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札幌スレッド 4
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前スレ
札幌スレッド 3
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/travel/5980/1176729711/
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>>642
637さんの言う「最低容積率を高くする」と言うのは、例えば容積率600％の場所で
200％以上が建設可能と仮定した場合に、これを400％、500％以上に引き上げるべき
と言うことじゃないかな？
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新横浜で思い出したけど、都心部の最低建築面積も厳しく規制してくれ。
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すでに容積率をフルに使っている区画を崩して
超高層化するかもしれないところなんて
札幌の都心には、ほとんど無いでしょう？
もし札幌に超高層ビルがこれから出来るとしたら
やはり、その区画のオフィス面積は、大幅に増えると思いますよ。
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なんか容積率だなんだの話してる中でＫＹかもしれないが
民間の美術館を増やして欲しい。
超高層ビルの中でも、ワタリウム美術館みたいな感じでもいいからさ。
公営の美術館にないエキセントリックな美術館が、札幌には全然ない。
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>>641
札幌のホテル需要の高まりは
観光では、個人客の増加による客単価上昇
ビジネスでは、出張客の増加によるものです。
なぜ出張客が増えるのかというと、札幌支店が閉鎖されて本社の管轄になったり
事業所の規模を縮小されているからです。
ホテルが増えることと、都市規模は関係ありませんよ。
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>>648
札幌の月間経済誌に書いてあったね。俺も読んだよ。
仙台もビジホの建設ラッシュだけど、きっと同じ理由なんだろうな。
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>>648
札幌の過剰なまでのホテル建設はファンドマネーが流入しているのが大きな理由です。
ホテル需要の高まりはその通りだと思います。
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>>642
札幌市では都市計画で、「建築物の容積率の最低限度」、「建築物の建築面積の最低限度」が
定められていますが、そのことを言ったつもりです。
この最低限度を引き上げると一定以下の規模のビルは建てられなくなります。
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サッポロ、モルガンと提携 首都圏や札幌で不動産事業を強化 スティールをけん制（10/30 23:46）
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/57899.html
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恵比寿ガーデンプレイスのようなものを札幌に作るのだろうか？
でももう類似施設あるし・・・
超高層建ててくれるのならいいけど・・・
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モルガンってところがミソですね。外資はわりと超高層に好意的です。
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>>651
>札幌市では都市計画で、「建築物の容積率の最低限度」、「建築物の建築面積の最低限度」が
>定められていますが、そのことを言ったつもりです。
すいませんそれって具体的にはどこのことですか？
都心部でも平屋のショールームやラーメン屋などが新規に作られていますが
あれは建築確認を取ってないんですか？
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>>643
>それと、>>639-641のレスにあるように、超高層と供給過剰というのは
>結びつかない。容積率が同じであれば、４５ｍだろうが１００ｍだろうが
>２００ｍだろうが述べ床面積は一緒。
超高層と供給過剰は結びつきませんよね。
そのような前提で以下のフォローを書きますが
同じ容積率であっても、高い超高層が建ちやすい環境の場合と
そうではない場合があるとすれば、前者の方がやはり供給過剰に
なる場合が多いはずです。前者の方がプロジェクト単体の採算性が
高いからです。
オフィスビルの場合、一般的に考えて同じ容積なら
階数には関係なく同じ延べ床面積のビルが建つはずですが
今は屋内駐車場のように全体の４割未満の延べ床面積ならば
全体の容積率計算には算入しないものもあります。
この場合、今回の新三井ビルのように高さを高く出来る場合は
法定制限ぎりぎりまで広い屋内立体駐車場を作り、プロジェクト全体の
採算性を上げることを考えます。同じ容積であっても超高層を作ることが
できる環境が整っている場合の方が、プロジェクト単体の採算性は高まります。
これは住宅を含むプロジェクトの場合も同様です。
共有面積や屋内駐車場は容積に算入されない部分があるので、
超高層が建てられる環境が整っている場所の方が採算性や設計自由度が
高いプロジェクトとなります。
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>>656つづき
だから、超高層が建ちやすい場所の方が採算性の高いプロジェクトを
