不動産 - 1248593558 - したらば掲示板

1：南無阿弥陀仏：2009/07/26(日) 16:32:38: 「賃貸住宅の更新料は無効」　100万戸に与える判決の衝撃度
2009/7/24 コメント(28)

賃貸マンションなどの再契約で支払う更新料を無効とした京都地裁の判決が、波紋を呼んでいる。勝訴した弁護団には、早くも相談依頼が寄せられる一方、家主側は、「家賃が上がるだけ」などと反発している。
原告弁護団には、早くも相談依頼

更新料とは、例えば、2年ほどの賃貸契約を更新する際、家賃の1～2か月ほどを家賃とは別に支払うシステムだ。首都圏や近畿地方の京都などで、いわば慣習となっており、約100万戸が該当するとされている。

その「慣習」について、京都地裁は2009年7月23日、否定するとも受け止められる判決を下した。京都府在住の20歳代の会社員男性が、更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟で、消費者契約法に反して無効だする初の判断を示して、家主に全額の支払いを命じたのだ。男性は、入居2年後の再契約で家賃2か月分11万6000円を支払って更新後2か月ほどで退去し、この更新料は入居者の利益を一方的に害するなどと訴えていた。

これに対し、家主は、更新料には賃料の補充的要素があるなどと反論。しかし、判決では、更新後の入居期間に関係なく一定額を支払わなければならず、更新料は賃料の補充的要素とは言えないと結論づけた。

この契約では、入居時の保証金35万のうち30万円を敷引金として返還しないとしていたが、判決は、これも無効とした。敷引金については、いくつか同様な判決が続いている。

原告代理人の谷山智光弁護士は、判決について、「消費者保護の流れに沿うものだ」と評価。これですぐに賃貸契約が大きく変わることはないとしながらも、「こうした判決を積み重ねて、適切な賃貸契約が実現すればと考えています」と言っている。

判決後、弁護団には、早くも相談したいという依頼が来ているという。「それだけ納得がいかないと疑問を持っている人が多いということです」。
「家賃を上げるしかありません」

京都地裁のこの判決については、家主側は、これまで同様な判決がなかっただけに、困惑している様子だ。

代理人の谷口直大弁護士は、こう指摘する。
「判決は、全部おかしいと思っています。家主の収入と借り主の支出との割り付けの問題なのに、名目上のことだけ見て判断しているのは適切ではないからです。更新してから借り主がいつ家を出るか分からないから、更新料などがあるわけです。それで家賃が安くなっているのに、無効なら家賃を上げるしかありません。結局、消費者の首を絞める、視野が狭い判決ですね」

控訴するかどうかは、判決の内容や影響などについて家主と相談して決める考えだ。

賃貸住宅の業界でも、波紋が広がっている。

大手仲介業者のエイブルは、判決を受けて急に業務を変えることはないとしながらも、「今後の状況変化で、家主が更新料について考え直すことがあるかもしれません。敷引金については、無効とする判決が続いているので、もう止めようかと考えている家主もいるでしょう」と含みを残す。

関係者が特に注目しているのが、別の更新料訴訟で大阪高裁が予定している2009年8月27日の控訴審判決だ。これは高裁レベルで初の判断になるからだ。

家主らでつくる全国賃貸住宅経営協会では、「地裁の判決は残念ですが、高裁の判決を重要視しています。もし、更新料が認められないということになれば、被害は大きいです。収入が落ちて、大規模な修繕が遅れたり、できなかったりしますから。また、敷引金についても、敗訴が続いていますが、傷をつけたり滞納したりするケースが増えていますので、保険として徴収せざるを得ないと考えています」と話している。
2：南無阿弥陀仏：2009/08/02(日) 11:13:25: 紛争処理へ公的機関＝賃貸住宅のトラブル仲裁－国交省検討

　退去時の原状回復や敷金返還など、賃貸住宅をめぐるトラブルが後を絶たないことを受け、国土交通省は７日までに紛争を処理する公的機関の設置の検討を始めた。専門家が仲裁や調停に当たり、迅速な問題解決につなげるのが狙いだ。
　同省は社会資本整備審議会（国交相の諮問機関）専門部会の議論も踏まえ、年内にも取り扱う事案の対象など詳細を決定する。（2009/07/07-17:38）
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3：南無阿弥陀仏：2009/09/26(土) 11:19:47: ＜賃貸マンション＞更新料訴訟でまた無効判決　京都地裁
9月25日15時13分配信毎日新聞
　賃貸マンションの更新料条項が有効かどうか争われた３件の訴訟で、京都地裁は２５日、いずれも「消費者契約法違反で無効」とする判決を出した。７月の京都地裁、８月の大阪高裁と同様の判断で、更新料を無効とする流れの定着を示すものと言えそうだ。

　借り主が家主に、更新料計３４万円の返還を求めた２件では、瀧華聡之裁判長が「更新料は極めて乏しい対価しかなく、贈与のようなもので、一方的に消費者の利益を害する」と述べ、全額返還を命令。定額補修分担金１２万円も「同法違反で無効」とし、１２万円の返還を命じた。

　逆に家主が借り主に不払いの更新料１０万６０００円の支払いを求めた訴訟では、佐野義孝裁判官が「更新料を賃料の一部や補充とみるのは困難」と家主側の主張を退け、請求を棄却した。【熊谷豪】
4：南無阿弥陀仏：2009/09/26(土) 11:20:43: 「更新料」支払いは必要？　契約前にきちんと確認
9月15日10時31分配信産経新聞
　■支払い義務契約条項　大阪高裁が無効判決

　賃貸マンションの更新料支払いを義務づけた契約条項を無効とする判決が８月、大阪高裁であった。高裁レベルで借り主側に有利な判断が示されたことで、賃貸住宅の契約内容に影響を与える可能性もあるが、貸主側は更新料の存在意義を強調する。賃貸物件をめぐるトラブル相談件数も横ばい状況が続き、契約前にしっかりと内容を確認する必要がある。（森本昌彦）

