せてみました。
住宅部分の階数は１フロア1000㎡（やや太い）と800㎡（細い）の２種類で計算してます。
敷地面積はすべて5050㎡。容積率はとりあえずすべて1000％で計算し、
容積不算入面積には★をつけました。
●ある程度大きな商業施設＋オフィスを入れる前提の設計をシミュレート。
（現状の設計に近いと思われるもの）
・延べ床面積 63700㎡ ／ 地下４階、地上２５階〜３０階くらい
※容積算入：36000㎡＋14500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
・うちわけ
商業施設＋オフィス（地下２階〜地上６階）：36000㎡
駐車場（地下４階、地下３階）：★8850㎡
住宅（７階〜２５階(〜３０階)）：18850㎡
※容積算入14500㎡、不算入★4350㎡と仮定
※共用部分（廊下など）は容積不算入対象
●単純にのべ床面積がもっとも広くなるタイプの設計をシミュレート。
商業施設＋オフィスを最小の４フロアにして、駐車場、住宅を最大まで入れる。
・延べ床面積：100416㎡／地下４階、地上５３階〜６３階くらい
※容積算入：36000㎡＋14500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
・うちわけ
敷地面積：5050㎡
商業施設＋オフィス（地下２階〜地上２階)：18000㎡
駐車場（地下４階、地下３階、地上３〜１０階）：★40166㎡
※駐車場は全体の述べ床面積の４割までなら容積不算入
住宅（１１階〜５３階(〜６３階)）：42250㎡
※容積算入32500㎡、不算入★9750㎡と仮定
●オフィスや駐車場を適正規模内で小さくし、再開発物件として補助金を得て
価格を下げることのできる分譲住宅部分をメインとした場合の設計をシミュレート。
（琴似や北８西３東の設計に近いもの）
・延べ床面積：72400㎡／地下２階、地上４２階〜５２階くらい
※容積算入：36000㎡＋14500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
・うちわけ
敷地面積：5050㎡
商業施設＋オフィス（地下２階〜地上３階）：22500㎡
駐車場（４階〜６階）：★13500㎡
住宅（７階〜４２階(〜５２階)）：36400㎡
※容積算入28000㎡、不算入★8400㎡と仮定。
それぞれ敷地面積に対する１フロアの面積には標準があるので、
階数や規模などがおおよそ見えてくる結果となります。
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容積算入面積の表記を間違えました。
上から順に以下のようになります。
※容積算入：36000㎡＋14500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
※容積算入：18000㎡＋32500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
※容積算入：22500㎡＋28000㎡＝50500㎡ 容積率1000％
ちなみに計算そのものはすべてきちんとあっています（汗）
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大変乙です
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南2西3の北街区（札幌信金+パルコ2号館）も建て替えられるみたいだけど、外観はなるべく似たような感じにしてほしいですね。
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個人的には３番目の案がいい。
商業施設＋オフィスが地下２階〜地上３階までというのが
あの場所では理にかなっていると思う。
１フロア800㎡なら５２階ということはたぶん三井ビルよりも高い
札幌最高層になるのでランドマーク性も充分だし
セットバックの少ない低層部分が６階までしかないので
空も広く感じられるはず。面積から計算すると３５０戸くらいの規模。
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10月9日に開かれた建設委員会で、大通の高さ規制が60ｍから100ｍに緩和されたんだね。
http://www.city.sapporo.jp/gikai/vol_sokuho/kennsetu/kennsetu191009.pdf
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前スレに当初計画で敷地面積8,453㎡とあったけど、あれは明らかに誤りだね。
南2西3南街区全体でもそんなに面積はない。せいぜい6,000くらいでしょう。
最近は大阪や名古屋でも都心のどまんなかに50階クラスのマンションが建っているし
ゼファーが52階建てに計画変更されても驚かないな。
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よく読んだら、60ｍから100ｍに緩和じゃなくて、
60ｍの規制はそのままでセットバックすれば最高で100ｍということなんですね。