作りやすいのです。
でも（念のために再度書きますが）だからと言って
超高層と供給過剰が「直結」するわけではありません。
新規プロジェクトが起こしやすい、というだけです。
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ま、供給過剰かどうかは市場全体でのバランスシート上の問題にすぎないし、
なによりビルの採算性すなわち土地生産性の向上は都市間競争の観点からも望ましいことだよね！
採算性が高いぶん需要予測のリスクをより多く担保できる、という意味ならば
過剰供給分が想定範囲内であるかぎり市場全体の採算は結局プラスになるわけだし。
どんな小規模ビルのオーナーさんもそれくらいはわかってると思うけど、現実は色々複雑なんでしょうね。
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>>647
美術館の件、同感です。
ワタリウム（青山キラー通りにある小美術館、ショップ併設）みたいな
ものでもＯＫというところも同感です。
むしろあのくらい小規模な方が札幌には合うと思います。
札幌の場合は２年くらい前に地上げで消えた中森花器店（N4W27）が
人脈的にも役割的にも面白かったです。花器店という名前とは裏腹に
ギャラリーは尖がっていて、面白いアーティストたちの「溜まり場」に
なってました。
オーナーの中森さんはもともと都心の地主さんで、pivotのビルを
持っていた方です。さすがにワタリウムくらいリッチでインターナショナルな
ものは作れませんでしたが、札幌の可能性もまだまだ捨てたものでは
ないのかもしれません。もう少し大きな地元企業がああいうことに
お金や人材をかけてくれると良いのですが、、、
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都市計画学会北海道支部が発足へ−６日に設立総会
2007年10月29日 18時53分 建設新聞
日本の都市計画界で先導的な役割を果たしてきた日本都市計画学会の
北海道支部が6日、発足する。同学会の支部では、全国5番目。当日の設
立総会で規約、役員、事業計画などを決めるほか、石森秀三北大観光学
高等研究センター長が記念講演する。支部発足に向けては、佐藤馨一北
大教授を委員長とする設立準備委員会が基礎づくりを進めてきた。同委
員会には、小林英嗣氏や瀬戸口剛氏、高野伸栄氏、田村亨氏ら都市計画
と土木工学の道内第一人者が参加している。
設立総会は、6日午後3時からＫＫＲホテル札幌で開き、役員と支部長
、副支部長の選出、活動方針、事業計画などを審議する。「観光立国時
代における都市計画」をテーマとした記念講演は、午後4時から行い、
午後5時半からは懇親会を予定している。
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>>655
まずご自分で探してみましたか？
検索サイトで調べれば関連する情報も知ることができるので、たくさんの疑問が一気に解決すると思います。
是非一度ご自分で探してみてください。
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>>653
サッポロビール工場跡地再開発のとき超高層外資ホテルが建つのではという話があったのを思い出しました。
札幌の新規物件は、ファクトリーと隣接する北6東4地区の大型再開発に関連するだろうね。
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超高層に限らず、延べ床面積が大きいビルを作る時には
過剰供給の危険がつきまといます。
三井ビル、北洋大通ビルができた時には
ただでさえオフィスの空き室率が上昇しそうですよね？
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北関東以北最大のニッセイビルはあっという間にテナントがうまったけれどな。
ビジネスセンタービル、三井ビルができたら当然一時的に空き室率は上昇するでしょう。
それは日本中どこでもおなじですね。
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それ以前に当然ながらオフィス需要があるから建てるのだと思いますよ。
ホテルやマンションは需要というよりも客の取り合いでしょうが。
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>>663
過剰供給の危険とおっしゃるが、そのリスクを担保するのは建てる側であって
老朽化した中小ビルに空室率のしわ寄せがいくのは市場原理だからしかたない。
オフィスも消費するし各々耐用期限があるのであって、長い目で見れば
ビルの大型化によるコスト低減のほうが全体としてははるかに経済的だよ。
経済学専攻の身からいわせてもらえば、いったい誰の何を心配しているのか
いまいち不明です。もしかして中小ビルオーナーさんですか？
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あとどこかのオフィスマーケットリポートでも最近、
札幌では基準床面積の大きな物件が不足していて
コールセンターの引き合いを逸しているとありました。
これってものすごい機会損失だと思いませんか？
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>>666
激しく同意。
この手の議論、つまりオーバーストアとか過剰供給っていう議論、
超高層や大規模商業施設の話するときにかならず出てくるよね。
たぶん、地元経済界の人とかだと思う。
それが単なる感想レベルならいいんだけど、地方では結構政治力を
持っているのがやっかい。美辞麗句を並べて自由競争を阻止するよ
うな条例を作っちゃうからね。
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札商は超高層を推進したいらしいですね
大通の方々は反対と言ったところかな
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>>666
