[3234]森ヒルズリート投資法人その３ - 1268063545

1：管理人★：2010/03/09(火) 00:52:25 ID:???0: 。
855：名無しさん：2010/12/27(月) 14:47:17 ID:Dbq8Dx8k0: ありゃ、うれしい。
856：名無しさん：2010/12/29(水) 10:15:59 ID:rKZx5.tA0: 本投資法人のＩＲの方々へ

まさか　とはいえ　万が一ここを覗いていればと思って投稿しております。
物件入替えにより、最終利回りを上げる方針とのことですが、質と量を交換
すればいいというものではないと思います。　いくら看板が森ビルでも、利回り
を揚げる為にポートの質を壊すようなことは是非おやめください。
透明かつフェアな運用姿勢があれば利回りが低くても投資家はついていくと思いますので　
是非　「プレミアム物件云々」の自画自賛名称をつける前にＪＲＥＩＴ市場の「プレミアム銘柄」
になるよう　期待しております。
857：名無しさん：2010/12/29(水) 10:35:29 ID:Dbq8Dx8k0: 約束第一です。約束を守って分配年間２００００円にして下さい。アナリスト説明会で明言したんだから、約束破ると、森ビルは社会的に終わりますよ。約束は約束です。色々な人の考え方は考え方。約束は約束。
858：名無しさん：2010/12/29(水) 10:37:36 ID:fR7.tY7Y0: ラフォーレの底地のようなプレミアム立地+高利回りの物件に入れ替えお願いします
859：古老：2010/12/29(水) 21:52:02 ID:oQBQx2S60: ラフォーレの底地は何となく旧ＴＧＲの駐車場底地のディテールを想起させます。
860：名無しさん：2010/12/29(水) 23:49:34 ID:S9Lt/n9g0: ラフォーレの売買をキッカケに流れが変わったのにTGRの駐車場と比べるのは無理がありすぎだろｗ
861：名無しさん：2010/12/30(木) 15:23:26 ID:Dbq8Dx8k0: 来年で４０万いってちょうだい。
862：名無しさん：2010/12/30(木) 17:37:55 ID:LWOXdJXY0: 行ってください、私も行きますあなたとなら。
863：少額投資家：2010/12/31(金) 07:48:54 ID:UODpefh20: この掲示板ではこの銘柄の評価がいつも分かれますね。
でも、市場の評価は変わってきているなと感じさせる相場付きですかね？
良くも悪しくも運用会社の動きが目を引くんでしょうな。もしかすると
来年末時点では尤も評価が様変わりした銘柄となるのかもしれません？？
864：名無しさん：2010/12/31(金) 08:07:00 ID:Dbq8Dx8k0: 少額さんのお言葉は心強い限り。当面増資がなく、分配金安定や分配金アップが望める銘柄の中に森蛭とアドレジが入っている、と思います。思い出したんですが、今年のリートフェアでアドレジは２０１１年の投資法人債償還には増資をすることはなく、銀行のコミットメントラインで対応するといってました。そうすると、アナリスト説明会で分配金アップを公約した森と、増資の心配のないアドは当面、安心銘柄だと思います。
865：名無しさん：2010/12/31(金) 09:40:20 ID:8UQvR4VQ0: 指数は年初から20％以上上げてるのにけど年初からの森ヒルホルダーはほとんど儲かってないというオチです
866：名無しさん：2010/12/31(金) 09:41:17 ID:8UQvR4VQ0: 年初から倍近くになってる銘柄もチラホラある中でホルダー涙目ｗ
867：rancyon：2010/12/31(金) 11:06:05 ID:5kUQLOYI0: なるほど、年初に買ったらトントンで、
20万切った夏頃に買ったら、１．５倍ですか。
底を見極めるのは難しいですが、
参戦する時期がいかに重要かということを
思わせてくれるチャートです。
868：名無しさん：2010/12/31(金) 11:21:49 ID:Dbq8Dx8k0: 私は急落時には買えず、急騰後の２１００００円で参入しました。それでも、結構の利です。
869：名無しさん：2010/12/31(金) 14:44:45 ID:drgZY.OQ0: 来年は森蛭クオリティーの運用で市場の話題をさらうだろう。
リートの花は安値増資と利益相反による下克上だろ。

