レス数が1スレッドの最大レス数(1000件)を超えています。残念ながら投稿することができません。
札幌スレッド 4
-
前スレ
札幌スレッド 3
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/travel/5980/1176729711/
-
>>598
甘いんじゃないすか。 常識的に考えて部品工場を「アッチコッチ」に散らばすデメリット
をよしとする経営者はいませんよ。 組み立て工場が出来れば、周辺に「部品工場を」と考える
のが常識と言うものではありませんか。 逃げていった女（男でもいいのですが）に未練を持ち
続けるより、新しい恋人を探しましょう。
-
なんかアチコチのスレに出没して文句をつけているネエ…
-
みなさんは自動車工場が来ることに「大きな」メリットがあると
考えているみたいだけど、元々高い技術力をもった製造業が多い地区ならば
メリット（波及効果）も大きいけど、道内や東北のような場合は
あまり大きなメリットはありません。
自動車の組み立て工場は通常の社員が１割かそれ以下で
残りは全員「期間工」です。通常の就職先といえるようなものではないです。
期間工はロボット以上の機能＆速度を求められるので
どんなにがんばっても１年以上勤めるのは無理だし、
そもそも最初からそのような前提で職務内容が組まれています。
あれは、お金に困った人が全国から来て、一時的に働く職場なんです。
そのほうが会社としても効率が良いので、少なくとも国内では
そのような仕組で経営がなされています。
また法人税収もさほど大きくありません。
地方の工場の場合は、会社全体（国内のすべての工場や営業所の）の社員数を
分母とし、その工場に勤める社員数を分子として法人税額が決まります。
会社全体が大きいトヨタ系の場合、社員数が少ない地方工場は
法人税額も少ないのです。
あと期間工は住民票を移さない人がほとんどなので個人からの税収も
基本的にはありません。
北海道に工場が進出するメリットとしては、周囲の既存の製造業に
いろんな意味で技術的、経営的な刺激を与えることだといえます。
でも既存の製造業が少ないので、そのメリットも限定的になってしまうはず。
-
道東道 トマムー十勝清水間が開通（BNN 10月21日（日）
標高は、日勝峠よりも約400メートル低い626メートル。
道東自動車道のトマムIC（上川管内占冠村）ー十勝清水IC（十勝管内清水町）
間20.9キロが21日午後3時に開通した。工事着工は2002年3月、事業費約477億円
を投じての完成。
全線（千歳恵庭JCTー本別・足寄）205キロの道東道は、今回で145キロ、全体
の71％が開通した。
今回の開通により、ドライバーにとっての難所である国道274号の日勝峠（最
高標高1,022メートル）を通らずに、道央と道東を行き来することができるよう
になった。開通区間の最高標高は、626メートル。濃霧と路面凍結からスリップ
事故が多発している日勝峠よりも、霧の発生日数が少なく、カーブも緩やか。
同区間の通行料は軽自動車600円、普通車700円、大型車1,050円。東日本高速
道路北海道支社は、この区間の初年度計画交通量を1日1,800台程度としている。
21日は午後3時の開通に先立ち、トマムIC付近の本線上で、高橋はるみ知事や
国会議員、周辺自治体の首長ら約250人が出席して鋏入れ式が行われた。
-
トヨタもリスク分散の為、部品工場は分散させるって言っていたよね。
北海道でも苫小牧周辺だけじゃなく石狩も検討しているって数ヶ月前の雑誌に書いていたね。
-
IT産業に、アジア各地から人材を集めた方がいい。
自動車産業よりも、札幌の発展に結びつく可能性があると思うよ。
-
南８西３着工したようです
http://e-kensin.net/modules/bulletin/index.php?page=article&storyid=1635
-
南８西３の設計は都市デザインシステムか。
本年度のグッドデザイン賞を受賞した設計事務所ですね。
-
うーん１６階か…
寂しいねぇ。
-
>>605
いや、自動車産業ほど裾野が広く、様々な分野に好影響を与える産業は他にないよ。
何気に自動車産業は電子機械産業とも関わりが深いしね。
北海道や、東北各県が自動車産業誘致に躍起なるのはそのため。
-
自動車産業が、裾野が広く、さまざまな分野に影響を与える産業で
あることは自明の理。
ただし北海道の製造業には「さまざまな分野」がそもそも存在しないので
元々その手のものが存在する地方と比べたら、影響も限定的だということ。
誘致によって製造業がさかんな地域に対する確固たる抵抗力が発生するわけではない。
たとえば千歳にあるクラッチの会社（ダイナックス）は世界的な企業だが