　◆必要？それとも

　「これまで、さまざまなトラブルについての１１０番をやってきたが、こんなに（電話が）かかってきたことはない」

　借り主側の京都敷金・保証金弁護団が今月６日に実施した「更新料１１０番」。午前１０時から午後４時までの６時間で１００件もの問い合わせが寄せられたことに、弁護団の事務局長を務める長野浩三弁護士は驚く。「更新料は支払わないといけないのか」「支払った更新料は返してもらえるのか」などの相談が多かったという。　

　今回の判決について、長野弁護士は「一般市民の感覚から、更新料に合理性がないと判断した。消費者契約法の精神を体現した判決だ」と評価。更新料の存在について、「敷金以外の一時金については家賃に一本化したほうが消費者にとって分かりやすい。業界として公正なやり方を考えるべきだ」と主張する。

　一方、貸主側の「貸主更新料弁護団」の代表を務める田中伸弁護士は「更新料は万能の存在ではないが、一定の合理性はある」と反論する。

　田中弁護士によると、更新料は４０年ほど前から、首都圏や京都などで慣習的に存在しており、約１００万件の契約があると推計されている。経済的にも、月額の家賃を安くした分を一時金である更新料で補充する役割があり、家賃を抑えることで敷金や仲介手数料も安くなり、収入の少ない学生らが入居しやすくなるメリットなどがあるという。

　◆きっちり交渉を

　更新料をめぐる最終的な司法判断は今後、最高裁に委ねられるが、更新料に限らず、敷金や保証金をめぐるトラブルは相変わらず多い。

　国民生活センターによると、賃貸住宅の敷金や保証金などについて寄せられた相談件数は、１６年度１万４４２０件▽１７年度１万４２６５件▽１８年度１万３７８８件▽１９年度１万３７８５件▽２０年度１万３８０４件。１万３０００～１万４０００件でほぼ横ばい状態となっている。

　同センターは「契約する前にどういった条件での契約なのかをしっかり確認する。納得のいかない項目があった場合は、個別にきっちりと交渉したほうがいい」とアドバイスしている。
5：南無阿弥陀仏：2009/10/10(土) 16:16:18: 賃貸住宅更新料、首都圏と京都だけ突出して徴収～実態調査で明らかに

（RBB TODAY - 10月09日 15:53）
日記を読む（85）日記を書く

更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査

　住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営するネクストがHOME'S会員企業を対象に、更新料問題に関する不動産業界の意識調査・実態調査を実施。更新料をとっていない地域が多いことなどが明らかになった。1,796社から回答を得た。

　大阪高裁で賃貸住宅の更新料は無効との判断が出たが、今回の調査で実は大きな地域差があることが明らかになった。首都圏や京都では約9割の回答者が「更新料のみ」もしくは「更新料と事務手数料の両方」を設定しているのに対して、北海道では約9割、京都以外の近畿地方では約8割の回答者が「更新料も更新事務手数料も取っていない」と回答。更新料が地域的には限定的な商習慣であることが浮き彫りになっている。とくに首都圏では「更新料も更新事務手数料も取っていない」のはわずか1.7％に留まった。

　「更新料を設定している」と回答した会員企業に対して、設定している更新料の金額について回答してもらうと、ほぼ全地域で大半を占めるのは「更新料は家賃の1ヵ月分」とする回答。しかし京都の不動産会社では「更新料は家賃の2ヵ月分」とする回答が最多となっている。更新料設定有無に加えてその金額設定にも地域差があり、賃貸借契約に伴う制度や金額については、全国規模で平準化されていないことも明らかになった。

　また、賃貸借契約更新料に対する考え方を聞いてみる（複数回答可）と、「昔からの商慣習」が56.7％でトップ。「オーナーの収益のため」41.7％、「更新時の事務手数料」36.1％と続き、賃貸借契約更新料に対する明確な判断基準が不動産業界内でも存在していない現状がうかがえた。
6：南無阿弥陀仏：2009/10/30(金) 22:13:49: 更新料訴訟で借り主敗訴＝「賃借権延長の対価」－高裁判断分かれる・大阪

10月29日16時33分配信時事通信
　賃貸マンションの契約継続時に更新料を負担させるのは違法として、男性会社員（33）が滋賀県の家主に支払い済みの計26万円を返還するよう求めた訴訟の控訴審判決で、大阪高裁の三浦潤裁判長は29日、「賃借権延長の対価で違法ではない」として、一審大津地裁に続き請求を棄却した。原告側は上告する方針。
　同種訴訟では、更新料を無効とする司法判断が続き、8月の大阪高裁判決も「消費者契約法に違反する」と認定したが、高裁段階で判断が分かれた。
7：南無阿弥陀仏：2009/11/23(月) 11:05:39: 家賃滞納情報の共有構想が波紋＝入居差別に懸念も

（時事通信社 - 11月22日 15:02）
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　入居者の家賃滞納状況などの信用情報をデータベース化する構想が波紋を広げている。連帯保証を有料で引き受け、家賃の支払いが遅れると立て替える保証業者が計画しており、悪質な滞納者が見分けやすくなると利点を強調する。一方、市民団体や有識者は「社会的弱者の入居差別に使われる恐れがある」と反対、対立が収まる気配は見えない。

　保証業者９社は１０月、「全国賃貸保証業協会」を設立し、データベースの準備を始めた。来年２月ごろから入居者の同意を得て滞納の履歴などを登録、将来は入居の申し込みがあれば業者が照会する仕組みだ。参加は２０社程度まで増える見通し。