下方修正 → ディスカウントMBO とかしてほしいね。
870：名無しさん：2010/12/31(金) 15:31:57 ID:7P8oD8RA0: 新社長に代わって新森ヒルクオリティーの運用で上方修正する可能性も高い
決算を信じるなら分配金１万円を目指す物件入れ替えが始まる
半期１万で年間２万、今の相場なら利回り５％で４０万もかなり現実的
871：rancyon：2010/12/31(金) 17:28:35 ID:C368nDPs0: チャートを見ると、
年初３０万割って、年末３０万回復なので、
４０万もありそう。
しかし、個人的には様子見、参戦しない銘柄。
872：名無しさん：2011/01/01(土) 15:41:40 ID:Dbq8Dx8k0: 今年は強姦魔から約束を守る真人間になることを期待する。そして、私に幸せをおくれ。
873：名無しさん：2011/01/02(日) 17:56:12 ID:vLmG0W4g0: >>870
不動産自体の利回りから考慮すれば利回り4％でも不思議はないね
ポート全体の立地では森ヒルに劣るグロワンが3％切り、同様に東急が4％切ってる
874：名無しさん：2011/01/02(日) 21:17:08 ID:uEA9IMrk0: 次のアクションがあるかないかが全てでしょうね。約束守るかなあ。
875：名無しさん：2011/01/02(日) 21:28:31 ID:Oyg1TyK.0: 株価は魔物。
低い時はくそみそに言われていたが、騰がると悪く言う人はいなくなる。
ノムレジもしかり。
876：名無しさん：2011/01/04(火) 13:29:05 ID:uEA9IMrk0: 強姦されたらＳＥＸうますぎて、悪く言う人がいなくなった、ということか。
877：名無しさん：2011/01/06(木) 18:07:06 ID:LWOXdJXY0: SEX上手かったけど体力なかったわな。
878：名無しさん：2011/01/07(金) 11:02:32 ID:uEA9IMrk0: でも最近、底堅く頑張る。
879：少額投資家：2011/01/08(土) 10:46:05 ID:UODpefh20: まぁ相変わらず評判の悪いこと。
私としては昨年１口だけ残した森ヒルは可愛がってあげたいなと思っています。
５０万円位になったら売りましょうかねぇ・・・悪名ノムレジも、まぁ上がり
ましたからね。
でも、新規参加者が増えると評価は変わるものですね。昨年の増資時の罵詈雑言
とは時代が違う気がしますね。
880：名無しさん：2011/01/08(土) 11:07:36 ID:uEA9IMrk0: 少額先生のコメントは嬉しい限り。ここに命運かけてますんで。
881：名無しさん：2011/01/09(日) 09:27:52 ID:g2EgOwyc0: ５０万円か
いいね
882：名無しさん：2011/01/09(日) 09:35:28 ID:uEA9IMrk0: あの真面目な少額先生がおっしゃられた５０万円は、いずれ実現すると推測するに相当する。森蛭は何かをしでかす。強姦かもしれんが。
883：名無しさん：2011/01/10(月) 11:48:20 ID:q2Wtiq7k0: 私の言葉の使い方としては、

投資とは、
長期にわたって優れた経営をしているところに年単位で資金を提供し、
営業利益の配分や、長期的な収益の向上による株価の上昇による恩恵を得ること。

投資において重要なことは長期的にみて優良な経営をしているかどうか。

投機とは、
経営内容とは関係なく株価の上げ下げに注目し、短期（数週間～数ヶ月）の
価格変動を利用した売買によってサヤを抜くこと。
どんな悪名たかい銘柄でもリバウンドは必ずあり、そこで買いで儲けたり、
優良銘柄であっても短期にあげすぎれば空売りで利益が得られる時期もある。

投機において重要なことは短期の値動きにいかにうまくのれるか。
経営の良し悪しにとらわれているとかえって短期の値サヤはとりそこなう。
売り買いした時点の「値動きだけに興味を持つ」ことが成功の秘訣。