ほんとその通りだな。
ただ、最後の一行は余計じゃないかな？
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>>661
最低容積、最低建蔽率というのは
もしかすると高度利用地区や地区計画内の話をしているのでしょうか？
だったら札幌都心の面積の１〜２％くらいしか関係ない話じゃないですか〜。
しかもそれぞれのプロジェクト内で
容積が未消化になった例なんて皆無に近いですよ。
もともと最大容積まで使い切ってさらにボーナスまで出しているのだから
最低容積を引き上げても意味がないのでは？
たとえばどこに対して、最低容積、最低建蔽率を上げたほうがいいと
思われているのでしょうか？郊外の話ですか？
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横槍だけど、いま最低容積率が指定されてないところをあらたに指定することも
「最低容積率をもっと高く」の趣旨に合致するんじゃないの？
あと最低容積率よりも最低建築面積を上げるほうが影響も効果も大きいと思う。
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都心はほとんどの場合、
最低容積率どころか最大容積いっぱいいっぱいまで
使いきっているのだから、実質的には意味がないのでは？
（テンポラリーな建物をのぞく）
最低建築面積だけ上げたら、それこそデブビルの
オンパレードになりますし。
この場合、札幌に本当に必要なのは小規模地主が狭い敷地面積のみで
行う建て替えを防止し、敷地をまとめて大規模開発をうながすことだと思います。
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＞最低建築面積だけ上げたら、それこそデブビルのオンパレードになりますし。
最低建蔽率との勘違いかな？
＞この場合、札幌に本当に必要なのは小規模地主が狭い敷地面積のみで
＞行う建て替えを防止し、敷地をまとめて大規模開発をうながすことだと思います。
だからそれを実現する具体的な方法が最低建築面積の指定・引き上げなわけでしょう。
現行の都市計画法が最低容積率と最低建築面積のペア制限になってるから
その前提で最低容積率をもっと高くと表現されたのだと思いますよ。
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ちがいます。
解決方法としては、現状の最低建築面積の考え方を変えることでもＯＫです。
今は再開発地区内に個人宅ができないように最低建築面積を設定しているんです。
だから２００㎡といった数字が最低値になっています。
これはそもそもビル街向けの設定ではないんです。
考え方を「最低敷地面積」に変えて、敷地５００㎡以下の建て替えは
不可にするなどの施策によって、高度利用を図らせる方法があります。
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ダルビッシュの応援しなくていいの、札幌の人は？
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ダルビッシュピンチですよ。
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補足説明をします。
ビル街化するように「最低建築面積」を大幅に引き上げると
その土地の条件によっては（建築面積を少なくすることができないので）
高いものが建てられなくなり、非効率になるんです。
これを「最低敷地面積」にすればほぼ自動的に
１プロジェクト毎の「延べ床面積」が増え、ビル街化します。
建築面積の制限も無いのでプロジェクトの自由度＝採算性も高いです。
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札幌の都心は、いまでも8％を超える高い空室率。
オフィス面積を大幅に増やすことになる三井、北洋の両超高層ビルに加えて
現在は何も無い創世1.1.1にも、オフィスビルが建つとしたら
軽く10％を超えてしまうのでは？
大型ビルが増えれば、企業誘致が進んで空室率が下がる？
新しい大型ビルは、都心部にいくら作っても必ず埋まる？
そんなに甘くはいかないでしょうね。
そういう拡大路線を取る前に
先にやらなければいけない事が、札幌には多いと思いますけどね。
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>>679
>そんなに甘くはいかないでしょうね。
甘くはいかないのは既存の老朽化したビルオーナーであって、
新規物件は確実に満室状態ですよ。
空室率もトータルの数字には意味がなく、実情は、新しい
インテリジェントビルは空室率がかなり低く、古くて狭い
ビルはすでに10％を超えているビルがたくさんあります。
だから新規の超高層ビルが増えることは拡大路線というよりも
ビル経営の新陳代謝にすぎないと思います。資本主義社会である以上
それを受け入れないといけませんね。
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もし新規の大型物件が、札幌の都心全体を覆いつくすところまで達して
老朽化ビルが消滅しても、確実に満室をキープできると思いますか？
現在はインテリジェントビルがほとんどないから
一流企業を中心に満室になるだけで
供給が増えれば、空き室が増えてくると思いますよ。
そうならないためには、札幌経済の発展と成熟が必要だと思いますけどね。
現時点では未熟すぎて、ビルラッシュの勢いについていけないと思う。
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>>679
繰り返しですが、北関東以北最大のニッセイビルはあっという間にテナントがうまりました。
"北関東以北最大"を強調するのは巨大ビルであっても条件が整えばすぐうまるということです。
空室率が高い理由は、1970年にビル化されたパソコンを多数設置する事に対応できないような