あそこは３０年前からあるけど、あれの影響で道内の他社もレベルアップした
という話は聞いたことがない。
なぜならあそこから下請けにだせるような企業が道内にはほとんど存在しないから。
トヨタは地場の産業をレベルアップさせるために来るわけではない。
もともとトヨタレベルと付き合える会社だったところだけがお付き合いできるというだけ。
-
★スレ住民のみなさまへ ｂｙ 管理人★
いつも貴重な書き込みありがとうございます。
みなさまにお知らせです。
これまでは、JBBSの規制により、NTTDocomoの携帯からの書き込みができませんでしたが、
本日より、書き込み可能となりました。
これまでご不便をおかけしましたことをお詫びするとともに、今後、仕事の合間、外出先などから、
良識派掲示板をご利用いただきますことを心よりお待ちしております。
今後ともみなさまのご協力のほど、よろしくお願い申し上げます。
-
まずは道央圏にITや電子機器産業の集積をコツコツ進めて
土壌を作っていかなければならない。
何も無いところに、いきなり自動車産業を誘致しても
地域への影響は低いという事だな。
-
石狩 サハリン油田を！！
-
たとえば富士通の携帯電話の設計は北海道でやってるよね。
ああいう集積をもっと高めるべきですね。
ソフトウェア、エレクトロニクス、芸術デザイン、などに特化した
市立大学が千歳か江別あたりにできて全国から人を集め始めると面白い。
現在の札幌市立大（デザインと看護科）は少々中途半端。
場所が山の中というのも問題あり。
-
カーナビの開発もほとんどが札幌ですね。
-
札幌ではないけど、北海道地図のような会社が道内にあるのも素晴らしいでね。
-
>>615
そういえば市販された最初のカーナビ（パイオニア製）は
カバーをあけると中にＰＣエンジンと同じハードが入っていると聞いた。
ＰＣエンジンシリーズはＮＥＣから発売されたが、
ハードウェア設計は１００％北海道産。
たぶんあのカーナビもハドソン製のチップセットを使っていたのだと思う。
-
あとは初音ミクを開発した「クリプトン・フューチャー・メディア」とか、
素材事典で国内シェア圧倒的ナンバーワンの「データクラフト」みたいに
ワンアイディアでうまくニッチ市場を開拓した企業が、北海道のソフト産業には
多いかもしれない。
-
PCエンジンかあ。なつかしい。
生まれて最初にやったアドベンチャーゲームが
PCエンジンのネクロマンサーだったと記憶。
-
ニコニコ動画で注目されているIOSYS（イオシス、あそこは同人ではなく会社組織）も
そういえば札幌だな。
ゲームBGMのパロディー（とそのＰＶ）ばかりを制作することで、
会社が有名になるのもすごいが、
それが札幌市営のハイテクアーチストセンターみたいなところに
入居している立派な法人組織だというのもすごい。
-
恵庭開発が再建支援へ 札幌国際観光 ロイヤルホテル、年内再開目指す（10/26 07:10）
高級ゴルフ場の恵庭カントリー倶楽部（恵庭）を運営する恵庭開発（札幌、柴
田和徳社長）が、民事再生手続き中の札幌国際観光（札幌）の再建を支援する方
向で調整していることが二十五日分かった。札幌国際観光が運営し九月末に閉館
した札幌ロイヤルホテル（札幌市中央区南七東一）は、早ければ年内の営業再開
を目指す。
関係者によると、検討中の計画では恵庭開発が再建のスポンサー企業となり、
札幌国際観光が所有する札幌ロイヤルホテルの土地と建物の購入契約を近く結ぶ
見通し。ＪＲ札幌駅前のセンチュリーロイヤルホテルは現行通り営業を継続する。
札幌ロイヤルホテルは九月末で閉館し、従業員は十月中旬に解雇されているが
、希望者を再雇用して早期に営業再開する方針という。札幌市内では二番目の歴
史を誇る都市型ホテルの札幌ロイヤルホテルは今後、高級路線への転換なども検
討される見通し。
恵庭開発は、拓銀破たんで前の運営会社が経営難に陥った恵庭カントリー倶楽
部の再建を図るため、製版業のコスモグラフィック（名古屋）の当時社長だった
柴田氏が創業した。二○○七年三月期の売上高は約六億円。
-
旧アオキビルの場所って工事してますよね？
何建設してるんですか？
-
>>622
たぶん、メルキュール札幌ホテル
札幌市中央区南4条西2丁目2番4号
（仮称）南4条西2丁目計画
ホテル、店舗 2,016.28 ㎡
0 戸 18,111.00 ㎡
1棟 1,728.00 ㎡
地上15階 地下1階 58.75 ｍ
S造(一部SRC造) 57.85 ｍ
平成19年 1月 10日頃
ソース：闊歩路さん
なんか、最近ススキノで着工するホテルは60ｍちょい前ばかりだね。
南５西５ 14階 59ｍ
南８西３ 16階 58ｍ
南４西２ 15階 59ｍ
ついでに、マンションも
南９西４ 19階 59ｍ
今は消防法も改正されて60ｍ以下と60ｍ以上ってそれほど変わらないと思うけど、