　一方、悪質な家賃債務保証業者の被害防止に取り組む「全国追い出し屋対策会議」は９月、「社会的弱者が民間賃貸住宅市場から排除されることにつながる」と抗議。日本司法書士会連合会も１１月、同様の理由で構想の中止を求める声明を発表するなど、「ブラックリスト化」を心配する声が出ている。

　これに対し、保証業協会はきちんと家賃を払っている人の信用補完につながるなどと強調。「審査はデータベースの情報だけで決めない。決してブラックリストではない」として、構想推進の構えを崩していない。

　ただ、業界側も一枚岩ではない。１１月には別の団体「賃貸保証機構」が発足し、参加業者はデータベース構想を批判。生活の不安定な入居者への相談業務などに取り組むとして、同協会と距離を置く姿勢を見せている。
8：南無阿弥陀仏：2009/12/07(月) 21:36:01: ハウジングプア：増加　公的支援、求める声

傑作(1)
2009/12/4(金) 午後 4:02気になるニュース住居
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誰もが「夢のマイホーム」を目指した時代は遠のき、賃貸住宅の役割が増している。だが４００万戸超の賃貸住宅が空き家となる一方で、安定した住まいを持てない「ハウジングプア（住まいの貧困）」層が増加。だぶついた賃貸住宅の有効活用と、賃貸で暮らす低所得者への公的支援制度創設など住宅政策の見直しを求める声が高まっている。【小林多美子】

　◇賃貸の家賃補助、借り上げ　専門家「恒久的制度を」
　「家賃を払わない人を簡単に追い出せないというのは、家主がボランティアで住まわせるということか」。９月に開かれた国土交通省の民間賃貸住宅部会。弁護士の「不動産事業者には入居者の権利を保護する社会的役割がある」という発言に対し、業界団体の理事が声を荒らげた。

　部会は賃貸を巡るトラブルの予防策などを検討している。特に議論になっているのは、入居者の家賃滞納履歴のデータベース化だ。「悪質滞納者を判別することで市場の健全化につながる」との意見を基に８月の中間とりまとめに一案として盛り込まれた。その後、家賃保証会社９社で作る社団法人「全国賃貸保証業協会」が独自に取り組み始めた。しかし、部会内でも「ブラックリスト化する」との懸念が強い。

　民間賃貸住宅を巡る環境変化は激しい。規制緩和で進んだ都市開発で都心部に高層マンションが建ち並ぶ一方で、全体の２割以上が空き家となっている。２０年前の約２倍だ。「人口減で、市場は部屋余りの状況。部屋不足で大家が力を持った時代は終わり、借り手市場になった」と「日本賃貸住宅管理協会」の末永照雄常務理事。求めているのは、退去を求めるのに厳しい条件を課している借地借家法の改正だ。家賃滞納者などを退去させやすい法制度にすることで、大家の立場を保護するためという。

　だが、部屋余りの現状とは裏腹に、雇用環境悪化や低所得者層の拡大から、安定した家賃の支払いができない「ハウジングプア」層が増加。滞納者に対し無断で鍵を交換したり暴力的な取り立てを行う「追い出し屋」が社会問題になっている。

　弁護士らで作る「全国追い出し屋対策会議」は相談者４５人の生活背景を調査した。職業が分かった人の内訳は、アルバイトなど非正規職１２人▽無職１３人▽自営業７人▽正社員１０人。正社員でも所得が低かったり、不安定な職種が多かった。対策会議の堀泰夫司法書士は「悪質な滞納者ではなく、やむを得ず滞納している人が被害にあっている。データベースができれば彼らは新たに住まいを借りられなくなる」と危機感を抱く。

　こうした社会構造の変化を見据え、家賃補助制度や公的住宅など低所得者向けの住宅政策の拡充を求める声が強まっている。政府は１０月、失職で住まいを失う恐れがある人を対象にした住宅手当を作った。しかし、期限は最長６カ月で、失職者向けの緊急措置に過ぎない。低所得者を支える恒久的な制度の確立には至っていない。

　自治体の財政難などで戸数が減少傾向にある公営住宅に代わり、賃貸住宅の空き部屋を行政が借り上げ、安い家賃で提供する制度も提案されている。空き部屋対策にもなるため不動産業界内にも賛成意見がある。

　◇低所得者の住宅、国に責任－－神戸大大学院・平山洋介教授
　「住宅政策のどこが問題か」（光文社新書）の著書がある神戸大大学院の平山洋介教授に賃貸住宅の現状を聞いた。

　　　　＊

　日本の住宅政策は「正社員として就職し、結婚し、マイホームを建てる」という標準コースを支援し、民間賃貸住宅を対象にしてこなかった。だが標準コースは崩れ始めている。持ち家は全住宅の約６０％を占めるが、４０代以下の持ち家率はここ２０年で大幅に下がった。賃貸住宅に住み続ける人が増えている。

　問題は借家人の所得が下がり、高まる家賃滞納リスクを誰が負うのか、ということだ。一部の家賃保証会社が構想している家賃滞納履歴のデータベース化はそのリスクを避けたいという発想の表れだ。低所得者は市場では住まいを確保できない。彼らに住宅を供給すべきは政府だ。しかし、日本では公的住宅が住宅全体の６％しかない。先進国で政府の家賃補助制度がないのは日本くらいだ。賃貸住宅を政策対象とし、公的住宅手当を創設するなど住宅政策の転換が不可欠だ。

　住宅は社会問題だ。しかし、日本では「住まいが貧しいのは自分の給料が低いからだ」と考えてしまう人が多い。我々自身の意識改革も必要だ。 (毎日　１２月４日）
9：南無阿弥陀仏：2009/12/19(土) 14:31:37: 建設中マンション「建築確認無効」、取り壊しも