私の目には少額氏は投資家というよりは投機家にみえる。
（投資が善で投機が悪だなどというつもりはないので誤解なきよう）
884：名無しさん：2011/01/10(月) 12:10:35 ID:uEA9IMrk0: 投資に値する銘柄が今の値段でリートにあるのでしょうか。あるとすれば？
885：名無しさん：2011/01/10(月) 14:39:45 ID:Rw4htwaQ0: 個人的には５％以上の利回りなら、十分投資するに値する。その上、値幅取りで
稼げれば言うこと無し。要は、投資しながら投機も行う。個々の欲の問題。
欲をかいたら切りがないのでほどほどに。私は投資半分、投機半分と資金を
分けてますが・・・
886：名無しさん：2011/01/10(月) 16:05:49 ID:MMianenw0: 昨日の書き込みで日経に郵貯マネーが高利回り運用始めるって書き込みあったけど５％って未だに相当利回り高いだろ
地方債だと5年物で0.5％強、10年物で1％強
郵貯の有価証券利回りは分散投資始めてから0.02％高くなって1.11％だってよ

ここの掲示板の住人は安値覚えしてる人も多いだろうけど官民ファンドや合併政策の拡充、合併等による弱小スポンサーの排除等で安全性は以前とは比較にならないくらい高くなった
需給でも日銀の買取を筆頭に国債償還ラッシュで投信に金が流れるので新規REIT投信も設定されるだろう
世界的にもマネーがダブついているのでグローバルスタンダードであるスプレッド1％までは海外資金も流入し続ける可能性が高い
将来的には年金資金をREITに流入させたいと考えてる公的レポートも昨年後半に出てたので近い将来年金マネーが流入してくる可能性も高い

結論としてはこれだけ安全性の高い商品に生まれ変わり需給関係も大幅に改善しつつある金融商品が利回り5％ってのは他と比べるとかなり優位性が高い
887：名無しさん：2011/01/10(月) 16:36:05 ID:uEA9IMrk0: でも、増資とか減配とかあるんですよね。いい事ばっかりあるかしら。最後にババ掴まされるのは誰だろう。なりたくねえな。
888：名無しさん：2011/01/10(月) 16:50:04 ID:MdPwp9Mk0: 増資はどの銘柄でもいずれあるだろうけどこの銘柄は流石に暫くは無いだろう
889：名無しさん：2011/01/10(月) 17:11:20 ID:uEA9IMrk0: そこがここのいいところ。さすが、わかってらっしゃる。リートで皆、ウハウハしてるのに、去年の年初から持ってる人は涙目。損切りした人は恨み節。サイダー臭い時期に大量に買った野村と一部の人は大儲けだが。私は小儲け。
890：名無しさん：2011/01/13(木) 17:39:49 ID:uEA9IMrk0: おい、蛭、悪さすんなよ。人のふり見てわがふり直せ。
891：名無しさん：2011/01/13(木) 21:11:56 ID:g2EgOwyc0: 休憩かな
892：名無しさん：2011/01/14(金) 12:51:00 ID:Nf.kVdEg0: 森ヒル後場に入って厚い売り板ガンガン喰い始めた
893：名無しさん：2011/01/14(金) 14:26:42 ID:Nf.kVdEg0: ヒルの一気喰いスゲええええええええ
894：名無しさん：2011/01/15(土) 19:53:14 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」
895：名無しさん：2011/01/15(土) 20:44:56 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)
896：名無しさん：2011/01/15(土) 20:45:35 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)
897：名無しさん：2011/01/15(土) 20:46:27 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)
898：名無しさん：2011/01/16(日) 11:07:08 ID:g2EgOwyc0: 上昇かな
899：少額投資家：2011/01/16(日) 20:05:06 ID:0dYIaG2w0: エクセレントのスレで六本木ヒルズの議論をするのもどうかと思うので。
７月の決算説明会資料を見ると面白いですよ。
六本木ヒルズは減価償却以外の費用がゼロなんですよね？区分所有と言い
つつ、実際は匿名組合出資みたいなのかもしれませんよ。
900：名無しさん：2011/01/16(日) 20:13:05 ID:rEuSyGMo0: ０じゃないよ～
固都税は取得期だからないね～
ワンうフロア相当の共有だったね～
亜マスターリースだね。
901：名無しさん：2011/01/16(日) 20:14:03 ID:rEuSyGMo0: さすがにワンフロア所有はなかったねー笑
902：名無しさん：2011/01/16(日) 20:19:55 ID:qdNcDhks0: >>901
コッチでも同じ話蒸し返すのか？
エクセレントスレで散々書き込んだのは意味なかったなorz
REITの場合は一棟所有だと賃料変動リスクが大きくなる場合が多いので一概に一棟買いが良いとは言えない
903：名無しさん：2011/01/16(日) 20:25:13 ID:rEuSyGMo0: ジャンク投資の発想だね～
大数法則を期待するには小さすぎるね～
904：名無しさん：2011/01/16(日) 20:26:21 ID:qdNcDhks0: ポートフォリオの観点からも森トラの汐留や大和証券のマインズタワーみたく１物件がポート全体に占める割合が大きくなりすぎるのもリスクが大きい
一等地の大型物件であればあるほど一棟買いするとポートのバランスが悪くなる
区分でもあまり大きな割合を買いすぎるとバランスが悪くなる
都内のそこそこの立地の中型オフィスなら一棟買いでいいんだろうけどさ
905：少額投資家：2011/01/16(日) 20:27:24 ID:0dYIaG2w0: まぁまぁ・・・
アークの固定型も同じようなもので、航空機ファイナンスと同じく損益分配
だけをもらうようなものではないですかね？
ＮＯＩ利回りが一緒に取得したアークと同じなのもそれの裏付けかも？
そうであれば個別階の議論は必要ないのではと思った次第なのですが・・・
906：名無しさん：2011/01/16(日) 20:30:32 ID:rEuSyGMo0: 賃料安定させたいならヒルズの区分所有かわずにケネディクス系だよ～
苦しいね～

