悪徳不動産屋　近畿編

31：名無しさん：2002/12/13(金) 05:27: トラブルの発生状況

　阪神間では、全体として敷引が高額なので、トラブルは、いまだ大変少ない状況が続いております。
解約時、立会いの無い業者もあるくらい平穏な状態です。阪神間では、敷引（解約引ともいいほぼ礼金扱い）が、現在は家賃の４ヶ月から６ヶ月となっております。ただ全体としては敷金総額は、低下傾向です。敷引は、絶対額として横ばいですから、家賃の何か月分という意味では、増加傾向です。

過去の例
敷引は、１０年以上前は、２割引（敷金が概ね１０か月分だった為）とか、２ヶ月引きとかの表示が一般的でした。しかし、最近は、絶対額表示が一般的となってきております。

敷金と敷引の今昔、
平成元年新築６０平米の３ＬＤＫの共益費４千円の
鉄筋　南向き日当たり良好　賃貸マンションが、　
１２年前　　家賃８．５万円　敷金１２０万円　　敷引３０％
　７年前　　　１１．０万円　　　１２０万円　　　４０万円
　２年前　　　　８．０万円　　　　８０万円　　　４０万円
　今年　　　　　７．７万円　　　　７０万円　　　３０万円　（２００２／５）
といった具合で、最近は、金額表示で、敷金は６０万円までは値切り可能ですが、敷引は、まかりまへん　といったとことです。

ＥＸ昭和４８年新築の例
５７平米　３ＤＫ　ＲＣ　南向き日当たり良好　共益費３千円から５千円へ値上げ
契約　昭和５１年　家賃５．５万円　敷金１２０万円　　敷引２０％
という方の解約が今年あり、契約書から知ることができました。

このころ、家賃の２０ヶ月分相当を預かると、木造の文化住宅は、建築費の１／２が補うことが出来たといいます。また５年分で、土地建物の資金が家賃で回収できるほどインフレの恩恵が得れたとも聞きます。

この物件は、入居期間が２０年と長かったため、改装に１３０万円弱かかりましたが、借主への請求は、もちろんゼロでした。
　ことほど左様に、短期間で解約になりますと、結構もうかります。長期ですとだんだん貸主は、赤字になりますが、一切請求しないのが、この阪神間の慣習です。
所得税の申告では、敷引の金額は、その年の利益として申告します。

阪神間の慣習
　敷引を引いといて、さらに解約時の原状回復費用を全額借主に請求する貸主が、発生し始めておりますが、阪神間での、この手の請求は、通常損耗に関しては１００％負けるはずです。
　不足でも請求しない。逆にたとえ短期で解約があって、利益がでても返さないのが敷引という約定（＝慣習）だからです。両方の判例も出ています。そういう意味では、阪神間では、ガイドラインの入り込む余地はあまりなかった様です。

約７か月間本件居室を使用収益して、保証金の敷引きとして金30万円の返金訴訟の例ですが、
「控除されるべきである。」として、借主は、負けております。
かなり高額で、判例でも、通常損耗はもとより、故意過失まで含む
(神戸地判平7・8・8判時１５４２・９４)
判決内容
＞賃貸借契約終了の時に、未払賃料等借主の貸主に対する債務を控除するほかに、
＞当然に敷金又は保証金の３割前後の金員を控除すると定められることが多いこと、
＞借主の故意重過失に基づく建物の修繕に要する費用は、
＞建物賃貸借契約終了時には別途精算されることがないことは、
となり、よく慣習を調べてると思います。

　ですから、阪神間では、原状回復の特約が、あっても基本的に無視されています。
そういう意思は、契約時には、無いと推定されますから。
これほどの高額の敷引を取りながら、さらに原状回復費用を解約時に借主に請求する
貸主は、慣習から、判例から、そして公序良俗から考えても１００％悪徳貸主と言えると
思います。
　ですからこういう貸主は請求だけして、苦情が出るとさっさと返金します。

京都は別で、関東を同じ解約時の清算方式なので、ご多分にもれずトラブルは増加傾向です。
とくに、単身用では、１年間毎に、更新料は、家賃の２ヶ月分と高額です。ですから小額訴訟の例では、裁判所では、端から借主寄りと聞きます。

2、トラブルにまで発展した原因の調査
Ａ根本的原因は何か、対応と処理の問題点は何か

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