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札幌スレッド 6
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前スレ
札幌スレッド 5
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/travel/5980/1196339308/l100
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>>1
おつ
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南２西３は計画が拡大されるのですか？
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拡大というのは微妙だね。
敷地面積が約半分になったのに、延床面積がけっこう大きくなったということ。
敷地面積が減ったので縦に伸びるしかない。
コロコロ発表内容がかわるので、当初計画から延床面積が半分になるかもしれないしまったくもって不明。
当初計画は9階建て商業・業務棟の上に23階建て住居棟で32階だったけど、
15階建て商業・業務棟の上に17階建ての住居棟=32階のまま とか、
9階建て商業・業務棟の上に35階建ての住居棟=42階に高層化 とか、
いろいろ考えられるね。
けれど敷地面積の大幅縮小なのに高さ維持というのは容積率から考えて難しいのではないだろうか？
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狸小路複合ビルの件だけど、
当初新聞で発表されたときには高さ125m 32階建てと表記されていたけど、
あれ以降にゼファーが随時発表している資料を見ると、どれも高さと階数を明記していないよね
床面積がちょくちょく変わったりとしているのを見ると、高さも階数も最終的には変更される可能性もあるのかな？
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狸小路３丁目ですが、都心部の複合プロジェクトなので
駐車場や住宅の共用施設など、容積に算入されない施設の占める面積が
大きくなる可能性も、極端に少なくなる可能性も両方あります。
後者は商業施設付きででも駐車場をせまくした場合ですね。
以下に、考えられる方向性でいくつか計算を載せてみました。
住宅部分の階数は１フロア1000㎡（やや太い）と800㎡（細い）の２種類で計算してます。
敷地面積はすべて5050㎡。容積率はとりあえずすべて1000％で計算し、
容積不算入面積には★をつけました。
●ある程度大きな商業施設＋オフィスを入れる前提の設計をシミュレート。
（現状の設計に近いと思われるもの）
・延べ床面積 63700㎡ ／ 地下４階、地上２５階〜３０階くらい
※容積算入：36000㎡＋14500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
・うちわけ
商業施設＋オフィス（地下２階〜地上６階）：36000㎡
駐車場（地下４階、地下３階）：★8850㎡
住宅（７階〜２５階(〜３０階)）：18850㎡
※容積算入14500㎡、不算入★4350㎡と仮定
※共用部分（廊下など）は容積不算入対象
●単純にのべ床面積がもっとも広くなるタイプの設計をシミュレート。
商業施設＋オフィスを最小の４フロアにして、駐車場、住宅を最大まで入れる。
・延べ床面積：100416㎡／地下４階、地上５３階〜６３階くらい
※容積算入：36000㎡＋14500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
・うちわけ
敷地面積：5050㎡
商業施設＋オフィス（地下２階〜地上２階)：18000㎡
駐車場（地下４階、地下３階、地上３〜１０階）：★40166㎡
※駐車場は全体の述べ床面積の４割までなら容積不算入
住宅（１１階〜５３階(〜６３階)）：42250㎡
※容積算入32500㎡、不算入★9750㎡と仮定
●オフィスや駐車場を適正規模内で小さくし、再開発物件として補助金を得て
価格を下げることのできる分譲住宅部分をメインとした場合の設計をシミュレート。
（琴似や北８西３東の設計に近いもの）
・延べ床面積：72400㎡／地下２階、地上４２階〜５２階くらい
※容積算入：36000㎡＋14500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
・うちわけ
敷地面積：5050㎡
商業施設＋オフィス（地下２階〜地上３階）：22500㎡
駐車場（４階〜６階）：★13500㎡
住宅（７階〜４２階(〜５２階)）：36400㎡
※容積算入28000㎡、不算入★8400㎡と仮定。
それぞれ敷地面積に対する１フロアの面積には標準があるので、
階数や規模などがおおよそ見えてくる結果となります。
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容積算入面積の表記を間違えました。
上から順に以下のようになります。
※容積算入：36000㎡＋14500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
※容積算入：18000㎡＋32500㎡＝50500㎡ 容積率1000％
※容積算入：22500㎡＋28000㎡＝50500㎡ 容積率1000％
ちなみに計算そのものはすべてきちんとあっています（汗）
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大変乙です
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南2西3の北街区（札幌信金+パルコ2号館）も建て替えられるみたいだけど、外観はなるべく似たような感じにしてほしいですね。
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個人的には３番目の案がいい。