航空機ファイナンスはパスするーだよ～
リーシングの代理権を森ビルに与えてかつ賃料固定型だね　だからほぼ笑マスタリースだね～
907：名無しさん：2011/01/16(日) 20:31:27 ID:uEA9IMrk0: とにかく半期１万円分配の約束守れといいたい。
908：名無しさん：2011/01/16(日) 20:32:35 ID:rEuSyGMo0: 森ビルの保有部分の共有だからフロアを開示しようがないかもね～
アークの真性区分所有よりはましだね～
909：名無しさん：2011/01/16(日) 20:34:36 ID:qdNcDhks0: そもそも区分所有がマイナスである大きな理由は、マンションなどの持分割合による議決権
売却する際の権利関係の複雑になるケースがある等が原因

マンションに投資する際にも一棟買いの方が区分所有より有利なのは上記の点に加え規模が大きくなるのでリーシングや管理が割安になるのも要因の１つ

一等地の大型オフィスの場合はマンションと比べ持分割合が云々と言うケースは少ないし権利関係は複雑になるケースは稀であるし規模も大きいので管理が割高になるケースも少ない
910：名無しさん：2011/01/16(日) 20:37:00 ID:rEuSyGMo0: リーシングもＢＭも難しくなるね～
環境対応なんてできないだろうね～
修繕計画も頭痛いだろうね～
結局森ビルに依存するよりないね～
911：名無しさん：2011/01/16(日) 20:39:09 ID:qdNcDhks0: >>906
結局はケネの買い煽りかよ
そりゃケネの物件ならグロスから言っても区分所有で取得するケースは稀だろうしな
昔ならともかく今の利回りの差程度ではケネに優位性は少ないだろ
中堅オフィスの中でもスポンサーや物件レベルが１枚、２枚落ちてるので0.5％程度の差なら他の銘柄買った方がマシ
912：名無しさん：2011/01/16(日) 20:40:49 ID:rEuSyGMo0: 別にケネディクスはどうでもよくて分散効果を狙うなら高級ビルよりＢというだけね～
913：名無しさん：2011/01/16(日) 20:42:08 ID:rEuSyGMo0: 六本木ヒルズ買っておいて区分所有の少額投資だから賃料安定は説明が苦しすぎるね～
914：名無しさん：2011/01/16(日) 20:43:36 ID:qdNcDhks0: >>910
リーシングやBMが難しくなるのは規模の問題からだろ？
区分所有でも大型案件であれば問題ない