老朽化した狭いオフィスビルが多いのも原因の1つです。
ですので市内各所でオフィスビル再開発が活発になっているんです。
また、繰り返しますが、新しいオフィスビルができれば、当然一時的に空き室率は上昇するでしょう。
それは日本中どこでも同様です。
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単純に考えれば誰でも分かると思いますが・・・
現在の札幌の都心の就業人口と
将来、札幌の都心部を、大型ビルで埋めつくした時に必要とされる就業人口には
まだまだ大きな差があります。
その差は簡単に埋められるのでしょうか？
たとえばニッセイビルの登場で、札幌の都心の就業人口は大幅に増えたのでしょうか？
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たとえば、トランスコスモスがコールセンターとして1200名増員しましたね。
既存ビルの地下1階〜5階、8階を使います。
NTTも200名の増員で400名が都心のビルで作業することになります。
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>>683
あなたのいう大型ビルの規模はどれぐらいなのでしょうか？
札幌の都心部が大型ビルで埋めつくれることなんてありえないので
何も心配する必要はないと思いますけど？
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>>679,>>681,>>683
せっかくスレで丁寧に説明されている大前提を理解されていないようで残念です。
都心部を「大型ビルで埋め尽くす」ことは「述べ床面積が増える」ことに直結しないと説明されています。
単位延べ床面積を供給するためのトータルコストを低減するためにビルの大型化が有効だという論旨です。
実際にビルの大型化によって延べ床面積が増えるかどうかは別の問題です。
そもそも古いビルの容積率は指定容積率よりも高いものが多いので、建替えに伴い延べ床面積が減る可能性もあります。
以上、スレの流れの繰り返しです。
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個人的には延べ床よりも都心部の過剰な地価高騰、それに伴うオフィス賃料の増額だな
まあ企業は経営効率＞賃料だろうがな
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新しい大型ビルは、ふつうにオフィス面積を増やすと思うけどなあ。
屋内駐車場は容積に入れない事が多いしさ。
それに今の札幌の古いビルは、立ち退き待ちのビルが多いよね。
そういうビルを壊して、新しいビルを建てたら
オフィス面積がはね上がりそうだよ。
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なんだか話を聞くより議論をしたいだけの感じだね。
ちょっと優しくしすぎたかな。
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みんな、話が極端すぎるんじゃないかな？
昔のビルは階高が低いから建て替えで高さが倍になっても延べ床面積が倍になることは
むしろ少ないかもしれないですね。
また、大通以南の老朽化オフィスビルは建て替え後に商業ビルになるかもしれないし、
ホテルになるかもしれないし、マンションになるかもしれない。
または、医療施設になるかもしれないし、複合ビルになるかもしれない。
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>>685
私も大型ビルで埋め尽くすことは
札幌の経済力では、とうていありえないと思っています。
そう思っていない人もいるみたいですけど。
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>>690
＞みんな、話が極端すぎるんじゃないかな？
みんなというか、おそらく一人でしょう・・・ここでしか議論する機会のないお方かと。
大通以北でもオフィスビルの低層階が商業スペースに転換される傾向がありますね。
これも全国的な傾向ですが。
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札幌の都心を眺めていると
一体開発によって巨大ビルを建てる流れよりも
60メートル以下の中規模ビルを小刻みに建てていく勢いの方が
強くなってきているような気がする。
これからの札幌はどちらの方向に進むのでしょうか。
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階数で比較したら、
ニッセイ札幌 22階 107,200㎡
ファーストプラザビル+8・3スクエアビル 22階 22,244㎡ （昨年竣工した11階と12階のオフィス）
高さで比較したら、
札幌センタービル 25階 101ｍ 31,750㎡ （細い）
ニッセイ札幌ビル 22階 99ｍ 107,200㎡ （太い）
ニッセイビルがいかにデカイかわかると思う。
延床面積で比較したら、
札幌センタービル 25階 31,750㎡ （縦に長い）
アーバンネット札幌ビル 10階 33,744㎡ （横に広い）
大型ビル、大型ビルっていうけど、その基準はなんなの？
ニッセイビルを基準に考えたらとてつもない話になるよ。
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札幌桑園地区に医療・介護複合ビル−来春着工へ
http://e-kensin.net/modules/bulletin/index.php?page=article&storyid=1680
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ここはIDが表示されないのでそれも混乱の元になっているみたいですね。
私は >>673 >>675 >>678 を書いたものですが
私が上記で言いたかったのは
「最低容積率、最低建築面積の引き上げだけでは意味が無いこと」と
