司法書士合格目指して！ - 1019456054

147：なかば：2003/06/23(月) 17:24: なかばです。
まりもさん、気づくのが遅れてしまってごめんなさい。
ご質問の件について、僕の知っている範囲で答えさせていただきます。
ただ、僕は実務経験が無い未熟者なので「万が一の場合の責任は負いかねます」という前提で（笑）

まず、１についてですが、これはまりもさんの仰るとおりです。
登記済証というのは、俗にいう「権利書」のことですね。
ですから、たしかに「土地の権利書」などという言い方をすると、
所有者だけが持っているかのような印象を受けるかと思います。
ですが、それは間違いなんですね。

突っ込んだ話をしますと、登記を申請する際に「原因証書」というものを添付するんです。
例えば、土地を売ったのであれば原因証書は「売買契約書」になります。
要するに、不動産の権利に変動があったことを証明する書面のことですね。
この原因証書が、登記が完了した後で「登記済証」になって権利者に返還されるんです。
ですから、登記可能な権利の権利者であれば、抵当権者であろうと地上権者であろうと、
登記済証を持っている・・・ということになります。
ちなみに原因証書が存在しない場合（例えば相続とか、口約束の贈与とか）でも、
申請書（登記申請の申込書）の副本を代わりに添付することによって登記申請は可能になります。
やっぱり、申請書の副本が「登記済証」になって権利者に返還されるんですね。

次に２と３についてですが、
結論から言ってしまうと、その気になれば登記済証を渡さなかったとしても、
勝手に登記を移転されてしまう・・・ということは起こり得ます。
というのは、１でも説明しましたが、
原因証書が無ければ、代わりに「申請書の副本」を添付すればいい・・・これと同様のことが、登記済証でも可能だからです。
具体的にいうと、登記済証が無い場合には、代わりに「保証書」を添付するんですね。
要するに「その人は登記済証を持っていないけど、権利者であることに間違いありません」と保証人をたてるわけです。
これを添付することによって登記が可能になりますから、あとはその他の必要書類なども偽造してしまえば
依頼を受けた司法書士が当事者「双方」の代理人として、ちゃっちゃと登記を済ませてくれると思います。

勿論、そんなことにはならないように、依頼を受けた司法書士は当事者に念入りに意思確認をするでしょうし、
保証書を添付した場合の登記申請では、登記所のほうでも事前通知、事後通知などの確認作業をおこないますから、
「勝手に登記を移転する」ことは、不可能ではないけれども、簡単にできるわけでもない、というのが実際のところだと思います。

それに、万が一、勝手に登記を移転されたとしても、それは実態を伴わない不実の登記ですから。
不法行為者や無権利者には、対抗要件がなくても権利を主張できる・・・というのが民法でありましたよね。
民事訴訟を起こして「登記名義を元に戻しなっさーい」という判決を得ればノープロブレムです。
それに、勝手に登記を移転する行為は「公正証書原本等不実記載罪」という立派な犯罪ですので、
余程の覚悟がないかぎり、やる方もやらないと思いますよ。

ちなみに「不法行為者や無権利者には、対抗要件がなくても権利を主張できる」からといって
そのまま放置していたら民法９４条２項類推適用の問題になってしまうので要注意です。
善意の第三者に対抗できなくなってしまいますから。

以上です。こんな感じでよろしいでしょうか。
説明不足のところがありましたら、また質問してください。
答えられる範囲で精一杯答えさせていただきますので。
あと、総論のほうでもよろしくお願いします。
なかばでした。