森ビルに依存するのは事実だろうけど環境対応や修繕計画で六本木ヒルズ等の大型オフィスが困るとか強引過ぎるでしょ
ケネの中型オフィスの方がよっぽど環境対応とか難しいと思うけど
915：名無しさん：2011/01/16(日) 20:45:00 ID:qdNcDhks0: >>913
小額投資なんて書いた記憶ないんだけどいい加減絡まれるのも飽きてきたので多分落ちるわ
916：名無しさん：2011/01/16(日) 20:46:58 ID:rEuSyGMo0: 六本木ヒルズに限ればその他区分所有者も含め森ビルが完全にマネしているから大きな問題はないだろうね～
一般論として区分所有の建築物の管理はオフィスだろうと万書んだろうと難しいに決まってるね～
917：名無しさん：2011/01/16(日) 20:47:46 ID:rEuSyGMo0: 少額じゃなく分散当市だね～
918：名無しさん：2011/01/16(日) 20:48:59 ID:rEuSyGMo0: 区分所有群の意思決定の難しさは大型でも変わらないね~
919：名無しさん：2011/01/16(日) 20:49:44 ID:qdNcDhks0: 規模の問題と>>914で書いたのはBMやPMを発注する際に規模が小さかったり賃料総額が小さかったりすると受注する側が受けるのを渋ったり割高になるからという意味ね
920：名無しさん：2011/01/16(日) 20:52:37 ID:rEuSyGMo0: 環境対応、修繕は特定の区分所有部分だけで実施するのは難しいね。発注額の多寡は枝葉だね～
リーシング考えたら同額で一棟買ったほうがしやすいに決まってるね~
921：名無しさん：2011/01/16(日) 20:55:24 ID:qdNcDhks0: >>918
区分所有権の議決権でもめるケースは圧倒的にマンションが多い
個人所有の集合体だから意見をまとめるのが非常に困難なので確か4/5以上の権利がないと価値がガクっと落ちる
一等地大型オフィスの区分所有の場合はそもそもある程度信用力のある会社が購入してるケースが多く、所有者同士の意思疎通が図りやすい
プロ同士であれば意見が間逆になるケースも少ない
勝手な予想ではあるけどやはり不動産かじってる人では無さそうですね（もしくはわかっているけど無理なこと書き込んでるのか）
いい加減に本当にそろそろ勘弁してくれよ
922：名無しさん：2011/01/16(日) 20:57:36 ID:rEuSyGMo0: 区分所有と完全所有の相対比較をしてるんだよ～
マンションとオフィス比べてもしょうがないね～

あなたをさけて森ヒルに着たのにあたながついてきたね～
勘弁はこっちの台詞ね～
923：名無しさん：2011/01/16(日) 21:00:59 ID:qdNcDhks0: >>920
＞リーシング考えたら同額で一棟買ったほうがしやすいに決まってるね~
なにを根拠にしやすいと言っているのか不明だが例えば一棟200戸のリーシングと20戸のリーシングであれば借り手の見つけやすさと言う点では少ない方が簡単ではある

＞環境対応、修繕は特定の区分所有部分だけで実施するのは難しいね。
そもそも論で共用部分は区分所有者の個別の判断では当然のことながら実施できないです
話があまり通じない人だと判断したのでいい加減時間の無駄なのでやめます。本当にありがとうございました。
924：名無しさん：2011/01/16(日) 21:03:22 ID:rEuSyGMo0: 分散させやすいということね＝