そして代案として「最低敷地面積を制限したほうが良い」というだけです。
それ以上でも以下でもありません。
みなさん勘違いをしているようだけど
そもそもこれらの施策をしても都市全体の延べ床面積が急に増える
わけではないんです。市場原理によってゆっくりと増減するだけです。
むしろ小さな建て替えができなくなるので、建て替えの件数は
減ってしまいます。小規模でたくさんあった建て替えが減り、
少数の大規模プロジェクトのみになるということです。
そしてこういった考えが街の構造にはっきりした影響を及ぼすのは
２０年、３０年といった長いスパンでの話です。
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>>695
中央区にどうして5階建てのビルを建てるかね、とつっこみを入れたい心境です。
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創世1・1・1区
新・市民会館「2館体制」で
http://www.sapporotimes.co.jp/17.html
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北１西１は超高層になるのかな？？
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>>699
創成三区のコンセプトは「札幌の文化都心」・・・ですか。
ということは、うまくいけば六本木ヒルズのミニ版が出来るような感じでしょうか？
三区全体のイメージとして、一つのメインタワーを核に文化・芸術施設が付随するような感じかな。 距離は離れるけど。
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今は、創成川で東西が分断されているような印象だけど、
創成川通の地下トンネル化工事が終われば地上は創成川公園として整備されますね。
デベとしては大通公園につづく新たな都心部巨大公園として注目しているようです。
地上工事が完成する頃には創成川公園沿いには新しいビルやマンションが建つでしょうね。
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北8西1再開発は平成22年度着工らしいです。
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8−1地区の中通は廃止されるのでしょうか？
廃止されなければ、超高層または大型ビル等は建てられないでしょうね。
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どうして、こう、超高層にこだわるんだろう．．．．
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よりパリやニューヨークみたくしたいのだよ
札駅だけは高いののみで建ててもらわないと困る！
大通は高いのは困る！
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今日の新聞に高さ制限について載っていましたね。
デベは制限いっぱいまでの建物を気兼ねなく建てられるようになったのでむしろ規制前よりも争いが増えたようです。
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>>707
私も見た。
保育園が閉園した跡地に１た０階建てマンションが建設中だとか。
目の前にある保育園があるから高い建物は建たないだろうと思い、藻岩山なども
見える眺望を気に入って買ったマンションの目の前に眺望を遮る形でマンションが建設中。
いや〜ほんと他人事じゃないよね。
マンション（住宅）を購入する際は、本当に周辺の状況をよくよく検討しなければならないよね。
業者は規制の範囲だからいいだろと言う感覚になり、むしろ、建設してもいいという口実を
業者側に与えてしまったようだ。札幌市は高さ規制の導入により住民の紛争を減らそうとしたが、
実態は逆のようだね。
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札幌延伸は北陸と同時 新幹線着工時期で国交相意向
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/politics/58639.html
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いよいよ勝負の時が来ましたね。
日本全土北から南を新幹線で結ぶことが重要なことです。
国策という見地からぜひ鹿児島〜札幌間の新幹線を作って欲しい。
日本縦断新幹線の旅ができる日がきたらいいなあ。
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実際、新幹線からの眺めなんて全国大差ない、つまんないものですよ。窓も開かないし‥ ゆったり旅を楽しむ乗り物じゃないです。
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北海道新幹線はトンネル率が７割以上らしいですね。
景色は望めなさそうですね。
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本当に必要なのでしょうか‥。
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必要って言葉の意味わかってる？
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>>711
オレは新幹線からの眺め、大好きだけどな。
２、３時間、座ってビール飲んでるだけで現地の駅前にいけるなんて
夢のようだと思って使っているよ。
東京から乗った場合は、浜松付近や京都駅の手前あたりの景色が最高。
山陽の長いトンネルも夜だと思えはまったく気にならない。
あんなにすぐれた乗り物は他にない。
飛行機も駅前に着けばいいのだが絶対にそうはならないし、
そもそも一人当たりの空間は新幹線の６割くらいしかないのでは？