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>>12
そもそも、再開発としては「札幌南2条第一種市街地再開発事業」です。
ゼファーの最初のリリースは、
◇ 地区及び施設の概要
所在：北海道札幌市中央区南2条西3丁目1番地1 外
地区面積：8,453.36 ㎡
敷地面積：5,048.56 ㎡
延床面積：約52,500 ㎡
階数：地下3 階、地上32 階、搭屋2 階
高さ：約125ｍ
施設構成： 商業・業務・住居（約250 戸）
ゼファーが開発するのは「札幌南2条第一種市街地再開発事業」の南街区です。
敷地面積もほぼ発表の通りです。
北街区は別の業者なのでしょう。
詳細は発表されていないけど、札幌信金+パルコ2号館は既に新聞や雑誌に載っていますよ。
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>>14
なるほど。
南2条再開発は南街区と北街区の2つにわかれているんですね。
さっしんビルとパルコは単独での再開発だと思っていたけど、南2条再開発の北街区としての再開発なのですね。
これでゼファーの地区面積と敷地面積の辻褄があいますね。
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今日になって北洋銀行のホームページにも
「北洋大通センター」のプレスリリースが掲載されたが
東証一部上場の金融機関としてはありえないほど遅すぎる。
拓銀吸収後、初めて迎える大プロジェクトなのだから
こういうことで「北海道の企業らしいな」と思われてはいけない。
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札幌の都心部を魅力的なものに作り変えていくための、最も手っ取り早い
手段は、都心部の人口を爆発的に増やすことだと思います。
２０年くらいのスパンで都心の高さ無制限エリア内の人口を、
たとえば１０万人増やすことができたら、それは大きな「都市を作り変える」
力になるはずです。
そのためにはワンルームマンションを増やしてもすでに賃貸は飽和状態ですし、
貸用の安価な設計＆調度品で作られた不動産が必要以上に増えていくことは
都心全体の資産価値や将来の望ましい生活レベルを考えてもあまり好ましい
ことではありません。
今後、都心部に増やしていくべき不動産は分譲住宅として作られた
レベルのものでしょう。将来的に人口が少なくなった社会では
それは賃貸物件として出回るスタンダードなものになるはずです。
今後都心部に分譲を増やすためには、まずターゲットを本州に住む
比較的裕福な団塊世代のＵターン者と定義するべきです。
彼らの大量退職の時期にタイミングを設定してタワーマンションを
併設した都心部中央のプロジェクトを増やして、団塊世代向け
プロモーションを大々的に行う必要があります。
数十年後に中古になり価格が下がったところで他の世代への交代が
始まることになるので、いわば本州で働いてきた人たちに都心部再開発の
コストを負担してもらって、それを後の世代が譲り受けるという形になります。
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もし本気で都心部の人口を１０万人増やそうとするなら、
４０階建て２７０戸規模のタワーマンションが約１８０棟必要です。
それが実現した場合、札幌都心はかなり壮観な眺めになるでしょう。
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ネタ的な内容にレスすると荒れる原因になりますよ。
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>>18
40階建てで270戸って明らかに少なすぎ。普通は300〜400戸程度ある。
また一戸あたりの世帯数を3名として計算すると、83棟くらいだな。
まあ、あながち非現実的な話ではない。
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碁盤の目の1街区丸ごと敷地を使ったら
高さ220m60階1000戸規模の集合住宅建設出来るんじゃないかな
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>>21
２０階より下はほとんど太陽光が入ってこなさそう・・・・。
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>>20
都心部に出てくるような敷地で分譲タイプを建てるなら
平均２７０戸で適正くらいですよ。
３００〜４００戸あるような大規模再開発はめったにありません。
ザ・サッポロタワー琴似（４０階）は２２０戸、
シティタワー札幌大通 （４１階）は１８２戸です。
北口のＤ’グラフォート（４０階）は３００戸超えてますが
あれはかなりめずらしいケースで、800％の場所なら4000㎡以上、
600％なら5000㎡以上の敷地が必要になります。
南２東３南地区のような大規模開発であっても全部を住宅にしないと
３００戸は超えられません。