60ｍを超えるとあと何があるんだっけ？航空障害灯ぐらい？
-
>>623
建築基準法上の取り扱いが60mを超えると超高層扱いになっており
構造計算の条件がぐーんと厳しくなるのです。
その結果、コストが跳ね上がります。だから、60mを超えないように
建物を59mにする業者があとを絶たないのです。
-
>>624
なるほど、やはり建築基準法でしたか。
60ｍから構造計算が厳しくなるということは、逆に考えると59ｍが一番甘い構造計算ということになっちゃいますね。
都市景観的には59ｍも60ｍもなんら変わらないから意味はないかもしれないけど、
中途半端な高層ビル乱立を防ぐいい効果もありますね。
ただ、構造計算も、60ｍという分け方じゃなく、
20ｍずつ徐々に構造計算を厳しくするというようにしないと不安が残りますね。
-
昔は、31mが都会的な街並を感じさせるラインだったとすると
これからは、59.9mが都会的だと感じる高さかもしれませんね。
超高層のオフィスビルを建てられる区画は
札幌の都心部にはほとんど残されていない。
-
>>626
>これからは、59.9mが都会的だと感じる高さかもしれませんね。
こんなことで満足していたら、確実に世界的な都市間競争には敗北するし、
格下だと思っていた仙台などにも抜かされてしまうよ。
へたな高さ規制を導入したのが間違いの下。
超高層を建てられる区画がないわけがない。
小規模に分割されている土地をまとめることが、再開発です。
-
仙台が格下でも格上でもどうでもいい。
少なくとも良識派なんだから、変に煽動するのはやめてもらいたい。
超高層ビルが建てられる区画なんて有り余っているって。
正しく言うなら、超高層ビルを安価に建てられる区画はほとんど残されていないってことでしょ。
ただし、建て替え時期が近づいている小規模ビルオーナーは周辺ビルオーナーと
共同で大型ビルに建て替えようという機運は年々高まってきている。
今月の月刊誌にも載っていたけど、そういう話も実際に出てきているし。
高さ規制で一番問題なのは、33ｍ、45ｍという規制でしょ。
いままで11階、15階が建てられた場所も、10階、14階にせざる得なくなる。
-
６２８さんが言われるとおり、「○○が格下云々」の文は、この掲示板を貶めるだけ
だと思いますよ。
-
>>628-629
基本的に同意。
しかし、>>626さんの書き込みも
丁寧な表現だけど、一種の煽りでは？
-
煽りという表現が、2ch的な使い方でいわゆる他者の誹謗中傷などを意味するのではなく、
本来の「相手の反応を喚起する」意味ととらえるならば、>>626さんはまさに正当な煽りだと思います。
-
高さ規制で問題なのは「３３ｍ」「４５ｍ」「６０ｍ」という
中途半端な規制だと思う。
６０ｍが可能な地区ならいっそのこと、そこは無制限地区にしてほしい。
容積率も６００％は一律８００％（市内の最大）と同じにすべき。
逆に４５ｍ（１５階）や３３ｍ（１０階）くらいの中途半端な規制なら
アメリカみたいにおよそ５階建て（１５ｍ）までしか建てられない地区で
いいんじゃないの。これは高い木の高さと同じくらい。
現在でも１５階マンション林立地区は、治安の悪いスラム街に見える。
たぶんこのエリアは容積率も、一律さげたほうがいいはず。
このような場合、お役人の考え方としては既存の利益を大きく損なうような
ことは出来ないらしいので、下がって損したぶんの容積率は
（２０年くらいの期間制限を設けて）無制限地区になった都心部の地主に対して
売ることができる仕組みにすれば良い。
世界中の計画都市の成功例をみると
「エリア毎の用途は混在」させたほうがベターだけど、
「建物の規模や高さ」は、はっきり分けたほうがいいよ。
もともと郊外の駅前なんか、商店やオフィスに使うには
５階建てでも高いくらいなんだから、マンションだけ高いものが
できるのははっきり言って景観破壊。５階建てで充分。
逆に都心部は、すべて１００ｍ以上が林立するくらいにならないと
北海道の首都としても観光地としてもはずかしい。
中国から観光客が来ても「センスの無い田舎町」だと思われてしまう。
そして無制限エリアは、都心部の成長にあわせて、
どんどん指定地域を周囲に広げていくべき。
-
>>632
いいこと言った！賛成
-
しかし、あまり一極化すると地価高騰により投資が鈍る恐れがあると思います。
ある程度の分散は必要でしょう。
-
http://e-kensin.net/modules/bulletin/index.php?page=article&storyid=1647
伊藤組土建と札幌ティーシー生コン(本社・札幌、久野登喜男社長)は
設計基準強度で1平方㍉当たり100Ｎの超高強度コンクリートで、国土交