飛行機はとにかくぎゅうぎゅう詰めで疲れる。在来線のグリーン車と
同じような居住空間をもつ新幹線車両と、飛行機は決して同列には
語れない。海外の飛行機会社ではたしかにエコノミーであっても
新幹線（のぞみ）の自由席と同じレベルのシートや空間の大きさを
各個人に提供している会社もあるのだが、とにかく日本の国内線は
ぎゅうぎゅう詰めすぎる。
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>>701
>うまくいけば六本木ヒルズのミニ版が出来るような感じでしょうか？
この場合、六本木ヒルズは用途も方向性もまったく関係ないよ。
東京で例をあげるとすればたぶん東京国際フォーラムの縮小版みたいな
感じになるような気がする。
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都市計画審議会の議事録を見たけど
市としては今後、駅前通り沿いはボーナス込みで容積率を
１０００％くらいに誘導していきたいとのこと。
あと議事録内で新三井をニッセイと同じ容積や高さに
抑えることはできないのかと提案している委員がいたけど
ニッセイの高層棟を例にしている時点で客観性に問題があるのでは？
道庁側から見たら典型的な巨大壁ビルじゃん。
あれはどう考えても、幅を半分、高さ２倍にしたほうが圧迫感が少ないし、
道庁前にふさわしい広くて都会的オープンスペースを作ることもできたはず。
私はすべての超高層が善だとは思わないが、ニッセイを例に出して
少なくともあの高さならあの形状でも許せると思っている人は少し変だと思う。
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北海道！！
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>>717
ニッセイビルも東西方向に細長ければあまり騒がれなかっただろうにね。
少し前の新聞に載っていた三井ビルの予想図を見るかぎり、185ｍでも圧迫感はあまり感じなかった。
今は老朽化と耐震性の問題からビルの建て替え計画が相次いでいるから容積率緩和はちょうど時期的にいい感じだね。
三井タワー、ビジネスセンタービル、北8西1再開発、北4東6再開発、北5西1再開発、南3西2再開発、南4西1再開発
、創世1･1･1区再開発、北3西3再開発、駅前通地下通路、創成川通地下トンネル化、創成川通公園化・・・
と再開発や大型工事だらけですな。
今後10年間は建設ラッシュでしょうね。
さらに新幹線が決定すればさらに10年間建設ラッシュが続きますね。
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最近都心で超高層の建設が全く行われてないけど、これは市の高さ規制の影響なんですか？それともたまたま建設計画がこの時期ないだけなのでしょうか？
超高層建築好きには寂しいですね、あと超高層は景観破壊すると考えてる人が少なからずいるのが残念です。都心部では壁ビルより威圧感もなく土地の有効活用が出来て利にかなってると思ってました。
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地下工事に忙しいのでしょう
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個人的には創成川通の公園化の内容が残念だな。
道路幅の関係で結局、細い遊歩道を作るくらいしかできない幅の
中途半端な面積の公園になった。
しかも親水空間なんて都心の公園にそぐわないものまで作っているし
住人の声を聞いたとはいえ少しずれてると思う。
２本の道路に挟まれた川の両側に細い公園を作るのではなく、
道路を片側に寄せて、反対側に広い幅の公園を作ってほしかった。
この場合、東側に公園をつくるのか西側に作るのかでもめそうだけど
個人的には夕日があたるように東側に公園をつくるべきだったと思う。
二条市場側にレストラン街を誘致して公園にどんどんオープンエアの
テーブルを出していけるような構造が良かった。
今の計画では道路に挟まれた川の両側に細い公園があるだけ。
たぶん殺風景な感じになってしまうと思う。
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最近都心の超高層建設が無いのは単純に市場原理が働いた結果です。
超高層は基本的に「住宅」「ホテル」「オフィス」のどれかですが
札幌の場合３つとも今は市場が飽和しているか、もしくは今後建設が
決まっているプロジェクトによって飽和が予想されている状況です。
超高層になる「理由は」おもに３種類あって
１．敷地面積から計算した結果、超高層にしないと効率が悪くなる場合。
２．超高層でも、普通の高層でも、どちらでも建てられる敷地面積だが、
市場原理に照らし合わせて超高層のほうが有利だと考えた場合。
３．企業方針としてどうしても超高層を建てたい場合
などですが
１番目の状況でも、むりやりデブ形状にすれば２０階未満におさえる
ことができます。でも「ホテル」や「マンション」の場合一般的に
「幅」か「奥行き」のどちらかを狭くする必要があるのでデブ形状には
限界があるんです。この場合、需要が少ない時には土地を寝かせる
必要が出てきます。札幌の場合、首都圏などと比べるとまだ比較的土地が
安いので大企業であれば銀行からの借り入れが無くても土地を買えますし、
借りていても今は利子が安いので土地を寝かすという選択肢も一応あります。
良い土地でもすぐにあきらめて手放してしまう会社は基本的に資本力の
無い会社だということにもなります。
２番目の「どちらでも建てられる敷地」の場合
今のように市場がある程度飽和している時は、超高層を選びません。
これも超高層の建設が減った理由です。
ご存知のように効率を優先して１５階くらいに抑えたりぎりぎり
１８階５９ｍの建物にしたりすることが多いです。
３番目の場合、市内の建設会社の都合であったり、デベロッパーが超高層に
意欲をもっているなどの状況ですが、札幌はちょうどこの理由も一段落している
感じです。例としてはフナコシヤのタワーやグランダジュールです。