12月17日20時48分配信読売新聞
拡大写真
森を伐採し建設が進められたマンション（読売ヘリから）＝松田賢一撮影

　東京都新宿区で建設中の３階建てマンションを巡り、周辺住民が「安全性に問題がある」として、区に建築確認の取り消しを求めた訴訟の上告審判決が１７日、最高裁第１小法廷であった。

　宮川光治裁判長は「マンションの建築確認は違法だ」として、建築確認を取り消した２審・東京高裁判決を支持し、原告勝訴の判決を言い渡した。マンションは本体工事を終えるなど７割方完成しているが、建築確認が取り消されたため、建物を取り壊すなどの措置を取る必要が出てきた。

　国土交通省などによると、工事が進んでいる大型建築物の建築確認が取り消されるのは極めて異例。

　問題となったのは、千葉市の建設会社が同区下落合で建設中の地上３階地下１階建てのマンション（約３０戸、延べ床面積約２８２０平方メートル）。周囲ががけなどに囲まれ、西側に長さ約３４メートル、最小幅約４メートルの通路だけで外部の道とつながっている。

　判決によると、都建築安全条例では、延べ床面積が２０００平方メートルを超える建築物は幅８メートルの通路が必要だが、区長が安全だと認める場合には例外とする規定がある。新宿区はこの例外規定を適用した上で、２００６年７月に建築確認をした。

　１審・東京地裁は０８年４月、「提訴できる期間を過ぎている」として訴えを退けたが、同高裁は今年１月、「マンションの敷地は周囲ががけになっており、通路以外で避難できない。災害時の避難に支障がないとする区長の判断は合理性を欠き違法」と請求を認めた。

最終更新:12月18日1時59分
10：南無阿弥陀仏：2009/12/19(土) 14:32:11: 「追い出し屋」に刑事罰　法案、来春までに提出

2009年12月18日4時59分

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　家賃を滞納した借り主が、強制的に退去を迫られる「追い出し屋」被害が相次ぐ問題で、政府が次の通常国会に提出する「追い出し規制法案（通称）」の概要がわかった。借り主の連帯保証を請け負う家賃債務保証業者に国への登録を義務づけ、悪質な取り立て行為には刑事罰を科す。滞納履歴など個人の信用情報を扱うデータベース（ＤＢ）の事業者も登録制にして国の監督が及ぶようにする。

　国土交通省によると、民間賃貸住宅（約１３００万戸）の約４割が家賃保証業者と契約し、急速に市場が拡大。これに伴い、一部業者による追い出し行為が社会問題化した。政府は借り主の住まいの安定確保に向けた新規立法が必要と判断し、来年３月までに法案を提出する方針だ。国交省と消費者庁が連携し、効果的な被害救済の体制づくりを図る。

　新法は「家賃保証業の適正化及び家賃の取り立て行為規制法（仮称）」。貸金業法を参考に「人を威迫し、私生活の平穏を害する言動」を条文で禁止するとともに家賃滞納者への深夜・未明の督促▽無断での鍵交換▽家財撤去――などの強引な取り立て・追い出し行為を禁じる。規制対象は家賃保証業のほか、不動産賃貸・管理業、賃貸住宅を一括借り上げし、第三者に貸すサブリース業、家賃回収代行業など業種を問わず、個人家主も含める。違反した場合、懲役刑や罰金刑を科す。

　家賃保証業は登録制にし、役員に犯歴がないことなどを開業条件とする。借り主との契約時に保証金や保証期間などを記した書面の交付を義務化。無登録営業や暴力団員の使用なども禁じる。

　一部業界団体が来年２月からの稼働に向け、準備している借り主の滞納歴などの信用情報を盛り込むＤＢについても、事業者を新法で規制し、登録制を導入。事業者にＤＢ運用時に借り主の同意を取り付け、借り主の要求に応じて登録情報の開示を義務づけるほか、秘密保持の徹底を求め、目的外使用を禁じる。

　家賃保証、ＤＢの事業者が違反した場合、業務停止や登録取り消しなどの行政処分、刑事罰を科す。（室矢英樹）
11：南無阿弥陀仏：2009/12/19(土) 14:32:42: 不況知らず　ますますの盛り上がる富裕層ビジネス

インターバンク直結提供

「富裕層は健在　消費意欲なお」――。そんな記事が、『日経MJ』の09年11月18日付紙面を賑わせている。ここでいう富裕層とは、金融資産1億円以上、または世帯年収3000万円以上の人たちで、株安による打撃が大きいといわれる富裕層でも、高額品への消費意欲はまだまだ健在である。例えば、
「一泊食事別で6万9000円～」
こんな旅館が人気を集めている。その名は「星のや軽井沢」だ。

　リゾート施設の再生の仕掛け人、星野佳路氏が手がける富裕用向け超高級旅館である。何ヵ月も先まで予約が取れないほど好調で、この冬の12月には京都にも開業し、その後沖縄の竹富島や静岡の富士にも進出する予定である。

　海外旅行では、ウィーン国立歌劇場のオペラ観賞などの値段が張っても希少価値の高いツアーが好評で、富裕層にとって旅行は最大の関心事で、不況の影響はまったくない。

　クルーズ業界も富裕層への積極的な取り組みを強化している。商船三井客船が保有・運航する大型クルーズ船「にっぽん丸」では、最高級クラスのスイートルームを増設して、ひとり1泊20万円程度に設定する。

　また、海外ブランドメーカーは日本の市場を攻めあぐね苦戦中なのだが、富裕層相手には善戦している。最近、スイスの高級腕時計「ジャケ・ドロー」などいくつかの高級ブランドが連携して、「各ブランドの顧客や、純金融資産1億円以上が入会条件の交流サイト『YUCASEE（ゆかし）』の会員など300人以上を集めたイベントが、東京都内で開催された。ジャケ・ドローでは後日、招待客3人が1個平均約250万円の腕時計を購入している。