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南２西３は一体いつ着工なの？
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以下は札幌市中央区の人口増加量です。
2000年*173,855
2001年*176,193**福�2,338）
2002年*179,604**福�3,411）
2003年*184,584**福�4,980）
2004年*188,122**福�3,538）
2005年*191,501**福�3,379）
2006年*195,093**福�3,592）
2007年*198,640**福�3,547）
2008年*201,977**福�3,337）
このゆるやかな増加ペースが続くならば
２０年間で７万人の人口増加になります（年平均 ＋3515人です）
つまり２０年間で１０万人の増加という>>17で書いた話は
少なくとも人口増加においては、決して荒唐無稽ではありません。
ついでに言うと札幌の場合は地価が比較的安価なこともあり
再開発にかかる予算がきわめて少なく済んでいます。
上記の人口増加（年３５００人）の半数が将来的に
都心部の高さ無制限エリアに作られた超高層共同住宅に住む場合、
約７０棟のタワーマンションが増えることになりますが
それら全部の開発予算をあわせても、東京ミッドタウンより少し
少ないくらいで済んでしまうはずです。
（すべてに狸小路３丁目のような大規模商業施設が入る場合は
７０棟ではなく、２０棟くらいでミッドタウンと同じ予算規模になりますが
それはオーバーストアになるのでありえないはず）。
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TABが混じっていたため文字化けしたようです。
以下は札幌市中央区の人口増加量です。
2000年 173,855
2001年 176,193 （＋2,338）
2002年 179,604 （＋3,411）
2003年 184,584 （＋4,980）
2004年 188,122 （＋3,538）
2005年 191,501 （＋3,379）
2006年 195,093 （＋3,592）
2007年 198,640 （＋3,547）
2008年 201,977 （＋3,337）
このゆるやかな増加ペースが続くならば
２０年間で７万人の人口増加になります（年平均 ＋3515人です）
つまり２０年間で１０万人の増加という>>17で書いた話は
少なくとも人口増加においては、決して荒唐無稽ではありません。
ついでに言うと札幌の場合は地価が比較的安価なこともあり
再開発にかかる予算がきわめて少なく済んでいます。
上記の人口増加（年３５００人）の半数が将来的に
都心部の高さ無制限エリアに作られた超高層共同住宅に住む場合、
約７０棟のタワーマンションが増えることになりますが
それら全部の開発予算をあわせても、東京ミッドタウンより少し
少ないくらいで済んでしまいます。
（すべてに狸小路３丁目のような大規模商業施設が入る場合は
７０棟ではなく、２０棟くらいでミッドタウンと同じ予算規模になりますが
それはオーバーストアになるのでありえないと思います）。
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再開発の予算規模
８２億円 琴似駅北口地区（ザサッポロタワー琴似）
８４億円 北４西１南地区（北農ビル）
１５７億円 北８西３東地区（ステーションタワー＋オフィスビル）
１６３億円 琴似３・１地区（ヴェルビュタワー＋店舗）
１８０億円 北洋大通センター（予定）
２５０億円 南２西３南地区（予定）
４８０億円 サッポロファクトリー
７５０億円 ＪＲタワー
４７００億円 六本木ヒルズ（土地代２０００億含む）
５６００億円 東京ミッドタウン（土地代１８００億円含む）
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今日のハナテレビで三井ビルのことをとりあげていたがどのようなビルが建つかまだ決まっていませんと言っていた。
かはまだ決まっていないと言っていた。札幌の都市計画で１８５ｍの高さまで建設可能で三井不動産「いいと
建設可能で三井不動産「いいと言われているものを無理に下げる必要はない」としている。ＨＢＣ「現在
ＨＢＣ「現在道内で最も高いビルはＪＲタワーの１７３ｍ。この記録を超えるのは間違い
のは間違いありません」と言っていた。
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２８の者だが文章がおかしくなった。読みづらくて申し訳ない
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琴似4・2ついに着工するみたいですね。
平成20年度予算に琴似4・2 地区再開発事業費補助として22億円で決定しました。
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内容は果たして・・・
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内容はマンション×2、商業施設（コルテナ２）でしょ？