私自分の意見を言ってるだけね～
あなた自意識過剰ね～
925：少額投資家：2011/01/16(日) 21:04:25 ID:0dYIaG2w0: >>920さんへ
あまり根拠のないことで他人を刺激するものではありませんぞ。不動産はあくまでも
個々の事情で決まるものですから。こと六本木ヒルズに限っては親と共同投資しない
とＲＥＩＴ単独としては持て余すのでしょうから。あと、契約が固定型マスターリース
ならそう開示するでしょう。稚拙な知識をひけらかすものではありませんよ。ちゃんと
答えていらっしゃる
>>921さんに
失礼です。
926：名無しさん：2011/01/16(日) 21:06:34 ID:rEuSyGMo0: 匿名組合とか航空機リースとか根拠薄弱なこと書いてる人に言われたくないね～
あくまでも完全所有と区分所有の比較をしているね。
森ヒルはワンフロア投資だと思っていたけど間違っていたから意見変えたね～
927：名無しさん：2011/01/16(日) 21:07:20 ID:rEuSyGMo0: 稚拙な知識をひけらかしているのは誰かな～笑
928：名無しさん：2011/01/16(日) 21:11:44 ID:4Mc1mj1A0: ID:rEuSyGMo0の書き込みを見る限りは小額さんの方が余程まともに思えますが
小額さんと雪風さんのやり取りを見ると小額さんの方が稚拙に見えるのもまた事実ですが
雪風さんは不動産業界の人間だし、REIT研究の第一人者と言っても良いくらいなので比べるのは酷でしょう
もう一人の人は業界の人だね。書き込み内容からするとAMの人か鑑定の人っぽい
929：名無しさん：2011/01/16(日) 21:19:24 ID:rEuSyGMo0: 自分がまともかどうかは知らないがこう思うということを書いているだけね～
匿名組合や航空機は紛う方無き根拠薄弱ね～
930：名無しさん：2011/01/16(日) 21:31:44 ID:SU8AvNJs0: 結論としてはプレミアム物件ばかりのポートなのに他のREITと変わらない利回りの森ヒル買いってことでいいんでしょうか
931：名無しさん：2011/01/16(日) 21:36:18 ID:uEA9IMrk0: 素人としては、一万円半期分配してくれたら、どうでもいいい。興味はそこだけ。
932：名無しさん：2011/01/17(月) 10:39:12 ID:rKZx5.tA0: >>928
やっぱりそうなんですかね？　小額様？
個人にしてはかなりお詳しい方だなあと御意見拝察しておりましたが、
AMや鑑定機関とかの、・・REIT含めた不動産投資ファンド金融業界
もしくは不動産関係の方なのでしょうか？
933：名無しさん：2011/01/17(月) 11:00:33 ID:HLKXseB60: >>932
小額さんは違うでしょ
不動産業界の人は昨日いっぱい書き込んでた人のことだろ
934：名無しさん：2011/01/17(月) 11:08:30 ID:uEA9IMrk0: 少額先生は、確か銀行マンで現物不動産の大家さんだから不動産にも詳しかった、と思いますが。
935：名無しさん：2011/01/17(月) 11:37:36 ID:rKZx5.tA0: >>934
そうなのですか？　銀行で不動産業界担当のクレジットオフィサー
みたいですね。
936：名無しさん：2011/01/17(月) 12:20:45 ID:uEA9IMrk0: 自分で物件を運用されてるみたいですよ。サラリーマン大家さんと云うんですかね。
937：名無しさん：2011/01/18(火) 10:23:39 ID:PGNtRcUs0: 森ヒル3年投資法人債の主幹事指名のニュース出てるね
そろそろ分配金１万に向けた物件入れ替え始めるのか
938：名無しさん：2011/01/18(火) 11:08:38 ID:uEA9IMrk0: 投資法人債を発行するの？早耳だなあ。どこを見たんだろ。
939：名無しさん：2011/01/18(火) 12:12:05 ID:PGNtRcUs0: >>938
ロイターのニュースです
ハイパーSBIのニュースでも見れます
940：名無しさん：2011/01/18(火) 12:47:16 ID:uEA9IMrk0: そうですか。ありがとうございます。それっていい事、悪い事？また、増資が、、、
941：名無しさん：2011/01/18(火) 13:04:05 ID:PGNtRcUs0: 投資法人債で資金調達するなら増資は不要でしょ
さすがに以前の増資で懲りたみたいだし
942：名無しさん：2011/01/18(火) 13:29:00 ID:H7Qgqzhc0: しかし、これ以上LTVを上げるという選択も難しいのではないか。
むしろ借入金を投資法人債に振り替えて、借り入れコスト抑制を
図るのが目的ではないかと思う。
943：名無しさん：2011/01/18(火) 13:30:38 ID:uEA9IMrk0: でも負債は増えるわけでしょ。ここは鬼畜だからなあ。懲りててほしいけど常に何をするかわからない漠然とした不安はある。そういう人多いよね。
944：名無しさん：2011/01/18(火) 13:41:23 ID:PGNtRcUs0: 漠然とした不安を持ってる人が多いからダントツで一等地の利回り低い物件ばかりなのに5％程度でしか評価されてないんだろうね
分配金１万円を実行出来ればさすがに信用も回復すると思うけど
945：名無しさん：2011/01/18(火) 15:11:36 ID:LWOXdJXY0: >ダントツで一等地の利回り低い物件ばかりなのに5％程度でしか評価されてない