商業施設＋オフィスが地下２階〜地上３階までというのが
あの場所では理にかなっていると思う。
１フロア800㎡なら５２階ということはたぶん三井ビルよりも高い
札幌最高層になるのでランドマーク性も充分だし
セットバックの少ない低層部分が６階までしかないので
空も広く感じられるはず。面積から計算すると３５０戸くらいの規模。
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10月9日に開かれた建設委員会で、大通の高さ規制が60ｍから100ｍに緩和されたんだね。
http://www.city.sapporo.jp/gikai/vol_sokuho/kennsetu/kennsetu191009.pdf
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前スレに当初計画で敷地面積8,453㎡とあったけど、あれは明らかに誤りだね。
南2西3南街区全体でもそんなに面積はない。せいぜい6,000くらいでしょう。
最近は大阪や名古屋でも都心のどまんなかに50階クラスのマンションが建っているし
ゼファーが52階建てに計画変更されても驚かないな。
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よく読んだら、60ｍから100ｍに緩和じゃなくて、
60ｍの規制はそのままでセットバックすれば最高で100ｍということなんですね。
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>>12
そもそも、再開発としては「札幌南2条第一種市街地再開発事業」です。
ゼファーの最初のリリースは、
◇ 地区及び施設の概要
所在：北海道札幌市中央区南2条西3丁目1番地1 外
地区面積：8,453.36 ㎡
敷地面積：5,048.56 ㎡
延床面積：約52,500 ㎡
階数：地下3 階、地上32 階、搭屋2 階
高さ：約125ｍ
施設構成： 商業・業務・住居（約250 戸）
ゼファーが開発するのは「札幌南2条第一種市街地再開発事業」の南街区です。
敷地面積もほぼ発表の通りです。
北街区は別の業者なのでしょう。
詳細は発表されていないけど、札幌信金+パルコ2号館は既に新聞や雑誌に載っていますよ。
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>>14
なるほど。
南2条再開発は南街区と北街区の2つにわかれているんですね。
さっしんビルとパルコは単独での再開発だと思っていたけど、南2条再開発の北街区としての再開発なのですね。
これでゼファーの地区面積と敷地面積の辻褄があいますね。
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今日になって北洋銀行のホームページにも
「北洋大通センター」のプレスリリースが掲載されたが
東証一部上場の金融機関としてはありえないほど遅すぎる。
拓銀吸収後、初めて迎える大プロジェクトなのだから
こういうことで「北海道の企業らしいな」と思われてはいけない。
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札幌の都心部を魅力的なものに作り変えていくための、最も手っ取り早い
手段は、都心部の人口を爆発的に増やすことだと思います。
２０年くらいのスパンで都心の高さ無制限エリア内の人口を、
たとえば１０万人増やすことができたら、それは大きな「都市を作り変える」
力になるはずです。
そのためにはワンルームマンションを増やしてもすでに賃貸は飽和状態ですし、
貸用の安価な設計＆調度品で作られた不動産が必要以上に増えていくことは
都心全体の資産価値や将来の望ましい生活レベルを考えてもあまり好ましい
ことではありません。
今後、都心部に増やしていくべき不動産は分譲住宅として作られた
レベルのものでしょう。将来的に人口が少なくなった社会では
それは賃貸物件として出回るスタンダードなものになるはずです。
今後都心部に分譲を増やすためには、まずターゲットを本州に住む
比較的裕福な団塊世代のＵターン者と定義するべきです。
彼らの大量退職の時期にタイミングを設定してタワーマンションを
併設した都心部中央のプロジェクトを増やして、団塊世代向け
プロモーションを大々的に行う必要があります。
数十年後に中古になり価格が下がったところで他の世代への交代が
始まることになるので、いわば本州で働いてきた人たちに都心部再開発の
コストを負担してもらって、それを後の世代が譲り受けるという形になります。
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もし本気で都心部の人口を１０万人増やそうとするなら、
４０階建て２７０戸規模のタワーマンションが約１８０棟必要です。
それが実現した場合、札幌都心はかなり壮観な眺めになるでしょう。
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ネタ的な内容にレスすると荒れる原因になりますよ。
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>>18
40階建てで270戸って明らかに少なすぎ。普通は300〜400戸程度ある。
また一戸あたりの世帯数を3名として計算すると、83棟くらいだな。
まあ、あながち非現実的な話ではない。
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碁盤の目の1街区丸ごと敷地を使ったら
高さ220m60階1000戸規模の集合住宅建設出来るんじゃないかな
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>>21
２０階より下はほとんど太陽光が入ってこなさそう・・・・。
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>>20