コルテナ１と連絡通路でつながるし楽しみだよ。
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琴似4条2丁目の拡大された計画地も高さ無制限地区なのかな？
新札幌を除く郊外最後のタワーマンションとして、超高層を建ててほしいです
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>>27
まとまった開発面積のある、北ガス再開発はどのくらいの予算規模でしょうか？
たしか、今月にも再開発事業者を決定するような記事に書いてあったはずですが、どうなったかわかる方いますか？
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>>33
都市計画が提出されていないいうことは45ｍのままなのかもしれません。
高さ規制地区に超高層を建てるには都市計画の提案が認可されなければなりません。
高さ規制後に却下された都市計画提案（超高層関係）
http://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/teian/jirei/nashi/04kita9nishi15/04kita9nishi15.html
高さ規制前から琴似４・１、４・２地区再開発事業としてとして工場の取り壊しは行っていたものの、
建設は着工していませんからね。
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>>34
北4東6再開発の総事業規模は500億円前後ですよ。
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>>36
各種プレス発表で、
300〜500億という幅があり疑問が出ていたような・・
私も数種類見ています。
先行開発部分だけでも、
200億超のプレス発表もあったので、
本当に不思議ですよね。
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>>37
北ガス跡地で300億円、北4東6全体（線路北側を含めて）として500億円じゃないですか？
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札幌の顔が変わる 高層ビル続々（動画）
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/hbc/20080311/20080311-00000013-hbc-loc_all.html
札幌の顔、駅前通に、いま、高層ビルの建設計画がいくつも持ち上がっています。
街並みは、どう変わるのでしょうか？
かつて、拓銀本店があった、この土地、古いビルは解体され、ここに、北洋銀行の新しい
ビル、「北洋大通センター」が建設されます。
画面から、はみ出てしまうほどの高さは、およそ96メートル。
地上19階、地下4階で、北洋銀行の本部のほか、飲食店などの商業施設や、オフィスも入る予定で、
駅前地区に押されがちな、大通地区の活性化も期待されています。
総工費はおよそ180億円。
2010年3月に完成します。
このビルだけではありません。
駅前通の街並みが、いま、大きく変わろうとしています。
おととし、完成したオフィス棟。
隣には、商業施設棟の建設が進んでいます。
ガラス張りの建物には、レストランなどが入る予定で来年春にはお目見えします。
どんなビルが建つかはまだ決まっていません。
ただ、札幌市の都市計画では、この土地に建設するビルは、高さが185メートルまで、認められています。
ビルを建てる三井不動産は、「いいと言われているものを無理に下げる必要はない」と話しています。
現在、道内で最も高いビルは、JRタワーの173メートル、この記録を超えることは間違いありません。
高層ビルが次々と計画されている駅前通、「札幌の顔」はいま、大きく変わろうとしています。
駅前通は、地下鉄の大通駅とさっぽろ駅をつなぐ地下歩道も、3年後の2011年に完成する予定です。
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>>39
gj
三井ビルまだ詳細が決まっていないのが不安だな。
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東西線にホームドア
http://www.yomiuri.co.jp/zoom/20080311-OYT9I00056.htm
南郷7丁目駅の3番ホーム、4番ホームに設置されたみたいですね。
今年中に東西線全駅、南北線は13年度末まで、東豊線は18年度末までに設置するみたいです。
ちなみに、地下鉄関係の工事は最近とても盛んで、
昨年は東豊線も学園前駅一帯の再開発で出入り口の新設、
現在、南北線のすすきの駅に改札口新設、中島公園、幌平橋で改札口新設、出入り口新設の工事が行われています。
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>>40
設計は完全に終わっているので構造確認中なんじゃないですか？
