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246：WS：2012/08/17(金) 14:56:29: 知っておきたい滞納対策の実務
ttp://www.mansion.mlcgi.com/tainou_3.htm
３．１　滞納の原因と対策
支払意志と支払能力からの分類

１）支払意志はあるが、不注意で（うっかりして）支払わなかった人＝注意を促す程度で可。
２）支払意志はあるが、支払能力のない人＝相談に乗り、一緒に対応を考えます。
３）支払能力はあるが、支払意志のない人＝説得の後、機を見て法的対応に移行します。
４）支払意志も支払能力もない人＝機械的に督促を続け、機を見て法的対応に移行します。

原因と対策（要約）

１）預金口座振替契約手続きを忘れた、口座残高がなかったなど、一時的な滞納＝注意の喚起
２）区分所有者が死亡後、財産分与を巡って相続人が未定のため払込人も未定
＝親族と話し合い、決まるまでの間、仮の払込人を決めてもらうなどの話し合いをします。
３）失業、病気などによる経済的困窮＝難しいことですが、事情を聞いて、一緒に考えたり、自治体の相談窓口や民生委員、生活相談員と共に相談に乗っているところもあります。機械的な督促で精神的に追い込まない配慮も必要です。
４）破産、倒産＝本文の「競売に関わる注意事項」を参照してください。準備が必要です。
５）所有者が行方不明＝住宅ローン等の抵当権者の登記調査や親族などとの話し合い
６）管理組合への不満＝原因となっている不満についての説得
７）管理会社への不満＝管理委託契約についての説明・理事会からの説得
８）業者の買取・転売予定＝宅建業法に基づく説明、機を見て法的対応に移行
９）分譲業者の未売却住戸＝区分所有法・宅建業法の重要事項の説明、判例を基に説得
10）競落人（特定承継人）の支払拒否＝区分所有法８条の説明、機を見て法的対応に移行
11）その他、意図的な支払拒否＝督促手順に従って督促を続け、機を見て法的対応に移行

３．３　管理費滞納を予防し、回収を効率化するための規約の確認事項
1）遅延損害金の規定
「管理費等の徴収」規定の中で、「組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、理事会の決議により、その未払金額について年利○○％の遅延損害金を加算して、その組合員に対して請求することができる。」旨規定することは滞納予防効果があります。
Q．滞納には遅延損害金を付けて請求できますか？
Ａ．できます。遅延損害金とは、金銭貸借の履行が遅れた場合に支払われる損害賠償金のことで利息とは違います。
　　管理規約、または総会決議に遅延損害金の利率の定めがあれば、規約及び決議に従い、（民法419条）定めがなければ、法定利率として年５％が適用されます。（民法404条）
（2）弁護士費用等の負担の規定
弁護士費用は交通事故の不法行為以外では一般に認められていませんでしたが、（東京地裁平成4・3・16）判決のように「管理組合に訴訟提起を余儀なくさせたことが滞納者の不法行為を構成する」として、弁護士費用の支払を認めることが実務上多くなっています。但し、規約に定めがなければ滞納者に負担させることが出来ません。
（3）合意管轄裁判所の規定
相手の所在地の管轄裁判所で裁判を行うことは、大変な負担を強いられます。「この規約に関する管理組合と組合員間の訴訟については、対象物件所在地を管轄する○○地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とする。」と規定しておくことは、回収の効率化を図る上で大切なことです。
(4) 管理費滞納を理由とする水道、電気等の供給停止及び専有部分の使用差し止めは管理組合側の権利濫用として不法行為にあたるとした判決もあり、債務者の生活用住居の場合は難しい点がありますので、実行する前に充分検討してください。

Q．債権を放棄するには？
Ａ．どうしても滞納金を回収できないとき、和解、判決等の法的強制力のある裁判上の決定によらない場合、債権を放棄する手続きが必要になります。
詳しくは、第９章「滞納債権の圧縮と放棄の手続」を参照下さい。

１）法人でない管理組合の場合
○　民法の任意組合の形態をとる管理組合の場合は、滞納管理費等の債権は区分所有者全員の債権として構成されるため、債権放棄には区分所有者全員の合意が必要となります。総会での多数決では決められません。
○　人格なき社団の形態をとる管理組合の場合は、法的に債務が消滅している場合は債権放棄することができますが、それ以外の場合は会計原則に則った説明開示の手続が必要になります。

２）管理組合法人の場合
区分所有法第52条により、集会の決議を経れば法人として債権放棄することができます。