通大臣認定を共同で取得した。道内では最高強度。寒冷環境下で、この
レベルの強度を達成する場合、初期強度、凍結融解抵抗性の確保が難し
く、本道の地域性が大きな障壁となっていた。
〜中略〜
100Ｎの超高強度は、超高層ビル下層構造のスリム化、大スパン構造
物の施工を可能とする。今後、大型プロジェクトや特殊物件などで、技
術提案や営業展開を図り、本道の地域性に対応した技術活用を考えていく。
-
>>634
高さ制限＆緩和を極端に分けることと、市内の一極化は無関係では？
都心部の無制限地区の面積をたとえば２倍にして
さらに琴似や新札幌などにも広範囲に無制限地区を作れば良い。
-
>>636
なぜ、琴似や新札幌だけ？って話になりませんか？
そもそも、高さ制限は制限導入前の容積率から高さが決定されています。
だから12ｍ道路沿いでも60ｍの場所もありますね。
容積率が緩和されて600%の地域が増えると自動的に無制限地域も増えるということです。
JRや地下鉄駅から半径500ｍの地域を200%程度緩和すると主要駅周辺は無制限地域になります。
ただし、今は容積率緩和よりも、最低容積率をもっと高く設定すべきでしょう。
小さなビルを大型化（超高層ではなく45ｍ程度）するべきだと思います。
札幌は際立って高いビルは少ないかもしれないけど、
中高層ビルは都心から連続する広がりかなりのものですよ。
-
現実のところ、高さ100m以上のオフィスビルを札幌都心に建てまくれば
あっという間に供給過剰になって、もがき苦しむでしょうね。
現時点の札幌の都市力だと
60m以下のビルを、こつこつとコンスタントに建てていくか
少数の超高層ビルを建てるか
そのいずれかだと思います。
それ以上の景観を求めるのなら
大幅に経済規模を拡大させなければ苦しい。
仙台の人には悪いですけど、経済規模や都市力を無視した乱開発に見える。
危険な賭けだと思うので、札幌は、福岡や仙台が何をしようと、焦らずに真似しないで欲しい。
遅れをとってはいけないと焦ると、必ず盲目になって、大事なところが見えなくなる。
拓銀みたいな事になりますよ。
-
>>637
最低容積率制限は、まさに札幌の都心部でいま適用すべき条件だと思う。
ただ札幌では首都圏などと違い小規模地権者の集まりでは資金的な難しさが
出てくると思うので都心再開発に特化した市の財政支援なども検討するべき。
でなければ都心部はますます道外資本に食われていってしまう危険がある。
>>638
超高層＝供給過剰という発想が極端かつ実情に即していないのであって、むしろ
古い31mのビルのほうが最近のビルより容積率が高いのが実情だったりする。
むしろ中層の小規模ビルこそが需要に見合わず供給過剰の状態といえる。
オフィスビルの超高層化（or大規模化）の推進は経済規模の「大幅拡大」の
はるか以前に、「縮小防止」のために必要な戦略。
-
>>639
大いに同意です。
超高層であることと、供給過剰であることとは同じことではないですよね。
60m以下のビルを札幌に多く作っても、床面積の大きなビルならば超高層
を建てるのと供給量の点では同じです。しかも、土地を無駄に使い、いわ
ゆるデブビル、壁ビル型の圧迫感のあるビルになるわけですから、景観にも
環境にも悪いことになります。仙台方式の方が私は賢い選択だと思います。
-
>>638
高さばかり気にしているような内容ですけど、
60ｍのビルでも100ｍのビルと同じ延べ床面積になるかもしれません。
30ｍのビルが4棟建てば100ｍのビルと延べ床面積になるかもしれません。
高さだけで供給過剰という図式は成立ちませんよ。
なんか仙台ばかり気にしているようだけど、札幌だって経済規模や都市力を
無視したホテルの乱開発に思えますよ。
あと、他都市の真似をしないというなら、
高さばかりに気をとられずに、今のペースを維持した再開発でもいいじゃないですか？
-
>>637
札幌の場合、大昔に容積を設定した時点で
先進的な都市計画ビジョンがなかったことがそもそも失敗なのだから
それにしがみついても意味が無い。
あと「最低容積率」を高く設定する？
この場合の最低容積率ってなんのこと？
新横浜でやってるみたいなこと？
それとも現在の最低容積の地区＝たとえば１５０％地区を２００％にしろってこと？
-
>>638
>遅れをとってはいけないと焦ると
第三セクターのビルならまだしも、そもそも民間のデベはそんな理由で高層ビルを建てない。
札幌も仙台もある程度の規模以上の都市の超高層は民間がほとんど。
需要があり、自社に利益がでるだろうと判断されなければ建設されることはない。
それと、>>639-641のレスにあるように、超高層と供給過剰というのは結びつかない。
容積率が同じであれば、４５ｍだろうが１００ｍだろうが２００ｍだろうが述べ床面積は一緒。