最高で184.99ｍなので、184ｍ前後になのではないでしょうか？
駅前通は、明治安田生命ビルもテナントの退去済みですし、南2西3再開発、南1西3再開発と再開発だらけですね。
もちろん全て超高層ではありませんが、
大通に約100ｍのビルとなると今後のビルは100ｍが基準になってくるでしょう。
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北1西２，北１西３もな
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>>33
琴似のあそこはすでに一度、審議会で承認されているので
話がややこしいですね。
新たな都市計画が提出されていないということは
以前審議会で承認され、すでにＯＫが出ているという
判断なのかもしれません。
その場合、容積＆階数が、以前審議されたときの内容の
範囲内であれば、たとえ現在の高さ制限を越えていたとしても
たぶん問題ないはずです。
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琴似の内容分かったぜ
望み通りだ
まだ決まってはないらしいけどな
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>>47
望み通りということは・・・
43階建て共同住宅2棟
マックスバリュを核とした商業施設コルテナⅡ
・・・ということかな？
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>>48
ツインタワーではないらしいです
高さももうちょっと低い
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商業施設の内容については不明です
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ツインタワーでないのはちょっと残念・・・
せめて40階は越えてほしいですな。
でも、北口の40階は当初35階で計画されていたから、
あとから計画拡大というのも有るかも・・
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旧拓銀本店跡地で新ビル着工−10年春完成へ
http://e-kensin.net/modules/bulletin/index.php?page=article&storyid=2169
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琴似４・２に２２億もの補助金（税金）をつぎこむだけの価値が
あるかどうかは疑問ですね。
補助金は、もっと多くの人の利便性向上につながったり、
もっと戦略性のあるプロジェクトに使うべきでは？
たとえば前回の補助金とあわせて４５億くらいあれば
南１条の三越＆パルコから、アルタ、池内、丸井本館、丸井南館までを
つなぐ２００ｍの地下道ができます。すごい豪華なものは無理ですが
ポールタウンからWINSにつながる通路と同じくらい広い幅のものが可能です。
最初ＪＲ琴似駅に隣接した区画を再開発してるときは、多くの市民が利益を得るような
場所＆内容でしたから補助金が出るのも違和感なかったけど、
今回の場所にまで出してしまうのは単なる惰性のように感じますね。
すでに多くの人にとって無関係な場所だし、
あの先に今後の発展が見込めるエリアが続いているわけでもありません。
補助金が出ている場合、デベロッパーは公共性のある施設を併設する義務が
あるだけではなく、マンション価格を１戸あたり５００〜８００万くらい
下げることも必要になりますが、これは購入者それぞれに５００万円渡したのと
同じことです。購入者の市民税を数十年間タダにしたのと同じくらいの額ですね。
たぶん琴似につぎこんだ補助金をすべて足すと、あれほど揉めて議論した
駅前地下歩行空間に札幌市がつぎこむお金と同じくらいの額になるはずですが
でも琴似の再開発はあそこまで議論されていないと思います。
もっと戦略性のあるプロジェクトにこそお金を使ってほしいですね。
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あとＪＲ琴似駅などのようにＪＲ駅前での再開発プロジェクトの場合、
新住人はＪＲを使うことになりますが
財務力が非常に弱い市営交通を抱える札幌市としては
それでいいのかなと思うこともあります。
琴似のすべての再開発をあわせて約2000人の勤め人や学生が移り住んできたと
仮定すると、全部で２億４千万くらいの交通費が毎年使われることになりますが、
（定期代は大雑把に年間１２万円で計算しました）
もしそれがＪＲ駅前ではなく、地下鉄の駅前で行われた再開発だったら
１０年で２４億円の売上げが市営交通に入っていることになるんですよね。
市の補助金の使い方としてはそのほうが理にかなっていると思います。
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>>46
審議会で承認といっても議事録がないのですよ。
琴似４･１（４・２）の再開発は高さ規制前なので容積率が基準内で用途変更もなければ
