生活 - 1239062265 - したらば掲示板

337：WS：2013/04/25(木) 03:45:12: 【質問】私のマンションでは、７階の７０５号室に住んでいるＡさんがすでに５年も管理費を滞納しています。月額２５，０００円ですから、すでに１５０万円以上になっています。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200709010105.html
　理事長から何回も督促状を出しましたし、簡易裁判所に支払い命令を申し立て、その命令も確定しています。
　その支払い命令で７０５号室を差し押さえようと思っても３５００万円のＢ銀行の抵当権がついています。売買の時価もすでに２５００万円ぐらいに下落しています。マンションの管理費が先取特権があるということですが、一体、滞納管理費はとれるのでしょうか。
【答え】マンションの管理費は共益費として一般の債権に対し、先取特権という優先債権になっているのですが、抵当権の方が先取特権より優先すると民法では定められています。従って、Ｂ銀行が３５００万円の抵当権をつけていますと、返済済みの金額を差し引いたとしても剰余がなければ抵当権が滞納管理費より優先します。マンションを競売したときにマンションの競落額がＢ銀行への返済額より高額でなければ、あなたのマンションに滞納管理費が支払われないのです。

管理費等の滞納に対する消滅時効が５年！　2004年07月14日
ttp://www.mansion-support.com/kanrikumiai-tsuushin/2004/07/post_7.php
本年４月に最高裁判決でマンションの管理費等（管理費及び修繕積立金以下同じ）滞納の消滅時効はいわゆる「定期給付債権」にあたるとの判断で５年であるとの判決が出ました。

支払い督促制度ができたり、少額訴訟の上限額が引き上げられたり更には区分所有法の改正で管理者の権限が強化され、管理組合も以前よりずいぶん裁判が実施しやすくなりました。
しかし次のような場合は裁判を起こしたくてもなかなかできません。
①相手がそのマンションに居住しておらず、住所（居場所）が判明しない場合。
②住民票もあるしたまに見かけるので住んで入るようだが良く分からない。そして裁判所からの特別送達郵便を受け取らない場合。この場合は管理人さんの証言やその他の証拠を集めれば実施できる場合もありますが管理組合でそこまでやることはかなり大変です。
以上の場合も回収できない管理費を管理組合が立て替えてマンションを維持して行くしかないのです。大体このような場合の区分所有者はいずれ破綻してマンションを失い次ぎの区分所有者から回収することになるのですがこのときに大きく影響するのが５年の時効なのです。

管理費等の滞納について　
http://www.mansion-support.com/kanrikumiai-tsuushin/2003/04/post_4.php
支払い督促制度
↓
小額訴訟
↓
通常訴訟
↓
勝訴判決により強制執行を実施
・債権　賃料債権(家賃)・給料債権・預金債権
　　区分所有者が持つ賃料債権は全額差押さえることが出来ます。
　　区分所有者がまだ働いていて給料がある場合は給料を差押さえることが出来ます。
・動産(自家用車や美術品など)
・不動産（マンション）
　最終的には競落した新しい区分所有者から回収するしかないと思われます。(区分所有法８条)

普段からの注意として
ａ）訴訟の場合の合意管轄裁判所をマンション所在地の裁判所にすることを管理規約に定めておく
・支払い督促や小額訴訟で異議申し立てがあった時でもマンション所在地の裁判所での裁判が可能です。

ｂ）年１５％程度の遅延損害金の定めを管理規約に設ける。
・規約になくても民法４０４条により年５％の請求は可能ですが、けん制の意味でも設けておくほうが良いと思います。
・規約の定め方としては「管理組合は年○％の遅延損害金を請求することができる。」とします。｢滞納者は年○％の遅延損害金を支払わなければならない。」とすると和解交渉のときに厄介です。

ｃ）弁護士費用などの裁判費用を請求できる旨の定めを管理規約に設ける。
一般的には裁判費用は相手方に請求できますが、弁護士費用は管理組合負担になります。そこで「管理規約に違反する行為をした者または共同の利益に反する行為をしたものに対して法的措置をとった場合は、管理組合が負担する弁護士費用その他実費全額を違約金（損害賠償の予定）としてその者に対して請求することができる。」と定めると良いと思います。
２００４年１月に国土交通省が発表した「マンション標準管理規約」にもそのように謳ってあります。