１００ｍだと供給過剰で低層ならそうではないと言うのはおかしな話。
こういったことは延べ床面積で考えるべき。
-
>>642
637さんの言う「最低容積率を高くする」と言うのは、例えば容積率600％の場所で
200％以上が建設可能と仮定した場合に、これを400％、500％以上に引き上げるべき
と言うことじゃないかな？
-
新横浜で思い出したけど、都心部の最低建築面積も厳しく規制してくれ。
-
すでに容積率をフルに使っている区画を崩して
超高層化するかもしれないところなんて
札幌の都心には、ほとんど無いでしょう？
もし札幌に超高層ビルがこれから出来るとしたら
やはり、その区画のオフィス面積は、大幅に増えると思いますよ。
-
なんか容積率だなんだの話してる中でＫＹかもしれないが
民間の美術館を増やして欲しい。
超高層ビルの中でも、ワタリウム美術館みたいな感じでもいいからさ。
公営の美術館にないエキセントリックな美術館が、札幌には全然ない。
-
>>641
札幌のホテル需要の高まりは
観光では、個人客の増加による客単価上昇
ビジネスでは、出張客の増加によるものです。
なぜ出張客が増えるのかというと、札幌支店が閉鎖されて本社の管轄になったり
事業所の規模を縮小されているからです。
ホテルが増えることと、都市規模は関係ありませんよ。
-
>>648
札幌の月間経済誌に書いてあったね。俺も読んだよ。
仙台もビジホの建設ラッシュだけど、きっと同じ理由なんだろうな。
-
>>648
札幌の過剰なまでのホテル建設はファンドマネーが流入しているのが大きな理由です。
ホテル需要の高まりはその通りだと思います。
-
>>642
札幌市では都市計画で、「建築物の容積率の最低限度」、「建築物の建築面積の最低限度」が
定められていますが、そのことを言ったつもりです。
この最低限度を引き上げると一定以下の規模のビルは建てられなくなります。
-
サッポロ、モルガンと提携 首都圏や札幌で不動産事業を強化 スティールをけん制（10/30 23:46）
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/57899.html
-
恵比寿ガーデンプレイスのようなものを札幌に作るのだろうか？
でももう類似施設あるし・・・
超高層建ててくれるのならいいけど・・・
-
モルガンってところがミソですね。外資はわりと超高層に好意的です。
-
>>651
>札幌市では都市計画で、「建築物の容積率の最低限度」、「建築物の建築面積の最低限度」が
>定められていますが、そのことを言ったつもりです。
すいませんそれって具体的にはどこのことですか？
都心部でも平屋のショールームやラーメン屋などが新規に作られていますが
あれは建築確認を取ってないんですか？
-
>>643
>それと、>>639-641のレスにあるように、超高層と供給過剰というのは
>結びつかない。容積率が同じであれば、４５ｍだろうが１００ｍだろうが
>２００ｍだろうが述べ床面積は一緒。
超高層と供給過剰は結びつきませんよね。
そのような前提で以下のフォローを書きますが
同じ容積率であっても、高い超高層が建ちやすい環境の場合と
そうではない場合があるとすれば、前者の方がやはり供給過剰に
なる場合が多いはずです。前者の方がプロジェクト単体の採算性が
高いからです。
オフィスビルの場合、一般的に考えて同じ容積なら
階数には関係なく同じ延べ床面積のビルが建つはずですが
今は屋内駐車場のように全体の４割未満の延べ床面積ならば
全体の容積率計算には算入しないものもあります。
この場合、今回の新三井ビルのように高さを高く出来る場合は
法定制限ぎりぎりまで広い屋内立体駐車場を作り、プロジェクト全体の
採算性を上げることを考えます。同じ容積であっても超高層を作ることが
できる環境が整っている場合の方が、プロジェクト単体の採算性は高まります。
これは住宅を含むプロジェクトの場合も同様です。
共有面積や屋内駐車場は容積に算入されない部分があるので、
超高層が建てられる環境が整っている場所の方が採算性や設計自由度が
高いプロジェクトとなります。
-
>>656つづき
だから、超高層が建ちやすい場所の方が採算性の高いプロジェクトを
作りやすいのです。
でも（念のために再度書きますが）だからと言って
超高層と供給過剰が「直結」するわけではありません。
新規プロジェクトが起こしやすい、というだけです。
-
ま、供給過剰かどうかは市場全体でのバランスシート上の問題にすぎないし、
なによりビルの採算性すなわち土地生産性の向上は都市間競争の観点からも望ましいことだよね！
採算性が高いぶん需要予測のリスクをより多く担保できる、という意味ならば
過剰供給分が想定範囲内であるかぎり市場全体の採算は結局プラスになるわけだし。
