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生活
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抵当権設定契約書作成のポイント
１．抵当権とは？
抵当権とは、債務者又は第三者が所有している不動産について、その占有（利用権）を設定者（所有者）のもとにとどめながらも、債務の履行がない場合には、その目的不動産から優先弁済を受けることができる担保権です。不動産を目的とする約定担保権には、不動産質権、譲渡担保権、仮登記担保権などがありますが、この抵当権が最も多く利用されているようです。この抵当権は、不動産の他にも自動車など登記・登録のできるものには設定できる場合があります。
また、抵当権は、普通抵当権と根抵当権に大別できます。根抵当権は、継続的取引により発生する債権担保のために利用されます。よって、ご商売をされていらっしゃる方は、当座貸越や手形・小切手の決済のために設定されていらっしゃる方が多いのではないでしょうか。
２．抵当権と登記
①不動産の一部について抵当権設定の必要が生じても、不動産の一部について抵当権の設定は認められていませんので、その場合は、土地については、分筆登記を、建物については、区分や分割の登記手続を経た後でないと設定登記はできません。
②未登記建物については、抵当権の設定契約を締結することは可能ですが、第三者への対抗要件を備えることができません。未登記のままでも公正証書や確定判決などの抵当権の存在を証明するものがあれば、抵当権の実行は可能ですが、所有権を第三者に移転されると第三取得者に対抗できなくなりますので、未登記建物について抵当権設定の必要がある場合には、設定者に表示登記と保存登記手続を済ませたうえで設定するべきでしょう。
③更地に抵当権を設定した場合、後にその土地上に建物を建てられる可能性は十分にあります。建物が土地所有者により建てられた場合はもちろん、土地所有者以外の第三者によって立てられた場合（建物所有者が土地について抵当権者に対抗できる権利を有する場合を除く。）であっても土地建物を一括して競売することができます。ただし、当然抵当権者の優先権は、土地の代価のみしか行使できず、建物の売却代金は建物所有者に交付されることになります。
３．抵当権の効力の及ぶ範囲
抵当権の効力は、目的不動産の付加一体物に及びます。例えば、土地につき庭石や灯篭などは、この付加一体物に含まれます。
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