　ちなみに『日経MJ』の調査によると、富裕層が過去1年以内に購入したブランドは「ルイ・ヴィトン」が1位、そして2位が「エルメス」だった。富裕層の好きなブランドでもエルメスは支持が高かった。

　なぜなら、この2社はアウトレットに出店しないなど、自社ブランドの価値を守っているので、富裕層には安定した人気があるからだ。流行に左右されず、何十年経っても価値の変わらない点が評価されているのだろう。

　この不況時に衣料費を減らす人がほとんどだが、富裕層は増やしたという人が多く、自身の「こだわり」には、お金に糸目はつけず出費することが表れている。
売れ行き絶好調の億ション

　まだまだ景気のよい話は尽きない。
　東京・新宿御苑に臨む平均1億3000万円の立替マンション「プラウド新宿御苑エンパイヤ」は、9月に販売開始して即日完売。三菱地所が再開発した東京・麻布の「麻布台パークハウス」の最高級の8億4000万円の部屋が先行販売で成約済み。

　そして、三井不動産レジデンシャルが売り出した「パークシティ浜田山」は、億ションが中心だが売れ行き絶好調で完売間近となっている。

　富裕層の高額不動産への関心は相変わらず高く、1～9月の首都圏の1億円以上の販売動向は、発売最初の月に契約した戸数の割合が6割余りということで、前年度に比較して高くなっている。3～5年前より高額物件の価格が下がり、お買い得感が出ていることが好調につながっているようだ。
高級外車も売れに売れている

　ベンツ、BMWなどの高級輸入車市場も好調だ
12：南無阿弥陀仏：2009/12/19(土) 14:33:17: 富裕層が泣いて喜ぶ「バブル」の再来か
ベンツが、億ションが売れに売れている第10回ビリオネア・リサーチ・グループ 2009年12月06日 14:00

富裕層を対象にした『日経MJ』の調査でも絶えず、「1年以内に購入したい車種」として、ベンツ、BMW、アウディがベストスリーになっている。輸入車のディーラーも、関心の高さを販売に直接結びつけるべく、いろいろな方策を練っている。

　例えば、ヤナセは定期点検を促すメールを従来の営業所からだけでなく、本社からも送り始めて、顧客との絆を深めて売上げ増大を目指すCRM（カスタマー・リレーションシップ・マネジメント）を実施している。定期点検時に顧客とのコンタクトを深めることで、カーコーティングなどの関連商品の購入にもつなげていきたいという考えである。

　また、アウディジャパンは、東京・豊洲のショールームに顧客など250人余りを集めて、海外で活躍するピアニストの山中千尋氏のジャズコンサートを行った。この周辺には超高層マンションが林立して、クリエイティブな職業や起業家などの新興富裕層が住んでおり、彼らの関心を高めるためのイベントである。

　その他、高級腕時計や別荘などへの関心も高く、金融商品への投資意欲も高いというデータが出ている。
　そんな世相とはかけ離れた背景には、とんでもない事実が進行しているのであった。
勃発！移籍金45億円のトレーダー引き抜き合戦

「商品インデックス・トレーダー…大手グローバル銀行の第一線商品部門が、欧州と米国で経験豊富な商品インデックス・トレーダーを求む」
「原油トレーダー…ヒューストン、大手グローバル銀行、上位5位の商品部門、熟練トレーダーを求む」
「コモディティ・ポートフォリオ・マネージャー…10億ドル規模のヘッジファンド・NYメトロ地域内、投資スタイルはマクロ、コモディティ・ポートフォリオ・マネージャーを求む」

　『SAPIO』（09年10月14・21日号）によると、ニューヨークの人材斡旋会社には、現在こんな求人広告が並んでいるという。あのサブプライムショックやリーマンショックは、どこかに吹っ飛んでしまい、いまやまたバブルの再来かという情報が乱れ飛んでいる。

　リーマンショック以来、ファンドが株式市場から投資資金を引き揚げていたが、今年の前半から、原油や銅や砂糖などの先物市場が上昇するにつれて、再び投資意欲が復活している。それにともなって、担当するトレーダーの需要が増えているのだ。

　景気が持ち直してきていることで、多くの金融機関がリーマンショック以来商品投資部門の立て直しを図っており、さらに前年に損失した分を補填し、そのうえで利益をあげることを目指しているのである。

　それには優秀で実績のある人材が、喉から手が出るほど求められている。メリルリンチを買収したバンク・オブ・アメリカやシティバンクグループ、モルガン・スタンレー、クレディスイス、ソシエテジェネラルなど、そうそうたる企業が投資部門を拡張しているのだ。

　しかしトレーダーなら誰でもよいというわけではない。専門分野でしっかりした実績をあげた人材でなければ求人されていない。だからこそ、優秀で実績のあるトレーダーには多くのオファーが集まり、争奪戦になっているのだ。それにともない移籍金も上昇して、年収1億円というケースも見られるようだ。

　争奪戦は米国に限らず、欧州でも盛んになっている。欧州市場の中心地、ロンドンシティでも、多額の移籍金でライバル社の社員を奪い合うケースも出てきている。
例えば、英国の大手銀行バークレイズが、同業他社から5人のトレーダーを引き抜く際に、現金と株式を合わせて約45億円（3000万ポンド）の契約金を提示したという情報が流れている。

　この移籍を持ちかけられているのは、凄腕コモディティ・トレーダーのJPモルガンのT・エドガー氏とそのチームで、彼は昨年ひとりで、JPモルガンに6000万ポンドに上る利益をもたらしたとされている。

　一方、彼の所属するJPモルガン側も優秀な社員を手放すつもりはなく、引き留めに多額の報酬アップを約束しているようだ。いずれにしても、同氏の移籍をめぐる金額は、英国で金融危機が深刻化して以来、最高額になるだろうと噂されている。