どんな小規模ビルのオーナーさんもそれくらいはわかってると思うけど、現実は色々複雑なんでしょうね。
-
>>647
美術館の件、同感です。
ワタリウム（青山キラー通りにある小美術館、ショップ併設）みたいな
ものでもＯＫというところも同感です。
むしろあのくらい小規模な方が札幌には合うと思います。
札幌の場合は２年くらい前に地上げで消えた中森花器店（N4W27）が
人脈的にも役割的にも面白かったです。花器店という名前とは裏腹に
ギャラリーは尖がっていて、面白いアーティストたちの「溜まり場」に
なってました。
オーナーの中森さんはもともと都心の地主さんで、pivotのビルを
持っていた方です。さすがにワタリウムくらいリッチでインターナショナルな
ものは作れませんでしたが、札幌の可能性もまだまだ捨てたものでは
ないのかもしれません。もう少し大きな地元企業がああいうことに
お金や人材をかけてくれると良いのですが、、、
-
都市計画学会北海道支部が発足へ−６日に設立総会
2007年10月29日 18時53分 建設新聞
日本の都市計画界で先導的な役割を果たしてきた日本都市計画学会の
北海道支部が6日、発足する。同学会の支部では、全国5番目。当日の設
立総会で規約、役員、事業計画などを決めるほか、石森秀三北大観光学
高等研究センター長が記念講演する。支部発足に向けては、佐藤馨一北
大教授を委員長とする設立準備委員会が基礎づくりを進めてきた。同委
員会には、小林英嗣氏や瀬戸口剛氏、高野伸栄氏、田村亨氏ら都市計画
と土木工学の道内第一人者が参加している。
設立総会は、6日午後3時からＫＫＲホテル札幌で開き、役員と支部長
、副支部長の選出、活動方針、事業計画などを審議する。「観光立国時
代における都市計画」をテーマとした記念講演は、午後4時から行い、
午後5時半からは懇親会を予定している。
-
>>655
まずご自分で探してみましたか？
検索サイトで調べれば関連する情報も知ることができるので、たくさんの疑問が一気に解決すると思います。
是非一度ご自分で探してみてください。
-
>>653
サッポロビール工場跡地再開発のとき超高層外資ホテルが建つのではという話があったのを思い出しました。
札幌の新規物件は、ファクトリーと隣接する北6東4地区の大型再開発に関連するだろうね。
-
超高層に限らず、延べ床面積が大きいビルを作る時には
過剰供給の危険がつきまといます。
三井ビル、北洋大通ビルができた時には
ただでさえオフィスの空き室率が上昇しそうですよね？
-
北関東以北最大のニッセイビルはあっという間にテナントがうまったけれどな。
ビジネスセンタービル、三井ビルができたら当然一時的に空き室率は上昇するでしょう。
それは日本中どこでもおなじですね。
-
それ以前に当然ながらオフィス需要があるから建てるのだと思いますよ。
ホテルやマンションは需要というよりも客の取り合いでしょうが。
-
>>663
過剰供給の危険とおっしゃるが、そのリスクを担保するのは建てる側であって
老朽化した中小ビルに空室率のしわ寄せがいくのは市場原理だからしかたない。
オフィスも消費するし各々耐用期限があるのであって、長い目で見れば
ビルの大型化によるコスト低減のほうが全体としてははるかに経済的だよ。
経済学専攻の身からいわせてもらえば、いったい誰の何を心配しているのか
いまいち不明です。もしかして中小ビルオーナーさんですか？
-
あとどこかのオフィスマーケットリポートでも最近、
札幌では基準床面積の大きな物件が不足していて
コールセンターの引き合いを逸しているとありました。
これってものすごい機会損失だと思いませんか？
-
>>666
激しく同意。
この手の議論、つまりオーバーストアとか過剰供給っていう議論、
超高層や大規模商業施設の話するときにかならず出てくるよね。
たぶん、地元経済界の人とかだと思う。
それが単なる感想レベルならいいんだけど、地方では結構政治力を
持っているのがやっかい。美辞麗句を並べて自由競争を阻止するよ
うな条例を作っちゃうからね。
-
札商は超高層を推進したいらしいですね
大通の方々は反対と言ったところかな
-
>>666
ほんとその通りだな。
ただ、最後の一行は余計じゃないかな？
-
>>661
最低容積、最低建蔽率というのは
もしかすると高度利用地区や地区計画内の話をしているのでしょうか？
だったら札幌都心の面積の１〜２％くらいしか関係ない話じゃないですか〜。
しかもそれぞれのプロジェクト内で
容積が未消化になった例なんて皆無に近いですよ。
もともと最大容積まで使い切ってさらにボーナスまで出しているのだから
最低容積を引き上げても意味がないのでは？
たとえばどこに対して、最低容積、最低建蔽率を上げたほうがいいと
思われているのでしょうか？郊外の話ですか？
-
