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279：名無し＠良識派さん：2007/08/17(金) 03:26:28: 不動産投資ファンドが狙う政令指定都市の名前
http://www.j-cast.com/2007/08/05010030.html

政令指定都市ではREIT（不動産投資信託）資金の流入を含め、投資活動が活発になっている。
地価も上がっているという。といっても、人口が減っている地域など魅力のない政令指定都市もあり、
ここでも「格差」が広がっている。

国税庁が2007年8月1日に発表した07年の路線価によると、全国約41万地点の標準住宅地は1平方
メートルあたり06年比8.6%上昇。1万円増えて12万6000円で、2年連続の上昇となった。景気も上がって、
地価も上がる、不動産投資も活発になる、というサイクルだ。都市部の路線価の上昇には巨大な
不動産ファンドが大きくかかわっている。

(札幌や仙台、名古屋、神戸、福岡には不動産ファンド流入)
政令指定都市では投資活動が活発になっている国税庁によると、2007年の圏域別の上昇率は
東京13.1%（06年3.5%）、名古屋9.1%（同2.1%）、大阪8.1%（同0.7%）と、3大都市圏のいずれも
2年連続で上昇し、しかも上昇幅も大きくした。

都道府県別でみると、3年連続で上昇した東京都、2年連続で上昇したのは千葉、愛知、京都、
大阪など12の府県で、06年までの下落から上昇に転じたのは北海道や宮城、埼玉、神奈川、滋賀、
兵庫、福岡の各県。他も軒並み下げ幅を縮めており、下げ幅が広がったのは大分県だけだった。

ただ、東京は都心部の賃貸物件が一巡しつつあって、J-REITなどの不動産投資ファンドは、
すでに地方に目を向けているという。

ある大手不動産会社の関係者は、「地価が上昇している地域は人口が増えています。たとえば、
札幌や仙台、名古屋、神戸、福岡などの政令指定都市ではREIT資金の流入を含め、投資活動が活発です」と、分析する。
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さらに、「政令指定都市」といっても、新潟市や静岡県浜松市などのように、平成の大合併で人口を
増やした地域だったり、福岡県北九州市のように人口100万人を割り、なおも減少傾向にある政令指定
都市は魅力を感じないとし、路線価には「その差が顕著に現れている」という。

(REITが今後注目するのは「地方で人口の集中しているエリア」)
J-CASTニュースは、あるJ-REITに今後注目する地域を聞いてみた。すると、「ブロック（県・圏域）の
中でも人口の集中しているエリア。それくらいしか言いようがありません」との答えが返ってきた。地価が
あまり上昇しすぎると、どのファンドも狙いが同じになってきて「お得感は薄れていきますね。そこで、どう、
いい地域やいい物件をさがすのか、が腕の見せどころです」（J-REITの関係者）とも話す。

このように、J‐REITなどの不動産投資ファンドが、政令指定都市、なかでも目抜き通りと立地条件のいい
賃貸物件を取得している。これが、路線価の上昇にかかわっていることは間違いないようで、J-CASTニュース
の取材に応じたJ‐REITは「ファンドが路線価に影響を与えているとの実感はあります」と話す。

ただ、同じ県でも局地的な「格差」があるようで、たとえば福岡県の1平方メートルあたりの平均評価基準額
（標準宅地）は06年と比べて6000円高い10万4000円で、15年ぶりにプラスに転じたが、県内18の税務署をみると、
福岡、博多で上昇。西福岡で横ばい。残りの15の税務署は下落し、そのうち門司、大牟田、八女では下落幅が広
がっていた。

門司は北九州市であり、ファンド関係者のいう、「人口が減少しているところの投資には慎重になる」という説
明と符合する。