　このように世の中不況、不況と騒いでいる間に、ある特定の分野ではV字回復しつつある。そして、彼らの顧客となりうるのは、投資資金を麗澤に有する機関投資家や富裕層なのである。そうして、V字回復からバブル再来の恩恵が再び、富裕層にもたらされることになる。
世界バブルが起きるこれだけの予兆

　1989年にバブルが弾けた際には、こんな好景気はもはや二度と訪れないと誰もが考えていたが、実はこのところ世界バブルの再来の予兆が数多く見られる。
13：南無阿弥陀仏：2009/12/19(土) 14:33:47: 「追い出し屋」に刑事罰　法案、来春までに提出

　家賃を滞納した借り主が、強制的に退去を迫られる「追い出し屋」被害が相次ぐ問題で、政府が次の通常国会に提出する「追い出し規制法案（通称）」の概要がわかった。借り主の連帯保証を請け負う家賃債務保証業者に国への登録を義務づけ、悪質な取り立て行為には刑事罰を科す。滞納履歴など個人の信用情報を扱うデータベース（ＤＢ）の事業者も登録制にして国の監督が及ぶようにする。

　国土交通省によると、民間賃貸住宅（約１３００万戸）の約４割が家賃保証業者と契約し、急速に市場が拡大。これに伴い、一部業者による追い出し行為が社会問題化した。政府は借り主の住まいの安定確保に向けた新規立法が必要と判断し、来年３月までに法案を提出する方針だ。国交省と消費者庁が連携し、効果的な被害救済の体制づくりを図る。

　新法は「家賃保証業の適正化及び家賃の取り立て行為規制法（仮称）」。貸金業法を参考に「人を威迫し、私生活の平穏を害する言動」を条文で禁止するとともに家賃滞納者への深夜・未明の督促▽無断での鍵交換▽家財撤去――などの強引な取り立て・追い出し行為を禁じる。規制対象は家賃保証業のほか、不動産賃貸・管理業、賃貸住宅を一括借り上げし、第三者に貸すサブリース業、家賃回収代行業など業種を問わず、個人家主も含める。違反した場合、懲役刑や罰金刑を科す。

　家賃保証業は登録制にし、役員に犯歴がないことなどを開業条件とする。借り主との契約時に保証金や保証期間などを記した書面の交付を義務化。無登録営業や暴力団員の使用なども禁じる。

　一部業界団体が来年２月からの稼働に向け、準備している借り主の滞納歴などの信用情報を盛り込むＤＢについても、事業者を新法で規制し、登録制を導入。事業者にＤＢ運用時に借り主の同意を取り付け、借り主の要求に応じて登録情報の開示を義務づけるほか、秘密保持の徹底を求め、目的外使用を禁じる。

　家賃保証、ＤＢの事業者が違反した場合、業務停止や登録取り消しなどの行政処分、刑事罰を科す。（室矢英樹）
14：南無阿弥陀仏：2009/12/19(土) 22:21:08: ＜賃貸住宅＞更新料の返還求め提訴　京都の居住者ら２０人

（毎日新聞 - 11月30日 19:03）
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　賃貸住宅の更新料は借り手の利益を一方的に害し消費者契約法違反だとして、京都府内のマンションの居住者ら２０人が３０日、家主側に計８５７万円の返還を求めて京都地裁に提訴した。京都敷金・保証金弁護団は「集団訴訟を通じ、不満を抱く消費者が多いことを知らせたい」としている。

　弁護団によると、原告らは０１年以降、府内のマンションに居住、もしくは居住経験がある２０～６０歳代の男女で、請求額は６万８０００円～７１万４０００円。１回の更新料は「１年ごとに家賃３カ月分」や「２年ごとに１カ月分」などさまざまで、最も多い人は７回更新していた。

　原告の女性会社員（２３）＝京都市下京区＝は「契約時は必要なものだと説明されていたので、高いと思いつつ支払った」と語った。

　更新料を巡る判決は地裁と高裁で計７件あり、無効とする借り手勝訴が３件、有効とする家主側勝訴が４件と判断が分かれている。【古屋敷尚子】

毎日新聞（提供元一覧）
15：南無阿弥陀仏：2009/12/19(土) 22:29:33: 世界の借家人運動―あなたは住まいのセーフティネットを信じられますか? (居住福祉ブックレット) (単行本)
高島一夫 (著)
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16：南無阿弥陀仏：2009/12/23(水) 15:29:29: 大家にも使用者責任＝管理会社に家賃回収委任－滞納者閉め出しで賠償命令・姫路簡裁

12月22日22時27分配信時事通信
　家賃滞納を理由に部屋から閉め出したのは違法として、兵庫県姫路市の男性（53）が大家と不動産管理会社＝いずれも同市＝を相手に約140万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、姫路簡裁（近藤哲裁判官）は22日、不動産管理会社に対する大家の使用者責任を認め、「閉め出しは不法行為に当たる」として、両者に約40万円の支払いを命じた。
　原告側代理人は「家賃滞納者の閉め出しをめぐり、不動産管理会社に委任契約をした大家の使用者責任を認めたのは全国初ではないか」としており、画期的判決と評価した。
17：南無阿弥陀仏：2009/12/23(水) 15:30:10: 大家にも使用者責任＝管理会社に家賃回収委任－滞納者閉め出しで賠償命令・姫路簡裁

12月22日22時27分配信時事通信
　家賃滞納を理由に部屋から閉め出したのは違法として、兵庫県姫路市の男性（53）が大家と不動産管理会社＝いずれも同市＝を相手に約140万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、姫路簡裁（近藤哲裁判官）は22日、不動産管理会社に対する大家の使用者責任を認め、「閉め出しは不法行為に当たる」として、両者に約40万円の支払いを命じた。
　原告側代理人は「家賃滞納者の閉め出しをめぐり、不動産管理会社に委任契約をした大家の使用者責任を認めたのは全国初ではないか」としており、画期的判決と評価した。
18：南無阿弥陀仏：2010/02/14(日) 22:00:04: ＜追い出し屋＞国交省が規制法案、家賃保証業者に登録義務