横槍だけど、いま最低容積率が指定されてないところをあらたに指定することも
「最低容積率をもっと高く」の趣旨に合致するんじゃないの？
あと最低容積率よりも最低建築面積を上げるほうが影響も効果も大きいと思う。
-
都心はほとんどの場合、
最低容積率どころか最大容積いっぱいいっぱいまで
使いきっているのだから、実質的には意味がないのでは？
（テンポラリーな建物をのぞく）
最低建築面積だけ上げたら、それこそデブビルの
オンパレードになりますし。
この場合、札幌に本当に必要なのは小規模地主が狭い敷地面積のみで
行う建て替えを防止し、敷地をまとめて大規模開発をうながすことだと思います。
-
＞最低建築面積だけ上げたら、それこそデブビルのオンパレードになりますし。
最低建蔽率との勘違いかな？
＞この場合、札幌に本当に必要なのは小規模地主が狭い敷地面積のみで
＞行う建て替えを防止し、敷地をまとめて大規模開発をうながすことだと思います。
だからそれを実現する具体的な方法が最低建築面積の指定・引き上げなわけでしょう。
現行の都市計画法が最低容積率と最低建築面積のペア制限になってるから
その前提で最低容積率をもっと高くと表現されたのだと思いますよ。
-
ちがいます。
解決方法としては、現状の最低建築面積の考え方を変えることでもＯＫです。
今は再開発地区内に個人宅ができないように最低建築面積を設定しているんです。
だから２００㎡といった数字が最低値になっています。
これはそもそもビル街向けの設定ではないんです。
考え方を「最低敷地面積」に変えて、敷地５００㎡以下の建て替えは
不可にするなどの施策によって、高度利用を図らせる方法があります。
-
ダルビッシュの応援しなくていいの、札幌の人は？
-
ダルビッシュピンチですよ。
-
補足説明をします。
ビル街化するように「最低建築面積」を大幅に引き上げると
その土地の条件によっては（建築面積を少なくすることができないので）
高いものが建てられなくなり、非効率になるんです。
これを「最低敷地面積」にすればほぼ自動的に
１プロジェクト毎の「延べ床面積」が増え、ビル街化します。
建築面積の制限も無いのでプロジェクトの自由度＝採算性も高いです。
-
札幌の都心は、いまでも8％を超える高い空室率。
オフィス面積を大幅に増やすことになる三井、北洋の両超高層ビルに加えて
現在は何も無い創世1.1.1にも、オフィスビルが建つとしたら
軽く10％を超えてしまうのでは？
大型ビルが増えれば、企業誘致が進んで空室率が下がる？
新しい大型ビルは、都心部にいくら作っても必ず埋まる？
そんなに甘くはいかないでしょうね。
そういう拡大路線を取る前に
先にやらなければいけない事が、札幌には多いと思いますけどね。
-
>>679
>そんなに甘くはいかないでしょうね。
甘くはいかないのは既存の老朽化したビルオーナーであって、
新規物件は確実に満室状態ですよ。
空室率もトータルの数字には意味がなく、実情は、新しい
インテリジェントビルは空室率がかなり低く、古くて狭い
ビルはすでに10％を超えているビルがたくさんあります。
だから新規の超高層ビルが増えることは拡大路線というよりも
ビル経営の新陳代謝にすぎないと思います。資本主義社会である以上
それを受け入れないといけませんね。
-
もし新規の大型物件が、札幌の都心全体を覆いつくすところまで達して
老朽化ビルが消滅しても、確実に満室をキープできると思いますか？
現在はインテリジェントビルがほとんどないから
一流企業を中心に満室になるだけで
供給が増えれば、空き室が増えてくると思いますよ。
そうならないためには、札幌経済の発展と成熟が必要だと思いますけどね。
現時点では未熟すぎて、ビルラッシュの勢いについていけないと思う。
-
>>679
繰り返しですが、北関東以北最大のニッセイビルはあっという間にテナントがうまりました。
"北関東以北最大"を強調するのは巨大ビルであっても条件が整えばすぐうまるということです。
空室率が高い理由は、1970年にビル化されたパソコンを多数設置する事に対応できないような
老朽化した狭いオフィスビルが多いのも原因の1つです。
ですので市内各所でオフィスビル再開発が活発になっているんです。
また、繰り返しますが、新しいオフィスビルができれば、当然一時的に空き室率は上昇するでしょう。
それは日本中どこでも同様です。
-
単純に考えれば誰でも分かると思いますが・・・
現在の札幌の都心の就業人口と
将来、札幌の都心部を、大型ビルで埋めつくした時に必要とされる就業人口には
まだまだ大きな差があります。
その差は簡単に埋められるのでしょうか？
たとえばニッセイビルの登場で、札幌の都心の就業人口は大幅に増えたのでしょうか？
-
たとえば、トランスコスモスがコールセンターとして1200名増員しましたね。