意味不明。
946：名無しさん：2011/01/18(火) 15:29:54 ID:pQX7hZY60: >>945
LTVやらスポンサーやら過去の悪行やら色々と前提条件が本来ある
しかしREITの本質は不動産
一等地のオフィスやレジで利回り4％以下の物件と利回り6％のオフィスやレジが同じREITってカテゴリーで同等に評価されてるってことでしょ
森ヒルが飛び抜けて一等地の物件が多いのは事実

極端な話ではスターツやらジャパンオフィスやらの物件と比べればレベルが全く異なる
947：名無しさん：2011/01/18(火) 15:30:40 ID:ITjvSaIs0: 株価に対する分配金利回りが５％ってことだろ
948：名無しさん：2011/01/18(火) 17:01:09 ID:pQX7hZY60: 株価じゃなく投資口価格
投資口価格はLTVやスポンサーなど諸々の条件を前提とした不動産群の価格だろ
本来は不動産自体の利回りと投資口価格の利回りは理論的には整合する
949：名無しさん：2011/01/18(火) 21:02:44 ID:uEA9IMrk0: しかし、だらだら下げるよなあ。次の一手が無いともう上がり目はないな。
950：942：2011/01/18(火) 21:46:16 ID:H7Qgqzhc0: >>943
いや、トータルでの負債は増やさずに銀行借入の内、比較的
高利の部分を期限前弁済し、投資法人債に借り換えることで
ファイナンスコストを削減し、分配金増を狙うのではないかと思
う。前期の決算説明資料でも「投資法人債を活用したリファイナ
ンスにより、借入コストの低減を図る」と記載されている（期限前
弁済の可否やその手数料、投資法人債発行コストは不明）。

先日ユナが３年１．３８％で１５０億円起債したが、格付け的には
A＋（R&I）でここはAA-（JCR）となることから、おそらくユナと同等
以上の条件で起債可能と思われる。有利子負債の状況を見るに
リーマン・ショック後に２％前後で借りた金を利率１．２～１．３％の
投資法人債に借り替えられればメリットは大きい。
951：名無しさん：2011/01/19(水) 06:29:03 ID:uEA9IMrk0: ９４３の投稿は、９４１に言ったのだ。９４２の言ってる意味はわかるよ。そうであればいいけどね。最近のだらだら下げは投げを誘ってるのか。ＲＳＩも下限にきてるし、２５日線も接近してきた。反発しどきなんだけどなあ。
952：名無しさん：2011/01/19(水) 10:06:05 ID:uEA9IMrk0: 権利落ち日かと思った
953：名無しさん：2011/01/19(水) 20:17:33 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)
954：名無しさん：2011/01/19(水) 20:54:02 ID:ionreg2wO: 「部長以下、社員の皆さんにメールします」(笑)