（毎日新聞 - 02月12日 23:14）
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　敷金・礼金なしで入居できる「ゼロゼロ物件」など民間の賃貸住宅で、一部の業者による違法な追い出し行為が相次いでいる問題を巡り、国土交通省は１２日、家賃債務保証業者に国交相への登録を義務づける法案をまとめた。悪質な取り立て行為の規制や暴力団員の排除を盛り込み、罰則も設けた。閣議決定され次第、今国会に提出する。

　禁止する取り立て行為は▽鍵の交換▽家具などの持ち出し▽早朝深夜の督促▽これらの行為の予告。面会、文書の送付、張り紙、電話などの手段にかかわらず、威圧的な態度で私生活や業務の平穏を害する言動を禁じた。行為規制のため、不動産管理業など他の業種も適用対象となる。

　常習滞納者を排除するとして、家賃債務保証業者が家賃滞納者らの信用情報をデータベース（ＤＢ）化する社団法人「全国賃貸保証業協会」（ＬＩＣＣ）を設立したことへの対応も盛り込んだ。同協会は今年２月から契約者に情報の登録への同意取得を始めたが、埼玉弁護士会などが「滞納理由を考慮せず、同意しなければ貸さないというのは賃貸人の有利な地位の乱用」などと反対しているため、「事前に把握する必要がある」（国交省）として、ＤＢ作成事業者も国交相への登録制とした。

　家賃債務保証業は一定の保証料をとって借り主の連帯保証人となり、家賃が滞納した際に家主側に滞納分を立て替える。国交省によると、７０～８０社あり、賃貸住宅の約４割で利用されている。違法な追い出し行為が社会問題化しており、苦情相談が０４年の４４件から０８年には４９５件と急増している。【石原聖】
19：南無阿弥陀仏：2010/02/28(日) 16:13:13: 賃貸更新料は無効」大阪高裁判決　家主側2審も敗訴
2010/2/25 15:25
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賃貸住宅の更新料は消費者契約法違反だとして、熊本市内の女性が、借りていた京都市内のマンションの家主に対し、更新料計22万円余の返還などを求めた訴訟の控訴審判決が2010年2月24日、大阪高裁であった。安原清蔵裁判長は、「更新料相当分を上乗せした家賃を明示し、借りるかどうかを選択させるべきだ」として家主に全額返還を命じた1審の京都地裁判決を支持し、家主側の控訴を棄却した。

判決によると、女性は03年4月、1年ごとに家賃月3万8000円の2か月分の更新料を支払うとの契約で、3年間に計22万8000円を支払った。

更新料については、大阪高裁が09年8月に無効判決を言い渡したが、同年10月には同高裁の別の裁判で逆の判断を示しており、いずれも最高裁に上告している。今回の判決を含めて高裁での判断が分かれており、最高裁での判断が注目されそうだ。
20：南無阿弥陀仏：2010/03/06(土) 19:05:36: ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
無し不動さん：2009/11/19(木) 22:45:35 ID:???
Q.法定更新とは?(大家・不動産屋が都合のいい解釈をするので広めるので注意)

ttp://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005366.htm
> 法定更新とは、賃貸借の住居で、契約期間が満了したにもかかわらず、借主と貸主の間で更新契約が行われなかった場合にも、法律が更新契約をしたとみなし、以前と同じ条件で賃貸借人はそこに住み続けることができる、ということ。

ttp://www.j2t.jp/article/13184404.html
> 法定更新とは賃貸借契約書に書かれている契約年数が満了しても、貸主に正当事由（非常に厳しい条件があります。）が無い限り、貸主が契約更新を拒否しても、借主はそのまま住み続けられます。（定期借家契約を除く。）

ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95
> 借地借家法は、期間の定めのある借地・借家契約については、直接的又は間接的に契約更新を強制している。このように、当事者（特に賃貸人）の意思に関わらず法律の規定によって契約が更新されることを法定更新という。
また、期間の定めのない借家契約についても、賃貸人からの解約申入れに正当事由を要求するなどして一方的に契約を終了させないようにしている。

ttp://blog.goo.ne.jp/uniontama0601/e/82b98c3cf779c68a45a1deb09ead0db1
> 更新料支払特約は法定更新の場合には適用が無く更新料支払義務は無い

ttp://blog.livedoor.jp/union_shaku_522000/archives/50110731.html
> 返事がなければ契約を解除するという家主に対し、賃借人両名は内容証明郵便で更新料と値上げをきっぱり拒否する文書を送付した。その後、家主からは何の反論もない。

借地借家法２６条１項により、借主は黙って家賃のみを納め続けていれば自動的に法定更新に入ります。
法定更新は期間の定めが無いから貸主側から何時だって契約解除できるという脅しがよく用いられますが、これも大嘘です。
貸主側からの契約解除、更新拒絶には「正当事由」が要求されます。
判例に照らし合わせると「半年以上の家賃の滞納」や「借主へ立ち退き料の支払いがあった場合」など、現実的にありえないほど厳しい制限が課されています。
貸主は上記「正当事由」を持ち、更に立ち退きの半年以上前に借主に正式に通達する必要があります。

10 ：名無し不動さん：2009/11/19(木) 22:46:22 ID:???
21：南無阿弥陀仏：2011/03/21(月) 16:51:48: 無断で鍵交換、荷物廃棄
川崎の被害者　不動産会社と貸主提訴

　家賃滞納を理由に、無断で賃貸アパートの部屋の鍵を交換し、荷物を処分して強制的に住居から排除する「追い出し屋」の被害にあった男性（５１）がこのほど、不動産会社「白凰開発」（川崎市麻生区）と貸主に対し、損害賠償を求めて横浜地裁に提訴しました。