既存ビルの地下1階〜5階、8階を使います。
NTTも200名の増員で400名が都心のビルで作業することになります。
-
>>683
あなたのいう大型ビルの規模はどれぐらいなのでしょうか？
札幌の都心部が大型ビルで埋めつくれることなんてありえないので
何も心配する必要はないと思いますけど？
-
>>679,>>681,>>683
せっかくスレで丁寧に説明されている大前提を理解されていないようで残念です。
都心部を「大型ビルで埋め尽くす」ことは「述べ床面積が増える」ことに直結しないと説明されています。
単位延べ床面積を供給するためのトータルコストを低減するためにビルの大型化が有効だという論旨です。
実際にビルの大型化によって延べ床面積が増えるかどうかは別の問題です。
そもそも古いビルの容積率は指定容積率よりも高いものが多いので、建替えに伴い延べ床面積が減る可能性もあります。
以上、スレの流れの繰り返しです。
-
個人的には延べ床よりも都心部の過剰な地価高騰、それに伴うオフィス賃料の増額だな
まあ企業は経営効率＞賃料だろうがな
-
新しい大型ビルは、ふつうにオフィス面積を増やすと思うけどなあ。
屋内駐車場は容積に入れない事が多いしさ。
それに今の札幌の古いビルは、立ち退き待ちのビルが多いよね。
そういうビルを壊して、新しいビルを建てたら
オフィス面積がはね上がりそうだよ。
-
なんだか話を聞くより議論をしたいだけの感じだね。
ちょっと優しくしすぎたかな。
-
みんな、話が極端すぎるんじゃないかな？
昔のビルは階高が低いから建て替えで高さが倍になっても延べ床面積が倍になることは
むしろ少ないかもしれないですね。
また、大通以南の老朽化オフィスビルは建て替え後に商業ビルになるかもしれないし、
ホテルになるかもしれないし、マンションになるかもしれない。
または、医療施設になるかもしれないし、複合ビルになるかもしれない。
-
>>685
私も大型ビルで埋め尽くすことは
札幌の経済力では、とうていありえないと思っています。
そう思っていない人もいるみたいですけど。
-
>>690
＞みんな、話が極端すぎるんじゃないかな？
みんなというか、おそらく一人でしょう・・・ここでしか議論する機会のないお方かと。
大通以北でもオフィスビルの低層階が商業スペースに転換される傾向がありますね。
これも全国的な傾向ですが。
-
札幌の都心を眺めていると
一体開発によって巨大ビルを建てる流れよりも
60メートル以下の中規模ビルを小刻みに建てていく勢いの方が
強くなってきているような気がする。
これからの札幌はどちらの方向に進むのでしょうか。
-
階数で比較したら、
ニッセイ札幌 22階 107,200㎡
ファーストプラザビル+8・3スクエアビル 22階 22,244㎡ （昨年竣工した11階と12階のオフィス）
高さで比較したら、
札幌センタービル 25階 101ｍ 31,750㎡ （細い）
ニッセイ札幌ビル 22階 99ｍ 107,200㎡ （太い）
ニッセイビルがいかにデカイかわかると思う。
延床面積で比較したら、
札幌センタービル 25階 31,750㎡ （縦に長い）
アーバンネット札幌ビル 10階 33,744㎡ （横に広い）
大型ビル、大型ビルっていうけど、その基準はなんなの？
ニッセイビルを基準に考えたらとてつもない話になるよ。
-
札幌桑園地区に医療・介護複合ビル−来春着工へ
http://e-kensin.net/modules/bulletin/index.php?page=article&storyid=1680
-
ここはIDが表示されないのでそれも混乱の元になっているみたいですね。
私は >>673 >>675 >>678 を書いたものですが
私が上記で言いたかったのは
「最低容積率、最低建築面積の引き上げだけでは意味が無いこと」と
そして代案として「最低敷地面積を制限したほうが良い」というだけです。
それ以上でも以下でもありません。
みなさん勘違いをしているようだけど
そもそもこれらの施策をしても都市全体の延べ床面積が急に増える
わけではないんです。市場原理によってゆっくりと増減するだけです。
むしろ小さな建て替えができなくなるので、建て替えの件数は
減ってしまいます。小規模でたくさんあった建て替えが減り、
少数の大規模プロジェクトのみになるということです。
そしてこういった考えが街の構造にはっきりした影響を及ぼすのは
２０年、３０年といった長いスパンでの話です。
-
>>695
中央区にどうして5階建てのビルを建てるかね、とつっこみを入れたい心境です。
-
創世1・1・1区
新・市民会館「2館体制」で
http://www.sapporotimes.co.jp/17.html
|
|
掲示板管理者へ連絡
無料レンタル掲示板