都市計画を提出する必要はないですよね。
琴似４条１・２丁目地区は１平成16年3月に決定された高度利用地区ぐらいです。
このとき、容積率が250%に決定されました。
現在は45ｍ高度地区なので公共スペースを確保した上での1ランクボーナスによる60ｍじゃないでしょうか？
なので15階と20階（19階）になるのではないでしょうか？
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琴似４・１は街区全体が60ｍ高度地区なんですよね。
再開発＝超高層である必要はまったくありませんが、60ｍ高度地区（当時は制限なんて無かったけが）の再開発が
10階、14階、13階のマンションと4階建ての商業施設とはもったいないですね。
商業施設のコルテナ1なんて工場か学校のような外観ですしね。
琴似４・１の再開発にはいくら助成金が出たのでしょう。
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>>55
議事録は普通にありますよ。
平成１６年２月１８日の都市計画審議会第２０回です。
pdfの４３ページからです。
http://www.city.sapporo.jp/keikaku/info/tokeishin/joukyo.html
今読んで気づきましたが、
これによるとこの時点ですでに平成２２年完成予定と説明されてますね。
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>>55
自分の聞いた話では、マンションは38階（36階？）128mと、6階だそうですよ。
6階の方の敷地には駐車場が建設されるそうです
間違ってたらすいません
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>>55
なぜこの時点で都市計画の提出が必要だったかといえば
補助金が出るタイプの再開発で、なおかつ道路位置の変更まで
含まれていたからです。
ちなみに容積率が２００％から２５０％に引き上げられたのも
同じこの時の審議会です。
-
>>57
あれ、本当だ。
探し方が悪かったみたいですね、スミマセン。
途中から再開発区域に編入された地区があるので計画変更があったみたいですね。
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もし３８階だとして、
この場合再度、審議会にかけずに作ってしまうのであれば、
市の担当者が考えそうな理屈としては、たぶん同じプロジェクトで４０階が
すでに認可されているのだから、たとえそれを建てる区画が
当初の計画と異なったとしても、そのくらいなら問題なしということなのかな？
私は高層賛成派なので、補助金が出ること以外、特に文句はないのですが、
さすがに再審議しないで作り始めるとしたら、少し気味が悪いです。
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琴似4条１・2丁目は元々2号再開発地域に指定されていました。
>>57 示す資料で都市計画も認可済みという事がわかったので、高さは無制限だったんだと思います。
40階にしなかったのは容積率の関係なのか、遠慮したからなのかわかりませんね。
いずれにせよ正式発表まではまったくわかりませんね。
2号再開発地域といえば、苗穂のところも動きがあるようですよ。
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札幌市内の納税者って１００万人くらい？
だとすると琴似の再開発全体で１００億補助金が出たとして
納税者一人あたり１万円も出した計算になるのか。
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>>63
税金は、平均的庶民が納めたものだけじゃないですし・・・。
仮に琴似の再開発全体に１００億円かけていたとしても
その大部分は、企業や富裕層や地主などが納めた税金によって成り立っている。
普通の庶民に関しては、1万円には遠く及ばないと思う。
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>>64
実際はそうでしょうね。
でも企業はそんなにたくさん払ってないです。
札幌はまだまだ景気回復していないので、
市税収入のうち法人税が占める割合は１割くらいです。
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札幌市の市税 内訳
http://www.city.sapporo.jp/citytax/machi/yukue.html
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税金なんだからある程度の無駄遣いは容認するけどな。
無駄が続くのであれば是正する。
ただそれだけかな。
とりわけ、公共交通の赤字は容認しますよ。
もちろん、無駄が続くのであれば是正が必要ですけどね。
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