　訴状によると、男性は２００７年５月から０９年５月までアパートに入居しました。０８年に、勤めていた建設会社の所属部門が経営難で廃止されて退職せざるをえなくなり、同年９月から生活保護を受給しました。ところが、市の担当者から受給の辞退を強要され、１２月に受給を廃止。仕事が決まっていなかったために０９年１月から家賃を滞納せざるをえなくなりました。

　その後、白凰開発の従業員と貸主らは男性の部屋のドアをドンドンとたたき、「出てってくれ。鍵を交換する」などと脅し、４月には男性が新しく決まった勤め先に研修に行っている間に部屋に侵入し、鍵を交換した上、すべての持ち物を撤去・廃棄しました。

　弁護団は、火災保険の独身世帯の家財道具再調達額にあたる３００万円に慰謝料を加えた４００万円の賠償を求めています。

　追い出し屋問題では、東京地裁でも、被害にあった男性（３６）が、家賃保証会社に賠償を求めて提訴しています。

　追い出し屋被害者を支援している「全国追い出し屋対策会議｣(代表幹事＝増田尚弁護士)は､結成２周年集会を１９日午後１時から東京都文京区の文京区民センターで開きます。
22：南無阿弥陀仏：2011/03/21(月) 16:52:18: 「追い出し行為」で県内初の提訴、損害賠償など求め/横浜地裁川崎支部　
2011年2月9日

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　自宅アパートの鍵を不動産会社と大家に無断で交換された上、荷物を撤去され追い出されたなどとして、東京都多摩市の無職の男性（51）が８日、不動産会社白凰開発（川崎市麻生区）と同市多摩区の大家の女性に対して、損害賠償や慰謝料計約４００万円を求める訴えを横浜地裁川崎支部に起こした。無断で荷物を撤去、処分する「追い出し行為」に対する提訴は県内で初めて。

　訴状などによると、男性は白凰開発1 件の仲介により大家の女性との間で賃貸借契約を結び、２００７年５月から川崎市麻生区のアパートに住んでいた。家賃を支払えなくなった09年１月から、白凰開発の社員や大家から「家賃を支払わなければ鍵を交換する」などと厳しい取り立てを受け、再就職先の会社の研修を受けるため10日ほど留守にした同年５月、部屋の鍵を無断で取り換えられ、家財道具も処分されていたという。

　訴えでは、住人に無断でアパートに侵入して鍵を交換し、荷物を処分することは違法と主張し、不動産会社が加担して追い出し行為をすることは悪質として、家財道具の再調達料の支払いや慰謝料の支払いを求めている。

　白凰開発1 件は「訴状を見ていないのでコメントできない。裁判で事実を明らかにしていく」とコメントした。
23：南無阿弥陀仏：2011/03/21(月) 16:54:21: 賃貸マンション＞更新料訴訟３件、統一判断へ　最高裁

毎日新聞 3月4日(金)19時43分配信
　賃貸マンションの更新料を徴収する契約が消費者契約法に反するかどうかが争われ、高裁段階の判断が分かれた３件の訴訟で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は、借り主と貸主側の双方から意見を聞く弁論を６月１０日に一括して行うことを決めた。弁論を経て判決で統一判断を示すことになる。

　更新料が設定されているマンションは全国で１００万戸以上とされる。国土交通省の１０年の調査では、全国の貸主の２３．５％が採用している。首都圏や京都で設定率が高く、賃貸契約で「家賃の１カ月分」などと定めて更新の際に借り主が貸主に支払う。

　借り主側は「中途解約しても返還されず、家賃の二重取りに当たる」などと主張。「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めた消費者契約法に違反すると訴え、貸主側に支払い済みの更新料返還を求めた。

　０９年８月の大阪高裁判決は「更新料の目的や性質が明確でない」として違法と認定。同１０月には同高裁の別の裁判長が「更新料がなければ賃料が高くなっていた可能性がある」として適法としたが、１０年２月には、さらに別の裁判長が違法判断を示している。【伊藤一郎】
24：南無阿弥陀仏：2011/03/21(月) 16:54:59: 携帯滞納情報家賃保証審査に流用
目的外使用ただす
追い出し屋対策会議が質問状

　携帯電話利用料金の滞納情報が、賃貸住宅入居時の家賃保証契約の審査に流用されている問題で、「全国追い出し屋対策会議」（代表幹事＝増田尚弁護士）は３日までに、家賃保証業の業界団体である財団法人「日本賃貸住宅管理協会賃貸保証制度協議会」と、社団法人「電気通信事業者協会」に公開質問状を出しました。

　国土交通省が昨年１２月、賃貸住宅の管理会社、経営者、保証会社に行ったアンケートでは、保証契約の審査に本人提供資料以外で用いているものとして「携帯電話利用料支払い等のデータ・ベースと照合」をあげた回答者が４３社中１１社（２５・６％）にのぼっています。

　電気通信事業者協会に対して、情報は携帯電話の加入審査以外に利用しないとうたわれているにもかかわらず目的外使用されているとして、(1)家賃保証業者がどんな手段で不払い情報を取得しているか(2)情報を不正利用している業者はどこか、厳しく処分する考えはあるか―と質問しています。

　賃貸保証制度協議会に対しては、同アンケートによると、クレジットカード利用や貸金業者からの借り入れについての情報も目的外使用されていると指摘。(1)加盟業者のうち携帯電話販売業、クレジットカード事業、貸金業を営んでいるのはどこか(2)情報を不正利用している業者はどこか、その業者に対して業務適正化のため何らかの方策を講じるか―と質問しています。

　また、両者に対し、今後の不正利用を防ぐためにどんなシステムを整備する考えか、とただしています。