都心部に出てくるような敷地で分譲タイプを建てるなら
平均２７０戸で適正くらいですよ。
３００〜４００戸あるような大規模再開発はめったにありません。
ザ・サッポロタワー琴似（４０階）は２２０戸、
シティタワー札幌大通 （４１階）は１８２戸です。
北口のＤ’グラフォート（４０階）は３００戸超えてますが
あれはかなりめずらしいケースで、800％の場所なら4000㎡以上、
600％なら5000㎡以上の敷地が必要になります。
南２東３南地区のような大規模開発であっても全部を住宅にしないと
３００戸は超えられません。
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南２西３は一体いつ着工なの？
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以下は札幌市中央区の人口増加量です。
2000年*173,855
2001年*176,193**福�2,338）
2002年*179,604**福�3,411）
2003年*184,584**福�4,980）
2004年*188,122**福�3,538）
2005年*191,501**福�3,379）
2006年*195,093**福�3,592）
2007年*198,640**福�3,547）
2008年*201,977**福�3,337）
このゆるやかな増加ペースが続くならば
２０年間で７万人の人口増加になります（年平均 ＋3515人です）
つまり２０年間で１０万人の増加という>>17で書いた話は
少なくとも人口増加においては、決して荒唐無稽ではありません。
ついでに言うと札幌の場合は地価が比較的安価なこともあり
再開発にかかる予算がきわめて少なく済んでいます。
上記の人口増加（年３５００人）の半数が将来的に
都心部の高さ無制限エリアに作られた超高層共同住宅に住む場合、
約７０棟のタワーマンションが増えることになりますが
それら全部の開発予算をあわせても、東京ミッドタウンより少し
少ないくらいで済んでしまうはずです。
（すべてに狸小路３丁目のような大規模商業施設が入る場合は
７０棟ではなく、２０棟くらいでミッドタウンと同じ予算規模になりますが
それはオーバーストアになるのでありえないはず）。
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TABが混じっていたため文字化けしたようです。
以下は札幌市中央区の人口増加量です。
2000年 173,855
2001年 176,193 （＋2,338）
2002年 179,604 （＋3,411）
2003年 184,584 （＋4,980）
2004年 188,122 （＋3,538）
2005年 191,501 （＋3,379）
2006年 195,093 （＋3,592）
2007年 198,640 （＋3,547）
2008年 201,977 （＋3,337）
このゆるやかな増加ペースが続くならば
２０年間で７万人の人口増加になります（年平均 ＋3515人です）
つまり２０年間で１０万人の増加という>>17で書いた話は
少なくとも人口増加においては、決して荒唐無稽ではありません。
ついでに言うと札幌の場合は地価が比較的安価なこともあり
再開発にかかる予算がきわめて少なく済んでいます。
上記の人口増加（年３５００人）の半数が将来的に
都心部の高さ無制限エリアに作られた超高層共同住宅に住む場合、
約７０棟のタワーマンションが増えることになりますが
それら全部の開発予算をあわせても、東京ミッドタウンより少し
少ないくらいで済んでしまいます。
（すべてに狸小路３丁目のような大規模商業施設が入る場合は
７０棟ではなく、２０棟くらいでミッドタウンと同じ予算規模になりますが
それはオーバーストアになるのでありえないと思います）。
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再開発の予算規模
８２億円 琴似駅北口地区（ザサッポロタワー琴似）
８４億円 北４西１南地区（北農ビル）
１５７億円 北８西３東地区（ステーションタワー＋オフィスビル）
１６３億円 琴似３・１地区（ヴェルビュタワー＋店舗）
１８０億円 北洋大通センター（予定）
２５０億円 南２西３南地区（予定）
４８０億円 サッポロファクトリー
７５０億円 ＪＲタワー
４７００億円 六本木ヒルズ（土地代２０００億含む）
５６００億円 東京ミッドタウン（土地代１８００億円含む）
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今日のハナテレビで三井ビルのことをとりあげていたがどのようなビルが建つかまだ決まっていませんと言っていた。
かはまだ決まっていないと言っていた。札幌の都市計画で１８５ｍの高さまで建設可能で三井不動産「いいと
建設可能で三井不動産「いいと言われているものを無理に下げる必要はない」としている。ＨＢＣ「現在
ＨＢＣ「現在道内で最も高いビルはＪＲタワーの１７３ｍ。この記録を超えるのは間違い
のは間違いありません」と言っていた。
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２８の者だが文章がおかしくなった。読みづらくて申し訳ない
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琴似4・2ついに着工するみたいですね。
平成20年度予算に琴似4・2 地区再開発事業費補助として22億円で決定しました。
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内容は果たして・・・
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内容はマンション×2、商業施設（コルテナ２）でしょ？
コルテナ１と連絡通路でつながるし楽しみだよ。
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