なお市場は永久に飽和状態なわけではありません。
数年後に需要が回復してきたり新規の動きが出てきたら状況が変わるはずです。
国内資本の超高級ホテル誘致やコンドミニアムのように新規市場の
開拓という選択肢もあります。長文すいません。
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要するに高さ規制の影響じゃなくて小休止状態ってことか。
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駅前通りの超高層化に関しては、都市計画としての
都心の活性化、起爆剤という側面が強いと思います。
それは需要とは関係ない。
あくまでも起爆剤なので、3ブロックおきに超高層化するだけです。
-
人間が連続して徒歩移動することに、面倒くささを感じない距離は、350m以内らしいです。
札幌都心の条・丁目単位に当てはめると、約3ブロック分の距離ですね。
それ以上離れると、ちょっと面倒くさく感じる。
札幌駅界隈と大通駅界隈は、人の流れが分断気味です。
たとえば札幌駅で降りて、歩いて南1条よりも南に行く人は少ない。
両駅から4ブロック以上離れた場所にある都心商業施設は
ダイソー・ラルズ・狸小路1丁目・狸小路6〜7丁目・スガイ・ノルベサ・ロビンソン・東宝公楽会館
頑張っている店もありますが、全体的に苦しいところが多いですね。
でも途中に一休みできるランドマーク的施設を3ブロックごとに作れば、疲れを感じずに、都心を南下することができる。
休む場所があることによって、歩く気力が回復するのです。
札幌の都心は、3ブロックごとの再開発ビルと地下歩行空間で、人の流れがつながって、活性化すると信じています。
◎北9西4交差点付近（都心の北限）
↑
3ブロック
↓
●北6西4付近（JRタワー2003年開業） ←直結→ JR札幌駅
↑
3ブロック
↓
●北3西4交差点付近（ニッセイ再開発ビル2009年開業・三井再開発ビル2011年開業）
↑
3ブロック
↓
●北大通西4交差点付近（北洋大通再開発ビル2010年開業） ←直結→ 地下鉄大通駅
↑
3ブロック
↓
●南2西4交差点付近（サンデパート再開発ビル2010年開業）
↑
3ブロック
↓
◎南5西4交差点付近（主な都心大型商業施設の南限＝東宝公楽会館）
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超高層化が需要と無関係などと無理に捨象してみてもこういうオープンな場では説得力を欠くだけでしょう。
北９西４の地権者へのプレゼンだとしたら素晴らしい論陣だとは思うけど。
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超高層化が需要とは無関係とは言ってませんよ。
札幌駅前通りに建てられるいくつかの超高層ビルに関しては
需要とは別の動機があると言っているだけです。
需要があるから再開発が生まれるだけではなく
需要が乏しくても、需要を喚起させるために
起爆剤として行われる再開発もあるということです。
とくに自治体がからんでくると、その傾向が強くなります。
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だとしたら言葉足らずに過ぎます。
顕在化した案件に対してシンプルなロジックを当てはめるのは一見、帰納的な説得力をもつようだけど
当事者である再開発推進主体からしてみれば失笑ものでしょう。悪いけど。
それにあなたのおっしゃる「動機」が誰の動機なのか、自治体なのか地権者なのか、はたまた「神の見えざる手」なのかを
はっきりさせないとますます条件後付けの誘導レトリックにしか見えなくなってくる。
それとも実際に自治体が再開発指定をするうえでの判断指標としてるのですか？
仮に事実だとしてもそれをこんなところで書いたら職権濫用だよね。
持論は持論として明言されたほうがこんな余計なイチャモンもつかず楽しめると思いますよ。
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>>722
そんなことをしたら、道路に面していない土地の価値が暴落する。
現実的ではない。
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創成川に公園ができてサンデパートの再開発が完了したら狸小路が復活しそうですね。
しかしそうなるとサッポロファクトリーの周辺の老朽化した建物の建て替えをしないと波に乗り遅れそうですね。
今でもファクトリーは孤立している状態ですから、何らかの手は打つべきでしょう。
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サンデパートの再開発によって、狸小路は客寄せに成功すると思いますけど
老朽化した店が多すぎますよね。
狸小路の中にも、勝ち組、負け組が生まれるのでは。
サッポロファクトリーは難しい。
３条通りを重視しているようだけど
３条通りからファクトリーに向かう人の流れなんて皆無に等しいでしょう。
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>>730
現実的に考えると目の前が公園で創成川通には面していないと言っても
商店や住人が荷捌きなどの関係で必要に応じて車を乗り入れられるような
形で公園や歩道を整備することになるのでは？
この場合、その土地の用途は「道路」だろうね。
時間指定で歩行者天国扱いにするのだから狸小路などと同じ。
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これは札幌市の基本計画の根幹に問題があるということになるが、
北３条がにぎわって、結果的にファクトリーが都心部のにぎわいにつながる
という可能性は低いだろうね。私は大通や二条市場方面のにぎわいが
ファクトリー方面に伸びていく可能性の方がまだ高いと思う。
再開発予定地がたくさんあるからね。北３条通りのにぎわいを考えるのは
単純に都心の活力を無駄に分散させるだけだと思う。
都心が徐々に北３条沿いに広がっていくような必然性は、今のところ無いと思う。
創世１１１区のことを考えても、創成川の東側へ街が伸びていく突破口は
やはり大通り付近になると思う。
北３条経由で都心のにぎわいをファクトリーへとつなぐには
そもそも北３西１付近に中継点となりそうな施設がない。
大通方面からファクトリーへつなごうとするなら
創世１１１区とファクトリーの間に、たった一つ、なにかができれば良いだけ。
あとファクトリーを含む創成川イーストの南北軸もしっかり設計してほしい。
二条市場←→バスセンター駅←→ファクトリー←→北ガス再開発地 を
つなぐような導線をはっきりさせるような施策、たとえば東３丁目通り沿いの
マンション１階にはかならず、商業施設を入れるように義務つけるとか
東３丁目だけ南４〜北５まですべてケヤキ並木（道路上に屋根のようにかぶる）に
するなどの施策を希望したい。冬季のことを考えても、イーストへの民間開発
投資が分散することは避けてほしい。どの通りが中心になるのかはっきり
させればそれは避けられるはず。
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サンデパート再開発とあっても10階の医療、業務、商業棟の上にマンションが建つだけだからそれほど活性化しないと思うけどな。
125ｍだっけ？事業は継続中だけど都市計画の公表が遅すぎたな。
個人的には計画が1年ぐらい遅れているような気がする。
狸小路といえば国劇跡地再開発ビルも3階商業＋14階マンションで58ｍあるんだよな。
狸小路沿いでは一番高いビルなんだよね。
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苗穂駅が移転したら
ファクトリーとの間に、なんらかの導線を作るのでしょうけれど。
ファクトリーは、バスセンター前駅から歩く人が少数。
駐車場利用はそこそこいて、あとは観光客くらいかな。
修学旅行生とか、たまに見かける。
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サンデパートの再開発は
ポールタウン、狸小路とつながった場所に新しい商業施設が
できることに意味がある。
ゼファーが絡んでいるのでたぶんノルベサと同じディレクションチームに
なるはずだが、そうなるとリーシング（入居するテナントをディレクション
する会社）はステラプレイスなどを手がけたところと同じ会社になるはず。
そもそもノルベサは場所に無理があったが、あれがサンデパートの場所に
できてポールタウン直結ならばやはり周囲にインパクトのある
存在になると思う。
個人的に狸小路が不遇だなと思うのは東豊線大通駅の位置だな。
あとからできた駅なのだから当然あの時点の都心部の人の流れを考えて
それに良い意味でインパクトを与えるような構造にするべきなのに、
駅が出来ても地下経由で新しくいけるようになった場所がほとんどない。
丸井南館のあたりだけ。
普通に人の流れを考えたら、駅の北端をオーロラタウンの
コンコースの位置にして乗り継ぎに使い、駅の南端は狸小路１丁目に
出口があるようにするべきだった。
現状をみると北側を創世１１１区の位置にしたかったのだろうけど
市民会館の場所を再開発する前提なのだから建物の中に貫通通路を
作ればそれで足りるじゃないかと思う。
東豊線の駅を少し南側にしてコンコースを狸小路につながなかったのは
都市の構造上、本当に痛い。やっていたらたぶん黄金回廊が復活して
いたのでは？プリヴィの場所も１００円ショップ乱立なんてことには
なっていないはず。
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サンデパート周辺の活性化は
パルコ新館建替えとの連続性や
商業空間の出来映えしだいでしょう。
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>>737
東豊線の大通駅が今の位置になったのは理由（真偽はわかりませんけど）がありますよ。
豊水すすきの駅だって、当初はすすきの駅と計画では繋がっていたんですけどね。
昔は三越、池内、丸井、長崎屋、金市館、ダイエー、４プラという回遊性がありましたからね。
映画館もたくさんあったから、映画の後にヨーク松坂屋の食堂で食事とかもあったな。
ノルベサは場所に無理があっただけじゃないのはもう雑誌などで知っていると思います。
サンデパート再開発計画だってすでに計画（構想）が変更になっていていますからね。
それに商業施設といってもどれだけの規模になるかもまたく公表されていませんし。
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そういえば、東急ハンズの前にあったブックオフが
キャンドゥの跡地に移転するんだな。
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>>734
＞北３条経由で都心のにぎわいをファクトリーへとつなぐには
＞そもそも北３西１付近に中継点となりそうな施設がない。
北３東１の鉄道病院改築に際しても市はなんら具体的な指導なりを施した様子は伺えないし
絵に描いたモチというか、有言不実行という印象がある。
ご指摘のとおり、どの通りが軸になるのかをはっきりさせたまではよかったんだけれど
やっぱり具体性を伴わないと、事後の効果検証どころか事前のフィージビリティスタディすら不可能なわけで。
そういえば札幌にケヤキ並木ってあったっけ？ 本州ではよく見るけど。
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北大構内がケヤキかと思って書いたけど
あれはよく考えたらイチョウだな、訂正。
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>>737
東豊線沿線住民の所得を考えると
むしろ二番街は、100円ショップやラルズといった庶民派が
お似合いなのでは？
東豊線のさっぽろ駅周辺は、パチンコ屋が乱立しているし。
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